Zorgen voor morgen
Wenkend perspectief voor huisvesting van ouderen
OUDERENHUISVESTING:
• een handreiking voor ouderen
• aanbevelingen aan de gemeente
Ede, februari 2021
Werkgroep van PCOB Ede:
Wim van den Brandt Herman Gerritsen
Aanbieding en aanbevelingen
Aan het bestuur van de PCOB-Ede,
U heeft ons gevraagd de mogelijkheden voor ouderenhuisvesting in Ede te onderzoeken en daarover te rapporteren. Het beoogde rapport treft u hier aan.
Het rapport geeft een overzicht van de verschillende mogelijkheden voor ouderenhuisvesting, waarmee ouderen de voor hen relevante opties kunnen selecteren. Belangrijkste aanbeveling onzerzijds daarbij is om niet te lang te wachten en nu al te gaan nadenken om te “zorgen voor morgen”.
In de loop van het samenstellen van deze rapportage zijn wij gestuit op een aantal knelpunten die de gemeente Ede kan verhelpen. Wij hebben deze geformuleerd als aanbevelingen aan de gemeente. Wij suggereren u deze aanbevelingen bij college en raad van de gemeente Ede onder de aandacht te brengen.
Ook de PCOB (wellicht in COSBO verband) kan een bijdrage leveren aan de realisatie van de lijnen die we schetsen in dit rapport:
* Draag bij aan het werven van onafhankelijke en deskundige vrijwilligers,
die ouderen informatie en advies kunnen geven over aspecten van de ouderenhuisvesting.
* Vraag KBO-PCOB de gewenste wijzigingen van de wetgeving op het gebied van (pré) mantelzorg in te brengen in het overleg met de Rijksoverheid.
Ede/Lunteren, februari 2021
Voor individuele ouderenhuisvesting
1. Tref een algemene parapluregeling om in bestemmingsplannen afwijkingen mogelijk te maken voor:
a. Pre-mantelzorg huisvesting waarbij een leeftijdsgrens van minimaal 67 jaar en een sociale relatie zijn vereist om daarvoor in aanmerking te kunnen komen.
b. het bouwen van nieuwe aan- en uitbouwen en bijgebouwen voor mantelzorghuisvesting.
2. Beperk de kosten verbonden aan het wijzigen van bestemmingsplannen voor
mantelzorghuisvesting als dat niet via de onder a en b genoemde manieren geregeld kan worden.
3. Neem in het woningbouwprogramma het bouwen van woningen die geschikt zijn voor mantelzorg op.
4. Maak een verhuiskostenregeling voor het verhuizen van een grote sociale huurwoning naar kleinere, passende huurwoning (‘demotiewoning’).
Voor collectieve ouderenhuisvesting
5. Neem collectieve woonvormen op in ruimtelijke plannen.
6. Inventariseer en bundel de behoefte aan collectieve woonvormen voor ouderen.
Stimuleer deze vormen bijvoorbeeld door het uitnodigen van gespecialiseerde organisaties en neem ze op in ruimtelijke plannen.
Inhoudsopgave
Aanbieding en aanbevelingen . . . 1
Inhoudsopgave . . . 2
Voorwoord . . . 4
1. Belang van ouderenhuisvesting . . . 5
Voor ouderen . . . 5
Voor jongeren . . . 5
Voor de maatschappij / gemeente . . . 5
2. Doelstelling . . . 6
Wees niet “te laat” . . . 6
Doelstelling . . . 6
3. Individuele woonvormen . . . 7
Gebruik maken van aanbod . . . 7
Inwonen . . . 8
Kangoeroe wonen . . . 8
Woning splitsen . . . 8
Mantelzorgwoning . . . 9
Pre-mantelzorgwoning . . . 9
4. Collectieve woonvormen . . . 11
Aangeboden collectieve woonvormen . . . 11
Collectieve woonvormen vanuit eigen initiatief . . . 12
5. Advies aan ouderen . . . 13
Timing . . . 13
Uw eigen wensen voorop . . . 13
Het belang van een goede communicatie . . . 14
De geplande verandering van woonsituatie . . . 14
De financiering van de veranderde woonsituatie . . . 14
6. Aanbevelingen aan de gemeente . . . 15
Aanbevelingen . . . 15
Infocentrum ouderenhuisvesting . . . 16
BIJLAGEN . . . 17
Bijlage 1: Wetgeving mantelzorg huisvesting . . . 18
1. Vergunningvrij . . . 18
2. Bestemmingsplan . . . 19
3. Conclusies . . . 21
Bijlage 2: Werkwijze . . . 22
Gesprekken voeren: houd de regie . . . 22
Gesprekken voeren: uw prioriteiten voorop . . . 22
Aandachtspunten . . . 23
Takenlijst . . . 23
Bijlage 3: Keuzehulp . . . 24
Bijlage 4: Financieringsmogelijkheden . . . 25
De financiering van de veranderde woonsituatie . . . 26
De belangrijkste afwegingen rond de financiering van uw nieuwe woonsituatie . . . 25
Financiering – door gebruik overwaarde . . . 27
Financiering – door externe partijen . . . 29
Voorwoord
Ouderen hebben vaak behoefte aan aangepaste woonvormen, waarin te zijner tijd ook moge- lijkheden zijn voor ondersteuning en zorg. De beschikbaarheid van goede ouderenhuisvesting kan een groot positief effect hebben op het welbevinden van de ouderen.
Bovendien kan de doorstroming op de woningmarkt bevorderd worden door de beschikbaarheid van goede huisvesting voor ouderen: daarmee wordt goede huisvesting voor ouderen ook van belang voor jongeren.
Ouderen hoeven niet lijdzaam af te wachten en te hopen dat iets passends beschikbaar komt:
ze kunnen zich ook oriënteren en nadenken of en welke van de beschikbare mogelijkheden in hun situatie zou kunnen passen. Zelfs als daar niet meteen een handelen op volgt, bereidt een dergelijk exercitie hen voor op het moment dat handelen wel aan de orde is. Het nadenken kan beter niet uitgesteld worden. Dat nadenken is de eerste fase van het “zorgen voor morgen”.
De notitie heeft 2 hoofdlijnen. `De eerste hoofdlijn is een systematische inventarisatie en analyse van de verschillende mogelijkheden voor goede ouderenhuisvesting. Daarmee wordt ouderen een overzicht gegeven van de verschillende mogelijkheden van individuele woonvormen als woningsplitsing, (pre)mantelzorgwoningen en van collectieve woonvormen.
De tweede hoofdlijn is een analyse van de verschillende obstakels die het realiseren van de ouderenhuisvesting tegenkomt. Dat mondt uit in aanbevelingen aan de gemeente waarmee (een deel van) die obstakels uit de weg geruimd kunnen worden.
In diverse bijlagen worden onderwerpen nader uitgewerkt, zoals de wetgeving rond ouderen- huisvesting of worden concrete hulpmiddelen aangereikt.
1. Belang van ouderenhuisvesting
Goede ouderenhuisvesting is van groot belang:
1. Voor de ouderen zelf 2. Voor jongeren
3. Voor de maatschappij / gemeente
Voor de ouderen zelf
Ouderen willen graag een vorm van huisvesting die past bij hun levensfase en afnemende mobiliteit (kleiner, gelijkvloers) en mogelijk toenemende behoefte aan zorg. Nu al wonen zo’n 820.000 ‘ouderenhuishoudens’ in een woning die niet geschikt is1.
De tuin wordt te bewerkelijk, het huis te groot, kinderen verlaten de ouderlijke woning, de trap is een obstakel, ouderen komen alleen te staan; er zijn talloze redenen waarom ouderen behoefte hebben aan aangepaste woonvormen.
En die ouderenhuisvesting is dan bij voorkeur in de vertrouwde omgeving (dorp, wijk of zelfs straat) met (klein)kinderen en kennissen in de buurt. Daarmee wordt het welzijn van ouderen bevorderd.
Voor jongeren
De woningen, die ouderen verlaten komen beschikbaar voor jongeren en gezinnen. Goede ouderenhuisvesting bevordert daarmee de kansen van de jongeren op de woningmarkt of dat nu huur of koop betreft.
De druk op de woningmarkt wordt verlicht. Er komt de nodige ruimte vrij voor het vervullen van de woonwensen van jongeren.
Voor de maatschappij / gemeente
Volgens de Rabobank woont 92% van de 75-plussers nog zelfstandig en het aantal huishoudens met ouderen zal de komende 20 jaar nog met één miljoen toenemen. Als ouderen kunnen bewegen op die woningmarkt, kan dat dus een enorm effect hebben. Voor de gemeente is een goede doorstroming op de woningmarkt van groot belang: voor de ouderen zelf, maar ook voor jongeren.
Maar daar bovenop zijn van goede ouderenhuisvesting positieve effecten te verwachten op het welbevinden van de ouderen. Daarmee zal hun behoefte aan zorg en begeleiding mogelijk afnemen, zeker indien er vormen van ouderenhuisvesting beschikbaar zijn, waar het wonen gecombineerd kan worden met (mantel)zorg. Dat zal ook een direct positief effect hebben op de gemeentelijke kosten via bijvoorbeeld de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (Wmo).
