Het college van burgemeester en schepenen
Besluit
2021_CBS_00942 OMV_2021079498 K - aanvraag omgevingsvergunning voor de nieuwbouw van 2 schakelwoningen na sloop van een bestaande rijwoning - zonder openbaar onderzoek - Wolterslaan 46, 9000 Gent - Weigering
Beslissing: Goedgekeurd in besloten vergadering van 15 juli 2021 Zijn aanwezig bij de beslissing van dit punt:
de heer Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
de heer Filip Watteeuw, schepen; mevrouw Sofie Bracke, schepen; mevrouw Elke Decruynaere, schepen; mevrouw Astrid De Bruycker, schepen; mevrouw Tine Heyse, schepen; mevrouw Isabelle Heyndrickx; mevrouw Annelies Storms, schepen; de heer Bram Van Braeckevelt, schepen; de heer Rudy Coddens, schepen
mevrouw Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; de heer Luc Kupers, adjunct- algemeendirecteur; de heer Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur Bevoegd: Filip Watteeuw
Juridisch kader
De volgende bepalingen zijn van toepassing inzake de bevoegdheid:
Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
De beslissing wordt genomen op grond van:
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Motivering
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
De heer Jan Versyp heeft een aanvraag (OMV_2021079498) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 5 mei 2021.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: de nieuwbouw van 2 schakelwoningen na sloop van een bestaande rijwoning
• Adres: Wolterslaan 46, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 11 sectie L nr. 7K4
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 20 mei 2021.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 8 juli 2021.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Het perceel in kwestie ligt in de Wolterslaan in de wijk Dampoort. De omgeving bestaat voornamelijk uit rijwoningen. Het perceel in kwestie bevat een eengezinswoning bestaande uit twee bouwlagen en een plat dak.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag omvat het slopen van een bestaande te beschermen eengezinswoning (175,7m²) en deze te vervangen door een volume met 2 geschakelde woningen bestaande uit 3 bouwlagen en een teruggetrokken bouwlaag onder een plat dak. Eén woning bevat de gelijkvloerse
verdieping en de eerste verdieping. De tweede woning bevat de 2de en 3de teruggetrokken bouwlaag. De nieuwe bouwdiepte bedraagt ca. 11,3m. De kroonlijsthoogte komt te liggen op 9,2m rechts en 9,87m links. De teruggetrokken laag heeft een kroonlijst op 11,95m hoogte. De gevels worden afgewerkt in lichtgrijs gelijmd parament. De eerste woning heeft een
buitenruimte gelijkvloers van 37m² en een terras van 1,11m en perceelsbreed met een oppervlakte van 9,5m². De bovenste entiteit heeft een gelijkaardig terras van 9,5m² en bijkomend een dakterras op de 3de bouwlaag van 20,2m².
2. HISTORIEK
Er zijn geen relevante voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed.
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven:
Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 4 juni 2021 onder ref. 065677-002/PJ/2021:
Besluit: GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen Bijzondere aandachtspunten :
- De toegangsdeur tot woonentiteit 2 (niveau 2) moet een branddeur zijn (niet zelfsluitend) - De evacuatieweg (trap) naar het gelijkvloers mag niet als berging worden gebruikt Het beëindigen van de werken moet gemeld worden aan de brandweer via de website www.brandweerzonecentrum.be/preventie teneinde een controlebezoek te kunnen laten plaatsvinden.
Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 31 mei 2021 onder ref. 47543331:
Zie bijlage.
Gunstig advies van TELENET afgeleverd op 15 juni 2021 onder ref. -:
De nodige infrastructuur is al aanwezig en er dient geen uitbreiding van het Telenet netwerk te gebeuren. Er wordt van ons geen verdere voorwaarde opgelegd. Deze vaststelling omvat niet de
aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend. Bij afbraak van gebouwen waarop Telenet kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen.
Gedeeltelijk gunstig advies van Proximus NV afgeleverd op 9 juni 2021 onder ref. -:
Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project.
Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.
Ongunstig advies van FARYS afgeleverd op 25 juni 2021 onder ref. AD-21-561:
Drinkwater
M.b.t. de sloping van de bestaande woning moet door of i.o.v. FARYS|TMVW vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.
Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.
