Het college van burgemeester en schepenen
Besluit
2021_CVB_07647 OMV_2020169962 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het slopen en de heropbouw van een woning - met openbaar onderzoek - Windgat 14, 9042 Mendonk -
Weigering
Beslissing: Goedgekeurd in besloten vergadering van 17 juni 2021 Zijn aanwezig bij de beslissing van dit punt:
de heer Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
de heer Filip Watteeuw, schepen; mevrouw Sofie Bracke, schepen; mevrouw Elke Decruynaere, schepen; mevrouw Astrid De Bruycker, schepen; de heer Sami Souguir, schepen; mevrouw Tine Heyse, schepen; mevrouw Isabelle Heyndrickx, schepen;
mevrouw Annelies Storms, schepen; de heer Bram Van Braeckevelt, schepen; de heer Rudy Coddens, schepen
mevrouw Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; de heer Luc Kupers, adjunct- algemeendirecteur; de heer Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur Bevoegd: Filip Watteeuw
Juridisch kader
De volgende bepalingen zijn van toepassing inzake de bevoegdheid:
Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
De beslissing wordt genomen op grond van:
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Motivering
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
De heer Phineas Pynaert heeft een aanvraag (OMV_2020169962) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 15 december 2020.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het slopen en de heropbouw van een woning
• Adres: Windgat 14, 9042 Mendonk
• Kadastrale gegevens: afdeling 13 sectie E nr. 591L
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 5 januari 2021.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Op 22 februari 2021 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 1 maart 2021 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard en werd beslist dat er een nieuw openbaar onderzoek gevoerd moest worden. De uiterste beslissingstermijn werd hierdoor met 60 dagen verlengd.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 7 juni 2021.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
De aanvraag betreft het slopen van een kleinschalige voormalige landbouwbedrijfswoning, een bijgebouw en een schuur in functie van de oprichting van een eengezinswoning langsheen het Windgat te Mendonk. Windgat is een zijstraat van Mendonkdorp en is grotendeels onbebouwd.
Mendonkdorp is een woonlint, met een beperkte omvang, ten oosten van de Moervaart en ten zuiden van de Zuidlede. Mendonkdorp wordt ruimtelijk bepaald door een organisch gegroeid en weinig dens bouwpatroon met diverse typologieën (open, halfopen en gesloten) en
verspringende voorbouwlijnen. Een aantal tuin- en landbouwbedrijven zijn ook beeldbepalend.
In westelijke richting is de Gentse zeehaven dominant aanwezig in de landschappelijke beleving.
In oostelijke richting primeert de openheid van de landbouwstructuren binnen het
'Straatdorpengebied van Lokeren'. De aanvraag heeft betrekking op een zeer kleinschalige cluster van verschillende gebouwen langsheen een halfverharde private zijweg van Windgat en centraal gesitueerd in een grote onbebouwde op landbouw gerichte landschapskamer.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De te slopen, halfopen woning links op het perceel heeft een oppervlakte van 98,72m², het te slopen bijgebouw rechts heeft een oppervlakte van 258,32m² en het te slopen bijgebouw achter de woning heeft een oppervlakte van 26,50m². Achter het bijgebouw links staan muurrestanten en een fundering van een vroegere stal, ook dit wordt gesloopt.
De nieuwe, vrijstaande woning wordt voorzien op minstens 10,31m van de straat, gelijk met de voorbouwlijn van de te slopen woning en op 4,50m van de rechterperceelsgrens en 5,64m van de linkerperceelsgrens.
De woning telt 1 bouwlaag afgewerkt met plat dak waarvan de kroonlijsthoogte 3,35m
bedraagt. Het eerste volume waar de inpandige garage en de inkomhal in gesitueerd zijn heeft een nokhoogte van 6,98m, het achterliggend volume heeft een nokhoogte van 8,75m. De bouwdiepte op zowel het gelijkvloers als de verdieping bedraagt 15m. De footprint van de nieuwe woning overlapt slechts voor een zeer beperkt deel, namelijk ter hoogte van de
gelijkvloerse aanbouw naast de woning, met de footprint van de te slopen halfopen bebouwing.