1 Trouw, 27 november 2020
2. Doelstelling
Wees niet “te laat”
Voor de meeste ouderen betekent ouder worden ook minder mobiliteit en meer behoefte aan zorg en ondersteuning. Daar hoort vaak een andere vorm van huisvesting bij dan in eerdere levensfasen. Een kleiner huis en tuin, gelijkvloers, ondersteuning en zorgverlening zijn onderwerpen die bij de nieuwe levensfase moeten passen.
Maar wanneer moet je die stap maken? Als alles, al dan niet met kleine aanpassingen, nog door kan lopen zoals het jaren gedaan heeft, voelt het als “te vroeg”. Dan wordt het nadenken en beslissingen nemen uitgesteld.
Met het risico dat het dan ineens “te laat” wordt. “Te laat” kan het worden doordat er ineens iets gebeurt. Dat kan door overlijden van de partner, hartaanval, hersenbloeding, botbreuk, etc., maar ook door langzaam voortschrijdende processen als dementie. En dan kan “te laat”
betekenen dat er geen tijd meer is om andere mogelijkheden te onderzoeken en te realiseren en men dus belandt in een wel beschikbare en mogelijk minder wenselijke optie. “Te laat” kan ook betekenen dat de oudere zelf niet meer kan meebeslissen over wat er nu gaat gebeuren en dat anderen voor hem of haar moeten beslissen.
Het devies is dan ook: zorg dat je niet te laat bent, ga nu al nadenken over de mogelijke oplossingen, ook al worden die misschien niet meteen in gang gezet.
Doelstelling Dit rapport beoogt:
• mogelijkheden te schetsen die ouderen kunnen overwegen
• opties aan te reiken die op gemeentelijk niveau tot verbeteringen van de mogelijkheden voor ouderenhuisvesting leiden
In de bijlagen wordt achtergrondinformatie gegeven en ook een aantal concrete hulpmiddelen aangereikt om ouderen te helpen in hun overwegingen en bij te nemen stappen.
Daarmee hopen we ouderen aan het denken te zetten om zich voor te bereiden op deze nieuwe fase in hun leven. Of we het nu willen of niet, de behoefte aan aangepaste woonvormen en de behoefte aan hulp zal met het stijgen van de leeftijd ook toenemen. Ouderen kunnen wachten tot het hen overkomt. Dan moeten ze vaak plotseling naar iets anders toe en is er dan iets geschikts beschikbaar? Of ze kunnen vooraf al nadenken en eventueel maatregelen nemen om zich voor te bereiden op een achteruitgang in fysieke mogelijkheden. Dit rapport probeert structuur te geven aan het nadenken over die mogelijkheden.
3. Individuele woonvormen
Gebruik maken van aanbod
Gebruik maken van het bestaande aanbod aan ouderenhuisvesting is de simpelste vorm. Of het nu om een andere huurwoning of om een plek in een service-appartement gaat, nu al inschrijven is daarvoor het devies.
Zo voorkomt de oudere dat er onnodige wachttijd optreedt als de stap aan de orde komt. Als een plek beschikbaar komt en wordt aangeboden, maar het is nog te vroeg, dan kan men altijd de beurt voorbij laten gaan. Bovendien wordt de oudere op deze wijze regelmatig herinnerd aan de mogelijkheid en treedt een proces van gewenning en voorbereiding op.
Om te verhuizen van een grote sociale huurwoning naar een kleinere, passende huurwoning (‘demotiewoning’) bestaan voor veel huurders financiële drempels door de verhuiskosten en de hogere huur van de nieuwe woning. In de afgelopen jaren hebben verschillende woningcorporaties experimenten uitgevoerd om senioren te verleiden tot verhuizing naar een kleinere woning. Het bleek dat een combinatie van huurkorting geven of de oude huur
“meenemen” (huurbehoud), voorrang op andere woningzoekenden en persoonlijke bemiddeling de meest succesvolle methode was.2
Zo kent de gemeente Haarlemmermeer voor die gevallen de mogelijkheid van een verhuiskos- ten-regeling van maximaal € 1.0003. Eén van de voorwaarden is dat de huidige netto huurprijs wordt meegenomen naar de nieuwe woning.
Een belangrijke groep ouderen is in staat om (op tijd) zelf een oplossing te vinden door een geschikte woning of appartement te kopen of te huren en daarbij de nodige professionele hulp via Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (Wmo) of Zorgverzekeringswet (Zvw) of Wet langdurige zorg (Wlz) in te roepen. Dat is uiteraard een goede oplossing.
Als ouderen zelfstandig wonen en informele hulp krijgen van verwanten of kennissen noemt men dat mantelzorg. Het koppelen van mantelzorg aan wonen kan op verschillende manieren:
• inwonen
• kangoeroe wonen
• woning splitsen
• mantelzorgwoning
• pre-mantelzorgwoning
2 https://www.kcwz.nl/doc/zorgvastgoed/Seniorenmakelaar-maakt-het-verschil.pdf 3 https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2019-297703.pdf
Inwonen
Een simpele oplossing voor ouderenhuisvesting is intrekken bij (klein)kinderen of andersom.
Dan heeft de oudere een aparte slaapkamer, maar draait voor het overige gewoon mee in het gezin voor bijvoorbeeld maaltijden, etc. Duidelijk zal zijn dat dit grote invloed heeft op de privacy van zowel de oudere als het gezin waarbij hij of zij inwoont.
Voor een dergelijke oplossing is geen vergunning of toestemming van de gemeente nodig.
Betrokkenen kunnen dit geheel zelf beslissen.
Afhankelijk van de wensen van de oudere(n) of van de inwonende(n) is het soms nodig om de woning, al dan niet tijdelijk, aan te passen. In dat geval komt ook de financiering aan de orde:
wat voor soort financiering, wie gaat de lasten betalen, zijn er zekerheden beschikbaar en meer zaken waarover beslist moet worden. De bijlage Financiering (bijlage 4) geeft wat handreikingen.
Kangoeroe wonen
Als ouderen in relatief grote woningen wonen en de kinderen zijn uitgevlogen, is het een optie om de woning met twee gezinnen te bewonen. Daarvoor wordt vaak de term “kangoeroe woning” gebruikt. Zuiver juridisch kan dat zowel onder “inwonen” vallen als onder “woning splitsen”. Inhoudelijk betekent het vaak dat een gedeelte van het woonhuis wordt voorzien van extra voorzieningen als keuken en badkamer en veelal ook een eigen ingang. Daarvoor kan een omgevingsvergunning – vroeger bouwvergunning – nodig zijn. Het is ook gewenst met eventuele hypotheekverstrekkers over de plannen te overleggen.
Op het platteland maken boerenfamilies al jaren gebruik van de mogelijkheid om hun boerderij met twee gezinnen te bewonen: kangoeroe woningen nog zonder dat het die naam had. Niet alleen om ruimte te bieden, maar ook om hulp bij de hand te hebben. Een deel van de woning wordt bestemd voor een jongere, die mogelijk ook als mantelzorger kan optreden.
Woning splitsen
Als er wel een juridische splitsing plaats vindt (eigendomsoverdracht) is sprake van woning splitsen4. Woningsplitsing is echter geen sinecure: de woning moet niet alleen kadastraal, maar ook bouwkundig worden gesplitst. En ook een eventuele hypotheekverstrekker moet toestemming geven.
Voor woningsplitsing is een omgevingsvergunning nodig. Laat het bestemmingsplan dat toe en voldoet het plan aan de bouwvoorschriften, dan kan dat na een relatief eenvoudige procedure.
Moet het bestemmingsplan worden aangepast dan kost dat, afhankelijk van hoe de gemeente het geregeld heeft, veel tijd en vele duizenden euro’s5. Hier ligt nadrukkelijk een taak voor de gemeente om splitsen simpeler en daardoor goedkoper te maken.
In het kader van woning splitsen past ook het concept van Duo wonen, zoals dat in de gemeente Son en Breugel wordt gehanteerd6. Bedoeling daarvan is dat een jongeren dan het afgesplitste deel gaat bewonen en een deel van de koopsom voldoet via het uitvoeren van diverse hulptaken.
4 Eigen Huis magazine, oktober 2020, p. 20-23
5 Een bestemmingsplanwijziging kost € 14.218 met daar bovenop nog de kosten van eventuele onderzoeken.
Het simpeler maken van de procedure zou beide kostensoorten direct aanzienlijk verlagen.
(Tarieventabel Legesverordening Ede 2021) 6 VNG Magazine, november 2020, p. 27-30
Mantelzorgwoning
Naast het splitsen van de woning kan ook een mantelzorgwoning een optie zijn. Dan wordt een extra wooneenheid op het achtererf in de tuin geplaatst of een bestaand gebouw (schuur of tuinhuis) wordt omgebouwd tot mantelzorgwoning. Dan doet het er niet toe of de mantelzorger dan wel de oudere(n) in de mantelzorgwoning verblijven.
De huidige wetgeving maakt het onder voorwaarden mogelijk om een mantelzorgwoning vergunningvrij te realiseren in bestaande aan- en bijgebouwen.
In de gemeente Ede is een mantelzorgwoning bij huurwoningen alleen bij heel hoge uitzondering mogelijk. De ruimte op de achtererven is daarvoor normaliter te klein.
Een mantelzorgwoning is een minder vergaande oplossing dan het splitsen van de woning omdat het in principe een tijdelijke voorziening is. Zodra de mantelzorgbehoefte verdwenen is door bijvoorbeeld overlijden of vertrek naar verpleeghuis moet de mantelzorgwoning weer verwijderd worden. Dat kan ook door het verwijderen van de woonvoorzieningen uit het bestaande gebouw, bijvoorbeeld door weghalen keuken en badkamer.