Wij hebben geen bezwaren en/of opmerkingen voor de nieuwbouw van twee schakelwoningen.
Ons advies is gunstig.
Riolering Algemeen
Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt het geplande bouwwerk in het centraal gebied.
In de zone van de geplande bouwwerken ligt een gemengd rioleringsstelsel waarop kan worden aangesloten.
In de toekomst is een rioleringsproject voorzien waarbij een gescheiden rioleringsstelsel zal worden aangelegd. Het project bevindt zich op dit moment nog in de studiefase.
Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen
Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder
waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.
De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de stad Gent.
De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. FARYS|TMVW adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 2.000 liter tot 5 IE plus 300 liter per bijkomend IE (IE
= Inwoners Equivalent), waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.
Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:
* het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;
* overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;
* kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;
* inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;
* de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.
Specifieke bemerkingen op het dossier
Afval- en regenwater dienen gescheiden tot aan de rooilijn gebracht te worden. Na de rooilijn worden afval- en regenwater samengevoegd tot één aansluiting op de bestaande riolering.
Nieuwbouw na het slopen van een bestaande woning: De bestaande aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel van de Wolterslaan dient bij voorkeur hergebruikt te worden. Indien een nieuwe aansluiting toch noodzakelijk zou zijn, dient deze tijdig te worden aangevraagd bij
FARYS|TMVW (bij uitvoering door FARYS|TMVW)
https://www.farys.be/nl/nieuwe-rioolaansluiting . De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.
Nieuwbouw: Indien geen aanvraag ingediend wordt bij FARYS|TMVW dient een technisch dossier opgemaakt te worden zoals opgelegd door de stad Gent.
Bemerkingen op het rioleringsplan “BA_WOLTERSLAAN_P_N_01”:
Volgens het ontworpen rioleringsplan zijn de regenwaterafvoeren komende van het groendak en van de terrassen aangesloten op het ontworpen DWA-stelsel. Er wordt bijgevolg op het
ontworpen plan enkel een DWA-leiding voorzien om aan te sluiten op het openbaar
rioleringsstelsel. Aangezien de oppervlakte van de niet overdekte terrassen (11,8m2) groter is dan de oppervlakte van de overdekte terrassen (8,3m2) adviseert FARYS|TMVW deze
regenwaterafvoeren aan te sluiten op de RWA. Er dient bijgevolg een RWA-leiding ontworpen te worden tot aan de rooilijn.
De RWA (regenwaterafvoer) en DWA (droog weer afvoer) dienen gescheiden tot aan de rooilijn gebracht te worden. Pas na de rooilijn worden RWA en DWA samengevoegd tot één aansluiting op de bestaande riolering zijnde het huidig gemengd stelsel.
Besluit
Het ontwerp wordt ongunstig geadviseerd.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische
voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving..
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een
gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen Algemeen bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement,
stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008,
23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.
Het ontwerp is (mogelijk) niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:
- Artikel 1: Definities schakelwoning
Dit artikel verduidelijkt onder meer het begrip Schakelwoning als volgt: een zelfstandige woning die onderdeel is van een gebouw dat bestaat uit twee of meer met elkaar verweven zelfstandige woningen, waarbij elke zelfstandige woning minstens gedeeltelijk op de begane grond is gebouwd, en waarbij de hoofdtoegang van elke zelfstandige woning rechtstreeks uitkomt op de openbare weg of op een oprit naar de openbare weg.
Toetsing: Het ontwerp voorziet 2 schakelwoningen gestapeld op elkaar met één woning gelijkvloers en op de eerste verdieping en een tweede woning georganiseerd op de tweede en derde verdieping. De tweede woning heeft op de begane grond enkel de traphal voorzien. Dit is onvoldoende om te spreken van schakelwoningen. Het aandeel van bebouwing op de begane grond moet vergroten, dit kan door eventueel een
volwaardige (fietsen-)berging te voorzien voor de bovenste entiteit. Het huidige voorstel voldoet bijgevolg niet aan de definitie van een schakelwoning.
- Artikel 20 e: Voorwaarden voor nieuwbouw na sloop van een te beschermen
eengezinswoning.
Dit artikel stelt de minimale voorwaarden voor nieuwbouw na het slopen van een te beschermen eengezinswoning.
