Voorbeeld uitwerking van scenario in studiemodel

 Bijlage 1 – Uitwerking mobiliteitsklassen  Bijlage 2 – Tekort geschikte huisvesting  Bijlage 3 – Hoogte huurtoeslag

 Bijlage 4 – SWOT-analyse zorgvastgoed

 Bijlage 5 – Randvoorwaarden geschikte huisvesting  Bijlage 6 – Toelichting aannames in studiemodel  Bijlage 7 - Interviews

Bijlage 1 – Uitwerking mobiliteitsklassen

Tabel 22 Uitgangspunten indeling in mobiliteitsklasse (Vilans, 2014) Klasse Omschrijving

0 De persoon heeft geen mobiliteitsbeperking

A De zorgvrager is in staat om de handeling zelf uit te voeren, met of zonder het gebruik van hulpmiddelen of (speciale) aanpassingen.

Concreet: cliënt is gebruiker van wandelstok

B De zorgvrager is niet in staat om de handeling zelfstandig uit te voeren, maar de hulp die hierbij nodig is, brengt geen risico van fysieke belasting voor de zorgverlener met zich mee.

Concreet: cliënt is gebruiker van rollator (B+) of scootmobiel (B-)

C De zorgvrager is niet in staat om de handeling zelfstandig uit te voeren. De hulp die hierbij nodig is, zou (zonder maatregelen) risico van fysieke overbelasting voor de zorgverlener met zich meebrengen. Het is nodig gebruik te maken van hulpmiddelen die de taak van de zorgverlener fysiek gezien aanvaardbaar maken door deze taak (deels) over te nemen. De zorgvrager kan hieraan zelf wel een fysieke bijdrage leveren. Meestal is die eigen bijdrage zeer gewenst; zowel voor de zorgvrager zelf als voor de zorgverlener. De hulp die nu gegeven wordt is bijvoorbeeld de tilhandeling met een actieve tillift of sta-lift.

Concreet: cliënt is gebruiker van rolstoel

D De zorgvrager is niet in staat om de handeling zelfstandig uit te voeren. De hulp die hierbij nodig is, brengt, zonder speciale maatregelen, risico van fysieke overbelasting voor de zorgverlener met zich mee. Het is nodig gebruik te maken van hulpmiddelen die de taak van de zorgverlener fysiek gezien aanvaardbaar maken door deze taak (deels) over te nemen. De zorgvrager kan hieraan zelf slechts een zeer beperkte of vrijwel geen fysieke bijdrage leveren. Toch blijft het van belang deze activiteit van de zorgvrager sterk te stimuleren. Dat is van belang voor zowel de zorgvrager als voor de zorgverlener. De hulp die nu gegeven wordt is bijvoorbeeld de tilhandeling met een passieve tillift. Daarbij wordt medewerking en activiteit van de zorgvrager wel gestimuleerd. Het voorkomen van complicaties van immobiliteit (zoals contracturen of decubitus) is een aandachtspunt.

Concreet: cliënt is voornamelijk bed gebonden

E De zorgvrager is niet in staat om de handeling zelfstandig uit te voeren. De hulp die hierbij nodig is, brengt risico van fysieke overbelasting voor de zorgverlener met zich mee. Het is nodig gebruik te maken van hulpmiddelen die de taak van de zorgverlener fysiek gezien aanvaardbaar maken door deze over te nemen. Het stimuleren of onderhouden van mobiliteit is geen doelstelling. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om zorgvragers die terminaal zijn of zo moe dat het voor hen van belang is dat zij hun energie sparen om bijvoorbeeld bezoek te kunnen ontvangen of te lezen. Transfers vinden nu bijvoorbeeld plaats met behulp van een passieve tillift. Daarbij wordt medewerking van de zorgvrager niet gestimuleerd. Het verlenen van optimale zorg en het voorkomen of beperken van de complicaties van immobiliteit, zoals decubitus, staat op de voorgrond.

Bijlage 2 – Tekort geschikte huisvesting

Het Woononderzoek 2012, wat is uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, heeft het tekort van geschikte woningen uiteengezet. In de tabel hieronder is het tekort per onderwerp uiteengezet.

