Woonvisie Bloemendaal 2012 – 2016
Uitgangspunten woonvisie
Het college heeft getracht om op basis van een match tussen de woningbehoefte, de kenmerken van de bestaande voorraad en de fysieke mogelijkheden voor nieuwbouw, transformatie en herstructurering, kansen voor het woonbeleid te formuleren. Daarnaast heeft het college onderzocht hoe het woonbeleid kan worden ingezet om algemene beleidsdoelstellingen, zoals verwoord in bijvoorbeeld de structuur- visie, te verwezenlijken.
Aan het opstellen van deze woonvisie hebben de volgende uitgangspunten ten grondslag gelegen:
1. het streven naar een gemêleerde bevolkingssamenstelling (collegeprogramma);
2. voldoende beschikbaarheid van woningen voor gezinnen met kinderen, teneinde vergrijzing en bevolkingskrimp tegen te gaan (structuurvisie).
De beperkte beschikbaarheid van nieuwbouwlocaties leidt ertoe dat er maar in beperkte mate tegemoet kan worden gekomen aan de woningbehoefte in Bloemendaal. Vandaar dat in deze woonvisie tevens wordt onderzocht hoe binnen de bestaande voorraad woningen zo veel mogelijk beschikbaar kunnen komen voor de juiste doelgroepen.
Regionale context
De woningmarkt van de gemeente Bloemendaal maakt onlosmakelijk onderdeel uit van de regio Zuid- Kennemerland. Binnen deze regionale woningmarkt vervult Bloemendaal de functie van woonmilieu voor de captains of industry. Vanuit de metropoolregio Amsterdam en de structuurvisie Randstad 2040 wordt dan ook ingezet op het van het exclusieve woonklimaat in Bloemendaal.
De regio Zuid-Kennemerland kent een gespannen woningmarkt, hetgeen zich uit in hoge woningprijzen en lange wachtlijsten voor sociale woningbouw. Het percentage scheefwoners is hoog. Dit komt vooral omdat er weinig mogelijkheden zijn om van een sociale huurwoning door te stromen naar een vrije sector huurwoning of een koopwoning. De regionale woningbouwopgave (10.000 woningen tot 2020) moet vrijwel geheel in bestaand stedelijk gebied worden ingevuld, omdat er geen grootschalige uitbrei- dingslocaties zijn. Bouwen binnen bestaand stedelijk gebied is over het algemeen duur. Hierdoor is het lastig om de knelpunten in de regionale woningmarkt op te lossen.
Het functioneren van de regionale woningmarkt is gebaat bij goede onderlinge afspraken over woning- bouwprogramma’s. De gemeenten in de regio’s Zuid-Kennemerland en IJmond stellen daarom onder regie van de provincie een Regionaal Actieprogramma Woningbouw (RAP) op, waarin afspraken worden vastgelegd over het aantal en het soort woningen dat iedere gemeente bouwt. Met deze woonvisie levert Bloemendaal haar input voor het opstellen van het RAP. Het eerste RAP zal in het voorjaar van 2012 gereed zijn en loopt tot 2015. Het tweede RAP loopt tot 2020.
Relatie met structuurvisie
De structuurvisie vormt een belangrijk gemeentelijk beleidskader voor deze woonvisie. De ruimtelijke kaders uit de structuurvisie bepalen namelijk waar in de toekomst woningbouw kan plaatsvinden. In de structuurvisie zijn acht zoeklocaties voor woningbouw aangewezen. Daarnaast wordt onderzocht of er binnen de dorpenzone locaties zijn die mogelijk voor herontwikkeling of verdichting in aanmerking komen.
In de structuurvisie is geconstateerd dat de gemeente Bloemendaal bij ongewijzigd beleid te maken blijft houden met bevolkingskrimp en vergrijzing. Dit kan een negatief effect hebben op het voorzienin- genniveau, met name op voorzieningen zoals scholen en sportclubs. De aantrekkingskracht van Bloe- mendaal wordt mede bepaald door het goede voorzieningenniveau en dat wil de gemeente graag zo houden. Wanneer er meer gezinnen met kinderen in Bloemendaal komen wonen zal het voorzieningen- niveau beter op peil blijven. Om meer gezinnen met kinderen aan te trekken is het noodzakelijk om in de toekomst nieuwe woningen te blijven bouwen en doorstroming te blijven bevorderen.
Woningmarktanalyse
De woningmarktanalyse bevestigt dat de bevolking vergrijst en het aantal gezinnen in Bloemendaal afneemt. Uit het woonwensenonderzoek komt naar voren dat vanuit de eigen bevolking veel vraag is naar appartementen. De vraag naar eengezinswoningen in het middeldure segment komt juist voor een groot deel van jonge middenklasse gezinnen uit Haarlem en (in iets mindere mate) uit Amsterdam, terwijl de vraag naar eengezinswoningen in het exclusieve segment vooral komt van Bloemendaalse huishoudens die willen doorstromen.
Door de bouw van woningen die geschikt zijn voor senioren kan aan de vraag van alle drie de doelgroe- pen worden voldaan. Senioren kunnen doorstromen naar een nultredenwoning. Hierdoor komen er
Nr.
CVDR134185_1
CVDR
5 september2017 Officiële uitgave van Bloemendaal.
dure en exclusieve eengezinswoningen vrij voor doorstromende huishoudens en komen er middeldure eengezinswoningen vrij voor jonge middenklasse gezinnen.
Wanneer het aantal lagere inkomens in Bloemendaal wordt afgezet tegen de voorraad sociale huurwo- ningen blijkt er een tekort van circa 800 sociale huurwoningen in Bloemendaal te bestaan. Het werkelijke tekort is een stuk hoger, omdat een groot deel van de voorraad wordt bewoond door huishoudens die qua inkomen niet tot de doelgroep behoren. De lage mutatiegraad en het hoge aandeel scheefwoners duiden op een gebrekkige doorstroming vanuit sociale huurwoningen naar de vrije sectormarkt. Dit komt omdat het aandeel middeldure woningen zowel in de huur (€ 650,- tot € 900,-) als in de koopsector (€ 180.000,- tot € 350.000,-) ondervertegenwoordigd is.
Sinds 1 januari 2011 moeten woningcorporaties minimaal 90 % van hun woningen onder de huursub- sidiegrens verhuren aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van maximaal € 33.614,- (modaal).
De regio Zuid-Kennemerland heeft een gespannen woningmarkt. Huishoudens met een inkomen tot circa anderhalf keer modaal hebben nauwelijks mogelijkheden om in de vrije sector een woning te huren of te kopen. Door de nieuwe regels dreigt een deel van de inwoners geen toegang meer te krijgen tot de regionale woningmarkt.
Kernpunten woonbeleid
De maatregelen die in deze woonvisie worden voorgesteld zijn voor een groot deel gericht op het be- vorderen van de doorstroming en het vergroten van het aanbod in het middeldure segment. De volgende drie kerndoelen moeten bijdragen aan een zo goed mogelijk functionerende woningmarkt die bijdraagt het vitaal houden van Bloemendaal en haar voorzieningenniveau:
1. Het bevorderen van de bouw van woningen die voldoen aan de wensen van senioren in alle segmenten (sociaal, middelduur en duur/ exclusief) van de woningmarkt. Hiermee wil de gemeente de doorstroming vergroten, waardoor zowel in de sociale sector als in de vrije sector meer een- gezinswoningen beschikbaar komen voor gezinnen.
2. De gemeente wil dat corporaties scheefwonen door middel van huurverhogingen ontmoedigt.
Tegelijkertijd moeten er meer vrije sector huurwoningen in het segment tot € 900,- worden ver- huurd, zodat er een aanbod wordt gecreëerd voor startende en doorstromende huishoudens die teveel verdienen voor een sociale huurwoning, maar (nog) niet kunnen of willen kopen.
3. Het bevorderen van de bouw en verkoop van eengezinswoningen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom constructie, teneinde meer aanbod in het middeldure koopsegment te creëren en be- schikbaar te houden voor middeninkomens en doorstroming vanuit sociale huurwoningen te bevorderen. Door de MGE constructie in combinatie met een antispeculatie beding blijven deze woningen beschikbaar voor het middensegment wanneer bewoners doorstromen.
De gemeente wil het uitgangspunt dat op elke nieuwbouwlocatie één derde van het woningprogramma als sociale huurwoningen wordt gebouwd handhaven. Ontwikkelende partijen krijgen echter de moge- lijkheid om minder dan één derde sociale woningbouw te realiseren, maar dan dienen zij de sociale huurwoningen elders te bouwen, of een financiële bijdrage te storten in de reserve sociale woningbouw, die wordt omgevormd tot het ‘vereveningsfonds sociale woningbouw’. De hoogte van afkoopsom worden in de nog op te stellen verordening ‘vereveningsfonds sociale woningbouw’ vastgelegd. Hierin wordt ook een verdeelsleutel voor het bepalen van de hoogte van de subsidie voor de bouw van soci- ale woningbouw vastgelegd.