Bij de sloop van één of meerdere te beschermen eengezinswoningen en het op deze plek realiseren van een woonproject met één of meerdere appartementen, moet er per gesloopte te beschermen eengezinswoning een evenwaardige woning in de plaats komen waarvan de netto vloeroppervlakte van de woning minstens 120m² bedraagt.
Indien de netto vloeroppervlakte van de te beschermen eengezinswoning kleiner was dan 120m², dan moet de nieuwe woning minimum dezelfde oppervlakte hebben als de gesloopte woning.
Toetsing: De bestaande eengezinswoning heeft een netto vloeroppervlakte van ca.
175m² en is bijgevolg kleiner dan 220m². Na sloop van deze te beschermen
eengezinswoning dient er minstens één entiteit van 120 m² te worden voorzien. Het ontwerp voorziet twee schakelwoningen van ca. 140m² oppervlakte. Dit voldoet aan de
bepalingen van artikel 20e waardoor de gevraagde opdeling principieel aanvaardbaar is behoudens het resultaat van de woningtypetoets (zie verder bij omgevingstoets).
- Artikel 22a: Voorwaarden waaraan een schakelwoning moet voldoen.
Dit artikel stelt ondermeer dat een schakelwoning 3 tot 4 slaapkamers moet bevatten, de woonkamer qua grootte is afgestemd op het aantal slaapkamers en gelijkvloers een kwalitatieve buitenruimte nodig heeft van richtinggevend 50m². Op de verdiepingen kan deze buitenruimte 20m² bedragen.
Toetsing: De oppervlakte van het perceel bedraagt 139m² en er worden binnen dit ontwerp 2 schakelwoningen van telkens 141m² en 142m² met respectievelijk 46,5m² en 29,6m² aan totale buitenruimte. De gelijkvloerse entiteit omvat 3 slaapkamers met mogelijks een 4de gelijkvloers aan straatzijde. Deze laatste ruimte kan ook dienstdoen als bureauruimte of praktijk. De tweede entiteit heeft 3 slaapkamers. De verhouding met aantal slaapkamers ten opzichte van de bewoonbare oppervlakte is in balans en voldoet aan de streefdoelen die zijn opgesteld en beschreven bij de toelichtingen van artikels 22 van het algemeen bouwreglement. Het voorgestelde ontwerp is met betrekking tot artikel 22a principieel aanvaardbaar.
Het ontwerp voorziet gelijkvloers aan 36m² buitenruimte en op de eerste en tweede verdieping een terras van 9,5m². De dakverdieping heeft een terras van 20m². Gezien de beperkte vorm van het perceel is de voorziene 36m² het maximaal behaalbare. In combinatie met het terras op de eerste verdieping wordt gestreefd naar 50m² in totaal zoals aangegeven bij de toelichting van dit artikel. Voor de bovenliggende entiteit is de 20m² strikt genomen voldoende en is het ontwerp principieel in overeenstemming met artikel 22a.
Echter, gezien het bouwvolume aan de rechterzijde in het huidige ontwerp niet aanvaardbaar is in combinatie dat een gedeelte van de terrassen niet voldoet aan artikels 678-680 van het burgerlijk wetboek, komt het voorstel niet in aanmerking voor een gunstig advies. Er komt ongeveer 1/3 van de terrassen te dicht bij de achterste perceelsgrens aan de rechterkant. Eveneens heeft het dakterras een te korte afstand aan de rechterzijde ten opzichte van de achterste perceelsgrens. De afstand van 1,57m is onvoldoende. (zie ook verder bij omgevingstoets)
- Artikel 29bis: Private Buitenruimte
Dit artikel stelt onder andere de minimale nodige oppervlakte vast en stelt hierbij de voorwaarde dat deze moet aansluiten tot de woonkamers.
Toetsing: Het grote terras van 20m² van de tweede entiteit sluit aan bij het
nachtgedeelte en niet bij de leefruimtes. De leefruimtes hebben toegang tot een terras van ca 9,5m², echter vervalt hier een deel van doordat deze te dicht bij de perceelsgrens liggen. De terrassen moeten worden herzien zodat deze kwalitatief in gebruik zijn en rekening houden met het maximaal toelaatbare bouwenveloppe en de afstanden tot de perceelsgrenzen om te voldoen aan het burgerlijk wetboek artikels 678-680. In huidige vorm zijn de private buitenruimtes niet aanvaardbaar.
