Gebiedsvisie
Reinier de Graafbuurt /
Juniusbuurt
Reinier de Graafbuurt en Juniusbuurt:
een levendig en lommerrijk stedelijk milieu, passend bij de wijk Buitenhof.
Nieuw Delft: een nieuwe wijk in Delft met een binnenstadkarakter.
Schieoevers Noord: een nieuw stadsdeel met een hoogstedelijk, industrieel en maritiem karakter.
Beeld: Kondor Wessels, Mei Architecten Beeld: Palmbout
Beeld: Borghese, Powerhouse Company, Lap Landschapsarchitecten.
Toekomstbeeld
Delft heeft in 2030 twee vitale buurten erbij, de Reinier de Graafbuurt en Juniusbuurt. Het ooit voornamelijk door ziekenhuis, zorginstellingen en scholen gedomineerde gebied is veranderd in een gemengd woon- en werkgebied.
Door toevoeging van een ordt het gebied veel intensiever gebruikt.
Drie verhaallijnen staan centraal bij het werken aan dit toekomstbeeld.
1. Ingebed in Buitenhof
Versterking van de sociaal maatschap- pelijke structuur in de wijk Buitenhof en een bijdrage leveren aan het program- ma ‘Kansen voor Buitenhof ’: door het verbreden van het woningaanbod, het mogelijk maken van een wooncarrière in de wijk, versterking van de wijkeconomie door kleinschalige wijkgerichte functies, goede voorzieningen voor de bewoners en nieuwe fysieke verbindingen naar de omgeving.
2. Levendig en lommerrijk stedelijk milieu
Een nieuw Delfts milieu met daarin het beste van twee werelden: de reuring van een gemengd stedelijk gebied en de aanwezigheid van veel groen als tegenhanger daarvan.
Het programma wordt gemengd stedelijk met in hoofdzaak wonen, zorgfuncties en scholen.
3. Gezonde, toekomstbestendige leefomgeving
Het maken van een aantrekkelijke en toekomstbestendige leefomgeving die uitnodigt tot een gezonde levensstijl.
De drie verhaallijnen:
Inhoudsopgave
Toekomstbeeld 2
4 4
Inleiding 6
Analyse 10
Visie 18 3.1 Recente vernieuwingen zetten de toon 19
3.2 Drie verhaallijnen 22
3.3 Ingebed in Buitenhof 23
3.4 Levendig en lommerrijk stedelijk milieu 30 3.5 Gezonde, toekomstbestendige leefomgeving 37
3.6 Deelgebieden 44
Ontwikkelstrategie 52
1 Inleiding
In het komende decennium gaat er veel veranderen in de Reinier de Graafbuurt en Juniusbuurt. Rondom het ziekenhuis is de oude bebouwing gesloopt en komen er woningen en voorzieningen, zoals Bethelpark.
Revalidatiecentrum Basalt wil nieuwbouw realiseren op de huidige of op een andere locatie. Het gebouw van het Delflandcollege aan de Junius- straat staat op de nominatie om gesloopt te worden. En er zijn meerdere scholen waarvan de verwachting is dat die binnen tien jaar moeten worden vervangen. Dit biedt kansen voor een nieuwe invulling in deze buurten.
Kansen voor transformatie
In het “Bestuursprogramma 2018-2022, Voorbereid op de toekomst” heeft het college de ambitie opgenomen van verdere stedelijke verdichting. In de impactanalyse “Delft 2040, Ruimte voor keuzes, Impactanalyse verstedelijkings- opgave Delft” ligt dit gebied in één van de scharnieren, tussen de naoorlogse wijken ten zuiden van het gebied en de ‘dorpse’
wijken ten noorden ervan. Infrastructuur en bedrijvigheid bepaalt vooral het karakter van dit ‘scharnier’. Hier ligt een kans voor transformatie, stedelijke vernieuwing en kwaliteits- verbetering. Daarom heeft de gemeente dit gebied als één van de transformatiegebieden in Delft aangewezen.
De twee buurten liggen aan de noordzijde van de wijk Buiten-
Doel van deze gebiedsvisie
De gebiedsvisie heeft tot doel om als leidraad en kader te dienen bij het uitwerken van toekomstige plannen voor de verschillende locaties. Dit maakt structurele ingrepen mogelijk en brengt meer samenhang tussen de diverse gebiedsdelen.
De gemeente hecht er veel waarde aan dat de buurten meer verbinding hebben met de omliggende buurten. Daarom richt de visie zich ook op de ‘randen’ van dit gebied, waaronder de noordzijde van het Rode Dorp en Buitenhof-Noord.
De gebiedsvisie loopt vooruit op de omgevingsvisie voor Delft.
De omgevingsvisie een visie voor de hele gemeente; deze ge- biedsvisie zich op dit specifieke deel van de stad. In de gebieds- visie komen wel de belangrijke onderdelen van een omgevings- visie aan bod: een beschrijving van de kwaliteit van het gebied, de na te streven doelen en hoe die kunnen worden bereikt en de hoofdlijnen van voorgenomen ontwikkelingen.
Hoe zijn we te werk gegaan
Als eerste stap is er informatie verzameld over wat we weten van de buurten; binnen de gemeente (beleidsdocumenten, overige visies, resultaten uit de Omnibusenquête 2017, gesprekken met medewerkers), bij het Hoogheemraadschap Delfland en bij de maatschappelijke organisaties. Een belangrijk onderdeel in de voorbereiding van deze gebiedsvisie is dat we bewoners en organisaties uit het gebied hebben gevraagd hof, die in totaal 9 buurten heeft. In deze wijk geeft de
gemeente verhoogde aandacht aan verbetering van de woon- en leefomgeving, waaronder een goede en veilige buitenruimte, het gezond en veilig opgroeien van de jeugd, het ontwikkelen van talenten, het versterken van de zelfredzaamheid van en participatie door de bewoners en het verbeteren van de veiligheid. Dit doen we met het programma ‘Kansen voor Buitenhof ’. Met een gebiedsgerichte aanpak stuurt de gemeente op gewenste ontwikkelingen, met aandacht voor ruimtelijke en maatschappelijke aspecten. Zodat de buurten verbinding krijgen met de omgeving, dat er goede voor- zieningen zijn voor de bewoners en dat er meer diversiteit in het woningaanbod ontstaat. Dat alles moet zorgen voor een positieve dynamiek en uitstraling.
Begrenzing plangebied gebiedsvisie zich uit te spreken over: wat is de huidige situatie, waar schort
het aan en, vooral, wat kan beter. We zijn in gesprek gegaan met bewoners, ondernemers en de schoolbesturen van in het gebied gevestigde scholen. Aan de hand van werksessies is waardevolle informatie vergaard over de huidige situatie, de problemen en vooral kansen. Die informatie hebben we verwerkt in een concept gebiedsvisie. De concept visie is gedeeld met en gepresenteerd aan de eerdere genoemde partijen. Zij zijn in de gelegenheid gesteld om reactie te geven.
De reacties hebben op onderdelen geleid tot aanpassingen in het document. Vervolgens is het definitieve document voorge- legd aan college en gemeenteraad voor vaststelling.
Leeswijzer
Deze visie bestaat uit drie delen.
Hoofdstuk 2 bevat de analyse van de buurten. Aan de hand van die analyse beschrijven we de opgaven waarvoor in de visie een antwoord moet worden gevonden.
Hoofdstuk 3 omvat de uitwerking van de visie.
In hoofdstuk 4 is de aanzet gemaakt voor
een ontwikkelstrategie voor een gebiedsgerichte aanpak.
Het gaat om een globale aanzet, die na vaststelling van de visie verder zal worden uitgewerkt.
2 Analyse
Geanimeerde discussies tijdens één van de bewonersavonden
De stad en de buurt aan het woord
Bij het opstellen van de omgevingsvisie van de gemeente Delft hebben bewoners hun mening kunnen geven over tal van onderwerpen die hen aangaan: zoals wonen, werken, voorzieningen, openbare ruimte, veiligheid, samen leven, duurzaamheid en mobiliteit. Ook veel bewoners uit de Reinier de Graafbuurt, Juniusbuurt, de noordzijde van het Rode Dorp en Buitenhof-Noord hebben hier hun mening gegeven. Hun reacties vormden een mooi startpunt voor verdere verdieping.
Om nog beter te horen hoe die bewoners en organisaties denken over hun buurten, de opgaven en de toekomst, zijn in het voorjaar van 2019 werksessies gehouden. Die sessies waren onderverdeeld naar bewoners, vertegenwoordigers van de scholen en ondernemers. Deelnemers konden van gedachten wisselen over de situaties in hun buurt, over hun zorgen en hun wensen voor verbeteringen. De geleverde informatie en ideeën zijn mede gebruikt om de opgaven voor de buurt te kunnen aangeven. Niet alle reacties konden worden meegenomen, bijvoorbeeld omdat ze niet op het schaalniveau van een gebiedsvisie betrekking hadden, of omdat ze soms tegenstrijdig waren.
Bevindingen
Aan de hand van thema’s zijn in deze gebiedsvisie op hoofdlijnen de resultaten van de analyse en de gesprekken met bewoners, maatschappelijke partners en ondernemers weergegeven. Aan de hand daarvan hebben we de opgaven benoemd die we meenemen in de gebiedsvisie.