Ter hoogte van de muurrestanten en een fundering van een vroegere stal wordt een nieuw bijgebouw geplaatst dat dienst zal doen als garage en berging. De constructie is 5m breed, 10m diep en wordt afgewerkt met een hellend dak (kroonlijsthoogte: 3m; nokhoogte: 5,90m). Het bijgebouw ligt op ca. 37,75m van de straat en wordt op 1m van de linker perceelsgrens geplaatst. Er wordt een oprit van 4m breed aangelegd om het bijgebouw te bereiken.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige attesten
Op 14/12/2017 werd een negatief attest afgeleverd voor het slopen van een schuur, bijgebouwen en het oprichten van een woning. (2017/80002)
Dit attest werd geweigerd naar aanleiding van de omzendbrief 'Een gedifferentieerd ruimtelijk transformatiebeleid in de bebouwde en de onbebouwde gebieden' van 7 juli 2017. Hierin staat het volgende:
Een stedenbouwkundig attest met betrekking tot zonevreemdheid dient afgetoetst te worden aan bepalingen van deze omzendbrief. Wat volgt baseert zich op deze omzendbrief.
Vooreerst wordt benadrukt dat de basisrechten voor zonevreemde constructies (artikel 4.4.10 en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening – VCRO) en de mogelijkheden inzake zonevreemde functiewijzigingen (artikel 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en het besluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 ‘tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen’, hierna ‘Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen’) te beschouwen zijn als uitzonderingsbepalingen. Dat betekent dat zij op restrictieve wijze moeten worden geïnterpreteerd. Zodra een aanvraag niet voldoet aan de voorgeschreven toepassingsvoorwaarden, is de vergunningverlenende overheid verplicht het gevraagde te weigeren.
Het is tevens vaste rechtspraak dat het aan de aanvrager toekomt om met bewijskrachtige stukken aan te tonen dat zijn aanvraag voldoet aan de voorwaarden om toepassing te kunnen maken van de uitzonderingsbepalingen inzake basisrechten voor zonevreemde constructies of zonevreemde functiewijzigingen. Aanvraagdossiers die niet gestaafd zijn door voldoende bewijskrachtige stukken kunnen daarom niet als volledig in aanmerking worden genomen en tevens niet ten gronde beoordeeld worden. De aanvraag voor het stedenbouwkundig attest is zeer beperkt en bevat geen bewijskrachtige stukken die aantonen dat aanvraag voldoet aan de toepassingsvoorwaarden zoals beschreven in artikel 4.4.10 en artikel van 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Het is van bijzonder belang dat elke beslissing, ook die waarbij toepassing gemaakt wordt van de basisrechten voor zonevreemde constructies of de mogelijkheden inzake zonevreemde
functiewijzigingen, verantwoord moet kunnen worden in het licht van een goede ruimtelijke ordening. Er bestaat dus geen ‘recht’ op een vergunning wanneer voldaan is aan de decretale of reglementaire toepassingsvoorwaarden voor de basisrechten voor zonevreemde constructies of de mogelijkheden inzake zonevreemde functiewijzigingen: de mogelijkheid om een afwijking op de bestemmingsvoorschriften toe te kennen moet steeds worden afgewogen tegen de door de ruimtelijke ordening gediende belangen.
De in de omzendbrief uitgedrukte doelstellingen gelden als gewestelijke en concrete invulling van de begrip goede ruimtelijke ordening (artikel 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening).
Dit betekent dat bij aanvragen waarbij de toepassing vereist is van de basisrechten voor zonevreemde constructies of de mogelijkheden inzake zonevreemde functiewijzigingen in het bijzonder rekening moet worden gehouden met de doelstelling om de onbebouwde gebieden te versterken en de globale verhardingsgraad te doen afnemen.
