Vraag nr. 140 van 16 maart 2005
van de heer FILIP DEWINTER Sociale huisvesting – Huurlasten
Artikel 1754 Burgerlijk Wetboek bepaalt vrij alge-meen dat herstellingen ten laste van de huurder die zijn welke door het plaatselijke gebruik als dus-danig beschouwd worden. Anderzijds somt het besluit van de Vlaamse Executieve van 25 januari 1985 dat van toepassing is op de sociale huisves-ting in een limitatieve lijst de huurlasten op die ten laste van de huurder zijn. Artikel 7 van dit besluit vermeldt dat geen andere huurlast dan deze ver-meld in het besluit ten laste van de huurder mag worden gelegd.
De Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatscha ppijen (VVH) is blijkbaar niet overtuigd dat de lijst van het besluit van 1985 wel degelijk als limitatief dient te worden beschouwd. Ik citeer uit de VVH-nieuwsbrief onder de titel "probleemstelling"' : "Het BVE 25.01.1985 kan eng worden geïnterpre-teerd met uitsluiting van de niet voorziene punten, hoewel die wel degelijk behoren tot de lasten van de huurder volgens art. 1754 van BW". In de prak-tijk blijken de socialehuisvestingsmaatschappijen inderdaad soms ook andere kosten ten laste van de huurder te leggen dan deze vermeld in het besluit van 1985.
Reeds jaren wordt aangekondigd dat het besluit van 1985 zou worden opgeheven en vervangen door een nieuw besluit. Tot op heden kwam hier echter nog niets van in huis.
1. Dient de opsomming van de huurlasten ver-meld in artikel 1 van het besluit van de Vlaamse Executieve van 25 januari 1985, restrictief te worden geïnterpreteerd ?
Geldt dit ook wanneer de kosten in kwestie wel onder de omschrijving vallen van het begrip "huurlasten" uit het Burgerlijk Wetboek ? 2. Is de twijfel die door de VVH wordt geuit
omtrent de interpretatie van het besluit van 1985 terecht ?
3. Hoeveel overtredingen van het besluit van 25 januari 1985 door socialehuisvestingsmaat-schappij-en werden door de VHM vastgesteld sinds de inwerkingtreding van het sociaal
huur-besluit van 20 oktober 2000 (onderverdeeld per jaar) ?
4. Kan de minister meedelen bij welke maatschap-pijen terzake reeds overtredingen werden vast-gesteld en hoeveel ?
5. Voor wanneer plant de minister de opheffing en vervanging van het besluit van 1985 ?
Antwoord
Reeds jaren wordt aangekondigd dat het besluit van 1985 zou worden opgeheven en vervangen door een nieuw besluit. Tot op heden kwam hier echter nog niets van in huis.
1. Dient de opsomming van de huurlasten ver-meld in artikel 1 van het besluit van de Vlaamse Executieve van 25 januari 1985, restrictief te worden geïnterpreteerd ?
Geldt dit ook wanneer de kosten in kwestie wel onder de omschrijving vallen van het begrip "huurlasten" uit het Burgerlijk Wetboek ?
In het besluit van 25 januari 1985 betreffende de huurlasten wordt vrij algemeen gesteld welke (soort) kosten kunnen aangerekend worden aan de sociale huurders.
De meeste kosten die normaliter ten laste van de huurder vallen, kunnen in een rubriek van het huurlastenbesluit worden ondergebracht. Eén voorbeeld daarvan is punt 1 van artikel 1
waarin wordt gestipuleerd dat de huurlasten de leveringen, personeels- en werkingskosten betreffende het gewoon onderhoud, de kleine herstellingen en het schoonmaken van de gemene delen omvatten. Hierin wordt wel de aard van de aan te rekenen huurlasten vastge-legd maar wordt geen invulling gegeven aan de omschrijving 'kleine herstellingen'.
De sociale huisvestingsmaatschappijen richten zich voor de aanrekening van de huurlasten veelal naar de onderrichtingen die zijn opgeno-men in het 'Bestendig Handboek Huishuur en Handelshuur' van Pauwels en Massart en op de plaatselijke gebruiken. Eventuele betwistingen worden beslecht via de rechtbank.
2. Is de twijfel die door de VVH wordt geuit omtrent de interpretatie van het besluit van 1985 terecht?
Een aanpassing van het besluit van 1985 betref-fende de huurlasten dringt zich op, meer in het bijzonder ingevolge de evolutie die zich de laatste 20 jaar heeft voorgedaan in bepaalde lasten. Daaronder vallen ondermeer de belas-tingen en retributies die moeten worden betaald aan openbare overheden en waarvan de hef-fing ten laste van de eigenaar van de woning wordt gelegd maar die in principe mogen aan-gerekend worden aan de huurder omdat die het voordeel van de verleende dienst geniet (bvb. belasting i.v.m. de riolering, milieubelasting, ...). Daarnaast zouden bijvoorbeeld ook de kos-ten die verbonden zijn aan het gewoon onder-houd en de controle van het branddectectie- en brandbestrijdingssysteem ten laste van de huur-der moeten kunnen worden gelegd.
Bij de opeenvolgende nieuwe sociale huur-besluiten werden ook nieuwe ontwerpen van uitvoeringsbesluiten opgesteld, waaronder een besluit op de huurlasten. Deze ontwerpen wer-den evenwel nooit uitvoerbaar gesteld. Ik heb het voornemen om op 1 januari 2006 het nieuwe sociale huurbesluit dat momenteel in de maak is, in voege te laten treden alsmede de nieuwe uitvoeringsbesluiten, waaronder dus een aange-past besluit op de huurlasten.
3. Hoeveel overtredingen van het besluit van 25 januari 1985 door sociale huisvestingsmaatschap-pijen werden door de VHM vastgesteld sinds de inwerkingtreding van het sociaal huurbesluit van 20 oktober 2000 (onderverdeeld per jaar)? 4. Kan de minister meedelen bij welke
maatschap-pijen terzake reeds overtredingen werden vastge-steld en hoeveel ?
De huurlasten worden door de inspectiediensten van de VHM steekproefsgewijze gecontroleerd op basis van een gestandaardiseerde vragenlijst.
De resultaten van deze controle en de bemer-kingen terzake worden schriftelijk meegedeeld aan de sociale huisvestingsmaatschappijen en de VHM-commissarissen. Deze laatsten, die de plaatselijke vertegenwoordigers zijn van de VHM, moeten erop toezien dat de maatschappij gevolg geeft aan de aanbevelingen die, ingevolge de inspectie ter-plaatse, werden geformuleerd. Afhankelijk van de ernst van de vaststellingen, worden opvolgingsinspecties uitgevoerd.
Gelet op de verschillende aard en graad van de 'inbreuken' en bemerkingen alsmede op het feit dat deze controle bij de SHM's niet jaarlijks1
gebeurt, is het momenteel niet mogelijk om cij-fers
______
1 Het onderzoeksveld van de cel 'Inspecties' van de VIIM
bestrijkt, wat de verhuur-sector betreft, de volgende do-meinen, die in de regel minstens één keer om de 3 jaar worden gecontroleerd:
– toepassing van de sociale huurreglementering (inschrij-vingen van kandidaat-huurders en toewijzingen van huurwoningen, huurovereenkomsten en plaatsbeschrij-vingen, huurprijsberekeningen, huurlasten);
– opvolging van de huurachterstanden;
