Het college van burgemeester en schepenen
Besluit
2021_CVB_05515 OMV_2020167587 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van grootschalige studentenhuisvestiging na het slopen van de bestaande bebouwing - met openbaar onderzoek - Brusselsepoortstraat 90 en Ommegangstraat 2-8, 9000 Gent - Vergunning
Beslissing: Goedgekeurd in besloten vergadering van 6 mei 2021 Zijn aanwezig bij de beslissing van dit punt:
de heer Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
de heer Filip Watteeuw, schepen; mevrouw Sofie Bracke, schepen; mevrouw Elke Decruynaere, schepen; mevrouw Astrid De Bruycker, schepen; de heer Sami Souguir, schepen; mevrouw Tine Heyse, schepen; mevrouw Isabelle Heyndrickx, schepen;
mevrouw Annelies Storms, schepen; de heer Bram Van Braeckevelt, schepen; de heer Rudy Coddens, schepen
mevrouw Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; de heer Luc Kupers, adjunct- algemeendirecteur; de heer Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur Bevoegd: Filip Watteeuw
Juridisch kader
De volgende bepalingen zijn van toepassing inzake de bevoegdheid:
Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
De beslissing wordt genomen op grond van:
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Motivering
Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
UPGRADE ESTATE NV heeft een aanvraag (OMV_2020167587) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 18 december 2020.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het bouwen van grootschalige studentenhuisvestiging na het slopen van de bestaande bebouwing
• Adres: Brusselsepoortstraat 90 en Ommegangstraat 2-8, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 4 sectie D nrs. 3371S, 3371Y en 3459D
Aanvullende informatie werd ontvangen op 15 januari 2021. Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 26 januari 2021.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 29 april 2021.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen Omgeving en plaats
Het project is gelegen op de hoek van de Brusselsepoortstraat en Ommegangstraat, in de Gentse Binnenstad. De omgeving wordt gekenmerkt door een gesloten bebouwing.
De Ommegangstraat betreft een woonstraat met éénrichtingsverkeer en gabarieten van 2 tot 3 bouwlagen plus een hellend dak.
De Brusselsepoortstraat betreft een verbindingsstraat tussen het de binnenring/R40 en het stadscentrum (Sint-Annaplein). De straat kent een breder profiel met aan beide zijden een voetpad, parkeerstrook en rijbaan (gecombineerd met tramlijn). Het gabariet ter hoogte van de aanvraag kent een grote variatie: van 2 bouwlagen met een hellend dak tot 4 bouwlagen met plat dak. Aan de overzijde van de straat bevinden zich gebouwen van Artevelde Hogeschool welke zelfs 6 tot 7 bouwlagen hebben. Deze gebouwen bevinden zich echter teruggetrokken t.a.v. de rooilijn.
In bestaande toestand is de site van de aanvraag integraal bebouwd met 3 aaneengesloten volumes:
Het gebouw zijde Brusselsepoortstraat kent 3 bouwlagen plus een hellend dak.
Het gebouw functioneert samen met het volume zijde Ommegangstraat van 2 bouwlagen en een plat dak. Het pand omvat een economische plint en 2 woonentiteiten.
Het hoekpand omvat 3 hoge bouwlagen en een beperkt dakvolume. Het pand betreft een meergezinswoning met 3 entiteiten.
Project
De aanvraag omvat het bouwen van een grootschalige studentenhuisvesting met 67 entiteiten, na het slopen van de bestaande bebouwing.
Gabariet en inplanting
Het nieuwe volume heeft 4 bouwlagen met een plat dak. Met oog op de nodige bergruimte wordt het gebouw aan het uiteinde kant Ommegangstraat ook beperkt onderkelderd (157m²).
De kroonlijst bevindt zich max. 13,48m boven het trottoirpeil. Kant Ommegangstraat bevindt de 4e bouwlaag zich teruggetrokken (zowel ten aanzien van de rooilijn als de achterbouwlijn), de kroonlijst tegenaan de straat bedraagt daar 10,28m.
De bouwdiepte reikt maximaal 12m diep t.a.v. beide straatzijden, t.h.v. de 4e bouwlaag kant Ommegangstraat is dit slechts 10,25m. Op het gelijkvloers wordt linksachter, gezien vanaf de
Ommegangstraat, wel dieper gebouwd m.n. tot tegen de achterste perceelsgrens (Ommegangstraat 24+) en dat over een breedte van +/- 7,25m.
Het pand wordt op de rooilijn gerealiseerd. Vanaf de 2e bouwlaag wordt beperkt uitgekraagd t.h.v. het hoekvolume (max. 60cm, met omslag tot +/- 10m kant Brusselsepoortstraat en kant Ommegangstraat). Aan de zijde Ommegangstraat wordt de 4e bouwlaag 1,75m teruggetrokken voorzien.
Toegangen en buiteninrichting
De hoofdtoegang tot het pand bevindt zich aan de Brusselsepoortstraat. Deze inkom betreft een onderdoorgang van +/- 3,40m breed welke +/- 3m achter de rooilijn afgesloten wordt met een hek. Zijde Ommegangstraat bevindt zich tevens een secundaire toegang (deur).
Via de onderdoorgang kant Brusselsepoortstraat wordt met de fiets de overdekte en afgesloten fietsenstalling (gelijkvloers) bereikt. Deze overdekte ruimte heeft cfr. de plannen 56
fietsstaanplaatsen.
De beperkte niet-overdekte buitenruimte achteraan het gebouw (+/- 50m²) is ongeveer 20m² onverhard en ingericht met plantvakken. De resterend 30m² wordt verhard, onder meer i.f.v.
het inrichten van een niet-overdekte en niet-afgesloten stalplaats voor 10 fietsen voor bezoekers. De binnentuin wordt aan de achterzijde en tegen de achtergevel vergroend met schaduwplanten.
Indeling en binneninrichting Gelijkvloers:
Rechts van de hoofdtoegang bevindt zich het coachlokaal, een berging en een toegang tot een 1e trappenhal. De 2e trappenhal bevindt zich aan het uiteinde van de Ommegangstraat en is daar vanaf de straat bereikbaar via de secundaire toegangsdeur. Links van de hoofdtoegang wordt tevens een inkomdeur voorzien die gekoppeld is aan de lift in de oksel van het gebouw.
Op de hoek van het gebouw wordt een grote studieruimte voorzien. Kant Ommegangstraat bevindt zich aan de tuinzijde de overdekte fietsenstalling, gemeenschappelijk sanitair, een leefkeuken en 1 kamer. Aan de straatzijde bevinden zich kamers.
De indeling op de 1e tot 3e verdieping volgt dezelfde logica:
De gangstructuur heeft een L-vorm met 1 been zijde Brusselsepoortstraat en 1 been zijde Ommegangstraat, zowel aan de straatzijde en achterzijde bevinden zich kamers.
De leefkeukens op de verdiepingen bevinden zich telkens aan de kant Brusselsepoortstraat.
In de oksel wordt telkens gemeenschappelijk sanitair voorzien.
Verdeling aantal studentenunits: gelijkvloers (11), 1e verdieping (20), 2e verdieping (20), 3e verdieping (16). Van deze 67 kamers zijn er 30 zonder voorzieningen (44,78%).
