Het college van burgemeester en schepenen
Besluit
2021_CBS_00950 OMV_2021034280 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een meergezinswoning met handelszaak, 2 woonentiteiten, 2 autostaanplaatsen en een berging naar een meergezinswoning met handelszaak, 3 woonentiteiten en 2
autostaanplaatsen - met openbaar onderzoek - Vlaanderenstraat 51, 9000 Gent - Weigering
Beslissing: Goedgekeurd in besloten vergadering van 15 juli 2021 Zijn aanwezig bij de beslissing van dit punt:
de heer Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
de heer Filip Watteeuw, schepen; mevrouw Sofie Bracke, schepen; mevrouw Elke Decruynaere, schepen; mevrouw Astrid De Bruycker, schepen; mevrouw Tine Heyse, schepen; mevrouw Isabelle Heyndrickx; mevrouw Annelies Storms, schepen; de heer Bram Van Braeckevelt, schepen; de heer Rudy Coddens, schepen
mevrouw Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; de heer Luc Kupers, adjunct- algemeendirecteur; de heer Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur Bevoegd: Filip Watteeuw
Juridisch kader
De volgende bepalingen zijn van toepassing inzake de bevoegdheid:
Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
De beslissing wordt genomen op grond van:
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Motivering
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
De heer Gui Van Pollaert heeft een aanvraag (OMV_2021034280) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 3 maart 2021.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het verbouwen van een meergezinswoning met handelszaak, 2 woonentiteiten, 2 autostaanplaatsen en een berging naar een meergezinswoning met handelszaak, 3
woonentiteiten en 2 autostaanplaatsen
• Adres: Vlaanderenstraat 51, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 4 sectie D nr. 1672B3
Aanvullende informatie werd ontvangen op 7 april 2021. Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 28 april 2021.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 7 juli 2021.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen Omgeving
De aanvraag is gelegen in de historische binnenstad, op een perceel dat zowel aan de Vlaanderenstraat (voorzijde) als aan de Notarisstraat (achterzijde) paalt.
De Vlaanderenstraat verbindt het Zuid met de centrumpleinen en betreft een handelstraat met bewoning op de verdiepingen. De Vlaanderenstraat heeft een erg specifiek straatbeeld dat gekenmerkt wordt door een aaneenschakeling van waardevolle en monumentale
neoclassicistische gebouwen die gevarieerd zijn uitgewerkt in een bak- en
zandsteenarchitectuur of in een gladde bepleisterde en geschilderde gevel met klassieke opbouw.
De Notarisstraat betreft eerder een woonstraat en wordt tevens gekenmerkt door historische bebouwing.
Plaats
Het pand van de aanvraag sterkt zich uit van de Vlaanderenstraat tot de Notarisstraat en heeft centraal een binnentuin, tegenaan het perceel Vlaanderenstraat 49.
Het gebouwengedeelte aan de Vlaanderenstraat is ingericht met een handelsruimte op het gelijkvloers en 2 appartementen op de verdiepingen:
1e verdieping: 1-slaapkamerappartement met 75,56 m² netto vloeroppervlakte (NVO)
2e en 3e verdieping: duplex 2-slaapkamerappartement met NVO 159,74 m². De entiteit werd vergund als 1-slaapkamerappartement (zie punt 2 historiek, dossiernummer 2012/275).
In de vergunning 2012/75 werd een fietsenbergplaats voorzien van +/- 2,6 m², onder de
trapconstructie op het gelijkvloers. Deze fietsenberging werd niet gerealiseerd en is in bestaande toestand niet aanwezig.
Het gebouwengedeelte aan de Notarisstraat en het verbindende bouwvolume (2 bouwlagen, tegenaan het perceel Vlaanderenstraat 53) staat in verbinding met de handelsruimte op het gelijkvloers. Het gelijkvloers van deze ruimtes zijn in gebruik als werkplaats en autobergplaats (2 staanplaatsen). Het gebruik van de verdieping staat niet vermeld op de plannen maar betreft vermoedelijk louter opslagruimte/werkplaats.
Het pand is samen met 5 aanpalende panden opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (ID 67838). De panden worden in de wetenschappelijke inventaris als volgt omschreven:
Reeks van zes huizen volgens bouwaanvraag als een geheel ontworpen in 1884 door de architect van de "Cie Immobilière de Belgique". Bak- en hardstenen gevels, nummer 53 bepleisterd, met eclectische invloeden doch voornamelijk neobarokke inslag. Afgevlakte bossage op de begane
grond. Accentuering van bel-etage door erkers (nummers 49, 51, 53, 77, laatst genoemde later toegevoegd) of balkons (nummers 55-75, 79). Rechthoekige vensters in variërende omlijstingen.
Nummers 49, 53, 79 neobarokke dakkapellen met vleugelstukken en fronton. Nummers 55-75 cartouches in boogveld van vensters. Getrapt dakvenster met bolbekroning. Nummer 77.
Pilastergevel. Overkragende geveltop met windijzer. Neo-Vlaamse-renaissancedeur met bovenlicht.
Project
Met huidige aanvraag wordt het gebouwengedeelte aan de Notarisstraat én het verbindende gedeelte verbouwd naar een 3e appartement. De rechtse autobergplaats (gezien vanaf de Notarisstraat) wordt hierbij afgescheiden van het geheel, de gebruiker van deze garage kan via de binnentuin wel de handelsruimte bereiken.
Het nieuwe appartement betreft een 2-slaapkamerappartement met een NVO van 220,70 m² (of 158,06 m² zonder werkruimte en garage). Het appartement kent na de gevraagde verbouwing volgende indeling:
Gelijkvloers: behoud van werkruimte en linkse autobergplaats. De werkruimte wordt van de handelsruimte kant Vlaanderenstraat afgescheiden door een nieuwe binnenwand. In de werkruimte wordt een huislift geïnstalleerd.