1. Ruimtelijke structuur (op buurtniveau)
De buurten hebben grootschalige voorzieningen, met relatief weinig woningen. De meeste bewoners zijn positief als het gaat over de ligging in de stad: winkelcentrum de Hoven ligt op korte afstand, er zijn weinig parkeerproblemen, de tram is voor velen op loopafstand, de wijk is groen van opzet, de buurten zijn goed bereikbaar, er is voldoende openbaar vervoer en zowel het centrum als het buitengebied (Kerkpol- der) liggen op korte afstand. De bewoners van het Reinier de Graafbuurt zijn hier niet zo positief over. Door de geïsoleerde ligging ervaart men minder de voordelen die de andere bewo- ners aangeven. Het Reinier de Graaf ziekenhuis was lang een eiland in de stad, waardoor er geen fijnmazige verbindingen zijn naar Buitenhof-Noord. Aan de noordzijde ligt een water- gang met maar een beperkt aantal verbindingen.
En door de ruim opgezette wegen voor auto’s is de samen- hang op voetgangersniveau tussen de afzonderlijke buurten klein. Bewoner zien Prinses Beatrixlaan als een grote barrière in de relatie en verbinding met de andere wijken in het centrum van de stad. Door de aansluiting van de Reinier de Graafweg op de A4 (2020) wordt deze weg één van de stadsentrees van de stad. De toename van verkeer zal de geïsoleerde ligging van de woningen aan de Reinier de Graafweg naar verwachting versterken.
Opgave
Dit is één van de transformatiegebieden in Delft met kansen voor verdichting en stedelijke vernieuwing, in combinatie met het versterken van de ruimtelijke structuur en leefbaarheid.
Nieuwbouw van woningen, met meer functiemenging en differentiatie, zorgt voor meer bewoners met meer financiële draagkracht. Dit biedt kansen voor maatschappelijke verster- king. En herontwikkeling is een uitgelezen kans voor verster-
king van een fijnmazig netwerk van fiets- en voetgangers- verbindingen om barrières tussen de verschillende buurten te doorbreken.
De buurten worden nu gekenmerkt door een allegaartje van functies en gebouwen die weinig relatie met elkaar hebben. En door het gebrek aan structuurdragers en herkenningspunten is ontbreekt de binding met de omgeving. Door meer structuur te brengen en meer verbinding met de omliggende buurten kan de buurt veel aantrekkelijker worden. Naast structuur heeft dat ook te maken met inbedding van groen, water en aantrekkelijke verblijfsplekken.
Het oplossen van de geïsoleerde ligging van de woningen in de Reinier de Graafbuurt blijft een uitdagende opgave, vanwege de beperkte ruimtelijke mogelijkheden, het grote verschil met omliggende buurten (type woningen, kwaliteit openbaar gebied en de samenstelling van bewoners) en vanwege de verwachte van het verkeer op de Reinier de Graafweg.
Voor een structurele aanpak is een langetermijnstrategie nodig. Kortetermijningrepen (schoon, heel en veilig) kunnen bijdragen aan een verbetering van de leefbaarheid en veilig- heidsgevoel.
2. Wonen
De buurtscores van de buurten behoren tot de laagste in Delft. De Reinier de Graafbuurt heeft voor veel Delftenaren een negatieve associatie, namelijk met het ‘ziekenhuisterrein’.
Het wordt niet geassocieerd met een positieve woonbeleving.
Wonen in de Juniusbuurt wordt beter gewaardeerd.
Het aandeel sociale huurwoningen in de twee buurten samen is 89%. De ambitie van de gemeente is om meer variatie toe te voegen tbv doorstroming. Dit heeft indirect een verlaging van het aandeel sociaal tot gevolg. De woningen in het sociale huursegment kenmerken zich door een uniforme samenstelling met veel hetzelfde type woningen. Het woningaanbod voldoet niet aan de verwachte vraag naar meer één- en tweepersoons- huishoudens. Er is veel verloop in de sociale huurwoningen in de Reinier de Graafbuurt en de portiekwoningen in de Junius- buurt. De kansen op doorstroming en een wooncarrière in de buurt zijn beperkt, waardoor bewoners minder binding met de buurt kunnen houden.
Opgave
Door het toevoegen van nieuwe woonmilieus en woon- producten, vooral het midden en hogere prijssegment, ontstaan er meer evenwichtige en veerkrachtige buurten.
Mede doorstroming binnen de buurt kan de sociale binding met de buurt versterken. Daardoor is er minder verloop.
Door goede voorzieningen (openbaar vervoerverbindingen met het centrum en gezondheidszorg) zijn er veel kansen voor huisvesting van senioren en 50-plussers. Er blijkt een grote behoefte aan gelijkvloerse (senioren)woningen, met een brede mix in prijsklassen en doelgroepen (senioren en gezinnen). De beeldvorming over de wijk, met de voorgeno- men nieuwe ontwikkelingen in het achterhoofd, kan sterk verbeteren met andere communicatie/naamgeving.
3. Werken
De werkeloosheid in Buitenhof-Noord is relatief hoog ten opzichte van het gemiddelde van Delft. Hoewel er grote werkgevers zijn gevestigd in de buurt (ziekenhuis, Revalidatie- centrum Basalt, scholen), is er een beperkte directe aansluiting op de capaciteiten van werkzoekenden uit de buurt.
Het ziekenhuis is onder andere in gesprek met Werkse om de aansluiting met de buurt te verhogen. In de buurten liggen enkele commerciële organisaties met een wijkoverstijgende dienstverlening. Er zijn (bijna) geen bedrijven die specifiek gericht zijn op de buurten of wijk.
Opgave
In lijn met de Ruimtelijk Economische Verkenning wil de gemeente graag meer kleinschalige bedrijven met een buurtbin- ding. Omdat er veel nieuwbouw mogelijk is, zijn er ook kansen voor nieuwe bedrijvigheid in de plinten (de begane grond van gebouwen), met bij voorkeur werkgelegenheid voor de buurt.
Daarnaast zijn er kansen voor bedrijven en diensten die het zorg- cluster (ziekenhuis en revalidatie) verder kunnen versterken.
Aan ideeën geen gebrek tijdens een bewoners- avond
4. Voorzieningen
In de buurt zijn voldoende welzijnsvoorzieningen. Doordat de wijkcentra in Delft erg gecentraliseerd zijn, missen bewoners wel kleinschalige voorzieningen, zoals een buurthuis, bakker en kapper in de buurt. Vooral bewoners in Buitenhof-Noord en de Reinier de Graafbuurt missen dit soort lokale voorzie- ningen. In de Juniusbuurt en de noordzijde van het Rode Dorp wordt dat minder aangegeven, omdat de buurten dichter bij winkelcentrum In de Hoven liggen. Er is een goede verhouding tussen de middelbare scholen (Grotiuscollege, SC Delfland (Obrechtstraat) en het Stanislascollege) en de omwonenden;
de scholen zorgen voor reuring en soms wat overlast.
De scholen voor bijzonder onderwijs (Maurice Maeterlinck- school en SBO Bouwsteen/Laurentius) hebben een stedelijke en regionale functie. Al deze scholen hebben geen specifieke buurt- of wijkfunctie, behalve dan incidenteel gebruik van hun voorzieningen door bewoners. Basisschool de Horizon aan de Bachlaan heeft wel een specifieke buurtfunctie. Kerkpolder en de sportvoorzieningen liggen verscholen, omdat de buurten er met de rug naar toe staan. Er is weinig (ver)binding tussen
verenigingen en bewoners van Buitenhof en zijn er weinig tot geen culturele voorzieningen in de wijk die verbindend kunnen werken. Ook is er geen duidelijke centrale ontmoetingsplek, geen hart van de buurten. De enige centrale ontmoetingsplek ligt in Buitenhof-Noord, rondom de Lidl (met commerciële functies) en is voornamelijk ingericht als verkeersruimte, niet als ontmoetingsruimte.
Opgave
De gemeente wil graag goede en toegankelijke voorzieningen, verspreid over de wijken. De bewoners willen graag kleinscha- lige buurtvoorzieningen, die als ontmoetingsplek functioneren en daarmee bijdragen aan meer samenhang en tegengaan van eenzaamheid. Hierbij wordt gedacht aan (buurt)centra en aan kleine commerciële voorzieningen met een specifieke buurtfunctie. Een mooi recent voorbeeld is de opening van het Reiniertje. En in het kader van het programma ‘Langer en weer thuis’ zullen ook meerdere ontmoetingsplekken in de buurt ontstaan. Speel- en ontmoetingsplekken en mogelijkheden voor beweging en ‘buiten zijn’ dragen bij aan meer sociale veiligheid. De gemeente juicht medegebruik toe voor voor- zieningen, zoals sportvoorzieningen, van bijvoorbeeld het ziekenhuis en Revalidatiecentrum Basalt. Een betere verbinding met de sportvoorzieningen in Kerkpolder is gewenst.
Grootschalige voorzieningen, die verkeer aantrekken, worden bij voorkeur vooral aan hoofdassen geplaatst, zoals de Reinier de Graafweg en Westlandseweg. In geval van nieuwbouw van scho- len gaat veel aandacht naar bereikbaarheid, (verkeers)veiligheid, de relatie tussen school en wonen (geluid/overlast) en het com- bineren van schoolplein en openbare ruimte. Ook jongeren in verschillende leeftijdsgroepen hebben een plek nodig. Door een goede inventarisatie, communicatie in de buurt en elkaar (leren) kennen kunnen ook voor hen voorzieningen komen.
