Notitie maatregelen ter stimulering van de woningbouw
Inleiding
Sinds de problemen op de woningmarkt in 2008 zijn uitgebroken, zijn er in den lande veel ideeën en mogelijkheden onderzocht en soms ook in de praktijk doorgevoerd om die markt te stimuleren. Stimulering is gewenst omdat we zien dat met name in de koopsector de doorstroming stagneert. En dat komt weer omdat mensen met een eigen
woning eerst hun woning willen verkopen alvorens een andere woning te kopen waardoor een situatie is ontstaan waarbij als het ware iedereen op iedereen zit te wachten en er weinig gebeurt op de woningmarkt. We zien ook dat het voor bepaalde groepen, zoals starters, steeds moeilijker is geworden om de financiering van de
door hen gewenste koopwoning rond te krijgen.
Op dit moment zijn er signalen dat de woningmarkt haar dieptepunt heeft bereikt. Dit betekent echter niet dat op korte termijn kan worden gerekend op een zodanige opleving, dat de dynamiek van voor de crisis terug komt. Daarom is nu ook het moment om te bezien of en zo ja welke maatregelen kunnen worden genomen om de woningbouw en daarmee de verkoop van bouwgrond te stimuleren.
Stimuleringsmaatregelen
Op lokaal niveau staat de gemeente een aantal maatregelen ter beschikking om woningbouw en daarmee de verkoop van bouwgrond te stimuleren. Als voorbeelden hiervan kunnen worden genoemd:
- grondprijsverlaging van bouwgrond;
- marktgerichte en flexibele ontwikkeling van bouwplannen;
- het voeren van uitgebreide promotiecampagnes;
- het zelf uitvoeren van opstalexploitaties (eigen projectontwikkeling);
- het verstrekken van startersleningen;
- het toepassen van erfpachtconstructies;
- het afgeven van een grondprijsgarantie voor bepaalde tijd.
Door de gemeenteraad werd op 11 maart 2014 een motie aangenomen waarbij het college werd opgeroepen om goed onderbouwd de 3 laatst genoemde stimuleringsmaatregelen nader uit te werken en tijdens de commissievergadering van 13 mei 2014 met een goed voorstel te komen. In deze notitie wordt dan ook volstaan met het nader uitwerken van deze 3 stimuleringsmaatregelen.
Starters op de woningmarkt
Starters op de woningmarkt zijn de woonconsumenten die voor de eerste keer in hun leven een koopwoning aanschaffen. Het zijn mensen die willen wonen in iets van zichzelf en niet (meer) willen huren. Deze particuliere kopers zijn niet aan leeftijd gebonden. Meestal zijn het eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens tussen 25 en 35 jaar. Maar in de groep starters komen ook mensen van 50 jaar en ouder voor.
Van oudsher vormt de groep doorstromers op de woningmarkt de grootste en daarmee een zeer belangrijke doelgroep voor nieuwbouw. Maar omdat de huidige marktsituatie die groep in een soort wurggreep heeft, komen andere groepen nadrukkelijker in beeld om hun rol te spelen op de woningmarkt. In fase 1a van Loverbosch waren het de starters en de kopers van een eigen bouwkavel die de dragers waren van de woningmarkt. De groep starters in de koopsector heeft het echter steeds moeilijker gekregen door vooral
financieringsproblemen om de koop rond te krijgen. In een aantrekkende woningmarkt is
deze groep echter zeer belangrijk om de doorstroming weer op gang te brengen. Dit onderschrijft het belang van stimulerende maatregelen voor deze groep.
Starterslening
De startersregeling is een regeling waarbij aan huishoudens die op eigen kracht
onvoldoende middelen hebben om de financiering van de eerste woning rond te krijgen, een extra lening wordt verstrekt in de vorm van een aanvullende lening. De lening wordt op voorstel van de gemeente verstrekt door het Stimuleringsfonds Nederlandse Gemeenten (SVn). Deze instelling verzorgt ook de beoordeling, de administratieve afhandeling en de toekomstige administratie.
