'Ontwikkelkansen van extramurale huisvesting voor ouderen'

'Ontwikkelkansen van extramurale

huisvesting voor ouderen'

Een afstudeeronderzoek naar de ontwikkelkansen van

extramurale huisvesting voor ouderen, uitgevoerd door:

Aaron van Beek & Roy de Haas

Dit afstudeeronderzoek is uitgevoerd in opdracht van:

Stam & de Koning Bouw bv, Eindhoven

Dit afstudeeronderzoek is begeleid door:

Avans Hogeschool, Tilburg

Dit afstudeeronderzoek is uitgevoerd in de periode:

februari 2015 t/m juni 2015

2

Contactgegevens

Student: Aaron van Beek Studentnummer: 2047463

Adres: van Oldenbarneveltstraat 26, 6512 AX Nijmegen Telefoonnummer: 06 41 69 69 17

E-mail: aaronvb@live.nl

Opleiding: Bouwmanagement en Vastgoed Uitstroom profiel: Vastgoed

Student: Roy de Haas Studentnummer: 2050144

Adres: Postelseweg 54a, 5521 RB Eersel Telefoonnummer: 06 11 22 26 89

E-mail: roy-de-haas@hotmail.com Opleiding: Bouwmanagement en Vastgoed Uitstroom profiel: Vastgoed

Afstudeerbedrijf: Stam + de Koning Bouw b.v.

Adres: Dillenburgstraat 25a, 5652 AM Eindhoven Telefoonnummer: 040 250 43 00

Begeleider: Rob Thijssen Mobiel: 06 11 00 72 51

E-mail: rthijssen@dncvastgoedontwikkeling.nl Functie: Vastgoedontwikkelaar

Hogeschool: Avans Hogeschool Tilburg

Adres: Professor Cobbenhagenlaan 13, 5037 DA Tilburg Telefoonnummer: 013 595 8100

1e begeleider: Willem Ellenbroek E-mail: wj.ellenbroek@avans.nl 2e begeleider: Marc van Dun

3

Voorwoord

Voor u ligt de scriptie 'Ontwikkelkansen van extramurale huisvesting voor ouderen'. Een onderzoek, gehouden onder verschillende stakeholders op het gebied van wonen en zorg. Deze scriptie is geschreven in het kader van ons afstuderen aan de opleiding Bouwmanagement & Vastgoed, uitstroomprofiel Vastgoed, aan de Avans Hogeschool in Tilburg en is verwezenlijkt in de periode februari 2015 tot en met juni 2015.

Deze scriptie is geschreven in opdracht van Stam + de Koning vastgoed en bouw BV, een ontwikkelende aannemer, welke voornamelijk opereert in de regio Eindhoven. Kijkend naar het soort onderzoek dat wij wilden uitvoeren, was Stam + de Koning de uitgelezen partner.

Bij dezen willen wij Stam + de Koning en alle intern betrokken bedanken voor de ondersteuning en begeleiding tijdens het onderzoek. Daarbij willen we dhr. Rob Thijssen, vastgoedontwikkelaar bij Stam + de Koning, in het bijzonder bedanken. Zijn begeleiding en geschiktheid waren van grote waarde. Daarnaast willen wij alle professionals bedanken, die de moeite hebben genomen om hun kennis en deskundigheid met ons te delen. Zij hebben een belangrijke bijdrage geleverd aan het onderzoek.

Dhr. Remco Staals Woningcorporatie Wooninc. Mevr. Brigitte Cavens Gemeente Eindhoven Mevr. Bieke Severijns Gemeente Eindhoven Mevr. Susan Nagelmaeker Syntrus Achmea Dhr. Hessel van Bennekom ZorgID

Dhr. Erik van Aarle Van Aarle De Laat

Dhr. Eric Prevoo vb&t vastgoedmanagement

Tenslotte willen wij onze afstudeerbegeleiders, dhr. Willem Ellenbroek en dhr. Marc van Dun van Avans Hogeschool Tilburg, bedanken voor hun begeleiding tijdens het onderzoek.

We hebben met veel enthousiasme aan het afstudeeronderzoek gewerkt en we hopen dat dit rapport een positieve bijdrage levert aan iedereen die zich bezighoudt met wonen en zorg.

Wij wensen u veel leesplezier toe.

Aaron van Beek & Roy de Haas Tilburg, 18 juni 2015

4

Samenvatting

De huidige demografische en politieke ontwikkelingen zorgen voor een verschuiving in het zorgstelsel. De behoefte om langer thuis te blijven wonen groeit en door de invoering van het scheiden wonen en zorg wordt deze ontwikkeling door de overheid gestimuleerd. Deze trend wordt ook wel extramuralisering genoemd. Extramuraal wonen houdt in dat mensen met een lichte of zware zorgbehoefte buiten een zorginstelling zelfstandig wonen. Het scheiden van wonen en zorg is onderdeel van de hervormingen, welke het kabinet de afgelopen jaren heeft doorgevoerd en heeft betrekking op mensen met een lichte zorgbehoefte. Zodra men lichte zorg nodig heeft, komt men niet meer in aanmerking voor een verblijf in een verpleegtehuis. De zorg dient voortaan bij de mensen thuis georganiseerd te worden in overleg met gemeenten en zorginstellingen. Hierdoor ontstaat er meer maatwerk voor de zorgbehoevende en worden de taken van de overheid gedecentraliseerd naar gemeenten. Ook heeft Nederland te maken met demografische en regionale verschuivingen. Het aantal 65-plussers neemt toe van 2,7 miljoen in 2015 (16% van de bevolking), naar 4,7 miljoen (26% van de bevolking) in 2040. Door de extramuralisering en de toename van het aantal 65-plussers neemt het tekort aan geschikte woningen verder toe indien hier niet tijdig op ingespeeld wordt. Het tekort was anno 2012 al 84.000 eenheden en concentreert zich voornamelijk in de woonvormen ‘Verzorgd wonen’, ‘Wonen met diensten’, en ‘Overige ouderenhuisvesting’. Deze ontwikkelingen zorgen voor zowel kansen als opgaven. Om projectontwikkelaars meer inzicht te geven in de kansen voor het ontwikkelen van extramurale huisvesting, is de volgende hoofdvraag opgesteld: “Welke kansen zijn er voor het ontwikkelen van extramurale woningen voor ouderen met een mobiliteitsbeperking 0, A, B of C en wat is de beleggingswaarde van een extramurale woning?” Middels een stakeholdersanalyse, onderzoek naar de randvoorwaarden van geschikte huisvesting, een studiemodel op basis van de DCF-methode en een haalbaarheidsanalyse is antwoord gegeven op deze vraag. De resultaten uit de stakeholdersanalyse en het onderzoek randvoorwaarden van geschikte huisvesting zijn leidend voor de opbouw van het studiemodel. Het studiemodel dient vervolgens weer als ondersteunend instrument voor de haalbaarheidsanalyse. In associatie met de hoofdvraag zijn vier deelvragen opgesteld. Deze vier deelvragen zijn bepalend voor de opbouw van dit onderzoek en ondersteunen de hoofdvraag. Hierbij wordt inzichtelijk gemaakt wat de kenmerken zijn van ouderen, welke randvoorwaarden er worden gesteld aan geschikte huisvesting en/of extramurale huisvesting interessant is als vastgoedbelegging. Aan de hand hiervan is de optimale match tussen de woonconsument, belegger en vastgoedontwikkelaar voor het ontwikkelen van extramurale huisvesting bepaald. Dit resultaat is tot stand gekomen door middel van een kwalitatief en kwantitatief onderzoek.

Allereerst is onderzoek gedaan naar de woonconsument. Het betreft hierpersonen van 65 jaar en ouder die zich willen voorbereiden op de toekomst en nog geen hulpmiddelen nodig hebben of personen die gebruik maken van een wandelstok, rollator of rolstoel. Aan de hand van de huishoudensamenstelling, alleenstaand of paren, is een onderverdeling gemaakt in vier inkomensklassen: sociaal, onder gemiddeld, bovengemiddeld en zeer welvarend. Uit onderzoek blijkt dat een gemiddeld huishouden 2750 euro per maand te besteden heeft. De meest omvangrijke groep in aantallen zijn alleenstaanden met een sociaal inkomen van 0 tot 1750 euro per maand (556.000 huishoudens). De op een na grootste groep zijn paren met een onder gemiddeld inkomen van 1750 tot 2500 euro per maand (346.000 huishoudens). Kijkend naar de vermogenspositie van 65-plussers, dan blijkt dat deze doelgroep de meest vermogende bevolkingsgroep is van Nederland. Het gemiddelde vermogen van een alleenstaande 65-plusser is 162.000 euro en van een paar, beide partners 65 jaar of ouder, 294.000 euro. Van dit vermogen zit ongeveer 50 procent vast in de overwaarde van de eigen woning en bestaat ongeveer 25 procent uit bank- en spaartegoeden. Uit onderzoek blijkt dat het verzilveren van de overwaarde in de meeste gevallen niet aantrekkelijk is voor het

5 structureel aanvullen van het inkomen. Daarnaast is er gekeken naar de bestedingsbehoefte en het woongedrag van de woonconsument. Hieruit is naar voren gekomen dat ouderen graag dezelfde huisvestingslasten blijven betalen bij een verhuizing naar een andere woning. Dit geldt voornamelijk voor woonconsumenten met een sociaal- en onder gemiddeld inkomen, omdat hun bestedingsruimte ontoereikend is voor hogere huisvestingslasten. Tevens is opvallend dat de verhuisgeneigdheid afneemt naarmate de leeftijd toeneemt en er een duidelijk verschil is tussen het willen verhuizen en ook daadwerkelijk verhuizen. Van de doelgroep verhuist slechts 4% per jaar. Indien men verhuist is dat voornamelijk vanwege gezondheidsgerelateerde of woongerelateerde motieven. De drie meest voorkomende redenen voor een verhuizing zijn ‘kleiner willen wonen’, ‘het meer behoefte hebben aan zorg’ en dat men ‘voorbereid wil zijn op toekomstige zorgbehoefte’. Bij de overweging tot verhuizen, geniet een woning met een vloeroppervlak van 80 tot 110 vierkante meter met 3 kamers de voorkeur.

