Naar aanleiding van het begeleidend schrijven bij de onontvankelijk verklaring van onze vorige aanvraag, is er veelvuldig overleg geweest met de omgevingsconsulent. Wij geloven dat alle leemtes zijn aangevuld en dat alle elementen van stedenbouwkundige aard zijn aangepast of hieronder voldoende gemotiveerd.
Voorwerp van de aanvraag
Scouts De Reigers bouwde de eerste constructies eind jaren 1970. Het goed bestaat uit 3 kadastrale percelen (11820C0573/00F019, 11820C0573/00S016 & 11820C0573/00W014), maar wordt als geheel gebruikt. De ruimtes zijn beperkt geïsoleerd en verwarmd. De constructies zijn degelijk, maar de afwerking en installaties gedateerd.
De lokalen, materiaalbergingen, sanitaire voorzieningen en aanverwanten op het links gelegen perceel zijn onlangs opgenomen in het vergunningenregister. Deze aanvraag betreft het slopen en herbouwen van dit gebouw.
Verder dient het reliëf van het terrein enigszins aangepast te worden aan de gekozen inplanting in functie van een betere aansluiting met de aanhorige percelen. Het lager gelegen infiltratieveld zal deel uitmaken van het speelterrein.
Een verhard pad vanaf de straat zal de toegankelijkheid verbeteren.
Bestaande toestand van de percelen
Het linker perceel is deels agrarisch. De huidige constructies en de functie van dagrecreatie zijn zonevreemd, maar opgenomen in het vergunningenregister.
https://ebesluit.antwerpen.be/publication/20.0619.3955.7108/detail
De huidige bebouwing bestaat uit 2 vleugels op een afstand van 2 à 7 meter van de perceelsgrenzen links en achteraan. De bebouwde oppervlakte is 518m² groot.
De gebouwen hebben een flauw hellend dak met kroonlijsten van 3m12 tot 3m93 hoog ten opzichte van de straatpas. Langs de binnenzijden van het terrein kraagt het dak ongeveer 1m uit. Het
dakoppervlak is 665m² groot.
De huidige vloerpas ligt gemiddeld 13cm onder de straatpas. Het speelterrein ligt lager (29 tot 56cm onder straatpas).
De gebruikte gevelmaterialen zijn groene, geprofileerde, metalen platen, houten plaatmateriaal en witgeschilderd houten schrijnwerk. Zie foto’s.
Het rechter perceel is agrarisch. De huidige constructies bestaan uit het ‘Stenen Gebouw’ en een materiaalcontainer. De container is zeer nuttig tijdens de bouwwerken. Nadien wordt deze verwijderd. Tot het einde van de werken zal het Stenen Gebouw gebruikt worden om de scoutswerking te laten doorgaan. Nadien zal de functie van lokalen verdwijnen. Indien mogelijk, willen we de bestaande infrastructuur aanpassen voor gebruik als al dan niet overdekt speelveld.
Het terrein is grotendeels grasveld. Beperkte verhogingen bakenen de kiss & ride-zone af nabij de straat.
Omsloten door de 2 vleugels ligt een zone bedekt met speelzand.
Aan de straatkant staan loofbomen in een rij, alsook enkele centraal op het terrein en eentje ter hoogte van tuin Brazilianenstraat 2. De westzijde is bedekt met verwilderd groen met zaailingen waarvan de stamomtrek beperkt blijft tot maximaal 50cm. Aan de oostzijde staan bomen. Dit bos loopt naadloos door in het rechterbuurperceel. Aan de noordzijde achter het gebouw groeit struikgewas. Enkele loofbomen bevinden zich op de perceelsgrens.
Voor het gebouw stond een omheinde propaantank. Deze is ondertussen verwijderd en wordt niet vernieuwd. Zij bijlage Antargaz.
Op de luchtfoto is een zitbank te zien, samengesteld uit gezaagde boomstammen. Zie foto 10.
Toestand op de scheidingslijnen
Er zijn diverse terreinvreemde constructies aansluitend aan de tuinen van de geburen. Zie foto’s 4, 5 en 7.
Links achteraan staan 3 stenen en tal van houten constructies langs de perceelsgrens. De hoogte varieert van 2m59 tot 3m35 boven de straatpas. De afsluitingen meten ongeveer 2m boven de straatpas, bestaan uit houten en betonnen constructies en staan merendeels op het terrein van de aanvrager.
Op de achterste perceelsgrens loopt een verwaarloosde, lage afrastering en staan enkele
hoogstammige loofbomen, alsook verwilderd groen met zaailingen. Het perceel van de achterbuur ligt een stuk lager dan het perceel van de aanvrager (ca. 50 tot 100cm onder de straatpas). Zie foto’s 6 en 11. De woning op het achterliggende perceel ligt op 8m50 van de grens. (Het bijgebouw op 5m25.)