1e verdieping – Notarisstraat: leefruimte, keuken en berging.
1e verdieping – verbindend gedeelte: 2 slaapkamers, 2 badkamers en 2 toiletten.
Dak: in de hoek van het gedeelte Notarisstraat en verbindend volume wordt vanaf de verdieping een metalen buitentrap geïnstalleerd. De trap geeft verbinding met een nieuw dakterras van 53 m² groot. Het dakterras bevindt zich tegen de linker zijperceelsgrens, houdt 1,05 m afstand van de rooilijn en 1,90 m afstand van de rechter zijperceelsgrens. Links achter en achteraan wordt het terras afgezet met een geperforeerd stalen scherm van 1,80 m hoog (10,35 m boven het trottoirpeil Notarisstraat), vooraan en rechts door een glazen balustrade van 1,10 m hoog (9,65 m totale hoogte). De niet-toegankelijke dakdelen worden ingericht als groendak.
De toegang van het nieuwe appartement bevindt zich aan de Vlaanderenstraat waar de bestaande trappenhal gebruikt kan worden. De eigenlijke toegangsdeur tot het appartement bevindt zich op de 1e verdieping, t.h.v. het slaapgedeelte. Het nieuwe appartement is tevens bereikbaar via de garage zijde Notarisstraat en kan daar gebruik maken van de huislift om de verdieping te bereiken.
De voorgevel kant Vlaanderenstraat en Notarisstraat blijft ongewijzigd. Het schrijnwerk kant Notarisstraat wordt vervangen door nieuw houten schrijnwerk met zelfde profiel en wordt voorzien van isolerende beglazing.
Er wordt vastgesteld dat het grondplan gelijkvloers en de rechtergevel (bestaande toestand) elkaar tegenspreken wat betreft de raamindeling t.h.v. de berging bij de handelsruimte. Geen van beide plannen stemt tevens overeen met de realiteit cfr. de toegevoegd foto’s.
Ook het grondplan en de rechtergevel (nieuwe toestand) spreken elkaar tegen wat betreft dezelfde ramen. De rechtergevel toont tevens niet aan op welke wijze het bestaande raam op de 1e verdieping omgevormd wordt tot een dubbele deur t.h.v. de toegang tot de buitentrap naar het dakterras.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen
Op 21/06/2012 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een woning met handelsruimte (opsplitsen woning boven bestaande handelszaak in 2 woonentiteiten). (2012/275).
BEOORDELING AANVRAAG 3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven:
Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 12 mei 2021 onder ref. 031387-006/PV/2021. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.
Samenvatting:
Er moet voldaan worden aan de vermelde maatregelen en reglementeringen.
Vermits de plannen geen duidelijkheid geven over de wand- en
vloersamenstelling, wordt er benadrukt dat de wanden en vloeren tussen de verschillende compartimenten REI60 moeten hebben.
De wand tussen de garage/werkplaats en de berging van de handelszaak dient een brandweerstand EI 60 te hebben.
In de nieuwe woonentiteit is de loopafstand van het uiterste punt tot de uitgang ca. 30 m. Om die afstand te beperken tot minder dan de maximum toegestane 20 m dient de buitentrap doorgetrokken te worden tot op de binnenkoer zodat op die manier een 2de evacuatieweg wordt gecreëerd. Een brandladder voldoet niet.
Vermits de plannen geen duidelijkheid geven over samenstelling ervan, wordt er benadrukt dat de structurele elementen R60 moeten hebben. O.a. de stalen poutrellen in de garage dienen brandwerend behandeld of bekleed te worden.
Het houten dak boven de nieuwe woonentiteit dient aan de onderzijde beschermd te worden door een materiaal met EI 60.
Het trappenhuis dient volledig omsloten door wanden met brandweerstand EI 60.
Alle deuren (ook van de handelszaak en het bestaande appartement) die uitgeven op deze traphal dienen EI1 30 te hebben. De deur van de handelszaak dient daarenboven zelfsluitend te zijn.
Tussen de traphal en de inkom van de nieuwe woonentiteit dient een sas met wanden EI 60 en een zs deur EI1 30 voorzien te worden. Deze eis vervalt indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
o De inkomdeuren van de woonentiteiten zijn in geval van brand zelfsluitend. In het dagelijks gebruik zijn deze deuren deur niet zelfsluitend;
o In elk appartement wordt de in de buurt van de deur die toegang geeft tot het trappenhuis een detector geplaatst die is aangesloten op de automatische branddetectieinstallatie.
Houten trappen dienen aan de onderzijde beschermd te worden door een beplating met brandweerstand EI 60.
Bovenaan het gemeenschappelijk trappenhuis dient een rookluik geplaatst te worden.
De trap naar de kelder dient op het gelijkvloers gescheiden van het bovengrondse trappenhuis door wanden EI 60 en een zs deur EI1 30.
Op elke bouwlaag dient een liftsas -eventueel nulsas- voorzien te worden.
Beoordeling: om in overeenstemming te zijn met de brandweernormen wordt volgende voorwaarde in het advies van de brandweer opgenomen: ‘In de nieuwe woonentiteit is de loopafstand van het uiterste punt tot de uitgang ca. 30 m. Om die afstand te beperken tot minder dan de maximum toegestane 20 m dient de buitentrap doorgetrokken te worden tot op de binnenkoer zodat op die manier een 2de evacuatieweg wordt gecreëerd. Een brandladder voldoet niet.’
Voorwaarden gekoppeld aan een omgevingsvergunning moeten (onder meer) (1) voldoende precies geformuleerd zijn en mogen (2) tot geen essentiële wijzigingen van de plannen leiden en (3) niet afhankelijk gemaakt worden van een bijkomende beoordeling door de overheid.