Ook is er onderzoek gedaan naar de rol van de belegger en die van de projectontwikkelaar. Afhankelijk van de beleggingsstrategie lopen de geëiste rendementen uiteen van 5% voor regulier woningvastgoed tot 7% voor specifiek zorgvastgoed en worden er eisen gesteld aan de locatie en omvang. De projectontwikkelaar wordt gezien als de initiatiefnemer voor het ontwikkelen van geschikte huisvesting. Daarbij is het van belang dat zij de wensen en behoeften van de woonconsument en belegger verbinden, waardoor draagvlak gecreëerd wordt en ontwikkelingen op maat mogelijk zijn. Strategische partnerships voeren daarbij de boventoon.

Vervolgens is onderzoek gedaan naar de randvoorwaarden van geschikte huisvesting. Hoewel geschikte huisvesting nauwelijks afwijkt van een reguliere woning, dient men rekening te houden met de mobiliteitsbeperkingen van de woonconsument. Het handboek 'Woonkeur Rolstoelgebruik' is een aan te raden hulpmiddel bij het ontwerpen van een geschikte woning. Daardoor kan een veilige woonomgeving gerealiseerd worden, waardoor de zelfredzaamheid toeneemt. Daarnaast stellen woonconsumenten eisen aan het voorzieningenniveau in de omgeving. In dit rapport is verder geen aandacht besteed aan het ontwerpen van een woning. Wel zijn er een zestal referentie wooneenheden gebruikt als prototype, welke aansluiten op de randvoorwaarden van geschikte huisvesting. Deze prototypes zijn vervolgens gebruikt voor de toetsing van de haalbaarheid.

De resultaten uit de haalbaarheidsanalyse tonen aan dat, bij een verhuizing naar een geschikte woning van 94 m2 GO of groter, de woonconsument er qua huisvestingslasten op achteruit gaat. De woonconsument komt daardoor voor de keuze te staan om kleiner te gaan wonen tegen dezelfde huisvestingslasten of een soortgelijke/grotere woning te kiezen tegen hogere huisvestingslasten. Een andere constatering is dat de woonconsument met een sociaal- of onder gemiddeld inkomen (0 tot 2500 euro per maand) erg afhankelijk is van huurtoeslag. Zonder huurtoeslag kunnen zij namelijk geen woning betalen groter dan 30m2. Wonen met aanvullende diensten blijkt alleen betaalbaar te zijn voor de zeer welvarende doelgroep. Pas als deze woonvorm een projectomvang heeft van meer dan 200 eenheden, wordt het betaalbaar voor andere inkomensklassen.

Uit de haalbaarheidsanalyse blijkt ook dat het geëiste rendement niet voor alle prototypes haalbaar is zodra er gerekend wordt met marktconforme huurprijzen en referentie bouwbudgetten. De rendementen op de prototypes lopen uiteen van 4,24% voor een patiowoning tot 5,38% voor de studio. Bij het hanteren van referentie bouwbudgetten in de haalbaarheidsanalyse, blijkt dat geschikte huisvesting gerealiseerd kan worden tegen een geëist rendement van 5% en marktconforme huurprijzen. Indien het geëiste rendement verhoogd wordt, wijken de bouwbudgetten te ver af van de referentieprijzen waardoor de haalbaarheid in het geding komt.

6 Kortom, om de ontwikkeling van geschikte huisvesting te kunnen realiseren, dienen de betrokken stakeholders concessies te doen waarbij de traditionele gedachtegangen los gelaten moeten worden. De woonconsumenten staan daarbij voor de keus om hogere huisvestingslasten of een kleinere woning te accepteren, beleggers moeten genoegen nemen met lagere rendementen en de projectontwikkelaar dient op een innovatieve en vernieuwende manier grond, geld en gebruiker met elkaar te verbinden.

Summary

Current demographic and political developments provide a shift in the healthcare system. More and more people do not want to life in a nursing home. This is stimulated by de government through separating housing and healthcare. This trend is also called extramuralization. Living extramural means that people live independently outside a healthcare institution. Separating housing and healthcare is part of the reforms that the government has implemented for people with mild healthcare needs. When people are indicated with mild healthcare needs, it's no longer permitted to stay in a nursing home. Henceforth they will receive healthcare at home by municipalities and healthcare institutions. This creates customized healthcare and decentralized tasks of the government to local authorities. In addition the Netherlands are coping with demographic en regional shifts. Seniors over 65 will increase from 2.7 million in 2015 (16% of the population) to 4.7 million (26% of the population) in 2040. The trend extramuralization and the growth of seniors provoke a deficit in adequate housing, when the construction industry does not respond in time. The deficit was in 2012 84 thousand units and is mainly concentrated in the forms of: 'healthcare housing ',' housing with services' and 'other senior housing'.

These developments provide opportunities and challenges. To give developers more insight into the opportunities for developing extramural housing, the following main question has drawn up: "Which opportunities are there for developing extramural homes for elderly with a limited mobility 0, A, B or C and what is the investment value of a extramural housing?” This question is answered by investigating the preconditions of adequate housing, a study model based on the DCF method and a feasibility analysis and a stakeholder analysis. The results of the stakeholder analysis and the results of the investigation preconditions adequate housing are leading for the study model. The study model serves as a supporting tool for the feasibility analysis.

In association with the main question there are four sub questions. These four sub questions will determine the structure of this study and support the main question. This gives an inside in the characteristics of the elderly, what conditions are imposed to adequate housing and whether extramural housing is interesting as investment property. On this basis, the optimal match between the home consumer, investor and real estate developer for developing extramural housing established. This result has been achieved by qualitative and quantitative research.

First, research has been done on the residential consumer. This concerns people aged 65 and older who want to prepare for the future and require no tools or people who use a cane, walker or wheelchair. On the basis of the household composition, alone or couples, a subdivision has been made in four income classes; social, below average, above average and very prosperous. Research shows that the average household has 2750 Euros per month to spend. The largest group in numbers are singles with a social income from 0 to 1750 Euros per month (556.000 households). The second largest group are couples with a lower average income from 1750 to 2500 Euros per month (346.000 households). Looking at the capital base of seniors, it appears that this is the wealthiest population of the Netherlands. The average having of a single person over 65 is 162.000 Euros and for couples, both partners aged 65 or over, 294.000 Euros. Of this having approximately 50 percent is fixed in the equity of home ownership and approximately 25

7 percent in banking and savings. Research shows that the cashing of the overvalue in most cases is appealing to the structural complement of income. In addition, we look at the spending needs and the housing behaviour of the residential consumer. It has emerged that the elderly like to continue to pay the same housing costs when moving to another house. This primarily concerns residential consumers with social and below average incomes, because their disposable income is insufficient for higher housing costs. It is also striking that the move tendency decreases as age increases and there is a difference between wanting to move and actually move. Of the target group only 4% per year moves. If one moves it is mainly because of health related or home related motives. The three most common reasons for moving are: desiring a smaller house, having a greater need for care and wanting to be prepared for future healthcare needs. “In consideration of moving, seniors prefer a house with a floor area of 80 to 110 square meters en three bedrooms.

Additionally, research has been done into the role of the investor and the developer. The yields range is from 5% for regular residential property to 7% for specific healthcare property depending of the investment strategy. Also there are requirements on the location and size. The developer is seen as the initiator for the development of adequate housing. It's important that the developer connects the needs of residential consumers and investors. This creates support and customized developments. Strategic partnerships are essential.

Furthermore research has been done on the preconditions of adequate housing. Although adequate housing hardly deviates from a regular property, it is necessary to take the mobility constraints of the housing consumer into account. The handbook 'Woonkeur Rolstoelgebruik' is a recommended tool for designing adequate housing. As a result a safe living environment can be realized and the self sufficiency can be increased. In addition, home buyers put demands on the level of provision in the area. In this report, no further attention was paid to the design of a home. Six units were used as reference prototype, which connect to the conditions of adequate housing. These prototypes are used to test the feasibility.