Gevels en materialisatie
In de Brusselsepoortstraat vertrapt de gevel met een gelijkmatige overkraging (zie ook
‘inplanting’) op het ritme van de beukmaat. Deze vertrapping slaat de hoek om en zet zich verder als vlakke gevel in de Ommegangstraat.
Aan de straatzijde wordt de plint afgewerkt met een grijs genuanceerd architectonisch beton, de verdiepingen met een wit genuanceerd metselwerk. Het schrijnwerk van de ramen betreft een brons geanodiseerd aluminium schrijnwerk, de dagkanten van de ramen worden afgewerkt met een terugliggend dagstuk in wit architecturaal beton.
De achtergevels worden in de plint opnieuw afgewerkt met afgewerkt met een een grijs genuanceerd architectonisch beton, de verdiepingen krijgen hier een grijs genuanceerde crepi.
Het schrijnwerk van de ramen betreft een brons geanodiseerd aluminium schrijnwerk.
Wijzigingen aan scheidingsmuren
Het buurpand Brusselsepoortstraat 86 heeft 2,5 bouwlagen plus hellend dak. Het gelijkvloers is integraal bebouwd, de 1e verdieping komt verder dan 12m, vanaf de 2e verdieping reikt het gebouw slechts 8,2m diep. De scheidingsmuur met dit buurpand wordt bijgevolg vanaf de 2e verdieping verdiept tot 12m en verhoogd tot 4 bouwlagen.
Het buurpand Ommegangstraat 20 heeft 3 bouwlagen plus een hellend dak, het gebouw is over alle bouwlagen iets meer dan 10m diep. In bestaande toestand is de scheidingsmuur reeds +/- 5,8m hoog. De scheidingsmuur met dit pand wordt op het gelijkvloers bijgevolg verlaagd tot 1e bouwlaag, op de 2e verdieping wordt deze verdiept tot 12m, t.h.v. het dak blijft de bouwdiepte gelijk maar zijn er beperkte verhogingen tot max. +/- 4,2m.
Beheersovereenkomst
Aan het dossier werd een beheersovereenkomst toegevoegd met de hogere onderwijsinstellingen in Gent. De beheersovereenkomst omvat onder meer:
De verplichting tot exclusief verhuur aan studenten.
Verbintenissen van de hoger onderwijsinstelling tot attestering van studiepunten van (kandidaat-)huurders.
De verplichting tot opmaak van een huishoudelijk reglement voor samenleven van studenten.
Verbintenissen met betrekking tot beheer en onderhoud.
De verplichting tot voorzien van een meldpunt voor klachten inzake samenleven.
Rechtsgevolgen bij de overdracht van rechten op de grootschalige collectieve studentenhuisvesting.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen
Op 16/05/1966 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van een woonhuis. (KW B-3-66)
Op 23/03/1970 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van een woonhuis. (KW O-1-70)
Op 08/06/1970 werd een vergunning afgeleverd voor het oprichten van een gebouw (3 bovenverdiepingen + dakverdieping) met winkel en 4 appartementen en gemeenschappelijke garage voor 6 auto's. (Litt. B-10-70)
Op 28/08/1978 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van een woning.
(KW O-15-78)
Op 13/12/1982 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van 6 woningen en het plaatsen van een afsluiting. (1982/89)
Op 27/10/1983 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van garage en toonzaal met 2 woongelegenheden. (1983/1011)
Op 06/11/1986 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een benedenverdieping van een woning. (1986/846)
BEOORDELING AANVRAAG 3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven:
Geen tijdig advies van Vlaamse Vervoermaatschappij De Lijn Oost-Vlaanderen. De adviesvraag is verstuurd op 26 januari 2021. Op 15 april 2021 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.
Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 17 februari 2021 onder ref. 352170. Het integraal advies kan nalezen worden op het Omgevingsloket. Samenvatting:
Afhankelijk van de gevraagde vermogen zijn er volgend mogelijkheden:
o Aanleg van een netkabel.
o Oprichting van een distributiecabine. De cabine wordt inpandig voorzien (volledig in beheer / op kosten van de bouwheer) op het gelijkvloers met een naar buiten opendraaiende toegangsdeur in het midden van het lokaal en rechtstreeks aan de open buitenlucht.
o Oprichting van een klantencabine.
In elke geval dient de projectontwikkelaar contact op te nemen met Fluvius.
Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.
Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Proximus NV afgeleverd op 12 februari 2021 onder ref. JMS 492138. Het integraal advies kan nalezen worden op het Omgevingsloket.
Samenvatting:
Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.
Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.
Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus.
De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.
Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen.
Voorwaardelijk gunstig advies van TELENET afgeleverd op 19 februari 2021). Het integraal advies kan nalezen worden op het Omgevingsloket. Samenvatting:
Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken.
De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager.
Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij Telenet.
Bij afbraak van gebouwen waarop Telenet kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet op de hoogte te brengen.
Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 28 januari 2021 onder ref. 026170-006/PV/2021. Het integraal advies kan nalezen worden op het
Omgevingsloket. Samenvatting:
Er moet voldaan worden aan de vermelde maatregelen en reglementeringen.
Er wordt benadrukt dat elke kamerdeur die uitkomt in een liftsas, ook zelfsluitend dient te zijn.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN 4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14/09/1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische
voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16/12/2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL MUINKPARK, goedgekeurd op 09/06/1995, en is bestemd als multifunctionele zone (Brusselsepoortstraat + hoek) en zone A voor woningen (Ommegangstraat).
De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften:
Artikel 3.3.1: hoogte van de gevels palend aan de openbare weg: de hoogte van de gevel wordt gemeten in het midden van de gebouwen, van het trottoir tot en met de muurkap of kroonlijst.
In de multifunctionele zone bedraagt de referentiehoogte 4 bouwlagen. Elke bouwlaag is maximaal 3m hoog.
Afwijking: het ontwerp omvat 4 bouwlagen met plat dak, de kroonlijsthoogte bedraagt maximaal 13,49m. De hoogte wijkt af van de maximaal toegestane 12m (4x 3m).
In de zone voor wonen bedraagt de referentiehoogte 3 bouwlagen. Elke bouwlaag is maximaal 3m hoog.
Afwijking: het ontwerp omvat 3 bouwlagen (plus een teruggetrokken 4e welke zich cfr.
het BPA binnen toegestane gabariet van het dakvolume bevindt), de kroonlijsthoogte bedraagt aan de straatzijde 10,28m. De hoogte wijkt af van de maximaal toegestane va 9m (3x 3m).
Artikel 3.4.1: diepte van de hoofdgebouwen: de maximale diepte van de hoofdgebouwen wordt bepaald in functie van de zgn. referentiediepte. De referentiediepte wordt in het geval van 1 aangrenzend hoofdgebouw gelijk gesteld met de diepte van dat hoofdgebouw.
Als de referentiediepte minder dan 10m bedraagt, dan mag bij het bouwen de diepte van het hoofdgebouw maximum 2m verder reiken dan de referentiediepte.
