Vraag nr. 8
van 2 oktober 1996
van de heer FRANCIS VERMEIREN
Sociale koopwoningen – Voortijdige verkoop
Naar verluidt zou de Vlaamse Huisvestingsmaat-schappij (VHM) in de loop van 1994 en 1995 respectievelijk 749 en 934 aanvragen hebben goed-gekeurd van eigenaars van een sociale woning om hun huis voortijdig te verkopen tegen de normale marktprijs.
1. Wie neemt bij dergelijke aanvragen de uiteinde-lijke beslissing over het al dan niet goedkeuren? 2. Met welke criteria wordt daarbij rekening
gehouden ?
3. Is er een overzicht beschikbaar van de verkoch-te woningen ? Waar zijn ze gelegen ? Wat was de gemiddelde verkoopprijs en het gemiddelde bedrag van de schadeloosstelling die door de eigenaars bij de verkoop moest worden terug-betaald aan de VHM ?
Antwoord
Vooraf dient er een onderscheid te worden gemaakt tussen sociale koopwoningen verkocht vóór en na november 1993.
Voor woningen verkocht vóór die datum gelden verschillende regels, naargelang de woning oor-spronkelijk werd verkocht door een sociale huis-vestingsmaatschappij uit de VB-sector (koopwo-ningen uit de sector Verhuring en Beheer, v e r k o c h t door vennootschappen erkend door de vroegere Nationale Maatschappij voor de Huisvesting
-N M H ) , of door een sociale huisvestingsmaatschap-pij uit de KV-sector (koopwoningen uit de sector Kredietverlening en Ve r k o o p, verkocht door ven-nootschappen erkend door de vroegere Nationale Landmaatschappij - NLM, hetzij door de NLM z e l f ) . Dat onderscheid vloeit voort uit het feit dat de diverse modelverkoopakten gehanteerd door de vroegere NMH en de vroegere NLM, een verschil-lend schadebeding bevatten.
Voor ex-NMH-koopwoningen is de vergoeding in de akte vastgesteld op een bedrag dat kan schom-melen tussen 25 % en 100 % van de oorspronkelij-ke verkoopprijs, wat vervolgens concreet op het terrein wordt ingevuld door de erkende vennoot-schap-bouwheer, met goedkeuring door de VHM. Voor ex-NLM-koopwoningen voorzien de akten in een uittredingsvergoeding van maximaal 20 % van de oorspronkelijke verkoopprijs. Dit bedrag wordt door de VHM steeds geëist, zij het beperkt tot een maximum van 400.000 frank en tegelijk in de tijd beperkt tot een periode van 20 jaar (ongeacht een eventueel langere termijn van verbintenissen voor-komend in de akte van een concreet geval).
Voor alle wederverkopen van woningen verkocht na die datum, gelden m.b. t . de vergoeding onder-staande regels die vanaf die datum in de verkoop-akten eenvormig worden bepaald. De vergoeding is vastgesteld op een forfaitair niveau van 20 % van de oorspronkelijke verkoopprijs, met een maxi-mum van 400.000 frank. Zij wordt geëist bij elke vervreemding binnen 20 jaar. Gemakshalve noe-men wij deze woningen verder V H M - k o o p w o n i n-gen.
Voor laatstgenoemde woningen zijn voor de jaren 1994 en 1995 volgende cijfers beschikbaar over de aard van de wederverkopen.
Aanvragen tot vervroegde verkoop van VHM-koopwoningen
Aantal woningen Aantal woningen
1994 1995
Gevallen waarbij een uittredingsvergoeding
werd geëist en verkregen 123 113
Vervroegde verkopen van woningen gebouwd
of verbouwd met een lening VHM (1) 73 85
Koopwoningen ouder dan 20 jaar (2) 93 106
Tweede verkopen (3) 47 44
Overname koopwoning door ex-echtgeno(o)t(e) (4) 5 4
Verkoop aan kinderen (4) 0 7
Aantal woningen Aantal woningen
1994 1995
Aanvragen tot vervroegde verkoop waarvan achteraf
de verkoop niet is doorgegaan 73 51
Vervroegde verkopen van ex-NMH-woningen 329 524
Totaal 749 934
(1) Het betreft hier hypothecaire leningen die aan particulieren werden verstrekt om zelf kun eigen huis te bouwen of te verbouwen. Deze wederverkopers zijn contractueel slechts tot volledige vervroegde terugbetaling verplicht en moeten nooit een uittredingsvergoeding betalen.