Het verplicht ‘doortrekken van een buitentrap tot op de binnenkoer’ is onvoldoende precies omschreven en kan ook door de vergunning verlenende overheid niet meer precies omschreven worden. De uitwerking van de voorwaarde vraagt immers verder ontwerpmatig onderzoek en zal leiden tot essentiële wijzigingen van de plannen die tevens aan een bijkomende beoordeling van de overheid onderworpen moeten worden. De aanvraag wordt hierop ongunstig beoordeeld:
Het doortrekken van de trap tegenaan het gevelvlak kan de toegangsdeur tot de rechtse garage deels blokkeren. Dit vereist bijkomend ontwerpmatig onderzoek.
De uitwerking hiervan vraagt tevens een bijkomende beoordeling i.k.v. een goede ruimtelijke ordening (bvb. inpassing binnen de erfgoedwaarde van het pand, interpretatie van de circulatie in de gebouwen).
Het doortrekken van de trap richting de tuin zal een bepaalde bouwdiepte vragen.
Dit vereist bijkomend onderzoek. De uitwerking hiervan vraagt tevens een bijkomende toetsing van het BPA (toegestane bouwdiepte) en beoordeling i.k.v.
een goede ruimtelijke ordening (bvb. inpassing binnen de erfgoedwaarde van het pand).
Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 18 mei 2021 onder ref. 47522676. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.
Samenvatting:
Op basis van het standaardvermogen van 9,2 kVA per wooneenheid en 22,2 kVA voor de algemene delen en eventuele commerciële panden is uw project aansluitbaar op het bestaande elektriciteitsnet.
Op basis van het standaardvermogen van 6 m³/h per wooneenheid is uw project aansluitbaar op het bestaande gasnet. Raadpleeg zeker de minimale technische vereisten voor het gasmeterlokaal op www.fluvius.be/nl/media/3021 of
www.fluvius.be/nl/media/3016.
Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.
Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere
wijzigingen. Mocht later bijvoorbeeld blijken dat de definitieve vermogens toch buiten de standaardnormen vallen, dan kan ons advies nog wijzigen.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN 4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische
voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL ZUID, goedgekeurd op 29 november 2002. Het project ligt deels in centrumzone A en deels in zone B voor woningen en tuinen. De straatwand zijde Vlaanderenstraat staat aangeduid als ‘waardevolle straatwand’.
Centrumzone A: +/- 21,90 m diep, gemeten loodrecht op de Vlaanderenstraat en in het midden van de gevel (= t.e.m. dressing slaapkamer 1)
Zone B voor woningen en tuinen: +/- 18 m diep, gemeten loodrecht op de Notarisstraat en in het midden van de gevel (= t.e.m. slaapkamer 1, excl.
dressing).
De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften:
Artikel 3.3.3.1: bouwdiepte hoofdgebouw = bouwdiepte verdiepingen:
Een minimum en toegelaten maximum bouwdiepte voor hoofdgebouwen wordt vastgelegd.
Deze bouwdiepte wordt bepaald op basis van de referentiediepte. Wanneer er gebouwd wordt tussen twee aangrenzende hoofdgebouwen wordt de referentiediepte bepaald door de lijn die de referentiedieptes van de twee aangrenzende gebouwen verbindt.
De bouwdiepte van het links en rechtse buurpand kant Notarisstraat (zone B voor woningen en tuinen) bedraagt +/- 10,50 m. Wanneer de referentiediepte bepaald is tussen 10 en 12 m, moet de bouwdiepte bij bouwen en verbouwen gevat worden tussen 10 en 12 m.
De bouwdiepte van het linkse en rechtste buurpand kant Vlaanderenstraat (centrumzone A) bedraagt +/- 12,50 m. Wanneer de referentiediepte 12 meter of meer bedraagt is de toegelaten maximum bouwdiepte gelijk aan de referentiediepte (met een maximum van 15 m).
Afwijking:
De maximale bouwdiepte kant Notarisstraat (zone B voor woningen en tuinen) bedraagt 12 m.
De gevraagde functiewijziging heeft op de 1e verdieping een diepte van +/- 28 m (gemeten loodrecht op de Notarisstraat, in het midden van de gevel). Voorbij een diepte van 18m bevindt de aanvraag zich tevens in centrumzone A.
De maximale bouwdiepte kant Vlaanderenstraat (centrumzone A) bedraagt 15 m, ook deze diepte wordt overschreden.
In uitvoering van artikel 4.4.1. §1 van de VCRO kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen toegestaan worden op de stedenbouwkundige voorschriften en
verkavelingsvoorschriften. De afwijkingen kunnen betrekking hebben op perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft de bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex en het aantal bouwlagen.
Beoordeling:
Het perceel van de aanvraag wordt in het BPA verdeeld in 2 zones: centrumzone A (kant
Vlaanderenstraat), zone B voor woningen en tuinen (kant Notarisstraat). Binnen de geest van het BPA gebeurt de ontwikkeling aan beide straatkanten afzonderlijk van elkaar, met tussenin een niet-bebouwd tuingedeelte.
In bestaande toestand is het volume kant Vlaanderenstraat en kant Notarisstraat echter met elkaar verbonden. Het verbindend volume bevindt zich tegenaan het buurperceel
Vlaanderenstraat 53 en heeft 2 bouwlagen.
Gezien de bestaande bebouwde toestand, kan een integraal gebruik van het totale verbindend volume als een beperkte afwijking beschouwd worden onder volgende voorwaarden: (1) het gebruik is zone-eigen en (2) de totale aanvraag gaat uit van een goede ruimtelijke ordening. Dit laatste uit zich onder meer in een conformiteit met de overige bepalingen van het BPA en het algemeen bouwreglement.
Het gevraagde gebruik is zone-eigen (wonen) maar gaat niet uit van een goede ruimtelijke ordening (zie verder). De afwijking wordt hierop ongunstig beoordeeld.