De werkwijze is als volgt. De gemeente zet geld opzij in een eigen fonds bij SVn. Uit dit fonds leent de gemeente geld aan de starters. Dit bedrag wordt door de provincie met eenzelfde bedrag verhoogd. Vervolgens verdubbelt het rijk deze bijdragen. Voor elke € 100.000,= die de gemeente inlegt is dus een bedrag van € 400.000,= beschikbaar voor startersleningen.
Voor startersleningen gelden de volgende spelregels:
• De lening is de eerste drie jaar rente- en aflossingsvrij.
• De lening heeft een looptijd van 30 jaar.
• Na de eerste drie jaar betaalt de koopstarter marktconforme rente en aflossing. De marktconforme 15 jaar vaste rente van SVn wordt bij aanvraag bepaald, en geldt na de eerste drie rente- en aflossingsvrije jaren nog 12 jaar. Als het inkomen van de
koopstarter na deze eerste drie jaar nog niet toereikend is, betaalt hij/zij een maandlast die past bij het inkomen van zijn/haar huishouden op dat moment.
• Hertoetsing vindt plaats na het 3e, 6e, 10e en 15e jaar.
• De Starterslening wordt aangeboden met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
De gemeentelijke invulling van de Starterslening wordt in formele zin opgenomen in de
“verordening Stimuleringsfonds Starterslening 2014”. In deze verordening moet in elk geval het volgende worden opgenomen:
• De definitie van de doelgroep(en)
• De woningcategorie (bestaand, nieuwbouw of projectmatig)
• Of meerwerk c.q. verbouwingskosten mogen worden meegeteld ter bepaling van de hoogte van de Starterslening
• De aankoopkostengrens van de woning
• De hoogte van de maximale Starterslening
• Het jaarbudget of het algemeen plafond
• Dat de deelnemingsovereenkomst tussen uw gemeente en SVn van toepassing is
• Dat de gemeente de door SVn vastgestelde productspecificaties Starterslening gebruikt De inhoud van de verordening wordt grotendeels bepaald door politieke keuzes. Een aantal randvoorwaarden staat echter vast. Onderstaand wordt hierop nader ingegaan.
- Hoogte totale lening
De totale lening mag tot 1 juli 2014 niet hoger zijn dan € 290.000,- en na 1 juli 2014 niet hoger zijn dan € 265.000 (op basis van de nationale hypotheekgarantie). De gemeente kan er voor kiezen om een lager bedrag aan maximale
verwervingskosten vast te stellen.
De starterslening mag niet meer bedragen dan 20 % van de verwervingskosten.
Uitgaande van een maximale lening van € 265.000,= betekent dit dat de
starterslening maximaal € 53.000,= bedraagt. De gemeente kan ervoor kiezen een lager percentage vast te stellen.
Om de risico’s te beperken kan ervoor worden gekozen de hoogte van de leningen te beperken. Gelet op het feit dat de starterlening onder de NHG valt is het risico echter beperkt. De starterslening kan een bijdrage leveren aan het vlot trekken van de
onderkant van de woningmarkt en daardoor de doorstroming te bevorderen.
Hierdoor wordt uiteindelijk ook de verkoop van bouwkavels bevorderd. Hiervan uitgaande is het aan te bevelen zo min mogelijk beperkingen voor het verstrekken van leningen op te werpen. Derhalve zou in de vast te stellen verordening uit kunnen worden gegaan van de maximale lening van € 265.000,= en het maximale percentage van 20 % van de verwervingskosten.
- Andere koopinstrumenten
De starterslening kan niet worden verstrekt indien koopsubsidie en/of een ander koopinstrument, (rente)kortings- of financiële regeling is toegekend die strijdig zijn met de starterslening. Een erfpachtconstructie in combinatie met een starterslening is op basis van deze randvoorwaarde niet mogelijk.
- Nationale hypotheekgarantie
Zowel de eerste hypotheek als de Starterslening moeten worden verstrekt met NHG (dus na 1 juli 2014 mogen de eerste en tweede hypotheek gezamenlijk niet hoger zijn dan € 265.000,-). Hiervan kan niet worden afgeweken.
- Doelgroep
Voor wat betreft de doelgroep heeft de gemeente een grote mate van beleidsvrijheid.