Tabel 23 Resultaten Woononderzoek 2012 naar geschikte huisvesting (ABF research, 2013) Aanbod Tekort Tekort t.o.v. voorraad x dzd x dzd % Woning Eigendom Huur 1032 86 8% Koop 923 -2 0% Vorm Eengezinswoning 919 21 2% Meergezinswoning 1036 63 6% Grootte

minder dan 3 kamers 357 -53 -15%

3 kamers 636 122 19%

meer dan 3 kamers 963 15 2%

Omgeving Woonmilieu Centrum-stedelijk 135 -4 -3% Buiten-centrum-stedelijk 752 2 0% Groen-stedelijk 228 10 4% centrum-dorps 543 62 11% Landelijk wonen 297 14 5% Gemeente grootte G4 297 -13 -4% G27 382 14 4% > 50k 362 14 4% 20k - 50k 679 55 8% <20k 235 14 6% Huishouden Leeftijd 0-54 jaar 732 -132 -18% 55-74 jaar 717 160 22% 75 jaar en ouder 507 56 11% Beperking geen 1279 -60 -5% licht 320 85 27% zwaar 356 59 17% Doelgroep 55+ geen beperking 638 101 16% 55+ met beperking 585 116 20% 55- met beperking 91 28 31% 55- geen beperking 641 -161 -25% Totaal (absoluut) 1955 84 4%

Bijlage 3 – Hoogte huurtoeslag

Tabel 24 Hoogte van de huurtoeslag afhankelijk van inkomen en huurprijs voor alleenstaanden.

Tabel 25 Hoogte van de huurtoeslag afhankelijk van inkomen en huurprijs voor paren.

ALLEENSTAANDE Kale huurprijs € 450 € 475 € 500 € 525 € 550 € 575 € 600 € 625 € 650 € 663 € 675 Servicekosten € 25 € 25 € 25 € 25 € 25 € 25 € 25 € 25 € 25 € 26 € 25 Totale huurprijs voor huurtoeslag € 475 € 500 € 525 € 550 € 575 € 600 € 625 € 650 € 675 € 689 € 700 Inkomen p/mnd Inkomen p/jr

0 tot 1250 € 12.600 € 222 € 238 € 255 € 271 € 287 € 297 € 307 € 317 € 327 € 332 € 337 1251 tot 1500 € 14.106 € 222 € 238 € 255 € 271 € 287 € 297 € 307 € 317 € 327 € 332 € 337 1501 tot 1750 € 17.106 € 205 € 221 € 237 € 254 € 270 € 280 € 290 € 300 € 310 € 315 € 320 1751 tot 2000 € 20.106 € 101 € 117 € 133 € 150 € 166 € 176 € 186 € 196 € 206 € 211 € 216

Hoogte van de huurtoeslag:

PAREN Kale huurprijs € 450 € 475 € 500 € 525 € 550 € 575 € 600 € 625 € 650 € 663 € 675 Servicekosten € 25 € 25 € 25 € 25 € 25 € 25 € 25 € 25 € 25 € 26 € 25 Totale huurprijs voor huurtoeslag € 475 € 500 € 525 € 550 € 575 € 600 € 625 € 650 € 675 € 689 € 700 Inkomen p/mnd Inkomen p/jr

1501 tot 1750 17106 € 224 € 240 € 256 € 273 € 289 € 299 € 309 € 319 € 329 € 334 € 339 1751 tot 2000 20106 € 224 € 240 € 256 € 273 € 289 € 299 € 309 € 319 € 329 € 334 € 339 2001 tot 2500 24606 € 163 € 179 € 196 € 212 € 228 € 239 € 249 € 259 € 269 € 274 € 279 2501 tot 3000 29106 € 39 € 56 € 72 € 88 € 104 € 115 € 125 € 135 € 145 € 150 € 155

Bijlage 4 – SWOT-analyse zorgvastgoed

Tabel 26 SWOT-analyse van Nederlandse markt voor zorgvastgoed in combinatie met geliberaliseerde huurwoningen (wonen met een zorgbehoefte) (Syntrus Achmea Real Estate & Finance, 2014).

