RAADSVOORSTEL (via commissie)
(gaat via een van de raadscommissies met haar advies naar de raad ter besluitvorming) COMMISSIE BURGERS d.d. 7 februari 2011 AGENDANUMMER:
Onderwerp: Bijlage(n): Vergadering de
dato:
Agenda- nummer:
p.h.:
Haalbaarheidsbeoordeling Brede
Maatschappelijke Voorziening Bloemenwijk 1 maart 2011 . . WIII
de raad
van de gemeente Asten
U heeft in uw vergadering op 7 juli 2009 de Visie Revitalisering Bloemenwijk vastgesteld.
Deze visie omschrijft de opgave voor de vernieuwing van de Bloemenwijk.
In de hierop volgende planfase is ingezoomd op de concrete uitwerking van de Brede Maatschappelijke Voorziening, gericht op het beoordelen van de haalbaarheid in zowel ruimtelijk als financieel opzicht.
Verder is in deze periode bepaald binnen welke kaders de renovatie en nieuwbouw van de woningen en de herinrichting van de openbare ruimte uitgewerkt moeten worden.
Gelet op de noodzaak van nieuwbouw van de basisschool Deken van Hout heeft u
aangegeven in uw vergadering van 1 maart a.s. de haalbaarheid van nieuwbouw van een Brede Maatschappelijke Voorziening, met daarin opgenomen een ‘kindcluster’, te willen beoordelen.
In de periode van 7 juli 2009 tot heden hebben zich diverse ontwikkelingen voorgedaan.
Het beleid op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning (ook wel aangeduid als ‘de Kanteling’) heeft invloed op de werkwijze van de ketenpartners op het gebied van welzijn in de BMV. Dat was niet voorzien ten tijde van het vaststellen van de visie.
Andere bijzondere ontwikkelingen zijn de bezuinigingen, de vertaling hiervan in krimp van het vloeroppervlak, het achterwege laten van de verhuizing van kantoorruimte van ONIS van de Kerkstraat naar de BMV en het terugplaatsen van de ‘backoffice’ van het lokaal loket naar het gemeentehuis.
De organisaties Jong Nederland en KBO zijn benaderd voor hun aandeel en mogelijk leidende rol in de exploitatie van het ‘verenigingscluster’.
Een belangrijke drager voor de revitalisering van de wijk was de verdeling van renovatie en nieuwbouw van huurwoningen.
Woningcorporatie WoCom zou haar woningbezit tussen de Lienderweg en de Jupiterstraat slopen en vervolgens hier nieuwe woningen bouwen.
Woningcorporatie Bergopwaarts@BOW zou haar woningen in het blok Rozenstraat, Anjerstraat en Daliastraat en de woningen in het blok Asterstraat-Crocusstraat slopen en hier nieuwe woningen bouwen.
Samenvatting
Verder is in de visie de huidige locatie van basisschool Deken van Hout als
nieuwbouwlocatie voor woningen opgenomen. Tevens wordt gesproken van het realiseren van woningen op de Brede Maatschappelijke Voorziening, op de plek waar nu de Beiaard staat.
WoCom heeft haar beleid echter herzien en zal de betreffende woningen naar alle waarschijnlijkheid voorlopig niet slopen.
Deze beleidswijziging heeft vervolgens bij Bergopwaarts@BOW tot een heroverweging van de te slopen blokken geleid. De verschuiving in type woningen die zou plaatsvinden volgens de opzet in de visie was immers met het besluit van WoCom niet meer haalbaar.
Bergopwaarts@BOW heeft besloten 15 woningen in de hoek Anjerstraat-Rozenstraat te slopen. De resterende woningen van Bergopwaarts@BOW worden gerenoveerd waardoor het vastgoed van Bergopwaarts@BOW in de Bloemenwijk de beoogde kwaliteitsverbetering krijgt en dit tot een toekomstbestendige wijk leidt.
Als onderdeel van een toekomstbestendige wijk is in de visie aangegeven dat ook de openbare ruimte verbeterd zou worden. De verbetering van groenvoorzieningen en extra parkeerhavens vormen daarbij een belangrijk onderdeel.
