Geachte. - Afwijken van de bestemming (artikel 2.1, lid 1, sub c van de Wabo en artikel van de Wabo).

(1)

Gemeente Utrecht

0 4 5 7 1 H Z

2 1 APR. 2020

Geachte

- Afwijken van de bestemming (artikel 2.1, lid 1, sub c van de Wabo en artikel 2.1 2 van de Wabo).

Planologisch kader

Het perceel is gelegen in een gebied waarvoor het bestemmingsplan ‘Wilhelminapark, Buiten-

Wittevrouwen’, onherroepelijk geworden op 4 februari 2016, van toepassing is. Op grond van de bij het bestemmingsplan behorende plankaart en artikel 9 van de planvoorschriften bij het bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming ‘Gemengd-3’.

Ook is het perceel gelegen in een gebied waarvoor het bestemmingsplan ‘Chw Algemene regels over bouwen en gebruik’, onherroepelijk geworden op 30 november 201 7, van toepassing is. Artikel 5.2, sub a van de planvoorschriften bij dit bestemmingsplan bepaalt dat een gebruiksverandering waarvoor geen omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is, niet mag leiden tot de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte of tot de vorming van een extra woning.

Besluit

Wij hebben besloten om de omgevingsvergunning te weigeren. Hieronder leest u hoe wij tot deze beslissing zijn gekomen.

Vergunningen, Toezicht en Handhaving Afdeling Vergunningen

Postadres Postbus 8406, 35O3RK Utrecht Telefoon 14030

Artikel 9.1, aanhef en onder a van de planvoorschriften bij het bestemmingsplan bepaalt dat de voor

‘Gemengd-3’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen. Het gebruiken van een woning ten behoeve van kamerverhuur is niet in strijd met de bepalingen uit dit bestemmingsplan.

U heeft een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor het adres Schoolplein 5 te Utrecht. Deze aanvraag hebben wij op 10 februari 2020 ontvangen en is geregistreerd onder kenmerk HZ_WABO-20-04571. Ons besluit over uw aanvraag voor het legaliseren van kamerverhuur heeft betrekking op de volgende activiteit in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo):

* - w Datum Ons kenmerk Onderwerp

Verzonden

2 1 APR. 2020

Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden Geen

Behandeld door Doorkiesnummer E-mail

Bijlage(n) Leges

W A B O - 2 O

20 april 2020 HZ_WABO-20-04571 Besluit weigering omgevingsvergunning

(2)

Voor de vraag of het wenselijk is om de gevraagde omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan te verlenen, is de aanvraag voorgelegd aan de Commissie Wijziging Samenstelling Woningvoorraad (hierna: de commissie).

Het legaliseren van kamerverhuur is in strijd met de bepalingen uit het laatstgenoemde bestemmingsplan.

Juridisch kader

Artikel 2.1, lid 1, onder c van de Wabo bepaalt dat het verboden is zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan.

Met de hiervoor aangehaalde beleidsregels beoogt de gemeente een goed evenwicht te bieden aan meerdere belangen, namelijk het belang van goede en voldoende huisvesting voor starters en studenten, maar ook het belang van beschermen van schaarse woningen en het belang van het beschermen van de leefbaarheid in de stad.

Van de regels uit het bestemmingsplan kan slechts worden afgeweken als na toepassing van de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen uit de Beleidsregels Wijziging

samenstelling van de woonruimtevoorraad (woningsplitsen en omzetten) blijkt dat kwalitatief goede onzelfstandige woonruimten of woningen ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: het woon- en leefmilieu, de privacy van omwonenden, het verkeer, de parkeersituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Advies met betrekking tot aanvraag

Het betreft hier een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het verbouwen van een woning (het souterrain, de begane grond en de eerste verdieping) ten behoeve van kamerverhuur voor het huisvesten van maximaal 5 personen. De aanvraag is in strijd met het bestemmingsplan.

Leefbaarheidstoets

De leefbaarheidstoets bestaat uit twee delen. In de eerste plaats bestaat de toets uit een aantal fysieke leefbaarheidseisen. Dat zijn eisen die worden gesteld aan de omgezette woning. Als niet aan deze fysieke leefbaarheidseisen wordt voldaan, wordt de vergunning in beginsel geweigerd. Het tweede deel van de toets is algemeen. In dit deel van de toets worden alle aspecten van een wijk, buurt of straat met het oog op de leefbaarheid gewogen.