Er zijn diverse aanbieders van verplaatsbare mantelzorgwoningen. Deze zijn vaak als
‘cataloguswoningen’ beschikbaar7 al dan niet als ‘tiny houses’8. Daarmee kan sneller gerealiseerd worden, omdat de hele ontwerp en ontwikkelingsfase overgeslagen kan worden en soms zelfs ook de productiefase.
Speciaal voor deze tijdelijke woonvormen zijn ook financieringsvormen ontwikkeld9.
Pre-mantelzorgwoning
Een belangrijke beperking aan de optie van mantelzorgwoningen is dat deze pas gerealiseerd mogen worden als er feitelijk behoefte is aan mantelzorg zoals vastgesteld door een arts. Dat betekent eigenlijk dat ouderen die zich voorbereiden op een verminderde mobiliteit, eerst moeten wachten, totdat ze echt iets mankeren en pas dan aan de slag kunnen gaan. Voor het realiseren van zo’n mantelzorgwoning kan dat zo maar een half tot een heel jaar duren en dat dan juist in een periode van (plotseling) verminderde mobiliteit en hulpbehoefte.
Dit wordt als ongewenst ervaren en daarom hebben een aantal gemeenten een pre-mantelzorg regeling ingevoerd (zie ook bijlage 1).
Dan wordt, vooruitlopend op het ontstaan van de mantelzorgbehoefte, de mogelijkheid geboden om al vast een pre-mantelzorgwoning te realiseren en in gebruik te nemen.
7 https://nl.wikipedia.org/wiki/Catalogusbouw 8 https://www.tinyhousenederland.nl
9 https://lekkerlevenmetminder.nl/2018/11/28/hypotheek-tiny-house-betalen
Van senioren wordt terecht verwacht dat zij zich voorbereiden op de levensfase waarin zij in de regel met fysieke en of geestelijke beperkingen te maken krijgen en een beroep op mantelzorg te verwachten is. Met een pre-mantelzorgwoning kunnen zij zich in alle rust voorbereiden op de mantelzorgperiode en wordt tegelijk nu al woonruimte voor jongeren vrijgemaakt. Het blijft overigens wel een gewone mantelzorgwoning, die weer verwijderd moet worden, zodra de mantelzorgbehoefte verdwenen is.
Wij pleiten voor een formele pre-mantelzorg regeling in alle bestemmingsplannen waarbij als recht een pre-mantelzorgwoning is toegestaan en als hoofdregels gelden, dat in plaats van de een arts aangetoonde behoefte aan zorg:
a. de zorgontvanger dient minimaal 67 jaar te zijn;
b. er dient sprake te zijn van een sociale relatie.
Voor het overige zouden de voorwaarden gelijk moeten zijn aan die voor mantelzorg van toepassing zijn.
Zowel bij de mantelzorgwoning als bij de pre-mantelzorgwoning zijn alle voordelen aanwezig voor goede ouderenhuisvesting zoals passende woonvorm en doorstroming op woningmarkt.
Maar ook komen hier extra voordelen nadrukkelijk naar voren. Naast de verleende mantelzorg zijn dat het niet hoeven verkassen uit de vertrouwde omgeving en de nabijheid van kinderen en kleinkinderen. Het welbevinden zal toenemen en het beroep op door gemeente gefinancierde professionele hulp wordt beperkt.
Omgekeerd kan er ook voor de mantelzorgers zelf een direct voordeel aan deze woonvormen verbonden zijn. Natuurlijk als eerste het direct verkrijgen van woonruimte voor henzelf.
Daarnaast kan het zelfs ook zo zijn dat (groot)ouders de mantelzorgers kunnen ontlasten met opvang van (klein)kinderen.
4. Collectieve woonvormen
Bij collectieve woonvormen moeten we qua benadering een onderscheid maken tussen bestaande door organisaties aangeboden woonvormen en collectieve woonvormen, die door de ouderen zelf (als collectiviteit) worden geïnitieerd.
Aangeboden collectieve woonvormen
Een tussenvorm tussen individuele woonvormen en collectieve woonvormen zijn de zogenaamde
“aanleunwoningen” bij de voormalige bejaardenhuizen. Dit zou verder uitgebreid kunnen en moeten worden door rond verpleeghuizen veel meer “aanleunwoningen” te bouwen of rond een steunpunt van een zorgorganisatie.
In principe woont men hier zelfstandig, maar zodra zorg nodig is kan een beroep gedaan worden op de zorgorganisatie zonder dat men hoeft te verhuizen.
Een andere bekende collectieve woonvorm is de opname in een verpleeghuis of (vroeger) en verzorgingshuis (nog vroeger: bejaardenoord). Opname in een verpleeghuis is alleen mogelijk als het CIZ daarvoor een indicatie tot verblijf heeft afgegeven. Als zo’n opname binnen redelijke termijn te verwachten is, is het raadzaam zich te oriënteren naar welk tehuis men zou willen gaan.10
Er zijn ook organisaties die gebouwen opkopen en geschikt maken voor kleinschalige huisvesting voor (demente) bejaarden11.
Een andere interessante vorm is het wonen in een “hamlet” met ouderen én jongeren.12 Ook daar kan een vorm van zorg worden geleverd.
Voorbeeld is een verzorgingshuis in Deventer waar zes studenten inwonen. Die helpen de aanwezige ouderen als ‘goede buur’ minimaal 30 uur per week.
De gemeente kan, al dan niet samen met een woningcorporatie, dergelijke collectieve woon- vormen voor ouderen stimuleren en mogelijk maken in stedenbouwkundige plannen.
Voor de individuele oudere is het in al deze gevallen maar afwachten of er zoiets beschikbaar is in de eigen omgeving en of er plaats is op het moment dat men daar gebruik van wil maken.
10 Op https://www.zorgkaartnederland.nl/ en https://www.zorginzicht.nl/servicepagina/kiesbeter is informatie te vinden over zorgaanbieders en de kwaliteit daarvan.
11 zie o.a. www.wonenbijseptember.nl en www.dagelijksleven.nl 12 zie www.hamlet-living.com
Collectieve woonvormen vanuit eigen initiatief
Ouderen kunnen ook zelf het initiatief nemen om een collectieve woonvorm te laten ontstaan.
Dan zouden ook de lasten van de zorg over alle deelnemers verdeeld kunnen worden: één verzorgende voor een groep woningen, die ingehuurd wordt vanuit de gedachte van scheiden van wonen en zorg.
Maar een dergelijk initiatief nemen is om een aantal redenen niet eenvoudig.
Als je met een groep samen een gebouw wilt kopen of bouwen om kleinschalige woonvormen te realiseren is de eerste vraag al wie het initiatief neemt. Een groep vormen is niet zo makkelijk, zeker niet als alle afspraken nog gemaakt moeten worden. Bij die afspraken moet o.a. gedacht worden aan de verdeling van de lasten van het gebouw (naar m2 of naar wooneenheid?) van de zorg (individueel of collectief?), de mate van inspraak over nieuwe toetreders, etc. Ook de financiering is vaak een lastig punt. En dan zijn er ook nog de vragen rond de juridische status van de groep. Wordt het een Vereniging van Eigenaars, een coöperatie of een BV?
Ook de exploitatie van kleine woongroepen met zorg levert in de praktijk problemen op i.v.m.
eisen van de inspectie rond kwalitatief en kwantitatief goede zorg.
Een mooi voorbeeld is het ontstaan van Wicherumloo in Wekerom. Daar is vanuit lokaal initiatief een stichting voor de realisatie van het vastgoed opgericht waarin deskundige bestuurders zitting namen. Die stichting huurde vervolgens een zorgaanbieder in voor het leveren van de noodzakelijke zorg. Met het zorgkantoor moesten over de zorg vooral achteraf veel problemen worden opgelost.
Voor de bewoners was het een succesvol project. Maar het toont eens te meer aan dat voldoende deskundigheid nodig is om zoiets te laten ontstaan en te exploiteren. Voor individuele ouderen is dit te lastig. Daarin zou de gemeente een stimulerende, activerende en begeleidende rol kunnen nemen. Een belangrijk onderdeel daarvan is het bundelen van de vraag of behoefte van ouderen. Juist de gemeente kan daarin een faciliterende rol spelen.
Voorbeeld van een woongroep is De Couwenhoven in Zeist, waar binnen een bestaand flatgebouw ruimte is gemaakt voor een woongroep. Ouderen tussen de 55 en 73 jaar kunnen zich hiervoor aanmelden. Een ander voorbeeld is een zgn. Thuishuis, een soort studentenhuis voor ouderen met gemeenschappelijke ruimtes. Men heeft zelfstandige woonruimtes. De keuken, hobbyruimte, logeerkamer, tuin en washok worden gedeeld. Een vrijwilligersorganisatie biedt hulp en activiteiten. Thuishuizen staan onder andere in Woerden, Emmen, Noordwijk, Schoorl en Harderwijk13.
Daarnaast begint het ouderwetse hofje voor bejaarden in een moderne vorm weer opgeld te doen. Sinds 2010 helpt de stichting Knarrenhof14 groepen bejaarden die interesse hebben in deze woonvorm. In Zwolle startte het eerste Knarrenhof met plm. 50 bewoners15.
