HERZIENING GRONDCOMPLEXEN PER 1-1-2015
GEMEENTE OVERBETUWE
1 Inleiding
In deze notitie zijn de specificaties van de actieve grondcomplexen van de gemeente Overbetuwe opgenomen met een verschillenanalyse op hoofdlijnen. Voor de actieve grondcomplexen in exploitatie zijn de exploitatieopzetten herzien of opgesteld naar de toestand per 01-01-2015. Op basis van deze herzieningen zijn de voorzieningen voor de negatieve complexen aangepast.
Als uitgangspunt zijn de volgende parameters gehanteerd bij de herziening van de grondcomplexen;
Prijspeil 01-01-2015
Rente 4,5 %
Index kosten 2,0 %
Index opbrengsten 0 %
Deze herzieningen van de actieve complexen leiden tot de volgende resultaten.
Complex GREX eindw aarde GREX eindw aarde netto contante
1-1-2015 per 1-1-2014 per w aarde NCW
per 01-01-2015
Woningbouwcomplexen
14 Elst Zuid € 705.616 V 31-12-2016 € 691.309 V 31-12-2015 € 646.154 V 19 De Breekenhof Driel € 1.697.316 V 31-12-2015 € 1.683.719 V 31-12-2015 € 1.624.226 V
41 Prinses Irenestraat € 638.907 N 31-12-2016 € 585.066 N
49 Tobbenhof € 42.013 V 31-12-2016 € 38.473 V
84 Heteren Centrum € 114.359 N 31-12-2015 € 153.220 V 31-12-2015 € 109.435 N
subtotaal € 1.691.679 V € 2.528.248 V € 1.614.350 V
Bedrijvencomplexen
53 De Merm Elst € 1.322.543 N 31-12--2020 € 578.695 N 31-12-2017 € 1.015.575 N 55 De Merm Oost Elst € 992.151 N 31-12--2020 € 723.653 N 31-12-2017 € 761.868 N 56 PvMG Zuid Heteren € 9.386.672 V 31-12--2020 € 5.374.445 V 31-12-2017 € 7.207.985 V 74 Spoorallee € 598.412 N 31-12-2020 € 990.170 N 31-12-2020 € 459.518 N
subtotaal € 6.473.567 V € 3.081.927 V € 4.971.024 V
Totaal € 8.165.246 V € 5.610.175 V € 6.585.375 V
Voor de herziening van het complex G.071 Elst Centraal 1e fase is een afzonderlijk raadsvoorstel gemaakt.
In de onderstaande tekst wordt een toelichting gegeven op de belangrijkste verschillen ten opzichte van de grondexploitatie (GREX) per 1-1-2014.
2. Overzicht woningbouwcomplexen
Complex 14 Elst Zuid
exploitatie exploitatie verschillen
per 1-1-2015 per 1-1-2014
Kosten
Grondverwerving € 4.755.074 € 4.755.074 € - CT kosten € 4.097.453 € 4.137.453 € -40.000 Plankosten € 1.033.053 € 1.012.818 € 20.236 Overige kosten € 2.585.829 € 2.579.496 € 6.333 Uitgavenstijging € 1.324 € 2.668 € -1.344 Rente € 674.272 € 673.804 € 468 Totaal kosten € 13.147.006 € 13.161.314 € -14.307
Opbrengsten
Grondverkopen € 13.790.953 € 13.790.953 € - Overige opbrengsten € 61.669 € 61.669 € - Inkomstenstijging € - € - € - Totaal opbrengsten € 13.852.623 € 13.852.623 € - Resultaat € 705.616 V € 691.309 V € 14.307
per 31-12-2016 per 31-12-2015
Volgens de herziene exploitatieopzet kan dit complex per 31-12-2016 worden afgesloten met een positief saldo van € 705.616. In 2014 is al rekening gehouden met een mogelijke lagere
grondopbrengst omdat andere ontwikkelingsmogelijkheden voor de nog te verkopen gronden (4.016 m2) worden onderzocht. Uit de verschillenanalyse blijkt dat er minder kosten worden gemaakt voor woonrijp maken en meer kosten voor plankosten door verlenging van de looptijd naar 2016. De financiële risico’s in het project voor de gemeente zijn beperkt. .