Afwijking: zijde Brusselsepoortstraat is de bouwdiepte van het hoofdgebouw van de rechterbuur (nr. 86) 8,2m waardoor de bouwdiepte maximaal 10,2m kan bedragen. De aangevraagde
bouwdiepte bedraagt echter 12m.
In uitvoering van artikel 4.4.1. §1 van de VCRO kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen toegestaan worden op de stedenbouwkundige voorschriften en
verkavelingsvoorschriften. De afwijkingen kunnen betrekking hebben op perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft de bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex en het aantal bouwlagen.
De afwijking binnen huidige aanvraag heeft betrekking op de bouwhoogte en bouwdiepte. De afwijking wordt als beperkt beschouwd, de motivering kan teruggevonden worden onder
‘omgevingstoets’.
De afwijking op de voorschriften is aanvaardbaar om volgende redenen:
Artikel 3.3.1: hoogte van de gevels palend aan de openbare weg:
Beoordeling: de afwijking in de multifunctionele zone (hoek + zijde Brusselsepoortstraat) bedraagt maximaal 1,49m, de afwijking in zone A voor wonen (zijde Ommegangstraat) bedraagt maximaal 1,28m. De afwijkingen zijn er t.g.v. de verhoogde plint en de noodzaak tot toevoegen van een ventilatiesysteem per bouwlaag.
De gevraagde afwijkingen zijn beperkt en het totaal gevraagde gabariet is ook inpasbaar in de omgeving: de gevraagde 4 bouwlagen t.h.v. het hoekvolume en kant Brusselsepoortstraat is in lijn met de bestaande gabarieten in de directe omgeving (overzijde van de straat), de
teruggetrokken 4e bouwlaag in de Ommegangstraat zorgt voor een correcte afbouw van het volume in deze smallere woonstraat en beperkt tevens de schaduwimpact aan de tuinzijde. De gevraagde afwijkingen op de kroonlijsthoogte zijn aanvaardbaar.
Artikel 3.4.1: diepte van de hoofdgebouwen:
Beoordeling: het buurpand Brusselsepoortstraat 86 heeft 2,5 bouwlagen plus hellend dak. Het gelijkvloers is integraal bebouwd, de 1e verdieping komt verder dan 12m, vanaf de 2e
verdieping reikt het gebouw slechts 8,2m diep. De scheidingsmuur met dit buurpand wordt bijgevolg slechts vanaf de 2e verdieping verdiept met 3,8m tot een totale bouwdiepte van 12m.
De laatste 1,8m betreft hier een afwijking op het BPA. Gezien deze meerdiepte van 1,8m zich slechts manifesteert vanaf de 2e verdieping, wordt geoordeeld dat de impact op het
buurperceel aanvaardbaar is. De gevraagde afwijking kan bijgevolg toegestaan worden.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen Algemeen bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement,
stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16/09/2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29/05/2008, 23/10/2008, 19/08/2010, 04/10/2012 en 17/07/2014, zevende wijziging van kracht op 20/12/2020.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:
Artikel 12 van het algemeen bouwreglement bepaalt dat het verharden van oppervlaktes tot een minimum beperkt moet worden. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.
Toetsing: niet conform: het type verharding in de buitenruimte (en bij uitloop de
onderdoorgang) wordt niet verduidelijkt maar betreft vermoedelijk betontegels. Gezien de beperkte mogelijkheden tot infiltratie op eigen terrein en het feit dat de onderdoorgang afloopt naar de straat toe, dient de verharding aangelegd te worden in een waterdoorlatende
verharding. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
Artikel 42 van het algemeen bouwreglement bepaalt dat studenten moet beschikken over één of meerdere afzonderlijke gemeenschappelijke bergruimte(s) voor minstens evenveel fietsen als er units zijn. Een gemeenschappelijke bergruimte voor fietsen moet vanaf de openbare weg goed toegankelijk zijn. Deze bergruimte moet bereikbaar zijn via een gemeenschappelijke circulatieruimte en is overdekt. De gemeenschappelijke bergruimte voor fietsen moet een minimum oppervlakte van 1 m² per unit bezitten. Als geopteerd wordt voor meerdere bergingen, moet de totale oppervlakte aan deze norm voldoen.
Toetsing: niet conform: binnen de aanvraag wordt een overdekte en goed toegankelijke fietsenstalling voorzien. Het project omvat 67 kamers wat cfr. bovengaand artikel minstens 67 overdekte staanplaatsen vereist en een oppervlakte van minstens 67m². De gevraagde
fietsenstalling voorziet 56 staanplaatsen en is slechts +/- 59m² groot. De inrichting van de fietsenstalling voldoet tevens niet aan de richtlijnen voor fietsenparkings van de stad Gent waardoor het ingetekende aantal van 56 in praktijk niet gehaald kan worden (zie punt 8,
‘omgevingstoets’).
De strijdigheid met artikel 42 kan verholpen worden met de nodige bijzondere voorwaarden, zoals vermeld in punt 8 ‘omgevingtoets – mobiliteit - parkeren’.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 01/10/2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).
Gewestelijke verordening toegankelijkheid
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 05/06/2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Cfr. artikel 5 is de verordening van toepassing op kamerwoningen, studentenhuizen en
studentengemeenschapshuizen, waarbij het gebouw toegangsdeuren tot kamers bevat op meer dan twee niveaus en, na handelingen, minstens twintig kamers bevat.
De verordening is dan van toepassing op de nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden gemeenschappelijke delen, met inbegrip van de publieke zijde van de
toegangsdeuren tot elke kamer.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening. Het ontwerp moet blijvend voldoen aan de normbepalingen vermeld in hoofdstuk III (artikel 11 – artikel 35) van de gewestelijke verordening toegankelijkheid. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan voldoende uitgeruste gemeentewegen.
4.5. Archeologienota
De maatregelen in de archeologienota bekrachtigd op 28/01/2021 met referentienummer ID 17283 moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die bekrachtigde archeologienota, de voorwaarden bij de bekrachtiging, en het Onroerenderfgoeddecreet van 12/07/2013.
Na de uitvoering ervan moet een bekrachtigde nota bekomen worden. De maatregelen in de bekrachtigde nota moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die nota, de voorwaarden bij de bekrachtiging, en het Onroerenderfgoeddecreet van 12/07/2013. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
4.6 Milieu-aspecten Geluid
De akoestische norm NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen' heeft tot doel om een akoestisch binnencomfort te garanderen. Deze akoestische norm moet nageleefd worden. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
Grondwater
Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens Vlarem indelingsplichtig en dient dit gemeld te worden. Er kan slechts gestart worden met de
bemalingswerken indien de melding geakteerd werd in het college van burgemeester en schepenen. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering. Dit wordt meegegeven als opmerking.
Voor het gebied werd een oriënterend bodemonderzoek (referentie OVAM 92782) opgemaakt.
Er moet tijdens de werken (afgravingen, bemalingen,…) dan ook rekening gehouden worden met de conclusies en eventuele voorwaarden die zijn opgenomen in het onderzoek voor zover ze van toepassing zijn op de werken in de aanvraag. Dit wordt meegegeven als opmerking.