13 www.thuishuis.org 14 www.knarrenhof.nl 15 Libelle, 2020 - nummer 50
5. Advies aan ouderen
Een besluit van ouderen om te verhuizen naar een op de veranderde situatie aangepaste woning wordt (te) vaak op basis van plotseling optredende omstandigheden of incidenten onder tijdsdruk genomen.
Gevoelsmatig is dat begrijpelijk: er moet heel wat aan de hand zijn voordat je als oudere je vertrouwde woning wilt gaan verlaten. Mooie herinneringen, de fraaie woonomgeving, de vertrouwde eigen woning, de aardige behulpzame buren, het loopje naar het park of de winkels vlakbij, allerlei zaken die het niet gemakkelijk maken om over verhuizen te praten of om het besluit te nemen om te verhuizen naar een beter op de huidige situatie aangepaste woning.
Timing
Te vroeg gaan nadenken over een andere woonsituatie loopt vaak op niets uit, door weinig duidelijkheid en het ontbreken van planvorming en urgentie. Het onderzoek “waar moeten opa en oma wonen?”16 laat als belangrijkste probleem ook zien dat ouderen maar beperkt anticiperen op de toekomstige woon-zorg behoefte.
Te laat betekent ongewenste tijdsdruk, een onvolkomen afweging van de voor de hand liggende mogelijkheden en overhaaste beslissingen. Bovendien zijn dan fiscale afwegingen minder goed mogelijk te maken en is het lastiger om goed met de rest van de familie een zorgvuldige en gedragen afstemming van mogelijkheden te organiseren.
De waarheid zal in het midden liggen: het is verstandig zonder grote druk rustig de mogelijkheden in grote lijnen af te tasten en op een rij te zetten. Daarvoor is het verstandig om gezamenlijk de opties te bespreken.
Uw eigen wensen voorop
Uitgangspunt moeten de eigen wensen van de oudere(n) zijn.
Die kunnen het beste op papier gezet worden:
- Wat voor soort woonvorm heeft de voorkeur: een (huur)appartement, een zgn. “tiny house”, een mantelzorgwoning, een verbouwing van het huidige huis, al dan niet met inwoning van (klein)kinderen of anderen of nog een andere woonvorm?
- Waar zouden ze het liefste wonen: in de buurt van kinderen of kleinkinderen, midden in de stad of wijk die vertrouwd is, buiten in de vrije natuur, zo dicht mogelijk bij een voorziening voor ouderen, etc.?
- Welke verzorging is nodig en kunnen verschillende vormen van verzorging trapsgewijs (als de oudere steeds meer nodig heeft) worden ingezet: warme maaltijden aan huis, een hulp in het huishouden, mantelzorg, thuiszorg, medische voorzieningen, etc.?
- Wanneer zou dat in moeten/kunnen gaan; ligt dat nog ver weg, is het over een aantal jaren in zicht, is de nieuwe woonsituatie binnenkort nodig, is het acuut?
- Welk budget is beschikbaar om alles naar wens te realiseren: staat er voldoende op de bank, kan geld uit de huidige woning vrijgemaakt worden, wat kan eventueel nog veilig geleend worden?
16 SiRM en Finance Ideas
- Wie wordt betrokken bij de gesprekken over de toekomst:
de (klein)kinderen of een vertegenwoordiger van de kinderen, de huisarts als de medische situatie dat nodig maakt, een financieel adviseur als dat nodig is, een bouwkundige als bouw of verbouw aan de orde komt en eventueel een onafhankelijke vrijwillige ouderenadviseur, zoals die ook bij de PCOB beschikbaar zijn?
Een aanzet voor een keuzehulp wordt gegeven in bijlage 3
Het belang van een goede communicatie
Belangrijk is een goede afstemming met de (schoon)familie. De familie kan gevoelsmatig intensief verbonden zijn, bij de uitvoering nodig zijn, financiële belangen hebben of op andere wijze belang hebben bij zorgvuldige en tijdige informatie over wat er staat te gebeuren of gepland wordt.
Als de familie in gelijke mate en met passende tussenpozen wordt geïnformeerd kunnen eventuele onderlinge wrijving veel gemakkelijker worden voorkomen. Bovendien kan meer betrokkenheid ook zorgen voor nieuwe ideeën en motivatie om zelf hulp te bieden.
De geplande verandering van woonsituatie
Doel van het gesprek is om alle opties te verkennen en niet-gewilde of niet-mogelijke opties af te laten vallen. Door te concentreren op de wel mogelijke en gewenste opties en die stap voor stap te verkennen wordt het beeld duidelijker en kan verder ingezoomd worden op na te streven opties. Het is verstandig om zelf en ook door anderen kritische vragen te (laten) stellen.
Als alle potentiële problemen nu aangeroerd en opgelost worden, voorkomt dat onaangename verrassingen in de toekomst.
Veelal zal één gesprek niet voldoende zijn. Zaken moeten uitgezocht worden, maar opties moeten ook rijpen. Het goed voorbereiden van de gesprekken en het maken van een verslag van ieder gesprek (zie ook bijlage 2) is zeker aan te raden.
Doel van de gesprekken in deze fase is niet het maken van een gedetailleerde planning. Doel is dat een beeld ontstaat van de toekomst, hoe en waar de oudere wil gaan wonen, met welke verzorging als dat eventueel nodig zou zijn, binnen welke tijdsspanne en binnen welke financiële mogelijkheden.
Als deze zaken op hoofdlijnen zijn vastgelegd moeten die tijdens een laatste gesprek samen nog eens doorgenomen worden. Vervolgens krijgen de kinderen en/of een vertrouwenspersoon een kopie daarvan.
De ouderen blijven in de huidige woning wonen. Ze hebben dan een duidelijk beeld van de wensen. Die zijn ook bekend bij de kinderen. De ouderen zelf en ook eventuele kinderen kunnen dan hun ogen open houden voor mogelijkheden. En eventuele verdere voorbereidingen gaan treffen. Met een gerust gevoel, want samen met de familie zijn de noodzakelijke voorbereidingen getroffen om te kunnen verkassen wanneer dat nodig zou zijn.
De financiering van de veranderde woonsituatie
Het gezegde luidt “verhuizen kost bedstro”. Voor de overgang naar een nieuwe woonsituatie zal er geld op tafel moeten komen en waar komt dat geld vandaan?
In de bijlage “Financiering” (bijlage 4) zijn een aantal verschillende mogelijkheden aangegeven.
6. Aanbevelingen aan de gemeente
Door de hele tekst heen zijn een aantal aspecten aan de orde gekomen, waarop de gemeente actie kan ondernemen om de huisvesting voor ouderen te verbeteren en de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Eerder onderzoek17 liet zien dat maar een op de negen gemeentes dergelijke concrete doelen opneemt in haar woonvisie en er dan ook concrete acties op onderneemt.
Ook in het advies “Oude en zelfstandig in 2030” stelt de commissie Bos dat “woonvormen tussen het aloude eigen huis en het verpleeghuis in, een oplossing kunnen bieden om zelfstandig te kunnen blijven wonen en zo min mogelijk afhankelijk te worden van zorg”.
Aanbevelingen
Daarnaast kan de gemeente via de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en/of daarvoor geëigende verbanden de Rijksoverheid vragen de wetgeving aan te passen om voor de onder 1.
genoemde zaken zonder ingewikkelde en kostbare procedures af te kunnen wijken van het bestemmingsplan
Voor individuele ouderenhuisvesting
1. Tref een algemene parapluregeling om in bestemmingsplannen afwijkingen mogelijk te maken voor:
a. pre-mantelzorg huisvesting waarbij een leeftijdsgrens van minimaal 67 jaar en een sociale relatie zijn vereist om daarvoor in aanmerking te kunnen komen.
b. het bouwen van nieuwe aan- en uitbouwen en bijgebouwen voor mantelzorghuisvesting.
2. Beperk de kosten verbonden aan het wijzigen van bestemmingsplannen voor mantelzorghuisvesting als dat niet via de onder a en b genoemde manieren geregeld kan worden.
3. Neem in het woningbouwprogramma het bouwen van woningen die geschikt zijn voor mantelzorg op.
4. Maak een verhuiskostenregeling voor het verhuizen van een grote sociale huurwoning naar kleinere, passende huurwoning (‘demotiewoning’).
Voor collectieve ouderenhuisvesting
1. Neem collectieve woonvormen op in ruimtelijke plannen.
2. Inventariseer en bundel de behoefte aan collectieve woonvormen voor ouderen.
Stimuleer deze vormen bijvoorbeeld door het uitnodigen van gespecialiseerde organisaties en neem ze op in ruimtelijke plannen.
17 SiRM en Finance Ideas
Infocentrum ouderenhuisvesting
Bij diverse woonvormen (individueel en collectief) spelen aspecten, die de meeste ouderen niet zelfstandig in voldoende mate kunnen overzien en verwerken. Daarom is het instellen van een “infocentrum ouderenhuisvesting” een noodzakelijke aanvulling op de basis inwonersondersteuning, die de gemeente nu reeds biedt.
Het infocentrum is een plek waar gratis onafhankelijke en deskundige voorlichting en advies kan worden gegeven en gekregen. Het krijgt tot taak voorlichting over verschillende vormen te geven, maar ook voorlichting over en assisteren bij aspecten van vergunningen, aanvragen, financiering en realisatie. Voor collectieve woonvormen is deskundige begeleiding een vereiste, zowel voor het bouwkundige proces als voor de ontwikkeling van onderlinge (ook juridische) afspraken.