The results of the feasibility study show that, moving to a suitable house of 94 m2 user periphery or larger, the housing cost of the consumer increases. Residential consumers are faced with the choice to live smaller at the same housing costs or to choose a similar or larger house at higher housing costs. Another observation is that the residential consumer with a social or below average income (0 to 2500 Euros income per month) is very dependent on housing benefit. Without housing allowance it is impossible for them to afford housing lager than 30m2 user periphery. Living with additional services appears to be only affordable to the very well-doing audience. Only when this form of housing has a project volume of more than 200 units, it is affordable for other income groups.

The feasibility analysis also shows that the required return is not feasible for all prototypes when it is calculated with reference market rents and construction budgets. Yields on the prototypes range from 4.24% for a patio home to 5.38% for a studio. The handling of reference construction budgets in the feasibility analysis shows that adequate housing can be realized at a required return of 5% and market rents. If the required return is increased, the construction budgets diverge from the reference price and put the feasibility at stake.

In conclusion, to realize the development of adequate housing, the stakeholders concerned should make concessions where the traditional thoughts must be released. Residential consumers are forced to accept higher housing costs or a smaller property. Investors must accept lower required returns and the developer should connect land, money and user in an innovative and refreshing way.

8

Inhoud

Contactgegevens ... 2 Voorwoord ... 3 Samenvatting ... 4 Summary ... 6 Inhoud ... 8 Begrippenlijst ...10 1 Inleiding ...12 1.1 Aanleiding ...12 1.2 Probleemstelling ...12 1.3 Afbakening ...13 1.4 Doelstelling ...14 1.5 Onderzoeksvragen ...14 1.6 Onderzoeksmethodologie ...15 2 Marktontwikkelingen ...16

2.1 Scheiden van wonen en zorg ...16

2.2 Demografische verschuivingen ...17

2.3 Tekort geschikte huisvesting ...19

2.4 Gevolgen marktontwikkelingen ...20

3 Stakeholdersanalyse ...21

3.1 Woonconsument ...21

3.2 Belegger ...30

3.3 Projectontwikkelaar ...36

3.4 Verbinding belangen stakeholders ...37

4 Randvoorwaarden geschikte huisvesting ...38

4.1 Woonvormen ...38

4.2 Woonproducten ...39

4.3 Leefomgeving ...39

4.4 Prototypes geschikte huisvesting ...40

5 Haalbaarheidsanalyse ...45

5.1 Inputgegevens studiemodel ...45

5.2 Bepaling van de haalbaarheid ...46

5.3 Opzoek naar de variabele: huurprijs ...46

5.4 Opzoek naar de variabele: bouwkosten ...47

5.5 Opzoek naar de variabele: rendementseis ...48

5.6 Haalbaarheidsanalyse voor wonen met diensten ...48

9

6 Conclusie ...52

6.1 Belangrijkste marktontwikkelingen ...52

6.2 Kenmerken van ouderen woonconsumenten ...52

6.3 Randvoorwaarden voor geschikte huisvesting ...53

6.4 Betaalbaarheid van geschikte huisvesting voor de woonconsument ...54

6.5 Geschikte huisvesting als beleggingsobject ...54

6.6 Beschikbaar bouwbudget voor projectontwikkelaar ...54

7 Advies ...56

8 Aanbevelingen ...58

8.1 Aanbevelingen voor het vergroten van de haalbaarheid...58

8.2 Aanbevelingen voor vervolgonderzoeken ...59

Bibliografie ...61

Bijlagen ...64

Bijlage 1 – Uitwerking mobiliteitsklassen ...65

Bijlage 2 – Tekort geschikte huisvesting ...66

Bijlage 3 – Hoogte huurtoeslag ...67

Bijlage 4 – SWOT-analyse zorgvastgoed ...68

Bijlage 5 – Randvoorwaarden geschikte huisvesting ...69

Bijlage 6 – Onderbouwing studiemodel ...72

Bijlage 7 - Interviews ...75

10

Begrippenlijst

In het onderzoeksrapport worden begrippen gebruikt die naar alle waarschijnlijkheid niet door iedereen herkend zullen worden. Om de leesbaarheid van dit rapport te vergroten is onderstaande begrippenlijst opgesteld.

Correlatie: een maatstaf die weergeeft wat de mate van samenhang is tussen het rendement van twee variabelen.

DCF-methode: methode om met behulp van de techniek van de contante waarde te berekenen hoe groot de bedrijfswaarde van een onderneming is op basis van de voorspelde ingaande en uitgaande kasstromen, welke zich de resterende levensduur zullen voordoen.

Diversificatie: actie welke verscheidenheid aanbrengt.

Doelzoeken: het gericht zoeken naar de onbekende variabele aan de hand van meerdere pijlers.

Domotica: verzamelbegrip voor een hoog niveau aan voorzieningen m.b.t. de elektrotechnische en data-installatie in gebouwen en het automatiseren van functies door middel van elektronica, zodat ventilatie, verwarming, verlichting en dergelijke geïntegreerd en vaak op afstand kunnen worden bestuurd.

Extramuraal: een deel van de hulpverlening gebeurt gewoon bij de mensen thuis. Men noemt dit ook wel extramurale, buiten de muren van een ziekenhuis gelegen, hulpverlening.

Geëist rendement: een minimaal geëiste opbrengst van een belegging of investering. Geliberaliseerd: bevrijd van beperkingen, welke zijn opgelegd door de overheid. Overgang van sociale huurprijs naar vrije sector huur.

Geschikte huisvesting: woonvormen die geschikte zijn voor mensen met een lichte zorgbehoefte. Te weten: 'verzorgd wonen', 'wonen met diensten' en 'overige ouderenwoningen'.

Huisvestingslasten: alle woongerelateerde kosten voor de woonconsument waaronder de kale huur, gas/water/elektra en servicekosten.

Honkvast: aan huis gehecht zijn, niet graag willen verhuizen.

Intramuraal: dienstverlening aan iemand die langer dan vierentwintig uur in een zorginstelling verblijft. Bijv. In een ziekenhuis of verpleegtehuis.

Lichte zorgbehoeften: via de oude benadering: Mensen met een ZZP-indicatie 1 en 2 (V&V, VG, GGZ), ZZP 3 (V&V, VG voor 50%) en ZZP 4 V&V voor 25%. Via de nieuwe benadering: mensen met een mobiliteitsklasse 0, A, B, C, D en E.

Marktconform bouwbudget: een bouwbudget dat in overeenstemming is met de markt.

Marktconforme huurprijs: een huurprijs die in overeenstemming is met de markt. Mobiliteitsklasse: de mate van zelfredzaamheid bij een lichamelijke of geestelijke beperking.

11 Ontgroening: een daling van het aantal jongeren in de maatschappij.

Ouderen: personen van 65 jaar en ouder. (Opmerking: het begrip ouderen is louter gebruikt als terminologie om de doelgroep aan te duiden. Echter kan de begripsaanduiding als aanstootgevend worden ervaren in de praktijk. Dit zal marketingtechnisch te allen tijde in acht gehouden moeten worden.)

Overwaarde: het positieve verschil tussen de restschuld van een lopende hypotheek en de waarde van een huis bij vrije verkoop.

Portefeuille: het totale woningbezit van een persoon of instelling.

Prototype: een referentieproduct dat centraal staat in het haalbaarheidsmodel.

Stakeholders: alle personen en ondernemingen die betrokken zijn bij het ontwikkelen van geschikte huisvesting.

Vergrijzing: een toename van het aantal ouderen op de totale bevolking. Verhuisgeneigdheid: de mate waarin men bereid is om te verhuizen. Zorgvastgoed: vastgoed waarbij sprake is van een zorgfunctie.

Afkortingen

(AOW) Algemene Ouderdomswet: is een basispensioen voor mensen die de AOW-leeftijd hebben bereikt.

(AWBZ) Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten: houdende regels die zware geneeskundige risico's dekt die niet onder de zorgverzekering vallen.

(BVO) Bruto Vloer Oppervlak: het oppervlak gemeten op vloerniveau lans de buitenomtrek van de opgaande scheidingswanden, welke de desbetreffende ruimte of groep van ruimtes omhullen.

(CBS) Centraal Bureau voor de Statistiek: een landelijke overheidsdienst belast met tellingen en statistische onderzoeken.

(GO) Gebruikersoppervlak: ook wel (VVO) verhuurbaar vloeroppervlak. Het oppervlakte gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingswanden, welke de desbetreffende ruimte of groep van ruimtes omhullen.

(TCO) Total Costs of Ownership: het volledig inzichtelijk maken van alle kosten gerelateerd aan de aanschaf en gebruik gedurende de levenscyclus van een gebouw. (Wlz) Wet Langdurige Zorg: houdende regels inzake de verzekering van zorg aan mensen die zijn aangewezen op langdurige zorg.