De gemeente wil graag haar (boven)regionale functie als exclusief woonmilieu voor de captains of in- dustry handhaven, onder meer door initiatieven voor exclusieve seniorenwoningen te faciliteren. Aan de vraag naar particulier opdrachtgeverschap moet tegemoet worden gekomen door bouwgrond die in bezit van de gemeente is bij voorkeur te verkopen aan mensen die zelfstandig of in een collectief hun eigen woning willen bouwen. Particulieren kopen grond rechtstreeks van de gemeente of met tussenkomst van een marktpartij. De gekozen vorm hangt mede af van de risico’s die de gemeente daarbij loopt. Ook wil de gemeente een duurzame, energiezuinige woningvoorraad bevorderen door afspraken te maken met de corporaties over het verbeteren van de energiezuinigheid van bestaande huurwoningen en voor de particuliere voorraad subsidies of renteloze leningen verstrekken voor inves- teringen in de energiezuinigheid.
Uitvoering
De gemeente wil het beleid uit de woonvisie in ieder geval voor de volgende doeleinden inzetten:
1. Voor het maken van prestatieafspraken met corporaties over de uitvoering van het woningbouw- programma voor wat betreft de sociale sector en het middeldure segment.
2. Voor het maken van woningbouwafspraken met buurgemeenten in het kader van het regionale actieprogramma (RAP).
3. Voor het leveren van input voor het herzien van de regionale huisvestingsverordening.
4. Voor het opstellen van de nieuwe verordening ‘vereveningsfonds sociale woningbouw’, waarin de bouw, afkoop en subsidiering van sociale woningbouw wordt geregeld.
5. Voor het toetsen van woningbouwinitiatieven van marktpartijen. De woonvisie is daarbij niet lei- dend, maar vormt naast de structuurvisie en ander sectoraal beleid één van de kaders waaraan
wordt getoetst wanneer de gemeente onderzoekt of zij al dan niet medewerking wil verlenen aan een woningbouwinitiatief.
6. Als input voor haalbaarheidsonderzoeken naar zoeklocaties voor woningbouw uit de structuurvisie en het vaststellen van een woningbouwprogramma wanneer is besloten om een zoeklocatie te gaan ontwikkelen.
Inhoudsopgave
1 Inleiding 3 1. 1 Aanleiding 3
1. 2 Wonen in Bloemendaal 3 1. 3 Totstandkoming 3 1. 4 Leeswijzer 5 2 Projectbeschrijving 7 2. 1 Collegeprogramma 7 2. 2 Wat is een woonvisie 7 2. 3 Doelstelling 8
2. 4 Gewenst resultaat 9 2. 5 Afbakening 9
2. 6 Schema woonvisie 10 3 Beleidskaders 13
3. 1 Wettelijke kaders 13 3. 2 Rijksbeleid wonen 14 3. 3 Provinciaal woonbeleid 16 3. 4 Regionaal woonbeleid 17 3. 5 Gemeentelijk woonbeleid 19 4 Woningmarktanalyse 23
4. 1 Woningmarktonderzoek 23 4. 2 Woonwensenonderzoek 28
4. 3 Conclusies woningmarktanalyse 32 5 Beleidsuitgangspunten 35
5. 1 De sociale woningmarkt 35 5. 2 Het middeldure segment 40 5. 3 Het dure en exclusieve segment 42 5. 4 Bijzondere doelgroepen 43
5. 5 Overige beleidsuitgangspunten 45 5. 6 Kernpunten woonvisie samengevat 48 6 Uitvoering woonbeleid 51
6. 1 Uitvoeren woonbeleid op lokaal niveau 51 6. 2 Regionaal niveau 53
6. 3 Plancapaciteit woningbouw 54 Bijlagen
1. Memo thema’s woonvisie, 1 september 2010 (gemeente Bloemendaal)
2. Plan van aanpak regionaal actieprogramma, 2 december 2010 (Provincie Noord Holland) 3. Onderzoek Woningmarkt Bloemendaal, 10 januari 2010 (Ecorys)
4. Wonen in Zuid-Kennemerland rapportage WoON 2009, juni 2010 (Explica) 5. Analyse WoON2009 respondenten Bloemendaal, 23 juni 2010 (Ecorys) 6. Plancapaciteit Gemeente Bloemendaal, 2010 (afdeling Bouwen en Wonen) 7. Resultaten consultatie, april 2011 (afdeling Bouwen en Wonen)
8. Twee kolommen stuk, oktober 2011 (afdeling Bouwen en Wonen)
Inleiding
1.1AanleidingHet volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Bloemendaal stamt uit 1999 en is aan een herziening toe. Er wordt al een aantal jaren nagedacht over een nieuwe woonvisie en zijn reeds twee concept woonvisies opgesteld. In 2007 is er een concept woonvisie voor Bennebroek opgesteld en in 2008 is er een concept woonvisie voor Bloemendaal opgesteld. Beide visies zijn echter nooit vastgesteld.
Na de fusie van de gemeenten Bennebroek en Bloemendaal heeft het college besloten dat er een nieuwe woonvisie moet worden opgesteld. Het opstellen van een woonvisie is een van de speerpunten uit het collegeprogramma 2009 – 2014.
Met de nieuwe woonvisie wil de gemeente Bloemendaal voor de jaren 2012 – 2016 duidelijk maken waar zij in de uitwerking van haar beleid op het gebied van wonen aan werkt. Het beleid voor het wonen komt tot stand in samenspraak met woningcorporaties, buurgemeenten, marktpartijen en andere par- tijen die betrokken zijn bij het wonen in Bloemendaal.
Wonen in Bloemendaal
Bloemendaal is een gemeente aan de rand van Haarlem. De gemeente bestaat uit de kernen Aerdenhout, Bennebroek, Bloemendaal, Overveen en Vogelenzang. Op 1 januari 2010 telde Bloemendaal ruim 22.000 inwoners in ongeveer 9.500 huishoudens en een aantal van iets meer dan 9.050 woningen. Een groot deel van het Bloemendaalse grondgebied bestaat uit natuurgebieden, landgoederen en open landschap- pen.
Met hun groene en veelal rijke woonmilieus met kleinschalige voorzieningen bieden de verschillende kernen van Bloemendaal nabij de stad een geliefde en rustige woonplaats, een oase van rust en kwaliteit.
De dorpskernen liggen aan de rand van Haarlem en vormen een onderdeel van de metropoolregio Amsterdam. Deze regionale positionering vormt een meerwaarde op het gebied van cultureel aanbod, hoogwaardige werkgelegenheid, infrastructuur en vrije tijdsmogelijkheden die de aantrekkelijkheid van het wonen in Bloemendaal vergroot.
Met goed beheer, goede nieuwbouw en oog voor duurzaamheid wil de gemeente Bloemendaal het wonen in de toekomst aantrekkelijk houden. De gemeente wil binnen de fysieke mogelijkheden die er zijn, haar aandeel bijdragen aan het functioneren van de lokale en regionale woningmarkt.
Totstandkoming
Het college heeft twee jaar aan deze woonvisie gewerkt. Vanaf het najaar van 2009 heeft de gemeente onderzoek laten doen naar de kenmerken van de woningvoorraad, de demografische ontwikkelingen die bepalend zijn voor de woningbehoefte van nu en straks en naar de woonwensen van de Bloemen- daalse inwoners. Deze onderzoeken zijn uitgevoerd door de Rotterdamse adviesbureaus Ecorys en Explica. Op 17 november 2009 heeft Ecorys haar onderzoeksresultaten gepresenteerd tijdens een bij- eenkomst voor gemeenteraadsleden.
In verband met het vertrek van de oorspronkelijke projectleider is in het voorjaar van 2010 een nieuwe projectleider aangesteld. Na de afronding van de onderzoeksfase heeft de nieuwe projectleider een tussenrapportage opgesteld, waarin een aantal specifieke kansen en opgaven voor de Bloemendaalse woningmarkt worden benoemd die een plaats in de woonvisie zouden moeten krijgen. Daarnaast wordt beschreven op welke wijze stakeholders en bewoners worden betrokken bij de totstandkoming van de woonvisie. Dit was een van de wensen die raadsleden tijdens de informatie bijeenkomst op 17 november 2009 hebben geuit. Raadsleden hebben tevens gevraagd om meer aandacht te besteden aan de aan- bodzijde van de Bloemendaalse woningmarkt. Hier wordt in de tussenrapportage ook aandacht aan besteed. De tussenrapportage is op 29 april 2010 door het college vastgesteld en ter informatie naar de raad gestuurd.
In de periode augustus tot en met oktober 2010 hebben de projectleider en wethouder Schep samen met wethouder Kokke nagedacht over de specifieke kansen en opgaven van de Bloemendaalse woning- markt. Dit heeft geleid tot het opstellen van een memo waarin de belangrijkste thema’s voor de woonvisie zijn verwoord. Deze memo is als bijlage opgenomen. De thema’s zijn vervolgens uitgewerkt in een aantal beleidsuitgangspunten voor de verschillende segmenten van de woningmarkt en een aantal algemene beleidsuitgangspunten. Deze staan beschreven in hoofdstuk 5 van de woonvisie.
Vervolgens heeft de projectleider in november en december 2010 de ontwerp woonvisie opgesteld.
Nadat de gemeenteraad de ontwerp woonvisie op 3 maart 2011 heeft vastgesteld, heeft deze 6 weken ter visie gelegen en konden inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties een zienswijze indie- nen. Er zijn twee zienswijzen ingediend. Deze zijn als bijlage bijgevoegd.
De gemeente heeft de volgende stakeholders actief geconsulteerd:
· De gemeente heeft drie ronde tafelgesprekken gehouden waarbij vertegenwoordigers van het maatschappelijk middenveld en geïnteresseerde burgers op basis van een aantal stellingen hun visie op de beleidsvoornemens van de gemeente konden geven.
