RISICOANALYSE NIEUW GEMEENSCHAPSHUIS ASTEN, LOCATIE KLOOSTER
Bijlage behorend bij bestuurlijke besluitvorming mei-juni 2017 (AST2017009879)
Risico Analyse
Aanname aankoopbedrag klooster:
Huidige vraagprijs paters: € 1.900.000,-.
Richtprijs exploitatie: € 1.450.000,- Risico: € 450.000,-
De huidige vraagprijs bedraagt € 1.900.000,-. In de investeringsbegroting is uitgegaan van een verdere
onderhandeling en vraagprijsdaling tot € 1.450.000,- (gebaseerd op het gemiddelde van de aangepaste vraagprijs en de door de initiatiefnemers uitgevoerde taxatie, minus de kosten voor asbestsanering). Indien dit
onderhandelingsresultaat niet wordt behaald is dit een risico voor de exploitatie.
Vorig jaar is door de paters een vraagprijs neergelegd van € 2.500.000,-. Deze vraagprijs is inmiddels door de paters verlaagd naar € 1.900.000,-. De paters hebben de huidige vraagprijs gebaseerd op een taxatie. De inhoud van deze taxatie wordt niet vrijgegeven; wel is aangegeven dat de getaxeerde waarde circa € 2.000.000,-
bedraagt. De initiatiefnemers hebben een tegentaxatie uitgevoerd waaruit een prijs van € 1.100.000,- blijkt. Ook is een raming voor asbestsanering opgesteld à € 50.000,-. Uit nader overleg moet blijken wat het grote verschil verklaart en welk bedrag reëel is. Verdere verlaging van de vraagprijs is de inzet. De initiatiefnemers verwachten op grond van hun taxatie dat verdere verlaging mogelijk is. Temeer omdat de paters met de verkoop van het klooster iets terug willen doen voor Asten (wat mogelijk in verdere verlaging van de prijs wordt uitgedrukt) en haast beginnen te krijgen met de verkoop van het pand. Ook het besef dat het pand incourant is en de wetenschap dat een te hoge vraagprijs leidt tot een zoektocht naar alternatieve locaties kunnen hierbij een rol spelen. Indien bovendien blijkt dat de gemeente een steentje bijdraagt (in de vorm van een financiële bijdrage) kan dit de onderhandeling ten goede komen. Echter, vooralsnog is er nog geen zekerheid. Dit wordt in de periode mei/juni 2017 verwacht.
Verloop deadline aankoop klooster: De initiatiefnemers hebben een afspraak met de paters (vastgelegd in een intentieverklaring) waarin staat dat er uiterlijk 1 mei 2017 een beslissing over de aankoop moet worden gedaan. Wordt deze datum overschreden dan
voelen de paters zich vrij het pand aan andere kopers aan te bieden. Met de paters is reeds overleg gevoerd over de vertraging in de besluitvorming. Onduidelijk is of ze het pand aan andere kopers zullen aanbieden. Het risico wordt niet hoog geschat: het is een incourant pand. Er zijn geen andere kopers bekend.
Rentepercentage financiering:
Te lenen bedrag: ca. €4.000.000,-
Uitgangspunt rentepercentage: 3%.
Indien dit percentage hoger ligt stijgen de rentekosten in de exploitatie.
Risico bij stijging rente naar bijvoorbeeld 4%: ca. €28.000,- structureel.
Het te lenen bedrag is waarschijnlijk groter dan de waarde van het pand (ook na verbouwing). Na de verbouwing van het klooster en verkoop van de Beiaard en De Klepel resteert nog een leenbedrag van circa €4.000.000,-.
Indien de waarde van het pand lager is dan dit bedrag is dit een risico bij het aanvragen van een lening. Vooralsnog is uitgegaan van een leningspercentage van 3%.
De initiatiefnemers hebben verschillende acties uitstaan om het te lenen bedrag bij elkaar te krijgen (bancaire lening, private lening, lening via restauratiefonds). De uitkomsten zijn echter nog niet bekend; hierdoor is ook nog niet duidelijk onder welke voorwaarden (rentepercentage) deze leningen zouden worden verstrekt. Indien dit hoger ligt dan 3% stijgen de rentekosten in de exploitatie. Dit is een risico.
