Middeninkomens tussen wal en schip

(1)

OTB – Research for the Built Environment

Middagsessie 1 Wooncongres 2018

Peter Boelhouwer en Harry Boumeester

(OTB – Research for the Built Environment / Faculteit Bouwkunde / TU Delft) Rene Goorden (BNG Bank)

(2)

Middagsessie 1 Wooncongres (4 december 2018)

OTB – Research for the Built Environment 2

Bedreiging voor de middeninkomens op de woningmarkt (1)

Beleidswijzigingen sociale huursector:

• onderscheid DAEB en niet-DAEB

• beperken toegang tot de DAEB-woningvoorraad

• inkomensafhankelijke huurverhoging voor ‘goedkope scheefwoners’

• meer marktcomforme huurprijzen

Beleidswijzigingen financiering koopwoningen:

• Afbouwen hypotheekrente aftrek (tot 38% in 2042)

• Verplicht aflossen van hypotheek voorwaarde hypotheekrenteaftrek

• Aanscherping Loan-To-Value en Loan-To-Income ratio

(3)

Bedreiging voor de middeninkomens op de woningmarkt (2)

Flexibilisering van de arbeidsmarkt:

• toename aantal huishoudens met tijdelijke contracten en niet- bestendig inkomen

Forse prijsstijgingen koopwoningmarkt:

• 30% tussen medio 2013 en medio 2018 gemiddeld in Nederland

Onvoldoende nieuwbouwaanbod (in middensegment huur):

• Nieuwbouw blijft duidelijk achter bij vraagontwikkeling sinds 2013

(4)

Definities

Middeninkomensgroep:

• (€ 30.400 - € 36.798 en) € 36.799 - € 45.000 belastbaar jaarinkomen

Middensegment huurwoningen:

• (€ 640 - € 711 en) € 711 - € 900 (regionale differentiatie) (Middensegment koopwoningen:)

• koopprijs rond de € 200.000 - € 300.000 (regionale differentiatie)

Woningvraag:

• woonwensen (stated preferences), woningkeuze (revealed preferences) of betaalcapaciteit van huishoudens

(5)

Aantallen

WoON 2015 Nederland:

• 1.547.000 huishoudens met middeninkomen (21% van populatie)

• 554.000 huurwoningen in middensegment (19% van huursector)

• (1.545.000 koopwoningen in middensegment (36% van koopsector) )

(6)

Meten van woningvraag middensegment huur

• Verhuisde huishoudens naar huurwoningen in middensegment (2013-2014):

• 163.000 (18% van alle verhuisde huishoudens)

• Verhuisgeneigde huishoudens met wens huurwoningen in middensegment (2015-2016):

• 313.000 (18% van alle verhuisgeneigde huishoudens)

• Huishoudens binnen maximaal bereikbare middensegment (2015):

• 1.477.000 (20% van alle huishoudens)

(7)

Scenario analyse toekomstige woningvraag

Externe factoren Aannames in basis scenario

Aannames in Hoogconjunc- tuur scenario

Aannames in Laagconjunc- tuur scenario

Aannames in financiering scenario

Aannames in huurtoewijzing scenario

Inflatie op jaarbasis 2,1% 3% 1,5% 2,1% 3%

Inkomensontwikkeling op jaarbasis

Inflatie + 0,5% Inflatie + 1% Inflatie + 0% Inflatie + 0,5% Inflatie + 0,5%

Huurprijsstijging sociale huursector op jaarbasis

Inflatie + 1% Inflatie + 1% Inflatie + 1% Inflatie + 1% Inflatie + 1%

Huurprijsstijging

particuliere huursector op jaarbasis

Inflatie +0,04% Inflatie +0,18% Inflatie –0,14% Inflatie +0,04% Inflatie +0,18%

Koopprijsstijging op jaarbasis

Inflatie + 2% Inflatie + 3% Inflatie + 1% Inflatie + 0% Inflatie + 2%

Huurquote inkomens tot

€ 36.000 (belastbaar)

Midden-norm Nibud

Huurquote inkomens vanaf €36.000

(belastbaar)

25% 25% 25% 25% 20%

Leencapaciteit NHG-norm NHG-norm NHG-norm NHG-norm – 5% NHG-norm

Huishoudensontwikkeling Primos prognose

(8)

Strandvariant woningtoewijzing

(9)

ir. René Goorden

OTB | Platform31 Wooncongres 4 December 2018

Woningcorporaties en middenhuurwoningen

(10)

Probleem 2

•Woningcorporaties en middenhuurwoningen

•10 |

(11)

•11 |

(12)

•12 |

(13)

•13 |

(14)

•14 |

(15)

•15 |

(16)

•16 |

(17)

•17 |

(18)

•18 |

(19)

•19 |

(20)

Indicatieve bestedingsruimte 2018

•20 |

(21)

(22)

Stelling 1:

• Vanwege nieuwe regelgeving en de toekomstige demografische en sociaal-economische ontwikkelingen dient een groter deel van de woningvoorraad in het middensegment van de huursector

gepositioneerd te worden.

(23)

Stelling 2:

• Om ook startende huishoudens weer een kans te geven op de koopmarkt, verdient het aanbeveling om meer sociale

koopwoningen en startersleningen aan te bieden.

(24)

Stelling 3:

• Corporaties laten zich ten aanzien van hun activiteiten in het middensegment van de huursector te veel leiden door de

beperkingen vanuit wetgeving en te weinig vanuit de behoeften en kansen op de woningmarkt.

(25)

Stelling 4:

• Met de bestemming “geliberaliseerde woning voor

middensegment huur” en een aanvullende verordening hebben gemeenten sinds 1 juli een uitstekend instrument in handen om het middensegment huur te vergroten.

(26)

Stelling 5:

• De bovengrens van het DAEB-gedeelte van het corporatiebezit dient in de krappe woningmarkten verhoogd te worden naar 900 euro.

(27)

Stelling 6:

• Corporaties kunnen een groter deel van de woningen (dan thans het geval is) uit het DAEB-bezit bestemmen voor het

middensegment huur en koop en met de opbrengsten nieuwe kleinere woningen bouwen, die aansluiten bij de toekomstige woningvraag.

(28)

Stelling 7:

• Om meer woningen voor de huishoudens met een

middeninkomen beschikbaar te krijgen, verdient het aanbeveling om meer gebruik te maken van instrumenten uit de Wet

doorstroming huurmarkt: jongerencontracten, huurcontracten voor korte tijd en friends-contracten.

(29)

Stelling 8:

• De huidige prijs/kwaliteitsverhouding die in veel grote steden in het middensegment huur wordt aangeboden, is niet

toekomstbestendig.