5. Verkeer en mobiliteit
De auto is vrij dominant in het gebied. Bij de aanleg van de wijk Buitenhof was er vooral aandacht voor een goede ontsluiting voor auto’s. De verkeersdrukte op enkele wegen leidt tot overlast en onveilige situaties. Door de aansluiting op de A4 zal het autoverkeer op de Reinier de Graafweg toenemen. Op de Buitenhofdreef kan het bij het kruispunt met de Westlandse- weg-Reinier de Graafweg heel druk zijn, wat tot lange wachttijden en meer onveilige situaties met scholieren voor het Grotiuscol- lege. Op de Buitenhofdreef en Brahmslaan wordt hard gereden, wat tot overlast en onveilige situaties leidt. In het algemeen zijn er geen parkeerproblemen. In Buitenhof-Noord ervaren bewoners
beperkt overlast door parkeren van personeel en bezoekers van het ziekenhuis. De parkeersituatie door de vergrootte Lidl in Buitenhof-Noord is nog niet bekend. Incidenteel is er parkeero- verlast in de Juniusbuurt, als er ‘Chinese les’ wordt gegeven in het Grotiuscollege. De omvang van de wegen levert een barrière op in de verbinding tussen buurten. Vanuit het zuiden van de buurt zijn de lange en vooral ook onaantrekkelijke en onlogische looproutes naar OV-verbindingen een verbeterpunt.
Opgave
Om de stad leefbaar te houden en voor iedereen bereikbaar, gaat de gemeente de mobiliteit anders organiseren, namelijk het autogebruik ontmoedigen ten gunste van voetgangers, Een door de bewoners genoemde onveilige situatie in de
ochtendspits in verband met overstekende scholieren
Het ruime profiel van de Buitenhofdreef
Het ruime profiel van de Buitenhofdreef
fietsers en openbaar vervoer. Bij de herinrichting van de openbare ruimte worden fietser en voetganger belangrijkere gebruikers. Het aanleggen of verbeteren van veilige en door- gaande routes in combinatie met logische ontmoetingsplekken draagt bij aan zowel het verminderen van het autogebruik als het versterken van de sociale structuur in de buurt. Ook bij de herinrichting van wegen kunnen we onderzoeken hoe het autoverkeer en langzaam verkeer op een betere manier naast elkaar gebruik kunnen maken van de infrastructuur.
Het herinrichten en versmallen van de Buitenhofdreef verbe- tert de verkeersveiligheid en verkleint de barrière tussen de twee aangrenzende buurten. Ook denkt de gemeente na over een nieuwe inrichting van de Prinses Beatrixlaan. Als het mo- gelijk is om daarbij een aansluiting op de Pierre van Hauwel- aan/Martinus Nijhofflaan te maken, biedt dat kansen voor het verminderen van de verkeersdrukte op de Buitenhofdreef.
Goed openbaar vervoer en goed bereikbare halteplaatsen leveren een bijdrage in het beperken van het autogebruik en verbeteren van de bereikbaarheid van de zorgvoorzieningen, scholen en woningen. Voor het ziekenhuis is een hoge frequentie van vervoer belangrijk, ook voor de medewerkers in de vroege ochtend en late avond.
6. Openbare ruimte
Bewoners zijn niet positief over de inrichting van de wijk, de kwaliteit van onderhoud van de openbare ruimte (wegen, stoepen, groen) en rommel op straat. Bewoners waarderen dat er veel groene buitenruimte is, maar het oogt verwaar- loosd. Dit wordt als één van de belangrijkste negatieve aspecten gezien in de buurten. Daarom wordt het groen als
‘dubbel’ ervaren: fijn dat het er is, maar het brengt ongewens- te effecten met zich mee. Halfhoge boschages en kleine/
smalle groenstrookjes naast de hoge/dichte bomen geven een onveilig gevoel, werken zwerfafval en criminaliteit in de hand
Parkje aan de Glenn Millerstraat / Juniusstraat:
mooi in structuur, weinig gebruikt door bewoners en dragen weinig bij aan de beleving van groen. Er zijn weinig
speelplekken die aanspreken.
Vooral de Reinier de Graafbuurt is een versteende buurt met weinig groen. Het is ook geen kindvriendelijke buurt: het ont- breekt aan goed onderhouden faciliteiten voor buitenspelen, voor alle leeftijdscategorieën. Er is behoefte aan ontmoetings- plekken en veilige speelvoorzieningen, ter ondersteuning van het buurtleven. Op een aantal plekken, zoals aan de Reinier de Graafweg en de Buitenhofdreef, ontbreekt het aan adres- sen. Gebouwen zijn met de achter- of zijkant gericht op de hoofdinfrastructuur, waardoor dichte plinten ontstaan aan de openbare ruimte. Daardoor ontbreekt het aan levendigheid en (deels) sociale controle.
Opgave
Door meer verdichting met woningen is ook meer behoefte aan een goede kwaliteit van de leefomgeving, met voldoende plek voor groen, water en verblijven. Zeker in deze buurten is dit een belangrijke factor in het versterken van de leefbaar- heid en het leefgenot van bewoners. Dat geldt zowel voor aantal als kwaliteit van verblijfsplekken, als voor het niveau van onderhoud. Zo draagt bijvoorbeeld het creëren van doorlo- pende zichtlijnen en het open houden ervan met meer lage beplanting bij aan meer sociale veiligheid. Groenstructuren liggen aan de randen van de buurten en langs hoofdwegen, waardoor dit weinig beleving geeft voor bewoners.
Het ‘naar binnen’ halen ervan zorgt ervoor dat bewoners groen meer beleven. Voor een positieve beleving is goed on- derhoud wel een voorwaarde. Rond de gezondheidsvoorzie- ningen dragen een goed en groen ingerichte openbare ruimte bij aan een ‘healing environment’. Een voorwaarde daarvoor is dat parkeren wordt opgelost in gebouwde parkeervoor- zieningen. Omdat sport en bewegen in de openbare ruimte steeds belangrijker wordt, zijn goede verbindingen en routes gewenst. Dat biedt ook kansen voor kleinschalige plekken of pleintjes op die routes waar men elkaar kan ontmoeten.
Bij nieuwbouw van woningen en voorzieningen moeten de voorkanten en adressen ook gericht worden op de hoofd- infrastructuur.
7. Duurzaamheid
Er is veel verharding in de Reinier de Graafbuurt, waardoor het een hitte-eiland dreigt te worden. De ecologische zone in de Reinier de Graafbuurt heeft een onduidelijke status en functie voor de bewoners. Door het toenemende autoverkeer op de Reinier de Graafweg staan de leefbaarheid en gezond- heid onder druk, voor zowel bewoners als voor personeel en scholieren van het Stanislascollege.
De buurten liggen in de Hoge Abtswoudsepolder. Deze pol- der kent in dit gebied een aantal knelpunten in de waterhuis- houding, vooral door de aanwezigheid van lange duikers.
Opgave
Klimaatadaptatie/-bestendigheid en het tegengaan van hittestress zijn aandachtspunten voor de inrichting.
In combinatie met een hoge woningdichtheid kunnen we water en groen als dragers van een nieuwe identiteit inzetten.
Een kans is om meer groen en water binnen de woonbuurten te ontwerpen in plaats van langs de hoofdassen. Een optie is het onderzoeken of een verlenging van de ecologische zone in de Juniusbuurt mogelijk is. Nieuwbouw biedt kansen voor energiezuinige woningen en wellicht aansluiting op het aan te leggen warmtenet. Mede de klimaatverandering in acht nemende dient het watersysteem verder te worden geoptimaliseerd, gericht op voldoende vertraging en berging van (hemel)water op de plek waar het valt (spons- werking) en een betere afvoer (opheffen knelpunten).
8. Samen leven en veiligheid
De Reinier de Graafbuurt is uit balans geraakt. Bewoners noemen het ‘het vergeten Buitenhof ’. Dit heeft meerdere oorzaken. De buurt ligt geïsoleerd en heeft weinig sociale of emotionele binding met de omgeving. De toename van verkeer op de Reinier de Graafweg versterkt die geïsoleerde ligging en zet door geluidoverlast en fijnstof de leefbaarheid onder druk. Ook zijn in de afgelopen jaren veel van de sociale woningen toegewezen aan bewoners met een zwakkere sociale positie. Dat vertaalde zich vervolgens in (te)veel bewo- ners met weinig geld, schulden, geen werk, drugsproblemen, crimineel gedrag, uitzichtloosheid of eenzaamheid. Omdat bewoners die je juist graag wilt behouden wegtrekken leidt dat tot een versterking van de problematiek.
Ook aan de noordzijde van het Rode Dorp en Buitenhof- Noord zijn er concentraties van bewoners met een meervoudige problematiek.
Een grote afstand tussen Reinier de Graafbuurt en Molenbuurt
De herinrichting van de Reinier de Graafweg is in vergevorderd stadium In de buurten heersen gevoelens van onveiligheid, door
hangjongeren, criminaliteit, verloedering, zwerfvuil en afval.