In dit voorstel focussen wij op de financiële haalbaarheidsbeoordeling van de Brede Maatschappelijke Voorziening. Enerzijds is een helder zicht op een kostendekkende
exploitatie op basis van de bieding van woningcorporatie Bergopwaarts@BOW noodzakelijk, anderzijds heeft een locatiekeuze invloed op de mogelijkheden voor revitalisering van de wijk en de herinrichting van de openbare ruimte.
Wij adviseren u met betrekking tot de haalbaarheidsbeoordeling Brede Maatschappelijke Voorziening Bloemenwijk een keuze te maken uit de volgende alternatieven:
Scenario 1
Brede Maatschappelijke Voorziening op locatie Ceresstraat oostzijde, nieuwbouw woningen op locaties de Beiaard, Deken van Hout en Rozenstraat.
Kiezen voor voortzetting van de ontwikkeling van nieuwbouw van de BMV en een volgend go-no go moment vaststellen, in verband met de beoogde taakstelling voor het
verenigingscluster,de deelname van ORO en de bieding van Bergopwaarts@BOW. Nader overleg zal moeten uitwijzen of de ontwikkeling realiseerbaar is. In uw vergadering van 6 juni 2011 denken wij u, nadat het bovenstaande verder is uitgewerkt, een definitieve keuze voor nieuwbouw BMV voor te kunnen leggen.
Scenario 2 Optie 1
Brede school op locatie Deken van Hout, de Beiaard handhaven voor welzijn/zorg, nieuwbouw woningen op locaties Rozenstraat en eventueel Ceresstraat oostzijde.
Nu kiezen voor ontwikkeling van een brede school op de huidige locatie van basisschool Deken van Hout.
Optie 2
Brede school op locatie Ceresstraat oostzijde, de Beiaard handhaven voor welzijn/zorg, woningbouw op locaties Deken van Hout en Rozenstraat.
Nu kiezen voor ontwikkeling van een brede school op de locatie Ceresstraat oostzijde en woningbouw op de huidige locatie van de school.
Beslispunten
Bij elk scenario kunt u desgewenst een koppeling leggen met de kerntakendiscussie en het subsidiebeleid.
Wij vragen u aan te geven welke middelen u beschikbaar wilt stellen voor het door u gekozen scenario. Wij hebben de mogelijke dekkingsmiddelen aangegeven in het financieel resumé haalbaarheidsbeoordeling BMV Bloemenwijk.
In alle scenario’s is realisering school in 2013 mogelijk, een en ander afhankelijk van het verloop van de benodigde planologische procedure(s).
U heeft in uw vergadering op 7 juli 2009 de Visie Revitalisering Bloemenwijk vastgesteld.
Deze visie omschrijft de opgave voor de vernieuwing van de Bloemenwijk. Belangrijke kernpunten uit de visie, die met name betrekking hebben op de te realiseren Brede Maatschappelijke Voorziening (BMV) daarin zijn:
• De situering van de BMV is gewenst op hoek Floralaan/ Lienderweg, zodat het beter aansluit bij de functie voor Asten-Noord en Asten als geheel. Het wordt een markant punt van maximaal drie bouwlagen. Er wordt aandacht besteed aan verbetering van de toegankelijkheid vanuit Bloemenwijk en Sterrenbuurt en er komt een groene verbinding naar het centrum van Asten.
• De voor ontwikkeling vrijkomende kavel Deken van Hout dient de wegstructuur naar Prins Bernhardstraat te begeleiden met nieuwbouw in grovere korrel. Insteek is duurdere gezinswoningen. Motie raad d.d. 6 juli 2009: “het woningbouwprogramma dient te bestaan uit met name (geschikte) woningen in de zorgsector. Indien de onderhandelingen over de invulling van deze kavel niet tot het gewenste resultaat leidt, dient het college de vervolgstappen vooraf te bespreken met de raad”.
• Indien gewenst komt voor de woningen van ORO nieuwbouw op zelfde locatie dan wel elders in plangebied
• De BMV-functies worden gehuisvest in één gebouw. Alleen dan is synergievoordeel te behalen.
• In de BMV worden de ontmoetingsfunctie en activiteiten voor jongeren opgenomen.
Huur van Samsara aan Prins Bernhardstraat wordt opgezegd.
• In de BMV wordt een samenwerkingsverband Centrum voor Jeugd en Gezin opgenomen.