Artikel 3.4: bijzondere bouwvoorschriften voor zone B voor woningen en tuinen
De niet bebouwde buitenruimte moet rechtstreeks met de woonfunctie verbonden worden.
Afwijking: na de gevraagde verbouwingswerken bevindt het woongedeelte van het nieuwe appartement zich op de 1e verdieping, op het gelijkvloers bevindt zich een werkruimte en autobergplaats. Ondanks de werken wordt de bestaande gelijkvloerse buitenruimte op het perceel niet rechtstreeks verbonden met een woonfunctie.
In uitvoering van artikel 4.4.1. §1 van de VCRO kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen toegestaan worden op de stedenbouwkundige voorschriften en
verkavelingsvoorschriften. De afwijkingen kunnen betrekking hebben op perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft de bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex en het aantal bouwlagen.
Beoordeling:
Het rechtstreeks verbinden van een buitenruimte met een woonfunctie vergroot de gebruikswaarde van de buitenruimte en bijgevolg ook de woonkwaliteit in een pand. Het verbinden van de bestaande binnentuin met een woonfunctie op het gelijkvloers, zou bijgevolg een meerwaarde betekenen voor het nieuwe appartement: de onderbenutte ingesloten binnentuin op het perceel kan een aangename schaduwrijke buitenruimte vormen tijdens de zomermaanden, in aanvulling op het open dakterras. Deze opportuniteit wordt nu niet benut.
Tegelijkertijd kan het inrichten van een woonfunctie op het gelijkvloers ook de mogelijkheid bieden het gesloten gevelbeeld in de Notarisstraat opnieuw te openen door de bestaande poort te vervangen door een raam. Dit zou de levendigheid van het straatbeeld positief beïnvloeden.
De afwijking wordt omwille van de 2 bovengaande redenen ongunstig beoordeeld.
Artikel 3.6: dakvorm
Elk hoofdgebouw en elk ander gebouw met méér dan één bouwlaag moet bedekt worden met hellend daken.
Afwijking: het gebouwengedeelte kant Notarisstraat heeft in bestaande toestand deels een beperkt hellend dak en deels een plat dak. Met huidige aanvraag wordt het bestaande dak vervangen en voorzien van een dakterras.
In uitvoering van artikel 4.4.1. §1 van de VCRO kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen toegestaan worden op de stedenbouwkundige voorschriften en
verkavelingsvoorschriften. De afwijkingen kunnen betrekking hebben op perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft de bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex en het aantal bouwlagen.
Beoordeling:
De behouden 19de-eeuwse architectuur van de straatgevel kant Vlaanderenstraat en gevel kant Notarisstraat zorgen ervoor dat de gebouwen de omgevende ruimtelijke structuur
ondersteunen en een bepalend deel vormen van het overwegend 19de-eeuwse straatbeeld van beide straten. Het toevoegen van een hellend dak is hierbij onnodig en/of kan zelfs de
erfgoedwaarde aantasten. Het gevraagde dakterras, 1,05 m teruggetrokken t.a.v. het voorste gevelvlak, zorgt anderzijds voor een optimaal gebruik van de reeds bebouwde ruimte en is tevens weinig zichtbaar vanaf de straat. De gevraagde afwijking kan hierdoor als beperkt beschouwd worden en gunstig beoordeeld worden.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen Algemeen bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement,
stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008,
23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.
Het ontwerp is deels wel en deels niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:
Artikel 11 van het algemeen bouwreglement verplicht de aanleg van een septische put (voor lozing van fecaal afvalwater) bij een verbouwing waarbij het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden. Op gemotiveerd verzoek kan de vergunningverlenende overheid de bouwheer vrijstellen van deze verplichting indien de plaatsing technisch niet mogelijk of te moeilijk is.
Toetsing: vrijstelling toegestaan: de verbouwingswerken zijn van die aard dat het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden (gelijkvloers: vervangen van vloeren en ondervloer na aanbrengen isolatie). De aanvrager geeft aan ‘indien mogelijk’ een septische put te plaatsen. Gezien de beperkte breedte van de buitenruimte t.h.v. de aanvraag (+/- 3,50 m) en rekening houdende met het feit het gebouwendeel van de aanvraag niet onderkelderd is, wordt een vrijstelling verleend voor het plaatsen van een septische put.
Een eventuele bestaande septische put moet wel behouden blijven en geïntegreerd blijven in het rioleringsstelsel.
De vrijstelling is gekoppeld aan deze bouwvergunning en heeft (is) geen blijvend karakter (recht) voor het perceel (zo kunnen bij toekomstige wijzigingen en verbouwingen in het kader van een bouwaanvraag andere voorwaarden gelden).
Het weglaten van een septische put brengt een groter risico mee voor verstoppingen in het buizenstelsel zelf. We adviseren dan ook om geen geheel “onbereikbaar gesloten” stelsel uit te voeren en te voorzien in voldoende controleputjes of andere toegangsmogelijkheden.
Indien alsnog gekozen wordt een put te plaatsen (septische put of hemelwaterput), is het noodzakelijk om voorkeur te geven aan het plaatsen van een septische put t.o.v. een regenwaterput. Dit gelet op het niet zelfreinigend vermogen van de openbare riolering (toekomstig gescheiden rioleringsstelsel).
Artikel 13 van het algemeen bouwreglement verplicht de plaatsing van een hemelwaterput bij een verbouwing van een gelijkvloerse verdieping van een bestaand gebouw (groter dan 40 m²), waarbij die verbouwing tot gevolg heeft dat het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden. De hemelwaterput is slechts functioneel indien deze voorzien wordt met een operationele pompinstallatie en een of meerdere aftappunten die het gebruik van het opgevangen hemelwater mogelijk maken, tenzij de aftappunten gravitair gevoed kunnen worden. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel. Het volume van de put bij een ééngezinswoning bedraagt 5.000 liter. Een vrijstelling van de verplichting kan toegestaan worden indien de plaatsing technisch niet mogelijk of te moeilijk is.
