vastgoedontwikkeling leidt, dient deze als initiatiefnemer grond, geld en gebruiker met elkaar te verbinden. Daarbij is het van belang om de wensen, behoeften en belangen van de afnemer (belegger) en gebruiker (woonconsument) inzichtelijk te hebben om hier passend op in te kunnen spelen. Daarom is het aan te raden om op macro-, meso- en microniveau onderzoek te doen naar ontwikkelkansen in regio om zo passende woonoplossingen voor ouderen te kunnen realiseren. Dit zal leiden naar strategische partnerships en ontwikkelingen op maat.
55 Bij een nieuwe ontwikkeling wordt veelal een aanbestedingsmarge aangehouden van ±10%. Met deze marge moet de ontwikkelaar het marktrisico, prijsrisico en het ontwikkelingsrisico zien te dekken. Uit de haalbaarheidsanalyse is naar voren gekomen dat een projectontwikkelaar geschikte huisvesting kan realiseren indien er marktconforme huurprijzen gelden en er een geëist rendement is van 5%. Indien het geëiste rendement verhoogd wordt, wijkt het bouwbudget te ver af van referentieprijzen waardoor de haalbaarheid discutabel wordt.
56
7 Advies
Uit het onderzoek is gebleken dat een ontwikkelaar het beste kan focussen op de woonconsument met de leeftijd van 60 tot 65 jaar doordat zij het meest verhuisgenegen zijn. Echter, ook zij blijken nog erg terughoudend te zijn als het gaat om het daadwerkelijk over gaan tot verhuizen. Dit zou gestimuleerd kunnen worden door de doelgroep van de voordelen, van een verhuizing, bewust te maken. Goede marketing helpt hier aanzienlijk bij. De waarschijnlijk hoger uitvallende woonlasten en de bijkomende kosten voor een verhuizing, dienen door marketing achterop komen te liggen bij de overweging voor een verhuizing. Daarbij is het wel van belang dat er wordt geluisterd naar de lokale wens van de woonconsument, de behoefte aan zorg zo ver als mogelijk op de achtergrond blijft en in wordt gespeeld op het gevoel van veiligheid en toekomstbestendigheid. Daardoor worden woonconsumenten geactiveerd om te gaan verhuizen waardoor het draagvlak voor het ontwikkelen van geschikte huisvesting zal toenemen. De doelgroep dient daarbij niet te worden behandeld als personen met opkomende beperkingen maar juist als vitale personen die toe zijn aan een nieuwe stap in de wooncarrière. Zij voelen zich namelijk nog gezond, genieten graag van de oude dag en willen zich zo nog steeds kunnen voelen als zich de eerste lichamelijke gebreken gaan voordoen.
Uit de haalbaarheidsanalyse is gebleken dat de wooneenheden van 70m2 of kleiner beter betaalbaar zijn voor de woonconsument dan grotere. Echter, de woonconsument woont het liefste in een woning van 80 tot 110 m2 groot. Hieruit blijkt een mismatch tussen de wens van de woonconsument en de betaalbaarheid van deze wens. Het lijkt daardoor moeilijk om invulling te kunnen geven aan de wens van de woonconsument, indien zij vasthouden aan hun huidige woonbudgetten of niet gaan accepteren dat hun woonwens niet betaalbaar is. Het lijkt daarom raadzaam om een variatie aan woonproducten aan te bieden die variëren van 60 tot 100 m2 om voor elk wat wils te ontwikkelen.
De wooneenheden dienen ontworpen te worden volgens het handboek ‘Woonkeur Rolstoelgebruiker’ waarbij er voorbereidingen in de woning worden getroffen die de zelfredzaamheid kunnen bevorderen zoals het verstevigen van de badkamermuren zodat het mogelijk is om steunbeugels op te hangen, het aanbrengen van een plafondrails van de slaapkamer naar de badkamer zodat een (tijdelijk) bedgebonden persoon gemakkelijk verzorgd kan worden en het mijden van drempels in het ontwerp om de interne mobiliteit niet te beperken. Dit draagt bij om een grotere doelgroep van woonconsumenten, met huidige of toekomstige beperkingen, te kunnen bereiken. Overige aspecten omtrent het ontwerp mogen maar weinig afwijken van een standaard wooncomplex, zodat het complex geen label van ouderen- of zorghuisvesting krijgt.
Naast het woonconcept zelf, is ook de locatie in grote mate bepalend voor de haalbaarheid voor een ontwikkeling van geschikte huisvesting voor ouderen. De woonconsument wil namelijk binnen een straal van 500 meter voorzieningen in de buurt hebben zoals winkels, een huisartsenpost, een zorgsteunpunt en een buurthuis voor dagrecreatie. Daarnaast variëren de woonwensen van een woonconsument wonend in een plattelandsregio ten opzichte van een woonconsument wonend in een verstedelijkte omgeving. Dit vraagt om maatwerk bij een ontwikkeling waarbij passend ingespeeld wordt op de lokale behoeften.
De afzetmogelijkheden van geschikte huisvesting zijn tevens zeer afhankelijk van de locatie. Daarom wordt geadviseerd om bij stedelijke ontwikkelingen binnen de Randstad regio te focussen op institutionele beleggers en bij alle overige locaties te focussen op woningcorporaties of particuliere investeerders. Alternatieve financieringsvormen zoals crowdfunding bieden ook perspectieven voor een haalbare casus.
Bij iedere ontwikkeling van geschikte huisvesting voor ouderen zal het belangrijk blijven om rekening te houden met een alternatieve aanwendbaarheid om de exitwaarde te
57 kunnen garanderen. Flexibiliteit omtrent de plaatsing van binnenmuren is daarbij een grote aanrader voor een transformatie in een later stadium. Zonder een exitwaarde aan het einde van de exploitatieperiode blijkt een belegging in geschikte huisvesting namelijk niet rendabel.
Kortom, om de ontwikkeling van geschikte huisvesting te kunnen realiseren, dienen de betrokken stakeholders concessies te doen waarbij de traditionele gedachtegangen los gelaten moeten worden. De woonconsumenten staan daarbij voor de keus om hogere huisvestingslasten of een kleinere woning te accepteren, beleggers moeten genoegen nemen met lagere rendementen en de projectontwikkelaar dient op een innovatieve en vernieuwende manier grond, geld en gebruiker met elkaar te verbinden. Indien er geen strategische samenwerkingsverbanden worden aangegaan, zal het lastig worden om het tekort aan geschikte huisvesting terug te dringen. Andere factoren die ook direct van invloed zijn op de haalbaarheid en niet onderschat mogen worden zijn de grondprijs, demografische verschuivingen in een regio en het gemeentelijk beleid omtrent nieuwbouw.
58
8 Aanbevelingen
Het onderzoek heeft zich aan de hand van de afbakening beperkt tot de haalbaarheidstoetsing voor het ontwikkelen van extramurale geschikte huisvesting binnen regio Eindhoven. Dat neemt echter niet weg dat de resultaten overeen kunnen met andere regio’s in Nederland. In de eerste paragraaf worden aanbevelingen opgesomd waarbij de haalbaarheid vergroot kan worden. In de tweede paragraaf worden aanbevelingen gepresenteerd om een grotere dekking te creëren voor het onderzoek waardoor deze kan worden versterkt en aangevuld.