Dit stedenbouwkundig attest dateert nog van voor de goedkeuring van het gewestelijk RUP (zie verder) en handelde dus over een aanvraag gelegen binnen de gewestplanbestemming
landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Met de opmaak van het RUP werd dit omgevormd naar bouwvrij agrarisch gebied. De ruimtelijke afweging die in het kader van het
stedenbouwkundig attest gebeurde, is inhoudelijk echter nog even relevant. Bovenstaande opmerkingen zijn derhalve ook van toepassing op deze omgevingsvergunningsaanvraag.
3. WIJZIGINGSAANVRAAG
Op 22/02/2021 werd een wijzigingsverzoek ingediend als reactie op een ongunstig advies van het Departement Landbouw en Visserij. Op 01/03/2021 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard en werd beslist dat er een nieuw openbaar onderzoek gevoerd moest worden. De uiterste
beslissingstermijn werd hierdoor met 60 dagen verlengd.
BEOORDELING AANVRAAG
4. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven:
- 2de Ongunstig advies van Departement Landbouw en Visserij afgeleverd op 16 april
2021 onder ref. 2021_000128_v2:
Het Departement Landbouw en Visserij heeft uw in het onderwerp vermelde
adviesaanvraag vanuit landbouwkundig standpunt onderzocht en er wordt verwezen naar ons voorgaande ongunstige advies, met referentienr. 2021_000128_v1, dat van toepassing blijft. Er werd een gewijzigde projectinhoud ingediend waarbij de
functiewijziging van landbouw naar zonevreemd nu ook wordt aangevraagd. Het standpunt van het Departement Landbouw en Visserij blijft echter hetzelfde:
Er werd aan de gemeente door ons departement gevraagd om de historiek van de alhier afgeleverde vergunningen alsook de domiciliëring door te geven.
Hieruit blijkt dat dit adres bewoond was tot 2012 door een andere persoon.
Tot 2006 was er echter, volgens de ons beschikbare gegevens, een landbouwbedrijfszetel gevestigd op de locatie. De landbouwer heeft de woning verlaten in 2005.
Deze landbouwer had overigens ook dezelfde achternaam als de landbouwer van de naastliggende woning nr. 16. Het is dan ook niet duidelijk of beide doeningen in feite opgericht zijn als zijnde 1 landbouwbedrijf. Indien dit het geval is, kan er geen afsplitsing worden toegestaan van de gebouwen en moeten beide sites ten allen tijden als 1 geheel beschouwd blijven. Dit betreft de 2 woningen nr. 14 en 16 en alle bijgebouwen
die zich bij de woningen bevinden (langs beide zijden van de oprit).
Er dient dan ook in de eerste plaats duidelijkheid te bestaan over dit gegeven. Indien deze bij elkaar behoren, dient de volledige site immers in beschouwing genomen te worden.
M.b.t. de vergunningstoestand van de site is enkel een negatief stedenbouwkundig attest afgeleverd. Er werd nadien nog geen (vergunningsplichtige) functiewijziging aangevraagd/vergund van landbouw naar wonen.
Het Departement Landbouw en Visserij gaat ervan uit dat de site nr. 14 momenteel bij de aanvraag onbewoond was. Indien de aanvrager hier immers al woont, betreft het een regularisatie van een functiewijziging wat in de regel niet kan.
Een zonevreemde functiewijziging kan slechts worden toegestaan indien voldaan is aan de voorwaarden opgenomen in artikel 4.4.23 VCRO.
Artikel 2, §1 van het besluit zonevreemde functiewijzigingen luidt immers als volgt:
“§ 1. De functiewijzigingen, vermeld in dit besluit, kunnen enkel worden toegestaan als voldaan is aan de generieke voorwaarden, vermeld in artikel 4.4.23, eerste lid, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.”