Toetsing: vrijstelling toegestaan: de verbouwingswerken zijn van die aard dat het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden (gelijkvloers: vervangen van vloeren en ondervloer na aanbrengen isolatie). De aanvrager voorziet geen hemelwaterput en vraagt een vrijstelling met volgende motivatie: ‘Gezien de beperkte breedte van het terrein wordt op basis van art. 13 een afwijking aangevraagd voor de plaatsing van een regenwaterput. Indien mogelijk wordt een septische put geplaatst.’ Gezien de beperkte breedte van de buitenruimte t.h.v. de aanvraag (+/- 3,50 m) en rekening houdende met het feit het gebouwendeel van de aanvraag niet onderkelderd is, wordt een vrijstelling toegekend tot het plaatsen van een hemelwaterput.
Indien alsnog gekozen wordt een put te plaatsen (septische put of hemelwaterput), is het noodzakelijk om voorkeur te geven aan het plaatsen van een septische put t.o.v. een regenwaterput. Dit gelet op het niet zelfreinigend vermogen van de openbare riolering (toekomstig gescheiden rioleringsstelsel).
Artikel 14 van het algemeen bouwreglement verplicht elke nieuwe dakoppervlakte met een hellingsgraad tot 15 graden aan te leggen als een groendak bij nieuwbouw, herbouw en bij verbouwing (al dan niet met uitbreiding). Een groendak heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel. Artikel 14 geldt niet voor andere gebouwen dan eengezinswoningen voor het gedeelte van de totale dakoppervlakte waarvoor het nuttig gebruik is aangetoond. Het nuttig gebruik wordt eerst toegekend aan de schuine daken van een gebouw en pas nadien aan de daken met een hellingsgraad tot 15 graden. Een groendak is een dak dat zo gebouwd wordt dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder die planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 liter per m².
Toetsing: conform: gezien de toegestane afwijking op artikel 13 (zie hoger) geldt de vrijstelling van een groendak niet. Het dak van het gebouwengedeelte Notarisstraat wordt vervangen en heringericht met een dakterras. De niet-toegankelijke dakdelen worden ingericht als groendak.
Een dak kan enkel als ‘groendak’ beschouwd worden voor het begroeid kan worden met planten en waar er onder die planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 liter per m².
Artikel 23 van het algemeen bouwreglement bepaalt dat elke meergezinswoning moet bestaan uit een mix van woningen (groottes en/of aantal slaapkamers). Met dit voorschrift streeft de stad Gent per project naar een gevarieerde mix van kwaliteitsvolle woongelegenheden, waaronder ook voldoende ruime gezinsvriendelijke woongelegenheden zodat ook gezinnen in de stad kunnen blijven vertoeven. Een mix van woningen wordt bereikt door enerzijds te streven naar een minimum gemiddelde netto vloeroppervlakte van de woningen en anderzijds door een variatie in groottes (oppervlaktes) en types (aantal slaapkamers).
Oppervlakte: een gemiddelde minimum netto vloeroppervlakte van 75 m² zorgt ervoor dat de woningen niet te klein zijn uitgevoerd en er een gezond evenwicht ontstaat tussen kleinere en grotere woningen.
Verdeling naar typologie: het moet gaan om een mix van 1-, 2-, 3- of meer- slaapkamerappartementen, en dit van verschillende groottes. Als richtlijn wordt vooropgesteld: min. 25 % grote (3 en meer-slaapkamerappartementen, met variërende grootte), max. 25 % kleine (studio’s en 1-slaapkamerappartementen, met variërende grootte) en de rest in 2-slaapkamerappartementen.
Toetsing: niet conform: de bestaande meergezinswoning beschikt in vergunde toestand over 2 appartementen: 1 1-slaapkamerappartement met een NVO van 75,56 m², 1 duplex 1-
slaapkamerappartement met een NVO van 159,74 m². De gemiddelde NVO bedraagt 117,70 m².
Na de gevraagde verbouwing beschikt het pand over een bijkomend appartement met een NVO van 220,70 m². De gemiddelde NVO stijgt hierdoor naar 152 m². Ondanks het toevoegen van het zeer ruim appartement (met daarenboven een dakterras van +/- 60 m²), wordt evenwel de mix in typologie niet vergroot. Het nieuwe appartement wordt ingericht als 2-
slaapkamerappartement i.p.v. een 3-slaapkamerunit wat binnen de NVO van 220,70 m² zeker mogelijk is. Dergelijke oppervlaktes moeten net aangewend worden om als gezinsvriendelijke woongelegenheid ingericht te worden zodat ook gezinnen in de stad kunnen blijven vertoeven.
Deze opportuniteit wordt niet benut. De aanvraag wordt hierop ongunstig beoordeeld.
Artikel 24 van het algemeen bouwreglement bepaalt dat iedere meergezinswoning in of buiten het gebouw op eigen terrein moet beschikken over één of meerdere afzonderlijke
fietsenberging(en). Iedere fietsenberging moet overdekt zijn, bereikbaar zijn via een gemeenschappelijke circulatieruimte en vanop de openbare weg goed toegankelijk zijn. De fietsenberging kan individueel of gemeenschappelijk voorzien worden. De oppervlakte van de fietsenberging(en) wordt afgestemd op het aantal en de omvang van de in de
meergezinswoning voorziene woningen. Zij wordt als volgt berekend: 1m² per kamer of studio;
2 m² per appartement, te vermeerderen met 1 m² per slaapkamer vanaf de tweede slaapkamer.
Een individuele fietsenberging mag nooit kleiner zijn dan 2 m², een gemeenschappelijk nooit kleiner dan 3 m².
