Nederland” “ Visitaties bij woningcorporaties in

“Visitaties bij woningcorporaties in

Nederland”

Master's thesis

-

Master Accountancy

Juli 2012

Rijksuniversiteit

Groningen

-

Faculteit Economie &

Bedrijfskunde

-

Opleiding Accountancy &

Controlling

Een empirisch onderzoek naar de scores op visitaties

bij woningcorporaties in Nederland

Auteur: Maryse ten Klooster-Heins

Studentnummer: 2234785

Onder begeleiding van: prof. dr. D.M. (Dirk) Swagerman

Tweede beoordelaar: dr. E.P. (Pieter) Jansen

V

OORWOORD

Voor u ligt het onderzoek, waarmee ik van februari 2012 tot juli 2012 bezig ben geweest, als afsluiting van mijn master Accountancy aan de Rijksuniversiteit in Groningen.

Het onderzoek betreft een analyse op de visitatiescores bij woningcorporaties. Een erg interessant onderwerp dat aansluit bij de actualiteiten.

Een onderwerp waartoe ik ben gekomen na gesprekken met mijn scriptiebegeleider Dirk Swagerman. Graag wil ik hem hartelijk bedanken voor de plezierige begeleiding en samenwerking tijdens het onderzoek. Zijn brede expertise heeft mij enorm geholpen en zijn enthousiasme heeft mij vanaf het begin af aan gemotiveerd om bezig te zijn met het onderzoek.

Tijdens het onderzoek heb ik als afstudeer stagiair gebruik gemaakt van de faciliteiten van KPMG. Op het KPMG kantoor in Groningen heb ik drie dagen per week aan mijn onderzoek gewerkt. Ik ben erg blij dat ik deze mogelijkheid heb gekregen en mijn dank gaat uit naar mijn aanspreekpunt Hotze Ike, naar mede scriptant Marit Giezen en naar andere collega’s die hun interesse hebben getoond of advies hebben gegeven tijdens het onderzoek.

Tijdens het onderzoek heb ik niet alleen op kantoor gezeten, ik heb diverse deskundigen mogen interviewen die veel kennis en expertise hebben binnen de woningcorporatiebranche. Mijn dank gaat uit naar de deskundigen die ik heb mogen interviewen: De heer Drs. J. (Jan) van der Moolen en de heer (Mark) Botermans (Beide van Centraal Fonds Volkshuisvesting), Mw. drs. W. (Wilma) de Water (Visitatiecommissie Raeflex), De heer drs. J. (Jan) Boeve en de heer (Marc) van Rosmalen (Beide van Aedes, Vereniging van woningcorporaties ), Mw. drs. L. (Liesbeth) Marchesini - Franso (Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland) De heer J. (Jacques) Thielen (Vestia), De heer U. (Rudi) Kleinhuis RA (KPMG Groningen), De heer prof. dr. ir. J. (Jan) van der Schaar (RIGO Research en Advies BV) ook wil ik de heer drs. E. (Eric) Kemperman MBA (Vereniging toezicht woningcorporaties) bedanken die ook kennis heeft genomen van dit onderzoek. ik ben erg blij dat deze deskundigen tijd voor dit onderzoek hebben vrijgemaakt en zo een zinvolle bijdrage hebben geleverd aan het onderzoek.

Verder wil ik graag de personen bedanken die altijd veel belangstelling hebben getoond tijdens mijn studie en onderzoek; familie, vrienden en in het bijzonder mijn man Richard, bedankt voor jullie hulp, interesse en steun. Ik wens u veel plezier bij het lezen van dit onderzoek! Voor vragen kunt u altijd bij mij terecht.

Aduard, 5 juli 2012

S

AMENVATTING

Goed ondernemingsbestuur, Corporate Governance is iets wat al ver terug gaat in de historie. Toch kwam de noodzaak van duidelijke wet- en regelgeving pas in de jaren 90 naar boven nadat er diverse beurs- en boekhoudschandalen aan het licht waren gekomen. Hieruit is in 2002 de Sarbanes-Oxley Act (SOX) tot stand gekomen. De Nederlandse Corporate Governance code volgde in 2004.

De Nederlandse Corporate Governance code heeft geresulteerd in diverse codes per branche waaronder de Governance Code voor Woningcorporaties, die verplicht onderdeel is binnen de Aedes Code.

Een onderdeel van deze code is de visitatieverplichting; een woningcorporatie dient zich één maal per vier jaar te laten visiteren, waarna een oordeel wordt gegeven over het volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren. Het visitatiesysteem is primair bedoeld om voor de “maatschappij” zichtbaar te maken wat de corporatie heeft gepresteerd. Daarnaast is het voor de corporatie ook een spiegel die wordt voorgehouden, die kan bijdragen aan een leer- en verbetertraject. Aan het begin van 2012 waren er 323 van de 393 woningcorporaties gevisiteerd.

De visitatie wordt verricht door een onafhankelijke visitatiecommissie en resulteert in een visitatierapport met oordelen over de perspectieven: presteren naar opgaven, presteren volgens belanghebbenden, presteren naar ambities, presteren naar vermogen en het onderdeel Governance. Op al deze onderdelen wordt een score toegekend. Deze mond uit in een integrale scorekaart.

In dit onderzoek is onderzocht wat woningcorporaties scoren op deze visitaties. Hierbij is alleen gekeken naar de rapporten van woningcorporaties die volgens visitatiemethodiek 3.0 of 4.0 zijn gevisiteerd op vijf maatstaven. In totaal waren dit 281 rapporten.

Uit dit onderzoek blijkt dat er op alle prestatievelden gemiddeld een 7 wordt gescoord. Afgerond op een decimaal varieert dit gemiddelde op de maatstaven tussen de 6,8 en de 7,2. Op totaal niveau scoren twee rapporten een onvoldoende. Op basis van deze resultaten is te zeggen dat woningcorporaties goed presteren. De resultaten hebben verschillende vragen opgeroepen, hoe komen de scores zo hoog, het maatschappelijk beeld en het nieuws doen toch anders vermoeden? Elke woningcorporatie is verschillend, dan is er toch ook differentiatie in de cijfers te verwachten? Dit zijn ook vragen die aan deskundigen zijn gesteld. De antwoorden op deze vragen verschillen, enkele deskundigen hadden het wel verwacht en zijn van mening dat woningcorporaties het inderdaad goed doen. Andere deskundigen vinden het een opvallende uitslag.

Alle deskundigen zijn het er over eens dat visitatie een erg belangrijk instrument is. De visitatie levert informatie op die voor bestuurders en belanghouders van woningcorporaties erg zinvol kan zijn.

De meeste deskundigen zijn van mening dat visitators meer dienen durven te differentiëren in de cijfers. Indien er meer differentiatie plaats vindt, kan er ook zeker een “afrekencomponent of sanctie-instrument” worden ingevoerd. Niet zo zeer door het inbrengen van financiële gevolgen, maar ook door woningcorporaties verplicht te stellen onvoldoendes te verbeteren. Er moet meer de nadruk komen te liggen op concrete verbeterpunten met de follow up daarvan (bijvoorbeeld binnen twee jaar).

De vraag kan natuurlijk worden gesteld of de recente financiële debacles met Vestia door een visitatie voorzien hadden kunnen worden? In wezen richt een visitatie zich niet primair op de financiële functie van een woningbouwcorporatie. Daar is het CFV in eerste instantie voor. Ook geeft de accountant een oordeel. Het visitatieproces is veel breder in opzet dan alleen een financiële beoordeling. Ook is het zo dat de visitatie niet het huiswerk van het CFV en de accountant hoeft over te doen. Een dergelijk strikt antwoord is natuurlijk wat onbevredigend. Het mag natuurlijk niet zo zijn dat een corporatie goed door de visitatie komt en even later in de financiële problemen verzeild raakt. Het is wel degelijk zo dat visitaties door een grondige financiële analyse een oordeel kunnen geven over de financiële huishouding van een corporatie. Daar is dan wel deskundigheid voor nodig. Het is maar de vraag of de leden van een visitatiecommissie die deskundigheid altijd wel bezitten.

Wil visitatie een goede toekomst hebben, dan is het belangrijk dat de maatschappij en ook de stakeholders er meer het nut van inzien. Ook dienen dan alle woningcorporaties zich te laten visiteren, niet alleen de leden van Aedes/VTW. Zolang visitatie nog te veel wordt gezien als een “verplicht” onderdeel voegt het niet veel toe en is het maar de vraag hoelang het doen van visitaties nog stand houdt. In het hele visitatieproces is het wenselijk om meer aandacht te besteden aan de organisatie en aan de opzet van de financiële huishouding.

Terugkomend op het feit dat woningcorporaties erg goed scoren, is het belangrijk dat er meer gedifferentieerd wordt in de cijfers. Ook dient er goed gekeken te worden of de methodiek in de praktijk wel werkt en dat er naar de specifieke situatie binnen een woningcorporatie wordt gekeken.

Want als woningcorporaties echt allemaal terecht een zeven zouden halen dan is er sprake van een kloof tussen corporaties en de beelden die door de incidenten in de maatschappij leven.

