17 juni 2011
Haalbaarheidsonderzoek BMV ‘Centrum De Beiaard’
Opdrachtgever: Gemeente Asten
Samenstelling
Martijn Ahlers, ICSadviseurs Ellen-Jane van Straten, ICSadviseurs
Referentienummer 960169/20110617
ICSadviseurs
Grote Voort 207 | 8041 BK Zwolle Postbus 652 | 8000 AR Zwolle
T +31 (0)88 235 04 27 | F +31 (0)38 423 77 16 www.icsadviseurs.nl
Inhoud
1 Inleiding 3
1.1 Aanleiding 3
1.2 Uw vraag 3
1.3 Het proces 4
2 Huidige situatie Centrum De Beiaard 5
2.1 Inleiding 5
2.2 Kerngegevens 5
2.3 Gebruik 5
2.4 Bouwkundige aspecten 6
2.5 Exploitatie 7
2.6 Aandachtspunt voor uitwerking 7
3 Ruimteprogramma 8
3.1 Vrijkomende ruimten in Centrum De Beiaard 8
3.2 Alternatieven voor vrijkomende ruimten 9
3.3 Overige risico’s ten aanzien van ruimtegebruik 9
4 Uitkomsten bouwkundige schouw 11
4.1 Schouw 11
4.2 Uitgangpunten 11
4.3 Gebouwopzet 12
4.4 Technische installaties 12
4.5 Bouwkundig exterieur 13
4.6 Bouwkundig interieur 13
4.7 Investeringsraming 13
4.8 Exploitatie 14
5 Conclusies en aanbevelingen 17
5.1 Conclusies 17
5.2 Risico’s en aandachtspunten 18
5.3 Aanbevelingen 19
Bijlage 1 Investeringsraming renovatie Centrum De Beiaard 21
De inhoud van deze uitgave is eigendom van ICS Adviseurs B.V. te Zwolle. Enkel de opdrachtgever waarmee ICS Adviseurs B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van ICS Adviseurs B.V., d.d. december 2008, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ICS Adviseurs B.V.
1 Inleiding
1.1 Aanleiding
De Bloemenwijk is een naoorlogse wijk in Asten met circa 350 woningen. Voor de wijk is een revitaliseringsplan opgesteld. Het plan bestaat uit een integrale aanpak van de wijk, waarbij de volgende samenhangende onderdelen te onderscheiden zijn:
• Transformatie woningbezit van woningcorporaties Bergopwaarts en WoCom.
• Groot onderhoud aan en verbetering van de woonomgeving.
• Realisatie van een brede maatschappelijke voorziening (BMV) met diverse maatschappelijke functies, in nieuwbouw of nieuwbouw gecombineerd met hergebruik van een deel van de bestaande accommodatie.
In 2009 heeft ICSadviseurs een quick scan uitgevoerd naar volledige nieuwbouw een BMV op de huidige locatie van Centrum De Beiaard. In deze voorziening zouden de onder meer basisschool Deken van Hout, kinderopvang en de huidige gebruikers van De Beiaard gehuisvest worden. Op basis van de uitkomsten van deze quick scan hebben de gemeente Asten en woningcorporatie Bergopwaarts gezamenlijk de diverse (nieuwbouw)varianten verkend en nader onderzocht. De nieuwbouwvariant voor een complete uitgebreide BMV blijkt financieel niet haalbaar, waardoor nu wordt gekeken naar alternatieven.
1.2 Uw vraag
De gemeente Asten heeft ICSadviseurs gevraagd de volgende onderzoeksopdracht uit te voeren:
“Het onderzoeken van de levensvatbaarheid van het huidige dienstencentrum De Beiaard om zicht te krijgen op de mogelijkheden voor een kostendekkende exploitatie en de hierbij optredende subsidiebehoefte in de komende 15 tot 20 jaar.”
Parallel aan deze opdracht loopt vanuit de gemeente Asten, een onderzoek naar de ontwikkeling van de huidige locatie van basisschool Deken van Hout. Dit onderzoek gaat uit van volledige nieuwbouw van de school, kinderopvang en peuterspeelzaal.
De resultaten van beide onderzoeksopdrachten worden voorgelegd aan de raadsvergadering van 4 juli 2011.
Daarnaast onderzoekt woningbouwcorporatie Bergopwaarts momenteel in samenwerking met muziekvereniging Jong Nederland en Harmonie St. Cecilia de mogelijkheden van de realisatie van een mini BMV aan de Ceresstraat (tegenover Centrum De Beiaard).
Jong Nederland en harmonie St. Cecilia willen hun samenwerking versterken, onder meer op het gebied van ruimtegebruik en gebruik van instrumenten. Dit moet leiden tot meer efficiency en financiële voordelen.