· De gemeente heeft een ronde tafelgesprek met lokale makelaars gehouden, waarbij de woonwen- sen van starters, gezinnen met kinderen en senioren werden besproken.
· De gemeente heeft een ronde tafelgesprek met lokale projectontwikkelaars gehouden over het consumentgericht bouwen, experimentele koopconstructies en het vereveningsbeleid ten aanzien van sociale woningbouw.
De verslagen van deze ronde tafelgesprekken zijn ook als bijlage bijgevoegd.
De gemeente heeft in het kader van het Regionaal Actieprogramma de beleidsvoornemens met de buurgemeenten uit de regio Zuid-Kennemerland en IJmond besproken. In hoofdstuk 3.2 wordt het RAP verder toegelicht.
De gemeente heeft de vaste gesprekspartners van de gemeente, Brederode Wonen en Pre Wonen, reeds betrokken bij het opstellen van de ontwerp woonvisie. De gemeente heeft in de zomer en het najaar van 2011 in het kader van de prestatieafspraken een aantal overleggen met de corporaties gevoerd.
Naast de vaste gesprekspartners heeft Woonzorg Nederland, die in Bloemendaal circa 300 seniorenwo- ningen verhuurt, ook deelgenomen aan deze overleggen.
Leeswijzer
Deze woonvisie start met een projectbeschrijving. Hierin wordt toegelicht wat een woonvisie is, welke resultaten de gemeente Bloemendaal voor ogen heeft met het opstellen van de woonvisie en wordt tevens de scope van de woonvisie afgebakend.
In hoofdstuk drie worden de beleidskaders voor het wonen beschreven. Achtereenvolgens worden het wettelijk kader, het rijksbeleid, provinciaal beleid en regionaal beleid omtrent het wonen kort toegelicht.
Er wordt een toelichting gegeven op de belangrijkste beleidsuitgangspunten van het volkshuisvestings- plan 1999. Ten slotte wordt beschreven welke kaders uit de structuurvisie mede bepalend zijn voor het woonbeleid van Bloemendaal.
In hoofdstuk vier worden de belangrijkste kenmerken van de Bloemendaalse woningmarkt beschreven.
Er wordt hier ingegaan op de demografische ontwikkelingen en er wordt beschreven tot welke woning- behoefte deze leiden. Tevens worden de belangrijkste bevindingen uit het woonwensenonderzoek hier uiteengezet.
Hoofdstuk vijf vormt het belangrijkste hoofdstuk van deze woonvisie. Hier wordt het toekomstige woonbeleid van de gemeente Bloemendaal uiteengezet. In de woonvisie worden kwalitatieve keuzen gemaakt; er wordt beschreven welke woningtypen gebouwd moeten worden en welke maatregelen genomen moeten worden om het functioneren van de Bloemendaalse woningmarkt te verbeteren. In deze woonvisie worden geen programmatische keuzen gemaakt voor de zoekgebieden voor woningbouw uit de structuurvisie. Het maken van programmatische keuzen is onderdeel van een haalbaarheidsstudie naar een woningbouwlocatie. Deze woonvisie levert alleen de beleidsmatige uitgangspunten.
In hoofdstuk zes wordt beschreven op welke manier de gemeente de beleidsuitgangspunten wil uitvoeren en welke partners zij daarvoor wil inschakelen. Er wordt beschreven welke prestaties de gemeente van de woningcorporaties verwacht en hoe deze kunnen worden gerealiseerd. Daarnaast wordt ingegaan op de regionale woningbouwafspraken die met de regio’s Zuid-Kennemerland en IJmond worden ge- maakt in het kader van het RAP. Er wordt beschreven op welke wijze Bloemendaal een bijdrage denkt te kunnen leveren aan het realiseren van het regionale woningbouwprogramma en waar buurgemeenten kunnen helpen om de knelpunten in de Bloemendaalse woningmarkt op te lossen. Ten slotte wordt inzicht gegeven in de potentiële plancapaciteit die ontstaat door het aanwijzen van zoekgebieden in de structuurvisie.
Projectbeschrijving
In dit hoofdstuk wordt het project Woonvisie beschreven. Eerst wordt uiteengezet welke doelstellingen in het collegeprogramma voor het beleidsterrein wonen zijn geformuleerd. Vervolgens wordt toegelicht wat een woonvisie is en waarom gemeenten een woonvisie opstellen. Daarna wordt toegelicht welke doelen en resultaten Bloemendaal voor ogen heeft met het opstellen van de woonvisie en wordt de scope van de woonvisie afgebakend. Ten slotte wordt de context waarin de woonvisie tot stand is ge- komen schematisch weergegeven.
Collegeprogramma
De gemeente Bloemendaal heeft bij het opstellen van het woonbeleid te maken met diverse wettelijke bepalingen, beleiduitgangspunten en regionale afspraken. Binnen dit raamwerk is echter voldoende ruimte voor een op maat gesneden woonbeleid, dat een antwoord biedt op de lokale kansen en opgaven en rekening houdt met de lokale beperkingen en gevoeligheden.
In het collegeprogramma 2009-2014 heeft het college voor het thema wonen de volgende missie gefor- muleerd:
“Behoud van natuur- en cultuurhistorische waarden hebben in de gemeente Bloemendaal prioriteit.
Wij beogen een gemêleerde bevolkingssamenstelling. Deze uitgangspunten zijn leidend bij het opstellen van de Woonvisie.
Voor het opstellen van de Woonvisie verkennen wij de behoefte aan woningbouw. Afhankelijk van de uitkomsten hiervan zullen wij de realiseringsmogelijkheden verder verkennen. Bij het opstellen van de woonvisie onderzoeken wij in hoeverre de vaste verhouding van 1/3 sociale woningbouw bij elk nieuw- of verbouwproject wenselijk is.”
In de structuurvisie heeft al een afweging plaatsgevonden welke locaties in de toekomst mogelijk nog voor woningbouw in aanmerking komen en welke gebieden en kwaliteiten Bloemendaal wil beschermen.
Vandaar dat de potentiële woningbouwlocaties hier als een gegeven worden beschouwd.
Het streven naar een gemêleerde bevolkingssamenstelling is juist wel een van de uitgangspunten bij het opstellen van deze woonvisie geweest. De grootste knelpunten in de Bloemendaalse woningmarkt doen zich voor in het middeldure segment, waardoor gezinnen uit de middenklasse maar zeer beperkt toegang hebben tot de Bloemendaalse woningmarkt. Veel van de voorgestelde beleidsuitgangspunten zich richten dan ook op het middeldure segment van de woningmarkt.
Wat is een woonvisie
Tot halverwege de jaren ’90 van de vorige eeuw voerde de rijksoverheid een strakke regie over de woningbouwproductie. Op basis van demografisch onderzoek werd bepaald welke woningbehoefte er was. De overheid had veel bouwgrond in handen en er waren van rijkswege omvangrijke subsidies beschikbaar voor het bouwen van zowel huur- als koopwoningen.
In de jaren ’90 van de vorige eeuw verscheen de Nota Volkshuisvesting. Hierin werd de verantwoorde- lijkheid voor het lokale woonbeleid meer bij de gemeenten neergelegd en werden de woningcorporaties financieel verzelfstandigd. Hoewel de verantwoordelijkheden voor het woonbeleid gedecentraliseerd werden, kregen de gemeenten niet de bijbehorende bevoegdheden en instrumenten om de woningbouw te sturen. Omdat steeds meer bouwgrond in handen was van ontwikkelaars en woningcorporaties op afstand van de overheid waren gezet, werd het sturen van de woningproductie juist veel moeilijker.
Het is bovendien heel lastig geworden om de woningbehoefte in een gemeente op langere termijn te voorspellen, omdat mensen niet meer hun leven lang op één plaats wonen en het beginsel van vrije vestiging inmiddels wettelijk is vastgelegd (Huisvestingswet, 1993).
De hierboven geschetste ontwikkelingen op het gebied van het wonen hebben geleid tot andersoortige verhoudingen tussen overheid en marktpartijen. Gemeenten kunnen het woonbeleid niet meer eenzijdig aansturen, maar moeten afspraken maken met partijen die het woonbeleid uitvoeren. De woonvisie is een instrument waarbinnen die afspraken tot stand kunnen komen. Via een woonvisie kan een gemeente vastleggen op welke wijze zij haar volkshuisvestingstaak wil uitvoeren. Een woonvisie is geen wettelijk verplicht instrument, maar is in de praktijk wel een veelgebruikt instrument om het gemeentelijk woonbeleid vorm te geven. Een woonvisie wordt vormgegeven vanuit de gedachte dat gemeente regie voert over het woonbeleid door in goed overleg met corporaties, marktpartijen en maatschappelijk middenveld tot beleidskeuzen te komen en vervolgens met deze partners afspraken te maken over de uitvoering van dit beleid.
Op basis van de woonvisie maakt de gemeente vervolgens prestatie afspraken met corporaties. Dit houdt in dat corporaties een bod moeten uitbrengen op wat de gemeente aan prestaties vraagt in haar woonvisie. Het liefst concreet in een plan met gekwantificeerde investeringen en activiteiten voor vier of vijf jaar, waarbij de investeringen voor deze periode vastliggen. Dit moet leiden tot concrete (meer- jarige) prestatiecontracten tussen gemeenten en corporaties, op grond van de eigen afwegingen van partijen.