In de eerste plaats kan ervoor worden gekozen om alleen Astense inwoners, die al langere tijd in Asten wonen voor een starterslening in aanmerking te laten komen. In het kader van bevordering van de doorstroming is het niet bevorderlijk om t.a.v. de doelgroep grote beperkingen in de verordening op te nemen.
In de tweede plaats kan ervoor worden gekozen een leeftijdsgrens te koppelen aan de starterslening. De overweging die hierbij een rol speelt is vooral jongeren tussen 25 en 35 jaar tegen het probleem aan lopen dat geen financiering kan worden verkregen over het laatste gedeelte van de koopsom op basis van hun huidige inkomen. Van jongeren mag echter worden verwacht dat het inkomen in het begin van hun loopbaan groeit. Boven een bepaalde leeftijd is dit minder te verwachten, zodat het risico dat na 3 jaar de rente en aflossing van de lening kan worden betaald minder wordt. Om de risico’s te beperken kan worden overwogen om de
leeftijdsgrens voor de starterslening te bepalen op 35 jaar.
In de derde plaats kan de woningcategorie waarop de starterslening van toepassing is worden beperkt. Zo kunnen bijvoorbeeld appartementen worden uitgesloten of kan de starterslening worden beperkt tot nieuwbouwwoningen in nieuwe uitleggebieden (Heusden-Oost, Loverbosch). In het kader van bevordering van de doorstroming is het niet aan te bevelen op dit gebied beperkende maatregelen in de verordening op te nemen.
Financiële consequenties en risico’s
In de eerste plaats zal moeten worden bepaald voor welke methode van financiering wordt gekozen. Er kan worden gekozen voor de “revolving fund” methodiek of voor de
afkoopmethodiek.
De “revolving fund” methodiek.
Bij deze methodiek komt het uitgeleende geld weer terug in het fonds bij de Svn en is dan opnieuw beschikbaar voor nieuwe leningen. Het voordeel hiervan is dat de middelen tot in lengte van jaren inzetbaar blijven. Met een revolving fund maakt eenmalig subsidiëren plaats voor duurzaam financieren.
De afkoopmethodiek.
Bij deze methodiek betaalt de gemeente een vast percentage van 28 % van een verstrekte starterslening. De Svn financiert dan de rest. Een starterslening is dan dus samengesteld uit de eigen inleg van de gemeente en de financiering van de SVn. Bij deze methodiek is er geen sprake van een revolving fund en vloeien de gelden bij betaling van rente en aflossing
weer terug naar de gemeente. Wanneer gekozen wordt voor de afkoopmethodiek zal het Rijk geen bijdrage leveren.
Ervan uitgaande dat de problemen van starters op de woningmarkt niet van voorbijgaande aard zijn en de gemeente financieel de mogelijkheid heeft om het beschikbaar te stellen bedrag voor langere tijd in te zetten, kan worden gekozen voor de “revolving fund”
methodiek. Daarnaast is het totale beschikbare bedrag ook hoger omdat bij het revolving fund het Rijk de helft bijlegt.
Ook moet de keuze worden gemaakt welk bedrag de gemeente in het fonds bij de SVn wil storten. Zoals in het vorenstaande al is aangegeven komt voor elke euro die de gemeente in het fonds stort het viervoudige voor startersleningen beschikbaar. Indien € 100.000,=
beschikbaar wordt gesteld komt dus een bedrag van € 400.000,= beschikbaar. Uitgaande van een gemiddelde starterslening van € 20.000,= betekent dit dat 20 startersleningen worden verstrekt. Indien gekozen wordt voor de “revolving fund” methodiek komt dat de betaalde rente en aflossing op startersleningen weer voor nieuwe startersleningen
beschikbaar.
Het is moeilijk in te schatten hoeveel aanvragen voor startersleningen zullen worden
ingediend. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat een bedrag van € 100.000,= voldoende is om de te verwachten aanvragen op te vangen.
Jaarlijkse kosten.