Indien deze leningopties onvoldoende oplossing bieden of te hoge rentepercentages met zich meebrengen zullen de initiatiefnemers zich tot de gemeente wenden. U kunt dan een oplossing bieden door bijvoorbeeld garant te staan of zelf het bedrag te lenen. Ook hier zijn echter risico’s aan verbonden (zie volgende kopje).
Hier is vooralsnog geen duidelijkheid over. In de periode mei/juni 2017 wordt duidelijk welk bedrag tegen welke voorwaarden geleend kan worden. Daarna kunnen conclusies worden getrokken en vervolgstappen worden bepaald.
Risico bij verstrekken geldlening door gemeente:
Mogelijk staatssteun en vennootschapsbelasting.
Het verstrekken van een lening moet tegen een marktconform rente tarief (in verband met staatssteun, zie volgende risico). Het percentage van 3% is gebaseerd op een inkoopprijs van 1,5% en een opslag van 1,5% voor risico’s (25 jaar).
Een rentetarief van 3% is niet marktconform. Marktpartijen vragen voor een vergelijkbare lening een hoger rentepercentage. Er moet onderzocht worden wat de mogelijkheden zijn om staatssteun te vermijden.
Risico niet kwantificeerbaar. Om de bepalen of 1,5% een goede vergoeding is voor het risico dat de gemeente loopt is een risico inventarisatie door een gespecialiseerd bureau nodig. Hieraan zijn kosten verbonden.
Er bestaat een risico dat de geldlening niet volledig terugbetaald kan worden.
Vennootschapsbelasting
Omdat in concurrentie wordt getreden met banken is vennootschapsbelasting van toepassing. Op dit moment is nog niet duidelijk of daadwerkelijk vennootschapsbelasting betaald moet worden. Nadat duidelijk is of de gemeente een geldlening verstrekt en tegen welke rente kan verder onderzocht worden of en zo ja hoeveel
vennootschapsbelasting betaald moet worden.
Risico staatssteun:
Zodra gesproken wordt over een gemeentelijke bijdrage moet nagedacht worden over het risico op staatssteun.
Indien hier sprake van is kan er een sanctie volgen die van invloed is op de exploitatie of de gemeentelijke begroting.
Eenmalige subsidie
Het geven van een 1-malige subsidie is geen vorm van verboden staatssteun. Er is sprake van een lokaal initiatief met lokale gebruikers waar 1-malig subsidie aan verstrekt wordt. Ook het overkopen van openbaar gebied of het aanleggen van parkeerplaatsen is geen vorm van staatssteun (mits uiteraard tegen een aannemelijk bedrag), aangezien hier een direct publiek belang mee gediend wordt. Het overnemen van het planschaderisico kan een vorm van verboden staatssteun zijn, indien er sprake is van economische activiteiten (activiteiten van commerciële aard die in concurrentie door verschillende partijen wordt aangeboden). In deze gevallen kan staatssteun namelijk leiden tot concurrentievervalsing en de markt verstoren. Echter, in geval van dit project is hiervan geen sprake;
geen risico.
Lening
Onduidelijk is nog of het verstrekken van een lening tegen niet-marktconforme rente een vorm van verboden staatssteun is. Deze vraag wordt op dit moment juridisch onderzocht. Het risico speelt alleen indien de gemeente overgaat tot het verstrekken van een lening en hierbij tegen een niet marktconform rentepercentage leent. Dit wordt in de komende periode duidelijk.
Aanname BTW:
Het opgenomen BTW percentage dat in aftrek van worden gebracht, in de exploitatieopzet is een aanname. Indien het BTW percentage moet worden aangepast is dit van invloed op de exploitatie.
Het percentage btw dat in aftrek kan worden gebracht is positief ingeschat. Ook is uitgegaan van vestiging van de bibliotheek in het klooster: dit is gunstig voor de BTW, maar of de bibliotheek daadwerkelijk mee verhuist is nog onzeker (zie elders in deze risicoanalyse).