(2) Contractueel is meestal bepaald dat een schadevergoeding slechts kan worden geëist bij verkoop binnen 20 jaar na aankoop. Indien anders in de akte vermeld, wordt omwille van billijkheid de termijn beperkt tot 20 jaar.
(3) Koopwoningen die reeds voor de tweede maal van eigenaar veranderden. Als één keer de uittredingsvergoeding is betaald, wordt ze niet meer geëist.
(4) De uittredingsvergoeding wordt niet geëist bij echtscheiding als één van de echtgenoten het huis overneemt of bij verkoop aan de eigen kinderen. Deze nemen dan echter wel alle verplichtingen over.
1. De raad van bestuur van de Vlaamse Huisves-tingsmaatschappij (VHM) heeft op algemene wijze beslist zich niet te verzetten tegen de ver-vroegde vervreemding van een sociale koopwo-ning, op voorwaarde dat de contractueel bedon-gen schadevergoeding wordt betaald.
Dat betekend enerzijds dat de toelating nooit wordt geweigerd indien aan de voorwaarden in verband met de uittredingsvergoeding wordt v o l d a a n , en anderzijds dat een verzoek tot kwijtschelding of vermindering van deze ver-goeding in principe nooit wordt ingewilligd. Er zijn slechts vier uitzonderingsgevallen waarbij de schadeloosstelling niet moet worden betaald, namelijk :
– bij overname door één van de echtgenoten bij echtscheiding;
– bij verkoop aan een kind van de oorspron-kelijke kopers;
– bij wederinkoop door de sociale bouwmaat-schappij;
– bij terugkoop door de sociale bouwmaat-schappij tegen dezelfde voorwaarden als bij een wettelijke inkoop.
2. Het enige criterium dat hierbij wordt gehan-teerd is van publiekrechtelijke aard : de eis tot bescherming van een objectief overheidsbelang. De uittredingsvergoeding wordt geëist uit de bekommernis de belangen van de overheid en van de gemeenschap een zekere minimale bescherming te bieden.
De oorspronkelijke aankoop van een sociale koopwoning gaat per definitie met talrijke financiële en andere voordelen gepaard
(goed-kope lening, goed(goed-kope grond, w e r f o r g a n i s a t i e, goedkopere kosten en lasten, d o s s i e r b e h e e r, e n z o v o o r t ) , die men kan omschrijven als "gesubsidieerde" marktvoorwaarden. D e wederverkoop heeft tot gevolg dat een ver-vreemding plaatsvindt op de vrije markt, i n principe tegen de best mogelijke prijs. De ver-vreemding gaat dus in principe gepaard met een verrijking ten laste van de gemeenschap. De uit-tredingsvergoeding vormt hiervoor een com-p e n s a t i e, enig alternatief voor deze verrijking en duidelijk losstaand van de concrete motie-ven van de verkopers.
Met andere criteria zoals individuele motieven en omstandigheden van de aanvraag, w o r d t daarom bewust geen rekening gehouden. 3. Aangezien de uittredingsvergoeding ten goede
komt aan de plaatselijke sociale huisvestings-maatschappij die bij de opbouw als bouwheer was opgetreden (zij is trouwens de enige con-tractant), is er geen overzicht beschikbaar bij de VHM. In sommige gevallen int de VHM de ver-goeding voor de sociale huisvestingsmaatschap-p i j , in andere gevallen int de vennootschahuisvestingsmaatschap-p ze zelf.
Evenmin kan, om dezelfde reden, een lijst van locaties worden verstrekt.
De instrumenterende notarissen zijn ook niet verplicht om de verkoopprijzen aan de VHM of aan de de sociale huisvestingsmaatschappijen mee te delen. Sommigen doen dat, a n d e r e n doen dat weer niet. Een gemiddelde verkoop-prijs kan dus niet worden berekend.
Het gemiddelde bedrag van schadeloosstelling voor de VHM-koopwoningen is voor 1994: 335.792 frank en voor 1995: 344.552 frank. L e t w e l : de schadeloosstelling komt steeds ten goede aan de sociale huisvestingsmaatschappij die de woning heeft gebouwd, en niet aan de VHM.
