Mevrouw L. Braham Haagweg 121 2321 AA LEIDEN
Bezoekadres
Postadres
Telefoon E-mail Website
Gemeente Leiden Stadsbouwhuis Langegracht 72 Postbus 9100 2300 PC Leiden 14 071
bodvs@leiden.nl www.leiden.nl/gemeente
Datum 04-12-2013 Contactpersoon R.F.M. Bakker
Ons Kenmerk WABO 121925/603077 OLO Doorkiesnummer (071) 5165779
Onderwerp weigeren omgevingsvergunning Korevaarstraat 43-45/Hoefstraat 56 bouwen van zeven woningen Datum binnenkomst 17-10-2012
datum besluit 04-12-2013
Geachte mevrouw Braham,
Op 17-10-2012 hebben wij uw aanvraag ontvangen waarbij een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) wordt gevraagd voor de locatie
Korevaarstraat 43-45/Hoefstraat 56, kadastraal bekend sectie E, nrs. 1750, 1811 en 1956,voor het volgende project: “Het gedeeltelijk verbouwen van een bedrijfshal tot zeven woningen”. Deze aanvraag bestaat uit de volgende activiteit:
Het bouwen van een bouwwerk.
Uw aanvraag is geregistreerd onder nummer WABO 121925/603077 OLO. In deze brief informeren wij u welke beslissing op de aanvraag is genomen.
weigeren omgevingsvergunning
Wij hebben besloten de omgevingsvergunning te weigeren. Het besluit met de motivering treft u apart aan.
beroepsclausule
Wanneer u zich niet met dit besluit kunt verenigen, kunt u gelet op het bepaalde in artikel 7:1, eerste lid, onder d van de Algemene wet bestuursrecht binnen 6 weken na verzending van dit besluit daartegen beroep instellen bij de Arrondissementsrechtbank, Sector Bestuursrecht, postbus 20302, 2500 EH Den Haag. Indien onverwijlde spoed - gelet op de betrokken belangen - het vereist, kunt u als u beroep heeft ingesteld de Voorzieningenrechter van de rechtbank in Den Haag verzoeken om een voorlopige voorziening te treffen.
Voor burgers is het ook mogelijk om digitaal beroep in te stellen via
http://loket.rechtspraak.nl/bestuursrecht. Om digitaal beroep in te stellen heeft u een DigiD nodig.
weigering uitgebreid-255a Hoogachtend,
Burgemeester en wethouders, namens dezen,
A.H. Karbet
Teamleider Vergunningen & Subsidies
Kopie aan W. Hofman, Flevodwarsweg 7J, 2318 BW LEIDEN
weigering
Omgevingsvergunning
(uitgebreide procedure)
Burgemeester en wethouders van de gemeente Leiden
gezien het verzoek
ingediend door: L. Braham
adres: Haagweg 121
postcode en woonplaats: 2321 AA LEIDEN
ingekomen op: 17-10-2012
geregistreerd onder nummer Wabo 121925/ 603077OLO.
waarbij een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) wordt gevraagd voor de locatie Korevaarstraat 43-45/Hoefstraat 56, kadastraal bekend sectie E, nrs. 1750, 1811 en 1956,voor het volgende project: “Het gedeeltelijk verbouwen van een bedrijfshal tot zeven woningen”. Deze aanvraag bestaat uit de volgende activiteiten:
Het bouwen van een bouwwerk.
overwegende:
ten aanzien van de procedure
De aanvraag tot omgevingsvergunning is op de gebruikelijke wijze bekend gemaakt, waarbij is medegedeeld dat deze vanaf 29-10-2012 gedurende twee weken kan worden ingezien. Na bekendmaking zijn geen reacties binnengekomen.
Op grond van artikel 3.9 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in samenhang met artikel 3:18 van de Algemene wet bestuursrecht dienen wij het besluit zo spoedig mogelijk te nemen, doch uiterlijk 6 maanden na ontvangst van de aanvraag. Met inachtneming van artikel 3.12, lid 8 van de Wabo hebben wij d.d. 18-04-2013 de beslissing over de aanvraag met ten hoogste 6 weken verlengd.
De aanvraag en de ontwerpbeschikking met bijbehorende stukken zijn op grond van de Algemene wet bestuursrecht met ingang van 18-07-2013 voor de duur van 6 weken ter inzage gelegd. Binnen deze termijn is één zienswijze op de ontwerpbeschikking ingediend.