• Initiatief voor bouw van de BMV ligt bij Bergopwaarts. Voor gebruikers (school, verenigingen, Onis en anderen) ontstaat een huursituatie.
In de planfase is ingezoomd op de concrete uitwerking van de Brede Maatschappelijke Voorziening, gericht op het beoordelen van de haalbaarheid in zowel ruimtelijk als financieel opzicht.
Verder is in deze periode bepaald binnen welke kaders de renovatie en nieuwbouw van de woningen en de herinrichting van de openbare ruimte uitgewerkt moeten worden.
In organisatorische zin is er een splitsing gemaakt in drie deelopgaven:
1. Verkenning ruimtelijke en financiële haalbaarheid BMV;
2. Verbeteren en sloop/nieuwbouw woningen;
3. Herinrichting openbare ruimte.
1. Verkenning ruimtelijke en financiële haalbaarheid BMV.
Inleiding
Wat willen we bereiken
In de visie is de doelstelling van de samenwerking tussen de partners in de Brede Maatschappelijke Voorziening als volgt verwoord:
“Het bieden van een optimale dienstverlening aan de doelgroep (klanten). Met de
samenwerking reageren de partners waar mogelijk integraal op vragen en behoeften van klanten, stemmen zij de dienstverlening op elkaar af en combineren zij deze. De partners hebben geen antwoord op alle vragen,maar leggen vragen van klanten actief op de juiste plek zodat het voor hen als één geheel voelt”.
De samenwerkingspartners bestaan uit interne dienstverleners, externe dienstverleners en een organisatie voor beheer en exploitatie. In het proces naar de ontwikkeling van het ruimteprogramma zijn nog enkele samenwerkingspartners aangesloten. De partners die invulling geven aan de functies in de BMV zijn:
• Basisschool Deken van Hout
• Kinderopvang Korein
• Peuterspeelzaal Pinkeltje
• ONIS welzijnsdiensten
• ONIS jongerenwerk
• LEV groep (maatschappelijk werk)
• SeniorCompas
• GGD
• Jong Nederland
• KBO
• Gemeente Asten
• ORO (mogelijk)
Daarnaast gaan veel (vrijwilligers-)organisaties gebruik maken van de ruimten in de BMV.
Het is van groot belang dat zij dat op een gemakkelijke wijze kunnen en tegen redelijke tarieven die kunnen rekenen op draagvlak bij die organisaties en hun leden.
De gebruikers hebben reeds in de visiefase uitvoerig hun eisen en wensen op tafel gelegd en de meerwaarde van medegebruik en gedeeld gebruik van ruimten onderzocht. In de haalbaarheidsfase is het resultaat verder verfijnd en geconsolideerd in een functioneel programma van eisen.
De ontwikkelingen in het Wmo-beleid voor het ondersteunen van mensen met beperkingen middels het verstrekken van voorzieningen, wijzen momenteel in de richting van meer eigen verantwoordelijkheid. Daarnaast ligt de nadruk meer op het treffen van algemene (welzijns-)voorzieningen in plaats van de veel duurdere professionele individuele
voorzieningen. Deze ontwikkeling is reeds ingezet met het vaststellen van een ‘gekantelde’
verordening voorzieningen Wmo.
Deze beleidswijziging beïnvloedt de werkwijze van het lokaal loket. Dat was niet voorzien ten tijde van het vaststellen van de visie. Het welzijnswerk krijgt veel nadrukkelijker taken rondom het organiseren van algemene welzijnsvoorzieningen en het vaststellen van een persoonlijk zorgarrangement voor de klant. Gemeentelijke consulenten hebben vervolgens meer toetsende en realiserende taken als het gaat om aanvullende professionele
voorzieningen. Het is niet (meer) noodzakelijk deze taken buiten de setting van het gemeentehuis te organiseren.
Het ligt in de bedoeling de ‘backoffice’ lokaal loket weer te huisvesten in het gemeentehuis.
Ook de LEV-groep wil haar backoffice centreren (locatie Someren). In dat kader is het logisch dat ook ONIS haar backoffice elders huisvest. Wel blijft de frontoffice van deze organisaties gepositioneerd in de BMV, om zo de integrale diensterlening conform de visie aan te bieden.