- Artikel 9: Gescheiden afvoerstelsels voor afval– en hemelwater
Dit artikel stelt dat bij iedere verbouwing of nieuwe een gescheiden rioleringsstelsel moet aangelegd worden tot aan de rooilijn.
Toetsing: Het ontwerp voorziet geen gescheiden stelsel en is bijgevolg niet in overeenstemming.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat geen schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied wordt veroorzaakt.
Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door het plat dak aan te leggen als groendak. Een groendak heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel. Zodoende wordt in alle redelijkheid geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding beperkt is.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.
Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.
7. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
De nieuwbouw heeft impact op de scheidingsmuren waarvoor de aanpalende eigenaars moesten worden aangeschreven. Echter door onvoldoende duidelijke terreinprofiel, het ontbreken van het profiel van het rechts aanpalende volume, zijn de buren niet aangeschreven.
Dergelijke onregelmatigheid kan leiden tot een vernietiging van de beslissing. Aangezien deze aanvraag de vereenvoudigde procedure volgde, is er geen mogelijkheid om binnen deze termijn een administratieve lus of wijzigingslus toe te passen. Een termijnverlenging is in deze
procedure namelijk niet mogelijk.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening Programma
De aanvraag betreft het bouwen of verbouwen van woning(en) of appartement(en) op een perceel dat kleiner is dan 1.500m², is niet gelegen in een binnengebied en er is in een verordenend plan geen woningtype opgelegd. In dat geval wordt de woningtypetoets als
beoordelingskader gehanteerd. Deze woningtypetoets gaat aan de hand van zes te onderzoeken parameters na welk woningtype het meest geschikt is voor een specifiek perceel. Deze
parameters worden hieronder besproken.
Op basis van onze informatie zijn de resultaten voor het betreffende pand als volgt:
- Vraag 1: Gebiedsgerichte differentiatie: score 2, de wolterslaan is niet opgenomen op
een lijst A, B1 of B2 en is niet de stadsring.
- Vraag 2: Buurt: score 1: tussen de helft en minder dan driekwart van de panden is
eengezinswoning
- Vraag 3: Buren: score 0: de aanpalende panden zijn geen eengezinswoningen
- Vraag 4: Parkeren: score 1: parkeren kan op gelijkvloers
- Vraag 5: Bouwlagen: score 1: het mogelijk aantal bouwlagen is 3
- Vraag 6: Perceelsconfiguratie in combinatie met bouwvolume: score 2: de combinatie
vorm van het terrein / volume / tuin is geschikt voor één of meerdere eengezinswoningen Totaalscore = 7
=> eengezinswoning(en) heeft/hebben de voorkeur. Afwijken zou kunnen volgens getrapt systeem: (a) twee schakelwoningen, (b) meerdere schakelwoningen, (c) gewone
meergezinswoning.
Het perceel heeft een relatief grote breedte, maar niet voldoende om verticaal te splitsen in twee eengezinswoningen. Hierdoor wordt het voorzien van meerdere eengezinswoning complex. Het voorstel van 2 schakelwoningen van ca. 140m² hebben voldoende
vloeroppervlakte waardoor voldaan wordt aan artikel 20e en werd er rekening gehouden met de woningtypetoets. De opdeling na sloop naar twee schakelwoningen is principieel
aanvaardbaar.
Volume
Het nieuw voorziene volume wordt opgebouwd met 3 bouwlagen en een teruggetrokken 4de toplaag onder een plat dak. 3 bouwlagen is kenmerkend voor de omgeving met een variatie tussen platte of zadeldaken. Het nieuwe volume sluit ongeveer aan met het linker aanpalende woonzorgcentrum. Het ontwerp met 3 bouwlagen en een teruggetrokken 4de bouwlaag is aanvaardbaar gezien het inpasbaar is in de kenmerkende omgeving van 3 bouwlagen en
dakvolume. Wel wordt opgemerkt dat het schaalverschil met het rechter aanpalend volume met 5m verschil betrekkelijk groot is. Gezien de positionering wordt de wachtgevel sterk zichtbaar langs de straatzijde. Deze aansluiting met het rechter aanpalende volume vereist de nodige aandacht naar volume werking ten opzichte van elkaar en vereist minstens een kwalitatieve afwerking van de wachtgevel.