Complex 19 De Breekenhof - Driel
Volgens de herziene exploitatieopzet kan dit complex per 31-12-2015 worden afgesloten met een positief saldo van € 1.697.316. Voor dit complex heeft in 2013 een tussentijdse winstneming plaats gevonden van € 1.000.000. Uit de verschillenanalyse blijkt beperkte extra kosten voor woonrijp maken en lagere CT plankosten. De financiële risico’s in dit project voor de gemeente zijn beperkt.
exploitatie exploitatie verschillen
per 1-1-2015 per 1-1-2014
Kosten
Grondverwerving € 3.126.277 € 3.126.277 € - CT Kosten € 685.918 € 627.953 € 57.966 Plankosten € 2.027.512 € 2.073.960 € -46.448 Overige kosten € 4.141.838 € 4.133.076 € 8.763 Uitgavenstijging € - € 1.890 € -1.890 Rente € 2.584.252 € 2.574.579 € 9.673 Totaal kosten € 12.565.798 € 12.537.734 € 28.063
Opbrengsten
Grondverkopen € 13.378.055 € 13.354.142 € 23.913 Overige opbrengsten € 885.058 € 867.311 € 17.747 Inkomstenstijging € - € - € - Totaal opbrengsten € 14.263.113 € 14.221.453 € 41.660 Resultaat € 1.697.316 V € 1.683.719 V € 13.597
per 31-12-2015 per 31-12-2015
Complex 41 Elst Prinses Irenestraat - Elst
exploitatie per 1-1-2015 Kosten
Grondverwerving € 595.400 CT kosten € 227.382 Plankosten € 224.021 Overige kosten € 94.911 Uitgavenstijging € 2.597
Rente € 113.045
Totaal kosten € 1.257.355
Opbrengsten
Grondverkopen € 600.000 Overige opbrengsten € 18.448 Inkomstenstijging € - Totaal opbrengsten € 618.448
Resultaat € 638.907 N
per 31-12-2016
Voor de Prinses Irenestraat is vorig jaar geen grondexploitatie vastgesteld, omdat wij met ontwikkelaar nog in overleg waren over het programma. Per 1-1-2014 waren er € 756.247 aan kosten verantwoord waarvan het grootste gedeelte betrekking heeft op verwervingskosten en sloopkosten van woningen aan de Grote Molenstraat die in 2013 zijn aangekocht voor de realisatie van het Brede school project.
In verband met de inbreng van de bovengenoemde woning in het grondcomplex is in de jaarrekening 2013 een voorziening opgenomen van € 675.405 hiervan kan nu € 36.498 vrijvallen.
Dit complex betreft de herontwikkeling van een deellocatie in het centrum van Elst. In 2014 is een overeenkomst gesloten met een ontwikkelaar voor de verkoop van grond voor de realisatie van 10 zorgwoningen. Voor het overige deel vinden onderhandelingen plaats met een marktpartij voor realisatie van ca. 28 zorgunits. Verwacht wordt dat er in 2015 een overeenkomst wordt afgesloten.
Volgens de exploitatieopzet per 01-01-2015 kan dit complex per 31-12-2016 worden afgesloten met een negatief resultaat van € 638.907,- Voor dit negatieve resultaat is een voorziening getroffen. De financiële risico’s in dit project voor de gemeente zijn beperkt.
Complex 49 Tobbenhof - Elst
exploitatie per 1-1-2015 Kosten
Grondverwerving € 800.043 CT Kosten € 194.140 Plankosten € 134.034 Overige kosten € 44.984 Uitgavenstijging € 2.956
Rente € 109.031
Totaal kosten € 1.285.187
Opbrengsten
Grondverkopen € 1.317.301 Overige opbrengsten € 9.900 Inkomstenstijging € - Totaal opbrengsten € 1.327.201
Resultaat € 42.013 V
per 31-12-2016
Voor dit complex is vorig jaar geen grondexploitatie vastgesteld.
Dit complex betreft de herontwikkeling van een transportbedrijfslocatie aan de westzijde van Elst. Op dit complex kunnen 4 woningen worden gerealiseerd.
Nu de bestemmingsplanprocedure is afgerond kan gestart worden met de verkoop van de kavels.
Volgens de exploitatieopzet per 01-01-2015 kan dit complex per 31-12-2016 worden afgesloten met een positief resultaat van € 42.013 ,- De financiële risico’s in dit project voor de gemeente zijn beperkt.