(Wmo) Wet Maatschappelijke Ondersteuning: een wet uitgevoerd door gemeenten om mensen zo goed mogelijk in staat te stellen deel te nemen aan de samenleving. (Zvw) Zorgverzekeringswet: houdende regeling van sociale verzekering voor geneeskundige zorg ten behoeve van de gehele bevolking.

(ZZP) Zorg zwaartepakket: pakket van zorg dat aansluit op de kenmerken van de cliënt en het soort zorg dat nodig is.

12

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Door de financiële crisis anno 2008 zijn de bouwvolumes de afgelopen jaren fors teruggelopen. Bouwpartijen zijn hierdoor genoodzaakt om op zoek te gaan naar nieuwe kans-(afzet-)markten. Dit geldt ook voor Stam + de Koning. Zij zien meerdere kansen binnen het veranderende zorgbeleid. Onder andere op het gebied van scheiden van wonen en zorg.

Sinds januari 2013 is het zorgstelsel drastisch aan het veranderen. Door een veranderende samenleving, vergrijzing, ontgroening en stijgende zorgkosten zijn maatregelen noodzakelijk. Tevens wil de rijksoverheid haar bemoeienis steeds verder terugbrengen en de verantwoordelijkheid neerleggen bij gemeenten, burgers en organisaties. Naar aanleiding hiervan is de AWBZ-wetgeving per 1 januari 2015 overgeheveld naar de Wet Maatschappelijke ondersteuning (Wmo), de Zorgverzekeringswet (Zvw), de Jeugdwet en de nieuwe Wet langdurige zorg (Wlz) (Nederlandse Zorgautoriteit, 2012). Door de zorg en ondersteuning anders te organiseren, kunnen ouderen en mensen met een beperking langer zelfstandig blijven wonen en wordt de zorg beter betaalbaar (Aedes-Actiz, 2015).

Tevens kiezen ouderen er zelf steeds vaker voor om langer zelfstandig te blijven wonen in plaats van te verhuizen naar een zorginstelling. Daarnaast neemt het aandeel 65-plussers toe van 16% (2,7 miljoen) in 2012 tot 26% (4,7 miljoen) in 2040 (CBS, 2015). Willen mensen met een lichte zorgbehoefte toch in een verpleegtehuis wonen, dan worden de huisvestingskosten niet meer betaald via de AWBZ, maar dienen zij deze voortaan zelf te betalen. Het scheiden van wonen en zorg zal grote invloed hebben op de zorgverlening, de rol van (zorg-)organisaties en het zorgvastgoed. Hierdoor ontstaan zowel kansen als opgaven.

1.2 Probleemstelling

Zoals in de aanleiding aangegeven wordt, vinden er zowel demografische, economische als politiek-juridische verschuivingen plaats in Nederland. Jaarlijks komen ongeveer 10.000 65-plussers, 1.300 gehandicapten en 800 ggz-cliënten niet meer in aanmerking voor een verblijf in een zorginstelling en dreigen geen geschikte woning te kunnen vinden. Dit komt bovenop het tekort van 149.000 geschikte woningen dat er nu al is. Daarnaast is er sprake van een trend waarbij 65-plussers langer thuis willen blijven wonen en de stap voor het verhuizen naar een zorginstelling zo lang mogelijk proberen uit te stellen. Door deze tweezijdige ontwikkeling verschuift de vraag van intramurale huisvesting naar een extramurale woonomgeving.

Met extramurale (geschikte) huisvesting wordt bedoeld: verzorgd wonen en overige geschikte huisvesting. Dit betreft woningen die voldoen aan de eisen van een nultredenwoning en waarbij eventueel extra diensten geleverd kunnen worden. Zoals persoonlijke alarmopvolging in geval een persoon direct zorg nodig heeft, maaltijdvoorzieningen, aanwezigheid van een huismeester, dagactiviteiten en dergelijke. Het is noodzakelijk dat de huisvesting voor de groep zorgbehoevenden mee verandert om de wijzigingen in de zorg door te voeren in de praktijk (Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur, 2014).

De toekomstige bouwopgave van geschikte huisvesting is een interessante ontwikkeling voor ontwikkelende bouwpartijen. Door in te spelen op de vraag kan bouwvolume gecreëerd worden. Echter, de zorgvastgoedmarkt is voor vele ontwikkelaars nog onbekend terrein. Dit vraagt om een snelle professionalisering om tijdig te kunnen inspelen op de trend van het scheiden van wonen en zorg.

13 Ten slotte is het van belang om een afnemer te vinden die de ontwikkelde wooneenheden wil afnemen om deze vervolgens te gaan exploiteren als vastgoedbelegging. Dit zouden maatschappelijke, institutionele alsook particuliere beleggers kunnen zijn. Beleggers blijken in de praktijk vooralsnog erg terughoudend bij het investeren in zorgvastgoed. Voornamelijk omdat zorgvastgoed een nieuwe en jonge beleggingscategorie betreft en er nog weinig concrete meerjarige resultaten over bekend zijn. Om de afzetmogelijkheden van extramurale (zorg-)woningen in kaart te brengen is het belangrijk om de beleggingswaarde te bepalen alsook de investeringsbereidheid in zorgvastgoed van beleggers te onderzoeken.

De probleemstelling luidt als volgt: “Hoe kunnen de belangen van de woonconsument, belegger en projectontwikkelaar met elkaar verbonden worden om het tekort van geschikte huisvesting terug te dringen?”

1.3 Afbakening

Het onderzoek focust zich uitsluitend op de doelgroep van 65 jaar en ouder. Uit vooronderzoek is namelijk gebleken dat de groep 65-plusser de grootste groep is die op zoek is naar geschikte huisvesting (Planbureau voor de Leefomgeving, 2013). Dat neemt echter niet weg dat het uiteindelijke advies mogelijk ook geschikt zou kunnen zijn voor personen van jonger dan 65 jaar. Naast de afbakening in leeftijd, wordt de doelgroep ook beperkt tot een bepaalde mate van zelfredzaamheid hetgeen wordt uitgedrukt in mobiliteitsklassen. Bij het formuleren van de randvoorwaarden van het woonproduct wordt uitsluitend rekening gehouden met ouderen zonder mobiliteitsbeperking en ouderen die gebruikmaken van hulpmiddelen zoals een wandelstok, rollator, rolstoel. De mate van mobiliteit wordt uitgedrukt in verschillende klassen, te weten; 0, A, B of C. Deze mobiliteitsklassering is afkomstig van het piramidemodel welke een inschatting geeft van de vraag naar geschikte huisvesting in relatie tot de woningbehoefte (ABF research, 2013). Een nadere toelichting over de mobiliteitsklassering is terug te vinden in ‘Bijlage 1 – Uitwerking mobiliteitsklassen’.

Zorgvastgoed kan worden ingedeeld in twee hoofdsegmenten: Care- en Cure-sector. Het doel van de Care-sector is om ziekten, stoornissen en beperkingen zoveel mogelijk te beperken door middel van verpleging, begeleiding en verzorging. In relatie tot vastgoed gaat het hierbij om verpleegtehuizen en overige zorgwoningen, waarbij onderscheid gemaakt kan worden tussen intra- en extramurale huisvesting. De Cure-sector richt zich daarentegen op het genezen en/of bevorderen van herstel, met de daarbij behorende verpleging en verzorging. In relatie tot vastgoed gaat het hier om ziekenhuizen (Jukito, 2012). Dit onderzoek zal zich uitsluitend richten op de Care-sector. In het bijzonder op extramuraal huisvesting. Zoals eerder aangegeven is er sprake van een oplopend tekort aan geschikte huisvesting. Door middel van woningaanpassingen en door het toevoegen van nieuwe woningen kan dit tekort worden aangepakt. Echter zal dit onderzoek zich enkel focussen op nieuwbouw.

Ten slotte zal het onderzoek zich focussen op landelijk niveau (Nederland). Voor de haalbaarheidsanalyse worden zowel landelijke inputgegevens gebruikt als inputgegevens vanuit de gemeente Eindhoven. Deze afbakening wordt gedaan omdat de regionale verschillen met betrekking tot wonen en zorg erg groot kunnen zijn. Om het afstudeeronderzoek binnen de gestelde tijd af te krijgen, is ervoor gekozen om alleen de inputgegevens van de regio Eindhoven te hanteren.

14

1.3.1 Beknopte weergave afbakening:

 Invalshoek: Economisch, juridisch, maatschappelijk.  Doelgroep: Ouderen (met als focus 65-plusser) met een

mobiliteitsbeperking van 0, A, B of C.  Sector: Care sector.

 Woonsituatie: Extramuraal.  Plaats: Nederland.

 Object: Verzorgd wonen en overige geschikte huisvesting.  Bouw: Nieuwbouw huurwoningen.

 Tijd: Ingang Nieuwe Zorgstelsel 2013.