De bouwdiepte sluit aan met het linker aanpalende woonzorgcentrum. Met het rechts
aanpalende volume steekt de bouwdiepte 3,3m voorbij op de verdiepingen. Binnen het ontwerp is dit volume voorzien voor terrassen over de gehele breedte. Deze nieuwe bouwdiepte heeft echter een negatieve impact op het rechtsaanpalende volume. Er ontstaat een kokereffect wat een negatief effect heeft op de lichtinval en ruimtegevoel voor de rechter aanpaler. Bijkomend komen door deze uitbreiding de terrassen te dicht bij de achterste perceelsgrens. Het bovenste dakterras aan de hoek achteraan komt zo tot op 1,57m van de achterste perceelsgrens. Het
bouwvolume langs het linker aanpalende volume is aanvaardbaar, qua bouwdiepte rechts zou er naar rechts toe afgebouwd moeten worden tot maximaal 2m voorbij de minst diepe buur.
Daardoor wordt het kokereffect beperkt en kunnen de voorziene terrassen voldoende afstand bewaren ten opzichte van de achterste perceelsgrens in overeenstemming met artikels 678-680 van het burgerlijk wetboek.
De bouwdiepte van de verdiepingen +1 en +2 is niet aanvaardbaar ter hoogte van het rechter aanpalend volume en het achterliggende perceel.
Visueel vormelijke aspecten
De gevels worden afgewerkt met parament gevelsteen in lichtgrijze kleurstelling. Het
schrijnwerk in zwarte kleurstelling. De 4de teruggetrokken bouwlaag wordt afgewerkt met zwart aluminium plaatmateriaal. De 4de bouwlaag is redelijk onttrokken van het straatbeeld en brengt daardoor weinig impact. De straat wordt sterk gekenmerkt door een baksteenarchitectuur, meestal in rode of roodbruine kleurstelling. De voorzien lichtgrijze kleurstelling is een
hedendaagse kleur die subtiel in het straatbeeld inpasbaar is. De gevelafwerking is kwalitatief en esthetisch en is bijgevolg aanvaardbaar.
Het ontwerp heeft kwaliteiten maar heeft een afwijkende bouwdiepte langs de rechterzijde.
Deze beperken door bijzondere voorwaarden leidt tot een te grote impact van het ontwerp om op te lossen in bijzondere voorwaarden waardoor het ontwerp resulteert in een ongunstig advies. 2 schakelwoningen in 3 bouwlagen met teruggetroken 4de is principieel aanvaardbaar, echter moet er afbouwend aangesloten worden qua bouwdiepte met de rechteraanpalende.
Ook moet er voldoende afstand bewaard worden ten opzichte van de achterste perceelsgrens.
CONCLUSIE
Ongunstig, het ontwerp is niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van het algemeen bouwreglement artikels 1, 9, 22a en 29bis en is niet in overeenstemming met de plaatselijke aanleg door de bouwdiepte ter hoogte van de rechter aanpalende buur en de nabijheid van de private buitenruimte ten opzichte van de achterste perceelsgrens.
Bovendien werden de aanpalende eigenaars niet in kennis gesteld, waardoor dit aanleiding kan vormen voor een vernietiging van deze beslissing.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Beslissing
Beslist het volgende:
Artikel 1:
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor de nieuwbouw van 2 schakelwoningen na sloop van een bestaande rijwoning aan de heer Jan Versyp gelegen te Wolterslaan 46, 9000 Gent.
Belangrijke bepalingen
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het
beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
#EBBESLCVB01_100_200# #EBBESLCVB02_100_200#
(adjunct-) algemeen directeur voorzitter
2021_CBS_00942 - OMV_2021079498 K - aanvraag omgevingsvergunning voor de nieuwbouw van 2 schakelwoningen na sloop van een bestaande rijwoning - zonder openbaar onderzoek - Wolterslaan 46, 9000 Gent - Weigering
#QRCVB_100_200#