In de april 2017 heeft overleg met de fiscus plaats gevonden. Voor een vervolgstap is meer inzicht nodig in het daadwerkelijk gebruik van de verschillende ruimten. Hierna volgt een volgend overleg met de belastingdienst en komt er meer duidelijkheid over het te hanteren BTW percentage.
Risico is nog niet kwantificeerbaar.
Annuïtaire lening:
In de exploitatieopzet is uitgegaan van een annuïtaire lening. Dit is gunstig voor de exploitatie, maar betekent dat de initiatiefnemers lang met een hoge schuld blijven zitten.
Bij een lineaire lening worden sneller grote bedragen afgelost. De exploitatie voorziet echter niet in deze mogelijkheid. Aflossing van de annuïtaire lening is gegarandeerd mits de gebruikers blijven zorgen voor de huuropbrengsten. Voor een deel heeft de gemeente hier zelf invloed op (huurder t.b.v. het sociaal domein). Door het ontbreken van goede alternatieve ruimte wordt bovendien verwacht dat de vaste gebruikers van het nieuwe gemeenschapshuis gebruik zullen blijven maken. Dit blijft echter altijd een inschatting. Dit risico geldt overigens ook in andere gevallen (zowel bij locatie klooster, als bij een alternatieve locatie).
Aanname inbrengwaarde Klepel en Beiaard:
De opbrengsten van de huidige locaties zijn ingerekend in de exploitatieopzet.
Indien de daadwerkelijke
aankoopbedragen lager uitvallen is dit een risico voor de exploitatie.
De financiering van het project wordt deels bepaald door de inbreng van het huidig bezit (verkoop en
herontwikkeling De Klepel en De Beiaard). Deze inbreng is noodzakelijk voor de haalbaarheid van het project. De gemeente heeft daarnaast een volkshuisvestelijk belang bij verkoop van deze locaties (realiseren woningbouw cf woningbouwmonitor op deze inbreidingslocaties, deels sociaal programma). Er is echter nog geen koper. Vooralsnog blijft de inbrengwaarde een aanname. Deze is gebaseerd op een raming van Burgbouw en Aannemer Geven.
Om meer zicht te krijgen op de daadwerkelijke inbrengwaarde is verder onderzoek nodig. Bergopwaarts rekent aan het plan, ook WoCom kan gevraagd worden een prijsbepaling te doen. Voorts kan een taxatie worden uitgevoerd
Risico niet kwantificeerbaar.
(verkoop vrije markt) of kunnen de initiatiefnemers nadenken over de optie zelf hun vrijkomende locaties te ontwikkelen. In deze scenario’s is het ook de vraag welke rol de gemeente voor zichzelf weggelegd ziet: welk programma is wenselijk, is er noodzaak tot sociaal programma en is dat de gemeente iets waard. In juni 2017 vindt hierover een themabijeenkomst in het college plaats, waarna vervolgacties mogelijk zijn om de inbrengwaarde beter te bepalen.
Vooralsnog is hier geen duidelijkheid over.
Risico’s investeringsbegroting en exploitatie opzet:
Er wordt gewerkt met aannames en ramingen. Deze bedragen kunnen hoger of lager uitvallen. Indien ze hoger uitvallen is het een risico voor de exploitatie.
Risico niet kwantificeerbaar.
In de huidige exploitatieopzet is gewerkt met veel aannames voor investeringen (bijvoorbeeld posten voor bouwkosten of onvoorzien) en exploitatie (bijvoorbeeld posten voor energie of onderhoud).
Dit is een risico dat zich bij elke exploitatie opzet in deze fase voordoet. In een exploitatie wordt van grof naar fijn gewerkt. Definitieve bedragen voor bouwkosten kunnen bijvoorbeeld pas worden ingevuld na aanbesteding van het werk. Dit risico is in vergelijking met voorgaande jaren weer groter geworden; nu de crisis voorbij is kan niet geanticipeerd worden op lagere bouwkosten. De initiatiefnemers hebben aangegeven de posten ruim te hebben geraamd en verwachten een meevaller. Vooralsnog is dit echter onduidelijk. Om dit risico te beheersen kunt u ten tijde van de aanbesteding een extra go/no go besluit inlassen.