Een dergelijk infocentrum ouderenhuisvesting kan worden gefaciliteerd door de gemeente maar zo mogelijk (deels) bemenst door deskundige vrijwilligers, die nauw samenwerken met de gemeente en andere belanghebbende organisaties zoals Woonstede.
BIJLAGEN BIJLAGEN
Bijlage 1: Wetgeving mantelzorg huisvesting
Voor het splitsen van woningen en het plaatsen/bouwen van mantelzorgwoningen is in veel gevallen een omgevingsvergunning (=bouwvergunning) van de gemeente nodig. De gemeente moet een aanvraag onder andere toetsen aan het bestemmingsplan. Hierna een beschrijving op hoofdlijnen van de mogelijkheden en beperkingen en voorstellen om bouwen voor mantelzorg te vereenvoudigen.
1. Vergunningvrij
Op de regel dat voor bouwen een omgevingsvergunning nodig is zijn voor mantelzorg in de wetgeving18 de volgende uitzonderingen gemaakt:
1. Het gebruik van een bestaande woning voor de huisvesting van mantelzorg is vrij.
2. Het gebruik en verbouwen van een bestaande aan-, uitbouw of bijgebouw bij een woning.
Vergroting van het bouwvolume en -oppervlakte en verandering van draagconstructie en brandcompartimentering is niet toegestaan.
3. Nieuwbouw of het uitbreiden van de uitbouw, aanbouw of bijgebouw kan soms zonder omgevingsvergunning. Er gelden daarvoor heel gedetailleerde regels o.a. voor de plaats en oppervlakte.
4. Voor een tijdelijke aanbouw, uitbouw of bijgebouw gelden binnen de bebouwde kom dezelfde regels als onder 3 voor een nieuwe aanbouw, uitbouw of bijgebouw. Buiten de bebouwde kom is een verplaatsbare unit met een oppervlakte van maximaal 100 m2 toegestaan.
Uitleg begrip huisvesting voor mantelzorg beperkt
De regeling voor vergunningvrij bouwen geeft definities voor mantelzorg huisvesting, a. huisvesting in verband met mantelzorg: huisvesting in of bij een woning van één
huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning;
b. mantelzorg: intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal- medisch adviseur kan worden aangetoond.
18 Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht.
Uitleg van de voorwaarden en voorbeelden te vinden bij https://www.infomil.nl/onderwerpen/ruimte/functies/mantelzorg/
en https://www.rijksoverheid.nl/documenten/brochures/2018/07/01/vergunningvrij-bouwen-bijbehorend-bouwwerk.
2. Bestemmingsplan
Als de mogelijkheden om voor mantelzorg te vergunningvrij te bouwen ontoereikend zijn of niet aan de voorwaarden wordt voldaan is het bestemmingsplan een heel belangrijke factor.
Daarin staat, kort samengevat, wat er op een perceel gebouwd mag worden.
Laat het bestemmingsplan het gewenste plan voor bouwen voor mantelzorg toe dan zal in de regel afgifte van een omgevingsvergunning geen probleem zijn.
Afwijking van het bestemmingsplan
Laat het bestemmingsplan het plan niet toe dan zijn er de volgende mogelijkheden om daarvan af te wijken of het ebstemmingsplan te wijzigen.
1. Regeling Ede
Als het bestemmingsplan daarin niet voorziet is het mogelijk dat burgemeester en wethouders een afwijking van het bestemmingsplan toestaat. In Ede heeft de gemeenteraad daarvoor in 2011 een algemene regeling voor bestemmingsplannen gemaakt19
Deze regeling definieert mantelzorg als een langdurige, niet-beroepsmatige zorgverlening door een persoon (of personen) die in een relationele of sociale verhouding tot de hulpbehoevende staat.
Deze regeling maakt het mogelijk een huisvestingsvorm aan te bieden in aanbouwen en bijgebouwen van woningen ten behoeve van mantelzorg. Het betreft hier in principe een tijdelijke ontheffing. De ontheffing wordt ingetrokken nadat de zorgbehoefte is vervallen (bijvoorbeeld door verhuizen of overlijden). De mantelzorg dient bij voorkeur in of aan het hoofdgebouw van het betreffende woonperceel te worden gemaakt en dat een situatie ontstaat, die later niet ongedaan hoeft te worden gemaakt.
De regeling heeft alleen betrekking op de gevallen die niet onder te brengen zijn in het hoofdgebouw en/of een aanbouw en waarbij dus uiteindelijk de mantelzorg in een bijgebouw ondergebracht moet worden. Verder streeft de gemeente naar hergebruik van bestaande bebouwing en dienen er geen twee volwaardige, zelfstandige woningen op een bouwvlak te ontstaan.
19 Parapluplan mantelzorg en antennes vastgesteld op 9 september 2011
Gelet op deze uitgangspunten past de gemeente bij het toestaan van afwijkingsmogelijkheid de volgende prioritering toe:
1. De mantelzorg wordt binnen het bestaande hoofdgebouw ondergebracht.
2. De mantelzorg wordt ondergebracht in een bestaand aangebouwd bijgebouw.
3. De mantelzorg wordt ondergebracht in een bestaand vrijstaand bijgebouw.
De voorwaarden, die de gemeente daarbij verder stelt zijn dat:
- er aantoonbaar behoefte bestaat aan mantelzorg in verband met medische, psychische en/of sociale omstandigheden;
- er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
- de totale oppervlakte die voor mantelzorg in gebruik wordt genomen niet meer bedraagt dan 65 m2 en zich niet uitstrekt tot meer dan één bouwlaag;
- er geen milieuhygiënische belemmeringen zijn;
- gebleken is dat de zelfstandige woonruimte voldoende brandveilig is;
- de aanvrager een schriftelijke verklaring overlegd dat de omgevingsvergunning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg.
De regeling is beperkt tot bestaande aangebouwde of vrijstaande bijgebouwen en geldt niet voor nieuwe bijgebouwen.
2. Tijdelijke afwijking bestemmingsplan voor pré-mantelzorgwoning
Enkele gemeenten, o.a. Barneveld en Berg en Dal,20 werken mee aan het realiseren van pré-mantelzorgwoning door afgifte van een omgevingsvergunning voor maximaal 10 jaar.
De gemeente Barneveld stelt, kort samengevat, 17 voorwaarden waaraan een tijdelijke premantelzorgwoning moet voldoen. Belangrijk daarbij zijn op hoofdlijnen:
a. de zorgontvanger dient minimaal 60 jaar te zijn;
b. er dienst sprake te zijn van een sociale relatie;
c. gemeente kan in voorkomende gevallen een aanvullende medische verklaring vragen over de mantelzorgbehoefte.
De gemeente Berg en Dal gaat minder ver in de ruimte die zij biedt.
Belangrijk daarbij zijn op hoofdlijnen:
a. de verzoekers hebben een relatie;
b. de verzoekers zijn 67 jaar of ouder;
c. de pré-mantelzorgwoning wordt gerealiseerd binnen de bestaande bebouwing of de bestaande bebouwingsmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan en/of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
d. de nieuwe woning leidt niet tot een verslechtering van de woonsituatie in het algemeen.
20 Gemeente Barneveld: Beleidsregels Premantelzorgwoningen d.d. 29 september 2020.
Gemeente Berg en Dal: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2017-92569.html
Wanneer na 10 jaar nog geen sprake is van een ‘echte’ mantelzorgsituatie, neemt de gemeente het besluit om voor dit bijzondere geval niet handhavend op te treden tegen het met het bestemmingsplan afwijkende gebruik.
Ook als het gemeentebestuur daar soepel mee om wil gaan door te gedogen kunnen andere belanghebbenden de gemeente vragen om te handhaven. Volgens het geldende recht is er dan sprake van een handhavingsplicht voor de overheid.
Houdt de (pré)mantelzorg op, dan mag het bouwwerk niet langer gebruikt worden als woning.
Het bouwwerk hoeft niet afgebroken te worden maar de voorzieningen die het tot een woning maken, zoals bijvoorbeeld een keuken en een badkamer, moeten verwijderd worden.
3. Wijziging bestemmingsplan
Wanneer de mogelijkheden voor vergunningvrij bouwen en gebruiken en om af te wijken van het bestemmingsplannen geen soelaas bieden is het realiseren van huisvesting voor mantelzorg alleen mogelijk als de gemeenteraad het bestemmingsplan wijzigt. Dit vergt een langdurige en met veel waarborgen omgeven procedure. Voor een principeverzoek brengt de gemeente Ede in 2021 € 2.040 in rekening. Als de gemeente wil overgaan tot wijziging van het bestemmingsplan dan brengt de gemeente daarvoor minimaal € 14.218 aan de aanvrager in rekening. De hoogte is afhankelijk van de omvang en complexiteit van het plan. Als er bij het principeverzoek al kosten voor toetsing zijn gemaakt wordt daarmee rekening gehouden. Ook hier gaat het veelal om vele duizenden euro’s.