In artikel 2.1 2, lid 1, sub a, onder 1 van de Wabo is bepaald dat voor zover een aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder c van de Wabo, de omgevingsvergunning slechts kan worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en, indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, met toepassing van de in het

bestemmingsplan opgenomen regels inzake afwijking.

Afdeling Vergunningen

Ons Kenmerk HZ_WABO-20-04571

(3)

Als met wordt voldaan aan dit algemene deel van de leefbaarheidstoets, wordt de vergunning ook afgewezen. De twee delen van de leefbaarheidstoets zijn dus cumulatief.

Verder is bij de aanvraag een geluidsrapport ingediend. Uit de interne beoordeling blijkt dat de om te zetten woonruimten kunnen voldoen aan de normen ten aanzien van luchtgeluidsisolatie.

Uit intern onderzoek volgt dat de gebruiksoppervlakte van het pand 125 m2 bedraagt. Hiermee voldoet de aanvraag aan het vereiste minimum aan gebruiksoppervlakte van 1 8 m2 per bewoner.

De aanvraag is gepubliceerd en omwonenden zijn in de gelegenheid gesteld een reactie hierop te geven. Gelet op het aantal ingediende reacties en de inhoud daarvan concludeert de commissie dat er onrust bestaat over het wijzigen van het gebruik van de panden ten behoeve van kamerverhuur.

Het pand Schoolplein 5 is gelegen in de wijk Oost en in de buurt Buiten-Wittevrouwen. Uit de meest recente WijkWijzer volgt dat de bewoners van deze wijk hun algemene buurtoordeel in 201 8 het rapportcijfer 8,2 geven. Dit cijfer is hoger dan het gemiddelde rapportcijfer in Utrecht, namelijk een 7,3. De WijkWijzer is echter onvoldoende om een volledig beeld van de wijk of buurt te krijgen. Daarom wordt tevens navraag gedaan bij de wijkadviseur en de gebiedsmanager Veiligheid.

De wijkadviseur geeft aan dat relatief veel panden meervoudig worden bewoond (onder andere door studenten) en dat omwonenden druk op de leefbaarheid ervaren. Daarnaast blijkt uit een enquête (201 7) en gesprekken met buurtbewoners dat het fietsen autoparkeren, de verkeersveiligheid en het beheer van de openbare ruimte als ‘zwakke plekken’ worden gezien. De wijkadviseur voegt hieraan toe dat zowel een gebrek bestaat aan fietsenstallingen als aan ruimte om fietsenstallingen te plaatsen.

Hierdoor staan fietsen tegen gevels wat leidt tot een openbare ruimte die slecht toegankelijk is (voor o.a. kinderwagens en mindervaliden). Bovendien wordt het Schoolplein als een overlastlocatie gezien.

De gebiedsmanager Veiligheid onderschrijft dat het Schoolplein een bekende overlastlocatie is.

Hierover zijn vanaf 201 8 tot op heden 20 meldingen gedaan. Tot slot geeft de gebiedsmanager Veiligheid aan dat vanwege de bestaande meervoudige kamerbewoning de samenstellingsbalans is verstoord. Volgens de commissie vormt het bovengenoemde een indicatie van het onder druk staan van de leefbaarheid in de directe omgeving van het pand.

Fysieke kwaliteitseisen

Op grond van de fysieke kwaliteitseisen moet de woonruimte na omzetting een gebruiksoppervlakte van minimaal 1 8 m2 per bewoner hebben (volgens NEN 2580). Daarnaast moet de om te zetten woonruimte voldoen aan de normen van NEN 5077 voor luchtgeluidsisolatie in woningscheidende constructies van gebruiksruimten.

Algemene leefbaarheidstoets

Met dit deel van de leefbaarheidstoets wordt de leefbaarheid in de directe omgeving van de woning waarvoor een vergunning is aangevraagd in kaart gebracht.

Ons Kenmerk HZ.WABO-20-04571

(4)

a: s

SCHOOLSTRAAT

J

PARKSTRAAT

Alle omstandigheden bij elkaar genomen, zoals de meldingen over geluidsoverlast, krapte aan fietsparkeermogelijkheden en het relatief hoge aantal bestaande omgezette en gesplitste panden, maakt dat de commissie een vermeerdering van het aantal omzettingen op het Schoolplein onwenselijk vindt. Bovendien leidt in deze straat vergunningverlening voor ongewenste precedentwerking.