De aanvraag dient bijgevolg te voldoen aan de voorwaarden opgenomen in artikel 4.4.23 VCRO. Is dit niet het geval, dan dient de zonevreemde functiewijziging geweigerd te worden.
De aanvraag betreft dus niet louter het slopen en herbouwen van de woning met bijgebouwen, maar vooreerst een functiewijziging van landbouw naar een
zonevreemde toestand. Het Departement Landbouw en Visserij dient de afweging te maken of deze site nog geschikt is om in professioneel landbouwgebruik genomen te worden.
De site is gelegen in agrarisch gebied en landschappelijk waardevol agrarisch gebied.
Het dichtstbijzijnde stuk woongebied is gelegen op ca. 125m. In de onmiddellijke omgeving is er geen vogelrichtlijngebied, habitatrichtlijngebied noch VEN-gebied aanwezig. Ruimtelijk gezien ligt de site in een open agrarische landbouwomgeving. De zonevreemde bebouwing in de omgeving is er vrij beperkt.
De omvorming naar een zonevreemde site betekent een aantasting van de agrarische structuur en kan bijgevolg ook nog impact hebben op vergunningen van nabijgelegen landbouwbedrijven. De site zelf is bovendien nog geschikt om in gebruik genomen te worden voor beroepsmatige landbouwactiviteiten gezien de ruimtelijke ligging, waardoor het omvormen naar een zonevreemde site niet wenselijk is.
Het omvormen van dergelijke sites met landbouwpotentieel, gelegen binnen een goede agrarische structuur met verschillende professionele landbouwbedrijven in de
onmiddellijke omgeving, staat haaks op het Vlaams beleid geformuleerd in het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen. Er moet zodoende zeer terughoudend omgegaan worden met het omvormen van landbouw naar een zonevreemde toestand volgens omzendbrief RO 2017/01.
Het Departement Landbouw en Visserij verstrekt zodoende een ongunstig advies voor de functiewijziging van landbouw naar wonen. Het betreft een goed gestructureerd
landbouwgebied dat dient behouden te blijven voor beroepsmatige landbouw.
- 1ste Ongunstig advies van Departement Landbouw en Visserij afgeleverd op 16 februari
2021 onder ref. 2021_000128_v1:
Het Departement Landbouw en Visserij heeft uw in het onderwerp vermelde adviesaanvraag vanuit landbouwkundig standpunt onderzocht en formuleert een ongunstig advies.
De aanvraag betreft de sloop van een woning en bijgebouwen en de herbouw van een woning en een bijgebouw, gelegen in agrarisch gebied en landschappelijk waardevol agrarisch gebied. De site is bereikbaar langs een lange oprit en geïsoleerd gelegen tussen de landbouwgebruikspercelen.
Volgens de bijgevoegde nota zijn de gebouwen als zonevreemd te beschouwen. Dit klopt echter niet. Er werd aan de gemeente door ons departement gevraagd om de historiek van de alhier afgeleverde vergunningen alsook de domiciliëring door te geven.
Hieruit blijkt dat dit adres bewoond was tot 2012 door een andere persoon. Tot 2006 was er echter, volgens de ons beschikbare gegevens, een landbouwbedrijfszetel gevestigd op de locatie. De landbouwer heeft de woning verlaten in 2005. Deze landbouwer had overigens ook dezelfde achternaam als de landbouwer van de naastliggende woning nr. 16. Het is dan ook niet duidelijk of beide doeningen in feite opgericht zijn als zijnde 1 landbouwbedrijf. Indien dit het geval is, kan er geen afsplitsing worden toegestaan van de gebouwen en moeten beide sites ten allen tijden als 1 geheel beschouwd blijven. Dit betreft de 2 woningen nr. 14 en 16 en alle bijgebouwen die zich bij de woningen bevinden (langs beide zijden van de oprit). Er dient dan ook in de eerste plaats duidelijkheid te bestaan over dit gegeven. Indien deze bij elkaar behoren, dient de volledige site immers in beschouwing genomen te worden.
