Praktische-opdracht door een scholier 2782 woorden
8 maart 2005
6,3
27 keer beoordeeld
Vak Wiskunde A
Inleiding
Ik heb voor het onderwerp huren of kopen gekozen omdat ik dit een interessant onderwerp vind. Dit is omdat ik later als ik niet meer thuis woon ook die beslissing zal moeten maken. Ik heb me dan door middel van deze praktische opdracht hier al in verdiept en hoef er dan waarschijnlijk niet zo lang meer over na te denken.
Probleemstelling
Bij het huren of kopen van een huis spelen verschillende aspecten een rol. Ga na welke aspecten dat zijn en selecteer de meest belangrijke. Bepaal voor de termijnen, 2, 10 en 30 jaar wat voordeliger is: Huren… of kopen.
Huren
Wat betaal je per jaar gemiddeld aan huur?
Wat je betaalt aan huur is natuurlijk afhankelijk van het huurhuis, wat voor woning het is en in welke gemeente het huis staat. In deze situatie ga ik uit van een eengezinswoning of rijtjeshuis.
Een gemiddelde eengezinswoning in de gemeente Neerijnen kost ongeveer 380 euro per maand. Dit zal misschien niet helemaal kloppen maar hier ga ik wel van uit.
De huurprijsverhoging is elk jaar ongeveer gelijk aan de inflatie.
Ik ga ervan uit dat de inflatie elk jaar 2,5 % is.
Dit kan natuurlijk afwijken in de komende jaren maar dat kun je van te voren natuurlijk niet zeggen. In 2004 was de inflatie namelijk veel lager dan normaal en zat tussen de 1% en de 2%.
Hoeveel stijgt de huur per jaar en hoeveel is de huur dan over 2, 10 en 30?
Uitgegaan van de inflatie stijgt de huur dan jaar 1 380 euro x 102.5% = 389,50 euro jaar 2 389,50 euro x 102.5% = 399,24 euro
jaar 5 380 euro x 102.5% tot de vijfde macht = 429,93 euro jaar 10 380 euro x 102.5% tot de tiende macht = 486, 44 euro jaar 20 380 euro x 102.5% tot de twintigste macht = 622, 67 euro jaar 30 380 euro x 102.5% tot de dertigste macht = 797,07 Bijkomende kosten voor de huurder
De verhuurder is aansprakelijk voor groot onderhoud. De huurder betaalt het klein onderhoud.
Hieronder een overzicht van kosten die voor rekening van de huurder komen:
- Gas, water en elektriciteit. Deze kosten zijn afhankelijk van het type woning, de grootte en de isolatie van de woning, het aantal bewoners, het stookgedrag en het soort verwarming.
- Gemeentelijke heffingen. Een keer per jaar krijg je een belastingaanslag van de gemeente. Je betaalt
meestal:
onroerende zaakbelasting (OZB)
De onroerende zaakbelasting (OZB) bestaat uit twee gedeelten: het gebruikersdeel en het eigenarendeel.
Huurders betalen alleen het eigenarendeel. De OZB betaal je over de waarde van het huis waar je woont.
De gemeente stelt de OZB-tarieven elk jaar vast.
reinigingsrecht of afvalstoffenheffing
Van deze heffing betaalt de gemeente de kosten van de huisvuilinzameling. Meestal rekent de gemeente een lager tarief als je alleen woont.
rioolrecht
Hiervan betaalt de gemeente de kosten van de riolering. Bij sommige gemeenten zit het rioolrecht bij de OZB in.
waterschap
Ook het waterschap stuurt je een keer per jaar een belastingaanslag. Voor het zuiveren van rioolwater betaal je de waterzuiveringsheffing. Voor het onderhoud van de dijken betaal je de ingezetenenheffing.
De belastingaanslag van de gemeente en het waterschap mag je meestal in termijnen betalen. Heb je een laag inkomen, dan heb je misschien recht op kwijtschelding van de gemeentelijke heffingen. Huur je een kamer, dan is de huurprijs meestal inclusief de gemeentelijke heffingen.