1.3 Het proces
Op basis van de reeds aanwezige informatie en de door ICSadviseurs verkregen
aanvullende gegevens, waaronder het uitvoeren van een technisch-bouwkundige schouw van het gebouw, is de levensvatbaarheid van Centrum De Beiaard inzichtelijk gemaakt. Het onderzoek is in kort tijdsbestek uitgevoerd. Voor het verkrijgen van de benodigde
informatie zijn de volgende personen geconsulteerd:
• Gemeente Asten, College van burgemeester en wethouders - wethouder de heer J.C.M. Huijsmans
• Gemeente Asten, ambtelijke vertegenwoordiging - de heer P. Baudoin en mevrouw F. van Helmond
• Bestuur stichting Centrum De Beiaard
- de heer H. van Keulen, de heer F. Keun, de heer H. Verbruggen en de heer P. Acda
Het beoogde resultaat is een bondige rapportage van de bevindingen en aanbevelingen richting de toekomst. De rapportage gaat in op het verwachte gebruik en bezetting, de noodzakelijke aanpassingen voor instandhouding van het gebouw en de exploitatie.
2 Huidige situatie Centrum De Beiaard
2.1 Inleiding
Op woensdag 15 juni jongstleden heeft een gesprek plaats gevonden tussen het bestuur van Centrum De Beiaard, een vertegenwoordiging van de gemeente Asten en ICSadviseurs.
In dit gesprek is de huidige situatie besproken, zowel ruimtelijk, exploitatietechnisch als bouwkundig. Daarnaast is nader ingegaan op de geconstateerde knelpunten en recente ontwikkelingen met betrekking tot het gebruik en de verhuur, zoals benoemd in de brief van de stichting beheer Centrum De Beiaard aan het college, d.d. 28 maart 2011. Deze paragraaf geeft een korte weergave van hetgeen besproken is.
2.2 Kerngegevens
Kerngegevens Centrum de Beiaard
Bouwjaar 1971
Laatste uitbreiding 2001
Omvang 2.124 m² bruto vloeroppervlak
WOZ-waarde 1-1-2011 € 904.954,-
Boekwaarde 1-1-2011 € 1.074.379,-
Externe financiering 1-1-2011 € 592.509,-
Tekort over boekjaar 2010 € 21.890,-
Om het gebouw schuldenvrij over te kunnen dragen, is minimaal het bedrag benodigd dat uitstaat aan externe financiering (het ingebrachte vermogen).
2.3 Gebruik
Momenteel maken de volgende partijen vast gebruik van Centrum De Beiaard.
• Centrum Jeugd en Gezin (frontoffice, consultatiebureau, jeugdgezondheidszorg).
• Gemeente Asten (frontofficie: lokaal loket wonen, welzijn en zorg.
• Jong Nederland (oefenruimte).
• Onis welzijnsdiensten (kantoorruimte, activiteiten > incidenteel gebruik).
• Peuterspeelzaal Pinkeltje.
• Senior Compas (computerlokaal).
Daarnaast zijn er diverse partijen, waaronder de Katholieke Bond Ouderen (KBO), die gebruik maken van de multifunctionele ruimten, zoals vergaderruimten, biljart, eetzaal en spiegelzaal.
Het stichtingsbestuur heeft recent van een aantal huurders een terugkoppeling gehad over de te huren ruimte. De KBO heeft aangegeven op onderdelen haar huisvestingbehoefte elders te gaan invullen. Als reden hiervoor worden de recente huurverhoging en de verhogingen die hierop nog zullen volgen aangegeven. KBO heeft reeds een aantal activiteiten overgeplaatst naar gemeenschaphuis De Klepel.
Welzijnsorganisatie Onis voert momenteel gesprekken met de gemeente over de
mogelijke bezuinigingen op het totale welzijnswerk. Onis heeft aangegeven dat één van de bezuinigingen die zij zullen doorvoeren het herhuisvesten van het kantoorpersoneel is. Dit heeft direct consequenties voor de exploitatie van Centrum De Beiaard. Daarnaast wordt onderzocht of in de toekomst voor een aantal activiteiten elders huisvesting kan worden gevonden.
Jong Nederland heeft aangegeven met zowel woningcorporatie Bergopwaarts als schoolbestuur Prodas in gesprek te zijn over mogelijke nieuwe huisvesting.
2.4 Bouwkundige aspecten
Het gebouw van Centrum De Beiaard dateert uit 1971. Onderstaande plattegrond geeft de ruimten op de begane grond weer.
Plattegrond begane grond Centrum De Beiaard
Onis Onis
Gemeente frontoffice
In de loop der jaren is het gebouw aangepast en uitgebreid. De laatste uitbreiding heeft plaatsgevonden in 2001. In het souterrain is toen een oefenruimte voor Jong Nederland gerealiseerd. De begane grond is in 2001 uitgebreid met een grote zaal en
vergaderruimten en op de verdieping zijn een vergaderruimte en spreekkamers gerealiseerd.
In het oude deel van het souterrain is de peuterspeelzaal gehuisvest. Het gebouw is nu een grote lappendeken met allemaal aan elkaar gekoppelde ruimten, waardoor er
onvoldoende overzicht bestaat. Het is veelal niet mogelijk om ruimten afzonderlijk te bereiken zonder door een andere ruimte te lopen. Het gebouw is de laatste jaren zeer slecht onderhouden, mede gezien de nieuwbouwplannen en de eerder genoemde exploitatieproblemen.
2.5 Exploitatie
• Het stichtingsbestuur heeft grote twijfels bij de huidige exploitatie. Het bestuur van Centrum De Beiaard heeft aangegeven dat met vertrekken van een aantal vaste huurders (Onis, gemeente en peuterspeelzaal) naar verwachting een huuropbrengst van € 44.000,- verloren gaat en een omzetderving in kantine en overige inkomsten van
€ 4.000,-.