Uitgaande van het voornoemde bedrag van € 100.000,= brengt dit de volgende jaarlijkse lasten met zich mee:
- kosten Svn 0,5 % over € 400.000,= € 2.000,=
- rentekosten uitgaande van de rekenrente van 3,75 % over
€ 100.000,= € 3.750,=
Jaarlijkse lasten € 5.750,=
Als wordt gekozen voor de “revolving fund” methodiek betekent dit dat met dit bedrag jaarlijks rekening moet worden gehouden. Bij de keuze voor de afkoopmethodiek is het genoemde bedrag het maximale bedrag aan kosten en wordt dit minder naarmate aflossing van startersleningen plaats vindt.
Het moet duidelijk zijn dat de starterslening ook daadwerkelijk een lening is. De middelen die de gemeente beschikbaar stelt worden terugbetaald en in het merendeel van de gevallen met rente. Uit onderzoek is gebleken dat slechts 4 % van de gevallen na 6 jaar nog steeds niet in staat is om rente en aflossing te betalen. Overigens blijkt uit onderzoek tevens dat na 7 tot 8 jaar de starterslening geld begint op te leveren. Dit is echter
afhankelijk van de ontwikkelingen op de rentemarkt.
Desondanks moet worden opgemerkt dat aan het verstrekken van startersleningen risico’s zijn verbonden. De starterslening moet immers als tweede hypotheek worden aangemerkt.
Echter door het feit dat de starterslening onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) valt wordt dit risico grotendeels teniet gedaan.
Erfpachtconstructie
Als belangrijkste kenmerken van erfpacht kunnen worden genoemd:
- erfpacht is een zakelijk recht waarbij de erfpachter het recht krijgt om grond te gebruiken tegen betaling van een geldelijke vergoeding (canon);
- partijen zijn vrij de hoogte en de betalingsmomenten (bv. maandelijks/halfjaarlijks) zelf te bepalen;
- erfpachtovereenkomsten kunnen voor bepaalde of onbepaalde (eeuwigdurend) tijd worden afgesloten.
- indien op erfpachtgronden wordt gebouwd wordt het erfpachtrecht meestal gecombineerd met een opstalrecht.
Toepassing van erfpacht als zelfstandig middel om de woningmarkt te stimuleren staat de laatste jaren steeds meer in de belangstelling. De schaal waarop het in de praktijk wordt toegepast is echter (nog) bescheiden. Motieven voor toepassing van erfpachtconstructies kunnen zijn:
- stimulering van de woningmarkt in de koopsector;
- kansen voor bepaalde doelgroepen, door een lagere drempel of met financieel voordeel, aan een koopwoning te komen;
- bouwgrond blijft in het bezit van de gemeente (=gemeenschap). In grote steden als Amsterdam, Rotterdam en Utrecht is dat van oudsher een reden geweest om
bouwgrond op grote schaal in erfpacht uit te geven.
Het succes van erfpachtconstructies hangt af van een aantal factoren. In dit verband kunnen de volgende factoren worden genoemd:
1. Erfpacht moet voordelig zijn voor de koper:
o de hoogte van de erfpachtcanon: hoe groter het verschil tussen de te betalen rente en aflossing bij koop, hoe aantrekkelijker erfpacht is;
o keuzevrijheid van de bouwer om grond aan te kopen of in erfpacht te nemen;
o keuzevrijheid van de bouwer om later de grond aan te kopen tegen een vooraf vastgestelde grondprijs;
2. Heldere doelstelling motieven van de grondeigenaar (=gemeente):
o bereikbaarheid van koopwoning bevorderen voor starters c.q. lagere inkomens;
o bevordering van verkoop eigen bouwgrond;
o stimulering van de locale woningmarkt gericht op meer doorstroming;
3. De wijze van realisatie moet vanaf het begin goed zijn:
o goede samenwerking tussen de gemeente en marktpartijen;
o rekening houden met het gegeven of erfpacht onderdeel is van de streekcultuur;
o er moet een verschil zijn tussen de hoogte van de marktrente voor de bouwer en de rente die de gemeente moet betalen;
o de administratieve lasten voor de gemeente (beheer gronden, inning canon e.d.) moeten zo laag mogelijk worden gehouden;
o de erfpachtvoorwaarden (looptijd, aanpasbaarheid van de canon, enz.) moeten voldoen aan de eisen van de geldverstrekkers.