Toetsing: niet conform: de bestaande meergezinswoning beschikt over 2 appartementen en een gelijkvloerse handelsruimte. Het gebouwengedeelte aan de Notarisstraat en het verbindende volume, in gebruik als werkplaats/opslagplaats/autobergplaats staan in verbinding met de handelsruimte op het gelijkvloers.
In de vergunning 2012/75 (zie punt 2, historiek) werd een fietsenbergplaats voorzien van +/- 2,6 m², onder de trapconstructie op het gelijkvloers. Deze fietsenberging werd niet gerealiseerd en is in bestaande toestand niet aanwezig.
Met de gevraagde verbouwingswerken wordt het gebouwengedeelte kant Notarisstraat en het verbindend volume ingericht als bijkomend appartement met een NVO van 220,70 m². De rechtse autobergplaats (gezien vanaf de Notarisstraat) wordt met de werken afgescheiden van
het geheel, de gebruiker van deze garage kan via de binnentuin wel de handelsruimte bereiken.
De verbouwingswerken voorzien geen gemeenschappelijke fietsenberging. Dit wordt ongunstig beoordeeld. Een deel van het gelijkvloers zijde Notarisstraat kan als gemeenschappelijke fietsenberging ingericht worden met rechtstreeks verbinding naar het nieuwe appartement. De bestaande appartementen kant Vlaanderenstraat kunnen bereikt worden via de binnentuin en een bijkomende trap naar de 1e verdieping van het te verbouwen verbindend volume.
Artikel 29bis: elk appartement moet over een kwalitatieve private buitenruimte beschikken.
Afwijken kan enkel als het creëren van een buitenruimte niet mogelijk is.
Toetsing: niet conform: het bijkomende appartement wordt voorzien van een dakterras van 60 m² groot, dit wordt gunstig beoordeeld.
De bestaande meergezinswoning beschikt over 2 appartementen en een gelijkvloerse handelsruimte. De bestaande binnentuin staat in verbinding met de handelsruimte. Met de verbouwingswerken van het verbindend volume ontstaat de mogelijkheid om ook de bestaande appartementen toegang te geven tot de bestaande binnentuin. Dit kan door middel van een bijkomende trap via de 1e verdieping van het te verbouwen verbindend volume. Deze opportuniteit wordt niet benut. De aanvraag wordt hierop ongunstig beoordeeld.
Artikel 30 van het algemeen bouwreglement bepaalt dat in een appartement (onder meer) een slaapkamer voldoende daglicht moeten ontvangen. Deze daglichten moeten cumulatief aan volgende voorwaarden voldoen:
Uitmonden in de openlucht.
Voor een slaapkamer in een appartement of een eengezinswoning moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/12 van de netto vloeroppervlakte van de slaapkamer bedragen, met een minimum van 1 m².
Woonkamers en slaapkamers mogen niet uitsluitend verlicht worden door
dakkoepels. Dakvlakramen zijn wel mogelijk voor de verlichting van woonkamers of slaapkamers, maar het dakvlakraam moet laag genoeg zijn om ook uitzicht mogelijk te maken.
Worden niet meegerekend voor de berekening van de oppervlakte: de daglichten in een scheidingsmuur en de vensters of openingen die uitgeven op een overdekte ruimte. Vensters die uitgeven op een veranda worden wel meegerekend voor de berekening van de oppervlakte.
Het plafond van een kelder die gebruikt wordt als woonkamer, keuken of slaapkamer van een eengezinswoning of van een appartement, of die gebruikt wordt als kamer of als studio, moet steeds minimum 1 m boven het maaiveld gelegen zijn.
Toetsing: niet conform: de aanvraag wordt hierop ongunstig beoordeeld:
Slaapkamer 2 heeft een oppervlakte van 10,62 m² wat een minimale daglichtinval vereist van 1 m². Het bestaande raam heeft een oppervlakte van +/- 0,85 m² en voldoet niet.
Het duplex-appartement in het gebouw kant Notarisstraat is vergund als 1- slaapkamerappartement maar in gebruik als 2-slaapkamerappartement. De bijkomende slaapkamer aan de tuinzijde (vergund als dressing) heeft een oppervlakte van +/- 18,5 m² onder een vrije hoogte van 1,80m. Dit vereist een minimale daglichtinval vereist van 1,55 m². Het bestaande dakvlakvenster heeft een oppervlakte van +/- 1,35 m² en voldoet niet.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).
Gewestelijke verordening toegankelijkheid
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Er wordt geen handelingen gepland aan de winkelruimte.
Cfr. artikel 5 is de verordening enkel van toepassing op een meergezinswoning met
toegangsdeuren op meer dan 2 niveaus en met minstens 6 entiteiten. Huidige aanvraag betreft een meergezinswoning op meer dan 2 niveaus maar met slechts 3 entiteiten. De verordening is niet van toepassing.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste weg.
5. WATERPARAGRAAF
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat geen schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied wordt veroorzaakt.
Enkel wordt door het project de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.
Dit wordt gecompenseerd door het nieuwe plat dak van het gebouwengedeelte Notarisstraat aan te leggen als groendak (m.u.v. het gedeelte van het dakterras). Een groendak heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel. Zodoende wordt in alle redelijkheid geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding beperkt is.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.
Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.
7. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 7 mei 2021 tot 5 juni 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening Programma
Het pand van de aanvraag omvat in bestaande toestand, aan de kant Vlaanderenstraat, een meergezinswoning met 2 appartementen op de verdiepingen en een handelsruimte op het gelijkvloers. Het gebouwengedeelte aan de Notarisstraat en het verbindende bouwvolume betreft een onderbenutte werkplaats/opslagplaats/autobergplaats bij de handelsruimte. Met huidige aanvraag worden deze laatste delen verbouwd naar een bijkomend appartement. De onderbenutte ruimtes worden hierdoor meer efficiënt aangewend wat het ruimtelijk rendement van de reeds bebouwde ruimte ten goede komt. De bijkomende woonentiteit aan de kant Notarisstraat is eveneens functioneel inpasbaar in de woonstraat.