3. Conclusies
a. In de geldende wet- en regelgeving en in de ruimtelijke plannen van Ede zijn er mogelijkheden om huisvesting voor mantelzorg te realiseren. Zij sluiten pré-mantelzorg situaties uit.
b. De mogelijkheid ontbreekt om zonder een complexe wijziging van het bestemmingsplan mantelzorghuisvesting te realiseren voordat er daadwerkelijk sprake is van noodzaak tot mantelzorg. Een dergelijke regeling wordt node gemist. De regeling om voor een periode van 10 jaar afwijking van het bestemmingsplan toe te staan is, hoe sympathiek ook bedoeld, risicovol. Als na afloop van de periode van 10 jaar de mantelzorgsituatie nog steeds aanwezig is kan dit tot vervelende handhavingsprocedures leiden. Er is dus een betere oplossing nodig.
c. In/voor bestemmingsplannen ontbreekt een algemene regeling voor het bouwen van nieuwe aan- en of bijgebouwen voor mantelzorg wanneer bestaande aan- en uitbouwen en bijgebouwen geen reële mogelijkheid bieden in/voor bestemmingsplannen.
d. De hoge legeskosten, die verbonden zijn aan het wijzigen van het bestemmingsplan voor mantelzorghuisvesting kunnen een belemmering vormen voor senioren om zelf tijdig in mantelzorghuisvesting te voorzien.
e. Ons voorstel: Een parapluplan voor pre-mantelzorgsituaties voor alle bestemmingsplannen voorkomt veel van deze problemen.
Bijlage 2: Werkwijze
Gesprekken voeren: houd de regie
Voordat u het eerste gesprek gaat organiseren is er wat voorbereiding nodig.
Een lijstje met gegevens van de uit te nodigen familieleden en eventuele externen, waaronder ook e-mail adressen en telefoonnummers, is altijd handig. Stem met een door u vertrouwde persoon de uitnodiging en de agenda af voor het eerste gesprek. Informeer de betrokkenen vooraf op een persoonlijke manier en vraag of ze mee willen doen aan de gesprekken.
Vraag ook aan een door u vertrouwde persoon of hij/zij als gespreksleider (voorzitter) op wil treden. Stel deze persoon vooraf mondeling voor aan de andere aanwezigen, dan weet u tijdig of er eventueel gefundeerde bezwaren tegen deze persoon leven.
Zorg voor een rustige plaats om samen te komen. Het is vervelend als u midden in een vertrouwelijk gesprek gestoord wordt.
Vraag één van de aanwezigen vooraf of hij een kort verslag met de conclusies en afspraken op wil stellen. Neem dat verslag aan het begin van het volgende gesprek even samen door, dan bent u er zeker van dat het verslag correct is en dat de klokken weer gelijk staan bij het begin van het nieuwe gesprek.
Delegeer zaken als u het gevoel heeft dat u die zelf onvoldoende beheerst.
Vergeet niet om de regie te houden en om zo nu en dan een passend complimentje uit te delen.
Gesprekken voeren: uw prioriteiten voorop
Het allerbelangrijkste actiepunt is uw eigen voorbereiding op de gesprekken.
Deze voorbereiding bestaat vooral uit het bedenken wat u verwacht van uw nieuwe woonomgeving. En dat is voor iedereen een ander pakket van eisen en wensen.
Als u bijvoorbeeld moeilijk loopt of snel vermoeid bent, dan zult u prijs stellen op korte afstanden en voorzieningen voor een rollator of misschien een rolstoel. Heeft u een intensieve hobby dan wilt u wellicht een werkplaatsje of een andere ruimte voor die hobby. Bent u een natuurliefhebber dan stelt u prijs op een mooie tuin bij uw nieuwe woning. Heeft u geen groene vingers en kijkt u liever naar de tuin van een ander dan kan al dat tuinwerk u misschien wel gestolen worden.
Kortom, het is zaak om een lijstje te maken met eisen en wensen en om die vervol-gens in de volgorde van uw prioriteit te zetten. Zie bijlage 3 Keuzehulp als voorbeeld.
Presenteer dat lijstje aan uw gesprekspartners zodat zij goed rekening kunnen houden met dat wat u wilt. Het is verstandig om van tijd tot tijd het lijstje nog eens te bekijken en eventueel naar voortschrijdend inzicht aan te passen. Leg zo nu en dan uw lijstje op tafel en stem de beschikbare woonalternatieven aan de hand van het lijstje met uw gesprekspartners af. U kunt dan ongewenste woonvormen schrappen en uw eigen voorkeuren benadrukken en verder samen uitwerken.
Zo blijft u op koers en komt u uit op een nieuwe woning “die past als een jas”.
Aandachtspunten
Welke woonvorm voor ouderen uiteindelijk ook gekozen gaat worden, het is belangrijk om alle mogelijke situaties goed doordacht te hebben en vooraf duidelijk te hebben wat dan gaat gebeuren. Dat moet duidelijk zijn voor de oudere(n) zelf, maar ook voor familie en eventuele mantelzorgers. Die duidelijkheid is gediend met een goede vastlegging van afspraken over zaken als:
* de mate van mantelzorg die geleverd gaat worden en of de mantelzorgers daarvoor wel of niet een beloning of vergoeding krijgen en de manier waarop dat gebeurt.
* de inhoudelijke verwachtingen zijn er over de mantelzorg zoals boodschappen doen, gras maaien of ook zorgtaken als aan- en uitkleden, wassen etc.
Misschien speelt het niet meteen, maar die behoefte kan in de toekomst ontstaan.
* de veranderingen aan het huis en de tuin door de mantelzorger.
* het eigendom van de mantelzorgwoning.
* de betaling van de kosten voor het plaatsen en weer weghalen van de (pre-)mantelzorgwoning.
* de afspraken bij en na het overlijden van de oudere(n).
* de duur van de toegestane voortgezette bewoning door een mantelzorger na het overlijden of vertrek van de oudere(n).
* het voorkeursrecht van de mantelzorger op de vrijkomende woning en de (financiële) voorwaarden daarvan.
* een regeling als de mantelzorger overlijdt.
* een regeling bij echtscheiding van de mantelzorger.
* een regeling bij een faillissement van de mantelzorger.
* de juridische bevoegdheden van de mantelzorger.
* etc.
Takenlijst
Als laatste belangrijke punt noemen we nog even het feit dat het zinvol is om een takenlijst bij te houden. In het kort een lijstje van wie wat gaat doen.
Dat voorkomt dat achteraf naar elkaar gekeken of gewezen wordt. Door de takenlijst vrij snel na een bijeenkomst aan iedereen toe te sturen is het ook voor iedereen meteen duidelijk wie wat moet doen.
Bijlage 3: Keuzehulp
Bijlage 4: Financieringsmogelijkheden
DE FINANCIERING VAN DE VERANDERDE WOONSITUATIE
Zoals gezegd: “verhuizen kost bedstro”. Voor de overgang naar een nieuwe woonsituatie zal er waarschijnlijk geld op tafel moeten komen en waar komt dat geld vandaan?
In deze bijlage treft u een aantal verschillende mogelijkheden aan.
U kunt daar een keus uit maken al naar gelang van uw situatie. U kunt de bijlage ook gebruiken als checklist wanneer u eventueel voor dit lastige onderwerp extern advies in wilt winnen.
DE BELANGRIJKSTE AFWEGINGEN ROND DE FINANCIERING VAN UW NIEUWE WOONSITUATIE
U heeft mogelijk geld belegd of op de spaarrekening. Misschien bezit u een (aandeel in een) bedrijf of bezit u grond. Deze lijst is op allerlei manieren aan te vullen. U bent degene die daar zicht op heeft. U zult het wel eens op een rij hebben gezet.
U gaat u investeren in uw nieuwe huisvesting. De grote vragen zijn:
a. hoeveel geld u nodig heeft voor de nieuwe huisvesting en
b. hoeveel geld u beschikbaar heeft of beschikbaar kunt maken door bijvoorbeeld beleggingen te verkopen.
Het is van groot belang om het antwoord op deze vragen weloverwogen te berekenen. U bent als oudere in de herfst van het leven gekomen en de mogelijkheden om nog wat extra geld te verdienen zijn steeds minder. Wij moeten het dus doen met de middelen die we nu beschikbaar hebben en dan moet er voldoende overblijven om van te leven en nog eens wat extra’s te doen...
Zelf een eerste berekening maken?
Zelf een verkennende berekening maken heeft het voordeel dat u meer inzicht krijgt in uw financiële situatie en dat u daarna een betere gesprekspartner bent van een eventuele adviseur.
Bovendien heeft u dan al veel gegevens klaar staan die de adviseur voor zijn advies nodig heeft. Aan te raden dus… Wanneer u geen interesse heeft om zelf te gaan rekenen, slaat u de betreffende tekst gewoon over.
Uitgangspunten
De situatie vraagt om een degelijke, voorzichtige berekening. Een conservatieve berekening zoals de financiële mensen zeggen. We tellen alle investeringen die u moet doen voor uw nieuwe woonsituatie bij elkaar op. Tel daar ook de bijkomende kosten bij op als tuin, stoffering, nieuwe meubels, advieskosten, kosten hypotheekakte en wat u nog meer bedenkt. Zet dan 15 à 20% onvoorziene kosten er bij op en laat het door een vertrouwd en deskundig persoon nog eens checken. Het investeringsplaatje is nu in grote lijnen duidelijk. Vervolgens kijkt u hoever u komt met het geld wat u beschikbaar heeft of wat u beschikbaar kunt maken. Wees niet overoptimistisch - bijvoorbeeld over de verkoop-prijs van uw huidige woning - maar speel op zeker bij deze berekening. Denk ook aan het aanvragen van (gemeentelijke) subsidies of een bijdrage op grond van de Wmo. Kijk eens op de website van uw gemeente welke mogelijkheden er zijn.