• Jaarlijks wordt € 24.000,- gedoteerd aan een onderhoudsfonds, dat niet is gevuld. Er is geen onderhoudsreserve aanwezig, anders dan de balans doet vermoeden. De
‘reservering’ wordt ingezet om andere gaten in de exploitatie te dichten.
• Het exploitatieresultaat over 2010 was € 22.000,- negatief.
• Het totale tekort komt hiermee op € 94.000,- als alle wijzigingen zich doorzetten.
Hetgeen leidt tot directe financiële problemen.
2.6 Aandachtspunt voor uitwerking
De geschetste situatie geeft een ander beeld op het te ontwikkelen en uit te werken scenario. De recente ontwikkelingen worden in de verdere uitwerking meegenomen en waar nodig apart belicht. In hoofdstuk 5 komen we hierop terug.
3 Ruimteprogramma
3.1 Vrijkomende ruimten in Centrum De Beiaard
Naar aanleiding van de beoogde ontwikkelingen is opnieuw gekeken naar de invulling van de bezetting van Centrum De Beiaard. De volgende ontwikkelingen doen zich voor:
• Het souterrain
Peuterspeelzaal Pinkeltje maakt momenteel gebruik van het souterrain van Centrum De Beiaard. De peuterspeelzaal gaat mee in de ontwikkeling van basisschool Deken van Hout en verlaat hiermee Centrum De Beiaard. Hiermee komt circa 288 m² bruto vloeroppervlak vrij.
• Begane grond
De back office van het lokaal loket van de gemeente Asten (wonen, welzijn en zorg) is momenteel gehuisvest op de begane grond van Centrum De Beiaard. De gemeente is voornemens de back office activiteiten (kantoorruimten) te verplaatsen naar het gemeentehuis. Hiermee komt circa 100 m² bruto vloeroppervlak vrij op de begane grond.
• Begane grond
Gezien de verwachte aanzienlijke korting op de gemeentelijke subsidie aan Onis, ziet de welzijnsorganisatie zich genoodzaakt te bezuinigen op haar huisvestingslasten.
Hierbij ligt het voor de hand dat de kantoorruimten van Onis in Centrum De Beiaard komen te vervallen, aangezien dit voor Onis de grootste huisvestingslasten zijn. Met het mogelijk vertrek van Onis komt circa 68 m² bruto vloeroppervlak vrij op de begane grond.
De totale structureel vrijkomende ruimte bedraagt hierdoor 456 m² bruto vloeroppervlak.
Dit is 20 procent van de totale ruimte van Centrum De Beiaard. Daarnaast neemt naar verwachting de incidentele verhuur van de multifunctionele ruimten af, zoals biljartruimte, eetzaal, vergaderruimten en spiegelzaal. Dit komt onder meer door verminderd gebruik van de huidige gebruikers zoals KBO, die uitwijken naar andere accommodaties.
3.2 Alternatieven voor vrijkomende ruimten
Samsara is een jongerencentrum voor de jeugd tot 16 jaar. Mogelijk kan Samsara gehuisvest worden in de vrijkomende peuterspeelzaalruimte in het souterrain. Deze ruimte heeft echter een grote beperking, namelijk de verdiepingshoogte van slechts 2,3 meter. Een eventuele verdieping van deze ruimte betekent aanpassing van de fundering, hetgeen een zeer kostbare ingreep is. Daarnaast moeten andere aanpassingen gedaan worden om deze ruimte geschikt te maken voor het jongerencentrum, waaronder het verwijderen van een aantal wanden. Aandachtspunt hierbij is dat Samsara momenteel elders is gehuisvest. Bij verplaatsing naar Centrum De Beiaard ontstaat op de huidige locatie leegstand. In het kader van de gemeentelijke bezuinigingen kan het faciliteren van het jongerenwerk mogelijk worden heroverwogen.
Gezien de gewenste versterking van de samenwerking tussen Jong Nederland en Harmonie St. Cecilia kan mogelijk Centrum De Beiaard worden ingezet om beide verenigingen te huisvesten. Dit is echter op dit moment niet nader onderzocht.
Voor de overige ruimten zijn op dit moment nog geen partijen in beeld en/of beschikbaar.
3.3 Overige risico’s ten aanzien van ruimtegebruik
In het overleg met het stichtingsbestuur van Centrum De Beiaard is de gemeente gewezen op een aantal recente ontwikkelingen die voor de bezetting van De Beiaard richting de toekomst voor extra risico’s zorgen.
• Het gebouw kent grote functionele knelpunten, waardoor diverse ruimten beperkt bruikbaar en toegankelijk zijn. Het gebouw is inefficiënt opgezet en biedt weinig flexibiliteit.
• In het verleden zijn er afspraken gemaakt met de gemeente Asten en Onis over de uitvoering van ouderenactiviteiten in Centrum De Beiaard. Tot vorig jaar mochten, tegen een vaste vergoeding, alle ruimte in Centrum De Beiaard onbeperkt geclaimd worden voor ouderenactiviteiten. Het gebruik stond niet in verhouding met de vaste vergoeding. Dit leverde knelpunten op in de verhuurmogelijkheden en exploitatie. De aangepaste afspraken en het nu vragen van een huurvergoeding voor het
daadwerkelijke gebruik van ruimten is voor KBO één van de redenen dat wordt uitgeweken naar andere locaties.