Bewoners in Buitenhof-Noord missen (een logische aaneen- schakeling van) ontmoetingsplekken en/of gemeenschapshuis.
Activiteiten worden veelal op ‘flat’niveau geregeld.
Opgave
Het programma ‘Kansen voor Buitenhof ’ heeft veel aandacht voor het versterken van de zelfredzaamheid (iedereen doet mee) en het bevorderen van de participatiekracht (mensen aan het werk) van bewoners in de Reinier de Graafbuurt, Buitenhof-Noord en het Rode Dorp. De bewoners moeten weer mee kunnen doen en het gevoel hebben dat ze erbij ho- ren. Daarmee kunnen ze ook een positieve rol gaan vervullen in de buurten. Voor het plaatsen van nieuwe functies in en de inrichting van het openbare gebied, moeten we zoveel als mogelijk rekening houden met voldoende sociale controle en het verbeteren van de veiligheidsbeleving. Het combineren en integreren van functies kan daarbij helpen. Evenals meer regie door de gemeente en woningcorporaties op het in balans brengen van bewoners met en zonder een (verhoogde kans op) problematiek, meer contact met wijkagent, toezicht en handhaving. Zo ontstaat er een mix aan bewoners. Prioriteit krijgt meer aandacht voor ‘schoon, heel en veilig’ en het reali- seren van speel- en ontmoetingsplekken.
3 Visie
3.1 Recente vernieuwingen zetten de toon
Historie
De Reinier de Graafbuurt en Juniusbuurt zijn de twee noor- delijkste buurten van de Buitenhof. De twee buurten waren bij de planvorming in de jaren zestig geen onderdeel van het uitbreidingsplan, de ERA-flats en sterflats vormden de noordelijke afronding van de wijk. Pas vanaf de jaren zeventig werd het gebied op grote schaal bebouwd: eerst met grote zorgvoorzieningen en scholen, vanaf de jaren tachtig kwamen er enkele woningcomplexen bij.
Door hun aard en omvang lagen de voorzieningencomplexen als een soort eilanden in de stad.
In het begin van deze eeuw vonden de eerste grootschalige vernieuwingen in het gebied plaats. Het nieuwe ziekenhuis, de nieuwbouw aan de Pierre van Hauwelaan en het plan Bethelpark hebben een hoge bebouwingsdichtheid en zoeken in hun vorm en programmering veel meer verbinding met de omliggende stad dan in de oude situatie.
Maquette Buitenhof, 1967 (collectie GAD b-7a). De Reinier de Graafbuurt en Juniusbuurt waren geen onderdeel van het uitbreidingsplan.
Reinier de Graafbuurt Juniusbuurt
De toon is hiermee gezet: het gebied transformeert naar een nieuw stedelijk milieu met een mix aan voorzieningen en woningen.
Reinier de Graaf ziekenhuis
Bij de nieuwbouw van het ziekenhuis (geopend in 2015) was een belangrijk uitgangspunt om een nieuw stuk stad te maken.
Hierin ligt het ziekenhuis niet als eiland in een onbebouwde omgeving, maar is onderdeel van een intensief bebouwd stedelijk gebied. De nieuwe gebouwen vormen de wanden van bestaande en nieuwe openbare ruimtes. Parkeerterreinen maken zoveel mogelijk plaats voor gebouwde voorzieningen.
Het nieuwe hoofdgebouw is middelhoog (20-24 m) en heeft een compacte vorm met grote patiotuinen.
Sporthal Buitenhof en omgeving
Ook de nieuwbouw aan de noordzijde van de Pierre van Hauwelaan zet in op het versterken van de relatie met de
omliggende stad. Op de locatie van een voormalige school, sporthal en parkeerterrein zijn nieuwe bouwblokken gebouwd die aansluiten op het stratenpatroon van de Juniusbuurt en ook een verlengstuk zijn van de nieuwe boulevardbebouwing op de Martinus Nijhoflaan. De bebouwing is een combinatie van compacte laagbouw, middelhoogbouw en hoogbouw met grotendeels inpandige parkeervoorzieningen. In de plinten van de gebouwen langs de Pierre van Hauwelaan zijn voor- zieningen, zoals de nieuwe sporthal. De laatste fase van het plan, een appartementencomplex met een hoogte accent van 60 meter op de hoek met de Buitenhofdreef wordt in 2021 afgebouwd.
Bethelpark
De start bouw van Bethelpark is gepland in 2020. De locatie is de kavel van het voormalige Bethelziekenhuis. Het plan bestaat uit twee semi-gesloten bouwblokken met verhoogde, openbaar toegankelijke groene binnenhoven. Onder deze
Reinier de Graaf Gasthuis Sporthal met studentenwonen Bethelpark
hoven is het parkeren georganiseerd. De bouwblokken zijn de wanden van de Reinier de Graafweg, het plein voor het ziekenhuis, de ecologische zone in het zuiden en daarnaast een nieuwe oostwest- en noordzuidverbinding. De plint langs de Reinier de Graafweg en het plein biedt ruimte voor aan gezondheidszorg gerelateerde voorzieningen. In de bouwblok- ken komen circa 350 woningen.
(EGM Architecten) (Juli Architecten) (Powerhouse Company en Lap)
Topografie van het gebied omstreeks het jaar 2005 met in donkergrijs de gebouwen die inmiddels zijn verdwenen.
Topografie van het gebied omstreeks het jaar 2021 met de nieuwe bebouwing.
1. Reinier de Graaf ziekenhuis (hoofdgebouw en bezoekersgarage) 2. Bethelpark
3. Sporthal Buitenhof
1 2
3
3.2 Drie verhaallijnen
1. Ingebed in Buitenhof
Versterking van de sociaal maatschap- pelijke structuur in de wijk Buitenhof en een bijdrage leveren aan het program- ma ‘Kansen voor Buitenhof ’: door het verbreden van het woningaanbod, het mogelijk maken van een wooncarrière in de wijk, versterking van de wijkeconomie door kleinschalige wijkgerichte functies, goede voorzieningen voor de bewoners en nieuwe fysieke verbindingen naar de omgeving.
De gebiedsvisie legt niet vast hoe het gebied er exact uit moet komen te zien. Dat komt in de uitwerking, kavel voor kavel.
Wel geeft deze visie richting aan waar de gemeente heen wil met het gebied en wat dan belangrijk is bij die kavelgewijze vernieuwing. Hierbij staan steeds drie verhaallijnen centraal, die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Alle ontwikke- lingen binnen dit gebied zullen we de komende jaren toetsen
langs de lat van deze verhaallijnen. Per kavel of locatie komt een stedenbouwkundig plan. Hierbij vraagt de gemeente een toelichting van de betrokken partijen hoe de ontwikkeling bijdraagt aan de inbedding in Buitenhof, de ontwikkeling van een levendig en lommerrijk milieu en een toekomstbestendige en gezonde leefomgeving.
2. Levendig en lommerrijk stedelijk milieu
Een nieuw Delfts milieu met daarin het beste van twee werelden: de reuring van een gemengd stedelijk gebied en de aanwezigheid van veel groen als tegenhanger daarvan.
Het programma wordt gemengd stedelijk met in hoofdzaak wonen, zorgfuncties en scholen.
3. Gezonde, toekomstbestendige leefomgeving
Het maken van een aantrekkelijke en toekomstbestendige leefomgeving die uitnodigt tot een gezonde levensstijl.
De drie verhaallijnen:
3.3 Ingebed in Buitenhof
De gemeente werkt met partners en bewoners aan Buitenhof Noordwest. Het programma ‘Kansen voor Buitenhof‘ heeft een integrale aanpak gericht op verbetering van de sociale, fysieke en veiligheidspijler. De vernieuwing van de Reinier de Graafbuurt en Juniusbuurt draagt bij aan dit integrale programma.
De ontwikkelingen in de beide buurten lijken in eerste instan- tie vooral fysiek-ruimtelijk van aard. Maar nieuwe gebouwen en openbare ruimtes bieden de kans om juist op sociaal gebied verbinding te maken met de bestaande omgeving.
De juiste keuze van woon- en werkfuncties, gebouwtypologie en inrichting van de openbare ruimte leveren een belangrijke bijdrage aan de sociale en veiligheidsdoelstelling. Het gaat er uiteindelijk om dat we toewerken naar een stuk stad dat ruimte biedt voor een diversiteit aan mensen, waar kinderen in een fijne en veilige omgeving kunnen opgroeien, waar mensen met elkaar in aanraking komen en zich optimaal kunnen ontplooien.
Ruimte voor ontmoeting
Een bakkertje-om-de-hoek, de supermarkt of crèche: lokale voorzieningen waar mensen elkaar ontmoeten en die uitnodi- gen tot een wandeling of fietstochtje. Uit de gesprekken met bewoners in het gebied blijkt dat zij dergelijke voorzieningen hoog waarderen.
In het gebied bevinden zich drie zones die leiden naar belang- rijke voorzieningen of waarin deze zich bevinden. Hier komen veel voetgangers en fietsers uit de omliggende buurten, vindt interactie plaats en zit de meeste levendigheid in het gebied.
