RAADSVOORSTEL
BIJ ZAAKNUMMER: AST/2014/003710
Onderwerp: Bijlage(n): Vergadering
van:
Agenda- nummer:
p.h.:
Starterslening 2 7 juli 2014 14.07.07 ThM
de raad
van de gemeente Asten
Samenvatting
Bij de behandeling van de Notitie maatregelen ter stimulering van de woningbouw in de commissie Ruimte is gebleken dat de commissie vrijwel unaniem van mening was dat zo spoedig mogelijk de starterslening in de gemeente Asten beschikbaar zou moeten komen.
Thans wordt voorgesteld om te besluiten tot invoering van de starterslening en hiertoe de Verordening starterslening gemeente Asten 2014 vast te stellen. Tevens wordt voorgesteld een bedrag van € 100.000,= hiervoor beschikbaar te stellen en de hieruit voortvloeiende jaarlijkse lasten te dekken uit de post onvoorzien structureel.
Beslispunten
Voorgesteld wordt om de Starterslening in te voeren in samenwerking met de Stichting stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) en hiertoe:
- de verordening Starterslening gemeente Asten 2014 vast te stellen;
- een bedrag van € 100.000,-- beschikbaar te stellen voor het verstrekken van
startersleningen en hieruit voortvloeiende jaarlijkse kosten ad € 5.750,= te dekken uit de post onvoorzien structureel.
Inleiding
In de vergadering van de commissie Ruimte van 13 mei 2014 is de Notitie maatregelen ter stimulering van de woningbouw voor wensen en bedenkingen aan de orde geweest. In deze notitie is uitgebreid ingegaan op de volgende maatregelen:
- de starterslening;
- erfpachtconstructie t.b.v. uitgifte van bouwgrond voor woningen en bedrijven;
- grondprijsgarantie voor kopers van bouwgrond.
Uit de discussie is gebleken dat de commissie vrijwel unaniem van mening was dat de
starterslening zo spoedig mogelijk zou moeten worden ingevoerd. Om nog optimaal gebruik te kunnen maken van door het Rijk en Provincie beschikbaar gestelde budgetten voor het
verstrekken van starterslening is het eveneens noodzakelijk op zo kort mogelijke termijn te besluiten tot invoering ervan.
Omdat de uitwerking van de overige genoemde maatregelen nog enige tijd vergen zijn deze in dit voorstel niet meegenomen.
2/5 Wat willen we bereiken
De economische crisis en de hiermee verband houdende slechte situatie op de woningmarkt is ook aan de gemeente Asten niet voorbij gegaan. Op dit moment zijn er signalen dat de
woningmarkt haar dieptepunt heeft bereikt. Dit betekent echter niet dat op korte termijn kan worden gerekend op een zodanige opleving, dat de dynamiek van voor de crisis terug komt.
Daarom is nu ook het moment om te bezien of en zo ja welke maatregelen kunnen worden genomen om de woningbouw en daarmee de verkoop van bouwgrond te stimuleren. Een belangrijke groep op de woningmarkt wordt gevormd door de starters. Door deze groep te stimuleren kan de doorstroming op de woningmarkt worden gestimuleerd. Eén van de
middelen om deze groep te stimuleren is de starterslening. Hierdoor kan aan huishoudens die op eigen kracht onvoldoende middelen hebben om de financiering van de eerste woning rond te krijgen, een extra lening worden verstrekt in de vorm van een aanvullende lening,
waardoor zij wel in de gelegenheid zijn om een eigen woning te verwerven.
Wat gaan we daarvoor doen
Om de starterslening beschikbaar te kunnen stellen moet een verordening worden vastgesteld, waarin de gemeentelijke voorwaarden zijn vastgelegd waaronder de
starterslening kan worden verstrekt. In de bijgevoegde concept Verordening Starterslening Gemeente Asten 2014 zijn deze voorwaarden opgenomen. De gemeentelijke voorwaarden zijn vastgelegd in artikel 2 (Toepassingsbereik) van de concept-verordening. Hierbij hebben wij ons vooral laten leiden door de wensen en bedenkingen die door de diverse fracties zijn ingebracht tijdens de vergadering van de commissie Ruimte van 13 mei 2014.