I

NHOUD

VOORWOORD ...2

SAMENVATTING ...3

INLEIDING ...7

1 AANLEIDING ...7

2 ONDERWERP, ONDERZOEK EN ONDERZOEKSVRAAG ...7

3 WETENSCHAPPELIJKE BIJDRAGE ...8

2 WONINGCORPORATIES ... 10

2.1 WONINGCORPORATIES IN NEDERLAND ... 10

2.2 TOEZICHT EN INSTANTIES WONINGCORPORATIES ... 10

3 THEORETISCH KADER ... 12

3.1 AGENCY-, STAKEHOLDER- EN LEGITIMITEITSTHEORIE ... 12

3.2 CORPORATE GOVERNANCE ... 13

3.2.1 Corporate Governance ... 13

3.2.2 Corporate Governance Code ... 13

3.2.3 Corporate Governance Code Woningcorporaties ... 14

3.3 VISITATIES ... 15

4 ONDERZOEKSMETHODIEK ... 16

4.1 ANALYSEREN SCOREKAARTEN ... 16

4.2 INTERVIEWS MET DESKUNDIGEN ... 18

5 ONDERZOEKSRESULTATEN EN ANALYSE ... 19 5.1 SAMENVATTING SCORES ... 19 5.2 BESCHOUWING ... 20 6 CONCLUSIES ... 25 6.1 CONCLUSIES ... 25 6.1.1 Deelvragen uitgewerkt ... 25 6.1.2 Hoofdvraag uitgewerkt ... 26

6.2 BEPERKINGEN VAN HET ONDERZOEK... 27

REFERENTIES ... 29

BIJLAGEN ... 32

1 INTEGRALE SCOREKAART ... 32

1.1 Integrale scorekaart versie 4 ... 32

1.2 Integrale score kaart versie 3 ... 33

2 SAMENVATTENDE OVERZICHTEN SCORES VISITATIERAPPORTEN ... 34

2.1 Gemiddelde scores ... 34 2.2 Spreiding scores ... 35 2.3 Aantal onvoldoendes ... 36 3 INTERVIEWSCHEMA ... 37 4 KERNPUNTEN INTERVIEWS ... 38 5 PERSONALIA ... 44

I

NLEIDING

1

A

Woningcorporaties zijn volop in het nieuws, Wanneer de krant wordt opengeslagen, of op de smart Phone een nieuwsapplicatie wordt aanklikt kan dit nieuws haast niemand ontgaan. Helaas zijn de nieuwsberichten niet altijd even positief. Woningcorporatie Vestia, een van de grootste woningcorporaties van Nederland, heeft ernstige problemen. Ook vele andere woningcorporaties hebben (in mindere mate) met problemen te kampen. Toch is er veel toezicht en controle binnen woningcorporaties; een woningcorporatie staat onder toezicht van de Raad van Toezicht, het ministerie van binnenlandse zaken, wordt gecontroleerd door de accountant en wordt gevisiteerd door een visitatiecommissie.

De laatstgenoemde, de visitaties, zijn vrij nieuw. Het is een verplicht onderdeel binnen de Corporate Governance Code voor woningcorporaties die aangesloten zijn bij Aedes. Christa van der Lei heeft onder begeleiding van prof. Dr. D.M. (Dirk) Swagerman in 2011 onderzocht in welke mate de Nederlandse woningcorporaties zich houden aan deze Governance Code woningcorporaties.

Als onderdeel van haar onderzoek heeft zij in de scores op het onderdeel Governance geanalyseerd. In de door haar vergeleken visitatierapporten wordt hierop goed gescoord. Echter rijst hierbij de vraag of deze voldoende inderdaad betekent dat er genoeg aan Governance wordt gedaan. Van der Lei heeft in haar onderzoek aanbevolen een vervolgonderzoek naar visitatierapporten te doen.

Dit onderzoek ligt nu voor u.

2

O

,

Zoals in paragraaf 1 uiteengezet, zijn visitaties relatief nieuw. Sinds 2007 is het visiteren van woningcorporaties verplicht onder Aedes en/of VTW leden. In dit onderzoek is onderzocht wat woningcorporaties scoren op de visitaties. Dit onderzoek valt uiteen in een doelstelling en een onderzoeksvraag.

DE DOELSTELLIN G

Het doel van het onderzoek is inzicht te krijgen in de scores op visitaties en de kijk van deskundigen op deze scores. Op basis hiervan zal er een beschouwing worden gegeven over de visitatiescores. De onderzoeksvraag die centraal staat tijdens dit onderzoek luidt als volgt:

“IN H O E V E R R E I S H E T O N D E R D E E L V I S I T A T I E S U I T D E GO V E R N AN C E CO D E V O L D O E N D E R E L E V A N T V O O R W O N I N G C O R P O R A T I E S E N H E E FT V I SI T E R E N T O E K O M S T?”

Om tot een antwoord op deze onderzoeksvraag te komen is de vraag opgedeeld in verschillende deelvragen:

1. WA T I S E E N V I SI T A T I E E N W A T I S D E R E D E N V O O R H E T V I S I T E R E N?

2. HO E V E E L W O N I N G C O R P O R A T I E S Z I J N G E V I SI T E E R D?

3. WA T I S H E T M A A T SC H A P P E L I J K B E E L D V AN W O NI NG C O R P O R A T I E S? 4. WA T V O O R SC O R E S W O R D E N E R G E H A AL D O P D E V I S I T AT I E R AP P O R T E N?

De deelvragen zullen op verschillende manieren worden onderzocht. Om tot een antwoord te komen op de eerste drie deelvragen wordt er literatuuronderzoek verricht. Voor deelvragen vier en vijf wordt empirisch onderzoek gedaan, waarbij deelvraag vier wordt onderzocht door middel van een kwantitatieve onderzoeksmethode en deelvraag vijf door middel van interviews; een beschrijvend onderzoek.

3

W

De verplichting van visiteren is te vinden in de Corporate Governance Code voor woningcorporaties. Op het gebied van Corporate Governance heeft reeds veel onderzoek plaatsgevonden. Zo hebben Shleifer en Vishny (1997) een onderzoek gepubliceerd waarbij zij een uitgebreid survey-onderzoek gedaan hebben naar Corporate Governance. Akkermans et al., (2007) hebben een specifiek onderzoek uitgevoerd naar de Nederlandse Governance Code (Code Tabaksblat). In 2004 bleek een hoge mate van naleving van de code.

Er is ook onderzoek gedaan naar de Corporate Governance voor niet-beursgenoteerde bedrijven, want bij die bedrijven zijn er ook veel belanghebbenden. Ook bij niet-beursgenoteerde bedrijven worden de principes uit Corporate Governance toegepast (Hessels en Hooge, 2006). De mogelijkheden van Governance bij bedrijven die maatschappelijk verantwoord ondernemen zijn ook onderzocht (BW, Husted, 2003).

Binnen specifieke branches zijn ook diverse onderzoeken uitgevoerd, zoals McDermont (2007) naar Corporate Governance in het Verenigd Koninkrijk en Van der Lei heeft in 2011 haar scriptie geschreven over Corporate Governance bij woningcorporaties in Nederland.

Echter op het gebied van visitatierapporten van woningcorporaties zijn vrijwel geen onderzoeken te vinden. Het onderzoek “Performance assessment of housing associations” (Van Overmeeren et al., 2010) behoort tot de uitzonderingen. In dit onderzoek zijn de functie, het ontwerp en de effecten van de visitatiemethodiek onderzocht. Hierbij is er echter niet naar daadwerkelijke scores gekeken.

Hoewel er geen publiekelijk onderzoek over visitaties bij woningcorporaties is gedaan, hebben diverse organisaties wel onderzoeken verricht. Zo heeft Aedes (2011) in kaart gebracht hoe visitatie bij corporaties in de praktijk werkt. Aan de hand van documentonderzoek, een digitale enquête en interviews met diverse betrokkenen hebben zij hun bevindingen gedaan. Uit het onderzoek blijkt dat de leden van Aedes in algemene zin positief zijn over de visitatie. Zij concludeert echter ook dat visitatie bij stakeholders nog moet gaan leven. Verder is er geconstateerd dat een grotere rol op het kwalitatieve aspect van visitatie wenselijk is, en niet meer de nadruk moet worden gelegd op een verdere kwantitatieve normering van de methodiek. Uit de inventarisatie blijkt ook dat bij veel corporaties een onduidelijk beeld bestaat van de huidige taakopvatting, rol en daarbij behorende bekostiging van de Stichting Visitatie (Bestuur adviescommissie Aedes, 2011).

Een ander onderzoek dat gedaan is binnen woningcorporaties is een onderzoek naar het effect van schaalvergroting en fusies op volkshuisvestelijke prestaties van woningcorporaties. Binnen dit onderzoek is er ook gekeken naar prestatiemanagement binnen de volkshuisvesting. Een interessant onderzoek waaruit blijkt dat fusies binnen woningcorporaties vaak niet bijdragen aan de beoogde doelmatigheid en ook de effecten na vijf jaar leverden geen positiever beeld op voor de volkshuisvestelijke prestaties. Prestatiemeting krijgt steeds meer vorm binnen de corporatiesector en het visitatie instrument wordt hiervoor gebruikt. Toch moet de ontwikkeling naar prestatiemeting gerelativeerd worden. Er lijkt in de aandacht voor de maatschappelijke taken

van woningcorporaties meer nadruk te liggen ook de voornemens tot prestaties en op de ambities en de randvoorwaarden waaronder gepresteerd gaat worden, dan op de feitelijke gerealiseerde volkshuisvestelijke prestaties. Dit hangt wellicht samen met het ontbreken van normstelling en sancties bij het maatschappelijk presteren van corporaties. (Botermans, 2011)

Door middel van het onderzoek wat nu voor u ligt, is onderzocht wat er daadwerkelijk wordt gescoord op visitaties door woningcorporaties. Het is opmerkelijk dat dit nog niet eerder heeft plaatsgevonden, omdat het belangrijke informatie is voor de output van het instrument. Daarom levert dit onderzoek een wetenschappelijke bijdrage.