Doelstelling
Het hoofddoel van de Bloemendaalse woonvisie is om op basis van een match tussen de woningbe- hoefte, de kenmerken van de bestaande voorraad en de fysieke mogelijkheden voor nieuwbouw, transformatie en herstructurering, kansen voor het woonbeleid te formuleren. Hierbij wordt onderzoek gedaan naar zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve woningbehoefte.
Een nevendoel is om te onderzoeken op welke wijze het woonbeleid kan worden ingezet om algemene beleidsdoelstellingen, zoals bijvoorbeeld verwoord in de structuurvisie, te verwezenlijken. In het woonbeleid kunnen bijvoorbeeld keuzes worden geformuleerd die een evenwichtige bevolkingsopbouw bevorderen of de identiteit van Bloemendaal als exclusief woongebied versterken.
De gemeente heeft zowel een verantwoordelijkheid voor het functioneren van de woningmarkt als geheel als voor de huisvesting van de aandachtsgroep. De woonvisie dient daarom een afgewogen mix van beleidskaders en maatregelen te zijn waarmee het functioneren van zowel de particuliere als de sociale sector wordt bevorderd. Vandaar dat in deze woonvisie zowel beleidsmaatregelen voor de sociale huurmarkt als voor de particuliere woningmarkt worden beschreven.
De Bloemendaalse woningmarkt is geen autonome markt, maar is onlosmakelijk verbonden met de regio Zuid-Kennemerland. De sociale huurwoningen worden in regionaal verband toegewezen en aspirant kopers richten zich doorgaans niet op één gemeente, maar zoeken in een bepaalde regio. Veel jonge middenklasse huishouders uit Haarlem en Amsterdam richten zich op Bloemendaal wanneer zij een volgende stap (eengezinswoning) in hun wooncarrière willen maken. Deze gezinnen zorgen voor een groene aanwas in Bloemendaal die ervoor zorgt dat de kernen vitaal blijven en het voorzieningenniveau op peil blijft. Vandaar dat veel maatregelen in deze woonvisie zich richten op het vergroten van de be- schikbaarheid van middeldure woningen voor deze doelgroepen.
Bloemendaal vervult daarnaast een functie voor de metropoolregio als woonmilieu voor de captains of industry. De villawijken van Bloemendaal hebben een duidelijke meerwaarde in het regionale wo- ningaanbod en zijn de onderscheidende kracht van Bloemendaal. In de structuurvisie is bepaald dat het groene, lommerrijke karakter van de villawijken behouden moet blijven en dat verdichting in de villawijken ongewenst is. Bij het uitvoeren van het woonbeleid, bijvoorbeeld bij het maken van regio- nale woningbouwafspraken, zal met deze uitgangspunten rekening worden gehouden.
Gewenst resultaat
Voorafgaand aan het opstellen van deze woonvisie heeft het college geformuleerd welk resultaat het voor ogen heeft. Het college heeft geformuleerd welke informatie in de woonvisie komt te staan en welke doeleinden het beleid uit de woonvisie moet dienen. Dit wordt hieronder opgesomd.
In de woonvisie moeten de volgende vragen worden beantwoord:
· Wat is de lokale en regionale woningbehoefte, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin?
· Welke mogelijkheden zijn er in Bloemendaal om aan deze behoefte tegemoet te komen?
· Welke kansen zijn er om via het woonbeleid meer algemene beleidsdoelstellingen te verwezenlijken (zoals bijvoorbeeld een meer evenwichtige bevolkingssamenstelling)?
· Wat zijn de belangrijkste doelstellingen van het woonbeleid in de komende 5 jaar?
· Welke instrumenten worden ingezet om deze doelstellingen te verwezenlijken?
De gemeente wil het beleid uit de woonvisie in ieder geval voor de volgende doeleinden inzetten:
· Voor het maken van prestatieafspraken met corporaties over de uitvoering van het woningbouw- programma voor wat betreft de sociale sector en het lagere middensegment.
· Voor het maken van woningbouwafspraken met buurgemeenten in het kader van het regionale actieprogramma (RAP).
· Voor het toetsen van woningbouwinitiatieven van derden. De woonvisie is daarbij niet leidend, maar vormt naast de structuurvisie en ander sectoraal beleid één van de kaders waaraan wordt getoetst wanneer de gemeente onderzoekt of zij al dan niet medewerking wil verlenen aan een woningbouwinitiatief.
· Als input voor haalbaarheidsonderzoeken naar zoeklocaties voor woningbouw uit de structuurvisie en het vaststellen van een woningbouwprogramma wanneer wordt besloten om een zoeklocatie te gaan ontwikkelen.
Afbakening
In de voorgaande paragrafen is geformuleerd welk doel de gemeente dient met het opstellen van een woonvisie en voor welke doeleinden de woonvisie gebruikt kan worden. In deze paragraaf wordt uit- eengezet welke vraagstukken geen onderwerp in de woonvisie zijn en hoe de woonvisie zich tot aan- verwante beleidsstukken en instrumenten verhoudt.
In de woonvisie wordt niet onderzocht op welke locaties in de toekomst woningbouw kan plaatsvinden.
Het aanwijzen van mogelijke woningbouwlocaties is een ruimtelijke afweging. Deze afweging heeft reeds plaatsgevonden bij het vaststellen van de structuurvisie.
De woonvisie vormt geen kader voor het actualiseren van de bestemmingsplannen. De bestemmings- plannen voor de kernen en het landelijk gebied zijn namelijk conserverend van aard. Ze leggen de huidige situatie vast. Indien nieuwe woningbouwlocaties worden ontwikkeld, worden hiervoor aparte ontwikkelingsgerichte bestemmingsplannen opgesteld. De woonvisie vormt wel één van de beleidskaders voor het opstellen van deze ontwikkelingsgerichte bestemmingsplannen.
De woonvisie is niet bedoeld om vast te stellen welk woningbouwprogramma op een bepaalde locatie wordt gerealiseerd. In de woonvisie wordt onderzocht welke kwantitatieve en kwalitatieve woningbe- hoefte er in Bloemendaal is. Het maken van programmatische keuzen vindt plaats bij een haalbaarheids- studie naar een woningbouwlocatie. De beleidsmatige uitgangspunten uit deze woonvisie kunnen wel mede bepalend zijn voor het vaststellen van een woningbouwprogramma voor een woningbouwlocatie.
De woonvisie kan wel een aanleiding zijn om een haalbaarheidsonderzoek voor een bepaalde locatie te starten. In de structuurvisie is onderzocht op welke plekken het ruimtelijk gezien mogelijk is om wo- ningbouw te ontwikkelen. In de woonvisie is onderzocht welke woningbehoefte er is en op welke wijze woningbouw kan bijdragen aan het bereiken van meer algemene beleidsdoelstellingen. Vanuit de woonvisie kunnen nut en noodzaak om een potentiële woningbouwlocatie te ontwikkelen worden on- derbouwd.
Schema woonvisie
In deze projectbeschrijving is geformuleerd wat het doel van de woonvisie is, welk resultaat de gemeente voor ogen heeft en hoe de woonvisie zich verhoudt tot aanverwant beleid. Op de volgende pagina wordt dit schematisch weergegeven.
Schematische weergave woonvisie in de context
Beleidskaders
In dit hoofdstuk worden de beleidskaders voor het wonen beschreven. Eerst worden de wettelijke kaders beschreven waarin het speelveld rond het woonbeleid is vastgelegd. Vervolgens worden het rijksbeleid, provinciaal beleid en regionaal beleid omtrent het wonen toegelicht. Er wordt een toelichting gegeven op de belangrijkste beleidsuitgangspunten van het volkshuisvestingsplan 1999. Ten slotte wordt be- schreven welke kaders uit de structuurvisie mede bepalend zijn voor het woonbeleid van Bloemendaal.
Wettelijke kaders
In artikel 22 van de Grondwet is vastgelegd dat het bevorderen van goede woonvoorzieningen een overheidstaak is. De overheid bouwt echter doorgaans zelf geen woningen. Van oudsher is deze taak daarom zoveel mogelijk ingevuld door het ontwikkelen van kaders en het scheppen van voorwaarden, waarbinnen particulier initiatief zich kan ontplooien.
De verantwoordelijkheid van de overheid voor het wonen valt uiteen in twee onderdelen. Enerzijds is de overheid verantwoordelijk voor het functioneren van de woningmarkt als geheel. Zij heeft hiervoor
onder meer wetgevende, financiële, fiscale en planologische instrumenten tot haar beschikking. Ander- zijds is de overheid verantwoordelijk voor het bevorderen van goede huisvesting voor diegenen die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien (de aandachtsgroep). In deze paragraaf wordt ingegaan op de belangrijkste wet- en regelgeving die de gemeente tot haar beschikking heeft om het functioneren van de woningmarkt te beïnvloeden.
De woningwet en het BBSH
Het bevorderen van goede woonvoorzieningen door de overheid vindt zijn oorsprong in de woningwet, die in 1901 het eerste samenhangende wettelijke kader vormde voor de ruimtelijke ordening en de volkshuisvesting. In de woningwet was onder meer bepaald dat gemeenten uitbreidingsplannen opstellen voor de bouw van nieuwe woningen. Woningbouwlocaties worden tegenwoordig op basis van struc- tuurvisies en bestemmingsplannen vastgelegd.