Verder zijn de organisaties Jong Nederland en KBO benaderd voor hun aandeel en rol in de exploitatie van het ‘verenigingscluster’.
Deze ontwikkelingen worden hierna verder toegelicht.
2. Verbeteren en sloop/nieuwbouw woningen
In de visie voor de Bloemenwijk is de doelstelling op het gebied van wonen in vier delen benoemd:
• Realiseren van geschikte ouderen woningen;
• Onderhoud van gezinswoningen;
• Nieuwbouw van gezinswoningen;
• Wonen voor speciale doelgroepen.
Belangrijke drager daarbij was de verdeling van renovatie en sloop/nieuwbouw in de wijk.
WoCom zou haar woningbezit tussen de Lienderweg en de Jupiterstraat slopen en
vervolgens hier nieuwe woningen bouwen. Bergopwaarts@BOW zou haar woningen in het blok Rozenstraat, Anjerstraat en Daliastraat en de woningen in het blok Asterstraat- Crocusstraat slopen en hier woningen nieuw bouwen.
Als nieuwbouwlocatie voor woningen is in de visie de huidige locatie van de Deken van Houtschool opgenomen en het realiseren van woningen op de Brede Maatschappelijke Voorziening, op de plek waar nu de Beiaard staat.
WoCom is echter terug gekomen op dit besluit en zal haar woningen voorlopig niet slopen.
Dit heeft bij Bergopwaarts@BOW tot een heroverweging van de te slopen blokken geleid.
De verschuiving in type woningen die zou plaatsvinden volgens de opzet in de visie was immers met het besluit van woCom niet meer haalbaar. Bergopwaarts@BOW heeft besloten 15 woningen in de hoek Anjerstraat-Rozenstraat te slopen. De resterende woningen van Bergopwaarts@BOW worden gerenoveerd waardoor het vastgoed van Bergopwaarts@BOW in de Bloemenwijk de beoogde kwaliteitsverbetering krijgt en dit tot een
toekomstbestendige wijk leidt.
3. Herinrichting openbare ruimte
Als onderdeel van een toekomstbestendige wijk is in de visie aangegeven dat ook de openbare ruimte verbeterd zou worden. De verbetering van groenvoorzieningen en extra parkeerhavens vormen daarbij een belangrijk onderdeel.
1. Verkenning ruimtelijke en financiële haalbaarheid BMV.
BMV ruimtelijk
De omvang van het ruimtelijk programma van eisen zoals opgesteld vanuit de werkgroep PVE bedraagt in totaal 4.389 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). Binnen de werkgroep is nadrukkelijk gezocht naar een efficiënt gebruik van ruimten door realisatie van
multifunctionele ruimten die voor meerdere gebruikersgroepen geschikt zijn voor gebruik op verschillende momenten op de dag en/of in de week.
Naar inschatting van adviseur Bouwaccent lijkt het mogelijk om het ruimtegebruik verder te reduceren tot 3.986 m2 bvo. Hierbij gaan zij uit van de huidige bezettingsgraden van ruimten in De Beiaard. Dit impliceert wel meer gedeeld gebruik van ruimten dan door de werkgroepleden zelf is voorzien. Uitgangspunt daarbij is dat er zo min mogelijk ruimte op basis van exclusiviteitgebruik voor verenigingen wordt gerealiseerd en zoveel mogelijk gebruik wordt gemaakt van multifunctionele (zaal)ruimten.
Wat gaan we daarvoor doen
Dat kan op diverse manieren worden gerealiseerd, zoals bijvoorbeeld voor het Onis jongerenwerk of voor de percussieoefenruimte van Jong Nederland. Dat vraagt echter wel om voldoende bergruimte voor diverse gebruikers om eigendommen veilig te bewaren.
In de bieding van Bergopwaarts@BOW van 17 januari j.l. is nog eens 312 m2 bvo in mindering gebracht op het programma voor de verenigingen en gedeeld gebruik. Het gaat dan om een aanpassing van het oppervlakte per zaal- en het geschikt maken van een zaal tot vergader- en oefenruimte. Hierdoor kunnen ruimtes die alleen voor vergaderingen of muziekbeoefening ingericht zijn, komen te vervallen. Randvoorwaarde is dat deze vermindering draagvlak krijgt bij de gebruikers. Hiervoor is nader overleg gepland.