Deze zones zijn:
1. Centrum Den Hoorn incl. route
2. Het plein voor het ziekenhuis en de Griegstraat (Lidl) 3. Pierre van Hauwelaan -Martinus Nijhofflaan
Deze interactiezones versterken we door meer voorzieningen toe te voegen (Reinier de Graafplein, Pierre van Hauwelaan) of de route te verbeteren (Jan Thoméelaan richting centrum Den Hoorn en verbinding tussen het plein bij het Reinier de Graaf ziekenhuis en de Griegstraat ter plaatse van de Lidl) .
1 2
3
Een aangename beleving op ooghoogte/maaiveld
N
0 50 250 m
belangrijkste plekken voor voordeuren en/of entrees van voorzieningen
Entree Bethelpark Reuring bij Lidl aan Griegstraat Levendige plint Pierre van Hauwelaan
Voor een prettige en veilige beleving van bewoners, werkne- mers en bezoekers zijn goede plinten van gebouwen cruciaal.
Bij nieuwbouw gelden de volgende uitgangspunten:
• Meer voordeuren in het gebied. Grote (woon-)gebouwen opdelen in kleinere stukken met aparte toegangen (zie Bethelpark).
• Een goede mix van appartementen en grondgebonden woningen per buurt of blok. Grondgebonden woningen (woningen met een voordeur aan de straat) kunnen ook onderdeel zijn van een appartementenblok.
• Voordeuren en voorkanten langs belangrijke routes.
Voorbeelden van dergelijke routes zijn het Componistenpad en de Jan Thoméelaan.
• Zoveel mogelijk hoge en open plinten bij voorzieningen (laten zien wat er gebeurt). Voorbeeld is sporthal De Buitenhof.
• In de programmering van de plinten / begane grondfuncties rekening houden met levendigheid overdag èn ‘s avonds.
• In de plinten ruimte bieden voor (kleine) maatschappelijke voorzieningen en functies die de wijkeconomie versterken.
• Een gevarieerde architectuur, grote bouwblokken opdelen in kleinere eenheden met eigen karakter.
Een gemengd stedelijk gebied
Functiemengingsindex
De functiemengingsindex is een maat voor de functiemenging van gebieden en geeft de verhouding tussen wonen en werken weer. 0 = alleen wonen 100 = alleen werken.
De belangrijkste programmatische uitgangspunten bij de ontwikkeling van het gebied zijn:
• Een gemengd stedelijk gebied met als basis woningen en stedelijke zorg- en onderwijsvoorzieningen.
• Ruimte voor kleinschalige (economische) voorzieningen, gericht op bewoners en werknemers in de wijk.
• Een gezonde verhouding tussen wonen en werken.
Het aantal woningen is nu erg laag in verhouding tot het aantal banen in het gebied. Ook de woningdichtheid in beide buurten (aantal woningen in verhouding tot omvang gebied) is laag. De verwachting is dat er de komende tien jaar circa 1500 tot 2000 woningen kunnen worden bijgebouwd.
• Versterking van het belangrijkste zorgcluster van Delft.
• Een evenwichtigere opbouw van woningen en bewoners.
• Schuifruimte voor de vernieuwing van stedelijke onderwijs- voorzieningen, langs de hoofdassen in het gebied. Er wordt gedacht aan de (nieuw)bouw van een grote of twee kleinere middelbare scholen, ter vervanging van reeds bestaande scholen.
cbs-buurt (bron: https//delft.
buurtmonitor.nl)
banen/werkzame personen
woningen omvang buurt (ha)
woningdichtheid (aantal wo/ha)
FMI
Reinier de Graafbuurt 3.085 317 23 14 91
Juniusbuurt 258 371 16 23 34
Centrum (binnenstad) 2.915 1.283 20 65 69
Centrum-west (binnenstad) 2.081 1.102 26 42 65
Centrum-oost (binnenstad) 932 1.155 20 58 45
Olofsbuurt 496 1.572 21 78 24
Door het toevoegen van woningen in beide buurten zal de woningdichtheid toenemen, vergelijkbaar met buurten in en rond de binnenstad. In de Reinier de Graafbuurt zal een gezondere menging tussen wonen en werken ontstaan, vergelijkbaar met buurten in de binnenstad van Delft.
De Juniusbuurt blijft - zonder een centrumfunctie als het ziekenhuis - een buurt waarin overwegend wordt gewoond.
Voorzieningen en werkgelegenheid voor de buurt
Naast woningen en stedelijke maatschappelijke voorzieningen zijn in beide buurten voldoende kleinschalige (economische) voorzieningen nodig. Via gerichte programmering houden we hier in de planuitwerking rekening mee.
Uitgangspunten
• Buurtvoorzieningen in principe vestigen in een van de interactiezones: het Reinier de Graafplein, de Griegstraat en de Pierre van Hauwelaan.
• Voorzieningenniveau passend bij nieuwe woningdichtheid van de buurten (zie tabel).
• Ter versterking van de wijkeconomie geldt in beginsel dat een substantieel deel van nieuwe bouwprogramma’s, in elk geval op wijkniveau werk-gerelateerd moet zijn. Als uitgangspunt geldt dat bij woningbouwprojecten ten minste 10% van het bouwprogramma werkgerelateerd moet zijn (dit met inbegrip van maatschappelijke voorzieningen, want dat zijn ook banen).
• Betaalbare ruimtes maken voor kleine en sociale onderne- mers uit of voor de buurt. Deze zijn belangrijk voor jongeren en mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt.
Delftse voorbeelden: STUNT, KopieKoffie, Firma van Buiten.
• Voorzieningen in de zorggebouwen - zoals zwembad, fitnessruimte - toegankelijk maken voor bewoners uit de buurt. Plaatsing van deze voorzieningen in de plint van het gebouw, zichtbaar vanaf de straat en bij voorkeur met eigen toegang.
Inpassing van maatschappelijk-stedelijke en buurtvoorzieningen moeten we in de bredere context van de hele wijk Buitenhof
De tabellen zijn indicatief en beschrijven onze ambitie/
streefbeeld. De daadwerkelijke behoefte/realisatie zal mede bepaald worden door voorzieningen en ontwikkelingen in de directe omgeving.
KopieKoffie, een sociale onderneming in Buitenhof beschouwen. Ook hier liggen voorzieningen, die wellicht ver-
anderen. Mogelijk is er ruimte voor een culturele voorziening en zorg- en woonfaciliteiten.
Ook zijn buurtvoorzieningen nodig, in ieder geval voor het faciliteren van de groei van het aantal bewoners. Gedacht wordt aan een basisschool, huisarts en tandarts, fysiotherapie, apotheek, sportvoorzieningen en een jongerenruimte.
Ter indicatie, voor de opvang van 3.400 nieuwe bewoners (2.000 woningen, gemiddeld 1,7 bewoners per woning) zijn de volgende voorzieningen nodig (* op basis van kengetallen uit “Van Mensen naar Meters” (STIPO, 2012) aangevuld met recente updates voor de gemeente Haarlemmermeer, de gemeente Amsterdam en de gemeente Rotterdam)
Voorzieningen Faciliteiten m2
Zorgfuncties Huisarts (1-2), fysiotherapie (3), tandarts (1-2),
verloskundige, apotheek (0-1), maatschappelijke dienstverlening
700 m2
Basisonderwijs Basisschool (1) 1.000 m2
Gymzalen Gymzaal (1) 250 m2
Welzijn Buurthuis, jongerenruimte, peuterspeelzaal, VSO, BSO, jeugdzorg
1000 m2
Sport/
bewegen
Speelruimte voor kinderen 6.500 m2
Buitensport 4.000 m2
Foto: KopieKoffie
Werkgelegendheid Functies m2
Stedelijke voorzieningen
Nieuwe zorgfuncties zoals laboratorium en klinische revalidatie;
12.000 m2
Wijkeconomie Met name in de plinten van nieuwbouw. Bijvoorbeeld kleinere commerciële functies, gezondheidscentrum, klein- schalige horeca, betaalbare ruimtes voor kleine en sociale ondernemers uit de buurt.
3.000 m2
Meer en meer verschillende typen woningen
De gemeente werkt aan een sterke stad met sterke, even- wichtige en leefbare wijken, sociaal en fysiek. Mensen moeten hier goed kunnen wonen, in een veilige omgeving.
Het toevoegen van veel en nieuwe typen woningen in de Reinier de Graafbuurt en Juniusbuurt helpt om de woning-
sociale 89%
huur 11% overig
woningen688 1500-2000
woningen sociale 15%
huur
middeldure20%
65% huur vrije sector koop en huur
huidige situatie nieuw toe te voegen
Belangrijke aandachtspunten en nuancering bij het schema
‘nieuw toe te voegen‘:
• Verbinding met de bestaande omgeving: de gemeente streeft naar sterke woonmilieus met meer differentiatie. Mogelijk zal in de toekomst als gevolg van de energietransitie en verouderd bezit de sociale voorraad wijzigen.
• Waar ingrepen leiden tot vernieuwing leidt dit tot meer variatie in de bestaande woonvoorraad en is schuifruimte elders nodig, met name bij nieuwe woningbouw op vrijkomende maatschappelijke kavels. Voorbeeld is Bethelpark.
• Bij de woningbouwprogrammering is variatie/differentiatie van doelgroepen en woningtypologieën gewenst.
Ook binnen segmenten streven we naar variatie.