Onderhoud en reparaties. Woon je in een huurhuis, dan komt het groot onderhoud voor rekening van de verhuurder. Zelf betaal je de kleine reparaties, zoals nieuwe sloten op de deur, een verstopte afvoer en het schilderwerk aan de binnenkant van de woning. In je huurcontract staat welke kosten voor je rekening komen.
Meestal moet je je huis in de oorspronkelijke staat opleveren als je verhuist. Stel dat je de muren in een opvallende kleur hebt geschilderd, dan moet je deze meestal wit schilderen als je verhuist. Wil je grote veranderingen aanbrengen aan je huis? Vraag dan vooraf toestemming aan de verhuurder.
Woonverzekeringen. Als je een woning huurt, zijn de kosten om het pand te verzekeren voor de verhuurder.
Als huurder moet je zelf ook een aantal verzekeringen afsluiten.
Als huurder moet je je goed verzekeren. De belangrijkste verzekeringen staan hieronder vermeld.
inboedelverzekering. Met een inboedelverzekering dek je de kosten van schade aan en/of verlies van je bezit door brand (ook schroeien en smelten), inbraak en insluiping, ontploffing, storm, water en neerslag.
Om de woning weer op dezelfde wijze in te kunnen richten na een schade, moet het bedrag waarvoor je bent verzekerd, overeenkomen met de nieuwwaarde van de totale inboedel.
Wanneer het verzekerde bedrag te laag is, ben je onderverzekerd met als gevolg dat niet de gehele schade wordt vergoed.
Aansprakelijkheidsverzekering. Deze verzekering dekt schade toegebracht aan derden, waarvoor u wettelijk aansprakelijk bent. Dit geldt voor schade aan goederen, maar ook voor lichamelijk letsel.
Verzekerd zijn:
- verzekeringnemer en de eventuele gezinsleden (mits gehuwd of samenwonend) - minderjarige kinderen
- meerderjarige ongehuwde kinderen (inwonend of uitwonend voor studie) - logés en huispersoneel
- huisdieren
Het verweer tegen ongegronde aanspraken op schadevergoeding is ook gedekt.
Rechtsbijstandsverzekering. Deze verzekering geeft recht op professionele bijstand bij een juridisch geschil. De vergoedingen:
- alle kosten die verbonden zijn aan de behandeling van de zaak - de kosten van een advocaat.
Je kunt kiezen uit twee verzekeringsvormen:
- beperkt (dekt geschillen met betrekking tot consument & wonen en verkeer)
- uitgebreid (dekt geschillen met betrekking tot consument & wonen, verkeer en inkomen)
De bovenstaande verzekeringen en kosten tellen natuurlijk ook voor de koper.
De koper zal iets meer kosten hebben wat betreft het onderhoud van zijn huis, als hij aan de buitenkant iets nieuws wil zal hij zelf geld moet betalen. In de meeste gevallen kost hem dat geld zonder dat hij daar iets van terug ziet bij de verkoop van het huis maar in sommige gevallen zal een huis meer waard worden, vooral als er een verbetering optreedt ten opzichte van daarvoor.
Kopen
Waar moet je allemaal aan denken als je een huis wil gaan kopen?
De volgende dingen moet je eerst bekijken als je wil overgaan tot de koop van een huis.
1. Hoeveel geld heb ik te besteden, dus hoeveel kan ik lenen bij een bank?
2. Welke hypotheken zijn er en welke hypotheek past het beste bij mij?
3. Hoe werkt het belastingvoordeel ? 4. Is het niet voordeliger om te huren?
Welke hypotheekvormen zijn er?
Wat is een hypotheek?
Een hypotheek op andermans goederen onroerende goederen om daarop de voldoening van een vordering bij voorrang te herhalen.