Bodem
Indien grondverzet plaatsvindt, moet dit gebeuren overeenkomstig de regels m.b.t. het gebruik van de uitgegraven bodem (Hoofdstuk XIII van het nieuw VLAREBO). Als algemeen principe geldt dat voor iedere partij reeds uitgegraven bodem die groter is dan 250m³ en die niet ter plaatse wordt gebruikt, een technisch verslag moet opgemaakt worden. Deze verplichting geldt ook voor een partij samengesteld uit verschillende partijen uitgegraven bodem kleiner dan 250m³ waarvoor er geen verplichting tot technisch verslag was, en ook voor een partij groter dan 250m³ die in verschillende partijen kleiner dan 250m³ wordt afgevoerd en gebruikt (artikel 173,
§2).
Meer info over grondverzet kan verkregen worden bij de infolijn van de OVAM op 015/284.284 en 015/284.459. Dit wordt meegegeven als opmerking.
Afval
De verplichting om selectief te slopen, renoveren en/of te ontmantelen staat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en
afvalstoffen (Vlarema).
Het opstellen van een sloopopvolgingsplan is vereist voor vergunningsplichtige sloop- en afbraakwerken van:
Niet-residentiële gebouwen met bouwvolume groter dan 1.000m³.
Residentiële gebouwen met bouwvolume groter dan 5.000m³.
Infrastructuurwerken met een volume groter dan 250m³.
Door ASPER bvba werd een sloopopvolgingsplan opgemaakt met referentie D-20-8622.
Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden. Dit wordt meegegeven als opmerking.
Stofemissies
De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen.
De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II.
De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:
1. afscherming met doeken of zeilen,
2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd,
3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur,
4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines.
Minimaal één van deze vier maatregelen moet genomen worden.
Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn. Dit wordt meegegeven als opmerking.
Asbest
Er werden diverse asbestverdachte toepassingen teruggevonden tijdens het veldonderzoek voor het sloopopvolgingsplan. Alle asbestverdachte toepassingen werden onderzocht en beschreven in de asbestinventaris. Deze werd ook opgemaakt door ASPER bvba en is opgenomen als bijlage 3 van hete sloopopvolgingsplan.
Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM:
https://www.ovam.be/veilig-omgaan-met-asbestafval#Slopen. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
Ingedeelde inrichtingen en activiteiten
Voor alle inrichtingen en activiteiten voorkomend in de als bijlage I toegevoegde lijst van Vlarem II dient te allen tijde voldaan te zijn aan de meldings- of vergunningsplicht.
De ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA) onlosmakelijk verbonden aan de exploitatie van de studentenhuisvesting (zoals de lozing van het huishoudelijk afvalwater, de installaties voor de verwarming/koeling, …) maken geen voorwerp uit van voorliggende aanvraag en dienen
mogelijks nog geregulariseerd te worden in een nieuwe aanvraag. Voorafgaand aan de start van de bouw dient de melding/vergunning voor de IIOA verkregen te zijn.
Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
4.7 Bescheiden wonen
Conform de bepalingen van artikel 4.2.1 en 4.2.4/2 van het decreet grond- en pandenbeleid van 27/03/2009 is er geen last bescheiden wonen van toepassing voor zover het kamers en
studentenkamers betreft:
Die eigendom zijn van of onder het beheer vallen van een ambtshalve
geregistreerde instelling voor hoger onderwijs (conform artikel 7 van het decreet van 04/04/2003) of van een VZW die (conform artikel 208 van het decreet van 13/07/1994) is opgericht voor het beheer van de sociale voorzieningen ten behoeve van de studenten van de hogescholen.
Of waarvoor een samenwerkingsovereenkomst is afgesloten tussen de bouwheer en een ambtshalve geregistreerde instelling voor hoger onderwijs, waarbij:
o het bevoegde bestuursorgaan van de ambtshalve geregistreerde instelling voor hoger onderwijs formeel zijn instemming met de samenwerkingsovereenkomst heeft verleend,
o én de samenwerkingsovereenkomst is afgesloten voor een periode van ten minste 27 jaar, en niet eenzijdig kan opgezegd worden binnen deze periode én er in de samenwerkingsovereenkomst afspraken over de huurprijs van individuele kamers zijn opgenomen.
Aan het dossier werd een samenwerkingsovereenkomst toegevoegd cfr. de hierboven vermelde vereisten.
5. WATERPARAGRAAF Geplande toestand
Grondverhardingen: binnentuin: 33m² (betontegels)
Gebouwen of constructies: nieuwe platte dakoppervlakte: 584m² (aangesloten op hemelwaterput)
Hemelwaterput: 2 x 20.000 l
Infiltratievoorziening: Volume: 1.500 l, Oppervlakte: 5,2m²
Toetsing aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) en het algemeen bouwreglement van de stad Gent (ABR) inzake hemelwater.
Hemelwaterput
Er worden 2 hemelwaterputten van elk 20.000 l voorzien. Het aangetoond nuttig hergebruik wordt ingeschat op 36.660 l/maand. Er wordt 733m² aan verharde dakoppervlakte
gecompenseerd. Het hemelwater wordt hergebruikt voor het spoelen van de toiletten + schoonmaakkraantje per gebouwlaag.
De hemelwaterput moet voorzien zijn van een operationeel pompsysteem dat hergebruik mogelijk maakt. Dit is niet af te lezen op de plannen.
Bij voorkeur wordt eveneens een systeem voorzien dat bij een tekort aan hemelwater automatisch overschakelt op leidingwater. De omschakeling gebeurt in functie van een niveaumeting in de hemelwaterput. Bij een tekort wordt leidingwater gebruikt uit een
‘buffertank’. Op die manier kan er geen hemelwater in het leidingwatercircuit terechtkomen en wordt de hemelwaterput niet gevuld met leidingwater, waardoor het volledige volume van de put beschikbaar blijft voor de opvang van hemelwater.
De geplande hemelwaterputten van 20.000 l zijn correct gedimensioneerd volgens de GSV en ABR.
Groendak
Volgens het ABR moeten alle platte en licht hellende daken (hellingsgraad tot 15°) die niet gebruikt worden voor de opvang en hergebruik van hemelwater als groendak aangelegd worden. Op die manier worden toch inspanningen geleverd om water zoveel mogelijk vast te houden aan de bron met een verbetering van de waterhuishouding als gevolg.
Gebouwen met hoofdbestemming wonen met een totale dakoppervlakte groter dan 100m² zijn vrijgesteld van de verplichting tot plaatsing van een groendak, voor het gedeelte van de
dakoppervlakte waarvoor het nuttig hergebruik is aangetoond.
Gezien het grote ANG is de volledige dakoppervlakte (584m²) vrijgesteld voor de aanleg van een groendak, inclusief de met bijzondere voorwaarde opgelegde bijkomende oppervlakte i.f.v. de overdekte fietsenstalling op de binnenkoer (+/- 7m²).
De overloop van de hemelwaterput is aangesloten op de infiltratievoorziening.
Infiltratievoorziening (GSV)
Via de aanstiplijst vraagt de bouwheer om de infiltratievoorziening te mogen verkleinen, daar er een grotere hemelwaterput wordt voorzien. De bouwheer gebruikt voor de berekening van de resterende verharde oppervlakte waarop de infiltratievoorziening dient gedimensioneerd te worden de rekentool die verstrekt wordt door het CIW. Het verkleinen van de
infiltratievoorziening kan toegestaan worden.