• De gemeente wil specifiek binnen het sociale en midde- nsegment een aandeel betaalbaar zien. Voor sociale huur is dat een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen en voor middeldure huur een aandeel tot 850 huur (prijspeil 1-1-2019).
voorraad in Buitenhof Noordwest gevarieerder te maken.
In beide buurten zijn op dit moment relatief zeer weinig woningen. Verdichten met woningen zorgt voor een even- wichtigere mix van wonen en voorzieningen. Dit is goed voor de leefbaarheid en veiligheidsbeleving.
Diagrammen met woningprogramma in huidige situatie en nieuw toe te voegen in komende jaren. Het schema ‘nieuw toe te voegen‘ is indicatief, maar speelt een belangrijke rol bij het bepalen van het programma op de locaties in het gebied waar de komende tien jaar woningbouw wordt bijgebouwd.
Huidige situatie Reinier de Graafbuurt + Juniusbuurt Nieuw toe te voegen in Reinier de Graafbuurt + Juniusbuurt komende 10 jaar
3.4 Levendig en lommerrijk stedelijk milieu
In het begin van de 21ste eeuw zijn voor dit gebied de eerste stappen gezet richting een nieuw stuk stad met een hoge mate van stedelijkheid. De Reinier de Graafbuurt en Juniusbuurt profiteren van de nabijheid van de binnenstad, op vijf tot tien minuten fietsen. Met het doortrekken van de Reinier de Graafweg naar de A4 vormt het gebied een nieuwe stadsen- tree van Delft. Tegelijktertijd liggen de buurten in de groene buitenwijk Buitenhof en aan de westelijke stadsrand van Delft, nabij Midden Delfland.
Deze ligging in de stad leidt tot een bijzonder nieuw Delfts milieu dat de levendigheid van de stad en de rust en lommer- rijkheid van ‘buiten‘ met elkaar verenigt. Dit milieu is anders dan Nieuw Delft dat meer een binnenstadkarakter heeft. Het is ook anders dan het beoogde milieu van Schieoevers Noord met een industriële sfeer, de Schie, wonen en maakindustrie.
Het gebied krijgt een hoge bebouwingsdichtheid met veel woningen, grote zorgfuncties en maatschappelijke voorzie- ningen. Dit gemengde programma zorgt voor reuring op verschillende plekken en verschillende momenten van de dag.
Bomen, parkjes, plantsoenen en binnenhoven vormen samen met autoluwe straten een groen netwerk dat rust biedt voor bewoners, werknemers en patiënten. Nieuwe verbindingen voor voetgangers en fietsers zorgen ervoor dat het gebied beter verweven raakt met de omliggende buurten en het buitengebied van Delft, waaronder de Tanthofkade.
Positie in de stad. Het gebied vormt een nieuwe stadsentree, ligt dicht bij de binnenstad, maar ook aan de stadsrand en in de groene wijk Buitenhof.
Maat en schaal van het gebied
Buitenhof (de naoorlogse wijken) losse bouwblokken in het groen grote contrasten tussen hoogbouw en laagbouw
Reinier de Graafbuurt en Juniusbuurt (scharnier) semi-gesloten bouwblokken
drie-zes bouwlagen als basis + hoogteaccenten
veel aandacht voor levendige plinten en voldoende entrees aan de omliggende openbare ruimte
Den Hoorn (de dorpse wijken) half open verkaveling
laagbouwhuizen met kerktoren als hoogste punt
De Reinier de Graafbuurt en Juniusbuurt vormen een schakel- zone tussen de meer dorpse wijken in het noorden (Molen- buurt en Den Hoorn) en de naoorlogse wijken in het zuiden.
De dorpse wijken worden gekenmerkt door met name laagbouwwoningen, terwijl het noordelijk deel van Buitenhof veel losstaande hoogbouw en daarmee sterk contrasterende laagbouw heeft. De Reinier de Graafbuurt en Juniusbuurt krijgen een eigen identiteit en stedelijk heid, passend bij de al
Het ruimtelijk raamwerk uit de impactanalyse verstedelijkingsopgave Delft 2040
aanwezige stedelijke en regionale voorzieningen in het gebied.
In de Reinier de Graafbuurt en Juniusbuurt wordt een tussen maat geïntroduceerd van drie tot zes bouwlagen als basis. Deze zijn onderdeel van semi-gesloten bouwblokken met daartussen openbare ruimtes, zoals straten, pleinen en plantsoenen. In de blokken is ruimte voor een beperkt aantal hoogteaccenten.
Verdichten èn vergroenen
Beeld: Bethelpark (Borghese, Powerhouse Company, Lap Landschapsarchitecten)
Door vrijkomende kavels en slim ruimtegebruik is een forse verdichting met bebouwing mogelijk. Een hoge dichtheid van gebouwen, voorzieningen en mensen vraagt echter ook om een hoge kwaliteit van de openbare ruimte en leefomgeving.
Het vergroenen is daarom een belangrijke voorwaarde voor het succesvol verdichten van het gebied. Ook voor het aan- passen van de stad aan een veranderend klimaat is vergroenen noodzakelijk.
Het plan Bethelpark laat zien dat verdichten en vergroenen hand in hand kunnen gaan. Door parkeren te plaatsen onder een dek (met dikke leeflaag) en daarmee de openbare ruimte grotendeels autoluw te maken, kan deze een verregaand groene inrichting krijgen.
Op dit moment zijn grote delen van het gebied juist behoorlijk versteend. Om het gebied succesvol te vergroenen zijn hoog- waardige gebouwde parkeervoorzieningen noodzakelijk en ruimtereserveringen voor toekomstig groen. Bovendien heeft bestaand groen in en om het gebied een opknapbeurt nodig en moet het beter toegankelijk worden gemaakt.
Meer lokale verbindingen
Huidige situatie met lokale (voetganger en fietsers) verbindin- gen vanuit de Reinier de Graafbuurt en Juniusbuurt. De grote maatschappelijke zorg- en onderwijsvoorzieningen zijn een soort eilanden in het gebied. Hierdoor lopen veel routes dood en is er maar een beperkt aantal doorgaande routes.
Goede en voldoende verbindingen bevorderen de interactie in en tussen buurten, zorgen voor ‘ommetjes‘ en versterken de levendigheid en het gevoel van veiligheid verspreid over het hele gebied.
Voorstel toekomstige situatie met een nieuw netwerk van langzaam verkeersverbindingen die zowel in oost-west als in noord-zuid richting zorgen voor meer verbinding met de omgeving. Dit informele netwerk is een belangrijke basis voor de verbetering van de leefbaarheid, de sociale interactie en veiligheid en het bijdragen aan een gezondere leefstijl
Belangrijke onderdelen van dit nieuwe netwerk:
1. Oost-west structuur (geel op de kaart). Deze structuur is geen hoofdas of doorgaande fietsroute. Wel is het onder- deel van een informeel netwerk dat ervoor zorgt dat de nieuwe deelgebieden en bestaande functies met elkaar ver- bonden zijn en geen enclaves worden. Zodat bijvoorbeeld het ziekenhuispersoneel een lunchommetje kan maken
richting Tanthofkade, maar ook dat toekomstige bewoners langs de Jan Thoméelaan een boodschap kunnen doen op het plein bij het ziekenhuis of de Lidl. Langs deze verbinding liggen nu al de toegangen van verschillende voorzieningen en woningen.
2. Noord-zuid routes over de ecologische zones en Reinier de Graafweg, gekoppeld aan de nieuwe kruispunten.
Het denken in rondjes/ommetjes is hierbij een belangrijk principe.
3. De ecologische zone “Reinier de Graaf“. Deze kent openbare en geprivatiseerde stukken, waardoor het wel onderdeel is van ommetjes, maar geen doorgaande route.
Rust staat hier centraal.
Ruimtelijk raamwerk
Het ruimtelijk raamwerk bestaat uit een netwerk van verbindingen, bebouwing, nieuwe bouwvelden en een groenblauw netwerk. De ruggegraat is een informeel netwerk van openbare ruimtes, zoals straten en pleinen die de verschillende deelgebieden van de Reinier de Graaf- buurt en Juniusbuurt met elkaar en met de omgeving verbinden, met name voor voetgangers.
Hoogteopbouw gebied
De hoogten van de nieuwe bouwvelden is nog niet in detail bepaald. Als richting houden we aan dat de basishoogte drie tot zes bouwlagen is, afhankelijk van de plek in het gebied.
In het gebied is ruimte voor een aantal hoogte-accenten. An- ders dan de ERA- en sterflats staan deze hoogte-accenten niet als losse torens of schijven in het groen, maar zijn ze onder- deel van een groter bouwblok met goede plinten.
De hoogte-accenten markeren bijzondere plekken in het gebied en zijn maximaal 40 m hoog. Op de hoek van de Reinier de Graafweg met de Jan Thoméelaan is een hoger hoogteaccent mogelijk tot maximaal 75 m. Dit punt markeert de ingang van Delft. De exacte plaats, hoogte en vorm van de hoogte-accenten bepalen we in de (stedenbouwkundige) uitwerking van de deelgebieden . Hierbij is een zorgvuldige afstemming op de directe omgeving en het Delftse stadsbeeld vereist.