• Een aantal gebruikers van Centrum De Beiaard (waaronder KBO) heeft aangegeven elders huisvesting te willen zoeken naar aanleiding van de recente verhoging van huurtarieven. In Asten worden namelijk diverse goedkopere alternatieven aangeboden. Het gemeenschapshuis De Klepel wordt hierbij veelvuldig genoemd.
• Nieuwe gebruikers zijn moeilijk te vinden omdat volgens het stichtingsbestuur de verenigingen in Asten momenteel goed gehuisvest zijn en de accommodaties die gebruikt worden voldoen aan de wensen en eisen.
• Er zijn geen langdurige huurcontracten met de gebruikers van Centrum De Beiaard. De huidige contracten hebben een zeer korte termijn (maximaal één jaar). Dit biedt veel onzekerheid over het gebruik in de toekomst.
• Met Jong Nederland is wel een langdurige afspraak gemaakt die ervoor zorgt dat deze partij jaarlijks een claim mag leggen op het ruimtegebruik in Centrum De Beiaard.
Hierdoor zijn de flexibiliteit en verhuurmogelijkheden beperkt. De vergoeding voor het ruimtegebruik van Jong Nederland is geregeld via de renteloze lening die door Jong Nederland verstrekt is voor de uitbreiding in 2001. Hier staan dus geen huurinkomsten tegenover.
• Het stichtingsbestuur geeft aan dat Jong Nederland (in combinatie met Harmonie St.
Cecilia, welke momenteel gehuisvest is in gemeenschapshuis De Klepel) in gesprek is met schoolbestuur Prodas over een koppeling met de schoolontwikkeling.
Op onderstaande plattegrond zijn de ruimten op de begane grond weergegeven. Hierin is met rood aangegeven welke structureel verhuurde ruimten mogelijk vrijvallen als gevolg van de verwachte ontwikkelingen. Daarnaast is met oranje aangegeven voor welke ruimte de incidentele verhuur naar verwachting afneemt.
Gemeente frontoffice Plattegrond begane grond Centrum De Beiaard
Kantoor- ruimten Onis
Lokaal loket
Gemeente back- office
4 Uitkomsten bouwkundige schouw
4.1 Schouw
Op 15 juni 2011 is door ICSadviseurs een schouw van het gebouw van Centrum De Beiaard uitgevoerd. Tijdens deze rondgang is een visuele inspectie uitgevoerd, hetgeen inhoud dat de gebreken die tijdens de rondgang niet zichtbaar waren niet zijn meegenomen.
4.2 Uitgangpunten
Bij de bouwkundige schouw /renovatiescenario zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
• Noodzakelijke aanpassingen voor instandhouding van het gebouw de komende 20 jaar (conserveren van het gebouw).
• Instandhouding van de huidige ruimten, waarbij wel rekening is gehouden met de functiewijziging van de peuterspeelzaal. Er is gekeken welke aanpassingen nodig zijn om deze ruimte in het souterrain geschikt te maken voor jeugdwerk.
• In het kader van de beheersmatigheid is een aanpassing van het entreegebied meegenomen, waardoor tijdens de avonduren beter toezicht mogelijk is, hetgeen leidt tot kostenreductie. Daarnaast is voorzien in een overkapping achter de grote zaal om een overdekte verbinding te maken tussen het oude gedeelte en de oefenruimte en vergaderruimten in het nieuwe gedeelte.
• Voor de ruimten waar gezien de huidige ontwikkelingen leegstand wordt verwacht, zijn de noodzakelijke aanpassingen extra beperkt gehouden.
• Instandhouding van de buitenschil van het gebouw (geen upgrading /facelift).
• Geen specifieke duurzaamheidsmaatregelen, gezien de beperkte terugverdientijd (maximaal 20 jaar)
• Het aan Centrum De Beiaard gekoppelde rouwcentrum en kerkgebouw (kunstuitleen) zijn niet meegenomen in de schouw.
• Parkeren is uitgangspunten handhaven van bestaande voorzieningen.
4.3 Gebouwopzet
Het hoofdgebouw dateert uit de jaren ’70 en is in de loop der jaren uitgebreid. De laatste uitbreiding dateert uit 2001. Het gebouw is omsloten door het rouwcentrum en de oude kerk, die momenteel dienst doet als kunstuitleen. Dit heeft ervoor gezorgd dat de gehele locatie ‘op slot zit’ en dat de uitbreidingen hebben gezorgd voor een onoverzichtelijk gebouw. De volgende knelpunten ten aanzien van de gebouwstructuur zijn geconstateerd:
• Door het ontbreken van een multifunctioneel hart en een eenduidige gangenopzet zijn de ruimten moeilijk te bereiken en ontbreekt er een heldere gebouwstructuur.
• De vluchtwegen zijn niet of onvoldoende aanwezig. Het betreft hier voornamelijk de nieuwe delen gebouwd in 2001. Het gaat met name om de oefenruimte in het souterrain en vergaderzalen boven en achter de grote zaal. In alle gevallen is er maar een ingang die tevens dienst doet als uitgang. In de kostenraming zijn de benodigde voorzieningen om te voldoen aan de brandveiligheidseisen meegenomen.