1.4 Doelstelling

De doelstelling van dit onderzoeksrapport geeft antwoord op de volgende hoofdvraag: “Welke kansen zijn er voor het ontwikkelen van extramurale zorgwoningen voor ouderen met een mobiliteitsbeperking 0, A, B of C en wat is de beleggingswaarde van een extramurale (zorg)woning?”

Om antwoord te krijgen op de doelstelling dient er een stakeholdersanalyse uitgevoerd te worden. Via deze analyse kan getoetst worden of er een match is tussen de woonconsument, belegger en projectontwikkelaar. De analyse zal de belangen van de stakeholders weergeven die uitgangspunten vormen voor huurprijzen, geëiste rendementen en bouwbudgetten die gebruikt worden in de haalbaarheidsanalyse.

De haalbaarheidsanalyse bestaat uit een DCF-rekenmodel waarbij een inschatting wordt gemaakt van kosten en baten voor een vastgestelde exploitatieperiode. Daarbij worden huurprijzen en geëiste rendementen met elkaar in relatie gebracht, welke het bouwbudget voor een wooneenheid of complex voor de projectontwikkelaar bepalen. Vervolgens kan geëvalueerd worden welke combinaties van belangen resulteren in een haalbare business case.

1.5 Onderzoeksvragen

Ter ondersteuning op de hoofdvraag zijn er vier onderzoeksvragen opgesteld.

1. Wat zijn de kenmerken van 65-plussers met een mobiliteitsbeperking 0, A, B of C die opzoek zijn naar extramurale huisvesting?

Onderzoekvraag 1 geeft inzicht in de karakteristiek van de doelgroep. Deze kenmerken zijn leidend voor het haalbaarheidsmodel. Het gaat om de woonbehoefte, woongedrag, woonbudget en zorgbehoefte. De karakteristieken van de doelgroep worden vervolgens uitgezet in verschillende klassen.

2. Welke randvoorwaarden worden er gesteld aan woonvormen, woonproducten en de woonomgeving door 65-plussers met een mobiliteitsbeperking 0, A, B of C? Onderzoekvraag 2 geeft inzicht in de markt omtrent zorgvastgoed. Hierbij wordt er specifiek gekeken naar de marktwerking van extramuraal geschikte huisvesting voor 65-plussers met een mobiliteitsbeperking 0, A, B of C. Deze randvoorwaarden staan sterk in relatie met de karakteristieken van de doelgroep en zijn samen bepalend voor de samenstelling van het woonconcept. Het samengestelde woonconcept zal getoetst worden in het DCF-rekenmodel.

15 3. Is extramurale huisvesting interessant als vastgoedbelegging?

Onderzoeksvraag 3 geeft inzicht in de rol van de belegger. Hierbij is het antwoord op onderzoeksvraag 2 een belangrijk uitgangspunt. De beleggingswaarde en het geëiste rendement op het woonproduct en woonvorm bepalen of de belegger bereid is om te investeren in extramurale zorghuisvesting. De beleggingswaarde en het te behalen rendement maken onderdeel uit van het DCF-rekenmodel.

4. Wat is de optimale match tussen woonconsument en belegger voor het ontwikkelen van extramurale huisvesting (haalbaarheidsmodel)?

Tot slot verbindt onderzoeksvraag 4 de andere onderzoeksvragen met elkaar. Deze onderzoeksvraag zal inzicht geven of er een match is tussen de wensen van de woonconsument, het te behalen rendement op het woonproduct en of de beleggingswaarde voldoende ruimte biedt als bouwbudget voor de ontwikkelaar.

1.6 Onderzoeksmethodologie

Deze paragraaf geeft inzicht in de onderzoeksmethodologie van het onderzoek met als doel de validiteit, representativiteit en geldigheid van het onderzoek te verantwoorden. Het onderzoek betreft een combinatie van een kwalitatief en kwantitatief onderzoek. Voor het kwalitatieve gedeelte van het onderzoek is er een literatuuronderzoek uitgevoerd en zijn diverse professionals geïnterviewd. Ook is er een kwantitatief onderzoek uitgevoerd. Voorbeelden hiervan zijn het onderzoek naar de inkomensgegevens van de woonconsument (CBS) en het onderzoek naar exploitatiecijfers. De kwaliteitscriteria van dit onderzoek zijn gebaseerd op de mate van onafhankelijkheid (meningen, voorkeuren en invloeden), weerlegbaarheid, betrouwbaarheid, statistische generalisatie en validiteit. Daarbij is er constant gewaakt voor een plausibel en transparant onderzoek. Hiervoor is gebruik gemaakt van een gefundeerde theoretische benadering (Baarda, 2012). Te weten:

 Triangulatie: Gebruik maken van zoveel mogelijk databronnen en invalshoeken zoals interviews en bestaande

literatuur.

 Audit trail: Het vastleggen van een logboek.

 Peer debriefing: Het meerdere malen laten controleren door andere onderzoekers (collega's).

 Member checking: Tussentijdse resultaten voorleggen aan betrokkenen.  Negatieve caseanalyse: Het onderzoek constant in twijfel trekken.

16

2 Marktontwikkelingen

In het hoofdstuk ‘Inleiding’ is al kort ingegaan op de marktontwikkelingen omtrent extramurale (zorg)huisvesting. In dit hoofdstuk wordt echter dieper ingegaan op dit thema. De marktontwikkelingen vormen de basis voor dit onderzoek en zijn daarmee leidend voor de opbouw van dit rapport. De bevindingen uit dit hoofdstuk geven globaal inzicht in de kansen en opgaven van extramurale huisvesting. Of deze kansen daadwerkelijk benut kunnen worden, zal geëvalueerd worden in het hoofdstuk ‘Haalbaarheidsanalyse’. In de volgende paragrafen worden de onderwerpen scheiden van wonen en zorg, demografische verschuivingen en tekort geschikte huisvesting behandeld.

2.1 Scheiden van wonen en zorg

Per 1 januari 2013 is het scheiden van wonen en zorg doorgevoerd voor mensen met een lichte zorgbehoefte. Dit betekent dat mensen met een lichte zorgbehoefte geen indicatie meer krijgen voor het wonen in een verpleegtehuis. Wil deze groep toch in een verpleegtehuis wonen, dan moeten zij de woonlasten zelf gaan betalen. Het gaat hierbij om de mensen met een ZZP indicatie 1 en 2 (V&V, VG en GGZ) en ZZP 3 (V&V en VG voor 50%). Per 1 januari 2016 geldt de extramuralisatie ook de groep ZZP 4 V&V voor 25%. Het doel van scheiden van wonen en zorg is om mensen langer thuis te laten wonen, waar nodig door middel van ondersteuning vanuit de gemeente of zorg vanuit de zorgverzekering. Op deze manier kunnen mensen langer over hun eigen leven blijven beslissen en blijft de zorg betaalbaar. De trend om langer thuis te blijven wonen is al langer gaande, maar komt door het scheiden van wonen en zorg in een stroomversnelling (Aedes-Actiz, 2015).

De belangrijkste gevolgen/veranderingen op een rij:

 Zorg en wonen worden apart gefinancierd. De cliënt moet zelf de woonlasten dragen bij een extramurale woonsituatie.

 Decentralisatie van overheidstaken. De rijksoverheid legt de verantwoordelijkheid neer bij gemeenten, burgers en organisaties.

 De Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) is vervangen door de Nieuwe Wet langdurige zorg (Wlz). Een afgeslankte vorm van de AWBZ.

 Nieuwe Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) 2015: via deze wet wordt het ondersteunen van burgers een taak van de gemeente. Deelneming in de samenleving is hierbij een belangrijk uitgangspunt. De nieuwe Wmo 2015 regelt hulp en ondersteuning die aansluit bij de persoonlijke omstandigheden van de persoon.

 Zorgverzekeringswet (Zvw): Via de Zvw gaan wijkverpleegkundigen meer verpleging en verzorging aan huis leveren. Het gaat hierbij om medische en verpleegkundige zorg.

 Nieuwe Wet langdurige zorg (Wlz). Voor mensen die behoefte hebben aan permanent toezicht, kunnen via de nieuwe Wlz aanspraak maken op 24 uur zorg in de directe nabijheid. Voorheen was dit geregeld in de AWBZ.

 Door de extramuralisering ontstaat er meer keuzevrijheid voor mensen in een verpleegtehuis met een zware zorgindicatie.

 Het leegstandrisico, dat voorheen werd vergoed door de overheid, komt nu voor rekening van de zorgaanbieder of woningcorporatie, afhankelijk van wie het huisvestingscomponent exploiteert.

17 Zoals eerder aangegeven gaat er voor mensen met een lichte zorgbehoefte veel veranderen. Zo gaat de zorgbehoeften anders gefaciliteerd worden. Om toch de juiste zorg te ontvangen krijgen licht zorgbehoevende een zorgindicatie en wordt in samenspraak met de gemeente een zorgplan opgesteld waarmee aanspraak gemaakt kan worden op:

1. Zorg op afspraak - Ouderen met zorgvragen, welke op vaste tijden kunnen worden beantwoord of waarbij de zorgvraag uitgesteld kan worden tot het moment dat de zorgmedewerker langskomt.