Dit betekent dat je geld leent bij een bank of hypotheekverstrekker en je niet aan je
betalingsverplichtingen voldoet deze dan het recht heeft om zelfstandig en zonder tussenkomst van een rechter je woning oftewel onderpand mag verkopen om de resterende schuld te innen.
De meeste banken of hypotheekverstrekkers bieden meerdere hypothekenvormen aan gericht op verschillende doelgroepen.
Ik leg 4 soorten uit - Annuïteitenhypotheek - Aflossingsvrije hypotheek - Beleggingshypotheek - Spaarhypotheek Annuïteitenhypotheek
Bij deze vorm betaal je maandelijks een vast bedrag.
Dit bedrag bestaat uit rente en aflossing. Omdat de rente over een groter bedrag natuurlijk meer is betaal je in het begin veel rente en weinig aflossing, en aan het einde van de looptijd betaal je veel aflossing en weinig rente.
Bij een looptijd van 30 jaar heb je na ongeveer 22 jaar de helft afgelost.
Omdat je aan het begin veel rente betaalt krijg je veel terug van de belastingdienst zijn de netto maandlasten aan het begin relatief laag. Hoe langer de hypotheek dus loopt, hoe minder dit voordeel
wordt.
Voordeel
Zekerheid, je lost vanaf het begin af aan af en blijft niet met een schuld achter.
Nadeel
Je profiteert veel minder van het belastingvoordeel dan bij andere hypotheekvormen.
Aflossingsvrije hypotheek
Met deze hypotheek moet je pas aflossen op het moment dat je je huis verkoopt.
Je betaalt alleen de rente en die is aftrekbaar bij de belasting (als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan).
De aflossingsvrije hypotheek word tot ongeveer 75% van de executiewaarde verstrekt.
Voordeel
Je lost niet af en bouwt geen kapitaal op dus de maandelijkse lasten zijn veel lager dan als je wel aflost.
Nadeel
Je houdt een hypotheek totdat je je huis verkoopt. Zolang je in je huis blijft wonen kom je niet uit de schulden.
Beleggingshypotheek
Een beleggingshypotheek bestaat uit 2 delen 1. Het geleende deel, de hypotheek
2. Een beleggingsverzekering
Voor het eerste deel betaal je maandelijks rente en voor het tweede deel betaal je maandelijks een premie.
De premie bestaat uit 2 delen.
1. deel voor een overlijdensverzekering zodat er een uitkering komt als de verzekerde persoon komt te overlijden.
2. deze verzekering zorgt ervoor dat er aan het einde van de looptijd een uitkering geeft waarmee de gehele hypotheek in 1 keer kan worden afgelost.
Dit heet een Beleggingshypotheek omdat met het “gespaarde” geld belegd word in beleggingsfondsen.
Voordeel
Naast de aflossing van de hypotheek ontstaat een grote kans op kapitaal.
Nadeel
Er wordt een risico genomen door het beleggen, de opbrengst kan lager zijn dan verwacht.
Spaarhypotheek
Dit s een hypotheekvorm waarbij een levensverzekering gecombineerd word met een geldlening.
Je spaart via de levensverzekering voor de aflossing ineens aan het einde van de looptijd. Je betaalt maandelijks rente en een premie, deze premie bestaat uit een spaarpremie en een risicopremie.
Voordeel
Je bent er altijd zeker van dat de hypotheek aan het einde van de looptijd word afgelost. Het opgebouwde kapitaal is belastingvrij, dit in tegenstelling tot de beleggingshypotheek. Bij een hoge hypotheekrente is de spaarhypotheek extra interessant, omdat dan de rente die je ontvangt ook hoger is en de spaarpremie lager. Dit weegt op tegen de hogere hypotheekrente omdat deze aftrekbaar is van de belasting.
Nadeel
Je hebt weinig vrijheid en geen mogelijkheid om kapitaal over te houden na aflossing.
Hoe werkt het Belastingvoordeel?