2

W

ONINGCORPORATIES

Een woningcorporatie, ook wel woningbouwvereniging of woningstichting, bouwt, beheert en verhuurt betaalbare huurwoningen. Woningcorporaties zijn non-profit organisaties. In dit hoofdstuk is algemene informatie over woningcorporaties in Nederland(paragraaf 2.1) en informatie over het toezicht op woningcorporaties (paragraaf 2.2) te lezen.

2.1 W

N

De oorsprong van de volkshuisvesting begint bij de invoering van de woningwet in 1901. Dit wordt ook wel gezien als het raamwerk dat wij nu kennen.

Particulieren namen het initiatief om te zorgen voor betere woonomstandigheden voor arbeiders. De overheid ging zich met de sociale woningbouw bemoeien in verband met de naoorlogse situatie, er werd dan ook wettelijk geregeld dat woningcorporaties als eerste in aanmerking kwamen voor subsidies waarmee sociale huurwoningen gebouwd konden worden. Maar liefst tachtig procent van de woningen is gebouwd na de tweede wereldoorlog. De sociale huursector domineert bij de woningcorporaties (J. ter Bogt, 2006).

Pas sinds 1995 staan de corporaties op eigen benen en zijn ze zelf verantwoordelijk voor hun financiële middelen en voor het bouwen en onderhouden van woningen.1 De “klanten” van woningcorporaties zijn tegenwoordig voornamelijk huurders met lage inkomens en kwetsbare groepen in de samenleving. Ook jonge mensen die aan het begin van hun (woon)carrière staan, huren omdat ze vaak maar kort in een woning wonen. Het woningbezit van woningcorporaties in Nederland bestaat uit ongeveer 2,4 miljoen woningen, dit is ongeveer 35% van de totale woningen. 2

De huisvesting in Nederland verschilt op diverse punten van andere landen. Uit een vergelijkend onderzoek naar kwaliteit van de sociale huursector in Engeland en Nederland blijkt onder andere dat de doelgroep in Nederland breder is dan in Engeland (Meijer et al., 2006).

2.2 T

Woningcorporaties staan onder intern en extern toezicht. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) stuurt ieder jaar op 1 december een individuele oordeelsbrief aan alle woningcorporaties. Hierin wordt ingegaan op financiële oordelen, naleving van wet- en regelgeving en aspecten van Governance. Naast het externe toezicht door BZK is er ook het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Het CFV beoordeelt de financiën en mogelijkheden van de corporaties. De regels voor het interne- en externe toezicht staan in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting.3 Daarnaast is er ook de accountant, die tevens toezicht houdt. Naast bovengenoemd toezicht

1 _{http://www.aedesnet.nl/content/artikelen/achtergrond/2007/01/Wie-zijn-woningcorporaties-.xml} 2 _{http://www.huurdersvereniging-amsterdam.nl/toolbox/}

is er ook intern toezicht, hiervoor zorgt de Raad van Commissarissen (RvC) of de Raad van Toezicht (RvT) van de corporatie. Die zien erop toe dat het bestuur zijn taken volgens de regels uitvoert.4

In onderstaand overzicht worden de specifieke woningcorporatie-instanties opgesomd, deze worden later in dit rapport aangehaald

OV E R Z I C H T B E L AN G R I J K E I N ST A N T I E S V O O R W O N I N G C O R P O R A T I E S

Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV): Het CFV houdt toezicht op woningcorporaties en op hun financiële

beheer, het subsidiëren van individuele corporaties en geeft informatie over de financiële markt en juridische positie van corporaties.

Vereniging voor Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW): Doelstelling is het interne toezicht te

professionaliseren en de toezichthouders te ondersteunen.

Aedes: De branchevereniging van woningcorporaties. Aedes heeft 424 leden en geassocieerde leden. Aedes

maakt zich sterk voor de condities waaronder corporaties als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen.5

Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN): De Stichting is op 1 juli 2009 opgericht (en sinds 1

oktober 2009 operationeel) met als doel een geobjectiveerd en onafhankelijk stelsel van visitaties voor Woningcorporaties te ontwikkelen, te beheren en te borgen. De visitatie maakt het woningcorporaties mogelijk op een eenduidige manier verantwoording af te leggen over hun maatschappelijke prestaties. De stichting verstrekt tevens de accreditatie aan de visitatiebureau.

Visitatiebureaus: Er zijn diverse geaccrediteerde visitatiebureaus, namelijk: Ecorys, KWH, Pentascope, Resources

Global Professionals, PWC en Raeflex.

Governance Code woningcorporaties: In 2006 opgestelde code in opdracht van Aedes en VTW. De code is

afgeleid van de Code Tabaksblat en bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningcorporaties. Leden van Aedes en/of van de VTW zijn verplicht zich te houden aan de Governance Code woningcorporaties.

Methodiek Maatschappelijke Visitatie woningcorporatie: De Methodiek Maatschappelijke Visitatie

Woningcorporaties maakt het mogelijk om op een gestructureerde manier een transparant oordeel te vellen over de feitelijke prestaties van de corporatie in de afgelopen vier jaar. Dit oordeel vormt zich door de Prestaties van de afgelopen vier jaar af te zetten tegen de voorgenomen Ambities in die periode (PnA), door de Prestaties af te zetten tegen de Opgaven(PnO), door de prestaties te laten beoordelen door de Belanghebbenden (PvB) en door de Prestaties af te zetten tegen de financiële mogelijkheden ofwel het Vermogen van de corporatie (PnV). Tot slot omvat de methodiek ook een oordeel over Governance: de kwaliteit van de besturing en van het intern toezicht zijn belangrijke voorwaarden voor het leveren van duurzame, verankerde maatschappelijke prestaties in de toekomst.

4 http://www.kei-centrum.nl/pages/27854/Intern-en-extern-toezicht.html 5 http://www.aedesnet.nl/over-aedes

3

T

HEORETISCH KADER

In dit hoofdstuk is informatie over de agency-, stakeholder en legitimiteitstheorie(paragraaf 3.1), informatie over de Corporate Governance (paragraaf 3.2) en informatie over visitaties (paragraaf 3.3) te lezen.

3.1 A

-,

-

Binnen woningcorporaties is er sprake van diverse belanghouders, namelijk de directie van de woningcorporatie, de gemeenten, banken en huurders. Er is transparantie nodig waarbij de accountant de taak heeft om de accountantscontrole te doen, hij is de vertrouwensman van het verkeer (Limperg, 1932). Daarnaast houdt het Centraal Fonds ook toezicht op woningcorporaties en is er ook de visitatiecommissie, die een oordeel geeft over het maatschappelijk presteren van een woningcorporatie. Deze vormen van toezicht zorgen voor transparantie. Er zijn namelijk partijen met verschillende belangen, die behoefte hebben aan deze transparantie. Hierover gaan de Agency- Stakeholder- en Legimititeitstheorie.

De Agency theorie vindt formeel zijn oorsprong in de vroege jaren 70, maar kent al een lange geschiedenis die zelfs teruggaat naar onderzoek van Knight (1921), Coase (1937), iets recenter Ross (1973), Jensen en Meckling (1976), Fama en Jensen (1983) en Eisenhard (1989). De Agency theorie is een theorie waarin het gedrag tussen de agent (opdrachtgever) en de principaal (opdrachtnemer) centraal staat. De Agency theorie houdt zich bezig met het oplossen van problemen tussen de agent en de principaal.Het eerste probleem binnen de Agency theorie is het Agency probleem dat ontstaat doordat: (a) de principaal en agent andere belangen nastreven, hierbij is er sprake van belangentegenstelling en (b) de principaal beschikt niet over voldoende informatie om te kunnen achterhalen wat de agency voor activiteiten uitvoert, er is dan sprake van informatieasymmetrie. Het probleem is dat de principaal niet kan verifiëren of de agent adequaat heeft gehandeld. Het tweede probleem binnen de Agency theorie is het probleem van de risicodeling. Dit probleem ontstaat als de agent en de principaal verschillende standpunten hebben met betrekking tot risicomanagement. Het probleem hierbij is dat de agent en principaal andere keuzes zouden maken door de verschillende risicovoorkeuren. De focus van de Agency theorie ligt op het verminderen van deze problemen door middel van een optimaal contract gericht op gedrag en resultaat tussen de principaal en de agent. Dit contract brengt kosten met zich mee, er is sprake van monitoring costs; er wordt een commissaris aangesteld om de agent te controleren. En er zijn bonding costs (beloning aan de agent, zodat hij wordt gemotiveerd om volledige informatie te verstrekken en te handelen naar overeenkomst). Jensen en Meckling (1976) stellen dat het laten monitoren door een derde partij de Agency kosten kan verminderen. Door middel van monitoren zullen dus de problemen worden verminderd.