Stel u komt tekort. Dan is het gewenst om de best passende en voordeligste manier van financieren, van geld lenen, te kiezen.
Een voorbeeld
Stel u komt € 50.000 te kort voor uw nieuwe woonvoorziening. Wanneer u dat bedrag bijleent door een combinatie van bankkrediet op uw betaalrekening en een lening dan komt u op een aflossing in bijvoorbeeld 5 jaar - € 10.000 per jaar- plus bijvoorbeeld 12% rente – € 6.000 in het eerste jaar- in totaal € 16.000.
Sluit u een hypothecaire lening af (een hypotheek) en u lost in 30 jaar af en betaalt 3% rente dan betaalt u in het eerste jaar € 1.667 aflossing (50.000/30) plus € 1.500 aan rente, maakt samen € 3.167. Dat is nogal een verschil met de eerstgenoemde manier van lenen. Dit ietwat gechargeerde voorbeeld laat duidelijk zien dat het de moeite loont om de best passende financieringsvorm te kiezen.
Kunt u de financieringskosten betalen?
U heeft, al dan niet met hulp van een adviseur, de beste financieringsvorm gekozen en weet wat de kosten van rente en aflossing zijn die u elk jaar op moet gaan brengen. Kunt u die opbrengen?
Om dat te weten maakt u een nieuwe opstelling:
a. wat er bij u elke maand binnenkomt en b. wat er uit gaat aan vaste en variabele kosten.
U verzamelt alle inkomsten en uitgaven in een jaaropstelling en kijkt of er genoeg ruimte is voor het betalen van de rente en aflossing op de nieuwe (hypothecaire) lening. Als dat niet zo is, moet u het te lenen bedrag omlaag brengen of elders andere financiële mogelijkheden aanboren.
De jaarlijkse inkomsten
U heeft AOW, daarnaast pensioen(en) en wellicht ook nog wat lijfrentes of andere uitkeringen.
Vergewis u ervan dat deze inkomsten doorlopend zijn. Een lijfrente kan bijvoorbeeld contractueel een bepaald aantal jaren lopen en dan stoppen. Als u daar niet op rekent, is dat later mogelijk een onaangename verrassing. Alleen lijfrente-uitkeringen waarvan de looptijd minstens gelijk is aan de duur van de hypotheek mogen worden meegenomen als toetsinkomen. Reken uit wat u totaal per jaar aan inkomen ontvangt. Laat de incidentele inkomsten daarbij weg.
De jaarlijkse uitgaven
De vaste lasten kent u inmiddels wel: de doorlopende uitgaven zoals het abonnement op de krant, de WOZ, de wegenbelasting, de verzekeringen en waarschijnlijk nog een heel aantal terugkerende vaste lasten.
Voeg toe de uitgaven voor de nieuwe lening, meestal de rente en de aflossing. Als u het belastingvoordeel door de renteaftrek kent, kunt u dat voorzichtig in aftrek brengen op de te betalen rente. Stem het wel af met een belastingdeskundige.
Denk ook aan mogelijke extra (onderhouds)kosten van de nieuwe woonvoorziening en wegvallende kosten van de oude woning.
U heeft daarnaast de kosten van het huishouden en andere kosten die elke maand weer variëren. Tel die ook over het hele jaar op. Neem uw rekeningafschriften over het afgelopen jaar als geheugensteun en kijk of uw jaaropstelling van inkomsten en kosten wel volledig is.
De conclusie
U ziet aan uw opstelling van de jaarlijkse inkomsten en uitgaven of er voldoende over geld blijft om van te leven zoals u dat gewend bent of zoals u dat nastreeft.
Als dat niet het geval is, moet u het te lenen bedrag omlaag brengen of elders andere financiële mogelijkheden aanboren. Vervolgens kunt u de berekening herhalen.
Is dat wel het geval dan bent u klaar om een deskundige in te schakelen en kunt u goed voorbereid daarmee in gesprek gaan over het realiseren van uw nieuwe woonomgeving!
FINANCIERING - DOOR GEBRUIK OVERWAARDE
Gebruik overwaarde?
Door de stijging van de woningwaarde in de afgelopen jaren zien veel woningbezitters een fors hogere waarde van de woning dan de eventueel nog op de woning rustende hypotheekschuld.
Voor “senioren”, mensen die de AOW-leeftijd hebben bereikt en in sommige gevallen nog jonger zijn, kan het prettig zijn om (een deel van) deze overwaarde te kunnen gebruiken. Denk bijvoorbeeld aan het aanvullen van een (lage) pensioenuitkering, het toekomst klaar maken van de woning voor mogelijke toekomstige fysieke en lichamelijke beperkingen. Denk bijvoorbeeld aan het rolstoel toegankelijk maken van de woning, het plaatsen van een traplift, maar ook aan een aangepast toilet, het drempelloos maken van de woning, een slaapkamer op de begane grond, enz. Maar ook wat extra geld voor een aantal wensen als een verre reis, vakantiewoning, nieuwe auto of het financieel ondersteunen van familieleden.
Als laatste specifieke reden kan nog worden gedacht aan het “opeten” van de woning. Hiermee wordt bedoeld dat de maandelijkse hypotheeklasten (gedeeltelijk) worden bijgeschreven bij de schuld. Daarmee realiseert men dus lagere woonlasten tot zelfs geen woonlasten meer. Wel wordt uw woningschuld dan steeds hoger.
Hieronder hebben wij in het kort de meest voorkomende mogelijkheden van het benutten van de overwaarde opgenomen. Er kan overigens een maximum opnamebedrag gelden, er kan een maximale leeftijd van toepassing zijn of er kan een beperking zijn vanwege een al aanwezige hypotheek. Dit zijn de meeste algemeen geldende regels en voorwaarden. Het kan zijn dat bepaalde specifieke geldverstrekkers enigszins afwijkende regels hebben. In het kader van dit algemene overzicht gaat het te ver om deze zaken hier allemaal te omschrijven. Hiervoor is een meer specifiek adviesgesprek nodig.
Optie 1: Verkoop van de woning
De eerste optie voor het “vrijmaken” van de overwaarde is de verkoop van de woning. De feitelijke overwaarde is de verkoopprijs minus de restant aan hypotheekschuld en eventuele verkoopkosten. Dat ontvangt u dan via de notaris op uw rekening. Belangrijk nadeel is dat er dan dus wel dat u andere woonruimte moet vinden. Als u met plezier in de huidige woning woont is dit mogelijk geen wenselijke variant.
Optie 2: Verkoop en terughuur
Dit is een vrij nieuwe mogelijkheid waarbij u de woning verkoopt aan de specifieke organisatie en vervolgens de “levenslange” bewoningsrechten verkrijgt tegen een vooraf vastgestelde maandlast. Deze variant heeft als voordeel boven Optie 1 dat u in de huidige woning kunt blijven wonen. Maar een belangrijk nadeel is dat de verkoopprijs in deze optie vaak aanzienlijk lager ligt dan de werkelijke waarde. Soms slechts 60% van de werkelijke waarde waardoor u een belangrijk stuk van uw vermogen ziet verdampen. Dit kan bijvoorbeeld nadelig zijn voor uw nabestaanden.
Optie 3: afsluiten van een (extra) hypotheek
In deze variant wordt er een nieuwe hypothecaire lening afgesloten, eventueel boven op de nog lopende hypothecaire lening. In deze variant dient de nieuwe lening in bijna alle gevallen verplicht bij dezelfde geldverstrekker te worden afgesloten als de eventueel nog lopende hypothecaire lening. Hoewel dit niet “wettelijk’ verplicht is zijn er feitelijk vrijwel geen geldverstrekkers die, tegen de normale hypotheekrentes, bereid zijn een 2e hypothecaire lening te verstrekken als de 1e hypothecaire lening elders loopt. Dit is dus een beperking door de acceptatiecriteria van de geldverstrekkers zelf. Een alternatief is het volledig oversluiten en ophogen van de huidige hypotheek. Hier kunnen mogelijk wel hogere kosten aan vast zitten.
Bij het afsluiten van een (extra) hypothecaire lening bent u in principe vrij in de keuze van looptijd (maximaal 30 jaar), hypotheekvorm en rentevaste periode. Het bedrag aan extra hypotheek wordt, na aftrek van de eventuele kosten voor het afsluiten van de hypotheek, aan u overgemaakt en kunt u vrij besteden. Verderop in dit document leest u meer over de fiscale aspecten. Uw woonlasten worden maandelijks gewoon bij u in rekening gebracht. Deze variant is daarmee minder geschikt voor de situaties waarbij er geen of juist lagere woonlasten wenselijk zijn.
Optie 4: De “Opeet” hypotheek (variant A)
De “Opeet” hypotheek doet wat de naam eigenlijk al zegt: u “eet” de overwaarde van de huidige woning op. Er zijn 2 varianten van de “Opeet” hypotheek.
Variant A is de variant waarbij u een bedrag tot maximaal 40% van de getaxeerde waarde van uw woning krijgt uitbetaald. Van dit bedrag wordt nog wel afgehaald de eventuele restschuld van een lopende hypotheek en de kosten voor het afsluiten van deze hypotheek. De maandlasten voor deze hypotheek worden vervolgens (gedeeltelijk of geheel, die keuze is aan u) bijgeschreven bij de schuld. Dit gaat door tot de totale overwaarde van de woning hierdoor is “opgegeten”. Op dat moment dient u de woning alsnog te verkopen of de hypothecaire lening anderszins af te lossen.