• Het gebouw is niet goed toegankelijk voor mensen met een beperking (rolstoel / slecht ter been). Het consultatiebureau is gevestigd op de verdieping en alleen bereikbaar met een smalle trap.
• De daglichttoetreding is in een aantal ruimten zeer beperkt.
• De gebouwindeling is star door het gebruik van veel dragende wanden. Dit is deels veroorzaakt doordat uitbreidingen telkens zijn gesitueerd aan de buitengevel.
• De gebouwopzet en staat van het gebouw kwam het beste naar voren tijdens de dakinspectie. Het is een lappendeken aan dakafwerking, gebouwhoogten en staat van onderhoud.
4.4 Technische installaties
Alle installaties zijn per gebouwdeel geclusterd, hierdoor zit er een grote verscheidenheid in de installaties. De ketels zijn op vier locaties in het gebouw gesitueerd, waarbij drie conventionele ketels zijn geplaatst en de grote zaal is uitgevoerd met hete lucht verwarmingsketels. Alle ketels dateren uit 2001.
Ventilatie is in het gehele gebouw beperkt aanwezig. Het binnenklimaat geeft een bedompte indruk. Bij het aanpassen van de gevelpuien dient er rekening te worden gehouden met de ventilatiemogelijkheden.
Het gebouw is enkel voorzien van een ontruimingsinstallatie. Er is geen
brandmeldinstallatie met doormelding aanwezig. Gezien de aard van het gebruik van het gebouw is dit zeer wenselijk.
De elektrotechnische installatie is voldoende. Er zijn echter veel oude armaturen in het gebouw aanwezig, hetgeen leidt tot hogere exploitatielasten.
4.5 Bouwkundig exterieur
Een deel van de gevelpuien is inmiddels uitgevoerd in aluminium puien met dubbele beglazing. In een aantal gevels is echter hout in combinatie met draaiende en schuivende aluminiumdelen toegepast met enkele beglazing. De laatst genoemden dienen op korte termijn vervangen te worden, mede door het achterstallige schilderwerk zijn deze kozijnen matig tot slecht. De dakopbouw van de spiegelzaal is uitgevoerd met houten kozijnen en is zeer slecht.
De dakbedekking en dakisolatie zijn uitgevoerd zonder het aanpassen van de
daktrimhoogte. Om dit te ondervangen is een goot rondom gecreëerd, waar veel water in blijft staan. Advies is om dit aan te passen en de hemelwaterafvoeren direct aan te passen.
Een aantal afvoeren zijn slecht aangesloten hetgeen leidt tot verwering van de gevel en het verzanden van voegen. Gevelherstel voor de oude gebouwdelen met de gele steen is hierdoor noodzakelijk.
Het buitenschilderwerk dient waar nodig te worden hersteld.
4.6 Bouwkundig interieur
De vloerafwerking door het gehele gebouw is op korte termijn aan vervanging toe en zal de komende 20 jaar nog een keer vervangen moeten worden. De vloerafwerking van de sanitaire ruimten moet worden voorzien van een gietvloer.
De wanden dienen te worden geschilderd en waarnodig worden bijgewerkt.
De plafonds dienen partieel vervangen te worden. In de spiegelzaal moeten de plafonds volledig worden vervangen.
4.7 Investeringsraming
Op basis van de bouwkundige schouw is een investeringsraming opgesteld om het gebouw voor de komende 20 jaar geschikt en te maken voor de huidige functies. In de raming is rekening gehouden met een aantal functionele wijzigen, zoals het vestigen van Samsara jeugdwerk in het souterrain (ruimte peuterspeelzaal) en het upgraden van de
hoofdentree.
De functionele wijzigingen zijn noodzakelijk om het gebouw geschikt te maken voor de mogelijke doelgroepen. Er wordt niet meer aan werkzaamheden uitgevoerd dan strikt noodzakelijk.
In de raming is daarnaast rekening gehouden met een basis onderhoudsfonds voor een extra eenmalige vervanging van schilderwerk, vloerafwerking en plafondafwerking.
De investeringskosten zijn inclusief BTW en bijkomende kosten. De bedragen zijn gebaseerd op prijspeil juni 2011.
In de kostenraming zijn niet meegenomen:
• Prijsstijgingen tot einde werk.
• Grondaankoop.
• Sloopkosten bestaande gebouwen.
• Bouwrijp maken terrein.
• Bemalingkosten.
• Asbestsanering.
• Bodemverontreiniging.
• Vertragingskosten door (omgevingsvergunning)procedures.
• Losse inrichting.
• Extra parkeervoorzieningen.
• ICT.
Investeringsraming Centrum De Beiaard
Herstelwerkzaamheden instandhouding € 631.672,00
Functionele aanpassing € 77.116,00
BTW 19% € 134.670,00
Totaal € 843.458,00
De onderbouwing van de investeringsraming is opgenomen in bijlage 1 (Investeringsraming renovatie Centrum De Beiaard, d.d. 16 juni 2011)
4.8 Exploitatie
De exploitatie van een gebouw valt uiteen in drie delen, te weten het eigenaarsdeel, gebruikersdeel en de bedrijfsexploitatie.