Uit de reacties van de reclamanten volgt - kort samengevat- dat zowel geluidsoverlast als overlast door zwerfafval wordt ervaren. Verder ervaren reclamanten druk op het woon- en leefklimaat vanwege het hoge aantal geparkeerde fietsen en fietswrakken bij studentenpanden. Tot slot merken de

reclamanten vanwege het aantal studentenpanden in de buurt een verstoring van het evenwicht en de sociale cohesie op.

Uit de kaart volgt onder meer dat het Schoolplein, dat een relatief korte straat is, wordt begrensd door de Parkstraat en de Schoolstraat. De commissie constateert dat een aanzienlijk aantal panden aan zowel de Parkstraat als de Schoolstraat meervoudig worden bewoond. Dit geldt ook voor de Nachtegaalstraat, die die direct achter het Schoolplein is gelegen. De commissie voorziet een uitwaaiereffect indien medewerking wordt verleend aan deze aanvraag. Hierdoor zal het woon- en leefklimaat onevenredig worden aangetast. Hoewel uit de stippenkaart blijkt dat aan het Schoolplein geen sprake is van een overconcentratie van omgezette dan wel gesplitste panden, is de commissie van mening dat medewerking aan de vergunning zal leiden tot verdere aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse.

HZ_WABO-20-04571 - Sctioolplc-m 5te Utrecht het vetbouwen vaneen wonngtenbehoeve van katnerverhuur

Voor verder inzicht in de betreffende buurt en ter beoordeling van clustervorming is een stippenkaart opgesteld.

1 2

3

*

TT-b

't-.2

Afdeling Vergunningen

j

-Ii

/

(5)

De commissie adviseert negatief over deze aanvraag.

Wij wijzen u op het feit dat uw bezwaarschrift binnen zes weken na de dag waarop deze brief is

verzonden door ons moet zijn ontvangen. Dit voorkomt dat wij moeten besluiten om uw bezwaarschrift niet in behandeling te nemen.

Advies

Gelet op het vorenstaande, in onderlinge samenhang bezien, is de commissie van mening dat het verlenen van de gevraagde vergunning tot een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu van de omgeving van de woning zal leiden. Inwilliging van de vergunning zou leiden tot een ongewenste precedentwerking.

in het bezwaarschrift neemt u in ieder geval op:

• uw naam, adres, datum en handtekening; graag ook het telefoonnummer waarmee u overdag te bereiken bent;

• een omschrijving van het besluit waartegen het bezwaarschrift is gericht; vermeld hierbij de verzenddatum en het kenmerk van het besluit of stuur een kopie daarvan mee;

• de reden van uw bezwaar.

Besluit

Ons zijn geen redenen bekend om het negatieve advies van de commissie niet over te nemen. Mede gelet op het negatieve advies hebben wij besloten de aangevraagde omgevingsvergunning te weigeren op grond van artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Voornemen bekend gemaakt

Op 1 5 april 2020 heeft de casemanager omgevingsvergunningen u per e-mail op de hoogte gesteld van het negatieve advies. Hierbij zijn verschillende opties aangeboden, waaronder het intrekken van de aanvraag om omgevingsvergunning. U heeft aangegeven bezwaar te willen maken. Vandaar dat u hierbij het weigeringsbesluit ontvangt.

Bezwaar maken tegen dit besluit

U kunt tegen dit besluit bezwaar (en later beroep) aantekenen. U kunt uw bezwaar digitaal indienen door gebruik te maken van het daarvoor bestemde digitale formulier dat u kunt vinden op de

webpaginawww.utrecht.nl/bezwaar. Let op: u kunt het bezwaarschrift niet per e-mail insturen. Maakt u liever per brief bezwaar, dan kunt u uw bezwaarschrift sturen naar het college van burgemeester en wethouders. Het adres is: Postbus 1 6200, 3500 CE, Utrecht.

Betaling leges

U bent voor de verrichte werkzaamheden leges verschuldigd. De hoogte van dit bedrag is Hiervoor ontvangt u apart een rekening.

(6)

Met vriendelijke groet,

Namens burgemeester en wethouders, Vragen over dit besluit

Over de inhoud van dit besluit kunt u contact opnemen met de medewerker die uw aanvraag heeft behandeld. Bovenaan deze brief vindt u decontactgegevens.

M. Prijs,

Hoofd Vergunningen Afdeling Vergunningen