Deze variant biedt de belangrijke voordelen dat u in bepaalde gevallen zowel liquiditeiten in handen kunt krijgen en tevens uw maandelijkse lasten kunt verlagen tot zelfs nihil omdat de verschuldigde rente bij de schuld wordt opgeteld terwijl u in uw huidige woning kunt blijven wonen. Nadeel is dat de “overwaarde” langzaam wordt opgegeten. Hoe langer dit gebeurt hoe kleiner uw overwaarde wordt en dus neemt uw vermogen hiermee in de loop der jaren af.
Tweede nadeel is het feit dat als de overwaarde volledig is “opgegeten” u meestal alsnog tot verkoop van de woning moet overgaan.
Optie 5: De “Opeet” hypotheek (variant B)
Deze variant is in grote lijnen gelijk aan de hierboven beschreven variant A. Maar een belangrijk verschil is dat er in deze variant geen maximum zit aan het “op te eten” bedrag aan overwaarde. Met andere woorden: de maandelijkse lasten worden onbeperkt bijgeschreven bij de hypotheekschuld en zijn niet gemaximeerd tot de waarde van de woning. Omdat dit een mogelijk risico voor de hypotheekbank inhoudt wordt deze hypotheekvariant op wat andere criteria getoetst. Zo wordt er rekening gehouden met de sterftekans. Een jonger iemand kan minder lenen omdat de te verwachten levensduur langer is. De maandelijkse lasten worden dus mogelijk langer bijgeschreven bij de schuld waardoor de totale schuld meer zal toenemen.
Ook is de rente voor deze variant iets hoger.
Naast de voor- en nadelen die voor variant A gelden heeft deze variant nog één belangrijk voor- en één belangrijk nadeel. Het voordeel is dat er dus geen risico is dat de overwaarde op enig moment “op” is en de woning dan alsnog verkocht moet worden. Dat is een prettige zekerheid.
Nadeel is dat de hogere rente er voor zorgt dat de overwaarde sneller wordt “opgegeten”. Dit is van belang bij uw overlijden omdat de nabestaanden dan dus een kleinere nalatenschap zullen verkrijgen.
Nalatenschap
Realiseer u dat in een deel van deze varianten u uw mogelijke nalatenschap bij uw overlijden heeft “opgegeten”. Dit betekent dat uw nabestaande mogelijk een kleinere nalatenschap zullen verkrijgen dan zij mogelijk hadden verwacht. Het is mogelijk raadzaam om dit tevoren bij uw eventuele erfgenamen aan te geven.
Fiscaal
Indien u het geld uit een hypothecaire lening niet gebruikt voor de in de wet vastgelegde doelen is de hypotheekrente over dit deel van de schuld fiscaal niet aftrekbaar. Bij de huidige lage rentestand is het gevolg daarvan overigens beperkt. De belangrijkste wettelijke doelen zijn:
aankoop van een nieuwe woning voor eigen bewoning en verbouwing/verbetering van de woning.
Voor wie?
Voor wie zijn deze varianten geschikt? Eigenlijk voor iedereen die de AOW-leeftijd heeft bereikt of bijna heeft bereikt en die graag wat geld uit de overwaarde wil vrijmaken. Bijvoorbeeld voor het realiseren van een aantal wensen en doelstellingen en/of het verlagen van de woonlasten.
De leeftijd, ruimte in de overwaarde en specifieke wensen zijn uiteindelijk bepalend voor de vraag of, en zo ja, welke optie een oplossing kan bieden.
De genoemde varianten zijn, met uitzondering van de optie verkoop van de woning, slechts bij een beperkt aantal geldverstrekkers en instellingen beschikbaar. Al deze varianten zijn maatwerk en de persoonlijke situatie speelt een belangrijke rol. Een adviseur die op de hoogte is van deze mogelijkheden zal zich moeten verdiepen in uw situatie voordat bepaald kan worden welke variant(en) mogelijk en passend is/zijn.
De kosten voor een onafhankelijk hypotheekadvies kunnen verschillen.
Sommige adviseurs vragen een vast bedrag. Anderen berekenen hun kosten per uur en/of berekenen bemiddelingskosten als het advies tot afsluiten van een hypotheek leidt. Het loont de moeite om de advieskosten te vergelijken. Het is verstandig om vooraf duidelijke afspraken te maken over de aanpak en over de kosten van uw hypotheekadvies. Meestal is het eerste gesprek gratis. Informeer ook naar de deskundigheid en de reputatie van de adviseur voordat u opdracht geeft.
FINANCIERING - DOOR EXTERNE PARTIJEN
Wanneer u de nieuwe woning of de aanpassing van de bestaande woning wilt financieren, dan is de hypotheek de meest voor de hand liggende manier om geld beschikbaar te krijgen.
Veel voorkomende hypotheekvormen zijn:
a. Lineaire hypotheek
Bij deze veel voorkomende hypotheekvorm lost u gedurende de looptijd elke maand of elk jaar hetzelfde bedrag af. Als de hypotheek een looptijd heeft van bijvoorbeeld 50 jaar dan lost u per jaar 1/50 is 2% af, al dan niet in maandelijkse termijnen. Over het nog openstaande bedrag betaalt u een percentage rente. Het openstaande bedrag loopt dus geleidelijk af en de rente die u betaalt wordt in principe (bij een vaste rente) elk jaar navenant minder. De lasten zijn bij de lineaire hypotheek in het begin dus het hoogst.
Het percentage rente kan voor een bepaalde termijn vast zijn of variabel zijn. Dat bepaalt u samen met de adviseur bij het afsluiten. De vaste rentes die aangeboden worden verschillen onderling, afhankelijk van de looptijd. Let op: de variabele rente is nu laag maar zou ook hoger op kunnen lopen na verloop van tijd.
Eind zeventiger jaren is de rente bijvoorbeeld hoog opgelopen tot 11 à 14%. Zo’n hoge rente hakt er behoorlijk in als u van een vast pensioeninkomen leeft en met een lage rente van 3%
begonnen bent…
b. Annuïteiten hypotheek
Bij deze hypotheekvorm zijn de lasten gelijkmatiger verdeelt over de looptijd. U betaalt gedurende de hele looptijd maandelijks hetzelfde bedrag. Het rente-percentage ligt vast.
Van het maandelijkse bedrag is in het begin het grootste gedeelte rente en de rest aflossing.
Gedurende de looptijd wordt het rentedeel lager en het aflossingsdeel hoger. Aan het eind van de looptijd is uw hypotheek afgelost.
c. Bankspaar hypotheek
U spaart op een aparte rekening en u ontvangt een (nu lage)rente over het gespaarde bedrag.
Het bedrag wat u gedurende de looptijd in totaal spaart, wordt aan het eind gebruikt om de hypotheek af te lossen. U heeft dus de zekerheid dat u aflost. Het openstaande bedrag is, gedurende de hele looptijd, het gehele hypotheek-bedrag, waardoor u ook over dat bedrag de hele looptijd de hypotheekrente betaalt. U geniet daardoor een maximaal belastingvoordeel.
De rente over het spaartegoed kan (zoals nu) laag zijn, waardoor dan per saldo het bedrag aan te betalen en te ontvangen rente relatief hoog kan zijn. Deze hypotheekvorm is niet in alle gevallen beschikbaar. Laat u vooral goed voorlichten door uw adviseur.
d. Aflossingsvrije hypotheek
Aflossingsvrije hypotheken zijn voor u alleen interessant als u al zo’n hypotheek hebt op uw (oude) woning. Dan kunt u die in principe voortzetten op uw nieuwe ouderenwoning. Is dat niet zo dan is de aflossingsvrije hypotheek niet mogelijk.
U betaalt bij deze hypotheekvorm per maand een relatief laag bedrag omdat u in het geheel niet aflost. De betaalde rente is in principe aftrekbaar voor de fiscus.
Het terugbetalen van het geleende bedrag doet u pas aan het eind of eventueel geheel of gedeeltelijk tussentijds (als dat conform de voorwaarden kan). Op het moment dat uw hypotheek eindigt dient u het gehele hypotheekbedrag terug te betalen. Verlengen van deze hypotheekvorm op hoge leeftijd zou problemen kunnen geven. Terugbetalen is bijvoorbeeld mogelijk door aflossing met spaargeld of door uw huidige woning te verkopen.
Daarnaast zijn er nog een aantal andere hypotheekvormen, die nu niet meer of minder frequent door de hypotheekverstrekkers worden aangeboden, zoals de beleggingshypotheek, de levenhypotheek, de spaarhypotheek, etc.
Soms is het mogelijk om op gunstige condities in uw relatiekring geld te lenen.
Bedenk dan wel dat dit op een juridisch verantwoorde manier moet worden vastgelegd, zodat u bijvoorbeeld tijdens de looptijd niet plotseling met een aflossingsverzoek geconfronteerd kunt worden.
Uw adviseur zal aan de hand van uw situatie en de stand van zaken op de hypotheekmarkt met u de mogelijkheden doornemen en samen met u, gegeven de diverse voor- en nadelen, het beste alternatief selecteren en uitwerken.