De laatste nemen wij in dit onderzoek niet mee. Hiervoor is meer onderzoekstijd nodig en is de huidige verstrekte informatie niet voldoende. Verder dienen er nog een aantal keuzes gemaakt te worden, die van invloed kunnen zijn op de bedrijfsvoering. Leegstand leidt wel tot een verlaging van de verdienmogelijkheden met betrekking tot de bedrijfsexploitatie.
Met betrekking tot het eigenaar- en gebruikersdeel hebben wij gebruik gemaakt van de aangeleverde ramingen door stichting beheer De Beiaard en de ervaring van ICSadviseurs.
Exploitatie eigenaarsdeel
De exploitatieraming van het eigenaarsdeel ziet er naar de noodzakelijke aanpassingen aan het gebouw als volgt uit:
Exploitatieraming Centrum De Beiaard (eigenaarsdeel)
Kapitaalslasten investering 5% annuïtair (*) € 67.681,25 Eigenaarlasten á € 5,- per m² (**) 2.124 m² bvo € 10.620,00 Onderhoudskosten á € 10,- per m² (***) 2.124 m² bvo € 21.240,00
Totaal € 99.541,00
Per m² 2.124 m² bvo € 46,70
* Volgens de financieringssystematiek van de gemeente Asten.
** De eigenaarslasten zijn gebaseerd op de aangeleverde saldibalans (2010) van stichting beheer Centrum De Beiaard en naar boven afgerond.
*** De onderhoudskosten zijn gebaseerd op ervaringscijfers van ICSadviseurs (2011).
Deze eigenaarslasten zijn vaste kosten en zijn niet afhankelijk van de mate van verhuur en het verdere gebruik van Centrum De Beiaard.
Exploitatie gebruikersdeel
De exploitatie van het gebruikersdeel ziet er naar de noodzakelijke aanpassingen aan het gebouw als volgt uit:
Exploitatieraming Centrum De Beiaard (gebruikersdeel)
Energiekosten en water (*) 2.124 m² bvo € 25.000,00
Schoonmaakkosten (*) 2.124 m² bvo € 4.600,00
Onderhoudskosten á € 5,- per m² bvo (*) 2.124 m² bvo € 10.620,00 Overige exploitatiekosten gebruikersdeel (**) € 6.200,00
Totaal € 46.420,00
Per m² 2.124 m² bvo € 21,85
* De gebruikerslasten zijn gebaseerd op de aangeleverde saldibalans van stichting beheer Centrum De Beiaard en naar boven afgerond.
** De onderhoudskosten zijn gebaseerd op ervaringscijfers van ICSadviseurs (2011).
De hoogte van de uiteindelijk gebruikerslasten wordt bepaald door de mate van gebruik van de ruimte. In de praktijk komt het er op neer dat een derde deel van deze kosten door het gebruik wordt beïnvloed. Bij een hogere bezetting worden de kosten per vierkante meter lager. Bij een lagere bezetting zullen de kosten per vierkante meter als gevolg van de omslag van de vaste kosten.
Overige zaken exploitatie
Leegstand of het minder verhuren van de ruimten zoals eerder geschetst leidt tot een nadelig bedrijfsresultaat. Er is minder verdiencapaciteit om de vaste kosten op te vangen.
Wat zorgen baart is de grote hoeveelheid vierkante meters die nu vrijkomt door het opzeggen van de huurcontracten of het vertrekken van de incidentele huurders. Hiervoor wordt namelijk wel geïnvesteerd en de vraag is of dit überhaupt terugverdiend gaat worden.
Daarnaast zijn op dit moment geen langdurige huurcontracten gesloten met de gebruikers van Centrum De Beiaard. Dit vormt een risico voor de dekking van investeringen op lange termijn.
In verhouding tot de opbrengsten zijn de huidige personeelskosten van Centrum de Beiaard fors.
=
5 Conclusies en aanbevelingen
5.1 Conclusies
• Functionaliteit: De huidige gebouwelijke knelpunten, waaronder toegankelijkheid en flexibiliteit, worden met de noodzakelijke aanpassingen voor instandhouding van het gebouw niet weggenomen.
• Gebruik en bezetting: Het gebruik en bezetting van Centrum De Beiaard nemen naar verwachting de komende jaren verder af door het wegvallen van enkele structurele en incidentele gebruikers. Daarnaast wordt niet verwacht dat veel nieuwe gebruikers aangetrokken kunnen worden naar Centrum De Beiaard, gezien de aanwezigheid van een groot aantal goedkopere alternatieven. Er is grote onzekerheid over het gebruik van het gebouw, zowel op korte, als op (middel)lange termijn.
• Omvang huidig Centrum De Beiaard in relatie tot nieuwbouw: Het voortzetten van de huidige huisvesting leidt de komende 20 jaar tot een aanzienlijke extra exploitatielast voor het exploiteren van onbruikbare, inefficiënte en extra vierkante meters in relatie tot de beoogde omvang van het nieuwbouwscenario.