De geplande infiltratievoorziening heeft een volume van 1.500 l en een oppervlakte van 5,2m² De infiltratievoorziening is correct gedimensioneerd volgens de GSV.
Volgens artikel 5 §2 van de GSV moeten volgende zaken vermeld worden op de plannen:
de exacte plaatsing, omvang en diepte van de infiltratievoorziening, het buffervolume van de infiltratievoorziening in liter, de totale horizontale dakoppervlakte en de verharde
grondoppervlakte die op de infiltratievoorziening aangesloten worden in vierkante meter en de locatie en het niveau van de overloop. Deze informatie is niet terug te vinden op de plannen. De plannen moeten aangepast worden.
De infiltratievoorziening is ondergronds en bestaat uit een infiltratieput.
Om infiltratie toe te laten dient de gemiddelde hoogste grondwaterstand idealiter dieper gelegen te zijn dan de infiltratievoorziening.
Omdat de infiltratievoorziening zich ondergronds bevindt, zijn de controlemogelijkheden beperkt. Het hemelwater dat naar een ondergrondse infiltratievoorziening wordt geleid, dient om deze reden voorgefilterd te worden om dichtslibbing te vermijden. Een bovengrondse infiltratie voorziening geniet daarom altijd de voorkeur boven een ondergrondse voorziening.
Er moet genoeg infiltratieoppervlakte gecreëerd worden, de bodem van de put mag niet meegeteld worden. Indien de infiltratieput in blok worden aangelegd, mag alleen de
oppervlakte van de zijkanten meegeteld worden. Beter is het om de putten in een ‘slang’ of ‘lijn’
aan te leggen.
Er kan voldaan worden aan de GSV en ABR indien bovenstaande maatregelen worden toegepast. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
Waterparagraaf
Het project is niet gelegen in overstromingsgebied. Het project ligt in het stroomgebied van Vertakking De Pauw (beheer: De Vlaamse Waterweg – Afdeling Bovenschelde).
De gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen en het algemeen bouwreglement van Stad Gent inzake hemelwater werd hierboven besproken. Er kan voldaan worden aan de GSV en ABR indien bovenstaande maatregelen worden toegepast. Dit wordt opgelegd als bijzondere
voorwaarde.
De aanleg van de kelder mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in
strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De kelder dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
Het project is mits toepassing van bovenstaande maatregelen verenigbaar met de doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en de bindende bepalingen van het bekkenbeheerplan.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.
Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.
7. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 03/02/2021 tot 04/03/2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.
8. OMGEVINGSTOETS
Advies Team Stadsbouwmeester
Voorliggende aanvraag OMV_2020167587 betreft het bouwen van grootschalige studentenhuisvestiging na het slopen van de bestaande bebouwing, gelegen te Brusselsepoortstraat 90 en Ommegangstraat 2-8, 9000 Gent.
Het project werd voorbesproken met Team Stadsbouwmeester en 2 maal voorgelegd aan de Kwaliteitskamer (28 mei 2020 en 3 december 2020). Nadien werd Team Stadsbouwmeester per email op de hoogte gehouden van verdere bijsturingen in het ontwerp.
Conclusie
Team Stadsbouwmeester waardeert de inspanningen van de ontwerper om dit project in de loop van het traject steeds verder te gaan verfijnen.
Het project werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer en werd nadien bijgestuurd conform aan het advies van de Kamer. Team Stadsbouwmeester heeft geen verdere ruimtelijke,
architecturale of esthetische opmerkingen meer op voorliggend voorstel, en adviseert daarom gunstig.
Het integrale advies van Team Stadsbouwmeester wordt bijgevoegd als bijlage.
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening Sloop
De panden zijn gelegen binnen een op het gewestplan ingekleurd woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Binnen deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden gegrond op de wenselijkheid van behoud.
Het pand op de hoek (nr. 90/94) werd bezocht door de dienst Stadsarcheologie en
Monumentenzorg. Op basis daarvan werd geëvalueerd dat het pand kan gesloopt worden, aangezien er te weinig erfgoedwaarde aanwezig is om te pleiten voor behoud.
De andere panden werden niet bezocht, maar op basis van het exterieur kan uitgegaan worden van een lage erfgoedwaarde.
Functie: grootschalige studentenhuisvesting
Het pand van de aanvraag is gelegen in de Gentse binnenstad, op de hoek van de Brusselsepoortstraat en de Ommegangstraat. De locatie is geschikt voor een functie als studentenhuisvesting: de site is goed ontsloten door het openbaar vervoer en gelegen nabij verschillende hoge onderwijsinstellingen.
De Ommegangstraat betreft echter een woonstraat, een eventuele overlast door studenten wordt vermeden door de hoofdtoegang én fietserstoegang te situeren aan de zijde
Brusselsepoortstraat welke hiervoor geschikt is als verbindingsweg tussen de binnenring/R40 en het stadscentrum (Sint-Annaplein). Tevens worden aan de zijde Ommegangstraat enkel kamers en geen leefruimtes voorzien. De leefruimtes oriënteren zich ook allen t.h.v. de
Brusselsepoortstraat.
Inplanting en gabariet
Het nieuwe pand wordt ingeplant op de rooilijn, de uitkraging vanaf de verdiepingen zijn in overeenstemming met de richtlijnen met betrekking tot veiligheid, leefbaarheid en mobiliteit op het openbaar domein: de geveluitsprongen bedragen maximaal 60cm vanaf een hoogte van 3m boven het peil van het trottoir of van de openbare weg. De uitsprong blijft tevens 60cm
verwijderd blijven van de boordsteen van het trottoir.
Het nieuwe volume heeft 4 bouwlagen met een plat dak. Kant Ommegangstraat bevindt de 4e bouwlaag zich teruggetrokken, zowel ten aanzien van de rooilijn als de achterbouwlijn. Het gabariet bevindt zich binnen de voorschriften van het BPA met uitzondering van een beperkte afwijking op de kroonlijsthoogte. Deze beperkte afwijking werd gemotiveerd in punt 4.1.
De gevraagde 4 bouwlagen t.h.v. het hoekvolume en kant Brusselsepoortstraat is in lijn met de bestaande gabarieten in de directe omgeving (overzijde van de straat). De teruggetrokken 4e bouwlaag in de Ommegangstraat zorgt voor een correcte afbouw van het volume in deze smallere woonstraat en beperkt tevens de schaduwimpact aan de tuinzijde.
De bouwdiepte van het volume valt tevens binnen de gebruikelijke normen m.n. 12m op de verdiepingen. De beperkte afwijking op de voorschriften van het BPA t.a.v. de rechterbuur werd gemotiveerd in punt 4.1.
Indeling en buiteninrichting
Het pand kent een logische indeling met een liftcirculatie in de oksel van het gebouw en een trappenhal aan het uiteinde van elke gang. De trappenhal kant Ommegangstraat is tevens vanaf de straat bereikbaar via de secundaire toegangsdeur. De overdekte fietsenstalling op het gelijkvloers is vlot toegankelijk via de hoofdtoegang (onderdoorgang) zijde Brusselsepoortstraat.