De stad Gent streeft per project naar een gevarieerde mix van kwaliteitsvolle
woongelegenheden van diverse grootte en verschillende types, waaronder ook voldoende ruime gezinsvriendelijke woongelegenheden. Een mix in elk gebouw, ongeacht de grootte van dat gebouw, blijft nodig en is cruciaal om een mix op wijkniveau te realiseren.
De bestaande meergezinswoning beschikt in vergunde toestand over 2 appartementen (2x 1- slaapkamerappartement met een gemiddelde NVO van 117,70 m²). Na de gevraagde
verbouwing beschikt het pand over een bijkomend appartement met een NVO van 220,70 m².
De gemiddelde NVO stijgt hierdoor naar 152 m². Ondanks het toevoegen van het zeer ruim appartement (met daarenboven een dakterras van +/- 60 m²), wordt de mix in typologie niet vergroot. Het nieuwe appartement wordt ingericht als 2-slaapkamerappartement i.p.v. een 3- slaapkamerunit wat binnen de NVO van 220,70 m² zeker mogelijk is. Dergelijke oppervlaktes moeten net aangewend worden om als gezinsvriendelijke woongelegenheid ingericht te worden zodat ook gezinnen in de stad kunnen blijven vertoeven. Deze opportuniteit wordt niet benut.
De aanvraag wordt hierop ongunstig beoordeeld.
Woonkwaliteit
De wijze waarop de bijkomende woonentiteit ingericht wordt, wordt ongunstig beoordeeld. Dit ongunstige beoordeling slaat zowel op de woonkwaliteit van het appartement zelf als dit van de ruimere meergezinswoning.
Appartement
Na de gevraagde verbouwingswerken bevindt het woongedeelte van het nieuwe appartement zich op de 1e verdieping, op het gelijkvloers bevindt zich een werkruimte en autobergplaats.
Ondanks de werken wordt de bestaande gelijkvloerse buitenruimte op het perceel niet rechtstreeks verbonden met een woonfunctie.
Het rechtstreeks verbinden van een buitenruimte met een woonfunctie vergroot de gebruikswaarde van de buitenruimte en bijgevolg ook de woonkwaliteit in een pand. Het verbinden van de bestaande binnentuin met een woonfunctie op het gelijkvloers, zou bijgevolg een meerwaarde betekenen voor het nieuwe appartement: de onderbenutte ingesloten binnentuin op het perceel kan een aangename schaduwrijke buitenruimte vormen tijdens de zomermaanden, in aanvulling op het open dakterras. Deze opportuniteit wordt nu niet benut en is tevens strijdig met het BPA. De aanvraag wordt hierop ongunstig beoordeeld.
Tegelijkertijd kan het inrichten van een woonfunctie op het gelijkvloers ook de mogelijkheid bieden het gesloten gevelbeeld in de Notarisstraat opnieuw te openen door de bestaande poort te vervangen door een raam. Dit zou de levendigheid van het straatbeeld positief beïnvloeden.
Deze opportuniteit wordt nu niet benut. De aanvraag wordt hierop ongunstig beoordeeld.
Meergezinswoning
Het project is goed bereikbaar voor de voetganger, voor de fietser en met het openbaar vervoer.
Gezien de ligging in het stadshart worden duurzame vervoersmodi gestimuleerd, deze zijn meer aangewezen om het project te bereiken dan de auto.
De bestaande meergezinswoning beschikt over 2 appartementen en een gelijkvloerse handelsruimte.
In de vergunning 2012/75 (zie punt 2, historiek) werd een fietsenbergplaats voorzien van +/- 2,6 m², onder de trapconstructie op het gelijkvloers. Deze fietsenberging werd niet gerealiseerd en is in bestaande toestand niet aanwezig.
Met de gevraagde verbouwingswerken wordt het gebouwengedeelte kant Notarisstraat en het verbindend volume ingericht als bijkomend appartement met behoud van een autostaanplaats.
De rechtse autobergplaats (gezien vanaf de Notarisstraat) wordt met de werken afgescheiden van het geheel, de gebruiker van deze garage kan via een achterdeur en de binnentuin wel de handelsruimte bereiken. Tegelijkertijd voorziet de verbouwing net geen gemeenschappelijke fietsenberging voor het project. De aanvraag wordt hierop ongunstig beoordeeld. De
aanwezigheid van de fietsenberging stimuleert het fietsgebruik en beoogt een duurzaam mobiliteitsgebruik.
Een deel van het gelijkvloers zijde Notarisstraat kan als gemeenschappelijke fietsenberging ingericht worden met rechtstreeks verbinding naar het nieuwe appartement. De bestaande appartementen kant Vlaanderenstraat kunnen bereikt worden via de binnentuin en een bijkomende trap naar de 1e verdieping van het te verbouwen verbindend volume.
De bestaande meergezinswoning beschikt over 2 appartementen en een gelijkvloerse handelsruimte. De bestaande binnentuin staat in verbinding met de handelsruimte. Met de verbouwingswerken van het verbindend volume ontstaat de mogelijkheid om ook de bestaande appartementen toegang te geven tot de bestaande binnentuin. Dit kan door middel van een bijkomende trap via de 1e verdieping van het te verbouwen verbindend volume. Deze opportuniteit wordt niet benut. De aanvraag wordt hierop ongunstig beoordeeld.
Dakterras
Op het platte dak van het volume kant Notarisstraat wordt een dakterras ingericht. In de hoek van het gedeelte Notarisstraat en verbindende deel wordt vanaf de verdieping een metalen buitentrap geïnstalleerd welke toegang geeft naar het terras.