M.b.t. de vergunningstoestand van de site is enkel een negatief stedenbouwkundig attest afgeleverd. Er werd nadien nog geen (vergunningsplichtige) functiewijziging aangevraagd/vergund van landbouw naar wonen.
Het Departement Landbouw en Visserij gaat ervan uit dat de site nr. 14 momenteel bij de aanvraag onbewoond was. Indien de aanvrager hier immers al woont, betreft het een regularisatie van een functiewijziging wat in de regel niet kan.
Een zonevreemde functiewijziging kan slechts worden toegestaan indien voldaan is aan de voorwaarden opgenomen in artikel 4.4.23 VCRO.
Artikel 2, 51 van het besluit zonevreemde functiewijzigingen luidt immers als volgt:
“5 1. De functiewijzigingen, vermeld in dit besluit, kunnen enkel worden toegestaan als voldaan is aan de generieke voorwaarden, vermeld in artikel 4.4.23, eerste lid, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.” De aanvraag dient bijgevolg te voldoen aan de voorwaarden opgenomen in artikel 4.4.23 VCRO. Is dit niet het geval, dan dient de zonevreemde functiewijziging geweigerd te worden.
De aanvraag betreft dus niet louter het slopen en herbouwen van de woning met bijgebouwen, maar vooreerst een functiewijziging van landbouw naar een zonevreemde toestand. Het Departement Landbouw en Visserij dient de afweging te maken of deze site nog geschikt is om in professioneel landbouwgebruik genomen te worden.
De site is gelegen in agrarisch gebied en landschappelijk waardevol agrarisch gebied.
Het dichtstbijzijnde stuk woongebied is gelegen op ca. 125m. In de onmiddellijke omgeving is er geen vogelrichtlijngebied, habitatrichtlijngebied noch VEN-gebied aanwezig. Ruimtelijk gezien ligt de site in een open agrarische landbouwomgeving. De zonevreemde bebouwing in de omgeving is er vrij beperkt.
De omvorming naar een zonevreemde site betekent een aantasting van de agrarische structuur en kan bijgevolg ook nog impact hebben op vergunningen van nabijgelegen landbouwbedrijven. De site zelf is bovendien nog geschikt om in gebruik genomen te
worden voor beroepsmatige landbouwactiviteiten gezien de ruimtelijke ligging, waardoor het omvormen naar een zonevreemde site niet wenselijk is.
Het omvormen van dergelijke sites met landbouwpotentieel, gelegen binnen een goede agrarische structuur met verschillende professionele landbouwbedrijven in de
onmiddellijke omgeving, staat haaks op het Vlaams beleid geformuleerd in het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen. Er moet zodoende zeer terughoudend omgegaan worden met het omvormen van landbouw naar een zonevreemde toestand volgens omzendbrief RO 2017/01.
Het Departement Landbouw en Visserij verstrekt zodoende een ongunstig advies voor de functiewijziging van landbouw naar wonen. Het betreft een goed gestructureerd
landbouwgebied dat dient behouden te blijven voor beroepsmatige landbouw.
- Voorwaardelijk gunstig advies van Polder Moervaart en Zuidlede afgeleverd op 15
maart 2021 onder ref. adv/ov/21/2020169962 Pynaert Windgat:
zie omgevingsloket
5. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
5.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
- Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Moervaartvallei fase 1' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 13 juli 2018), in de zone bouwvrij agrarisch gebied.
“Dit gebied is bestemd voor beroepslandbouw. Alle handelingen die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering van landbouwbedrijven zijn toegelaten, behoudens het oprichten van gebouwen en gelijkaardige constructies.” Dit voorschrift vermeldt zelf niets over bestaande bebouwing, noch over mogelijke functiewijzigingen. Dat voor de zone-eigen activiteit een bouwverbod geldt, geeft wel een duidelijke indicatie van het gewenste te behouden open ruimte karakter van dit gebied.