Complex 84 Centrumplan Heteren
exploitatie exploitatie verschillen
per 1-1-2015 per 1-1-2014
Kosten
Grondverwerving € 1.021.039 € 1.021.039 € - CT kosten € 2.469.909 € 2.294.232 € 175.677 Plankosten € 2.183.438 € 2.118.339 € 65.099 Overige kosten € 409.283 € 379.857 € 29.426 Uitgavenstijging € - € 16.723 € -16.723 Rente € 809.605 € 779.473 € 30.132 Totaal kosten € 6.893.274 € 6.609.663 € 283.611
Opbrengsten
Grondverkopen € 4.640.000 € 4.640.000 € - Overige opbrengsten € 2.138.914 € 2.122.883 € 16.031 Inkomstenstijging € - € - € - Totaal opbrengsten € 6.778.914 € 6.762.883 € 16.031 Resultaat € 114.359 N € 153.220 V € 267.580
per 31-12-2015 per 31-12-2015
Het centrumplan Heteren betreft de herontwikkeling van een aantal binnenstedelijke locaties met een gemengd programma van circa 83 wooneenheden.
Volgens de herziene exploitatieopzet kan dit complex per 31-12-2015 worden afgesloten met een negatief saldo van € 114.359,- Bij de vorige exploitatieopzet werd uitgegaan van een positief saldo van € 153.220,- (per 31-12-2015). Het negatieve resultaat wordt met name veroorzaakt door indexering van de civieltechnische kosten en hogere plankosten.
3 Overzicht bedrijfskavelcomplexen
Algemeen
Voor de bedrijventerreinen zijn de grondprijzen per 1-1-2015 verlaagd naar marktconforme prijzen en is de looptijd verlengd tot en met 2020.
Complex 53 De Merm – Elst
exploitatie exploitatie verschillen
per 1-1-2015 per 1-1-2014
Kosten
Grondverwerving € 5.674.841 € 5.674.841 € - CT kosten € 3.744.465 € 3.631.727 € 112.737 Plankosten € 1.855.816 € 1.851.833 € 3.983 Overige kosten € 1.096.801 € 1.092.177 € 4.625 Uitgavenstijging € 34.846 € 31.698 € 3.148 Rente € 4.347.349 € 3.906.259 € 441.089 Totaal kosten € 16.754.118 € 16.188.536 € 565.583
Opbrengsten
Grondverkopen € 15.276.686 € 15.454.951 € -178.265 Overige opbrengsten € 154.890 € 154.890 € - Inkomstenstijging € - € - € - Totaal opbrengsten € 15.431.576 € 15.609.841 € -178.265 Resultaat € 1.322.543 N € 578.695 N € 743.848
per 31-12-2020 per 31-12-2017
Volgens de geactualiseerde exploitatieopzet kan dit complex per 31-12-2020 worden afgesloten met een nadelig saldo van € 1.322.543. Dit saldo is € 743.848 nadeliger dan de vorige exploitatieopzet (nadelig € 578.695).
Dit nadeliger saldo wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de grondprijzen voor alle bedrijfskavels opnieuw zijn gewaardeerd en door de verlenging van de looptijd van 2017 naar 2020.
Daarnaast zijn de civieltechnische kosten gestegen door het opheffen van de tijdelijke retentie.
Complex 55 De Merm Oost - Elst
exploitatie exploitatie verschillen
per 1-1-2015 per 1-1-2014
Kosten
Grondverwerving € 2.065.694 € 2.070.694 € -5.000 CT kosten € 239.445 € 470.249 € -230.804 Plankosten € 182.394 € 237.707 € -55.313 Overige kosten € 264.029 € 247.739 € 16.290 Uitgavenstijging € 19.295 € 13.434 € 5.861 Rente € 1.039.282 € 738.534 € 300.748 Totaal kosten € 3.810.140 € 3.778.358 € 31.783
Opbrengsten
Grondverkopen € 2.817.990 € 3.054.705 € -236.715 Overige opbrengsten € - € - € - Inkomstenstijging € - € - € - Totaal opbrengsten € 2.817.990 € 3.054.705 € -236.715 Resultaat € 992.150 N € 723.653 N € 268.498
per 31-12-2020 per 31-12-2017
Volgens de herziene exploitatieopzet kan dit complex per 31-12-2020 worden afgesloten met een nadelig saldo van € 992.150. Dit saldo is € 268.498 nadeliger dan de vorige exploitatieopzet (nadelig
€ 723.653) en wordt voornamelijk veroorzaakt door herwaardering van de grondprijzen voor bedrijfskavels en door de verlenging van de looptijd tot 2020.