Voorgesteld wordt om de volgende gemeentelijke voorwaarden van toepassing te verklaren:
- de starterslening gaat gelden voor alle in Nederland verblijfsgerechtigde meerderjarige personen. De aanvrager (of indien sprake is van meerdere aanvragers, één van beide) is jonger dan 36 jaar.
Dit houdt in dat er wordt voorgesteld dat ook starters van buiten de gemeente Asten in aanmerking komen voor de starterslening en dat de maximale leeftijd 35 jaar is.
- de starterslening gaat gelden voor nieuwe en bestaande koopwoningen in de gemeente Asten, waarvan de verwervingskosten niet hoger zijn dan € 230.000,= en waarbij meerwerk of verbeterkosten zijn toegestaan.
Gebleken dat de diverse fracties anders denken over de vraag of een lagere grens moet worden gesteld aan de maximale verwervingskosten van een woning dan door de SVn wordt gehanteerd (= € 260.000,=). Omdat er goede argumenten ten grondslag liggen aan beide standpunten wordt, bij wijze compromis, voorgesteld een bedrag aan maximale
verwervingskosten op te nemen van € 230.000,=. Dit bedrag sluit ook beter aan op onze lokale woningmarkt gelet op de ontwikkelingen in Loverbosch, Heusden Oost en Ommel. In het bedrag van € 230.000,= zijn dan de meerwerk- of verbeterkosten meegenomen.
- de hoofdsom van de starterslening bedraagt maximaal 15 % van de verwervingskosten met een maximum van € 25.000,=.
Door deze beperkingen op te nemen wordt de risico’s enigszins beperkt en wordt bereikt dat binnen het beschikbare budget meer startersleningen kunnen worden verstrekt. Gebleken is dat de meerderheid van de fracties met deze beperking van de hoofdsom van de
starterslening kan instemmen.
De uitvoering van de starterslening ligt bij de SVn. Met deze instantie zal een
deelnemingsovereenkomst worden aangegaan. Alle voorbereidende werkzaamheden hiervoor zijn afgerond, zodat deze direct na een positief besluit van uw raad kan worden afgesloten.
Daarnaast zal enige bekendheid moet worden gegeven aan het feit dat de starterslening beschikbaar is. Naast publicaties in de pers en de gemeentelijke website zullen personen en instanties die werkzaam zijn op de locale woningmarkt zoals makelaars,
hypotheekverstrekkers en financieel adviseurs apart worden geïnformeerd.
Indien alles voorspoedig verloopt verwachten wij dat per 1 augustus 2014 aanvragen voor een starterslening in behandeling kunnen worden genomen.
Mogelijke alternatieven
Binnen de commissie Ruimte is geen eenduidig standpunt opgenomen ten aanzien van het al dan niet toepassen van een leeftijdsgrens. De SVn adviseert zo min mogelijk beperkingen op te nemen en dringt er op aan géén leeftijdsgrens op te nemen. Uiteraard bent u vrij om ervoor te kiezen om wél een leeftijdsgrens op te nemen, zoals in dit voorstel is verwerkt.
Voor de starterslening in de voorgestelde vorm zijn geen alternatieven. Wel zijn er nadere maatregelen denkbaar die de woningmarkt stimuleren. Zoals in het vorenstaande al is aangeven zullen deze stimulerende maatregelen nog nader moeten worden uitgewerkt.
Risico’s
Het aanbeiden van startersleningen brengt een beperkt risico met zich mee. Uit onderzoek is gebleken dat slechts 4% van de gevallen na 6 jaar nog niet in staat is om rente en aflossing te betalen. Ook blijkt uit onderzoek dat na 7 tot 8 jaar de starterslening geld begint op te leveren. Dat is echter afhankelijk van de ontwikkelingen op de rentemarkt.