Onduidelijkheid gebruikers:
Nog niet alle gebruikers hebben aangegeven mee te willen en kunnen verhuizen naar het klooster. In de
exploitatie is echter wel uitgegaan van de volledige huuropbrengsten.
Het klooster wordt straks gebruikt door uiteenlopende partijen: het sociaal domein (Steunpunt Guido Asten, Onis en gelieerde organisaties), diverse grote gebruikers (Jong Nederland, Harmonie, Musicas, KBO, Seniorencompas) en tientallen kleinere verenigingen. Ook wil de Rabobank een aantal spreekkamers in het klooster vestigen, in aanvulling op haar filiaal in Asten. Er komt een centraal gelegen horecavoorziening en tot slot is mogelijk sprake van vestiging van de bibliotheek. In potentie gaat het om meer dan 60 maatschappelijke
Zekerheid is er over Steunpunt Guido Asten, Onis, KBO en de muziektak van Jong Nederland. Deze vertegenwoordigen een vaste huuropbrengst van € 91.755,-.
Er lopen onderhandelingen, danwel er is sprake van een zachte toezegging, met de bibliotheek, de Rabobank, Musicas, de biljartclub, de bridgeclubs, rikclub, St Jorisgilde. Zij vertegenwoordigen een huuropbrengst van € 72.455,-.
Overige verenigingen hebben een voorgestelde huurprijs ontvangen, maar de reactietermijn loopt nog.
Er zijn nog geen concrete afspraken met de een horecaondernemer gemaakt.
In de exploitatie is uitgegaan van een verhuuropbrengst van € 229.515 (continu verhuur, multifunctionele verhuur verenigingen en multifunctioneel incidenteel. De harde en lopende toezeggingen vertegenwoordigen een waarde van € 164.210,-. Over de overige beoogde huuropbrengsten van € 65.305,- is nog geen reactie van de huurders bekend. Ook het ingerekende bedrag van de horeca (€ 90.000,-) is nog niet met een ondernemer besproken.
Dit is een risico. De initiatiefnemers verwachten op korte termijn een reactie van de verenigingen, waarna dit risico beter benoemd kan worden.
Ook zit er een risico in de afdracht die van de bibliotheek (aanbouw) en van Jong Nederland (in gebruikname kloosterboerderij ten behoeve van de jeugdtak van Jong Nederland) worden gevraagd als bijdrage in de bijkomende kosten (16% afdracht over bouwkosten voor planontwikkeling en bijkomende kosten). Deze kosten komen bovenop de bouwkosten voor de bibliotheek-aanbouw en de verbouwing van de kloosterboerderij. Van hen wordt tevens een erfpacht verwacht voor het gebruik van de grond (richtinggevend bedrag € 8.000,-/jaar voor beide instellingen tezamen) Over deze bedragen is nog geen overeenstemming. In onze eigen berekening voor de bouwkosten van de bibliotheek (zie elders in deze analyse) is de 16% afdracht wel vast ingerekend.
In de huidige situatie hebben veel verenigingen lage huur of zelfs geen huur. Dit is het gevolg van afspraken die soms decennia geleden zijn gemaakt. In de huidige tijd is het vragen van een reële huisvestingsbijdrage
normaal/noodzakelijk, ook als dit leidt tot stijging van de contributie. Indien dit project niet doorgaat wordt een alternatief onderzocht, bijvoorbeeld vestiging van een nieuwe gemeenschapsvoorziening op de locatie van de Klepel of de Beiaard. Ook in deze gevallen zullen de verenigingen meer moeten gaan betalen, omdat ook in dit alternatief
marktconforme huren gevraagd gaan worden. Dit risico is dus niet exclusief gekoppeld aan dit project. Het vraagt echter wel een nadrukkelijke inzet van de initiatiefnemers. Op basis van de reacties van de verenigingen op de gevraagde huur, dient de huurprijs en de mogelijkheden hieromtrent scherp tegen het licht te worden gehouden.