Een theorie die nog breder kijkt dan de Agency theorie is de Stakeholder theorie, deze is gebaseerd op hetzelfde probleem, maar gaat niet alleen over de relatie tussen de agent en de principaal, maar gaat ook over de relatie met andere stakeholders. In dit geval de belanghouders van woningcorporaties, dus de gemeenten, huurders en banken. De Legitimiteitstheorie gaat nog een stap verder, in deze theorie staat de relatie met de (maatschappelijke) omgeving centraal. Het openbaren van extra informatie wordt gezien als legitimiteitmiddel (Adams et al., 1998). Een bedrijf heeft een bepaalde missie, zo hebben woningcorporaties de missie om goede huisvesting te leveren. Door middel van visitaties wordt er een verklaring gegeven over het maatschappelijk presteren (Deegan,2002).

3.2 C

G

In deze paragraaf wordt de definitie Corporate Governance (paragraaf 3.2.1), de historie en ontwikkelingen van de Corporate Governance Code (paragraaf 3.2.2) en de Corporate Governance Code Woningcorporaties (paragraaf 3.2.3) uiteen gezet.

3.2.1 C

G

De geschiedenis van Corporate Governance ligt aan het begin van de 19e eeuw. De rol van organisaties veranderde aanzienlijk en er werden meerdere onderzoeken gedaan, zo ook door Berle en Means (1932). Met behulp van hun werk "The Modern Corporation and Private Property” is het eigenlijke concept ontstaan.

Nadien zijn er veel onderzoeken gedaan en veel definities van Corporate Governance gegeven, vanuit het Engels vertaald betekent het “Deugdelijk bestuur”. Corporate Governance wordt vanuit meerdere invalshoeken bekeken en een eenduidige definitie is er niet.6

Een definitie die vaak gebruikt wordt is die van La Porta et al., (2000):

“Corporate Governance is, to a large extent, a set of mechanisms through which outside investors protect themselves against expropriation by the insiders.“

(Ofwel, Corporate Governance is het systeem van bestuur en toezicht). Een definitie die hier bij aansluit is die van Shleifer en Vishney (2007):

“Corporate Governance deals with the ways in which suppliers of finance to corporations assure themselves of getting a return on their investment.”

Wat wel uit bovenstaande en andere definities blijkt, is dat zij één kern hebben. Centraal staat dat Corporate Governance betrekking heeft op de werking van de interne controle van het bedrijf en op de relaties met de stakeholders, dit verwijst ook naar de Agency theorie.

Corporate Governance heeft door verschillende gebeurtenissen geresulteerd in verschillende documenten, hierover leest u in de volgende paragraaf.

3.2.2 C

G

C

Bij een aantal vooraanstaande bedrijven in de Verenigde Staten kwamen eind jaren 90 en in het begin van deze eeuw diverse beurs- en boekhoudschandalen aan het licht (WorldCom, Enron).

De noodzaak van duidelijke wet- en regelgeving die zulke schandalen kan voorkomen kwam op een pijnlijke manier naar boven. In 2002 kwam dan ook de Sarbanes-Oxley Act (SOX) tot stand. Deze wet is van toepassing op beursgenoteerde bedrijven in Amerika. Deze wet trachtte deugdelijk ondernemingsbestuur af te dwingen en nieuwe schandalen te voorkomen. Sinds de invoering van de SOX is de relatie tussen Corporate Governance en shareholders value onder grote belangstelling komen te staan (Dey, 2008). De relatie tussen deze partijen is erg beladen en naar de tegenstrijdige belangen die zij hebben, -de Agency conflicten zoals ook genoemd in het

6_{http://economie.fgov.be/nl/ondernemingen/leven_onderneming/Maatschappelijk_verantwoord_ondernemen/Corporate}

vorige hoofdstuk- is al veel onderzoek gedaan. Contracten alleen lossen de conflicten niet op (Hart,1995). Daarom zijn er redenen om mechanismen op te zetten om bestuurlijke activiteiten te controleren en ongewenst gedrag tegen te gaan (Jensen en Meckling, 1976). Dit mechanisme heeft geresulteerd in de Corporate Governance Code.

Sinds 1 januari 2004 is voor beursvennootschappen de Nederlandse Corporate Governance Code ingegaan (Code Tabaksblat). In deze code staat onder meer hoe het bestuur verantwoording moet afleggen, hoe het toezicht op het bestuur is geregeld, welke positie de aandeelhouders hebben en welke eisen gesteld worden aan een externe accountant (site rijksoverheid).7

De code is aangewezen als code voor beursvennootschappen, deze zijn echter niet verplicht om de code toe te passen. Als ze het niet doen dan moeten ze dit toelichten, het ‘pas toe of leg uit’- beginsel. De code bevat een aantal principes die moeten worden beschouwd als algemene opvattingen over een goede Corporate Governance. Uit diverse onderzoeken blijkt dat het vaak wel wordt toegepast en een positieve uitwerking heeft op het contact tussen aandeelhouder en eigenaar (Shleifer en Vishny, 1997). Corporate Governance helpt Agency conflicten te voorkomen (Jensen en Meckling, 1976).

3.2.3 C

G

C

W

Sinds de invoering van de Corporate Governance Code, die in eerste instantie is aangewezen voor beursvennootschappen, staat Corporate Governance ook centraal bij publieke instellingen. Want ook bij zorginstellingen, universiteiten en woningcorporaties dient een goede balans te bestaan tussen de belanghebbenden (maatschappij en overheid) en de bestuurders(Aartsen et al., 2006).

De publieke instelling wordt steeds vaker gezien als een onderneming die een product levert. In die hoedanigheid zijn het ‘maatschappelijke ondernemers’ die zich moeten verantwoorden (Beemer en Luursema, 2004). Daarom is ook Corporate Governance binnen de publieke sector belangrijk en zijn er specifieke codes binnen deze sectoren. De code die specifiek voor woningcorporaties geldt, is de Governance Code woningcorporaties. Het bestuur en de raad van commissarissen die intern toezicht houden, zijn verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de Governance Code voor de woningcorporatie. Voor de woningcorporaties geldt dat ze een maatschappelijke verantwoordingsplicht hebben. De Governance Code woningcorporaties is alleen verplicht als de corporatie lid is van Aedes en/of VTW. Van de grofweg vierhonderd woningcorporaties zijn er ongeveer 360 bij Aedes aangesloten.8

Er zijn enkele kanttekeningen te plaatsen bij de beoordeling van de Corporate Governance Code Woningcorporaties bij woningcorporaties in het licht voor een goed toezichtarrangement. Een woningcorporatie heeft geen aandeelhouders en er moet dus naar een minder formeel alternatief worden gezocht. Het alternatief is een belangrijke rol geven aan de vierjaarlijkse onafhankelijke externe visitatie (Karssing en Jeurissen, 2006). Deze visitatie is een belangrijk onderwerp, hierover kunt u in paragraaf 3.3 meer lezen.

7_{http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/corporate-governance/corporate-governance-code-code-tabaksblat} 8 _{http://www.nuzakelijk.nl/ondernemen/2729614/topman-vestia-verdient-half-miljoen-euro-per-jaar.html}

3.3 V

Een onderdeel van de in de vorige paragraaf genoemde Governance Code is ook het principe V.3. Dit principe zegt het volgende:

“De woningcorporatie laat zich een keer per vier jaar visiteren waarbij een gestructureerd oordeel wordt gegeven over het volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren. Visitatie is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van bestuur en raad van commissarissen ” (Pagina 27, Governance Code).

Deze visitatie, die van kracht is sinds 1 januari 2007, is het onderdeel waar mijn onderzoek over gaat. Maar wat is deze “visitatie” nu eigenlijk? Een definitie die te lezen op de website van de stichting Visitaties is de volgende:

“Visitatie is een instrument voor horizontale verantwoording van de corporatie naar haar stakeholders

over haar maatschappelijke prestaties. Daarnaast biedt de uitkomst van de visitatie handvatten aan de corporatie ter lering en verbetering”.9

Volgens een vaste visitatiemethodiek vindt deze visitatie plaats. Deze visitatie vindt plaats door een geaccrediteerd adviesbureau. In de methodiek staan maatschappelijke prestaties van de woningcorporaties centraal. Er wordt gekeken vanuit verschillende perspectieven naar de prestaties, waardoor vier ratio’s ontstaan:

Perspectief Ratio

1. Opgaven (lokaal, regionaal, landelijk) Presteren naar Opgaven (PnO)

2. Belanghebbenden(verwachtingen, eisen) Presteren volgens Belanghebbenden (PvB) 3. Corporatie (ambities/doelen) Presteren naar Ambities (PnA)

4. Vermogen (inclusief efficiency) Presteren naar Vermogen (PnV)

Naast deze ratio’s wordt er gekeken naar de Governance, die een relatie heeft met alle perspectieven. De perspectieven bestaan uit verschillende deelonderdelen waarop cijfers worden gegeven. Een overzicht van deze onderdelen en de scorekaart is te vinden in bijlage 1.

9 _{http://www.visitaties.nl/index.php?pid=3}

4

O

NDERZOEKSMETHODIEK

In dit hoofdstuk wordt de onderzoeksmethodiek uiteengezet. Voor dit onderzoek geldt dat er twee zijn gebruikt. Het analyseren van scorekaarten (paragraaf 4.1) en het houden van interviews (paragraaf 4.2).