• Investering: De benodigde investering voor instandhouding van Centrum De Beiaard de komende 20 jaar bedraagt circa € 843.000,-. (circa € 400,00 per m² bvo). Dit houdt een structurele jaarlijkse last in van circa € 162.000,-, bestaande uit de kapitaalslasten (€ 67.681,25, pagina 15) en het verwachte tekort op de lopende exploitatie
(€ 94.000,00 pagina 7).
• Exploitatie: Momenteel is er geen sluitende exploitatie. Door de verwachte afname van het gebruik neemt het exploitatietekort verder toe. Indien ook de benodigde investering voor de renovatie gedekt moet worden uit de verhuur, neemt het exploitatietekort nog verder toe. Ook met de voorgestelde huurprijsverhoging is de exploitatie niet dekkend te krijgen.
• Wij constateren bij de belangrijkste stakeholders een aantal knelpunten:
• Gemeente Asten
- Het wegtrekken van functies uit Centrum De Beiaard (back office).
- De gemeente heeft geen overkoepelend accommodatiebeleid, waarmee gestuurd kan worden op de vraag naar en het aanbod van de
maatschappelijke accommodaties in de gemeente. Hierdoor wordt onvoldoende gestuurd op het gebruik van de accommodaties.
- Er is geen algemeen uniform en transparant huur- en tarievenbeleid, met uitzondering van nieuw te realiseren accommodaties. Hierdoor is er onvoldoende zicht op de verborgen subsidies.
- Gemeentelijke bezuinigingen die effect hebben op de huisvestings- mogelijkheden van de huidige en mogelijk nieuwe gebruikers van Centrum De Beiaard, zoals Onis en Samsara.
• Gebruikers Centrum De Beiaard
- Grote onzekerheid en onduidelijkheid over het gebruik van Centrum De Beiaard.
- Naar verwachting neemt het gebruik af doordat gebruikers elders onderdak zoeken. Het ontbreekt in ieder geval aan langdurig structureel gebruik en dus dekking van de exploitatie.
- Centrum De Beiaard verhoogt noodgedwongen haar tarieven in tegenstelling tot andere accommodaties.
• Bestuur stichting Centrum De Beiaard
- Het bestuur wordt geconfronteerd met afspraken uit het verleden waardoor het innen van huur lastig is.
- Het bestuur heeft onvoldoende vertrouwen om de exploitatie sluitend te krijgen in het voorliggende scenario.
- Onder de huidige voorwaarden is het bestuur voornemens haar activiteiten te beëindigen.
5.2 Risico’s en aandachtspunten
• De bezetting van overige maatschappelijke accommodaties in de gemeente Asten, waaronder gemeenschapshuis De Klepel. Het eventueel wegtrekken van gebruikers uit andere accommodaties kan gevolgen hebben voor de exploitatie van de betreffende accommodaties.
• Noodzakelijke aanpassingen aan het aan Centrum De Beiaard gekoppelde rouwcentrum (eigendom uitvaartondernemer) en kerkgebouw (eigendom woningcorporatie Bergopwaarts), waarvoor het draagvlak en de
dekkingsmogelijkheden nog niet zijn onderzocht.
• Eigendomssituatie: Het gebouw van Centrum De Beiaard is momenteel eigendom van de stichting. De stichting ziet voortzetting van deze situatie, ook na eventuele aanpassing van het gebouw, niet zitten. De gemeente Asten ziet het in eigendom hebben van maatschappelijk vastgoed niet als kerntaak.
• Het beheer van het gebouw en de inzet vrijwilligers nu en richting de toekomst.
Mogelijk kan het beheer worden versimpeld door goede keuzes te maken in de gebouwopzet en een goed georganiseerd sleutelbeheer. Hiermee kan een besparing op de exploitatielasten worden gerealiseerd. In de bestaande situatie is dit alleen mogelijk indien wordt overgegaan van een grootschalige herindeling van het gebouw van Centrum De Beiaard. Gezien de hiermee gepaard gaande investering en
verwachte bezetting is dit momenteel financieel niet haalbaar.
• De vergelijkbaarheid van alle scenario’s (school, BMV, Centrum De Beiaard). Naast het voorliggende rapport is er nog een aantal onderzoeksrapporten opgesteld. De vergelijkbaarheid van de scenario’s in deze onderzoeken onderling is ons inziens moeilijk te maken, zonder alle scenario’s langs dezelfde meetlat te leggen.
• In dit onderzoek is tevens globaal gekeken naar de hergebruiksmogelijkheden van gebouwdelen van Centrum De Beiaard. Hierbij is onder meer gekeken naar de gebouwdelen die zijn gerealiseerd in 2011 Dit betreft onder meer de oefenruimte van Jong Nederland, de grote zaal, de vergaderruimten op de verdieping en de
kantoorruimten van de gemeente. Indien deze delen in stand worden gehouden en geïntegreerd worden in nieuwbouw, verwachten wij dat hiervoor aanzienlijke voorzieningen moeten worden getroffen die niet opwegen tegen de verwachte besparing. Daarnaast worden het ontwerp van het gebouw en gebied hierdoor beperkt en blijft het lastig een optimaal en efficiënt gebouw te realiseren.