Dakterrassen worden steeds met de nodige voorzichtigheid benaderd omdat zij door hun hoogte kunnen fungeren als uitkijkpost over aanpalende woningen en tuinen en hierdoor de privacy in het gedrang kunnen brengen.
Het gevraagde terras houdt echter ruim voldoende afstand van het rechtse buurperceel (Notarisstraat 16-18) en is conform het Burgerlijk Wetboek. De bestaande scheidingsmuur van het linker buurpand (Notarisstraat 20) en de nieuwe schermen links achter en achteraan verhinderen storende zichten aan de linkerzijde. De gevraagde schermen hebben een totale hoogte van 10,35m boven het trottoirpeil Notarisstraat, dergelijk hoogte is inpasbaar binnen de bestaande gabarieten in de straatwand en valt tevens binnen het toegestane gabariet van het BPA.
In de overweging dat de buitentrap ingesloten zit tussen de eigen bebouwing en dat van de rechterbuur (Notarisstraat 16-18) wordt ook deze gunstig beoordeeld. Het bijkomende volume heeft geen negatieve impact op de directe omgeving.
Het gevraagde terras is inpasbaar in de omgeving en realiseert tevens geen storende zichten.
Het gevraagde terras en bijhorende constructies wordt gunstig beoordeeld.
Erfgoedwaardering
De opname in ‘woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde’, de opname op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed en de aanduiding als waardevolle straatwand in het BPA bevestigen de cultuurhistorische waarde van het perceel en het pand.
De waardevolle en behouden structurele onderdelen van het pand en het bijgebouw in de Notarisstraat bepalen eveneens de erfgoedwaarde. De behouden 19de-eeuwse architectuur van beide straatgevels zorgen ervoor dat het hoofd- en bijgebouw de omgevende ruimtelijke
structuur ondersteunen en een bepalend deel vormen van het overwegend 19de-eeuwse straatbeeld van beide straten. Het hoofd- en bijgebouw hebben een architecturale, esthetische en historische waarde.
De indeling en constructie van het hoofd- en bijgebouw zorgen ervoor dat de voorgestelde functie verenigbaar is met het behoud van de erfgoedwaarden van het pand. De herbestemming en het behoud van het bijgebouw worden als positief ervaren.
De aanvraag wordt vanuit erfgoedoogpunt gunstig beoordeeld indien voldaan wordt aan volgende voorwaarde met oog op het behoud en waar mogelijk herstel van de erfgoedwaarden:
Het nog aanwezige waardevolle buitenschrijnwerk (houten ramen, deur,
dakkapellen en kroonlijst) van de gevel in de Vlaanderenstraat dient bij voorkeur behouden te blijven. Dit verfijnde schrijnwerk maakt onlosmakelijk deel uit van de architectuur van het pand. Wanneer vervanging van het schrijnwerk van beide straatgevels noodzakelijk is, kan dit enkel gebeuren door houten schrijnwerk met een raamindeling en -profilering identiek aan het originele schrijnwerk.
Aanpassing naar dubbele beglazing is hierbij wel aanvaardbaar.
De ramen en kroonlijst van de gevel Notarisstraat moeten wit geschilderd zijn conform de oorspronkelijke uitvoering.
Deze voorwaarden stemmen overeen met de aanduiding van de straatwand zijde
Vlaanderenstraat staat aangeduid als ‘waardevolle straatwand’. Iedere wijziging aan of in de op deze wijze aangeduide panden of zones moet gericht zijn op het behoud of herstel van de historische waarde. Aldus zijn slechts werken en handelingen toegelaten die verenigbaar zijn met de cultuurhistorische identiteit van het gebied en de aanwezige waardevolle gebouwen.
Deze beschermende bepalingen behelzen onder meer de bepleistering van wanden, de gevels, de gevelbreedte en de gevelopbouw, architectuur, bouwstijl en bouwperiode alsook
kleurengebruik, aard, kwaliteit en materiaalgebruik van kroonlijst en schrijnwerk.
CONCLUSIE Ongunstig:
1/ Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig. De voorwaarde m.b.t. de 2e
evacuatieweg voldoet niet aan de wettelijke vereisten om als bijzondere voorwaarde aan een vergunning gekoppeld te worden. De voorwaarde is (1) niet voldoende precies geformuleerd zijn, (2) leidt tot een essentiële wijzigingen van de plannen en (3) is afhankelijk van een bijkomende beoordeling door de overheid.
2/ De aanvraag is strijdig met het BPA (artikel 3.3.3.1 en 3.4).
3/ De aanvraag is strijdig met het algemeen bouwreglement (artikel 23, 24, 29bis en 30).
4/ De aanvraag gaat niet uit van een goede ruimtelijke ordening (programma, woonkwaliteit bijkomend appartement en totale meergezinswoning).
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Beslissing
Beslist het volgende:
Artikel 1:
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het
verbouwen van een meergezinswoning met handelszaak, 2 woonentiteiten, 2 autostaanplaatsen en een berging naar een meergezinswoning met handelszaak, 3 woonentiteiten en 2
autostaanplaatsen aan de heer Gui Van Pollaert gelegen te Vlaanderenstraat 51, 9000 Gent.
Belangrijke bepalingen
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor
wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
#EBBESLCVB01_100_200# #EBBESLCVB02_100_200#
(adjunct-) algemeen directeur voorzitter
2021_CBS_00950 - OMV_2021034280 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een meergezinswoning met handelszaak, 2 woonentiteiten, 2 autostaanplaatsen en een berging naar een meergezinswoning met handelszaak, 3 woonentiteiten en 2 autostaanplaatsen - met openbaar onderzoek - Vlaanderenstraat 51, 9000 Gent - Weigering
#QRCVB_100_200#