Sterkten Zwakten

 Marktwering in de zorg

 Demografische ontwikkeling als motor van de zorgvraag

 Maatschappelijke profilering bij beleggen in zorgvastgoed

 Langjarige geïndexeerde

huurovereenkomsten met zorginstellingen bij zwaardere zorg

 Beperkte leegstand op strategische locaties

 Aantrekkelijk risico-/rendementsprofiel

 Nog geen eindversie bekend van zorgstelsel; onduidelijkheid over de beheersing van kosten en de financiering van de zorg in de toekomst

 (Nog) beperkte omvang van de bestaande institutionele zorgvastgoed

beleggingsmarkt

 Beperkte solvabiliteit van veel zorg verlenende partijen levert verhoogd partnerrisico op

Kansen Bedreigingen

 Beleggingssector in beginstadium met kansen voor early-adaptors

 Nieuwe structuur zorgsector met meer zorg dichter bij de mensen leidt tot nieuwbouwvraag

 Wijzigingen bekostigingssysteem

nieuwbouw in de zorg leidt tot de vraag naar efficiënte en toekomstbestendige gebouwen

 Extra vraag naar woningen met service- en zorgcomponent

 Nieuw huurbeleid Rutte II dat extra huurverhogingen boven inflatie mogelijk maakt

 Herstel koopwoningenmarkt zorgt voor waardegroei

 Politieke afhankelijkheid in de koers van de zorgsector

 Zorgsector die beleggers als bedreiging zien

 Toenemende leegstand van woningen in het duurdere huursegment (>€1000)  Conjuncturele huurders die bij aantrekken

Bijlage 5 – Randvoorwaarden geschikte huisvesting

Woonvormen

Verzorgd wonen

 Mogelijkheid tot verzorging, verpleging en begeleiding in een geschikte woning.  Gebruik van zorg op afspraak en 24/7 van zorg op afroep via zorgsteunpunt wat

aanwezig is op maximaal 250 tot 300 meter.

 Loopafstand centrum dienstverlening (minimaal dokterspost en prikpost) 400 tot 500 meter. (Platform 31, 2011).

 Aanwezigheid van een gemeenschappelijke ruimte of buurthuis in de nabije omgeving voor invulling van dagbesteding is wenselijk, maar niet noodzakelijk.

Wonen met diensten

 Mogelijkheid tot verzorging, verpleging en begeleiding in een geschikte woning.  Aanvullende woon- of zorgdiensten voor eigen rekening zoals:

maaltijdverzorging, receptie, gemeenschappelijke ruimten (recreatie, restaurant), was- en strijkservice en aanvullende zorgservice. Welke diensten aangeboden kunnen worden is afhankelijk van de woonbehoefte en het woonbudget van de woonconsument.

 Meergezinswoning, interne bereikbaarheid van aanvullende woon- of zorgdiensten.

Overige ouderenwoning

 Mogelijkheid tot verzorging, verpleging en begeleiding in een geschikte woning;  Woningen zijn speciaal bestemd voor ouderen (55-plussers).

Woonproduct

 Alle gebruikersruimtes dienen gelijkvloers te zijn.

 Elke verblijfsruimte dient rechtstreeks vanaf voordeur via verkeersruimte. te worden ontsloten. Een uitzondering kan gemaakt worden voor de hoofdslaapkamer, welke zowel via de badkamer en/of de verkeerruimte bereikbaar is.

 Entree: vrije gebruikersruimte van ≥1500mm x 1500mm bij de voordeur aan zowel de binnen- als buitenzijde.

 Verkeersruimten: gangen dienen minimaal 1000mm breed te zijn.

 Woonfunctie: oppervlakte van de woonfunctie bedraagt ten minste 20m2 die aan bewoners en bezoekers voldoende ruimte biedt om gezamenlijk te zitten en te eten. De gebruikersruimte voor de zitfunctie bedraagt ≥ 3400mm x 3000mm. De gebruikersruimte voor eetfunctie is ≥ 2500mm x 2500mm.

 Slaapfunctie: de hoofdslaapfunctie dient voldoende ruimte te bieden voor plaatsing van een tweepersoonsbed van 3600mm x 3600mm en een linnenkast van 1200mm x 1600mm. Overige slaapfuncties dienen voldoende ruimte te bieden voor eenpersoonsbed van 2100mm x 1800mm of een tafel/bureau met stoel van 1200mm x 1200mm en een linnenkast van 800mm x 1200mm. Daarnaast dient een bed niet onder een raam geplaatst te worden.