Bij de afweging om over te gaan tot invoering van erfpachtconstructies zal met de voornoemde randvoorwaarden rekening moeten worden gehouden.
Financiële consequenties erfpachtconstructies
1. Gevolgen voor de liquiditeitsbegroting.
Bij verkoop van bouwgrond ontvangt de gemeente de koopsom (=liquide middelen). De ontvangen gelden kunnen vervolgens worden belegd of als spaargeld worden aangehouden.
Bij erfpachtcontracties ontvangt de gemeente geen koopsom. Dit heeft tot gevolg dat de gemeente niet meer kan rekenen op liquide middelen als gevolg van grondverkopen.
In plaats van een koopsom ontvangt de gemeente periodiek een canon als vergoeding voor de grond. Hierdoor is erfpacht eigenlijk beleggen in grond. Door te beleggen in grond wordt echter ook risico gelopen. Dit risico bestaat met name uit mogelijke waardevermindering van de grond, zodat deze moet worden afgewaardeerd. Omdat de gemeente eigenaar van de grond blijft is het mogelijk dat in de toekomst verliezen of winsten op deze gronden worden gemaakt. Waardestijgingen leiden tot voordelige resultaten terwijl
waardeverminderingen leiden tot een negatief resultaat. Gelet op uitgangspunten zoals die in het hoofdstuk Erfpacht in Asten zijn geformuleerd, doet dit zich alleen maar voor indien de erfpachter gedurende de looptijd van het erfpachtrecht niet tot aankoop over gaat.
Zolang er sprake is van een liquiditeitsoverschot levert het in erfpacht geven van gronden geen problemen op en kan zelfs leiden tot een aantrekkelijk rendement. Dit is echter anders indien er in de toekomst een liquiditeitstekort mocht ontstaan (bv. als er heel veel grond in erfpacht zou worden uitgegeven). In een dergelijke situatie zullen extra leningen moeten
worden aangetrokken om het liquiditeitstekort te compenseren. Afhankelijk van de
marktrente op dit moment kunnen nadelen ontstaan. Dit zal het geval zijn als de rente van de erfpachtcanon lager dan de rente van de aan te trekken lening. Gelet op de
liquiditeitspositie van de gemeente mag worden verwacht dat dit risico de komende jaren beperkt is.
2. Erfpacht en schatkistbankieren
Sinds 1 januari 2014 zijn de gemeenten verplicht om te “schatkistbankieren”. Dit houdt in dat overtollige liquiditeiten bij het Rijk moeten worden belegd. Omdat beleggen bij het Rijk nagenoeg risicoloos is, wordt hiervoor ook maar een zeer lage rentevergoeding betaald.
Hierbij moet worden gedacht aan 0,5 % of lager.
Zoals in het vorenstaande al is aangegeven worden bij toepassing van erfpachtconstructies wel enige risico’s gelopen. Hierdoor mag dan ook rekening gehouden worden met een hoger rendement. Uitgaande van de inzichten op dit moment zou bij erfpacht uitgegaan kunnen worden van een rentedement van 4 %. Dit is aanzienlijk hoger dan het rendement bij schatkistbankieren. Hieruit mag dan ook worden geconcludeerd dat dit hogere rendement ruimschoots opweegt tegen de risico’s die worden gelopen bij erfpacht.
3. Gevolgen voor de grondexploitatie
Voor de grondexploitatie zijn er geen financieel nadelige effecten aan erfpachtconstructies.
Zodra gronden in erfpacht worden uitgegeven, worden deze gronden overgeheveld van het Grondbedrijf (=grondexploitatie) naar de Algemene Dienst (=totale gemeentelijke
exploitatie). Deze gronden worden daar ingebracht tegen de verkoopwaarde zoals die in de grondexploitatie als opbrengst is meegenomen. In principe is dit de waarde in het
economisch verkeer. Boekhoudkundig gezien worden voor een kavel die in erfpacht wordt uitgegeven, opbrengsten gerekend die gelijk zijn aan de grondopbrengsten bij verkoop. Op het moment dat in een project alle gronden uitgegeven zijn en geheel is afgewikkeld, kan, net als nu, de grondexploitatie financieel worden afgewikkeld.