2. Zorg op afroep - Bij zorgvragen, welke op een niet vooraf vast te stellen moment spelen en die niet uitgesteld kunnen worden.

3. Voortdurende nabijheid - Ouderen die zorg in de voortdurende nabijheid nodig hebben, moeten altijd direct op een zorgverlener terug kunnen vallen. Zij kunnen zelf om hulp vragen maar er is ook een vorm van (actief) toezicht nodig (RIGO Research en Advies BV, 2014).

2.2 Demografische verschuivingen

Het aandeel 65-plussers neemt toe van 16% (2,7 miljoen) in 2012 tot 26% (4,7 miljoen) in 2040. Binnen deze groep neemt het aandeel 80-plussers het sterkst toe, tot 44% in 2050 zoals figuur 2 weergeeft. De samenstelling van de oudere huishoudens verandert bovendien in de komende twee decennia ook. Niet alleen het aantal samenwonenden neemt toe, maar ook het aantal alleenwonenden. Het aantal alleenwonenden stijgt van ongeveer 900.000 in 2012 tot 1,4 miljoen in 2030. (Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur, 2014). 2015 2020 2030 2040 2050 2060 65 tot 75 1.730 1.936 2.146 2.152 1.769 1.916 75 tot 85 933 1.072 1.529 1.762 1.821 1.542 85 en ouder 343 394 553 838 1.093 1.236 Totaal 65+ 3.006 3.402 4.228 4.752 4.683 4.693 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 A an tal p erso n en x d zd

Prognose bevolking 2015 tot 2060

18

2.2.1 Regionale verschillen

De demografische verschuivingen verschillen sterk per regio. Omdat het merendeel van de ouderen in steden woont, zal daar, in absolute aantallen, het aantal ouderen het sterkst toenemen. Toch zijn het de plattelandsgemeenten die relatief gezien het sterkst vergrijzen zoals figuur 3 aantoont. (CBS, 2009)

Een andere bijkomstigheid is dat de sterkst vergrijzende regio’s ook te maken krijgen met ontgroening. Jongere mensen leveren hoofdzakelijk zorg en diensten aan ouderen. Wanneer er door de ontgroening ondercapaciteit ontstaat, dient er geïnvesteerd te worden in technologische en organisatorische oplossingen zoals e-health, domotica, de oprichting van zorgcoöperaties en de bezorging aan huis vanuit (internet-)winkels binnen deze regio’s. Zo ontstaan er alternatieven om hulp of zorg aan te bieden aan ouderen zodat zij zelfstandig kunnen blijven wonen. Daarnaast blijkt het lastig om in de plattelandsregio's het voorzieningenniveau van winkels, huisartsenposten en zorgsteunpunten op peil te houden omdat het niet meer rendabel of haalbaar is. Het wegvallen van de voorzieningen in deze regio’s beperkt daarmee de zelfredzaamheid van de ouderen (Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur, 2014).

Deze ontwikkelingen zorgen ook voor schaalvergroting van regionale publieke voorzieningen, zoals ziekenhuizen, bibliotheken en welzijnscentra. Door de afnemende mobiliteit van ouderen wordt de bereikbaarheid van deze voorzieningen steeds lastiger. Een trend die hierop inspeelt zijn burgercoöperaties die kleinschalige woonconcepten opzetten en zorgvoorzieningen in een dorp organiseren (Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur, 2014).

Figuur 3 Aandeel personen 65 jaar of ouder, 2040 (CBS, 2009).

Figuur 2 Aandeel personen 65 jaar of ouder, 2009 (CBS, 2009).

19

2.3 Tekort geschikte huisvesting

Er is een oplopend tekort aan geschikte huisvesting. Onder geschikte huisvesting wordt verstaan: 'huisvesting voor ouderen en mensen met beperkingen' (ABF research, 2013). Dit type huisvesting kan in twee hoofdcategorieën worden ingedeeld, namelijk; verzorgd wonen en overige geschikte huisvesting. Daarbij kan er weer een onderscheidt gemaakt worden in verschillende woonvormen:

 Verzorgd wonen

1. Wonen in de nabijheid van een zorgsteunpunt  Overige geschikte huisvesting

2. Wonen met diensten 3. Overige ouderenwoning 4. Ingrijpend aangepaste woning 5. Overige nultredenwoning

De vraag naar geschikte woningen voor de periode 2012-2021 is groter dan de bestaande woningvoorraad. Het tekort van geschikte woningen binnen deze periode wordt geraamd op 399.000 eenheden. Het tekort kwam in 2012 neer op 84.000 geschikte woningen. Op de voorraad van bijna 2 miljoen geschikte woningen komt dat overeen met ongeveer 4% van de voorraad. Het tekort is verhoudingsgewijs hoger bij de meer specifieke woonvormen van ouderenhuisvesting zoals verzorgd wonen (30%), wonen met diensten (26%) en overige ouderenwoningen (31%) zoals tabel 1 weergeeft. In de bijlage ‘Bijlage 2 – Tekort geschikte huisvesting’ is het tekort verder uiteengezet per onderwerp.

Tabel 1 Het tekort aan geschikte woningen in aantallen (x 1000) en in percentages t.o.v. de voorraad in 2012 (ABF research, 2013).

Voorraad Tekort

Tekort t.o.v. de voorraad (x dzd) (x dzd) %

(1) Verzorgd wonen 134 40 30%

(2) Totaal overige geschikte woningen 1.821 44 2% Wonen met diensten 174 46 26% Overige ouderen woning 205 63 31% Ingrijpend aangepaste woning 124 0 0% Overige nultredenwoning 1.318 -65 -5% (1+2) Totaal geschikte woningen 1.955 84 4%

Er wordt geschat dat er tot 2021 jaarlijks 44.000 geschikte woningen voor ouderen en mensen met beperkingen bij moeten komen om invulling te kunnen geven aan de vraag in de markt. Deze aantallen zijn gebaseerd op de trend van het langer thuis willen wonen in combinatie met het beleid van de extramuralisering van licht zorgbehoevenden, de demografische toename van 65-plussers en de hogere levensverwachting van mensen. Hier kan op twee verschillende manieren invulling aan gegeven worden, namelijk het geschikt maken van bestaande voorraad of door middel van verbouwingen en technologische oplossingen via toevoeging van nieuwe geschikte woningen. Het onderzoek richt zich, zoals aangegeven in het hoofdstuk ‘Afbakening’, enkel op de toevoeging van nieuwe geschikte huisvesting via nieuwbouw.

20

2.4 Gevolgen marktontwikkelingen

Naast de hervormingen in de zorg en de demografisch ontwikkelingen neemt het eigenwoningbezit onder 65-plussers nog steeds toe. Echter, 65-plussers geven eerder de voorkeur aan een huurwoning naarmate zij ouder worden dan aan een koopwoning. Maar door de beperkte beschikbaarheid van geschikte huurwoningen, doet er zich een mismatch voor tussen vraag en aanbod tot minimaal 2040, als hier niet op geanticipeerd wordt door de markt. Door de mismatch ontstaat een slechte doorstroming in de woningmarkt, welke voor maatschappelijke problemen kan zorgen op de huizenmarkt. 65-plussers houden namelijk een groot deel van de eengezinskoopwoningen bezet, waardoor andere doelgroepen niet kunnen doorstromen naar deze woningtypologieën, hetgeen uiteindelijk kan leiden tot een opwaartse druk op de woningprijzen van eengezinswoningen (Planbureau voor de Leefomgeving, 2013).

21

3 Stakeholdersanalyse

Het hoofdstuk stakeholdersanalyse geeft inzicht in de belangen van de woonconsument, belegger en projectontwikkelaar omtrent de ontwikkeling van extramurale huisvesting. Door middel van een stakeholdersmodel worden de verbanden tussen de belangen van de stakeholders inzichtelijk gemaakt in de paragraaf ‘Verbindingen belangen stakeholders’. De resultaten uit het hoofdstuk dienen als input voor de haalbaarheidsanalyse en zijn bepalend voor het uiteindelijke advies.

3.1 Woonconsument

De woonconsument betreft de gebruiker van de woning. Deze stakeholder is geanalyseerd en ontleed aan de hand van welvaartniveaus, welke ingaan op het inkomen en vermogen, en het woongedrag, wat de verhuisgenegenheid en wensen omtrent de ideale woning omschrijft.

3.1.1 Welvaart

Het niveau van welvaart is afhankelijk van twee componenten; het inkomen en het vermogen. Deze componenten zijn beide ontleed om inzicht te krijgen in de bestedingsruimte voor de huisvestingslasten. Voor beide componenten is er een onderscheid gemaakt tussen alleenstaanden en paren van 65-plus waarbij ook de omvang per doelgroep inzichtelijk is gemaakt. Aan de hand van de uitkomsten is in de haalbaarheidsanalyse geanalyseerd welke doelgroep welke woonproducten kan betalen.