4.1 A

Om te kijken hoe woningcorporaties scoren op uitgevoerde visitaties worden de visitatierapporten geanalyseerd, hierbij zijn een aantal criteria gehanteerd.

 Het moeten visitatierapporten zijn van woningcorporaties, omdat dit de doelgroep is.

 De visitatierapporten dienen op het moment van starten van het onderzoek beschikbaar te zijn.

 Er worden alleen scores van woningcorporaties meegenomen die zijn gevisiteerd volgens methode 3.0 en 4.0 en die volgens vijf maatstaven zijn beoordeeld.

De rapporten die binnen deze criteria vallen zijn de doelgroep van het onderzoek. Voor de te analyseren visitatierapporten is een kwantitatieve onderzoeksmethode toegepast. Er zijn diverse meetmethodes. Namelijk; het integraal doornemen van alle visitatierapporten waarbij de hele populatie wordt gezien, en de steekproef waarbij een deel van de populatie wordt gezien.

De laatstgenoemde, de steekproef, wordt vaak gehanteerd omdat ze praktisch gezien het meest haalbaar is. Het voordeel bij dit onderzoek is dat alle data beschikbaar is en dat het totaal aantal rapporten een integraal onderzoek toelaten. Bij onderzoeken waar bijvoorbeeld een enquête is uitgezet is het maar afwachten is hoeveel respons er op komt. Bij een onderzoek van Beasly et al. in 2005, werden 1770 personen verzocht deel te nemen waarbij een respons kwam van tien procent, zij beschreven dit als relatief laag.

Onderzoeken waarbij ook verslagen worden geraadpleegd zijn bijvoorbeeld het onderzoek van Doyle et al., (2007). Voor hun onderzoek keken ze naar alle bedrijven die een materiële zwakte hadden. Dit hebben ze bewust geselecteerd, er is dus geen steekproef genomen. Dit betrof 705 bedrijven. Het was een “self-selection by creating a matched sample based on the predicted probabilities from the First-stage probit regression. This method known as propensity score matching” (pagina 1163 van artikel “Accruals Quality and internal control over financial reporting”).

DeFond et al., (2002) hebben een onderzoek gedaan waarbij zij gebruik hebben gemaakt van publiek beschikbare data. Zij hebben onderzoek gedaan naar de relatie tussen niet audit gerelateerde fees en auditor onafhankelijkheid. Hiervoor hebben ze eerst gekeken hoeveel “Going Concern“ verklaringen er waren. Vervolgens hebben ze geselecteerd op “audit fees”, dit resulteerde in een steekproef van 4.105 ondernemingen. Vervolgens zijn hier de financiële instituten en bedrijven die veranderden af gehaald en bleef er een steekproef van 2.428 bedrijven over. Hierna zijn de bedrijven gefilterd die er heel slecht voor stonden en zo zijn er nog 1.158 ondernemingen over gebleven.

Uit gegevens van begin 2012 van de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (hierna SVWN) blijkt dat bijna zeventig van 393 woningcorporaties nog niet zijn gevisiteerd.10 Van deze zeventig is bijna 1/3 geen lid van

Aedes en ook niet van de VTW. Het betreffen ook voornamelijk kleinere corporaties. Twee grote corporaties, Duwo en de eerder genoemde Vestia, hebben zich ook niet laten visiteren, verder hebben een aantal woningcorporaties uitstel gekregen tot 31 maart 2012.

Dit houdt in dat er 323 rapporten beschikbaar zouden moeten zijn. Er is van de SWVN in april een database dump ontvangen waarop 344 rijen stonden. Als hier de woningcorporaties waar twee rapporten van zijn (twee jaartallen) vanaf worden gehaald, blijken er van 330 woningcorporaties visitatierapporten te zijn, dus zelfs nog meer dan 323. Dit verschil bestaat waarschijnlijk uit nieuwe rapporten die na het onderzoek tot stand zijn gekomen en visitatierapporten die nog wel beschikbaar zijn, maar waarvan de woningcorporatie ondertussen gefuseerd is. Omdat een aantal visitatierapporten niet bruikbaar waren voor mijn onderzoek heb ik uiteindelijk 281 rapporten meegenomen in de berekeningen van gemiddelde scores.

BOVEN ST AAND SC HRIJV EN IS IN ON DER ST AAND OV ER ZICHT SA MEN GEVA T:

Totale woningcorporaties volgens SWVN begin 2012 393

Totale woningcorporaties niet gevisiteerd begin 2012 70

Aantal visitatierapporten zou moeten zijn 323

Aantal bestanden op visitaties.nl 344

Correctie i.v.m. Dubbele rapporten van woningcorporaties -14

Totale visitatierapporten beschikbaar 330

Rapporten ouder dan versie 3.0/4.0 of onvolledig -34

Rapporten beoordeeld op 4 velden -15

Rapporten gebruikt voor data analyse 281

Van deze 281 rapporten zijn de scores overgenomen in een Excel bestand, hierbij zijn de scorekaarten of samenvattend spin-model (waarin de cijfers naar voren komen) uitgeprint, en vervolg zijn de ingevoerde scores op juistheid nagekeken aan de hand van de uitgeprinte brondocumenten.

4.2 I

Naar aanleiding van de uitkomsten van het kwalitatief dataonderzoek zijn deskundigen geïnterviewd om te kijken wat zij van de uitkomsten vinden. Er is contact geweest met:

De heer Drs. J. (Jan) van der Moolen (Centraal Fonds Volkshuisvesting) De heer (Mark) Botermans (Centraal Fonds Volkshuisvesting)

Mw. drs. W. (Wilma) de Water (Visitatiecommissie Raeflex)

De heer drs. J. (Jan) Boeve (Aedes, Vereniging van woningcorporaties) De heer (Marc) van Rosmalen (Aedes, Vereniging van woningcorporaties)

Mw. drs. L. (Liesbeth) Marchesini-Franso (Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland) De heer J. (Jacques) Thielen (Vestia, interview vanuit persoonlijke titel)

De heer U. (Rudi) Kleinhuis RA (KPMG Groningen, interview vanuit persoonlijke titel)

De heer prof. dr. ir. J. (Jan) van der Schaar (geassocieerd partner van RIGO Research en. Advies BV) Doormiddel van deze interviews is er een beeld gevorm over het feit hoe deskundigen over de scores en visitatierapporten denken. Het interviewschema is te vinden in bijlage 3.

5

O

NDERZOEKSRESULTATEN EN ANALYSE

In dit hoofdstuk is de samenvatting van de scores te vinden (paragraaf 5.1) en de beschouwing naar aanleiding van de uitslag van de scores en de interviews (paragraaf 5.2).

5.1 S

Van alle 281 visitatierapporten (aantal genoemd in paragraaf 4.1) zijn de scores uit de visitatierapporten overgenomen in een Excel model. In bijlage 2 vindt u deze scores.

Uit de berekeningen van de gemiddelden blijkt dat er op alle prestatievelden ongeveer een 7 wordt gescoord. Gemiddeld gezien scoort ‘Governance’ het laagst en ‘presteren volgens belanghouders’ scoort het hoogst. Maar beide scoren gemiddeld afgerond een 7. (zij bijlage 2.1)

Op basis van de resultaten is te zeggen dat de woningcorporaties goed presteren. Gekeken naar de scores uitgesplitst naar de visitatiecommissies zijn hier lichte afwijkingen te zien. (rood zijn afwijkingen >0,4 en oranje zijn afwijkingen tussen 0,2-0,4). Dit zijn echter geen significante afwijkingen.

Het enige opvallende is het feit dat KWH gemiddeld gezien op vier prestatievelden lagere cijfers geeft aan woningcorporatie dan andere visitatiecommissies.

Omdat er voornamelijk met betrekking tot de prestatievelden Vermogen en Governance wijzigingen zijn in visitatiemethodiek 4.0, is er ook een analyse per visitatiemethodiek gedaan. Uit het samenvattende scoreoverzicht blijkt een lichte stijging op de prestatievelden Ambities, Opgaven en Belanghouders. En voor Vermogen en Governance is een lichte daling te zien. Zowel de daling als de stijging is maar beperkt.

Na het berekenen van de gemiddelden is er ook specifiek gekeken naar de spreiding van de cijfers, deze vindt u in bijlage 2.2. Hieruit blijkt dat 198 van de 281 rapporten (ruim 70%) scoren als eindcijfer tussen de 6.5 en 7.4 scoren. Uit de analyse blijkt dat er zeer weinig onvoldoendes zijn gegeven (zie bijlage 2.3). Totaal zijn er twee rapporten van de 281 met een onvoldoende (0,7%). De onvoldoendes die er zijn, hebben voornamelijk betrekking op de onderdelen Vermogen(5,7%) en Governance (5,3% ). Er lijkt wel een verandering te zijn tussen de twee methodieken. Zo geeft PWC bij visitatiemethodiek 3.0 geen enkele , terwijl zij bij visitatiemethodiek 4.0 wel een onvoldoende geven. Ook geldt dat het percentage voor KWH hoger ligt bij visitatiemethodiek 4.0. Raeflex echter heeft procentueel gezien juist minder onvoldoendes gegeven.

Het gaat hier natuurlijk niet om de hoogte van beoordeling, maar over de maatschappelijke prestaties van de woningcorporaties. Uit de analyse van de scores blijkt dit dus positief.

5.2 B

Naar aanleiding van het onderzoek, is in deze paragraaf de beschouwing weergegeven.