Voor de beantwoording van de zienswijze verwijzen wij naar de achter dit besluit gevoegde zienswijzennota, die hier als herhaald en ingelast moet worden beschouwd.
ten aanzien van de activiteit bouwen
De aanvraag ziet op het bouwen van een bouwwerk. Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder a.
van de Wabo is voor deze activiteit een omgevingsvergunning vereist. Het bouwplan is getoetst aan het Bouwbesluit, de bouwverordening, redelijke eisen van welstand en het bestemmingsplan.
weigering uitgebreid-255a Bouwbesluit (artikel 2.10, eerste lid, onder a van de Wabo)
Op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder a van de Wabo moet de omgevingsvergunning worden geweigerd indien niet aannemelijk is gemaakt dat het aangevraagde bouwwerk voldoet aan de voorschriften zoals opgenomen in het Bouwbesluit.
Wij hebben het bouwplan niet getoetst aan de voorschriften van het Bouwbesluit 2012 omdat de omgevingsvergunning reeds op grond van strijdigheid met het bestemmingsplan wordt geweigerd.
bouwverordening (artikel 2.10, eerste lid, onder b van de Wabo)
Op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder b van de Wabo moet de omgevingsvergunning worden geweigerd indien niet aannemelijk is gemaakt dat het aangevraagde bouwwerk voldoet aan de voorschriften zoals opgenomen in de bouwverordening.
In artikel 2.5.30, lid 1 is bepaald dat, indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, moet ten behoeve van het parkeren of stallen van auto’s in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein, dat bij het gebouw behoort.
Het betreft hier een gebouw als omschreven in artikel 2.5.30, lid 1 van de bouwverordening.
Er kan geen parkeerbehoefte worden toegerekend aan de bestaande toestand. De bestaande loods is al langer dan 5 jaar niet meer in gebruik.
In de nieuwe situatie worden 7 zelfstandige wooneenheden gecreëerd, elk met een bruto vloeroppervlak kleiner dan 65m2. In de nieuwe situatie moet worden voorzien in 7 x 0,6 = 4,2 parkeerplaatsen, afgerond 4 parkeerplaatsen. Het plan voorziet niet in deze plaatsen en is daarmee in strijd met de bouwverordening.
In artikel 2.5.30, lid 4 is bepaald dat burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in het eerste lid.
In lid 5 van dit artikel is bepaald dat burgemeester en wethouders
beleidsregels kunnen vaststellen. Deze beleidsregels zijn vastgesteld en gepubliceerd.
Op grond van beleidsregel 4 kan onder meer van de parkeereis worden afgeweken als het aantal aan te brengen parkeerplaatsen niet meer is dan 15 (zone binnenstad).
Nu het bouwplan op grond van strijdigheid met het bestemmingsplan wordt geweigerd, is er geen aanleiding om te bezien of gebruik kan worden gemaakt van deze mogelijkheid om af te wijken van de parkeereis.
bestemmingsplan
Op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder c van de Wabo moet de omgevingsvergunning worden geweigerd indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of regels die zijn gesteld op grond van artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Ter plaatse is het bestemmingsplan Binnenstad II van kracht en geldt de bestemming Gemengde doeleinden 5.
De activiteit bouwen is in strijd is met het genoemde bestemmingsplan, aangezien:
in artikel 9, lid 3, sub b van de bestemmingsplanvoorschriften is bepaald dat hoofdgebouwen uitsluitend binnen de bebouwingsgrenzen mogen worden opgericht. De woningen kunnen niet gezien worden als functioneel onderdeel van het hoofdgebouw, maar zijn een hoofdgebouw op zichzelf. De te realiseren woningen zijn gelegen buiten de bebouwingsgrenzen;
het bouwplan niet voldoet aan de bepalingen ten aanzien van het bouwen buiten de
bebouwingsgrenzen zoals opgenomen in artikel 9, lid 3, sub f. Buiten de bebouwingsgrenzen mag de bebouwing een maximale hoogte hebben van niet meer dan 0,25m boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw;
er geen gebruik kan worden gemaakt van de overgangsbepalingen zoals opgenomen in artikel 32 van de bestemmingsplanvoorschriften. Met dit bouwplan worden de bestaande afwijkingen naar de aard en omvang namelijk vergroot.