De toelichtingsnota bij het gewestelijk RUP stelt het volgende:
“In de stedenbouwkundige voorschriften worden geen bepalingen opgenomen m.b.t.
zonevreemde woningen en andere constructies, niet zijn de woningbouw. Voor deze woningen en constructies gelden de bepalingen van de artikels 4.4.10 tot 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening inzake de basisrechten voor zonevreemde constructies en zonevreemde functiewijzigingen.”
Tot op heden staan op het perceel geen zonevreemde constructies, maar wel een
landbouwbedrijfs-woning met bijhorende bijgebouwen. Deze gebouwen staan leeg door een stopzetting van de landbouwactiviteiten in 2004 zoals te lezen is in de aanvullende nota naar aanleiding van het ongunstig advies van het Departement Landbouw en Visserij. Op het moment van deze stopzetting was een functiewijziging van landbouw naar wonen reeds
vergunningsplichtig. Er werden nadien geen vergunningsaanvragen ingediend waardoor geconcludeerd kan worden dat de landbouwwoning geen zonevreemde woning is en de zonevreemde basisrechten dus niet kunnen toegepast worden. De mogelijkheden voor een zonevreemde functiewijziging opgenomen in art.4.4.23 zijn geen basisrecht maar een
mogelijkheid, zowel een toetsing aan de mogelijkheden en randvoorwaarden uit het BVR m.b.t.
de zonevreemde functiewijziging als een afweging van de goede RO is daarbij nodig. Wat nu
voorligt is een vraag om niet enkel een zonevreemde functiewijziging naar wonen door te voeren, maar eveneens alle bestaande bebouwing te slopen en een volledig nieuwe zonevreemde woning op te richten.
Aangezien het RUP-voorschrift een expliciet bouwverbod inhoudt voor zone-eigen bebouwing (i.f.v de landbouw dus), is het niet te verantwoorden om hier volledig nieuwe zonevreemde bebouwing als verenigbaar met een goede plaatselijke aanleg te beschouwen en wordt dus geconcludeerd dat de zonevreemde functiewijziging naar wonen hier niet verenigbaar is met de basisdoelstelling van dit gewestelijk RUP.
Voor constructies niet zijnde woningbouw gelden de bepalingen van de artikels 4.4.10 tot 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening inzake de basisrechten voor zonevreemde
constructies en zonevreemde functiewijzigingen wel. Het nieuwe bijgebouw wordt geplaatst waar in bestaande toestand de restanten van een voormalige stalling staan. Artikel 4.4.10.ev.
van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) bepaalt dat de basisrechten voor
zonevreemde constructies van toepassing zijn op vergunningsaanvragen die betrekking hebben op hoofdzakelijk vergunde en niet verkrotte zonevreemde constructies. Hieruit kan
geconcludeerd worden dat deze aanvraag betrekking heeft op artikel 4.4.18. (herbouwen van een bestaande zonevreemde constructie, niet zijnde woning op een gewijzigde plaats) van de VCRO.:
§ 1. De vigerende bestemmingsvoorschriften vormen op zichzelf geen weigeringsgrond bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het op een gewijzigde plaats herbouwen van een bestaande zonevreemde constructie, niet zijnde woningbouw, op
voorwaarde dat voldaan is aan alle hiernavolgende vereisten:
1° voor het herbouwen is ten minste één van volgende oorzaken aanwijsbaar : a) de constructie is getroffen door een rooilijn,
b) de constructie bevindt zich in een achteruitbouwzone,
c) de verplaatsing volgt uit redenen van een goede ruimtelijke ordening, en wordt door de aanvrager uitdrukkelijk gemotiveerd vanuit een betere integratie in de omgeving, een betere terreinbezetting of een kwalitatief concept;
De constructie is noch getroffen door een rooilijn, noch bevindt de constructie zich in een achteruitbouwzone. De positie van het nieuwe bijgebouw wordt door de aanvrager als volgt gemotiveerd: door het bijgebouw te positioneren zoals gewenst wordt het doorzicht en de doorgang naar achterliggende percelen bewaard. De achtergevel van het nieuwe bijgebouw wordt in lijn met de achtergevel van het bijgebouw van de aanpalende buur ingeplant. Het bijgebouw houdt een minimale afstand van 1m tot de zijperceelsgrens met buur nr.16.