Complex 56 De Poort van Midden Gelderland Zuid – Heteren
exploitatie exploitatie verschillen
per 1-1-2015 per 1-1-2014
Kosten
Grondverwerving € 6.658.458 € 6.656.825 € 1.633 CT kosten € 6.683.243 € 7.203.634 € -520.390 Plankosten € 1.503.419 € 1.484.638 € 18.781 Overige kosten € 452.690 € 423.343 € 29.347 Uitgavenstijging € 19.359 € 28.632 € -9.273 Rente € 5.722.816 € 6.383.180 € -660.364 Totaal kosten € 21.039.986 € 22.180.252 € -1.140.267
Opbrengsten
Grondverkopen € 29.977.319 € 27.096.109 € 2.881.210 Overige opbrengsten € 449.338 € 458.588 € -9.250 Inkomstenstijging € - € - € - Totaal opbrengsten € 30.426.657 € 27.554.697 € 2.871.960 Resultaat € 9.386.672 V € 5.374.445 V € 4.012.227
per 31-12-2020 per 31-12-2017
Volgens de herziene exploitatieopzet kan dit complex per 31-12-2020 worden afgesloten met een positief saldo van € 9.38.6672. Dit saldo is € 4.012.227 voordeliger dan de vorige exploitatieopzet (voordelig € 5.374.445) en wordt voornamelijk veroorzaakt door de toevoeging van de 2e fase van de PvMGZ aan het complex. Hierdoor kan 38.452 m2 extra grond worden uit gegeven.
Het bestemmingsplan voor deze tweede fase is door de uitspraak van de Raad van State onherroepelijk geworden.
Complex 74 De Spoorallee - Elst
Volgens de herziene exploitatieopzet kan dit complex per 31-12-2020 worden afgesloten met een negatief saldo van € 598.412. Dit saldo is ca. € 391.759 voordeliger dan de vorige raming (nadelig
€ 990.170, hiervoor is in 2014 een voorziening getroffen)
exploitatie exploitatie verschillen
per 1-1-2015 per 1-1-2014
Kosten
Grondverwerving € 1.500.417 € 1.500.417 € - CT kosten € 695.464 € 1.256.570 € -561.106 Plankosten € 457.564 € 546.266 € -88.702 Overige kosten € 360.416 € 384.161 € -23.745 Uitgavenstijging € 14.300 € 19.620 € -5.320 Rente € 663.331 € 801.217 € -137.886 Totaal kosten € 3.691.492 € 4.508.250 € -816.759
Opbrengsten
Grondverkopen € 2.593.080 € 2.593.080 € - Overige opbrengsten € 500.000 € 925.000 € -425.000 Inkomstenstijging € - € - € - Totaal opbrengsten € 3.093.080 € 3.518.080 € -425.000 Resultaat € 598.412 V € 990.170 V € -391.759
per 31-12-2020 per 31-12-2020
Dit voordeliger saldo wordt voornamelijk veroorzaakt door de onherroepelijke vaststelling van het bestemmingsplan in 2014. Hierdoor is bijstelling van de ramingen voor de civieltechnische kosten, de bijstelling van de plankosten en de lagere rentekosten mogelijk geworden. Daarnaast is wel rekening gehouden met een lagere subsidiebijdrage door de lagere civieltechnische kosten.
4. Voorziening verliesgevende complexen
Voor de dekking van het nadelig saldo van de complexen met een nadelig saldo is een voorziening gevormd. Het onderstaande overzicht geeft het verloop van deze voorziening weer:
Verloop voorziening verliesgevende complexen 2014
Complex saldo aanpassing saldo
31-12-2013 2014 31-12-2014
41 Prinses Irenestraat € 675.406 € -36.499 € 638.907 84 Heteren Centrum € - € 114.359 € 114.359 53 De Merm Elst € 578.695 € 743.848 € 1.322.543 55 De Merm Oost Elst € 723.653 € 268.498 € 992.151 71 Elst Centraal € 4.244.327 € 3.517.044 € 7.761.371 74 Spoorallee € 990.170 € -391.758 € 598.412
7.212.251
€ € 4.215.491 € 11.427.742