4. Gevolgen voor de exploitatierekening van de gemeente
Op het moment dat gronden in erfpacht worden uitgegeven, worden deze geactiveerd (=
het opnemen op de balans als bezitting) tegen de waarde in het economisch verkeer. Over de betreffende waarde van de grond worden jaarlijkse rentelasten berekend. Op dit moment wordt hiervoor een percentage van 3,75 % gehanteerd als interne rekenrente. Voor het beschikbaar stellen van deze gronden ontvangt de gemeente wel een jaarlijkse
erfpachtcanon. Zolang de lasten op basis van de interne rekenrente lager zijn dan de opbrengsten uit de jaarlijkse canon heeft dit een positief effect op de exploitatierekening van de gemeente. Het omgekeerde kan echter ook het geval zijn, waardoor er sprake is van een negatief effect op de exploitatierekening. Deze risico’s worden enigszins ingeperkt door een canon te hanteren die periodiek aanpasbaar is. Zie hierover het hoofdstuk Erfpacht in Asten
Erfpacht in Asten
Indien wordt besloten tot invoering van erfpachtconstructies in Asten zou dit kunnen plaats vinden op basis van onderstaand model. Dit model is gebaseerd op het voorstel zoals dit eerder door de gemeenteraad van Someren is aangenomen. Het kan dan ook worden aangehaald als “erfpacht naar Somerens model”. Hierbij is voor zover mogelijk rekening gehouden met de randvoorwaarden zoals die eerder in deze notitie zijn aangegeven en zijn de risico’s voor de gemeente beperkt. Hierbij worden de volgende uitgangspunten
gehanteerd:
- er moet sprake zijn van heldere, éénduidige en niet voor discussie vatbare erfpachtvoorwaarden om te voorkomen dat met iedere potentiële erfpachter discussie ontstaat over de voorwaarden;
- er moet sprake zijn van eeuwigdurende erfpacht. Dit geeft de meeste zekerheid voor zowel potentiële erfpachters als voor geldverstrekkers;
- de canon bedraagt 3,75 % over de vooraf vastgestelde verkoopwaarde van de grond inclusief BTW;
- het bedrag van de canon wordt de eerste 5 jaar niet aangepast om te voorkomen dat met name jongere starters op de woningmarkt worden geconfronteerd met hogere woonlasten;
- de canon wordt na 5 jaar jaarlijks aanpasbaar met de inflatie volgens het
consumentenprijsindexcijfer van het CBS. Dit zijn redelijk voorspelbare, transparante en objectieve gegevens, die zijn gekoppeld aan conjuncturele ontwikkelingen.
Hierdoor hoeft er geen gebruik te worden gemaakt van herwaarderingsregelingen en daaraan gekoppelde bezwarenprocedures;
- na 5 jaar wordt een heroverwegingsmoment ingebouwd. De erfpachter heeft dan de mogelijkheid om tot aankoop van de grond over te gaan of te kiezen voor
voortzetting van het erfpachtrecht. Kiest hij voor het laatste dan wordt de canon met terugwerkende kracht verhoogd met de jaarlijkse indexering;
- de erfpachter heeft in principe de mogelijkheid om op elk moment tot aankoop over te gaan tegen de waarde zoals die was bij aangaan van het erfpachtrecht.
Rekenvoorbeeld
In het onderstaande rekenvoorbeeld worden de lasten voor een koper en een erfpachter in beeld gebracht gedurende de eerste 5 jaar. Eveneens wordt in beeld gebracht wat het voor de opbrengsten van de gemeente betekent als direct tot aankoop wordt overgegaan of de kavel de eerste 5 jaar in erfpacht wordt uitgegeven.