2° ten minste één van volgende voorwaarden is vervuld:
a) de herbouwde constructie krijgt dezelfde voorbouwlijn als de dichtstbijzijnde constructie,
b) de nieuwe toestand levert een betere plaatselijke aanleg op, en richt zich op de omgevende bebouwing of plaatselijk courante inplantingswijzen.
De herbouwde constructie krijgt niet dezelfde voorbouwlijn als eender welke constructie op het perceel. Door het bijgebouw met garage zo diep naar achter op het perceel te plaatsen – op ca.
37,75m van de rooilijn – moet er een lange oprit aangelegd worden om de garage te bereiken.
In de nota wordt vermeld dat deze oprit ook dienst doet als toegang naar achterliggende
landbouwgronden, maar de oprit stopt aan de garage. Hieruit kunnen we concluderen dat de verharding enkel nodig is om het bijgebouw te bereiken. Dergelijk lange oprit is in strijd met het Algemeen Bouwreglement van stad Gent.
Het nieuwe bijgebouw wordt ter hoogte van het bijgebouw op het aanpalend perceel geplaatst, doch op een afstand van 1m. Het niet koppelen van bijgebouwen getuigd niet van een goede ruimtelijke ordening. De nieuwe toestand levert dus geen betere plaatselijke aanleg op.
Bijgevolg voldoet het nieuwe bijgebouw niet aan de voorwaarden van artikel 4.4.18. van de zonevreemde wetgeving.
Hoewel hiervoor al werd aangehaald dat het hier niet om een bestaande zonevreemde woning gaat, geven we aanvullend op bovenstaande nog mee dat zelfs als deze woning te beschouwen zou zijn als bestaande zonevreemde woning (wat dus niet het geval is), ook de voorgestelde herbouw van deze woning niet voldoet aan de criteria uit artikel 4.4.14. van de VCRO. De woning houdt op geen enkele wijze rekening met de halfopen karakter van de buurwoning en de nieuwe toestand levert geen betere plaatselijke aanleg op, richt zich niet op de omgevende bebouwing of plaatselijk courante inplantingswijzen. Aangezien deze twee kleinschalige voormalige landbouwbedrijfjes geïsoleerd liggen in een open agrarische omgeving, zijn zij elkaars enige referentie.
5.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
5.3. Verordeningen Algemeen bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement,
stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008,
23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:
- Artikel 12 – Beperken van verhardingen
Dit artikel stelt dat het verharden van oppervlaktes tot een minimum beperkt moet worden, uiteraard om de problematiek van wateroverlast en verdroging zoveel mogelijk te
voorkomen. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.
Voorliggend voorstel voorziet 210m² niet-waterdoorlatende verharding, dit is niet
aanvaardbaar. Op het perceel wordt zowel een inpandige garage als een vrijstaande garage voorzien. De grootste oppervlakte verharding loopt naar de vrijstaande garage. Het voorzien van een garage op een zekere afstand van de rooilijn is niet meer van deze tijd. De
verharding noodzakelijk om dergelijke constructies te bereiken is vaak overmaats en druist bovendien in tegen algemene milieuprincipes waar net ontharden wordt vooropgesteld met het oog op waterbeheersing.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).
5.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is zelf niet gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg. Het perceel wordt samen met het buurperceel ontsloten via een met grind verharde private weg waar enkele nutsvoorzieningen aanwezig zijn en die aantakt op de openbare weg ‘Windgat’ verderop.