 Kookfunctie: de kookfunctie dient voldoende ruimte te bieden voor de plaatsing van een aanrecht van ≥ 600mm x 2100mm (d x l) waarbij er een gebruikersstrook is van ≥ 1200mm breed.

 Badruimte: benodigde ruimte voor inrichting van closet ≥ 1100 x 1900mm, doucheruimte ≥ 1100 x 900mm met nagenoeg vlakke douchevloer (geen douchebak of opstaande rand), wastafel ≥ 1100 x 1600mm.

 Buitenruimte: de buitenruimte in de vorm van een balkon of terras dient minimaal ≥ 2400mm x 1500mm zijn.

 Wasruimte: de grootte woontypologieën van >65m2 worden ontworpen met een extra wasruimte ter grootte van ±2m2.

70 Algemene technische uitgangspunten bij de eisen voor een geschikte woning:

 Vrije doorgang deuren: ≥ 850mm.

 Vrije gebruiksstrook bij inrichtingselementen: ≥ 900mm breed

 Draaicirkel van handbewogen rolstoel: 1500mm (aanwezig in iedere gebruikersruimte).

 Drempels: ≤ 20mm.

Naast deze vereisten worden er de volgende voorzieningen standaard aanbevolen: Keuken:

 Aanrecht langer dan 2m

 Inbouw kookplaat (gas of elektrisch)  Inbouw combi oven/magnetron  Inbouw afzuigkap

 Inbouw koelkast

 Luxe mengkraan (eenhandsbediening)  Extra dubbele kast

Sanitair:

 Toilet in badkamer (voor grotere woontypes ook een extra gastentoilet)  Wastafel

 Aparte douche

 Scheerwandcontactdoos

 Luxe mengkraan (eenhandsbediening)  Schuif- of vouwwand met aluminiumframe

Aanvullende toepassingen en/of voorzieningen om in de toekomst in te spelen op de zorgbehoefte kunnen zijn:

 Plafondrails vanuit slaapkamer direct naar badkamer. Zo kan een (tijdelijk) bedgebonden woonconsument gemakkelijk verplaatst worden vanuit de slaapkamer naar de badkamer om verzorgd te worden.

 Verhoogd toilet en eventueel extra sta-op beugels naast het toilet.

 Verstevigde muren in de badruimte waaraan eventueel douchesteunen en/of en douchestoel in doucheruimte opgehangen kunnen worden

Leefomgeving

Interne leefomgeving

Binnen in de woning of complex:  Veilige kookvoorziening  Automatische verlichting  Intercom met camera  Gelijkvloers

 Geen drempels

 Lage temperatuur verwarming of eventueel vloerverwarming  Thermostaatkranen

 Verhoogde toiletpotten  Douchestoel

 Sta-op beugels bij toilet / douche Buiten de woning of complex:

 Rolstoeltoegankelijke gangpaden van minimaal 1500mm breed  Goede buitenverlichting die op beweging reageert

 Automatisch sluitende toegangsdeuren  Liften

 Gezamenlijke ruimte voor recreatieve activiteiten  Autoluwe straten

 Stroeve bestrating i.v.m. gladheid en  Rollatorhellingen

Externe leefomgeving

 Voorzieningen zoals winkels binnen een straal van 1km;

 Aanwezigheid van een huismeester voor kleine klusjes en hulp;

 Nabijheid van een zorgsteunpunt voor zorg op afroep binnen 15 minuten;  Maaltijdservice voorzieningen

Bijlage 6 – Onderbouwing studiemodel

 Exploitatieperiode: 20 tot 25 jaar wordt als een acceptabele exploitatieperiode bevonden door (commerciële) beleggers. De exploitatieperiode van het studiemodel start in 2016 en loopt 25 jaren door tot 2040. Tevens betreft 2040 de piek van de vergrijzing volgens het CBS, waardoor het aannemelijk is dat er gedurende de exploitatieperiode een goede bezetting is.