Uitgangspunten voor de berekening:
- kavel van 500 m2;
- uitgifteprijs van € 265,= excl. BTW;
- bruto jaarinkomen € 40.000,=
- annuïteitenhypotheek van 30 jaar tegen 3 % rente;
- canonpercentage 3,75 % (=rekenrente gemeente);
- rente bij schatkistbankieren 0,5 %
Uitgifte in eigendom
500 m2 X € 265,= € 132.500,=
BTW 21 % € 27.285,=
Koopsom te financieren via hypotheek € 160.325,=
- netto maandlast € 548,=
- bruto maandlast € 676,=
Uitgifte in erfpacht
500 m2 X € 265,= € 132.500,=
BTW 21 % € 27.325,=
Te financieren via erfpacht € 160.325,=
- netto maandlast € 311,=
- bruto maandlast € 501,=
Voor de erfpachter betekent dit dus een lagere netto maandlast van € 237,=. Hierbij moet worden opgemerkt dat dit vooral te wijten is aan het feit dat bij erfpacht geen aflossing wordt betaald.
Kopen na erfpacht
Opbrengsten gemeente bij directe aankoop:
Opbrengst grondverkoop 500 m2 X € 265,= € 132.500,=
Schatkistbankieren tegen 0,5 % € 662,50 per jaar X 5 jaar € 3.312,50
Totaalopbrengsten na 5 jaar: € 135.812,50
Opbrengsten gemeente bij erfpacht en verkoop na 5 jaar:
Opbrengsten canon 5 X € 6.012,= € 30.060,=
Opbrengst grondverkoop 500 X € 265,= € 132.500,=
Totaalopbrengsten na 5 jaar € 162.560,=
Uitgifte in erfpacht leidt in dit rekenvoorbeeld dus tot een meeropbrengst van € 26.747,50.
Hierbij moet worden opgemerkt dat de meeropbrengst alleen haalbaar is als de
liquiditeitspositie van de gemeente zodanig is dat financiering uit eigen middelen kan plaats vinden. Als de gemeente de voor financiering benodigde gelden moet gaan lenen op de kapitaalmarkt is er waarschijnlijk geen sprake meer van enig voordeel.
Voor- en nadelen erfpachtconstructie
Naast financiële voordelen zoals aangegeven in het rekenvoorbeeld heeft erfpacht voor de betrokken partijen ook nadelen. Onderstaand worden de voor- en nadelen op een rijtje gezet.
Voordelen erfpachter/woningeigenaar:
- de maandlasten voor de woningeigenaar zijn aanzienlijk lager (zie rekenvoorbeeld), waardoor het mogelijk gemakkelijker is een woning te financieren;
- met name de starters op de woningmarkt hebben hierdoor de mogelijkheid om een woning in eigendom te verwerven;
- de erfpachter/woningeigenaar heeft meer mogelijkheden om middelen te steken in de kwaliteit van de woning;
- de erfpachter/woningeigenaar loopt geen risico bij daling van grondprijzen.
Nadelen erfpachter/woningeigenaar:
- erfpachtconstructies voor bouwgrond zijn in deze regio niet gebruikelijk, hetgeen een waardedrukkend effect kan hebben op de totale onroerende zaak (=woning);
- de erfpachter/woningeigenaar deelt niet in mogelijke waardestijging van bouwgrond;
- er moet een periodiek terugkerende canon worden betaald, die afhankelijk van de erfpachtvoorwaarden kan worden aangepast;
- het verkrijgen van een hypotheek kan problemen opleveren omdat sommige financiers voor erfpacht beperkende voorwaarden hanteren;
- de erfpachter/woningeigenaar wordt geen eigenaar van de grond;
- doorstroming in de toekomst kan moeilijker zijn omdat minder middelen beschikbaar zijn voor de aankoop van een andere woning;
- bij toepassing van erfpachtconstructie is het verstrekken van een starterslening niet mogelijk;
- indien in een later staduim wordt overgegaan tot aankoop van de grond moet rekening gehouden worden met extra kosten (bv. kosten notariële akte).
Voordelen voor de gemeente:
- de gemeente blijft (blote) eigenaar van de grond en ontvangt voor het gebruik een periodieke vergoeding;
- erfpacht kan een bijdrage leveren aan verruiming van de woningmarkt en daarmee de doorstroming bevorderen;
- starters op de woningmarkt hebben ruimere mogelijkheden om een woning in eigendom te verwerven hetgeen uit het oogpunt van volkshuisvesting positief is;
- de opbrengsten voor de gemeente zijn hoger dan indien overtollige liquide middelen moeten worden belegd bij het Rijk (= schatkistbankieren);
- mogelijk leidt de mogelijkheid van erfpacht tot hogere grondverkopen binnen nieuwe ontwikkelingsgebieden (Heusden-Oost; Loverbosch, Florapark).