3.1.1.1

Inkomen

De woonconsument is onderverdeeld in twaalf inkomensklassen, variërend van 0 tot 1250 euro per maand tot 8000 euro of meer per maand. Per huishoudensamenstelling is in figuur 5 de omvang van de groep weergegeven in absolute aantallen.

De totale omvang van groep 65-plussers was in 2013 2,8 miljoen personen waarvan 879.000 alleenstaande huishoudens en 714.000 tweepersoonshuishoudens. Een alleenstaande 65-plussers ontving in 2013 gemiddeld 1040 euro netto AOW per maand en paren, beide partners ouder dan 65 jaar, ontvingen samen gemiddeld 1438 euro netto AOW per maand. Van de totale doelgroep ontving 71% een aanvullend pensioen naast de AOW-uitkering. Hiervan ontving ongeveer 30% van de personen een aanvullend pensioen van 500 euro of minder.

0 50 100 150 200 250 300 350 400 0 tot 1250 1251 tot 1500 1501 tot 1750 1751 tot 2000 2001 tot 2500 2501 tot 3000 3001 tot 3500 3501 tot 4000 4001 tot 5000 5001 tot 6000 6001 tot 8000 8001 of meer Aa n tal h u ishou d en s (x d zd ) Inkomensklasse

Omvang doelgroep per inkomensklasse

Paar, beide partners 65 jaar of ouder Alleenstaande, 65 jaar of ouder Figuur 4 Omvang van de doelgroep 65-plussers per inkomensklasse (CBS, 2013)

22 € 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 0 tot 1250 1251tot 1500 1501 tot 1750 1751 tot 2000 2001 tot 2500 2501 tot 3000 3001 tot 3500 3501 tot 4000 4001 tot 5000 5001 tot 6000 6001 tot 8000 H u isv esti n g sl aste n pe r ma an d Inkomensklasse

Huidige huisvestingslasten per inkomensklasse

Paar, beide partners 65 jaar of ouder Alleenstaande, 65 jaar of ouder

De meest omvangrijke groepen betreffen alleenstaande met een inkomen van 1251 tot 1500 euro per maand gevolgd door paren met een inkomen van 2001 tot 2500 euro per maand (NIBUD, 2014) (CBS, 2013).

3.1.1.2

Bestedingsbehoefte

De meeste opvallende afwijking bij het uitgavenpatroon van een gemiddeld huishouden is hoe ouder de hoofdkostwinner van het huishouden, hoe groter het deel van het huishoudbudget aan huisvesting, servicekosten en gas, water en elektra op gaat. Bij een huishouden met een 65-plusser als hoofdkostwinner scheelt dat ten opzichte van een gemiddeld huishouden 6,4%. De uitgaven aan kleren en schoenen, consumptiegebonden belastingen of overheidsdiensten (vooral gemeentelijke heffingen en motorrijtuigenbelasting) en communicatie nemen echter juist af naarmate de leeftijd van de hoofdkostwinner toeneemt (CBS, 2014).

Tevens is geconstateerd dat een paar, beide partners 65 jaar of ouder, gemiddeld 24% van het inkomen besteed aan huisvesting en een alleenstaande 65-plusser 33%. Dit verschil is te verklaren doordat tweepersoonshuishoudens schaalvoordelen en gemiddeld genomen een hoger inkomen hebben ten opzichte van een eenpersoonshuishouden. De huisvestingslasten anno 2014 van alleenstaanden en paren zijn per inkomensklasse in figuur 6 uiteengezet. De hoogte van deze huisvestingslasten dient als uitgangspositie om te evalueren of de huishoudens bij een verhuizing naar een geschikte woning, er qua huisvestingslasten op voor- of achteruit gaan. Deze evaluatie komt later in het onderzoek aan bod in het hoofdstuk ‘Haalbaarheidsanalyse’.

Figuur 5 De huidige huisvestingslasten van alleenstaande en paren van 65-plus uiteengezet per inkomensklasse (NIBUD, 2014) (CBS, 2010).

23 Sommige huishoudens komen als huurder in aanmerking voor huurtoeslag waardoor het huishoudenbudget verruimd kan worden. Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag (anno mei 2015) gelden de volgende voorwaarden:

 De kale huurprijs inclusief collectieve servicekosten mag niet meer bedragen dan €710,68 per maand.

 Een alleenstaande mag per jaar niet meer verdienen dan €21.950 (€1.829 p/mnd) en niet meer vermogen hebben dan €21.330.

 Een paar mag gezamenlijk per jaar niet meer verdienen dan €29.825 (€2.485 p/mnd) en niet meer vermogen hebben dan €42.660 (Belastingdienst, 2015). De hoogte van de huurtoeslag is afhankelijk van zowel de kale huurprijs inclusief collectieve servicekosten alsook de hoogte van het inkomen. In de bijlage ‘Bijlage 3 – Hoogte huurtoeslag’ is de hoogte van de huurtoeslag uiteengezet.

In tabel 2 zijn figuur 5 en 6 met elkaar in relatie gebracht waardoor inzichtelijk is gemaakt wat de omvang van de doelgroepen is en wat zij exact aan huisvestingslasten betalen.

Tabel 2 Overzicht aantal huishoudens per inkomensklassen vs. de huidige woonlasten per maand (CBS, 2013) (CBS, 2010) (NIBUD, 2014)

Inkomensklassen Aantallen huishoudens x1000 Huidige woonlasten per inkomensklasse Aantallen huishoudens x1000 Huidige woonlasten per inkomensklasse Inkomen p/mnd Inkomens-schaal Paar, beide partners 65 jaar of ouder Paar, beide partners 65 jaar of ouder Alleenstaande, 65 jaar of ouder Alleenstaande, 65 jaar of ouder 0 tot 1250 sociaal 4 N.N.B. 80 € 549,02 1251 tot 1500 sociaal 13 N.N.B. 341 € 589,46 1501 tot 1750 sociaal 25 € 601,16 135 € 590,52

1751 tot 2000 onder gemid. 140 € 555,41 135 € 582,01

2001 tot 2500 onder gemid. 206 € 670,32 101 € 752,25

2501 tot 3000 bovengemid. 106 € 709,69 40 € 890,57

3001 tot 3500 bovengemid. 73 € 849,07 17 € 963,98

3501 tot 4000 bovengemid. 45 € 988,46 11 € 1.038,46

4001 tot 5000 zeer welvarend 31 € 1.040,59 5 N.N.B.

5001 tot 6000 zeer welvarend 54 € 1.251,26 11 N.N.B.

6001 tot 8000 zeer welvarend 10 € 1.395,97 2 N.N.B.

8001 of meer zeer welvarend 7 N.N.B. 1 N.N.B.

24

3.1.1.3

Vermogen

Het mediaanvermogen van een 65-plusser was in 2013 ongeveer 100.000 euro. Het gemiddelde vermogen van een alleenstaande 65-plusser was 162.000 euro en van een paar, beide partners 65 jaar of ouder, 294.000 euro. De totale doelgroep van 65-plussers is daarmee demografisch gezien de meest vermogende groep van Nederland (CBS, 2013). Het vermogen van een 65-plusser bestaat voor ongeveer 50% uit overwaarde van de eigen woning zoals is weergeven in figuur 7.

Figuur 6 Gemiddelde vermogensopbouw per huishoudensamenstelling (CBS, 2013)

3.1.1.4

Verzilveren van overwaarde

Uit een recent onderzoek van Johan Conijn, Bert Kramer, Jan Rouwendal en Frans Schilder dat is uitgevoerd in 2014, is naar voren gekomen dat het verzilveren1 _{van de} overwaarde nauwelijks zorgt voor extra inkomen. “De analyses laten zien dat de gouden bergen die de overwaarde voorspiegelen, grotendeels verdampen als die overwaarde gebruikt wordt om het inkomen te verhogen. Dit impliceert dat de overwaarde niet veel mogelijkheden biedt om het pensioen structureel aan te vullen” (Conijn, Kramer, Rouwendal, & Schilder, 2014). Ook het CPB onderbouwd deze conclusie, zij stellen dat inkomens wel effect hebben op de vermogensopbouw, maar vermogensopbouw geen effect heeft op inkomens (CPB, 2013). Op basis van deze theoretische constateringen zal het verzilveren van de overwaarde in dit onderzoek niet worden meegenomen als extra inkomstenbron, welke gebruikt zou kunnen worden voor het betalen van de huisvestingslasten bij een huursituatie. Dat neemt echter niet weg dat er in de praktijk uitzonderingen te vinden zijn waarbij het vermogen wel ingezet wordt om huisvestingslasten te betalen. Echter, deze uitzonderingen zijn te specifiek om door te kunnen voeren in dit onderzoek.

1 _{Verzilveren staat in deze context voor het verkopen van de eigen woning waardoor de} overwaarde wordt omgezet in bank- en spaartegoeden.