5.3 Aanbevelingen
Renovatie van Centrum De Beiaard is alleen haalbaar indien de bezetting van het gebouw structureel wordt verbeterd (vergelijkbare projecten draaien een bezetting van minimaal 60 procent) en kostprijsdekkende huurtarieven gehanteerd kunnen worden. Dit geldt ook voor andere accommodaties waaraan de gemeente (verborgen) subsidie verleent.
De bezetting van Centrum De Beiaard kan mogelijk geoptimaliseerd worden door naar de inzet van de maatschappelijke accommodaties in Asten in totaal te bekijken en hierin duidelijke keuzes te maken. Mogelijk kan een gezamenlijke voorziening voor Jong Nederland en Harmonie St. Cecilia worden gerealiseerd, waarmee structureel gebruik van een deel van het gebouw wordt gegarandeerd. Hierbij moet echter wel rekening worden gehouden met het gebruik en bezetting van gemeenschapshuis De Klepel, waar de harmonie momenteel gehuisvest is.
Het instandhouden van Centrum De Beiaard na renovatie, met inachtneming van het huidige exploitatietekort, bedraagt ongeveer € 160.000,- structureel voor de komende 20 jaar. De gemeente dient dit tekort te ondervangen, anders dreigt binnen een jaar na oplevering van de renovatie een faillissement van de beheersstichting. Een mogelijk faillissement zal leiden tot extra kosten. De hoogte van deze bedragen is op dit moment niet te kwantificeren omdat onderhandeld moet worden met private partijen, zoals de Rabobank. Naast de financiële gevolgen kan dit ook leiden tot sociaal-maatschappelijke effecten.
Op basis van hetgeen wij tijdens dit onderzoek zijn tegengekomen, achten wij het niet verantwoord om de benodigde investering in renovatie van Centrum De Beiaard te plegen.
Wij bevelen hierbij het volgende zes puntenplan aan om te komen tot nieuwe huisvesting, die beter past bij de toekomstige ontwikkelingen.
1. Instandhouding van Centrum De Beiaard voor een periode circa drie jaar (tot moment oplevering nieuwbouw) en het onderhoud aan het gebouw tot een nagenoeg nulniveau beperken. Hierbij worden de aanpassingen zoals opgenomen in deze rapportage niet uitgevoerd, maar wordt alleen calamiteitenonderhoud
gepleegd. Hierbij wordt wel rekening gehouden met de zeer beperkte levensduur van het gebouw. Het noodzakelijke onderhoud ramen wij op circa € 10.000,- per jaar. De gemeente draagt gedurende de overgangsperiode van de huidige naar de nieuwe situatie bij in het exploitatietekort van Centrum De Beiaard .
2. Het zo snel mogelijk opstarten van de ontwikkeling van een nieuwe BMV met in ieder geval basisschool Deken van Hout, kinderopvang en peuterspeelzaal (programma van eisen en dergelijke). Uitgangspunt voor de huisvesting van overige functies,
waaronder de huidige gebruikers van Centrum De Beiaard, is in eerste instantie optimale benutting van de bestaande accommodaties. Indien hiervoor geen haalbare mogelijkheden bestaan, kunnen functies meegenomen worden in de BMV. Hierbij kan gedacht worden aan Centrum voor Jeugd en Gezin, WMO-steunpunt, Jong Nederland en Harmonie St. Cecilia. Bij deze afweging adviseren wij rekening te houden met toekomstige facilitering van betreffende functies en de rol die de gemeente hierin wenst te spelen (subsidie- en accommodatiebeleid).
3. De locatiekeuze voor de BMV af laten hangen van bestemmingsplanprocedure en de bieding van woningcorporatie Bergopwaarts. Op dit moment zijn de voorwaarden waaronder Bergopwaarts de bieding doet onvoldoende inzichtelijk. Het is van belang inzicht te krijgen in de demarcatie van de investering en exploitatie, zodat
duidelijkheid wordt verkregen over wie welke risico’s en verantwoordelijkheden draagt.
4. Nadat duidelijk is voor welke functies nieuwbouw wordt gepleegd, kan een architect worden geselecteerd en gelijktijdig kan de locatiekeuze worden gemaakt. Hierdoor wordt voortgang geboekt in het proces en kan de architect gericht aan de slag met een ontwerp voor de gekozen locatie. Aandachtspunten hierbij zijn onder meer demografische ontwikkelingen (leerlingenprognoses), mogelijke toekomstige uitbreiding of inkrimping, flexibiliteit en multifunctionaliteit.
5. De toekomstige eigenaar gaat, voordat wordt overgegaan tot realisatie, langdurige contracten /afspraken aan met de betrokken partijen, zodat dekking voor een lange periode is gegarandeerd. Hierbij dienen een helder accommodatie-, subsidie- en huurtarievenbeleid uitgangspunt te zijn.
6. Na realisatie van de BMV kan Centrum De Beiaard worden afgestoten. De vrijkomende locatie kan worden herbestemd voor woningbouw. De gemeente of woningcorporatie Bergopwaarts neemt de resterende schulden over in ruil voor de gronden.
Bijlage 1 Investeringsraming renovatie Centrum De Beiaard
Bijgevoegde investeringsraming, d.d. 16 juni 2011 is opgesteld op basis van de
bouwkundige schouw, d.d. 15 juni 2011 en bijbehorende uitgangspunten, opgenomen in paragraaf 4.2 van dit rapport.