In de woningwet is bepaald dat de overheid subsidie kan verlenen aan instellingen die werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting (woningcorporaties). Woningcorporaties zijn private stichtingen of verenigingen die zorg dragen voor de huisvesting van die huishoudens die niet op eigen kracht kunnen voorzien in hun huisvesting. In de Woningwet is aangegeven welke partijen als toegelaten in- stellingen zijn aan te merken en onder welke condities en voorwaarden de overheid haar steun verleend en haar toezicht op deze instellingen vorm en inhoud geeft.
Het centraal Fonds voor de Volkshuisvesting houdt toezicht op de woningcorporaties en kan subsidies verlenen aan corporaties die bijvoorbeeld voor een grote herstructureringsopgave staan. In het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) staat welke prestaties corporaties moeten leveren en hoe het toezicht op de corporaties is geregeld. In het BBSH is bepaald dat corporaties naast het verhuren van woningen ook taken hebben op het gebied van wonen en zorg en de leefbaarheid van wijken.
Veel gemeenten verlenen op indirecte wijze staatsteun aan corporaties door bijvoorbeeld bouwgrond ter beschikking te stellen, vrijstelling van leges te verlenen of garantstellingen voor leningen af te geven.
Er zijn echter ook veel gemeenten die de bouw van sociale huurwoningen op directe wijze subsidiëren, al dan niet via binnenplanse of bovenplanse vereveningsinstrumenten.
Huisvestingswet
Gemeenten zijn op grond van de huisvestingswet verplicht om aandacht te besteden aan de huisvesting van huishoudens die door hun inkomenspositie of andere omstandigheden (ouderen, gehandicapten, jongeren) niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Gemeente zijn verplicht om verblijfs- gerechtigden te huisvesten op grond van een door de provincie opgelegde taakstelling. Over de uitvoe- ring van deze taken maken gemeenten prestatieafspraken met corporaties.
Op grond van de huisvestingswet kunnen gemeenten daarnaast de verdeling van goedkope huurwo- ningen en wijzigingen in de samenstelling van de woningvoorraad reguleren en leegstaande woonruimte vorderen indien er sprake is van schaarste op (delen van) de woningmarkt. In beginsel geldt op de Nederlandse woningmarkt het principe van vrije vestiging. Bij schaarste kunnen gemeenten echter bindingseisen aan toekomstige bewoners stellen en regels opnemen over het splitsen of samenvoegen van woningen en het onttrekken van woningen aan de woningvoorraad.
Investeringsfonds Stedelijke vernieuwing
Sinds de jaren ’70 van de vorige eeuw is er ook steeds meer aandacht gekomen voor het vitaliseren van bestaande, verouderde woonwijken. De rijksoverheid stelt ten behoeve van de vitalisering van verouderde woongebieden omvangrijke subsidies aan gemeente beschikbaar, sinds 2000 vanuit het Investeringsfonds Stedelijke Vernieuwing (ISV). Veel gemeenten gebruiken deze subsidies om de bouw van sociale huurwoningen te financieren, maar de subsidies uit het ISV kunnen ook ingezet worden voor de bouw van vrije sectorwoningen of voor fysieke investeringen in de leefbaarheid van wijken.
De woonvisie
Gemeenten en woningcorporaties hebben, in de ogen van de wetgever, een volstrekt gelijkwaardige positie en moeten samen op lokaal niveau zorg dragen voor het bevorderen van huisvesting van de aandachtsgroep. Het is gebruikelijk dat gemeenten hun woonbeleid, woningbouwplannen en woon- ruimte verdelingsinstrumenten onderbouwen in een Woonvisie. Over de uitvoering van deze voornemens maakt de gemeente prestatieafspraken met woningcorporaties en in sommige gevallen ook met marktpartijen. De woonvisie en bijbehorende prestatieafspraken zijn echter geen wettelijk verplichte instrumenten.
Rijksbeleid wonen
Het Rijksbeleid is bepaald in wetten en beleidsnota’s en geeft een gewenst toekomstbeleid aan. In deze paragraaf wordt kort ingegaan op het huidige Rijksbeleid omtrent wonen en worden de plannen van de regering voor het wonen in de toekomst samengevat.
Nota Wonen (Mensen, Wensen, Wonen), 2000
Het woonbeleid van de afgelopen tien jaar richtte zich op vijf kernopgaven, die opgenomen dienden te worden in gemeentelijk beleid:
1. Vergroten van de zeggenschap over de woning en de woonomgeving. De woningmarkt werkt zodanig dat veel mensen hun woonwensen onvoldoende kunnen honoreren. Om dit te verbeteren, moet de zeggenschap van zowel kopers als huurders worden vergroot.
2. Kansen scheppen voor mensen in kwetsbare posities. Bepaalde groepen in de samenleving dreigden de aansluiting te verliezen met de grote groepen die het voor de wind gaat. Het Rijk wil via het woonbeleid deze aansluiting behouden en verbeteren.
3. Bevorderen van wonen en zorg op maat. Het aantal mensen dat zorg nodig heeft, neemt fors toe.
Het Rijk wil de ontwikkeling bevorderen van op maat gesneden woon- en zorgarrangementen, die nauw aansluiten bij de behoeftes en wensen van de zorgbehoevenden.
4. Verbeteren van de stedelijke woonkwaliteit. De kwaliteit van het wonen in de steden blijft achter bij die elders in het land. Met het grotestedenbeleid en het Investeringsbudget Stedelijke Vernieu- wing (ISV) moet de stedelijke woonkwaliteit worden verbeterd.
5. Tegemoet komen aan de groene woonwensen. Er is bij de burgers een grote belangstelling om ruim en groen te wonen. Het woonbeleid richt zich op het faciliteren van deze woonwensen zonder dat daarbij natuurwaarden en ruimtelijke kwaliteiten worden geschaad.
In de nota is vastgesteld dat gemeenten als eerste verantwoordelijk zijn voor de uitvoering van het woonbeleid. Vanuit een regionaal perspectief wordt van gemeenten verwacht dat ze een integrale Woonvisie formuleren en investeren in samenwerking met woningcorporaties, marktpartijen en andere maatschappelijke organisaties.
Regeringsplannen kabinet Rutte
De belangrijkste punten uit het regeerakkoord in 2010 ten aanzien van het wonen zijn:
1. De hypotheekrenteaftrek blijft intact.
2. Huurders van een gereguleerde woning met een huishoudinkomen tot 43.000 euro krijgen een huurverhoging van maximaal de inflatie. Boven 43.000 euro bedraagt die huurverhoging de inflatie plus vijf procent. Huren in dure woongebieden mogen harder stijgen. De toewijzing van sociale huurwoningen wordt stapsgewijs beperkt tot lagere inkomensgroepen.
3. Voor woningbouwcorporaties verdwijnt de zogeheten Vogelaarheffing (waarmee ze allemaal meebetalen aan probleemwijken).
4. Op de huurtoeslag worden bezuinigingen voorgesteld. De kosten zijn sinds 2009 met € 100 miljoen gestegen, dit is een stijging van 4% in twee jaar. De regering streeft naar een bezuiniging van € 52 miljoen in 2012, oplopend tot € 175 miljoen in 2015.
5. Er komt een nieuwe heffing om de huurtoeslag te bekostigen. Verhuurders met meer dan 10 woningen worden geconfronteerd met een jaarlijkse heffing met een totale jaaropbrengst van 760 miljoen in 2015.
6. Voor huurtoeslag, regulering van de woonruimteverdeling en ondersteuning van het eigenwo- ningbezit onder starters is in 2011 € 2,2 miljard beschikbaar.
7. Er komen voorstellen om het functioneren van corporaties als ondernemingen met een maatschap- pelijke taak te verbeteren en het externe toezicht door een woonautoriteit te verzekeren.
8. Huurders krijgen het recht hun woning te kopen. Elke bewoner van een corporatiewoning mag zijn huis voor een redelijke prijs kopen.
9. Er komt meer ruimte voor ‘wonen op maat’: meegroeiwoningen, mantelzorgwoningen en meer- generatie woningen.
10. Samenwerking tussen woningcorporaties, thuiszorg en andere maatschappelijke organisaties wordt bevorderd door belemmerende regelgeving weg te nemen.
11. Bevordering van (collectief) particulier opdrachtgeverschap.
12. De budgetten voor stedelijke vernieuwing verdwijnen. Het Investeringsbudget Stedelijke Vernieu- wing (ISV) en het Besluit Locatiegebonden Subsidies (BLS) worden vanaf 2015 stopgezet.
De volgende maatregelen uit het regeerakkoord zijn inmiddels ingevoerd:
1. Corporaties zijn sinds 1 januari 2011 verplicht om minimaal 90% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van maximaal
€ 33.614,-. Hierdoor wordt de toewijzing van sociale huurwoningen beperkt tot de lagere inko- mensgroepen.
2. Het woningwaarderingsstelsel is in 2011 tweemaal herzien. Sinds 1 juli 2011 is het energielabel mede bepalend voor de hoogte van de huurprijs. Daarnaast mogen verhuurders sinds 1 oktober 2011 in tien schaarstegebieden, waarvan de regio Zuid-Kennemerland er één is, zogenaamde schaarstepunten in rekening brengen. Hierdoor kunnen in dure woongebieden hogere worden huren worden gevraagd dan in goedkope woongebieden.
De maatregel dat huishoudens met een belastbaar jaarinkomen vanaf € 43.000,- een extra huurverhoging van maximaal 5 procent kunnen krijgen, treedt op 1 juli 2012 in werking. De overige plannen uit het regeerakkoord zijn nog niet tot concrete maatregelen uitgewerkt. In hoofdstuk vijf wordt verder ingegaan op wat de regeringsplannen voor Bloemendaal kunnen betekenen.