Paar, beide partners 65

jaar of ouder Alleenstaande, 65 jaar ofouder

Eigen woning 49% 48%

Bank- en spaartegoeden 21% 25%

Aandelen 14% 12%

Onroerend goed, overig 9% 7%

Obligaties 3% 3%

Roerende zaken enz. 3% 3%

Ondernemingsvermogen 1% 1% 0% 20% 40% 60% 80% 100% % van het to tal e v er moge n

Vermogensopbouw

25 31%

57% 7%

4%

Verhuisgenegenheid onder ouderen

Ik wil nooit meer verhuizen

Het is nu niet aan de orde, maar misschien in de toekomst

Ik ben mij aan het oriënteren op een andere woning Ik ga binnenkort verhuizen

Ik ben recentelijk verhuisd

3.1.1.5

Toekomstige inkomens- en vermogenspositie 65-plusser

Uit onderzoek van CPB blijkt dat de inkomenspositie van AOW'ers tot 2025 niet sterk zal veranderen. Voor alleenstaanden stijgt de mediaan van het besteedbaar inkomen met 3% en dat van paren met 7% (CPB, 2013). Voornamelijk door de verwachte toename van arbeidsparticipatie zal het besteedbaar inkomen van de nieuwe generatie ouderen toenemen. Door cohorteffecten in de tweede pijlerpensioenen ontvangen zij vaker en meer pensioen dan de vorige generatie. Echter, het pensioen is ook een onzekere factor door bijvoorbeeld een beperkte indexering. Een minder onzekere factor is de AOW-uitkering, deze zal naar verwachting toenemen.

Hoe het vermogen onder de AOW'ers zich zal ontwikkelen, is sterk afhankelijk van de ontwikkelingen in de huizenmarkt alsook de wetgeving omtrent hypotheken. De huidige generatie 65-plussers heeft het vermogen voornamelijk kunnen opbouwen door te profiteren van de als maar stijgende huizenprijzen. Voor de nieuwe generatie 65-plussers zal dit naar verwachting in mindere mate van toepassing zijn. Daarnaast dient men tegenwoordig een annuïteitenhypotheek af te sluiten waarbij men verplicht wordt om maandelijks af te lossen. Via de aflossing bouwt men dan indirect een vermogen op, dat zich concentreert in de overwaarde van de woning.

3.1.2 Woongedrag 65-plussers

In deze paragraaf wordt ingegaan op het woongedrag van de woonconsument. Daarbij komen zaken aan bod zoals de verhuisgenegenheid en redenen voor een verhuizing. Deze bevindingen kunnen gebruikt worden voor het samenstellen van de woonvorm en het woonproduct.

3.1.2.1

Huidige woonsituatie

Bij een onderzoek naar de woonsituatie van ouderen blijkt 29% alleen te wonen. Bij ouderen met een leeftijd van 75 jaar of ouder woont maar liefst 53% alleen. Deze trend zal de komende jaren nog doorzetten. Het CBS schat namelijk in dat er in 2020 ongeveer 1 miljoen 65-plussers alleen zullen wonen (CBS, 2015) (Bureauvijftig, 2015).

3.1.2.2

Verhuisgenegenheid

In figuur 8 wordt de verhuisgenegenheid van ouderen weergegeven.

26 Wat opvalt bij figuur 8 is dat 31% van alle respondenten nooit meer wil verhuizen. Bij ouderen van 75 jaar of ouder is dat zelfs opgelopen tot 44%. Naarmate de leeftijd dus toeneemt, blijkt de verhuisgenegenheid af te nemen. Tevens blijkt dat lager opgeleiden en alleenstaanden een lagere verhuisgenegenheid hebben ten opzichte van ouderen met een hoger opleidingsniveau of ouderen die nog samenwonen. De voornaamste reden dat de ouderen niet willen verhuizen is omdat een verhuizing vaak geen nieuwe en uitdagende stap voor hen is (Schellekens, 2010). Ouderen zitten, in de meeste gevallen, aan de top van hun wooncarrière. Verhuizen betekent dat zij vaak een stap terug moeten doen wat moeilijk te accepteren valt (Hooijmeijer, 1986). Een andere verklaring is dat hoe langer mensen ergens wonen, hoe meer gehecht ze zijn geraakt aan de woning en hun woonomgeving. De gemiddelde woonduur van 75-plussers in hetzelfde huis betreft maar liefst 25 jaar. Vaak zijn de kinderen er geboren en getogen en zijn er sociale contacten opgebouwd met overige buurtbewoners. Daardoor wordt een verhuizing op basis van materiële- en emotionele zin uitgesteld (Filius, 1993) (Meer, 2006) (Smith, 2009).

De mensen die nog wel bereid zijn om te verhuizen, 65% zoals figuur 8 aangeeft, overwegen dat voornamelijk uit gezondheidsgerelateerde of woongerelateerde motieven. De uit gezondheid gerelateerde motieven vallen uiteen in 'reageren' of 'anticiperen'. Onder reageren wordt verstaan dat mensen met een afnemende gezondheid willen verhuizen naar een woning waar meer hulp en zorg aanwezig is. In het geval van anticiperen willen mensen rekening houden met de lichamelijke gebreken die in de toekomst kunnen optreden (Fokkema, 1993) (Kullberg, 2004) (Litwak, 1987). Dit kan een kleinere woning betekenen of een zogenoemde geschikte woning. Ondanks deze gedateerde beweringen, blijken deze nog steeds overeen te komen met de huidige praktijk, zo toont het onderzoek van Bureauvijftig aan in figuur 9, waar de meest voorkomende redenen voor een verhuizing zijn weergegeven.

0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%

Redenen voor een verhuizing

Recent verhuisden Concrete verhuiswens

Zonder concrete verhuiswens Wil nooit verhuizen Figuur 8 Redenen voor een verhuizing (Bureauvijftig, 2015).

27 0 10 20 30 40 50 60 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 X dz d Leeftijd

Aantal verhuizingen

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 Leeftijd

Aandeel verhuizingen

Bij een onderzoek naar het aandeel verhuizingen, komt naar voren in figuur 11, dat het aandeel verhuizingen bij het bereiken van de leeftijdsgrens van 70 jaar weer toeneemt in tegenstelling tot de afnemende bereidheid. Dit wordt veroorzaakt door niet gewenste verhuizingen. Bij de 75-plussers is het aantal niet gewenste verhuizingen al opgelopen tot 2/3 van de totale verhuizingen. Deze verhuizingen vonden waarschijnlijk plaats uit noodzaak door een verslechterende gezondheid of door het overlijden van de partner (Planbureau voor de Leefomgeving, 2013). Het aflopend aantal verhuizingen, naarmate de leeftijd toeneemt, is te verklaren doordat de bevolkingsgroepen steeds kleiner worden doordat men komt te overlijden.

3.1.2.3

Verschil tussen willen en daadwerkelijk verhuizen

Anderzijds is het verschil tussen willen verhuizen en het ook daadwerkelijk doen erg groot onder ouderen. Zo was slechts 29% van de 65-plusser die wilde verhuizen in 2002, na twee jaar ook daadwerkelijk verhuisd (de Groot, 2008). De reden dat er zo weinig 65-plussers verhuisd zijn binnen twee jaar, heeft te maken met het geringe aanbod in de gewenste buurt en anderzijds het trage verloop van de verkoop van de eigen woning. Ook de aanscherping van het sociale huurbeleid heeft invloed gehad op de het aantal verhuizingen van ouderen. Voornamelijk welvarende ouderen met een modaal tot boven modaal inkomen zijn getroffen door deze aanscherping. Zij komen niet of nauwelijks nog in aanmerking voor een sociale huurwoning en dienen daardoor een woning te zoeken in de vrije sector. Het gevolg hiervan is dat zij bij een verhuizing vaak te maken krijgen met hogere woonlasten waardoor de verhuizing wordt uitgesteld (Eskinasi, 2012) (Planbureau voor de Leefomgeving, 2013).

3.1.2.4

Ouderen van de toekomst

Het toekomstige verhuisgedrag van ouderen is belangrijk om de impact van de vergrijzing op de woningmarkt in te schatten. Er zijn een aantal factoren die in de toekomst bepalend kunnen zijn voor het verhuisgedrag van ouderen. Een daarvan is de toename van het aantal hoger opgeleiden in Nederland. Uit onderzoek blijkt namelijk dat mensen met een hoger opleidingsniveau eerder in staat zijn te verhuizen dan mensen met een lager opleidingsniveau (VROM, 2009). Dit kan betekenen dat toekomstige ouderen minder honkvast zijn dan de huidige generatie ouderen. Daarentegen zijn ouderen steeds vaker huiseigenaar en welvarender. Dit kan weer betekenen dat ouderen in de toekomst minder snel verhuizen en dat de zorg in huis wordt gehaald. Ook vinden Figuur 10 Aandeel verhuizingen per

leeftijd, 2011 (Planbureau voor de Leefomgeving, 2013).

Figuur 9 Aantal verhuizingen naar leeftijd, 2011 (Planbureau voor de Leefomgeving, 2013).