De studieruimte op de hoek van het gelijkvloers betreft de eye-catcher van het gebouw en zorgt voor een levendig straatbeeld. De leefkeuken op het gelijkvloers wordt gekoppeld aan de beperkte achterliggende buitenruimte. De keuken wordt voorzien van een ruime raampartij wat zorgt voor extra lichtinval en het contact met de buitenruimte versterkt. T.h.v. de buitenruimte bevindt zich tevens 1 slaapkamer dat door zijn vorm en bijhorende raamopening ook nog kan toegevoegd worden bij de leefkeuken, mocht dit later wenselijk blijken.
Per verdieping wordt tevens 2 leefkeukens voorzien. Alle kamers zijn naar vormgeving praktisch inrichtbaar.
De beperkte niet-overdekte buitenruimte achteraan het gebouw (+/- 50m²) is ongeveer 20m² onverhard en ingericht met plantvakken. De resterend 30m² wordt verhard als circulatieruimte en ingericht met een fietsenstalling voor bezoekers. De beperkte buitenruimte zal vooral zorgen voor de nodige lichtinval in het pand en verluchting op het perceel, de inrichting beoogt geen verblijfskarakter. Gezien de smalte en het ingesloten karakter van de buitenruimte is dit hier ook wenselijk om overlast te voorkomen.
Gevels en materialisatie
De straatgevels worden volgens een uniforme beukmaat uitgewerkt, afgesteld op de
achterliggende studentenkamers. De gekozen uitkragingen volgens ook dezelfde beukmaat, de ramen kennen allen een gelijke vorm met verdiepte dagkanten. Door deze opzet kennen de straatgevel een rustige aanblik wat bovendien versterkt wordt door het gekozen gevelmateriaal en schrijnwerk: grijs genuanceerd architectonisch beton in de plint, wit genuanceerd
metselwerk op de verdiepingen en een brons geanodiseerd aluminium schrijnwerk met dagkanten in wit architecturaal beton.
De achtergevels worden strakker afgewerkt met een vast raamindeling. Deze gekozen materialisatie zorgt echter tevens voor een rustige aanblik: een grijs genuanceerd
architectonisch beton in de plint, grijs genuanceerde crepi op de verdiepingen en eenzelfde brons geanodiseerd aluminium schrijnwerk als de straatgevels.
Mobiliteit Bereikbaarheid
Gezien het doelpubliek zijn andere verplaatsingswijzen aangeraden dan de wagen om zich naar de locatie te begeven. Het project is zeer goed bereikbaar te voet, met de fiets en het openbaar vervoer. De halte Keizerpoort (tram 2) bevindt zich op 150 m.
Parkeren
Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke aanleg, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen. De stad Gent beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen.
Daarom moet een evenwicht gezocht worden tussen enerzijds het vermijden van een onbeperkte uitbreiding van de parkeercapaciteit omdat bijkomende parkeerplaatsen immers
bijkomend autoverkeer aantrekt en anderzijds het voorzien van voldoende
autoparkeercapaciteit om de parkeeroverdruk op straat niet bijkomend te verhogen. Om het fietsgebruik aan te moedigen, wordt een minimum aantal fietsenstallingen gevraagd. Het voorzien van voldoende en comfortabele fietsenstallingen is immers één van de manieren om fietsgebruik te stimuleren.
De stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad. De Nota fiets- en autoparkeerrichtlijnen is géén op zichzelf staand, verordenend instrument maar houdt wél rekening met de decretaal vastgestelde beoordelingselementen die de goede ruimtelijke ordening mee vorm geven. In die zin is deze nota dan ook te beschouwen als ‘beleidsmatig gewenst met betrekking tot de mobiliteitsimpact’, in de zin van art. 4.3.1 §2 2° a) van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening.
Deze richtlijnen worden als beoordelingskader gehanteerd en geven mee hoeveel fiets- en autoparkeerplaatsen bij een ontwikkeling op hun plaats zijn. De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:
1. Type functie: er zijn specifieke richtlijnen voor de wonen, werken en commerciële functies. Voor zeer specifieke functies wordt de parkeerratio project per project besproken.
2. Ligging van het project: hoe dichter bij het stadscentrum, hoe beter de
alternatieven voor autoverplaatsingen zijn. Andere vervoerswijzen dan de auto dienen dan ook aangemoedigd te worden. Bovendien is de verkeersdruk van gemotoriseerd verkeer er hoog en bereikt deze de grenzen van de draagkracht en leefbaarheid van het centrumgebied. Het aantal toegestane parkeerplaatsen ligt dan ook lager dichter bij het stadscentrum dan in de rand. De Zuidelijke Rand Gent is van groot economisch belang. Dit belang zal in de komende jaren nog toenemen. Er zullen immers heel wat terreinen (verder) ontwikkeld worden. Het zal een uitdaging zijn om deze projecten vlot bereikbaar te maken en houden.
Een belangrijk element om de bereikbaarheid te blijven garanderen, is het beperken van de automobiliteit naar deze terreinen. Het instrument dat hiervoor gebruikt zal worden, zijn sturende autoparkeerrichtlijnen. Daarom worden voor deze zone aparte parkeerrichtlijnen bepaald.
3. Grootte van het project: hoe groter het project, hoe meer parkeerplaatsen toegestaan worden.
Voor dit project concrete project gaat het om:
1. Type functie: studentenhuisvesting 2. Ligging: groene zone
3. Grootte: 67 kamers en 1 coach die ter plaatse is
Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen minimum 68
fietsparkeerplaatsen voor de bewoners en de coach en 7 voor bezoekers. Autoparkeerplaatsen zijn niet nodig bij studentenhuisvesting. Dit aantal parkeerplaatsen sluit het beste aan bij de functie en ligging van het project. De voorgestelde plannen voldoen niet want:
Aantal fietsparkeerplaatsen:
Er worden op het gelijkvloers 2 fietsenstallingen voorzien: 1 inpandige met (cfr. de plannen) 56 plaatsen, en 1 open op de binnenkoer met (cfr. de plannen) 10 plaatsen. De stalling op de binnenkoer kan dienen voor bezoekers, maar de inpandige stalling heeft slechts 56 plaatsen
waar dit er 68 moeten zijn. In de beschrijvende nota staat dat de fietsenstalling plaats biedt aan 67 fietsen. Dit wordt echter niet teruggevonden op de plannen.
Uitvoering fietsenstalling:
In de inpandige stalling worden er per rij 14 fietsen ingetekend op 4,90m breedte, wat een hart- op-hartafstand van 35cm impliceert. Dit is te weinig: volgens de Richtlijnen voor
fietsenparkings is de minimale tussenafstand 40cm bij een hoog-laag opstelling. Over de
fietsenstalling op de binnenkoer zijn de hoh-afstanden niet zichtbaar, maar hier gelden dezelfde normen. Geen enkele van de snedes gaat doorheen de fietsenstalling. Het is echter duidelijk dat men hier geen dubbeldekse stallingen kan gebruiken, aangezien de ruimte tussen de rijen slechts 2,05m bedraagt.