Provinciaal woonbeleid
Het Rijk maakt afspraken met provincies over woningbouwprogramma’s. Deze programma’s vormen de kaders waarbinnen afspraken op een lager schaalniveau kunnen worden gemaakt. Wanneer de ontwikkelingen op de woningmarkt aanleiding geven tot het substantieel bijstellen van deze prognoses dan vervult de provincie hierin een regisserende rol.
De provincie schetst de kaders voor het provinciaal woonbeleid in een woonvisie. De Provincie Noord Holland heeft op 27 september 2010 een nieuwe provinciale woonvisie voor de periode 2010 – 2020 vastgesteld. De inhoud van deze woonvisie wordt hieronder kort toegelicht. De provincie wil de beleids- voornemens uit de woonvisie uitvoeren door hierover bindende afspraken te maken met regio’s. Deze afspraken worden vastgelegd in zogenaamde regionale actieprogramma’s (RAP’s).
Provinciale Woonvisie 2010-2020
In de provinciale Woonvisie 2010-2020 is als doelstelling opgenomen:
“In 2020 beschikken de inwoners van Noord-Holland over voldoende woningen met een passende kwaliteit en een aantrekkelijk woonmilieu”.
De provinciale Woonvisie pleit voor een verschuiving in het wonen van kwantiteit naar kwaliteit en wil daarmee aansluiten op de ontwikkelingen in de woningmarkt zoals die beïnvloed worden door de hui- dige economische crisis en demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing en de trek naar stedelijke gebieden. Er wordt gepleit voor regionale samenwerking in het afstemmen van woningbouwplannen ten opzichte van elkaar. Samen met de regio’s wil de provincie deze visie uitwerken tot concrete afspraken op maat, zodat er over 10 jaar voldoende woningen van de juiste kwaliteit zijn voor iedereen in Noord- Holland. Dit moet leiden tot een duurzaam en kwalitatief hoogwaardig woningaanbod dat beter aansluit op de wensen van de woonconsument. De speerpunten waar hierbij op wordt ingezet zijn:
1. Verbeteren van de afstemming tussen vraag en aanbod voor alle consumenten en specifiek voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning.
2. Verbeteren van de mate waarin voorzieningen in de woonomgeving aansluiten bij de vraag van bewoners.
3. Verbeteren van de duurzaamheid van het woningaanbod en de woonomgeving.
Regionale Actieprogramma’s (RAP’s)
De provincie heeft bij vorige woonvisies geconstateerd dat het uitvoeren van beleidsvoornemens wordt belemmerd door onvoldoende onderlinge afstemming tussen gemeenten en regio’s. De woningmarkt is een regionaal functionerende markt. Afstemming tussen gemeenten is nodig om tot een aanbod aan woningen en woonmilieus te komen dat voldoende is afgestemd op de regionale vraag. Er wordt bo- vendien voorkomen dat er ongewenste concurrentie tussen gemeenten ontstaat, die tot een overaanbod in bepaalde segmenten leidt.
De provincie wil de beleidsvoornemens uit deze woonvisie uitvoeren door hierover bindende afspraken te maken met regio’s. Deze afspraken worden vastgelegd in zogenoemde regionale actieprogramma’s (RAP’s). Het streven is om door middel van de RAP’s toe te werken naar een regionale woningbouw- programmering, als onderdeel van verdere regionalisering van het woonbeleid. Een regionale program- mering biedt een robuust kader voor lokale differentiatie in woonproducten, doelgroepen en locatietypen.
Als je van elkaar weet wat de plannen zijn en daar afspraken over maakt, kunnen unieke lokale kansen en kenmerken beter benut worden, zonder dat er concurrentie ontstaat tussen en binnen de regio’s.
Door het opstellen van RAP’s kan het woningbouwprogramma dus beter worden afgestemd op de to- tale regionale vraag en ontstaat meer differentiatie.
In het RAP worden afspraken gemaakt over zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten van het woonbeleid. Er wordt vastgelegd hoeveel woningen er waar en wanneer worden gebouwd. Ook wordt beschreven welke woningtypes en woonmilieus worden nagestreefd. De RAP’s worden door elke deelnemende gemeente bestuurlijk vastgesteld. De RAP’s bevatten bindende afspraken tussen de provincie en de gemeenten uit de betreffende gemeenten. De corporaties worden betrokken bij de totstandkoming van de RAP’s, maar zijn formeel geen partij bij de afspraken.
De provincie heeft op 2 december 2010 een plan van aanpak voor het opstellen van de RAP’s vastgesteld.
Dit plan van aanpak is als bijlage bij deze woonvisie gevoegd. Het plan van aanpak is ambtelijk en be- stuurlijk voorbesproken met alle gemeenten in Noord-Holland. De provincie heeft zes woonregio’s ge- definieerd. Bloemendaal is onderdeel van de woonregio Zuid-Kennemerland/ IJmond. Het is de bedoeling dat in 2012 een RAP wordt vastgesteld voor de periode 2012-2015, daarna zal een volgende RAP voor de periode 2016-2020 worden opgesteld.
Regionaal woonbeleid
De provincie Noord-Holland heeft voor de regio Zuid-Kennemerland een bouwopgave vastgesteld van 10.000 nieuwe woningen tot 2020. Omdat er in de regio Zuid-Kennemerland nauwelijks uitbreidingslo- caties zijn, zal de woningbouwopgave grotendeels binnen het bestaand bebouwd gebied moeten worden ingevuld.
In de regio Zuid-Kennemerland bestaan momenteel geen regionale woningbouwafspraken. De RAP's zullen hier verandering in brengen. Wel zijn er afspraken gemaakt over de woonruimteverdeling. Hier-
onder gaan we aan de hand van de regionale visie op het wonen in Zuid-Kennemerland tot 2010 kort in op het regionale beleidskader in de afgelopen jaren.
Regionale Woonvisie Zuid-Kennemerland 2004)
De voornaamste functie van een regionale Woonvisie is het afstemmen van het beleid tussen verschil- lende gemeenten in de regio. De ligging van de regio Zuid-Kennemerland schept zijn beperkingen wat betreft de woningmarkt. De belangrijkste knelpunten en opgaven in het werkgebied worden hieronder kort besproken.
De regio kent een gespannen woningmarkt, waardoor koopwoningen duur zijn en de wachttijden voor een sociale huurwoning lang. Het ontbreken van goedkope koopwoningen is voor starters een probleem, een koopwoning is voor veel starters zo goed als onbereikbaar. Mensen die in een goedkope huurwoning wonen, blijven ondanks een eventuele inkomensgroei in hun woning wonen en stromen niet door naar een duurdere (grotere) koopwoning.
Het gebrek aan uitbreidingslocaties betekent een beperking in de mogelijkheid om door grootschalige nieuwbouw te kunnen inspelen op de toenemende vraag naar woningen. Woningbouw kan alleen binnen het bestaand bebouwd gebied plaatsvinden. In de regionale woonvisie wordt er dan ook vanuit gegaan dat de woningbouwopgave voor 100 % in het bestaand stedelijk gebied wordt ingevuld.
Verhuisstromen laten zien dat het feitelijke woningmarktgebied bestaat uit de gemeente Velsen, de regio Zuid-Kennemerland en de gemeente Haarlemmermeer. Dit heeft er toe geleid dat tussen Zuid- Kennemerland en de gemeente Haarlemmermeer afspraken zijn gemaakt om een samenwerkingsverband aan te gaan, waarbij de woningmarkt wederzijds wordt opengesteld voor ingezetenen van Zuid-Kenne- merland en de gemeente Haarlemmermeer.
In de woonvisie zijn de volgende beleidsuitgangspunten voor de regionale woningmarkt benoemd:
· Vanwege de gespannen woningmarkt en beperkte uitbreidingsmogelijkheden, streeft Zuid-Ken- nemerland ernaar om met de omliggende regio’s een complete woningmarkt te vormen. De wo- ningmarkt van Zuid-Kennemerland is complementair aan die van de omliggende regio’s.
· Het aantal woningen in de kernvoorraad is voldoende. Zuid-Kennemerland heeft als uitgangspunt dat de kernvoorraad over alle regiogemeenten binnen de regio (blijvend) verspreid moet worden.
Dit voorkomt concentraties van lage inkomens.
· De regio wil voor de woonconsument de overstap van de huur- naar de koopsector vergemakke- lijken, o.a. door een toename van middeldure huurwoningen. De overstap van een goedkope (huur)woning naar een duurdere (koop)woning is nu vaak te groot.
· In de regio worden vijf typen woonmilieus onderscheiden (centrum stedelijk, buiten centrum;
centrum dorps, groen stedelijk/dorps; landelijk wonen). Het uitgangspunt is dat de groene woonmilieus groen blijven en dat in de andere woonmilieus verdichting mag plaatsvinden. In Bloemendaal zijn alle woonmilieus aanwezig, met uitzondering van ‘centrum stedelijk’. Het uit- gangspunt dat verdichting alleen in het centrum stedelijk, buiten centrum en centrum dorpse woonmilieu mag plaatsvinden, sluit goed aan bij het Bloemendaalse uitgangspunt dat ruimtelijke ontwikkelingen worden opgevangen in de dorpenzone.