De ontsluiting voldoet hiermee wel aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse regering inzake de minimale weguitrusting.
6. WATERPARAGRAAF
De aangevraagde eengezinswoning heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied.
Door de toename van de bebouwde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt echter gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput. Bovendien is er een overloop aanwezig naar een voldoende ruim gedimensioneerde infiltratievoorziening.
Overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement moet de volledige dakoppervlakte op die put aangesloten worden.
Het nuttige gebruik van hemelwater door de aansluiting van de hemelwaterput op de wc's, bepaalde sanitaire installaties, dienstkranen e.d. moet maximaal worden voorzien. Door dit hergebruik zal het hemelwater enigszins gebufferd worden.
Desalniettemin ligt er een ruime hoeveelheid niet-waterdoorlatende verharding op het perceel die de waterinfiltratie op het terrein belemmert. Hieruit wordt geconcludeerd dat het ontwerp de watertoets niet doorstaat.
7. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig
8. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 15 januari 2021 tot 13 februari 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.
Een tweede openbaar onderzoek werd gehouden naar aanleiding van een wijzigingslus van 11 maart 2021 tot 9 april 2021. Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.
9. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Er wordt vastgesteld dat de aanvraag betrekking heeft op een zeer kleinschalige cluster van verschillende gebouwen langsheen een half verharde zijweg van Windgat en centraal gesitueerd in een grote onbebouwde op landbouw gerichte landschapskamer. In een straal van 200m is geen enkel vorm van bebouwing terug te vinden. De dichtstbijzijnde wooncluster is Mendonk. In zuidelijke richting start er een weinig dens bebouwd woonlint op een afstand van 300m.
Het slopen van een bestaande, kleinschalige halfopen woning voor het oprichten van een nieuwe, vrijstaande woning binnen een grote onbebouwde op landbouw gerichte
landschapskamer is geenszins in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening. Ook gaat dit voorbij aan doelstelling om de onbebouwde gebieden te versterken. Met de herbestemming van dit gebied naar bouwvrij agrarisch gebied werd een duidelijke keuze gemaakt om verdere bebouwing hier tegen te gaan. Nieuwe landbouwbedrijfsgebouwen zijn er niet toegestaan.
Gelet op die planologische en ruimtelijke context kan het oprichten van een nieuwe
zonevreemde woning met bijgebouw niet beschouwd worden als verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening, noch met de doelstellingen van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Moervaartvallei. Dit blijkt ook uit het gemotiveerd ongunstig advies van het Departement Landbouw en Visserij.
Aanvullend moet ook opgemerkt worden dat er bij de inplanting van de nieuwe woning en het nieuwe bijgebouw onvoldoende rekening gehouden werd met de bestaande toestand, de aanpalende woning en hun integratie in de omgeving.
Omwille van bovenstaande redenen komt de aanvraag niet voor vergunning in aanmerking.
CONCLUSIE
Ongunstig, de aanvraag is niet verenigbaar met de doelstellingen van het gewestelijk RUP Moervaartvallei en is in strijd met artikel 12 van het Algemeen Bouwreglement. Bovendien werd een negatief advies verleend van het Departement Landbouw en Visserij waaruit blijkt dat de aanvraag niet verenigbaar is met de goede ruimtelijk ordening. Deze conclusie wordt
bijgetreden.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Beslissing
Beslist het volgende:
Artikel 1:
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het slopen en de heropbouw van een woning aan de heer Phineas Pynaert gelegen te Windgat 14, 9042 Mendonk.
Belangrijke bepalingen
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
#EBBESLCVB01_100_200# #EBBESLCVB02_100_200#
(adjunct-) algemeen directeur voorzitter
2021_CVB_07647 - OMV_2020169962 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het slopen en de heropbouw van een woning - met openbaar onderzoek - Windgat 14, 9042 Mendonk -
Weigering
#QRCVB_100_200#