VI SI T A T I E W O N I N G C O R P O R A T I E

Visitaties bij woningcorporaties zijn niet nieuw meer. Vrijwel alle woningcorporatie die lid zijn van Aedes zijn al gevisiteerd. Het visitatiesysteem is primair bedoeld om voor de “maatschappij” zichtbaar te maken wat de corporatie heeft gepresteerd (ook wel verantwoordingsinstrument). Daarnaast is het voor de corporatie ook een spiegel die wordt voorgehouden en die kan bijdragen aan een leer- en verbetertraject (leerinstrument).11 De visitatie vindt plaats volgens een vaste systematiek met vaste richtlijnen, conform de geldende methodiek. Elke visitatie mondt uiteindelijk uit in een - overall - score. De scorekaart is bedoeld om in één oogopslag een duidelijk en direct beeld te geven van het presteren. De scorekaart met het rapportcijfer alleen is niet voldoende en moet samen worden gezien met de recensie, daarmee kan een “talig” oordeel worden gegeven, als aanvulling op de rapportcijfers.

Dit onderzoek richt zich voor een belangrijk deel op de scorekaarten van woningcorporaties. In dit verband is er gekeken naar de beschikbare visitatierapporten die volgens visitatiemethodiek 3.0 en 4.0 zijn gevisiteerd met de daarbij behorende scores. Totaal zijn er 281 bruikbare visitatierapporten voor het dataonderzoek onderzocht. Verder zijn er diverse interviews gehouden om de feiten te illustreren (zie bijlage 3 voor de interviewvragen en bijlage 4 voor de citaten). De quotes uit de interviews zijn met toestemming van de geïnterviewden in dit verslag opgenomen.

DE SC O R E S

Uit het dataonderzoek blijkt dat er slechts twee van de 281 woningcorporaties een onvoldoende krijgen. Er scoren dus 279 woningcorporatie een voldoende, en het blijkt dat er vrijwel alleen zevens worden gescoord. Zowel het eindcijfer als de cijfers op de onderliggende criteria. In de onderliggende componenten van de maatstaven is weliswaar meer differentiatie te zien, maar de feitelijke verschillen zijn beperkt.

Hoe komen de scores zo hoog, het maatschappelijk beeld en het nieuws doen toch anders vermoeden? Elke woningcorporatie is verschillend, dan zal er toch ook differentiatie in de cijfers zijn te verwachten? Dit zijn ook vragen die aan deskundigen gesteld zijn.

11

Definitie uit de inleiding van Handleiding Methodiek Maatschappelijk Visitatie Woningcorporaties (Stichting Visitaties Woningcorporaties Nederland), Inleiding

HE T V I SI T A T I E I N S T R U M E NT

Is het visitatie-instrument wel duidelijk genoeg? Vindt er wel genoeg differentiatie plaats? Dit zijn ook vragen die zijn gesteld aan de geïnterviewde. Een aantal van de geïnterviewden geeft aan dat ondanks dat de visitatiemethodiek sterk is er nog diverse beperkingen zijn.

Jan van der Schaar (mede ontwikkelaar visitatie methodiek) geeft aan:

“De voortdurende convergentie in de beoordelingen naar een zeven is inderdaad een probleem. We hebben met de nieuwe methodiek geprobeerd hierin verandering te brengen, maar dat is kennelijk onvoldoende gelukt.”

Volgens diverse geïnterviewden ligt het aan de hardheid van de normen. Vaak kom je toch gemiddeld weer op een zeven uit. Marc van Rosmalen (Aedes) geeft hierbij echter wel aan dat een kritisch punt is dat het niet te kwantitatief gaat worden, het mag niet een afvinklijstje worden. Volgens Mark Botermans (CFV) komen de hoge cijfers ook doordat er vooral erg gericht wordt op performance en minder op achievement:

“Het doen voorkomen of alles heel mooi is, in plaats van het meten van feitelijke resultaten, is lang en breed gebruikelijk geweest in de volkshuisvesting.”

Ook Jan ver der Moolen (CFV) is van mening dat het lijkt of er veel voldoendes worden gegeven voor genomen beleid. Een soortgelijk gevoel heerst bij accountant Rudi Kleinhuis RA (KPMG). Bij hem bestaat de indruk dat de controlemechanismen tijdens een visitatie zich vooral richten op de opzet en het bestaan van de beoordeelde gebieden. Uiteindelijk gaat het er echter om dat deze in continuïteit ook effectief blijken en pas daarna als “proven” zouden mogen worden aangemerkt.

Maar toch lijken er in de scores geen significante verschillen ten opzichte van 3.0, zit de methodiek goed in elkaar? Meet het instrument wel wat zij beoogd is om te meten? Dit is een onderzoek methodologische vraag die nog wel aandacht behoeft.

ON A F H A NK E L I J K H E I D

Misschien heeft het wel iets te maken met de onafhankelijkheidsrelatie tussen de visitatiecommissie en de woningcorporaties? Het gaat om het psychologische aspect. Als visitator moet er tot oordeelsvorming worden gekomen en dat lijkt in de praktijk niet eenvoudig te zijn. Al snel zou men geneigd kunnen zijn om begrip te tonen voor de niet geheel aan de verwachtingen voldoende activiteiten.

Liesbeth Marchesini stelt dat hiervoor de onafhankelijkheidseisen zijn welke vast zijn gelegd in accreditatie-eisen en waar streng op wordt toegezien. Sinds afgelopen jaar toetst de stichting visitaties de bureaus eenmaal per vier jaar volgens een formele accreditatieprocedure. Een commissie onder leiding van een externe voorzitter gaat kijken naar de procedures binnen de bureaus, zoals het werven van personeel, de checks van visitatoren enzovoort. Het betreft een echte audit bij bureaus waarna de commissie advies uitbrengt aan de stichting visitaties.

Maar zijn de onafhankelijkheideisen sterk genoeg, of gaat het verder? Kan een voormalig directielid van elders een woningcorporatie visiteren? De vraag is of de visitator ook voldoende onbevooroordeeld en niet te veel begripvol de visitatiewerkzaamheden uitvoert en dus onafhankelijk een oordeel kan vormen. Dit aspect heeft nog verdere aandacht nodig.

Uit een advies van de SVWN is een advies gekomen om het KWH geen accreditatie te verlenen. KWH is van mening dat dit standpunt in het kader van onafhankelijkheid, het niet meer uitvoeren van visitaties bij (toekomstige) KWH-labelhouders (leden), ingaat tegen het gedachtegoed. Zo schrijft Sjoerd Hooftman (KWH) in zijn blog ‘Visitaties in de verkeerde groef’:

“Iedere corporatie waarbij leren en verbeteren centraal staat, zou zich door KWH moeten kunnen laten visiteren”.

KWH is van mening dat visitaties blijven hangen als verantwoordingsinstrument.

“Je merkt het aan de accreditatiecommissie van de Stichting Visitatie, die visitatie zo zuiver mogelijk benadert en beslist niet enthousiast is over de initiatieven van visitatiebureaus, om visitaties juist op het leeraspect extra te verdiepen. Je ziet het ook aan de corporaties: zij zetten richting de visitatiecommissies om begrijpelijke redenen hun beste beentje voor, zijn trots op hoge (openbare) cijfers, zeker ten opzichte van de directe collega’s, en laten zich niet gemakkelijk van hun mindere kant zien. Begrijpelijk, niemand ziet zijn zwakheden graag terug in een openbaar rapport. Toch is het tonen van kwetsbaarheid nodig om echt te kunnen leren en verbeteren. Die ruimte is er onvoldoende, de visitatiemethodiek en de wijze waarop deze is ingebed gaat uit van een andere leest. KWH heeft altijd getracht deze ruimte wel te creëren.”

FR E Q U E N T I E

De visitaties dienen eenmaal in de vier jaar plaats te vinden, op deze manier loopt de visitatie vaak ook parallel aan het ondernemingsplan, dat doorgaans ook eens per vier jaar wordt herschreven. Wilma de Water (Raeflex) en Liesbeth Marchesini zijn van mening dat dit een goede periode is. Jan van der Moolen geeft aan dat de frequentie niet optimaal is, in Engeland gebeurt visitatie van sociale woningstelsel jaarlijks. Ditzelfde gebeurt ook bij bijvoorbeeld scholen en ziekenhuizen in ons land, een duidelijk verschil met woningcorporaties is dat scholen en ziekenhuizen ook worden afgerekend op een slechte visitatie en gekort kunnen worden op de subsidie. Ten aanzien van de uitkomst van de visitaties van woningbouwcorporaties zijn onvoldoende consequenties verbonden.

Ook Mark Botermans, Marc van Rosmalen Jacques Thielen vinden eenmaal in de vier jaar relatief weinig en voelen wel wat voor een follow up na twee jaar. Op deze manier kunnen woningcorporaties de punten waarop zij een onvoldoende scoren verbeteren.

Maar dan dienen er wel onvoldoendes te worden gegeven en dient er heel kritisch gekeken te worden. Zo betwijfelt Mark Botermans of de meeste kritische punten wel in het rapport staan. Jacques Thielen vraagt zich af of een leerpunten programma of aanbevelingen voor de toekomst misschien beter is dan de scorekaart en dat de punten ook worden mee genomen in het beleid.