· Er wordt gestreefd naar differentiatie van woningen binnen woonmilieugebieden. Een complete wooncarrière hoeft echter niet altijd mogelijk te zijn binnen elk woonmilieugebied, maar moet wel mogelijk zijn op het niveau van een stadsdeel of woonkern. Wel moet er in elk woonmilieu voldoende huisvesting voor ouderen aanwezig zijn, zodat ouderen kunnen doorstromen binnen hun eigen woonmilieugebied.
Regionaal convenant Woonruimteverdeling
In de regio Zuid-Kennemerland wordt door gemeenten en corporaties één systeem voor de toewijzing van sociale huurwoningen gevolgd. Afgesproken is dat de huurwoningen in de gemeente toegankelijk zijn voor de inwoners uit de regio Zuid-Kennemerland en de gemeente Haarlemmermeer en omgekeerd.
Sinds 2009 loopt er een pilot met de gemeente Velsen. Hierbij kunnen inwoners uit Velsen een woning huren in de regio Zuid-Kennemerland en vica versa. Door de woningmarkten voor elkaar open te stellen, worden de wachtlijsten voor inwoners uit Zuid-Kennemerland lager en ontstaat er een toestroom van jonge huishoudens in Velsen.
Woonservice (voorheen Woningwinkel) is in opdracht van de woningcorporaties en de gemeenten in de regio belast met het toewijzen van sociale huurwoningen. Per 1 januari 2007 mogen de corporaties 30% van de sociale huurwoningen zelf verhuren op basis door de corporaties opgestelde criteria, die tot doel hebben de lokale doorstroming te bevorderen. De corporaties in de regio Zuid-Kennemerland hebben samen met de gemeenten een convenant afgesloten. Hierin staan afspraken over de huur- en inkomensverhoudingen, grootte van de huishoudens en bindingseisen bij de verdeling van de woningen.
Deze afspraken zijn mede door de gemeente Bloemendaal gemaakt. Alle regiogemeenten hebben de afspraken uit het convenant verwerkt in de huisvestingsverordening.
Naast de taak van het verdelen van de huurwoningen verstrekt de Woonservice namens de gemeente de urgentieverklaringen. Aanleunwoningen zijn nu nog niet in het regionale systeem opgenomen, maar in regionaal verband wordt regelmatig gepleit voor het toewijzen van aanleunwoningen via Woonser- vice.
Gemeentelijk woonbeleid
Gemeenten dragen in algemene zin verantwoordelijkheid voor het formuleren van een gewenst lokaal woonbeleid. Dit beleid wordt over het algemeen vormgegeven in een Woonvisie of Woonbeleidsplan.
Volkshuisvestingsplan 1999
De uitgangspunten van Volkshuisvestingsplan uit 1999 worden in deze subparagraaf toegelicht. Hoewel het Volkshuisvestingsplan al weer 12 jaar oud is, is dit het meest recente document waarin, na een woningmarktanalyse, wordt ingegaan op het woningmarktprofiel in Bloemendaal en gemeentelijke doelstellingen en beleidslijnen voor de verschillende aspecten van het beleidsveld volkshuisvesting.
Richtinggevende volkshuisvestelijke doelstellingen zijn gericht op handhaving en versterking van het hoogwaardige woonmilieu en de eigen karakteristiek van de kernen en het leveren van een eigen ge- meentespecifieke bijdrage aan de woningbehoefte in de regio.
Voor de bestaande voorraad wil de gemeente deze doelstellingen bereiken door:
· het behoud van voldoende betaalbare huurwoningen voor de doelgroep, waarbij is bepaald dat er geen sociale huurwoningen mogen worden verkocht;
· behoud van de kwaliteit van het woningbestand; dit wordt gezien als de primaire verantwoorde- lijkheid van eigenaren en woningbeheerders;
· waar nodig aanpassen van het woningbestand aan andere doelgroepen (jongeren, ouderen, groepswonen);
· bevorderen rechtvaardige, doelmatige en regionaal gecoördineerde woonruimteverdeling; de gemeente wil daarbij de taakstelling voor het huisvesten van statushouders graag in regionaal verband herverdelen;
Bij nieuwbouw streeft de gemeente naar een strategische invulling van de nieuwbouwlocaties, zodat ingespeeld wordt op de woningbehoefte van de verschillende doelgroepen; de belangrijkste uitgangs- punten voor nieuwbouwlocaties zijn:
· bij de invulling van woningbouwlocaties moet minimaal een derde van de woningen als sociale woningbouw worden gerealiseerd;
· voorrang aan ouderenhuisvesting op locaties die gunstig liggen t.o.v. voorzieningen;
· flexibel en aanpasbaar bouwen, zodat woningen bewoonbaar zijn (te maken) voor meerdere typen huishoudens, dit is een voorwaarde bij sociale woningbouw en een aanbeveling bij vrije sector woningen;
· het bevorderen van duurzaam bouwen conform het gemeentelijk plan van aanpak duurzaam bouwen;
· bevorderen van het omzetten van vrijkomende niet woongebouwen naar woningen;
Tenslotte is bepaald dat het gemeentelijk fonds sociale woningbouw voor de volgende doeleinden moet worden ingezet:
· verlaging stichtingskosten nieuwbouw;
· verbouw van panden ten behoeve van jongerenhuisvesting;
· opplussen van woningen ten behoeve van seniorenhuisvesting;
· grondverwerving.
Het gemeentelijk fonds sociale woningbouw is in 2005 omgezet naar de reserve sociale woningbouw.
In 2006 is besloten dat de reserve zowel kan worden ingezet voor het realiseren en in stand houden van sociale huurwoningen als voor investeringen in de woonomgeving.
Bijzondere doelgroepen
Zoals in paragraaf 3.1 al uiteen werd gezet, is de overheid verantwoordelijk voor de huisvesting van huishoudens die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Binnen deze algemene taak- stelling heeft de gemeente ook een verantwoordelijkheid in het huisvesten van mensen in een kwets- bare positie, de zogenaamde bijzondere doelgroepen. Hieronder vallen onder meer statushouders, zorgbehoevende senioren, mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking en mensen met een psychische stoornis.
Bijzondere doelgroepen kunnen vaak niet via de reguliere weg zelfstandig aan woonruimte komen. De gemeente heeft een verantwoordelijkheid in de plaatsing van deze categorie woningzoekenden en maakt daarover in regionaal verband afspraken maken met de woningcorporaties. Deze afspraken zijn vastgelegd in het regionaal convenant woonruimteverdeling. Mensen met een beperking of geestelijke stoornis vallen onder de categorie urgente woningzoekenden wanneer zij vanuit een instelling naar een zelfstandig woning doorstromen. Indien nodig worden zij gehuisvest in een begeleid wonen traject.
Het beleid ten aanzien van de huisvesting van zorgbehoevende senioren is vastgelegd in het ouderen- beleid Bloemendaal 2005-2010. Hierin wordt onder meer geconstateerd dat er in Bloemendaal onvol- doende voor ouderen geschikte woningen zijn en wordt geadviseerd om op nieuwbouwlocaties zowel mogelijk nultreden woningen te bouwen.
Voor de huisvesting van statushouders geldt dat gemeenten een taakstelling krijgen opgelegd en dat de corporaties zorgen voor de huisvesting van statushouders binnen de betreffende gemeente. Deze
verplichte taakstelling is geregeld in de huisvestingswet. Over de huisvesting van statushouders zijn geen regionale afspraken gemaakt.
Structuurvisie Bloemendaal (2011)
De gemeenteraad van Bloemendaal heeft in januari 2011 de structuurvisie Bloemendaal vastgesteld.
De structuurvisie geeft op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichting binnen de gemeente aan. In de structuurvisie staat beschreven welke ruimtelijke kwaliteiten behouden moeten blijven en welke ontwikkelingen de gemeente wil faciliteren.
De structuurvisie is een zelfbindend document. Dit betekent dat de gemeente zich moet houden aan het in de structuurvisie vastgestelde beleid. Tegelijk biedt het een basis voor discussie met regionale partners over de ruimtelijke visie en gewenste ontwikkelingen in de regio. Bloemendaal maakt een in- tegraal onderdeel uit van de regio Zuid-Kennemerland. Inwoners van Bloemendaal maken gebruik van stedelijke voorzieningen in Haarlem en Bloemendaal biedt een keur aan recreatiemogelijkheden voor inwoners uit de gehele regio. De woningmarkt is een regionaal functionerende markt, waarbij het wo- ningaanbod in de verschillende gemeenten elkaar aanvult.
De structuurvisie is ook het kader waaraan de gemeente initiatieven van ontwikkelende partijen kan toetsen. In deze paragraaf wordt toegelicht welke beleidsuitgangspunten ten aanzien van wonen en woningbouwontwikkeling in de structuurvisie staan.
In de structuurvisie is het grondgebied van Bloemendaal opgedeeld in drie zones, te weten de kust- en duinzone, de landgoederenzone en de dorpenzone. Het beleid is erop gericht om ruimtelijke ontwikke- lingen zo veel mogelijk op te vangen binnen de dorpenzone, zodat de landgoederenzone en de kust- en duinzone groen en open kunnen blijven. Dit betekent dat nieuwe woningbouw in de toekomst dus voornamelijk zal plaatsvinden in de dorpenzone.