Na contact met de architect blijkt dat het nodige aantal alsnog gehaald kan worden d.m.v. een zeer beperkte ingreep:
De fietsenberging wordt beperkt verbreed met 70cm, in het nadeel van de naastliggende kamer 0011 en leefkeuken LE.00.02. De noodzakelijke oppervlakte aan gemeenschappelijke leefkeuken wordt echter blijvend behaald. Kamer 0011 behoudt ook haar oppervlakte van 15m² waardoor deze blijvend als kamer met sanitaire voorziening kan aangewend worden en de mix in kamers niet wijzigt. De aanpassing brengt tevens geen gewijzigde gevelindeling met zich mee.
Door de verbreding kunnen 2 van de 4 rijen in de fietsenberging als dubbeldekse fietsstaanplaatsen ingericht worden. Bijkomende snedes tonen aan dat de fietsenstalling voldoende hoog is (3,16m vrije hoogte) om een dubbeldekse stalling te voorzien.
Dit levert een totaal van 68 overdekte staanplaatsen: 44 plaatsen dubbeldeks en 22 plaatsen in een hoog-laag opstelling (totaal 68 plaatsen).
Met dezelfde correcte hoh-afstand kunnen ook de nodige 7 niet-overdekte staanplaatsen voor bezoekers gerealiseerd worden op de binnenplaats. Deze fietsenstalling moeten eveneens overdekt worden om te voldoen aan de minimale oppervlaktenormen van het algemeen bouwreglement, artikel 42.
Ondergaande bijzondere voorwaarden worden opgelegd zodat het noodzakelijke aantal fietsstaanplaatsen behaald wordt. Aan de plannenset wordt de grafische uitwerking van deze voorwaarden toegevoegd.
Men dient 68 fietsenstallingsplaatsen te voorzien in de inpandige fietsenstalling.
De hart-op-hartafstand tussen de plaatsen moet minimaal 40cm bedragen bij een hoog-laag systeem.
Men mag dubbeldeks rekken gebruiken, mits de minimale tussenafstand tussen de rekken 2,65m bedraagt. Aangezien het een studentenvoorziening is mag men (in dit specifieke dossier) de 40% dubbellaagse stallingen overschrijden teneinde dit probleem op te lossen.
Op de binnenplaats voorziet men 7 overdekte fietsenstallingsplaatsen voor bezoekers met een correcte hoog-laag opstelling.
CONCLUSIE
Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bijgevoegde bijlage(n):
OMV_2020167587_SBM0409_Brusselsepoortstraat_90-94.pdf (deel van de beslissing)
Beslissing
Beslist het volgende:
Artikel 1:
Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de
omgevingsvergunning voor het bouwen van grootschalige studentenhuisvestiging na het slopen van de bestaande bebouwing aan UPGRADE ESTATE nv (O.N.:0840066124) gelegen te
Brusselsepoortstraat 90 en Ommegangstraat 2-8, 9000 Gent.
Artikel 2:
Legt volgende voorwaarden op:
Voorwaarden volgend uit externe adviezen:
De voorwaarden opgenomen in het advies van Fluvius System Operator (advies van 17 februari 2021, met kenmerk 352170) moeten strikt nageleefd worden.
De voorwaarden opgenomen in het advies van Proximus NV (advies van 12 februari 2021, met kenmerk JMS 492138) moeten strikt nageleefd worden.
De voorwaarden opgenomen in het advies van TELENET (advies van 19 februari 2021, zonder kenmerk) moeten strikt nageleefd worden.
De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 28 januari 2021met kenmerk 026170-006/PV/2021).
Fietsenberging
Ondergaande bijzondere voorwaarden worden opgelegd zodat het noodzakelijke aantal fietsstaanplaatsen en de noodzakelijke overdekte oppervlakte aan fietsenstallingen behaald wordt. Aan de plannenset wordt de grafische uitwerking van deze voorwaarden toegevoegd.
Men dient 68 fietsenstallingsplaatsen te voorzien in de inpandige fietsenstalling.
De hart-op-hartafstand tussen de plaatsen moet minimaal 40cm bedragen bij een hoog-laag systeem.
Men mag dubbeldeks rekken gebruiken, mits de minimale tussenafstand tussen de rekken 2,65m bedraagt. Aangezien het een studentenvoorziening is mag men (in dit specifieke dossier) de 40% dubbellaagse stallingen overschrijden teneinde dit probleem op te lossen.
Op de binnenplaats voorziet men 7 overdekte fietsenstallingsplaatsen voor bezoekers met een correcte hoog-laag opstelling.
Archeologienota: uitgesteld vooronderzoek
De maatregelen in de archeologienota bekrachtigd op 28/01/2021 met referentienummer ID 17283 moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die bekrachtigde archeologienota, de voorwaarden bij de bekrachtiging, en het Onroerenderfgoeddecreet van 12/07/2013. Na de uitvoering ervan moet een bekrachtigde nota bekomen worden. De maatregelen in de bekrachtigde nota moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het
programma in die nota, de voorwaarden bij de bekrachtiging, en het Onroerenderfgoeddecreet van 12/07/2013.
Toegankelijkheid:
Het project van de aanvraag dient te voldoen aan de normbepalingen vermeld in hoofdstuk III (artikel 11 – artikel 35) van de gewestelijke verordening toegankelijkheid.
Verharding buitenruimte en onderdoorgang:
De verhardingen dienen uitgevoerd te worden in waterdoorlatende materialen. Het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering dient blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening. Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan
noodafvoer-/overstortkolken), hellingen. De verharding mag geen wateroverlast veroorzaken bij derden.
Hemelwaterput:
De hemelwaterput moet voorzien zijn van een operationeel pompsysteem dat hergebruik mogelijk maakt.
Infiltratievoorziening:
Volgens artikel 5 §2 van de GSV moeten volgende zaken vermeld worden op de plannen:
de exacte plaatsing, omvang en diepte van de infiltratievoorziening, het buffervolume van de infiltratievoorziening in liter, de totale horizontale dakoppervlakte en de verharde
grondoppervlakte die op de infiltratievoorziening aangesloten worden in vierkante meter en de locatie en het niveau van de overloop. Deze informatie is niet terug te vinden op de plannen. De plannen moeten aangepast worden.
Om infiltratie toe te laten dient de gemiddelde hoogste grondwaterstand idealiter dieper gelegen te zijn dan de infiltratievoorziening.
Het hemelwater dat naar een ondergrondse infiltratievoorziening wordt geleid, dient
voorgefilterd te worden om dichtslibbing te vermijden. Een bovengrondse infiltratie voorziening geniet daarom altijd de voorkeur boven een ondergrondse voorziening.
Er moet genoeg infiltratieoppervlakte gecreëerd worden, de bodem van de put mag niet meegeteld worden. Indien de infiltratieput in blok worden aangelegd, mag alleen de
oppervlakte van de zijkanten meegeteld worden. Beter is het om de putten in een ‘slang’ of ‘lijn’
aan te leggen.
Aanleg kelder:
De aanleg van de kelder mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De kelder dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.
Geluid:
De akoestische norm NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen' moet nageleefd worden.
Asbest:
Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM:
https://www.ovam.be/veilig-omgaan-met-asbestafval#Slopen.