 Inflatie: de ECB beoogt een inflatie van 2% als ideaal voor een goede marktwerking. Echter, door de financiële crisis anno 2008 is de inflatie sterk gedaald tot een kleine deflatie. Verwacht wordt dat door diverse kapitaalinjecties van de ECB de inflatie komende jaren gestaag weer zal gaan herstellen totdat het niveau van 2% weer bereikt is. De gehanteerde inflatie in het studiemodel wordt ingeschat op 1,7% in 2016 en loopt gestaag op tot 2% in 2023. Vervolgens wordt 2% inflatieverwachting doorgezet voor de rest van de exploitatieperiode (De Kopgroep , 2008).

 Exploitatiekostenstijging: het percentage voor de exploitatiekostenstijging wordt gekoppeld aan het inflatiepercentage. Gezien de cijfers uit het verleden blijkt dat de exploitatiekosten doorgaans harder zijn gestegen dan de inflatie. Daarom wordt veelal een opslag gebruikt op de inflatie. Deze opslag ligt tussen de 0,25% en 1,00%. In het studiemodel wordt een exploitatiekostenstijging van 2,5% aangehouden (Exploitatiekosten.com, 2015).

 Exit yield: De exit yield wordt bepaald aan de hand van veroudering, courantheid (wederverhuur), locatie, markthuren en demografische ontwikkelingen. Doordat er geen eenduidige manier is om een exit yield vast te stellen, doen wij de aanname dat de exit yield hoger uitvalt dan het huidige geëiste rendement van beleggers door invloed van de hierboven genoemde factoren. De exit yield is daarom vastgesteld op 7% in het studiemodel.

 Factor GBO – BVO: De verhouding GBO – BVO zegt iets over het effectief te gebruiken en te verhuren meters ten opzichte van het bruto te bouwen aantal meters. Deze factor is erg afhankelijk van het ontwerp van de architect en beschikbaarheid van algemene ruimtes. Als aanname voor in het studiemodel wordt voor de meergezinswoningen factor 75% aangehouden en voor eengezinswoningen 85%. De factors zijn aangereikt door Stam en de Koning op basis van referentieprojecten.

 Opbouw stichtingskosten: de 100% stichtingskosten in het studiemodel (excl. btw) zijn opgebouwd uit 55% bouwkosten, 25% grondkosten, 10% bijkomende kosten en 10% winst/marge voor de projectontwikkelaar. Deze verdeling is aangereikt door Stam en de Koning op basis van referentieprojecten.

 WOZ waarde: de WOZ waarde is bepaald aan de hand van een onderzoek naar te koop staande serviceflats in de gemeente Eindhoven via funda.nl. Deze prijzen kwamen gemiddeld uit op 1800 euro per vierkante meter. Deze prijs wordt aangehouden om de WOZ-waarde in het studiemodel te bepalen.

 Theoretische huuropbrengsten: de huurprijzen van de verschillende prototypes (woonproducten) zijn gebaseerd op referentiewoningen in de binnenring van de gemeente Eindhoven. Huurprijzen zijn locatieafhankelijk en kunnen daarmee, afhankelijk van de locatie, afwijken van de praktijk.

 Bruto huuropbrengsten: de bruto huuropbrengsten zijn opgebouwd uit theoretische huuropbrengsten, algemene service kosten, huurconcessies en leegstand.

o Algemene servicekosten: de verhuurder ontvangt een vergoeding van de huurder ter grootte van 50 euro per wooneenheid als compensatie voor de volgende kosten: administratiekosten, herstelwerkzaamheden die voor rekening van huurder komen en vergoeding voor het gebruik van meubels en stoffering.

73 o Huurconcessies: huurconcessies kunnen gegeven worden wanneer de verhuurder graag een huurder aantrekt of behoudt. In het studiemodel wordt hier geen rekening mee gehouden doordat wordt verwacht dat de prototypes geen extreme mutatiegraad of leegstand kennen.

o Leegstand: er wordt verwacht dat de prototypes een leegstand kennen van 2,5% op jaarbasis. Dit percentage is vastgesteld aan de hand van het leegstandspercentage van woningcorporatie WoonZorg Nederland bv., waarvan de portefeuille bijna volledig uit geschikte huisvesting is opgebouwd (WoonZorg Nederland b.v., 2014).