In de structuurvisie zijn acht zoeklocaties voor woningbouw aangewezen. Hiervan liggen er zes in de dorpenzone en twee in de landgoederenzone. Waar mogelijk wordt onderzocht of binnen de dorpenzone nog andere locaties bestaan die geschikt zijn voor herontwikkeling of verdichting. Rond de stations is een intensiveringzone aangeduid. Rijks- en provinciaal beleid schrijven voor dat hier in hogere dichtheden dient te worden gebouwd, teneinde het gebruik van openbaar vervoer te bevorderen.
De villawijken maken onderdeel uit van de landgoederenzone. De gemeente wil het groene karakter en de bijzondere architectuur in deze gebieden graag behouden. Behoud van de bestaande kwaliteiten staat hier voorop. Vandaar dat er zeer beperkte mogelijkheden zijn om hier nieuwe woningen toe te voegen. Wel is in de structuurvisie bepaald dat het splitsen van grote villa’s onder voorwaarden mogelijk blijft.
De villawijken hebben een duidelijke meerwaarde voor het regionale woningaanbod. Vanuit de metro- poolregio Amsterdam en de structuurvisie Randstad 2040 wordt ingezet op het behoud en het versterken van het exclusieve woonklimaat in Bloemendaal. Met haar aantrekkelijke woonfaciliteiten levert Bloe- mendaal een bijdrage aan een Europees concurrerend vestigingsklimaat voor topfuncties in het bedrijfs- leven.
In de structuurvisie wordt geconstateerd dat het aandeel ouderen in Bloemendaal hoog is in vergelijking met het Nederlandse gemiddelde. De verwachting is dat de vergrijzing de komende jaren verder toeneemt en dat er dus meer behoefte zal zijn aan seniorenwoningen. In de structuurvisie is verder geconstateerd dat wanneer er geen nieuwe woningen worden bijgebouwd, de bevolking zal krimpen. Het niet bouwen van nieuwe woningen werkt bovendien de vergrijzing extra in de hand, omdat senioren in eengezins- woningen blijven wonen, waardoor er minder woningen voor gezinnen met kinderen beschikbaar zullen komen.
Beide ontwikkelingen (bevolkingskrimp en vergrijzing) hebben een negatief effect op het voorzieningen- niveau in Bloemendaal. Bevolkingskrimp leidt tot minder draagvlak voor voorzieningen in het algemeen.
Vergrijzing leidt tot minder draagvlak voor onder meer scholen en sportclubs. De aantrekkingskracht van Bloemendaal wordt mede bepaald door het kwalitatief hoge voorzieningenniveau. De gemeente wil dit voorzieningenniveau graag op peil houden. Dit betekent dat Bloemendaal aantrekkelijker moet worden voor jongvolwassenen en jonge gezinnen. Vandaar dat het noodzakelijk is om in de toekomst nieuwe woningen te blijven bouwen. In de woonvisie zijn daarom een aantal zoekgebieden voor wo- ningbouw aangewezen en is bepaald dat in de dorpenzone wordt onderzocht welke locaties geschikt zijn voor herontwikkeling of verdichting. In de woonvisie moet nader worden onderzocht welk type woningen het best kan worden toegevoegd om krimp tegen te gaan en voldoende gezinnen met kinderen aan te trekken.
Duurzaamheid
Duurzaamheid is één van de speerpunten uit het coalitieakkoord. In het coalitieakkoord staat dat zowel in nieuwe bouwprojecten als in de bestaande bouw maatregelen moeten worden genomen om de duurzaamheid van gebouwen te vergroten. Bij nieuw- en verbouw dient het gebruik van duurzame en milieuvriendelijke materialen te worden gestimuleerd.
In 2010 heeft de gemeenteraad de duurzaamheidsvisie 2030 vastgesteld. Hierin zijn zes thema’s benoemd waaraan tot 2030 gewerkt gaat worden. De thema's klimaat & energie en duurzame (ver)bouw hebben een vooral een relatie met het woonbeleid.
Eén van de doelstellingen van het thema klimaat en energie is om in 2030 15 % van de energiebehoefte via duurzame energiebronnen te realiseren. Eén van de doelstellingen ven het thema duurzame (ver)bouw is: maximale verduurzaming van alle bestaande gebouwen tot tenminste energielabel B.
De korte termijndoelstellingen uit de duurzaamheidsvisie worden per jaar uitgewerkt in een duurzaam- heids/ milieuprogramma. Het duurzaamheids/ milieuprogramma 2011 bevat een actiepunten over goede voorlichting over duurzaamheid (milieumarkt, website gemeente en bespaardaar.nl, duurzaam- heidskrant, folders), stimulering (subsidiemogelijkheden voor bestaande woningbouw en non-profitor- ganisaties). Verder wordt er een duurzaam bouwen beleid opgesteld wat naar verwachting begin 2012 gereed is. Het voorstel is dat bij nieuwbouw minimaal een GPR-score van 7 voor energieprestatie moet worden gehaald en gemiddeld minimaal een 7 voor de thema’smilieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde.
Het milieuprogramma 2012 wordt naar verwachting eind 2011 aan de gemeenteraad voorgelegd.
Woningmarktanalyse
Voorafgaand aan het opstellen van de beleidsuitgangspunten heeft de gemeente een aantal onderzoeken laten uitvoeren naar het functioneren van de woningmarkt en de woonwensen van de inwoners van Bloemendaal. De resultaten van deze onderzoeken worden in deze paragraaf toegelicht. De onderzoeken zelf zijn als bijlagen opgenomen.
In paragraaf één worden de belangrijkste kenmerken van de woningmarkt uiteengezet. Deze informatie komt uit het woningmarktonderzoek van Ecorys en de WoON2009 rapportage van Explica. In paragraaf twee wordt nader ingegaan op de woonwensen van de inwoners van Bloemendaal. Deze informatie is afkomstig uit de WoON2009 rapportage van Explica en de nadere analyse van de WoON2009 gegevens door Ecorys. In paragraaf drie wordt uiteengezet wat de belangrijkste knelpunten zijn en welke opgaven hieruit voor de Bloemendaalse woningmarkt naar voren komen.
Woningmarktonderzoek
Om een uitspraak te kunnen doen over de opgaven in de lokale woningmarkt voor de komende jaren, is het van belang inzicht te krijgen in bestaande verhoudingen op de woningmarkt van Bloemendaal.
De uitkomsten zijn met elkaar geconfronteerd, zodat enig inzicht ontstaat in de knelpunten en opgaven voor de Bloemendaalse woningmarkt.
Bevolkingsgroei is er uit, samenstelling verandert
In de afgelopen tien jaar is het inwoneraantal in de gemeente Bloemendaal ongeveer gelijk gebleven.
Wel verandert de bevolkingssamenstelling langzaam. In de afgelopen 10 jaar heeft de sterkste bevol- kingsafname plaatsgevonden in de leeftijdscategorie 30 – 40 jaar. De sterkste toename heeft plaatsge- vonden in de leeftijdscategorie 60 - 64 jaar. Er heeft een afname plaatsgevonden van het aantal gezinnen met kinderen, terwijl het aandeel alleenstaanden en eenoudergezinnen sterk is toegenomen. Wanneer Bloemendaal wordt vergeleken met Nederland valt op dat het percentage mensen van middelbare leeftijd en ouderen veel hoger ligt en het percentage jonge mensen juist veel lager ligt.
Bevolkingsprognoses tonen aan dat de bevolking naar alle waarschijnlijkheid niet meer groeit, maar het aantal huishoudens nog wel zal toenemen. De grootste groeigroepen zijn alleenstaanden in de leeftijdscategorie tussen 55 en 84 jaar en paren zonder kinderen tussen de 65 en 74 jaar. De grootste krimpgroep is daarentegen paren met kinderen tussen 35 en 54 jaar.
Woningvoorraad en woningproductie
De woningvoorraad van de gemeente Bloemendaal bestaat uit ruim 9.000 woningen. Het grootste deel van de Bloemendaalse woningvoorraad (86 %) bestaat uit eengezinswoningen. De koopsector is met 71 % het sterkst vertegenwoordigd. 17 % van de woningvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen, 12 % bestaat uit vrije sector huurwoningen.
In de periode 2000 – 2007 zijn er in de gemeente Bloemendaal gemiddeld 42 woningen per jaar gerea- liseerd. De woningcorporaties hebben in die periode gemiddeld 15 woningen per jaar gebouwd. Pro- jectontwikkelaars en particuliere opdrachtgevers hebben gemiddeld respectievelijk 21 en 5 woningen per jaar gebouwd. In totaal ging het jaarlijks om gemiddeld 11 eengezins huurwoningen, 4 huurappar- tementen, 15 eengezins koopwoningen en 12 koopappartementen.
Alle woningen Appartementen
Eengezinswoningen
Aandeel Aantal
Aandeel Aantal
Aandeel Aantal
71 % 6.410
57 % 719
73 % 5.691
Koopsector
17 % 1.536
24 % 307
17 % 1.309
Sociale huur
12 % 1.108
19 % 246
10 % 782
Vrije sector huur
100 % 9.054
14 % 1.272
86 % 7.782
totaal
Woningvoorraad Bloemendaal (Ecorys, woningmarkt Bloemendaal, blz. 14)
Dynamiek in de woningvoorraad
Jaarlijks wisselden in de periode 1999 - 2008 gemiddeld ca. 220 eengezinswoningen en 60 appartementen binnen de gemeente Bloemendaal van eigenaar. Dit is jaarlijks circa 4 % van de koopvoorraad. De ge-