Uw aanvraag wordt mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wabo (afwijken bestemmingsplan).
Binnen het bestemmingsplan zijn ten behoeve van bovengenoemde strijdigheden geen afwijkingsmogelijkheden opgenomen.
Op grond van artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3 van de Wabo kan de omgevingsvergunning worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Wij hebben besloten om geen medewerking te verlenen aan uw plan om de volgende redenen:
vanuit het aspect beschermd stadgezicht en stedenbouwkundig oogpunt wordt het
binnenterrein verdicht door het toevoegen van woningen op de verdieping, terwijl op basis van het bestemmingsplan slechts één bouwlaag is toegestaan. Dit betekent een onaanvaardbare aantasting van cultuurhistorische waarden en de ruimtelijke kwaliteit;
voor de ruimtelijke kwaliteit van het binnenterrein is het stedenbouwkundig wensbeeld dat de diverse bedrijfspanden verdwijnen om ruimte voor erf en tuin mogelijk te maken. Voorkomen moet worden dat er meer verdichting zal plaatsvinden. Realisatie van het bouwplan betekend dat een tweede bouwlaag wordt gecreëerd.
Naar aanleiding van het ontwerpbesluit heeft mr. J. Geelhoed namens u een zienswijze ingediend.
Deze heeft niet geleid tot een ander standpunt. Zoals vermeld is de beantwoording hierbij gevoegd en moet als onderdeel van dit besluit worden aangemerkt.
welstand (artikel 2.10, eerste lid 1, onder d van de Wabo)
Op grond van artikel 2.10, eerste lid 1, onder d van de Wabo mag de omgevingsvergunning alleen worden verleend indien het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. In de gemeente Leiden is de Welstandsnota gemeente Leiden 2010 van toepassing.
De activiteit c.q. het bouwplan is niet beoordeeld op redelijke eisen van welstand, omdat bij voorbaat vaststaat dat de omgevingsvergunning al op andere grond moet worden geweigerd dan vanwege strijdigheid met redelijke van eisen van welstand.
weigering uitgebreid-255a
Besluit
Burgemeester en wethouders besluiten:
1. de omgevingsvergunning te weigeren voor de locatie Korevaarstraat 43-45/Hoefstraat 56, kadastraal bekend sectie E, nrs. 1750, 1811 en 1956,voor het volgende project: “Het gedeeltelijk verbouwen van een bedrijfshal tot zeven woningen”, dat bestaat uit de volgende activiteiten:
Het bouwen van een bouwwerk.
Het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, met toepassing van artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 van de Wabo.
authentiek adres
De vergunning wordt geweigerd voor het volgende authentieke adres: Hoefstraat 56
bij het besluit beoordeelde documenten
131104_zienswijzennota Korevaarstraat 43-45.pdf;
603077_1350464006465_1202A_fotobladBB130626.pdf;
603077_1350464505563_1202A_portfolio_detailsBB130626.pdf;
603077_1350464950200_papierenformulier.pdf;
603077_1351850581706_1202Ablad3ABB130626.pdf;
603077_1351850820759_1202Ablad4ABB130626.pdf;
603077_1351850901565_1202Ablad5ABB130319.pdf.
beroepsclausule
Wanneer u zich niet met dit besluit kunt verenigen, kunt u gelet op het bepaalde in artikel 7:1, eerste lid, onder d van de Algemene wet bestuursrecht binnen 6 weken na publicatie van dit besluit in de Stadskrant daartegen beroep instellen bij de Arrondissementsrechtbank, Sector
Bestuursrecht, postbus 20302, 2500 EH Den Haag. Indien onverwijlde spoed - gelet op de betrokken belangen - het vereist, kunt u als u beroep heeft ingesteld de Voorzieningenrechter van de rechtbank in Den Haag verzoeken om een voorlopige voorziening te treffen.
Voor burgers is het ook mogelijk om digitaal beroep in te stellen via
http://loket.rechtspraak.nl/bestuursrecht. Om digitaal beroep in te stellen heeft u een DigiD nodig.
Burgemeester en Wethouders, namens dezen,
A.H. Karbet
Teamleider Vergunningen en Subsidies
Verzonden: Leiden, 04-12-2013