Bouwhoogten
langs ecologische zone:
meer ontspannen setting met licht, lucht en ruimte langs hoofdwegen:
stedelijke wanden
hoogteaccenten tot 40 m op markante locaties (max. 75 m bij de
stadsentree) lagere bouwhoogte langs centrale verbindingszone
indicatieve dwarsdoorsnede gebied met belangrijkste principes ten aanzien van bouwhoogten
Leren van de binnenstad
Van de binnenstad kunnen we van alles leren voor andere wijken en buurten. De binnenstad heeft bij uitstek kwaliteiten die we ook nastreven in dit gebied:
1. de voetganger heeft het primaat, terwijl fietsers en auto’s ook welkom zijn
2. er is een grote variatie in het straatbeeld, wat Jan Gehl
noemt ‘5 km/u architectuur’, plezierige beleving voor de voetganger 3. openbare ruimte en gebouwen kennen veel menselijke maat pleinen en straten zijn niet te breed maar hebben een intieme maat, hofjes dragen daaraan bij
4. er zijn verschillende lagen historie leesbaar, de ziel van de plek is overal voelbaar
5. plinten (begane gronden) zijn open, interactief en flexibel door de decennia heen voor allerlei soorten gebruik
6. er is groen en water, een aangenaam verblijfsklimaat
7. de openbare ruimte leent zich voor mentaal eigenaarschap van de gebruikers (hybride zone, bankje voor de deur, uitstalling winkel) 8. de dichtheid is relatief hoog, waardoor er veel gebruikers zijn 9. er is grote menging van verschillende functies door elkaar rust en
reuring wisselen elkaar af
Uit: ‘Advies Levend Schieoevers Noord‘ (Stipo, 2019)
3.5 Gezonde, toekomstbestendige leefomgeving
Delft kent de komende decennia een sterke bevolkingsgroei.
Het aantal mensen en gebouwen in de stad neemt toe.
Klimaatverandering maakt een andere inrichting van de stad noodzakelijk. Gebouwen moeten ‘van het gas af‘. Dit alles stelt hoge eisen aan de toekomstige inrichting van de stad.
De vernieuwing van dit gebied is gericht op het maken van een aantrekkelijke en toekomstbestendige leefomgeving die uitnodigt tot een gezonde levensstijl.
Voetganger staat centraal
N
0 100 500 m
binnenstad, station Delft
A4,Westland
T
T B
B
B
B
Stedelijk autonetwerk Woonstraat
Straat met nadruk op langzaam verkeer Voetpad
OV-halte Tramlijn 1
HOV-verbinding station Delft - Wateringse Veld
Essentiekaart Verkeerscirculatie
De toekomstige verkeerscirculatie voor de auto is randvoorwaardelijk voor het autoluw of autovrij maken van de deelgebieden, zodat de voetganger en fietser daar het primaat krijgen.
De voetganger staat centraal bij de inrichting van de openbare ruimte. Iedere verkeersdeelnemer begint en eindigt zijn reis als voetganger. Door gebouwen en openbare ruimte goed in te richten, worden mensen uitgenodigd om meer stappen te zetten. Dit is goed voor de eigen gezondheid en goed voor de leefkwaliteit in Delft.
Visie op toekomstige bereikbaarheid van het gebied:
• Van en naar het gebied toe is de bereikbaarheid met de auto, bus, tram en fiets goed geregeld.
Goede OV-verbindingen voor bewoners, werknemers en bezoekers leveren een belangrijke bijdrage aan de bereik- baarheid van het gebied. Vooral een goede en frequente openbaar vervoerverbinding met het centrum van Delft kan bijdragen aan het terugdringen van autogebruik en parkeer- druk.
• In het gebied zelf, vanaf de parkeergarage, bushalte of fietsenstalling, begint de wereld van de voetganger.
Belangrijke principes bij de toekomstige inrichting:
- Een heldere verkeerscirculatie waarbij de autoroutes in het gebied zich beperken tot aan de parkeervoorzieningen - Hoogwaardige gebouwde parkeervoorzieningen en slimme
mobiliteitsoplossingen
- Een uitgebreid netwerk van straten waar naast de voetgan- ger, de fietser meestal ook welkom is. Een goede organisatie van afval ophalen en pakketbezorging is hiervoor cruciaal.
- Gebouwen en openbare ruimte zijn ontworpen vanuit de voetganger: aantrekkelijk, verkeersveilig, sociaal veilig, het kunnen maken van rondjes, enz. Routing tussen parkeer-
voorziening en bestemming of OV-halte en bestemming vraagt hierbij om veel aandacht.
Een groene buitenruimte
eco-zone RdG
Tanthof kade
Beatrixlaan
Poptahofpark
Buitenhofdreef
stedelijke groenstructuur groen netwerk van patiotuinen,
plantsoenen, hoven en parkjes in de buurten zelf parkje Jan Thoméelaan
lokale biodiversiteit en natuurwaarden.
Natuurinclusief bouwen draagt ook bij aan de kwaliteit van de leefomgeving waaronder de gezondheid van bewoners, bevordering van sociale contacten, bevordering van toerisme, het temperen van de temperatuur in een stad en vermindering van de luchtvervuiling in de stad
Biodiversiteit en sociale veiligheid
De Tanthofkade, het parkje aan de Jan Thomeelaan, de
ecologische zone ‘Reinier de Graaf - Junius‘ en de groenzone rond de Beatrixlaan zijn stedelijke groenstructuren die het gebied doorkruisen of begrenzen. Hier staat een gelaagde, natuurlijke inrichting met hoge ecologische waarde voorop.
In de buurten zelf vormen door hoven, daktuinen, patiotui- nen, tuinen, geveltuinen, plantsoenen en verbindende autovrije straten een groen netwerk. Bomen, gras en lage beplanting zijn de basis en zorgen voor veel doorzichten en (gevoel van) veiligheid.
Schema met toekomstige groenstructuur van het gebied Bij een lommerrijk stedelijk milieu hoort een aantrekkelijke,
groene buitenruimte waar bewoners, werknemers en bezoekers kunnen ontspannen en waar kinderen veilig kunnen buiten- spelen. Om dit te bereiken gelden de volgende uitgangspunten:
• Iedere nieuwbouwontwikkeling krijgt voldoende groene plekken, zoals parkjes, hofjes, plantsoenen, patiotuinen en daktuinen.
• De (openbare) buitenruimte nodigt uit tot buitenspelen voor opgroeiende kinderen. Dit betekent voldoende speelplekken, maar ook brede stoepen en/of looproutes, goed bespeelbaar in natte periodes en sociaal veilig.
• Ruimte voor bomen die tot volle wasdom kunnen groeien.
Hier moet bij de bezonning, afmetingen van nieuwe straat- profielen, maar ook ondergronds (afstand tot kabels en leidingen, dikke leeflaag parkeerdekken) in een vroeg stadium rekening gehouden worden. Het streven is dat voor iedere nieuwe bewoner minimaal een nieuwe boom wordt aan geplant. Dit is goed voor de luchtkwaliteit en biodiversi- teit, brengt schaduw en verkoeling in hete zomers en helpt heftige regenbuien te absorberen. Bomen (van de eerste grootte) hebben een maat die past bij de middelhoge bebouwing die in het gebied zal komen.
• Het parkje aan de oostzijde van de Jan Thomeelaan wordt gerenoveerd en krijgt goede ingangen vanaf de Reinier de Graafweg.
• Lage daken waarop veel bewoners uitkijken, worden zoveel mogelijk uitgevoerd als groen dak.
• Natuurinclusief bouwen, waarbij gebouwen zodanig gebouwd en ingericht wordt dat deze bijdragen aan de
Tanthofkade:
verbinden met Reinier de Graafbuurt
Ecologische zone Reinier de Graaf
Componistenpad:
nieuwe bebouwing met toegangen hieraan oriënteren
Parkje: nieuwe toegangen maken en nieuwbouw langs Jan Thoméelaan op het park oriënteren
Kunstmatige hoogt e verschillen op maai veld door groene dekken boven parkeren (Bethelpark)
Vergroenen straatprofielen door autovrije functie (Bethelpark)
Daktuinen
Open, overzichte- lijke, bespeelbare plantsoenen
Groene, natuurlijke overgangen open baar -privé en een open - bare ruimte die uitnodigt tot spelen
Buitenhofdreef-Noord
Bebouwing
Het deel van de Buitenhofdreef ten noorden van de sterflats (dus zonder tram) krijgt een ander karakter. De bebouwing is nu overwegend zeer laag (bij Basalt is de gemiddelde bouw- hoogte ca. 4 m) in verhouding tot de breedte van het straat- profiel (minimaal 50 m). Gebouwen liggen met hun achter- kant naar de weg. Dit zorgt voor een anonieme uitstraling.
Nieuwbouw aan de zijde van Basalt krijgt een hogere bouw- hoogte, waardoor de weg meer een stedelijke wand krijgt.
Goede plinten en entrees zorgen voor meer sociale controle en verlevendiging. Aan de zijde van de Juniusbuurt sluit de bouwhoogte aan op de bestaande eengezinswoningen.
Richting het kruispunt met de Westlandseweg kan de bouw- hoogte hoger zijn.
Openbare ruimte
De Buitenhofdreef heeft nu veel verharding voor de auto.
Binnen de bestaande bomenstructuur is een nieuwe inrichting
mogelijk met minder verkeersruimte voor de auto. Hierdoor ontstaat meer ruimte voor vergroening en voor langzaam verkeer. Het profiel krijgt twee verschillende zijden: de meer dynamische westzijde met hogere bebouwing en stedelijke voorzieningen zoals een middelbare school; een rustigere oostzijde waarbij bebouwing op meer afstand van het door- gaande verkeer ligt.