Meer duidelijkheid hierover wordt in de komende maanden verwacht.
Het risico bestaat dat deze verenigingen de gemeente vragen hun huisvestingslasten te betalen. Ons huidige subsidiereglement voorziet echter niet meer in huisvestingssubsidie. Wel kunnen verenigingen subsidie aanvragen voor activiteiten die de participatiesamenleving ten goede komen. Ons huidige subsidiereglement voorziet hier wel in. KBO heeft inmiddels gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Dergelijke participatieactiviteiten en
subsidieaanvragen worden toegejuicht vanwege hun effect en vervangen voor een deel activiteiten/kosten die de gemeente anders zou moeten maken in het kader van de taken op het gebied van het sociaal domein.
De gemeente krijgt te maken met hogere huisvestingslasten voor Steunpunt Guido Asten. In totaal gaat het om een stijging met € 17.495,- naar een totaalbedrag van € 33.495. Voor een deel zijn hogere huisvestingslasten inherent aan het uitbreiden van het steunpunt met consulenten en participatiecoaches Werk en Inkomen, alsook het
toevoegen van de standplaats voor Jeugd- en Gezinswerk. Tevens komt er nog een uitbreiding aan ten behoeve van Senzer. Ook in de huidige huisvestingssituatie (De Beiaard) leidt dit tot hogere huisvestingslasten.
Bibliotheek:
Het is nog onzeker of de verplaatsing van de bibliotheek naar het klooster
betaalbaar is. Zowel de 1-malige
investering (verbouwing/verhuizing) zijn een risico als stijging van de structurele huisvestingslasten.
Het is wenselijk de bibliotheek te integreren in het nieuwe gemeenschapshuis. Er is sprake van grote synergie en alle partijen hebben baat bij elkaars traffic. De toekomstvisie van de bibliotheek is vooral gericht op haar positie als spil in de maatschappij, als huiskamer waar allerlei doelgroepen gebruik maken van uiteenlopende diensten en bijeenkomsten. Het nieuwe gemeenschapshuis is een plek waar dit perfect kan. Zowel de initiatiefnemers als de bibliotheek zijn enthousiast over de verhuizing. Echter, er zijn 2 kanttekeningen.
• Enerzijds zijn de huidige huisvestingslasten van de bibliotheek relatief laag (eigen pand, lage lasten). In de nieuwe situatie is er sprake van structurele lasten bestaande uit onderhoud/energie/afschrijving aanbouw (bedrag onbekend), huur van de benodigde ruimtes in het bestaande klooster (€ 24.750),- en erfpacht (ondergrond aanbouw, richtinggevend bedrag €4.000,-). De huidige structurele huisvestingslasten van de
Risico structureel tekort Bibliotheek € 25.000,-/jaar.
Risico eenmalige bijdrage Bibliotheek € 426.600,-.
bibliotheek bedragen circa € 28.750,-. De verwachting van de bibliotheek is dat ze circa € 25.000,- structureel te kort komen. De bibliotheek kan dit risico beheersen indien de beoogde huurlasten in het klooster worden verlaagd. De bibliotheek overlegt hierover met de initiatiefnemers. De uitkomsten zijn nog niet bekend. Indien de huurprijs t.g.v. de bibliotheek verlaagd wordt, komt dat de haalbaarheid van de verhuizing van de bibliotheek ten goed, echter verlaagt dit de verhuuropbrengst in de begroting.
• Anderzijds is een aanbouw aan het klooster nodig om te voldoen aan het ruimtelijk programma van eisen van de bibliotheek: met huur van 150m2 inpandige ruimte in het klooster en een aanbouw van 385m2 kan de bibliotheek al haar functies plaatsen. De bibliotheek wil de uitbouw zelf betalen met de opbrengsten uit de verkoop van haar huidig pand. Uit de eerste ramingen blijkt dat de opbrengst niet voldoende zal zijn om de kosten van de aanbouw te dekken. Er resteert een gat van € 426.600,-, uitgaande van een
verkoopwaarde van de huidige bibliotheek van € 130.200,- (651m2 x € 200,-/m2 op basis van de eerder genoemde raming van Burgbouw en Aannemer Geven) en een kostenraming van € 556.800,- (bouwkosten op basis van raming Geven inclusief sloopkosten bestaande aanbouw en inclusief de 16% bijkomende kosten als voorgesteld door de initiatiefnemers in hun begroting). U kunt dit risico beheersen indien u bereid bent een 1-malige bijdrage in de huisvesting van de bibliotheek te investeren.