Als je een eigen woning hebt en je hebt daar een hypotheek op dan kun je de rente die je daarover betaalt aftrekken bij de belastingdienst.
In eerste instantie moet je iets optellen bij je inkomsten.
Dit is belasting die je betaalt over je bezit en heet eigen woningforfait.
Je betaalt dan een bepaald percentage van de WOZ-waarde van de woning.
De WOZ-waarde wordt bepaald door de gemeente.
Je hoeft dit alleen te betalen als je er daadwerkelijk woont.
Natuurlijk kun je ook een heleboel aftrekken van de belasting waardoor je geld terugkrijgt.
Je moet wel aan de voorwaarden voldoen dat je het geleende geld voor aankoop,verbetering of onderhoud van de woning word gebruikt.
Je kunt de volgende dingen aftrekken
- Afsluitkosten, de kosten die je aan de bank betaalt, dit is maximaal 1,5% van het geleende bedrag.
- Notariskosten, kosten ten behoeve van de hypotheekakte
- Nationale Hypotheek Garantie, je betaalt 0,30% van het geleende bedrag wat daarna weer aftrekbaar is
- Eventuele taxatiekosten bij aankoop van een huis - Boeterente bij oversluiting
- Bouwrente, de rente die je betaalt over een hypotheek van een huis in aanbouw En je kunt natuurlijk de maandelijkse rente die je betaalt aftrekken.
Welke hypotheek past bij mij?
Omdat ik bij het huren ben uitgegaan van een huurwoning van 380 euro per maand ga ik nu uit van een vergelijkbare koopwoning.
Het gaat om een gezin van een vader van 30 een moeder van 27 en een kind van 1,5 jaar.
De vader werkt 40 uur in de week en heeft een bruto inkomen van 2500 euro per maand.
De moeder werkt 3 ochtenden in de week en heeft een inkomen van 350 euro per maand, hun gezamenlijk inkomen is dus 2850 euro.
Ze hebben 10.000 euro gespaard.
Ze wonen nu in de huurwoning van 380 euro per maand en hebben een koophuis gezien wat vergelijkbaar is van 160.000 euro k.k.
Ze willlen graag dat ik uitzoek - Hoeveel ze kunnen lenen.
- Welke hypotheek het beste bij ze past.
- Wat op de lange termijn goedkoper voor hun is.
Hiervoor heb ik de website www.moneyyou.nl gebruikt.
Gegevens :
Bruto jaarinkomen = 30.000 euro Geb. Datum = 25-06-1974
Man Partner
Bruto jaarinkomen = 4.200 euro Vrouw
Met dit inkomen kan dit gezin maximaal lenen = 162.572 euro
Dit komt ongeveer neer op een koopsom van 150.000 euro bij een bestaande woning.
De volgende hypotheekvormen komen in aanmerking - annuïteitenhypotheek (deze heb ik niet berekend) - beleggingshypotheek
- spaarhypotheek
De aflossingsvrije hypotheek komt niet in aanmerking omdat maar 75% van het bedrag word geleend.
De rente die op dit moment staat voor een jaar is 5%. Hier ga ik dan ook vanuit.
Bij een beleggingshypotheek betalen ze het volgende De bruto maandlasten zijn = 599 euro
De netto maandlasten zijn = 410 euro
Dit komt omdat alleen rente en verzekeringen worden betaald.
Dit kun je zien in het volgende schema LENING
Aanschafkosten (afgerond) € 161.000 Hypotheekbedrag € 151.000
Looptijd (jaar) 30 Rentekorting Ja, 0,1%
Rentevaste periode (jaar) 5 Rente (%) 4,1
MIJN MAANDLASTEN Bruto Netto
Rente € 516 € 327 Maandinleg € 25 € 25 Verzekeringen € 58 € 58
Totaal € 599 € 410
Restant eigen vermogen € 0
AFLOSSING
Hypotheekvorm Belegging Aflossingsdeel € 35.213 Aflossingsvrij deel € 115.787 Maandinleg eindkapitaal € 25 Fondskeuze Extra defens...