In de bieding van Bergopwaarts@BOW van 24 januari j.l. is nog eens 363 m2 in mindering gebracht wegens het niet verplaatsen van de kantoorruimten van ONIS van de Kerkstraat naar de BMV en het terugbrengen van de ruimtebehoefte van het lokaal loket tot 30 m2 (alleen frontoffice).
In de bieding is voorts de vrijkomende ruimte in de BMV omgezet in woonruimte (zorgappartementen).
BMV exploitatie
In het hoofdstuk “wat mag het kosten” is de meest recente bieding van Bergopwaarts@BOW beschreven.
Om de bieding van Bergopwaarts@BOW te kunnen accepteren is het noodzakelijk een taakstellende huuropbrengst van de BMV te berekenen en een exploitatieplan op te stellen.
Met name de exploitatie van het ‘verenigingscluster’ zal doorslaggevend blijken te zijn voor de haalbaarheidsbeoordeling.
In dit kader zijn de besturen van Jong Nederland en de KBO benaderd met voorstellen voor een gezamenlijke exploitatie van het ‘verenigingscluster’ die moet leiden tot de
noodzakelijke opbrengst. In de voorstellen is rekening gehouden met afkoopsommen voor hun historische inbreng in de huidige accommodatie.
In gesprekken met de verenigingen op 14 en 21 januari 2011 hebben zij te kennen gegeven perspectief te zien in de aangeboden rol in exploitatie en beheer van het
“verenigingscluster’. De besturen gaan met elkaar in overleg en zullen serieus onderzoek gaan doen op basis van de aan hen verstrekte gegevens omtrent de noodzakelijke
opbrengsten. Wel hebben zij aangegeven meer tijd nodig te hebben om tot een afgewogen besluit te kunnen komen.
Scenario 2 optie 1 (bouwen kindcluster op huidige locatie basisschool Deken van Hout) Indien de nieuwe school op de locatie van de huidige Deken van Houtschool wordt
gerealiseerd wordt de exploitatie van de huidige accommodatie van de Beiaard vooralsnog voortgezet door de Stichting Beheer de Beiaard. Met het oog op het realiseren van het kindcluster zullen de Peuterspeelzaal en de kinderdagopvang ook naar de huidige locatie van de Deken van Houtschool gaan.
Bekend is dat de exploitatie van Stichting Beheer de Beiaard niet kostendekkend is. De stichting heeft weliswaar maatregelen getroffen om binnen een periode van drie jaar tot dekking te komen, echter het vertrek van de Peuterspeelzaal zal opnieuw tekorten genereren en tot aanvullende subsidieverzoeken leiden, evenals het vertrek van de backoffice van het lokaal loket. Bovendien zijn met de KBO afspraken gemaakt over tijdelijke subsidiëring van de stijgende huurlasten, welke subsidiebehoefte in dit scenario structureel zou kunnen worden.
Mogelijke Alternatieven
Door het onderbrengen van de peuterspeelzaal op de huidige locatie van de school komt één speelzaal vrij. De kwaliteit van de huidige accommodatie van de peuterspeelzaal is van dien aard, dat deze op afzienbare termijn zal leiden tot de noodzaak van ingrijpende
investeringen. Uit de verslagen omtrent hygiëne en veiligheidsbegeleiding van de GGD blijkt dat de huidige sanitaire voorzieningen ontoereikend zijn en dat de ventilatie bouwtechnische aanpassingen behoeft.
Het vertrek van de backoffice van het lokaal loket is onder de kop “wat willen we bereiken”
op blz. 3 nader gemotiveerd.
Naast genoemde nadelen is het duidelijk dat deze optie geen grondopbrengsten genereert, aangezien de huidige locatie van de basisschool niet beschikbaar komt voor woningbouw.
Deze grondopbrengsten zouden gebruikt worden voor het opknappen van de openbare ruimte in de Bloemenwijk. Bovendien zal de basisschool gedurende de bouw tijdelijk gehuisvest moeten worden.