Ingedeelde inrichtingen en activiteiten:
De ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA) onlosmakelijk verbonden aan de exploitatie van de studentenhuisvesting (zoals de lozing van het huishoudelijk afvalwater, de installaties voor de verwarming/koeling, …) maken geen voorwerp uit van voorliggende aanvraag en dienen
mogelijks nog geregulariseerd te worden in een nieuwe aanvraag. Voorafgaand aan de start van de bouw dient de melding/vergunning voor de IIOA verkregen te zijn.
Openbaar domein:
Funderingsresten die vóór de rooilijn liggen, moeten worden uitgebroken.
Bestaande rioolvertakkingen, die niet worden hergebruikt, moeten op het terrein, ter hoogte van de rooilijn, zorgvuldig worden dichtgemaakt.
Indien tijdens de werkzaamheden onvoorziene hindernissen opduiken (rioleringen, waterlopen, kelders e.d.)dan moet dit meteen worden meegedeeld aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post: Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Eventuele keermuurtjes aan de keldergaten die worden gesupprimeerd, moeten worden uitgebroken. De putten die daardoor ontstaan zijn te vullen met goede zandgrond die voldoende wordt verdicht.
Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen. De peilen van de bestaande verhardingen worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken. Er worden ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken.
De nieuwe straatgevel dient inclusief de afwerking binnen de eigendomsgrens opgetrokken te worden zodanig dat het nieuwe voorgevelvlak de eigendomsgrens volgt. Deze
straatgevelfundering moet een diepte hebben van ten minste 1,50m onder het trottoirpeil,
zodat er zonder gevaar voor de stabiliteit van het gebouw uitgravingen op de openbare weg kunnen worden verricht tot op deze diepte.
Constructieve geveluitsprongen mogen maximaal 60cm bedragen vanaf een hoogte van 3m boven het peil van het trottoir of van de openbare weg. De uitsprong moet eveneens 60cm verwijderd blijven van de boordsteen van het trottoir. De aanvrager draagt alle gevolgen bij aanrijding en schade, er zullen geen obstakels, palen e.d. in het openbaar domein aangebracht worden om dergelijke voorvallen te voorkomen.
Na het beëindigen van de werken zal een oprit (langsheen Ommegangstraat) verwijderd worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement.
Opritten op openbaar domein, die niet aangelegd zijn door de stad kunnen worden opgebroken.
De oprit dient, na de werken, verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld).
Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail:
tdwegen@stad.gent. Of met de post: Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, afsluiting, verschil in materialen etc.).
Riolering:
De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.
De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.
Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/(her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.
Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de
huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.
De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder
Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.
De bijzondere aandacht wordt gevestigd op:
De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat
neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor rioleringssystemen: www.vmm.be/wetgeving/code-van- goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).
De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.
Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.
De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen. Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden:
www.farys.be/richtlijnengeurhinder.
De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet
mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40cm tot 60cm. Hierbij loopt het DWA- gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.
Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.
De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement.
Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer
Er moet blijvend voorzien worden in een voldoende grote septische put(-ten).
De regenwaterpijpen op de straatgevel moeten in de gevel worden ingewerkt. De
regenwaterpijp dient binnenshuis op het interne rioleringssysteem aangesloten te worden.
Artikel 3:
Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:
Hemelwaterput:
Bij voorkeur wordt eveneens een systeem voorzien dat bij een tekort aan hemelwater automatisch overschakelt op leidingwater. De omschakeling gebeurt in functie van een
niveaumeting in de hemelwaterput. Bij een tekort wordt leidingwater gebruikt uit een
‘buffertank’. Op die manier kan er geen hemelwater in het leidingwatercircuit terechtkomen en wordt de hemelwaterput niet gevuld met leidingwater, waardoor het volledige volume van de put beschikbaar blijft voor de opvang van hemelwater.
Grondwater:
Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens Vlarem indelingsplichtig en dient dit gemeld te worden. Er kan slechts gestart worden met de bemalingswerken indien de melding geakteerd werd in het college van burgemeester en schepenen. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.
Voor het gebied werd een oriënterend bodemonderzoek (referentie OVAM 92782) opgemaakt.
Er moet tijdens de werken (afgravingen, bemalingen,…) dan ook rekening gehouden worden met de conclusies en eventuele voorwaarden die zijn opgenomen in het onderzoek voor zover ze van toepassing zijn op de werken in de aanvraag.
Bodem:
Indien grondverzet plaatsvindt, moet dit gebeuren overeenkomstig de regels m.b.t. het gebruik van de uitgegraven bodem (Hoofdstuk XIII van het nieuw VLAREBO). Als algemeen principe geldt dat voor iedere partij reeds uitgegraven bodem die groter is dan 250m³ en die niet ter plaatse wordt gebruikt, een technisch verslag moet opgemaakt worden. Deze verplichting geldt ook voor een partij samengesteld uit verschillende partijen uitgegraven bodem kleiner dan 250m³ waarvoor er geen verplichting tot technisch verslag was, en ook voor een partij groter dan 250m³ die in verschillende partijen kleiner dan 250m³ wordt afgevoerd en gebruikt (artikel 173,
§2). Meer info over grondverzet kan verkregen worden bij de infolijn van de OVAM op 015/284.284 en 015/284.459.
Afval:
Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden.
Stofemissies:
De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen.
De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II.
De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:
1. afscherming met doeken of zeilen,
2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd, 3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur,
4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines.
Minimaal één van deze vier maatregelen moet genomen worden.
Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.
Openbaar domein:
De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.
De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke
plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post: Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).
Voor het wegnemen en terugplaatsen van de distributiekabel die zich op de gevel bevindt, moet contact worden opgenomen met Telenet, tel. 015 66 66 66.
Voor het wegnemen van de hydrantaanduiding moet contact worden opgenomen met Farys, e- mail: netexploitatie.gent@farys.be.
Voor het eventueel wegnemen van de anti-parkeerpa(a)l(en) voor het bouwterrein, moet contact worden opgenomen met Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post: Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Deze dienst zal de anti-parkeerpa(a)l(en) terugplaatsen na de voltooiing van de werken. Het wegnemen en terugplaatsen valt onder de voorwaarden van het retributiereglement, dit kan u raadplegen via de website www.stad.gent (typ Departement Stedelijke Ontwikkeling
Retributiereglement voor diensten van technische aard in het zoekveld).
Voor het eventueel wegnemen van het verkeersbord dat voor het bouwterrein staat, moet contact worden opgenomen met Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post: Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Deze dienst zal het verkeersbord terugplaatsen na de voltooiing van de werken. Het wegnemen en terugplaatsen valt onder de voorwaarden van het retributiereglement, dit kan u raadplegen via de website www.stad.gent (typ Departement Stedelijke Ontwikkeling Retributiereglement voor diensten van technische aard in het zoekveld).
Voor het eventueel wegnemen van de parkeermeter die voor het bouwterrein staat, moet contact opgenomen worden met het IVA Mobiliteitsbedrijf Stad Gent, Sint-Michielsplein 9, 9000 Gent, tel. 09/266.77.61, of via e-mail: mobiliteit@stad.gent