Geplande werken
Het nieuwe gebouw wordt op dezelfde plek ingeplant om een fysieke barrière te blijven vormen met de 5 aanpalende percelen, om de openheid van het terrein te versterken en om de geest van de plek te bewaren. Echter niet op exact dezelfde plaats. Slechts 39% van de te bouwen oppervlakte overlapt met de bestaande. Volgens artikel 4.4.18 van het VCRO is dit toegestaan indien dit voorstel gunstig geadviseerd wordt. De nieuwe bebouwde oppervlakte is 536m². Uitbreiding mag volgens artikel 4.4.19 van het VCRO omdat het hier om een erkende jeugdvereniging gaat.
In plaats van een verloren strook te creëren tussen de diverse bijgebouwen, koterijen, afsluitingen en de nieuwe gevel, wordt een blinde scheimuur voorzien min of meer op de perceelsgrens. De nieuwe gevellijn sluit aan op de reeds aanwezige tuinconstructies om de goede vrede met de buren te bewaren. De terreinvreemde constructies die meer plaats innemen, dienen te worden verwijderd.
Door deze inplanting is het gebouw volledig gericht op het centrale plein en keert het zich af van de omliggende tuinen om de buren zo weinig mogelijk tot last te zijn.
Omdat bouwen in een binnengebied niet evident is, proberen we de bouwhoogte te beperken. We kunnen dit verwezenlijken door onze vloerpas te verlagen ten opzichte van de bestaande. Het huidige centrale speelplein ligt nu al een stuk lager. Het laagste punt zal als referentie gelden om de nieuwe pas te bepalen en het terrein lichtjes aan te passen. Deze binnenpas is nagenoeg gelijk met die van de achterburen.
De kroonlijsthoogte van de achterste garage (Brazilianenstraat 4B) wordt als referentie genomen.
Deze ligt 312cm boven de straatpas. De huidige scheimuur ligt even hoog. Het hoogst gelegen aangrenzende dakvlak ligt slechts 14cm lager. De scheimuur zal dus 16cm verhoogd moeten worden.
Deze nieuwe hoogte houden we aan voor de gehele blinde scheimuur. De impact van de nieuwe muur op de omliggende percelen blijft bescheiden.
Het bestaande gebouw staat weliswaar verder van de perceelsgrens maar heeft een veel hogere nok.
Zonder een hoger gelegen nok kunnen we met volledig platte daken binnen toch voldoende vrije hoogte creëren. De impact van het nieuwe gebouw zal dus minder groot zijn dan het huidige.
Toegevoegde PV-panelen hebben een geringe hellingsgraad en zullen vanop de begane grond nauwelijks zichtbaar zijn.
Rechtsachter in het nieuwe gebouw bevindt zich een polyvalent lokaal dat deels hoger is. In plaats van het dak te verhogen, is de vloer met nog een halve meter verlaagd. Deze binnenpas komt overeen met de pas van de tuin van de achterburen. Op die manier integreert het gebouw zich maximaal in de omgeving.
De vereiste REI120 voor scheimuren wordt bekomen door de muur in volle betonblokken van 14cm.
Op sommige plaatsen wordt tegen een bestaande scheimuur aangebouwd. Op andere plaatsen staat de muur volledig op eigen perceel en kan deze als een halve ontkoppelde scheimuur beschouwd worden. De vereiste dikte en brandweerstand wordt dus overal bekomen.
Door het lager gelegen terrein, door de samenstelling van het dakpakket, door de overstekende daken ten opzichte van de taklokalen en door de uiterste locatie van het polyvalent lokaal zal de akoestische hinder voor de omgeving tot een minimum herleid zijn.
De voorgevel wordt uitgelijnd met de eerste garage van de linkerbuur (Brazilianenstraat 2).
Hierachter bevinden zich bergruimten voor allerhande materialen. Op die manier is de afstand met de straat het kortst voor lossen en laden.
Toerisme Vlaanderen heeft het bevorderen van toegankelijkheid als een van hun doelstellingen en daar staat de vereniging helemaal achter. Omwille van verhuurbaarheid is er ingezet op
toegankelijkheid (aangepast toilet, vrije ruimte aan deuren, draaicirkels). Zie detail op schaal 1:50.
Uit veiligheidsoverwegingen is de plaats om eetwaren te bewaren, op te warmen en/of te bereiden opgesplitst, met als werknamen ‘warme’ en ‘koude keuken’. De ‘warme keuken’ is een kleine afgesloten ruimte waar alle toestellen zich bevinden. De ‘koude keuken’ is een grotere ruimte met centraal eiland met wasbekken en verbindingen met de omliggende lokalen, de afvalberging en de overdekte buitenruimte.
Deze functie is binnen de jeugdwerking eerder een technische ruimte. Het is niet te vergelijken met een keuken als verblijfsruimte in een particuliere woning. Artikel 24 van de bouwcode is o.i. hier niet van toepassing.