Wat mag het kosten
Vooralsnog wordt voorgesteld een bedrag van € 100.000,= beschikbaar te stellen en dit bedrag te storten in het gemeentelijke fonds bij de SVn. Door provinciale en rijksbudgetten komt hiermee een bedrag van € 400.000,= voor startersleningen beschikbaar.
Uitgaande van de “revolving fund” methodiek komt de betaalde rente en aflossing op
startersleningen weer voor nieuwe startersleningen beschikbaar. Het is moeilijk in te schatten hoeveel aanvragen voor startersleningen zullen worden ingediend. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat een bedrag van € 100.000,= voldoende is
om de te verwachten aanvragen op te vangen.
Uitgaande van het voornoemde bedrag van € 100.000,= brengt dit de volgende jaarlijkse lasten met zich mee:
- kosten SVn 0,5 % over € 400.000,= € 2.000,=
- rentekosten uitgaande van de rekenrente van 3,75 % over
€ 100.000,= € 3.750,=
Jaarlijkse lasten € 5.750,=
Voorgesteld wordt deze begrote jaarlijkse kosten te dekken uit de post onvoorzien structureel.
Advies commissie Ruimte d.d. 11 juni 2014
Tijdens de vergadering van de commissie Ruimte is gewezen op een mogelijke
onvolkomenheid in het concept van de Verordening Starterslening 2015. Dit betreft artikel 5 lid 3 van de verordening waarin het volgende is opgenomen:
“3. Het college stelt de hoogte van de Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogte van de Starterslening maximaal 15% van de NHG verwervingskostengrens bedraagt tot een maximaal bedrag van € 25.000,00. De totale verwervingskosten kunnen niet meer bedragen dan € 230.000 of het maximale bedrag volgens de, op het moment van offreren van de Starterslening, geldende actuele NHG normen.”
Per 1 juli 2014 bedraagt NHG-norm € 265.000,=. Het is niet uitgesloten dat deze in de toekomst nog verder wordt bijgesteld. Het is de bedoeling in het genoemde artikel vast te leggen dat in de gemeente Asten een norm geldt van € 230.000,= aan totale
verwervingskosten of, indien in de toekomst een lagere HNG-norm wordt vastgesteld, deze lagere norm van toepassing is.
Om hierover geen misverstand te laten bestaan wordt voorgesteld de volgende tekst aan artikel 5 lid 3 toe te voegen: “als dit lager is dan € 230.000,=.” In bijgevoegde verordening is deze tekst opgenomen.
4/5 Hierbij treft u aan:
Raadsbesluit.
Verordening Starterslening Gemeente Asten 2014
Voor u ligt ter inzage:
Notitie maatregelen ter stimulering van de woningbouw.
Oplegnotitie met inventariserende vragenlijst.
Deelnemingsovereenkomst met SVn.
Verslag van de commissie Ruimte d.d. 13 mei 2014.
Verslag van de commissie Ruimte d.d. 11 juni 2014.
dict.: RV.RO.14.tk.012 typ : g.groenen@asten.nl
RAADSBESLUIT
Onderwerp: Dagtekening: Agendanummer:
Starterslening 7 juli 2014 14.07.07
De raad van de gemeente Asten;
gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 27 mei 2014 met zaaknummer AST/2014/003710;
gehoord het advies van de commissie Ruimte van 11 juni 2014;
b e s l u i t:
- in samenwerking met de Stichting stimulering Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) over te gaan tot invoering van de starterslening in de gemeente Asten;
- tot vaststelling van de Verordening Starterslening Gemeente Asten 2014 conform bijgevoegd raadsbesluit;
- een bedrag van € 100.000,= beschikbaar te stellen voor de uitvoering van de starterslening en de jaarlijkse lasten hieruit voortvloeiende lasten ad € 5.750,= te dekken uit de post onvoorzien structureel.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Asten van 7 juli 2014.
De raad voornoemd,
griffier, voorzitter,
mr. M.B.W. van Erp-Sonnemans mr. H.G. Vos
dict.: RV.RO.14.tk.012 typ : g.groenen@asten.nl