DE T O E K O M ST

Alle geïnterviewden zijn het erover eens dat visitatie belangrijk is. De stichting heeft een bijdrage geleverd voor verbetering en borging van kwaliteit van visitaties. Liesbeth Marchesini geeft ook aan dat methodiek en meetpunten weliswaar kunnen wijzigen maar visitatie zijn plek heeft.

Wel is een ieder ervan overtuigd dat er meer met visitatie moet worden gedaan en dat er nog aan het systeem moet worden gewerkt .

“Wij zijn voor visitatie, wij blijven voor visitatie, maar wij denken wel dat er nog heel veel moet verbeteren aan het systeem. Waar wij nu staan zijn we al best wel blij mee. De meeste corporaties zijn wel gevisiteerd. Wij hadden het ook als lidmaatschapseis gesteld. Maar ja, dan moet het ook wat gaan doen, er moet echt gekeken worden naar dat wat je meet. Anders is het gewoon een zoethoudertje.” (Jan Boeve, Aedes)

Huurders en wethouders moeten het belang zien en ook corporaties moeten visitaties niet zien als een verplichting. Er moet meer worden gedifferentieerd in de scores door visitators.

“Het heeft alleen toekomst als eigenlijk alle corporaties gaan zeggen: ‘Wij vinden het een goed instrument als het nog wat aangescherpt is en wij vinden het niet een plaag, maar iets waar we wat van kunnen leren.” (Jacques Thielen)”

Dit heeft wellicht tijd nodig. En de toename van het belang en meer ervaring zal bijdragen aan betere visitaties. Zo is Mark Botermans van mening dat naarmate er meer ervaring gaat ontstaan ook gaandeweg de visitaties kritischer zullen worden.

Zouden hierbij nog strakkere richtlijnen nodig zijn? Jan van der Moolen denkt niet dat dit helpt.

“Je moet nooit voorbij gaan aan eigen verantwoordelijkheid van mensen in een organisatie, met richtlijnen, Governance, of code, of wat dan ook. Uiteindelijk begint elke discussie met hoe mensen er zelf in zitten, steeds meer richtlijnen motiveert volgens mij niet. Als leidinggevende moet je wat hebben met het werkgebied. Dat doe je niet met procedures, dat doe je met je hart”

TO T SL O T

De algemene mening is dat visitatie in opzet een goed instrument kan zijn. De frequentie eenmaal in de vier jaar is inderdaad een goede termijn. De visitatie dient immers niet de jaarlijkse accountantscontrole en wet op financieel toezicht te vervangen. Ook richt de visitatie zich op andere aspecten.

De visitatie levert informatie op die voor bestuurders en belanghouders van woningcorporaties erg zinvol kan zijn. De manier waarop visitaties nu plaatsvinden, moet nog worden verbeterd. Er dient goed gekeken te worden of de methodiek in de praktijk wel werkt en dat er naar de specifieke situatie binnen een woningcorporatie wordt gekeken.

Visitators dienen meer te durven differentiëren in de cijfers. Indien er meer differentiatie plaats vindt, kan er ook zeker een “afreken component of sanctie-instrument” worden ingevoerd. Niet zo zeer door het inbrengen van financiële gevolgen, maar ook door woningcorporaties verplicht te stellen onvoldoendes te verbeteren. Er moet meer de nadruk komen te liggen op concrete verbeterpunten met de follow up daarvan (bijvoorbeeld binnen twee jaar).

Wil visitatie een goede toekomst hebben, dan is het belangrijk dat de maatschappij en ook de stakeholders er meer het nut van inzien. Ook dienen dan alle woningcorporaties zich te laten visiteren, niet alleen de leden van Aedes/VTW. Zolang visitatie nog te veel wordt gezien als een “verplicht” onderdeel voegt het niet veel toe en is het maar de vraag hoelang het doen van visitaties nog stand houdt.

Want als woningcorporaties echt allemaal een zeven zouden halen dan is er sprake van een kloof tussen corporaties en de beelden die door de incidenten in de maatschappij leven.

De vraag kan natuurlijk worden gesteld of de recente financiële debacles met oa. Vestia door een visitatie voorzien hadden kunnen worden?

Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) verscherpt het toezicht op woningcorporaties Wooninvest (Leidschendam-Voorburg) en Portaal (Baarn). Beide corporaties zijn wel degelijk gevisiteerd en ze scoorden in 2010 ook ruim voldoende. Zo variëren de cijfers bij Stichting Wooninvest tussen 6,3 op Governance en een 7,3 op Presteren volgens belanghouders. En voor Portaal 6,4 op opgaven en zelfs een 7,8 op vermogen.

In wezen richt een visitatie zich niet primair op de financiële functie van een woningbouwcorporatie. Daar is het CFV in eerste instantie voor. Ook geeft de accountant een oordeel. Het visitatieproces is veel breder in opzet dan alleen een financiële beoordeling. Ook is het zo dat de visitatie niet het huiswerk van het CFV en de accountant hoeft over te doen. Een dergelijk strikt antwoord is natuurlijk wat onbevredigend. Het mag natuurlijk niet zo zijn dat een corporatie goed door de visitatie komt en even later in de financiële problemen verzeild raakt. Het is wel degelijk zo dat visitaties door een grondige financiële analyse een oordeel kunnen geven over de financiële huishouding van een corporatie. Daar is dan wel deskundigheid voor nodig. Het is maar de vraag of de leden van een visitatiecommissie die deskundigheid altijd wel bezitten. In het hele visitatieproces is het wenselijk om meer aandacht te besteden aan de organisatie en opzet van de financiële huishouding.

6

C

ONCLUSIES

In dit hoofdstuk zijn de conclusies van het onderzoek (paragraaf 6.1), de beperkingen van het onderzoek (paragraaf 6.2) en aanbevelingen van het onderzoek (paragraaf 6.3) te lezen.

6.1 C

De conclusies zijn onderverdeeld in de uitwerking op de deelvragen (paragraaf 6.1.1) en de uitwerking op de centrale onderzoeksvraag (paragraaf 6.1.2).

6.1.1 D

In deze paragraaf is de uitwerking te lezen op de deelvragen, deels zijn deze ook al aan de orde gekomen in de beschouwing (paragraaf 5.2)

1. WA T I S V I SI T A T I E E N W A T I S D E R E D E N V O O R H E T V I SI T E R E N?

Het visitatiesysteem is primair bedoeld om voor de “maatschappij” zichtbaar te maken wat de corporatie heeft gepresteerd (ook wel verantwoordingsinstrument). Daarnaast is het voor de corporatie ook een spiegel die wordt voorgehouden en die kan bijdragen aan een leer- en verbetertraject (leerinstrument). Door middel van visitatie wordt er duidelijkheid verkregen over het presteren van de woningcorporatie.

2. HO E V E E L W O N I N G C O R P O R A T I E S Z I J N G E V I SI T E E R D?

Bij aanvang van het onderzoek in februari 2012 waren er 330 visitatierapporten van verschillende woningcorporaties beschikbaar. Van deze woningcorporaties zijn de rapporten die volgens visitatiemethodiek 3.0 en 4.0 zijn gevisiteerd en die op vijf maatstaven beoordeeld zijn, geanalyseerd. Totaal zijn er 281 rapporten geanalyseerd.

3. WA T I S H E T M A A T SC H A P P E L I J K B E E L D V AN W O NI NG C O R P O R A T I E S?

Woningcorporaties zijn relatief vaak negatief in het nieuws. De Rotterdamse woningcorporatie Woonbron heeft miljoenen euro’s verloren op het cruiseschip de SS Rotterdam, de woningcorporatie Servatius uit Limburg heeft grote problemen gehad nadat zij een campusproject hebben stopgezet met een schadepost van 50 tot 60 miljoen euro. Rochdale in Amsterdam en SGBB in Hoofddorp hebben negatief in het nieuws gestaan in verband met wanbeleid. Recent waren diverse woningcorporaties in het nieuws in verband met derivaatproblemen. Vestia is de grootste, maar daarnaast hebben nog 24 andere woningcorporaties problemen met de derivaten, waarbij ook Portaal en Wooninvest onder verscherpt toezicht staan. Al deze berichten zijn niet goed voor het imago van de woningcorporaties, en zo ontstaat er een negatief maatschappelijk beeld.

4. WA T V O O R SC O R E S W O R D E N E R G E H A AL D O P D E V I S I T AT I E R AP P O R T E N?

Op de visitatierapporten worden veel zevens gescoord, 198 van de 281 rapporten (ruim 70%) scoren als eindcijfer tussen de 6.5 en 7.4. Het gemiddelde cijfer is dan ook een 7. Op totaalniveau vallen er twee onvoldoendes, per maatstaaf zijn er iets meer onvoldoendes maar ook dit aantal is zeer minimaal. Ook zijn er geen significante verschillen tussen de visitatierapporten, die volgens visitatiemethodiek 3.0 en die volgens visitatiemethodiek 4.0 zijn gevisiteerd. De resultaten stellen dus dat er goed wordt gescoord op visitaties.

5. VO L D O E T D E SC O R E A A N D E V E R W A C H T I NG E N V A N D E S K U N D I G E N?

De verwachtingen en dus ook de reactie van de deskundigen zijn verdeeld. Voor de meeste geïnterviewden komen de hoge scores niet totaal onverwacht. Er is dan wel niet eerder een onderzoek geweest naar alle scores maar zo heeft Raeflex bijvoorbeeld wel haar eigen benchmark en heeft elke geïnterviewde van een aantal visitatierapporten kennisgenomen.