Nadelen voor de gemeente:
- erfpacht brengt voor de gemeente administratieve lasten met zich mee;
- gemeentelijke organisatie is niet ingericht voor toepassing van erfpachtconstructies;
- gelet op de onbekendheid met het fenomeen erfpacht kan worden betwijfeld of invoering wel tot daadwerkelijk resultaat leidt dat wordt nagestreefd (bevordering eigen woningbezit met name onder starters; doorstroming e.d.);
- de gemeente loopt risico’s die niet allemaal voorzienbaar zijn (zie hoofdstuk financiële consequenties).
Op basis van het de genoemde voor- en nadelen moet een afweging worden gemaakt of de voordelen voor de erfpachter/woningeigenaar en voor de gemeente opwegen tegen de nadelen. Hierbij speelt nadrukkelijk een rol de onbekendheid met het fenomeen erfpacht.
Indien wordt besloten tot invoering moet dit dan ook gepaard gaan met een campagne waarin nader uitleg wordt gegeven over erfpachtconstructies en de hieraan verbonden voor- en nadelen.
Grondprijsgarantie
In de afgelopen jaren werd de druk op gemeenten steeds groter om grondprijzen beter af te stemmen op de markt. Dit heeft tot gevolg gehad in de Nota Grondbeleid is vastgelegd dat de uitgifteprijzen voor bouwgrond voortaan op basis van taxaties door een extern
deskundige worden bepaald.
Hiermee wordt bereikt dat zoveel mogelijk wordt aangesloten bij de geldende marktprijzen.
Zo worden binnen een project als Heusden-Oost meerdere uitgifteprijzen gehanteerd, die gebaseerd zijn op factoren als ligging, bebouwingsmogelijkheden enz. Het doel van dit beleid is om beter te kunnen reageren op veranderingen in de (woning)markt.
Het afgeven van een prijsgarantie voor een langere periode kan tot gevolg hebben dat het beoogde doel van een flexibeler en meer op de markt gericht grondprijsbeleid kan worden ondergraven. Dit geldt zeker in een neergaande markt. Het verlagen van grondprijzen kan immers grote financiële gevolgen hebben voor de grondexploitatie. Voor een plan als Loverbosch fase 1a zou het verlagen van de grondprijs met bv. € 10,= per m2 leiden tot een minderopbrengst van ruim € 370.000,=. Een dergelijk plan heeft een doorlooptijd van ca. 4 tot 5 jaar. Als bij de uitgifte van de eerste kavels in dit plan een grondprijsgarantie zou zijn afgegeven en op dit moment aanpassing van de uitgifteprijs noodzakelijk zou zijn op basis van marktontwikkelingen zou dit betekenen dat de grondexploitatie van dit plan zwaar onder druk zou komen te staan.
Indien afgifte van een grondprijsgarantie wordt overwogen zou, gelet op het huidige grondprijsbeleid, van de volgende beperkingen moeten worden uitgegaan:
- de grondprijsgarantie geldt voor een termijn van maximaal 2 jaar. Deze termijn sluit aan bij de “houdbaarheidsdatum” van taxaties, waardoor bij hertaxatie van de
uitgifteprijzen na 2 jaar wel aanpassing van uitgifteprijzen mogelijk is en de gevolgen voor de grondexploitatie beperkt blijven tot de nog uit te geven gronden;
- de grondprijsgarantie alleen maar geldt voor kavels met dezelfde gebiedskenmerken op basis waarvan de taxatie heeft plaats gevonden. Dit betekent dat een indien blijkt dat op basis van een taxatie de grondprijs voor minder goed gelegen kavels moet worden verlaagd dit kan plaats vinden zonder dat dit gevolgen heeft voor beter gelegen kavels, indien de hiervoor getaxeerde verkoopprijs gelijk zou blijven.
Bijlage:
- Inventariserende vragenlijst.
Asten, april 2014