Indien de bibliotheek niet meeverhuist betekent dit een minder goede herontwikkelingsmogelijkheid voor de Kerkstraat. Dit is van invloed op de inbrengwaarde van de Klepel. Ook functioneel gezien is het nadelig als de functie van de bibliotheek niet aan het sociaal-maatschappelijk cluster kan worden toegevoegd. In de praktijk betekent dit een situatie van 2 gebouwen binnen een straal van 250 meter die elk een huiskamerfunctie voor Asten willen vervullen.
Voor de exploitatie van het nieuwe gemeenschapshuis heeft het negatieve gevolgen voor de BTW (zie elders in deze risicoanalyse). Ook zijn er negatieve gevolgen voor de exploitatie (minder huuropbrengsten). Het is weliswaar mogelijk de vrijkomende m2 te dichten door het inplannen van 2 BAVA-appartementen (Bijzonder Aandacht Vragende Astenaren) in het klooster, echter de opbrengst hiervan is aanzienlijk lager.
Planologische risico’s:
Het vestigen van een gemeenschapshuis in een klooster brengt een nieuwe situatie voor omwonenden met zich mee. Er is kans op bezwaarprocedures.
Bij dit project is sprake van een hervestiging van bestaande functies van 2 gescheiden locaties naar 1 nieuwe gezamenlijke locatie. Hoewel de feitelijke situatie op de nieuwe locatie verandert (meer traffic, meer parkeren, meer activiteiten, ook in de avonduren) kan de vestiging van het gemeenschapshuis binnen dezelfde bestemming worden gerealiseerd als nu geldt op de locatie van het klooster (Maatschappelijk). Dit betekent dat er formeel gezien weinig risico op planschade is, behoudens voor die delen van het plan waar het bouwvlak moet worden uitgebreid. Hiervan is sprake aan de centrum-zijde van het klooster (aanbouw voor de bibliotheek) en aan de achterzijde van het klooster (aanbouw grote zaal). De grote zaal ligt echter op grote afstand van woonbebouwing en wordt grotendeels afgeschermd door een wal en door groen. De aanbouw van de bibliotheek komt op 3 meter van een bestaand woonhuis. Hier geldt wel een planschaderisico. Dit wordt echter zeer laag ingeschat.
Dat er weinig tot nihil planschaderisico is neemt niet weg dat er goed met de omgeving moet worden overlegd over de voorgenomen plannen en de verandering van de feitelijke situatie die kan plaatsvinden. Direct omwonenden hebben al een persoonlijke brief ontvangen. Voor hen zal eveneens een besloten informatieavond worden georganiseerd. Dit wordt zorgvuldig opgepakt waardoor het risico op procedures verkleind wordt, echter nooit geheel kan worden weggenomen.
Op het gebied van parkeren biedt de locatie van het klooster overigens een betere oplossing dan de 2 huidige locaties De Klepel en De Beiaard. Er is in ieder geval ruimte voor 79 parkeerplaatsen (waarvan 4 voor invaliden). De parkeernorm is, uitgaande van de maximale parkeerdruk, 80 parkeerplaatsen. De maximale parkeerdruk zal met name ’s avonds plaatsvinden. Overdag kunnen deze parkeerplaatsen de parkeerdruk vanuit het centrum opvangen.
Bij de huidige locaties is veel minder parkeergelegenheid (De Beiaard: 4 parkeerplaatsen, waarvan 2 voor invaliden;
De Klepel 32 parkeerplaatsen, waarvan 1 voor invaliden en 16 in de blauwe zone).
Team Ruimte, Financiën, JKZ april 2017