Hoewel de scores dus niet onverwacht kwamen, hadden de meeste deskundigen liever een meer gedifferentieerd beeld gezien. De deskundigen zijn van mening dat het instrument nog niet goed genoeg wordt benut. Het onderzoek draagt bij aan deze beeldvorming over de visitaties. Vrijwel elke deskundige is van mening dat er nog zaken kunnen worden verbeterd.

6.1.2 H

In deze paragraaf wordt de onderzoeksvraag beantwoord, deze onderzoeksvraag luidt als volgt:

“IN H O E V E R R E I S H E T O N D E R D E E L V I S I T A T I E S U I T D E GO V E R N AN C E CO D E V O L D O E N D E R E L E V A N T V O O R W O N I N G C O R P O R A T I E S E N H E E FT V I SI T E R E N T O E K O M S T?”

Dit onderzoek heeft inzichtelijk gemaakt wat woningcorporaties scoren op visitaties. Er is vastgesteld dat er weinig differentiatie is in de cijfers en dat er goed wordt gescoord.

Visiteren is verplicht volgens de Aedes Code; op 28 juni 2012 heeft Aedes 14 leden geschorst omdat zij niet zijn gevisiteerd. Zij geven aan dat de urgentie voor visiteren sterk is toegenomen na de publieke verontwaardiging over de Rotterdamse corporatie Vestia, die financieel in zwaar verkeert wegens speculatie met derivaten. Vestia was al enige jaren geen lid van Aedes en moest ook niets hebben van de visitatieplicht.

Het is maar de vraag of met de visitatieplicht het beoogde resultaat wordt bereikt. Hoewel visitatie niet als primair het financiële oogpunt heeft mag het natuurlijk niet zo zijn dat een corporatie goed door de visitatie komt en even later in financiële problemen verzeild raakt. En dit is juist wat wel bij Portaal en Wooninvest speelt, zij hebben wel degelijk een voldoende gescoord, respectievelijk een 6,8 en 6,9, maar toch hebben zij ernstige problemen met de derivaten. Gerelateerd aan de Agency theorie zou visiteren een instrument zijn om te monitoren, het doel van visiteren is ook het verantwoorden aan de maatschappij. Feiten zoals de scores op Portaal en Wooninvest zijn dan ook schokkend.

Op basis van bovenstaande feiten en het gegeven dat de scores weinig differentiëren, stelt dit onderzoek vast dat visitatie op dit moment niet voldoende haar doel bereikt en niet relevant genoeg is voor woningcorporaties. Wil visiteren toekomst hebben, dan is er een grote deskundigheid binnen een visitatiecommissie nodig, ook op financieel gebied. Het moet niet zo zijn dat het werk van de accountant en het CFV moet worden overgedaan, maar er dient een duidelijke richtlijn te komen. Er dient ook een groter draagvlak te komen voor het visitatie-instrument. Weliswaar heeft driekwart van gevisiteerde leden bij Aedes aangeven zich nogmaals te laten visiteren, hieruit blijkt dat een groot deel van de leden visitatie als een waardevol instrument ziet (Aedes, 2011). Maar toch is het belangrijk dat alle woningcorporaties het nut van visiteren in zien, waaronder ook de woningcorporaties die op dit moment nog niet zijn gevisiteerd. Ook belanghouders dienen het nut van visiteren ook in te zien, dan alleen kan het dienen als een goed verantwoordingsinstrument.

6.2 B

Er zijn een aantal beperkingen aan het onderzoek, deze zijn in deze paragraaf te lezen.

De kern van dit onderzoek, het berekenen van scores is gebaseerd op openbare visitatierapporten die te vinden zijn op de website van stichting visitaties. Het onderzoek is gericht op alle visitatierapporten die zijn gevisiteerd volgens methodiek 3.0 en 4.0. Van deze rapporten zijn de scores overgenomen en gemiddelden berekend. In methodiek 3.0 was er nog meer vrijheid voor de visitatiecommissie, zo werden scores door Raeflex op een andere manier afgerond en werden er door het KWH vier in plaats van vijf meetschalen gehanteerd. Hierdoor zouden de gemiddelde cijfers iets kunnen afwijken.

Tijdens het onderzoek is gekeken naar wat het maatschappelijk beeld is van woningcorporaties. Op basis van literatuuronderzoek, nieuwsberichten en indrukken uit het dagelijks leven is aangenomen dat de maatschappij niet altijd erg positief denkt over woningcorporaties. Er is niet door middel van bijvoorbeeld enquêtes vastgesteld wat de maatschappij daadwerkelijk van woningcorporaties vindt. Dit zou in de praktijk dus kunnen afwijken.

Bij het analyseren van de scores is alleen gekeken naar de scores op de vijf hoofdgebieden. Hierbij is niet gekeken naar de cijfers die hieronder liggen, in die onderliggende cijfers is waarschijnlijk wel meer differentiatie aanwezig. Toch is de verwachting dat dit voor het onderzoek niet veel uitmaakt. Het feit is dat er heel weinig wordt gedifferentieerd en dat er heel veel cijfers rond de zeven worden gegeven.

6.3 A

Voor een volgend onderzoek op het gebied van visitaties zijn er een aantal aanbevelingen.

Doormiddel van dit onderzoek is aangetoond dat woningcorporaties goed op visitaties scores, in een vervolgonderzoek zou er gekeken kunnen worden of er verbanden bestaan tussen de scores op de verschillende prestatiemaatstaven. Verder zou er ook kunnen worden onderzocht of er verbanden zichtbaar zijn tussen bepaalde factoren zoals de doelgroep, het aantal verhuureenheden, aantal werknemers, ligging en samenstelling van het bestuur van de woningcorporatie en de score die zij behaald op het visitatierapport. Wellicht is het ook interessant om te onderzoeken of er een verband bestaat tussen de score op het visitatierapport en het resultaat volgens de jaarrekening.

Nadat de scores in dit onderzoek zijn geanalyseerd zijn er interviews gehouden met diverse deskundigen, aan de hand van hun kennis en expertise is er een beeld gevormd over de visitaties. Het betreffen wel deskundigen op een zeker abstractieniveau. Bij vervolgonderzoek kan er ook door middel van interviews met corporatiedirecteuren en visitatoren worden achterhaald, wat personen uit de praktijk van de scores op visitaties vinden. Ook zouden er andere partijen geïnterviewd kunnen worden, er kan ook aandacht worden besteed aan de vraag: “Voelen huurders zich gehoord door visitatie?“ “Hebben zij het idee dat ze wat bijdragen aan de verantwoording naar Stakeholders?” En verder kan er ook onderzocht worden wat gemeenten van de visitaties en scores vinden. Doormiddel van interviews en enquêtes met meer en verschillende personen zou er een breder beeld gevormd kunnen worden wat andere personen van de scores en van de visitatiemethodiek vinden. Hiermee wordt een breder inzicht verkregen over de toegevoegde waarde van visitaties en het zijn van

een verantwoordings-en een leerinstrument. Dit zijn zaken die verder onderzocht kunnen worden op het gebied van visitatie doelen.

Ook erg interessant zou zijn om te onderzoeken hoe visitators visiteren, hoe komen zij tot een oordeel, een score op de visitatie. En wat vinden zij van de visitatiemethodiek. Er kan aandacht besteed worden aan de vraag of zij tekortkomingen zien in de huidige methodiek, waar zij mee te maken hebben bij het visiteren van woningcorporaties en bij het geven van scores. Doormiddel van dit onderzoek zou er meer duidelijkheid kunnen komen over het feit waarom cijfers zo weinig differentiëren.

De visitatieverplichting geldt al weer een aantal jaren en een aantal woningcorporaties zijn al voor de tweede keer gevisiteerd. Het zou interessant zijn om de uitkomsten van de eerste en tweede visitatie te vergelijken, als op termijn een heel aantal woningcorporaties voor de tweede keer zijn gevisiteerd. Hierbij is het interessant om te kijken of woningcorporaties significant anders scoren en of er ook zichtbaar verbeteringen zijn doorgevoerd die bij de eerste visitatie aan bod kwamen. Hierbij is het verstandig om interviews met de directie te houden hoe zij de visitatie hebben ervaren en of zij bewust hebben gewerkt aan het doorvoeren van beteringen. Doormiddel van een onderzoek gericht op de vergelijking van twee versies en de mening van de directie en/of het bestuur zouden er conclusies kunnen worden gesteld over het visiteren als leerinstrument.

Ook op breder niveau zou er vervolgonderzoek kunnen plaats vinden. Zo zou er onderzocht kunnen worden wat de verschillen in verantwoording zijn tussen Engelse housing associations en Nederlandse woningcorporaties. Niet alleen woningcorporaties worden gevisiteerd, maar er vinden ook visitaties plaats bij onder andere pensioenfondsen, universiteiten, zorgverzekeraars en ziekenhuizen. Bij vervolgonderzoek zou gekeken kunnen worden naar de verschillen in scores tussen de verschillende soorten branches (indien openbaar) En er kunnen interviews worden gehouden met deskundigen in de verschillende branches, wat zij van visitaties vinden. Hierbij kan dan ook gekeken worden of er verschillen zitten in het doel van de visitaties en hoe belanghebbenden met de visitaties omgaan.