Scenario 2 optie 2 (bouwen kindcluster op locatie Ceresstraat oostzijde
Indien het kindcluster op de locatie Ceresstraat oostzijde (voorgestelde locatie nieuwbouw) wordt gebouwd blijven een aantal van de onder optie 1 genoemde nadelen in stand. Echter, de school hoeft niet tijdelijk gehuisvest te worden en de huidige locatie genereert wél opbrengsten. Deze grondopbrengsten moeten echter verminderd worden met de grondkosten (grotendeels eigendom Bergopwaarts@BOW) voor de nieuwe locatie.
Scenario 1
• Jong Nederland en de KBO zien geen mogelijkheden de taakstellende opbrengst van het
‘verenigingscluster’ (volledig) te realiseren.
• De krimp van het ruimteprogramma krijgt geen draagvlak bij de samenwerkingspartners/toekomstige gebruikers.
• De omvang van het schoolplein volgens de ‘Prodas-norm’.
• De kosten van de gemeentelijke projectleiding (in- en extern) kunnen niet geheel binnen het project worden gedekt.
• De huurplicht van 40 jaar voor de gemeente. Het verhuurrisico wordt slechts gedurende de eerste vijf jaren na oplevering gedeeld met Bergopwaarts@BOW, waarbij
Bergopwaarts@BOW totaal voor een € 100.000,- garant wil staan; daarna draagt de gemeente alle risico’s (behalve die van peuterspeelzaal en kinderopvang: die neemt de corporatie voor haar rekening).
• Inrichtingskosten interieur voor verenigingscluster.
• Verhuurrisico door ‘vlucht’ verenigingen en huurders vanwege hogere tarieven.
Scenario 2 optie 1
• Exploitatie Beiaard niet kostendekkend door vertrek peuterspeelzaal en backoffice lokaal loket.
• Investering in nieuwbouw peuterspeelzaal noodzakelijk
• Geen grondopbrengsten huidige locatie basisschool en dus geen budget voor aanpak openbare ruimte Bloemenwijk.
• Extra kosten tijdelijke huisvesting school.
• Extra kosten voor aanleg parkeerplaatsen bij kindcluster.
• Mogelijke claim van Bergopwaarts@BOW vanwege het niet gebruiken van gronden die zij voor de ontwikkeling van de Brede Maatschappelijke Voorziening gekocht hebben.
• Kosten gemeentelijke projectleiding.
• Opheffen Stichting Beheer de Beiaard.
• Renovatiekosten de Beiaard.
Risico’s
Scenario 2 optie 2
• Exploitatie Beiaard niet kostendekkend door vertrek peuterspeelzaal en backoffice lokaal loket.
• Investering in nieuwbouw peuterspeelzaal noodzakelijk.
• Grondverwervingskosten bouwlocatie basisschool.
• Extra kosten voor aanleg parkeerplaatsen bij kindcluster.
• Mogelijke claim van Bergopwaarts@BOW vanwege het niet gebruiken van alle gronden die zij voor de ontwikkeling van de Brede Maatschappelijke Voorziening gekocht hebben.
• Kosten gemeentelijke projectleiding.
• Opheffen Stichting Beheer de Beiaard.
• Renovatiekosten de Beiaard.
Alle risico’s zijn vertaald in het financieel resumé, met uitzondering van de eventuele kosten van renovatie van de Beiaard en mogelijke investeringen in renovatie of nieuwbouw van de peuterspeelzaal.
2 Verbeteren en sloop/nieuwbouw woningen
Door de positionering van de Brede Maatschappelijke Voorziening ten oosten van de Ceresstraat, waarbij ook nog de locatie van ORO meegenomen wordt in de ontwikkeling, ontstaat er ruimte op de huidige locatie van de Beiaard om daar woningen te ontwikkelen.
Op deze plek zijn op dit moment 17 grondgebonden huurwoningen in de categorie sociale huur gesitueerd, waarbij het rouwcentrum voorlopig gehandhaafd blijft. Het eindbeeld voor deze locatie is dat het rouwcentrum op termijn plaats maakt voor 3 woningen.
Op de Brede Maatschappelijke Voorziening zijn 4 groepswoningen voor ORO opgenomen en 13-17 zorgappartementen. Een uitbreiding van zorgappartementen in de sociale huur kan concurrerend zijn voor programma’s van andere projecten in Asten.
In de hoek Anjerstraat-Rozenstraat worden 15 woningen van Bergopwaarts@BOW gesloopt en worden er 16-18 huurwoningen in de categorie vrije huur teruggebouwd.