 Vaste lasten: zijn de kosten die verbonden zijn aan het in eigendom hebben en in gebruik hebben van het gebouw en het bijbehorende terrein. Deze kosten zijn opgebouwd uit de onderstaande posten;

o Onroerende zaak belasting: Onroerende zaak belasting (OZB) is een belasting die huiseigenaren jaarlijks aan de gemeente betalen. De gemeente bepaalt de hoogte van de OZB aan de hand van de WOZ- waarde. Het gehanteerde OZB tarief in het studiemodel betreft die van de gemeente Eindhoven en bedraagt 0,09559% (Vastgoedmarkt, 2014). o Verhuurderheffing: verhuurders die meer dan 10 sociale huurwoningen

verhuren, betalen een heffing over de waarde van de huurwoningen. Het gaat hierbij om huurwoningen waarvan de huur niet hoger is dan € 710,68 per maand (prijspeil 2015). De verhuurderheffing is in 2016 0,491% en loopt in 2017 op tot 0,536% en wordt berekend over de WOZ-waarde van de huurwoningen (Rijksoverheid.nl, 2015).

o Rioolbelasting: rioolheffing is een belasting in Nederland die geheven wordt door een gemeente voor het gebruik van de riolering. Eigenaren betalen omdat het pand is aangesloten op de riolering. Voor eigenaren van vastgoed binnen de gemeente Eindhoven bedraagt het tarief 144 euro per aangesloten eigendom/wooneenheid (Vastgoedmarkt, 2014).

o Waterschapsbelasting: voor het zuiveren van afvalwater, het op peil houden van het waterniveau in rivieren, grachten, sloten en plassen en voor het zorgen voor een goede kwaliteit van het oppervlaktewater brengen Waterschappen waterschapsbelasting in rekening. Het tarief van Waterschap de Dommel voor de regio Eindhoven bedraagt 0,01957% over de economische waarde van het vastgoed (Vastgoedmarkt, 2014).

o Verzekeringen: de belangrijkste verzekering bij vastgoed is de opstalverzekering. Met deze verzekering is een vastgoedeigenaar verzekerd tegen brand, storm, inbraak en diverse andere gebeurtenissen. Het tarief voor de verzekering wordt bepaald aan de hand van de herbouwwaarde. Het gehanteerde tarief in het studiemodel bedraagt 0,35% en de herbouwwaarde van meergezinswoningen betreft 907 euro p/m2 BVO en voor eengezinswoningen 833 euro p/m2 BVO (Vastgoedmarkt, 2014).

o Erfpachtcanon: Erfpacht is een zakelijk recht, een vorm van pacht waarbij de pacht niet eindigt als de verpachter sterft (of de pacht opzegt). De erfpachter heeft in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar. Hij mag de grond in erfpacht voorzien van een opstal en de erfpachter heeft het recht het erfpachtrecht (inclusief de opstal) te verkopen. In het studiemodel wordt er vanuit gegaan dat het geen erfpacht situatie betreft waardoor er geen kosten voor gemaakt worden.

 Beheerskosten: de kosten van het beheer van vastgoed worden voornamelijk gevormd door administratieve kosten. Hierbij kan gedacht worden aan verhuurkosten, het opstellen van contracten, het aansturen van onderhoud, klachtenafhandeling, etc. Beheerskosten zijn opgebouwd uit object beheer en verhuurcourtage.

74 o Object beheer: kosten voor het beheren van het object betreffen kosten die gemaakt worden om het vastgoed verhuurd te krijgen en te houden. Vaak wordt hiervoor een externe vastgoedbeheerder aangesteld die taken uitvoert zoals het innen van de huren, verzorgen van wederverhuur, organiseren van klein- en grootschalig onderhoud en overige administratieve werkzaamheden. Doordat woningen een relatieve hoge mutatiegraad hebben, waardoor het beheer vrij intensief is, worden de kosten voor object beheer in het studiemodel ingeschat op 3% van de bruto huuropbrengsten (Vastgoedmarkt, 2014).

o Verhuurcourtage: de makelaarskosten cq. verhuurcourtage voor de (weder-)verhuur van wooneenheden, worden over het algemeen doorberekend aan nieuwe huurders. Echter, er komt waarschijnlijk een wetswijziging aan die hier verandering in zal brengen. Indien deze wet aangenomen wordt, kunnen de makelaarskosten onder deze post ondergebracht worden.