Een vetvangput scheidt de afvoer van de keuken af van de rest van het rioleringsstelsel.
Bij het ontmantelen en slopen van de bestaande gebouwen gaat er zo veel mogelijk ingezet worden op herbruik van de materialen, al dan niet op eigen terrein. Een sloopopvolgingsplan is toegevoegd.
De grote hoeveelheid geprofileerde, metalen panelen willen we toepassen als voornaamste gevelmateriaal, verticaal geplaatst, opnieuw te schilderen in Loofgroen (RAL 6002) of dergelijke. De dakrand, de buitenplafonds en de delen boven de gevelopeningen worden uitgevoerd in nieuwe houten, horizontaal geplaatste gevelplanken. Hout is aanwezig in de huidige bebouwing en komt veelvuldig voor in de onmiddellijke omgeving. De scheimuren zijn opgetrokken in een neutrale, gladde, grijze betonsteen.
De ramen en deuren zijn voorzien in PVC omwille van onderhoudsvriendelijkheid en budget. De kleur is Geelgrijs (RAL 7034) of dergelijke, wat mooi aansluit bij de houten gevelplanken. PVC schrijnwerk komt ook veelvuldig voor in de omgeving.
De kleuren komen voort uit de traditie en herkenbaarheid van de lokalen van scouts “De Reigers”.
Geplande buitenaanleg
Om deze inplanting te realiseren moeten tot onze spijt 2 loofbomen met een stamomtrek groter dan 100cm, die op de perceelsgrens staan, gerooid worden. Een nieuw gebouw op respectabeler afstand zou de wortels van deze bomen alsnog flink beschadigd hebben. Het terrein biedt voldoende plaats om dit verlies te compenseren. 3 hoogstammige loofbomen maken deel uit van dit ontwerp als
zonnewering voor de grote ramen van de polyvalente zaal. Verder worden enkele jonge boompjes en zaailingen gerooid.
Wij verkiezen hergebruik van hemelwater in een put van 10.000 liter voor het spoelen van de 7 toiletten boven het plaatsen van een groen dak. De overloop van de regenwaterput gaat naar een ondiep infiltratieveld centraal op het terrein. Door de flauwe helling van 30° is de aanzet tot de put breed. De verlaging draagt bij tot de mogelijkheden van het speelterrein. Er is geen RWA aansluiting op de straatriolering. Het ontbreken van een groen dak heeft dus geen gevolgen voor de riolering.
Het grondwater zit op 253cm diep dus de waterbalans blijft in orde.
Een pad van 150cm breed start van aan de straat en volgt de contouren en vloerpassen van het gebouw. Onder het afdak wordt het pad een verharde speelplaats. Vooraan tot aan de voorgevel wordt plaatselijk met grasdals verbreed tot 300cm om uitzonderlijk vervoer toe te staan. Ter plaatse van de toegangen tot de bergplaatsen is het breder en vormen de grasdals de laad- & loszone.
Ingevolge advies op maat na overleg tussen Team Omgevingsvergunningen (AB) en Dienst Mobiliteit:
In de groenzone links van het toegangspad voorzien we 50 fietsparkeerplaatsen in het groen. De struiken blijven maximaal bewaard. Enkel het te betreden oppervlak wordt voorzien van te maaien gras. De contouren worden gemaakt van het snoeihout afkomstig van de te rooien beplantingen.
De huidige kiss & ride-zone heeft een in- & uitrit en bevat minstens 10 autoparkeerplaatsen. Het onverharde gebied bestaat uit te maaien gras en een centrale zandweg. Deze zone blijft behouden.
Het nut van overkappingen voor de korte verblijfsperiode is niet in verhouding met de impact op het landschap. De parkeerplaatsen zijn dus niet overdekt. De gras-oppervlakken worden slechts
sporadisch betreden. Het groeien zal niet belemmerd worden en het groene karakter blijft behouden.
Omdat de 3 kadastrale percelen als 1 perceel worden gebruikt, is een onderlinge afscheiding niet nodig noch wenselijk. De contouren vereisen telkens een andere aanpak. Vooraan vormt de
groenberm met struiken, hagen en bomen een natuurlijke en historische buffer tussen het terrein en het voetpad. Deze blijft behouden. De links aanpalende tuinen hebben degelijke afsluitingen tot aan de nieuwe voorgevel van ons gebouw. Achteraan wordt een nieuwe draadafsluiting voorzien in overleg met Brazilianenstraat 6. Gezien vanop de laagste pas (-1.00) zal de afsluiting maximaal 260cm hoog zijn. Gezien vanop de hoogste pas (-0.36) zal de afsluiting minimaal 100cm zijn. Rechts loopt ons bos naadloos door in het bos op het aanpalend perceel. Daar is een afsluiting niet praktisch, noch wenselijk. Het bos eindigt tegen het talud van de autosnelweg A12.