In het scenario dat de Deken van Houtschool naar de locatie aan de Ceresstraat verhuist worden er op de vrijkomende locatie 20-22 grondgebonden koopwoningen voor gezinnen en senioren in de prijsklasse middelduur gerealiseerd.
Beoordeling scenario’s (volkshuisvestelijk en stedenbouwkundig) Scenario 1
• Het woningbouwprogramma overeenkomstig het visiedocument betekent een toename van het aantal woningen binnen de Bloemenwijk van 45 woningen. Scenario 1 levert een verdere toename met 12 woningen (45 + 12), waardoor een afwijking met het gemeentelijke woningbouwprogramma ontstaat. Deze verdere toename zal elders, binnen andere projecten in Asten, gecompenseerd moeten worden. Waarschijnlijk zal dit leiden tot een beperking van de bouwopgave in Loverbosch.
• Handhaving van het bestaande rouwcentrum (solitaire ligging, geen relatie met omgeving) is stedenbouwkundig gezien ongewenst.
• Voor de locaties Deken van Hout en Rozenstraat zijn stedenbouwkundige
randvoorwaarden geformuleerd. Deze randvoorwaarden behoren, in tegenstelling tot de aangeduide aantallen, maatgevend te zijn voor de te realiseren aantallen woningen op deze locaties.
Scenario 2 optie 1
• In dit scenario vervallen de woningbouwprogramma’s van de locaties Deken van Hout, BMV en Beiaard. Het programma op de locatie Rozenstraat kan nog wel ontwikkeld worden. Ook is woningbouwontwikkeling op de locatie Ceresstraat oostzijde niet ondenkbaar
• Het eventuele woningbouwprogramma van de locatie Ceresstraat oostzijde dient in overleg bepaald te worden. Het gemeentelijke woningbouwprogramma zal daarbij uitgangspunt zijn. Dit betekent dat (volkshuisvestelijk gezien) op locatie Ceresstraat oostzijde circa 40 woningen gerealiseerd kunnen worden in nader te bepalen
categorieën. Voor de invulling moeten nog stedenbouwkundige randvoorwaarden worden geformuleerd. Deze zullen maatgevend zijn voor het definitieve aantal woningen.
• Voor de locatie Rozenstraat zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd.
Deze randvoorwaarden behoren, in tegenstelling tot de aangeduide aantallen, maatgevend te zijn voor het te realiseren aantal woningen op deze locatie.
Scenario 2 optie 2
• In dit scenario vervallen de woningbouwprogramma’s binnen de BMV en de locatie Beiaard. De programma’s op de locaties Deken van Hout en Rozenstraat kunnen nog wel ontwikkeld worden. Het gaat daarbij om een toename van het aantal woningen binnen de Bloemenwijk van maximaal 25 woningen, dit zijn er 20 minder dan de 45 uit de visie. Volkshuisvestelijk gezien wordt dit positief beoordeeld. Verdichting binnen het bestaande woningbestand ligt immers, met het oog op de aankomende krimp, niet voor de hand. Dit scenario levert daarentegen wel een extra taakstelling voor andere
projecten in Asten. Rekening houdend met het gemeentelijke woningbouwprogramma zullen elders, binnen andere projecten, 20 woningen extra gerealiseerd moeten worden.
Vooralsnog lijkt dit niet bezwaarlijk.
• Voor de locaties Deken van Hout en Rozenstraat zijn stedenbouwkundige
randvoorwaarden geformuleerd. Deze randvoorwaarden behoren, in tegenstelling tot de aangeduide aantallen, maatgevend te zijn voor de te realiseren aantallen woningen op deze locaties.
3 Herinrichting openbare ruimte
Bepalend voor de mate van herinrichting van de openbare ruimte is of de riolering wel of niet vervangen wordt. De technische levensduur van de riolering wordt op 10 jaar geschat en hoeft op basis daarvan nu nog niet vervangen te worden. Knelpunten in de wijk vormen het tekort aan parkeerplaatsen (in sommige delen van de wijk), onvoldoende kwaliteit van de speelvoorzieningen en overlast van bomen. Daarnaast moet, waar nodig, de verlichting op niveau NPR gebracht worden.