50
6 6
15
40
5 4,5 4 2 6,5 18
Klimaatadaptatie
-1.50 Hoge Abtwoudsepolder
-2.70 Lage Abtwoudsepolder
hoofdwatergang duiker
kade / grens peilgebied boezemwater (Buitenwatersloot) Oppervlaktewatersysteem huidige situatie
sponswerking gebied vergroten
(minder verharding, regenwater bufferen in groen, regenwater vertraagd afvoeren, groene openbare ruimtes, tuinen en daken)
Versterking watersysteem (visie)
duiker vervangen door oppervlaktewater
N
0 100 500 m
Watersysteem
Het huidige oppervlaktewatersysteem bestaat uit watergangen die vooral aan de randen liggen. Voor de doorstroming en waterkwaliteit is het wenselijk om enkele lange duikers in de toekomst te vervangen door open water. Om de stad voor te bereiden op zowel heftigere neerslag als langere periodes van droogte moeten gebieden klimaatadaptiever worden ingericht.
Het toekomstige watersysteem voor het gebied bestaat daarom uit:
1. het huidige oppervlaktewatersysteem (met zo weinig mogelijk duikers)
2. een inrichting van openbare ruimte en bebouwing die ruimte biedt voor piekberging (als ware het een ‘badkuip‘) en regenwater zo lang mogelijk vasthoudt in het gebied zelf (als ware het een ‘spons‘).
Maatregelen voor het bakkuipprincipe zijn: hoogteverschillen/
reliëf in de openbare ruimte, door stoepranden, holle vorm van straten, greppels in groengebieden, etc. Maatregelen voor het sponsprincipe zijn: het verminderen van verharding, toevoegen van groen in de vorm van parkjes, plantsoenen, tuinen, daktui- nen, groene daken etc. Ook de materialen in de bodem zijn van belang. Nader onderzoek naar het sponsprincipe is nodig, mede omdat deze omgeving in de winter nu veel te nat is.
Zon en schaduw
In het gebied komen voldoende plekken voor zon èn schaduw.
Grote, brede openbare ruimtes zoals het Reinier de Graaf- plein worden afgewisseld door smallere straten.
Voorbeeld uit eigen stad
Park Spoorloos is een daktuin op de fietsenstalling van station Delft waarbij rekening gehouden is met het principe vasthouden-bergen-vertraagd-afvoeren. De beplanting en onderliggende substraatlaag zorgen ervoor
dat regenwater zoveel mogelijk wordt vastgehouden.
Als de waterbergingscapaciteit van de grond vol is, dan wordt het overtollige water met vertraagde afvoer in de Nieuwe Gracht geloosd.
Delft moet in 2050 100% energieneutraal zijn. Dit houdt in dat er alleen energie van hernieuwbare bronnen - zoals zon, wind biomassa en aardwarmte - wordt gebruikt voor alle gebouwen en mobiliteit. De gemeente neemt samen met andere partijen in de stad het voortouw om de CO2-uitstoot te verminderen, door energiebesparing, duurzame productie van energie en intelligente energiesystemen. De Reinier de Graaf Groep en woningcorporaties zijn daarbij belangrijke betrokken gebieds- partijen in de Reinier de Graafbuurt en Juniusbuurt.
Op stads- en gebiedsniveau zorgen we voor de volgende voorwaarden voor energieneutraliteit:
• Hoge bebouwingsdichtheid en inzet op duurzame mobiliteit:
lopen, fietsen, OV, elektrisch rijden, collectief parkeren, mobiliteitsbeleid bij bedrijven en deelmobiliteit;
• Vergroening van het gebied om de koelvraag te beperken;
• Aanleg van een warmtenet in Voorhof en Buitenhof. Dit warmtenet wordt gevoed door restwarmte uit de Rotter- damse haven en een geothermiebron van de TU Delft.
Vertrekpunt voor projecten:
• Slim bouwen. Energieneutraliteit dient al direct bij de start van het ontwerpproces als uitgangspunt te worden mee- genomen. Bijvoorbeeld door op gebiedsniveau rekening te houden met de oriëntatie van de gebouwen en op gebouw- niveau de indeling van de plattegrond en het ontwerp van de gevel zodat de energievraag voor warmte en koeling geminimaliseerd wordt.
Energietransitie
• Voor nieuwbouw geen luchtwarmtepompen, airco’s of vergelijkbare systemen in verband met geluid en hoog energiegebruik
• Bodemwarmtesystemen zoals warmte- en koudopslag (WKO) hebben de voorkeur. Voordeel is dat hiermee ook in de koeling van de gebouwen kan worden voorzien.
• Bestaande (oudere) bebouwing kan voor de warmtevraag aangesloten worden op het warmtenet. Er wordt onderzocht of de restwarmte van het ziekenhuis ook benut kan worden.
• Nieuwbouw is energieneutraal en in principe zelfvoorzienend op de plot.
• Een andere mogelijkheid voor nieuwbouw is aansluiting op de retourwarmte van het warmtenet. De lage temperatuur van dit water (max. 40 graden) is hoog genoeg om goed geïso- leerde gebouwen mee te verwarmen. Nadeel is dat de gebouwen niet kunnen worden gekoeld.
• Een variant is een combinatie van bovengenoemde oplossin- gen; een WKO in combinatie met warmtenet. Bij deze hybride oplossing maakt gebruik van WKO’s en warmtepom- pen voor het verwarmen en koelen van de gebouwen.
De retourwarmte van het warmtenet wordt gebruikt om gebouwen rechtstreeks te verwarmen en de balans in de ondergrond te behouden. Vanwege de investeringen in de infrastructuur is deze optie vooral interessant voor grotere aaneengesloten ontwikkelingen.
• Daken gebruiken voor opwekking zonne-energie, eventueel gecombineerd met zon-thermische energie en/of vergroenen.
• Gebouwde parkeervoorzieningen voorbereiden op verdere elektrificatie van auto’s
3.6 Deelgebieden
In het plangebied is een aantal deelgebieden te onderscheiden.
Deze deelgebieden hebben elk hun eigen identiteit en opgave.
Ook zijn er verschillende gebiedspartijen/grondeigenaren en zal vernieuwing in verschillende tempo’s plaatsvinden. Bij ieder deelgebied is een stedenbouwkundige uitwerking nodig.
In deze gebiedsvisie benoemen we per deelgebied de belang- rijkste opgaven en ambities.
De deelgebieden:
1. Medisch cluster Reinier de Graaf
2. Bethelpark, Basaltkavel en Laurentiuskavel 3. Reinier de Graafweg Noord
4. Juniusbuurt
5. Pierre van Hauwelaan - Martinus Nijhofflaan.
De Beatrixlaanzone (A) maakt geen onderdeel uit van deze gebiedsvisie. De gemeente voert op dit moment een ruimtelijk-functionele verkenning uit waarin we onderzoeken welke mogelijkheden er zijn voor landschaps- en/of stedelijke ontwikkeling van de zone rond de weg. De conclusies van deze verkenning zijn van belang voor de Juniusbuurt en de Pierre van Hauwelaan.
N
0 100 500 m
1
2 3
4
5 A
■ 1. Medisch cluster Reinier de Graaf
Het Reinier de Graaf ziekenhuis is de tweede werkgever in Delft (na de TU Delft) en ontvangt ieder jaar een paar hon- derdduizend bezoekers en patiënten: bewoners uit Delft en de omliggende regio. De maatschappelijke, economische en publieke betekenis van het ziekenhuis voor Delft is dus groot.
De ambitie is een goede inbedding van het zorgcomplex in de directe omgeving. Een belangrijke opgave is om de historisch gegroeide barrière tussen de omliggende buurten te verklei- nen. Met de nieuwbouw van het ziekenhuis, Bethelpark en het hiertussen gelegen plein is een belangrijke stap gezet naar een plek waar zorg en wonen elkaar ontmoeten. De gemeente wil graag samen met het ziekenhuis de mogelijkheden voor andere fysieke verbindingen onderzoeken.
De westzijde van het ziekenhuis zal transformeren van (tijdelijk) parkeerterrein naar een hoogwaardige stedelijke omgeving. Het oplossen van het personeelsparkeren in een gebouwde voorziening is daarbij voorwaarde. Het ziekenhuis heeft ruimte nodig voor toekomstige uitbreiding, waar moge- lijk in samenwerking met zorgpartners. De gemeente wil graag woningen toevoegen op deze locatie, om de samenhang tussen de noordelijk en zuidelijk gelegen buurten te versterken en meer levendigheid te organiseren overdag én in de avond.
Dit geldt vooral voor de Jan Thoméelaan, als verbindende schakel tussen het centrum van Den Hoorn en Buitenhof.
Reinier de Graaf ziekenhuis Westzijde ziekenhuis
Parkje naast Jan Thomeelaan Tanthofkade
Vogelvluchtfoto gezien van het zuiden. (Slagboom en Peeters, 2019)
Bij de ontwikkeling van dit deelgebied betrekken we ook de zuidzijde van de ecologische zone en de relatie met de Brahm- slaan en de buurt Buitenhof Noord.