 Onderhoudskosten: vastgoedonderhoud wordt gekenmerkt door het geheel van activiteiten dat benodigd is om de functionele, technische en tevens economische waarde van een pand te waarborgen. De hoogte van de onderhoudskosten is sterk afhankelijk van de gebruikte materialen in het gebouw. De onderhoudskosten zijn geraamd op basis van referentieobjecten en betreffen op jaarbasis voor meergezinswoningen 8,22 euro p/m2 BVO en voor eengezinswoningen 8,17 euro p/m2 (Vastgoedmarkt, 2014).

 Overige kosten: de overige kosten betreffen lasten die niet direct toekomen aan het vastgoed maar voortkomen uit de kasstromen. Dit betreffen niet verrekenbare BTW, oninbare huren en servicekosten voor de eigenaar.

o Niet verrekenbare BTW: doordat het woningen betreft kan de verhuurder geen aanspraak maken op teruggave van de BTW voor de posten objectbeheer, onderhoudskosten en de verhuurcourtage. Deze kosten worden daardoor vermeerderd met 21% btw.

o Oninbare huren: door bijvoorbeeld het overlijden van de huurder, kan er een situatie ontstaan waarbij de huren niet meer inbaar zijn. Het percentage niet inbare huren in het studiemodel bedraagt 0,02% en wordt berekend over de bruto huuropbrengsten. Het percentage is gebaseerd op de exploitatieresultaten van 2013 van WoonZorg Nederland bv. (WoonZorg Nederland b.v., 2014).

o Servicekosten eigenaar: dit betreft de lasten die voortkomen uit de leegstand van de wooneenheden. De servicekosten, welke normaal een huurder zou betalen, komen dan voor rekening van de verhuurder. Deze zijn geraamd op 1% van de bruto huuropbrengsten (De Kopgroep , 2008).  Overige kasstromen: zijn inkomsten en/of uitgaven die niet direct in verband staan met de exploitatie van het gebouw. Het kunnen reserveringen betreffen voor latere investeringen of aanvullende inkomsten uit geleverde diensten.

o Overige inkomsten: de verhuurder kan aanvullende leveringen en/of diensten aanbieden zoals een huismeester, schoonmakers, welzijncontroles, maaltijdservices e.d. De inkomsten die hieruit voorvloeien kunnen onder deze post ondergebracht worden.

o Toekomstige afkoop erfpacht: indien er een erfpachtregeling geldt en het erfpachtcontract zou aflopen, waarna de grond overgenomen zou kunnen worden, kan er onder deze post een bedrag voor gereserveerd worden. De afkoop kan vervolgens gezien worden als een investering welke ten goede komt aan de waarde van het object. Voor het rekenmodel wordt hier niets mee gedaan.

Toekomstige renovatie: indien men renovaties wil uitvoeren, welke niet vallen onder de onderhoudskosten, kan er onder deze post geld voor gereserveerd worden. Als er zich na de renovatie een positieve waardeontwikkeling voordoet, kan deze worden meegenomen in de exploitatie. Voor het rekenmodel wordt hier niets mee gedaan.

Bijlage 7 - Interviews

Gemeente Eindhoven

Geïnterviewde(n): mevr. Brigitte Cavens en mevr. Bieke Severijns Functie(s): Beleidsadviseur Wonen en Coördinator Voorzieningen Locatie: Gemeentehuis Eindhoven, Nachtegaallaan 15 Eindhoven Datum van interview: 23 maart 2015

Samenvatting interview:

Het interview kan grofweg worden ingedeeld in twee onderwerpen: 1. Woningaanpassingen en de verhuisgenegenheid van ouderen. 2. Toevoeging van geschikte huisvesting voor ouderen.

Bij het onderwerp ‘woningaanpassingen en de verhuisgenegenheid van ouderen’ kwam vooral naar voren dat de gemeente Eindhoven zich zeer proactief opstelt om ouderen

In document 'Ontwikkelkansen van extramurale huisvesting voor ouderen' (pagina 65-83)