Indicatie eindkapitaal € 35.213 MIJN GEGEVENS
Aanvrager Partner
Inkomen € 30.000 € 4.200
Geboortedatum 30-06-1974 30-12-1977 Roken Nee Nee
Verplichtingen € 0 Bijtelling auto € 0
Situatie Koop bestaande bouw Max. hypotheek € 162.572 Eigen vermogen € 0
Bij een spaarhypotheek betalen ze het volgende Bruto maandlasten = 808 euro
Netto maandlasten = 619 euro Dit zie je in het volgende schema LENING
Aanschafkosten (afgerond) € 161.000 Zelf te financieren € 10.000
Hypotheekbedrag € 151.000 Looptijd (jaar) 30
Rentekorting Ja, 0,1%
Rentevaste periode (jaar) 5 Rente (%) 4,1
MIJN MAANDLASTEN Bruto Netto
Rente € 516 € 327 Maandinleg € 214 € 214 Verzekeringen € 78 € 78 Totaal € 808 € 619
Restant eigen vermogen € 0 AFLOSSING
Hypotheekvorm Spaar Aflossingsdeel € 151.000 Aflossingsvrij deel € 0 Maandinleg € 214
MIJN GEGEVENS Aanvrager Partner
Inkomen € 30.000 € 4.200
Geboortedatum 30-06-1974 30-12-1977 Roken Nee Nee
Verplichtingen € 0 Bijtelling auto € 0
Situatie Koop bestaande bouw Max. hypotheek € 162.572 Eigen vermogen € 10.000
Ik zou dit gezin een beleggingshypotheek adviseren want daarbij zijn de maandlasten niet alleen het laagst, het ziet er tegenwoordig nog niet naar uit dat de rente gaat stijgen dus de beleggingshypotheek blijft dan voordelig.
Omdat ze op dit moment de rente per jaar betalen is oversluiten niet heel erg moeilijk en eventuele boeterente die betaald moet worden is aftrekbaar van de belasting.
Ook houden ze een mogelijkheid over dat ze na de aflossing kapitaal overhouden, is dit niet het geval dan hebben ze een verzekering.
Bij de spaarhypotheek heb je namelijk helemaal geen mogelijkheden om kapitaal over te houden.
Bij deze hypotheek betaal je 410 euro netto per maand.
Als je huurt dan betaal je 380 euro per maand maar door de stijgende huurprijzen,gelijk met de inflatie haalt deze prijs de hypotheek al in aan het begin van het 4 de jaar.
Voor het gezin is het dus goedkoper om te blijven huren als ze niet van plan zijn langer dan 4 jaar op dat adres te blijven wonen.
Als huiseigenaar heb je natuurlijk extra kosten maar aangezien de huurprijzen blijven stijgen en de maandlasten gelijk blijven is het in het geval van de totale kosten op langere termijn voordeliger om een huis te kopen.
Bronnenlijst
Informatie van de volgende websites 1. www.moneyyou.nl
2. www.hypotheekshop.nl 3. www.hypotheekvergelijking.nl 4. www.eigenhuis.nl
Verder heb ik gebruik gemaakt van een verslag vanaf internet van www.scholieren.com
Dit was geen praktische opdracht maar een simpele opdracht over hypotheekvormen, deze heb ik niet gebruikt voor de informatie maar om te zien hoe anderen de hypotheekvormen uitlegden
Verder heb ik gekeken in de krant (nieuwsblad Geldermalsen) daar staan de advertenties in van de woningbouwverenigingen in de gemeente Neerijnen, om te bepalen wat de huurprijs van een eengezinswoning is.
Verder heb ik de site van NVW makelaars www.funda.nl gebruikt om een geschikt koophuis te zoeken voor mijn “gezin”.