Voor de aanpak van de openbare ruimte zijn er drie scenario’s:
1. Vervangen riolering, herinrichting openbare ruimte, extra parkeerhavens, verbeteren/vernieuwen groenstructuur
2. Vervangen riolering en herinrichting openbare ruimte
3. Aanleg extra parkeerplaatsen, verbeteren/vernieuwen groenstructuur, verlichting op niveau NPR, speelvoorzieningen opwaarderen (vervanging riolering verschuiven naar 2020)
Bieding
Op 24 januari 2011 ontvingen wij een bieding van Woningcorporatie Bergopwaarts@BOW conform de structuurvisie BMV Bloemenwijk, model 6A fase 1 d.d. 8 december 2010, in hun rol als integraal risicodragend ontwikkelaar en realisator van de grond- en opstalexploitatie van het plangebied van de BMV.
De belangrijkste punten uit deze bieding:
1.
1. Bergopwaarts brengt de navolgende eigendommen in ten behoeve van de beoogde nieuwbouwontwikkeling: voormalige kerk, pastorie en kleuterschool. Daarnaast spant zij zich in om de huidige eigendommen van Stichting ORO en van Stichting De Beiaard te verwerven alsmede voor wat betreft De Beiaard de te betalen afkoopsom aan Jong Nederland Asten en de KBO.
2. Bergopwaarts verhuurt in de BMV de onderwijsaccommodatie, de kantoren en een deel van de welzijnsvoorzieningen aan de gemeente Asten onder de navolgende condities en voorwaarden:
• Verhuurder: Woningbouwvereniging Bergopwaarts
• Huurder: Gemeente Asten
• Te verhuren gebouwdelen:
o Basisschool Deken van Hout (ten behoeve van Stichting Prodas)
o Wijkvoorziening (ten behoeve van verenigingen al dan niet in combinatie met een horecaexploitant)
o Kantoren (ten behoeve van Gemeente Asten en maatschappelijke organisaties) Een optimalisatieslag heeft geleid tot reductie van de wijkvoorziening en resulteert in het navolgende programma dat Bergopwaarts@BOW verhuurt aan de gemeente Asten:
• Basisschool Deken van Hout 1.130 m2 BVO huurperiode 40 jaar
• Wijkvoorziening 994 m2 BVO huurperiode 40 jaar
• Commerciële welzijnsruimten/kantoren 274 m2 BVO huurperiode 40 jaar Huuringangsdatum: bij oplevering van de BMV (prognose 3e kwartaal 2013).
Kale huurprijs: € 330.000,- per jaar (prijspeil bij oplevering BMV en inclusief BTW).
3. Bergopwaarts verhuurt voor eigen rekening en risico de navolgende gebouwdelen langjarig aan (een) nader te bepalen derde(n):
Kinderdagopvang en buitenschoolse opvang (initieel ten behoeve van Korein).
Peuterspeelzaal (initieel ten behoeve van Peuterspeelzaal Pinkeltje).
4. De Woningcorporatie realiseert in het BMV-gebouwcomplex naast genoemde onderwijs- en welzijnsvoorzieningen 4 groepswoningen en 13-17 zorgappartementen ten behoeve van 37-41 cliënten van Stichting ORO.
5. Op de vrijkomende locaties van de kerk, de pastorie en de huidige Beiaard realiseert Bergopwaarts voor eigen rekening en risico 17 grondgebonden woningen die in de sociale sector verhuurd c.q. verkocht worden.
Deken van Houtschool
6. Bergopwaarts koopt van de Gemeente Asten de vrijkomende locatie van de Deken van Houtschool met een oppervlakte van 5.300 m2 onder meer onder de navolgende voorwaarden:
Wat mag het kosten
a. Bergopwaarts ontwikkelt en realiseert op de locatie voor eigen rekening en risico een woningbouwprogramma van minimaal 20 en maximaal 22 grondgebonden woningen in de vrije sector.
b. Gemeente Asten zal de verkoopopbrengst van de vrijkomende locatie van de Deken van Houtschool enerzijds investeren in de herinrichting en upgrading van het openbaar gebied in de Bloemenwijk in Asten en anderzijds een bedrag kapitaliseren in de vorm van huur.
7. Herontwikkeling woningen Rozenstraat en Anjerstraat
Bergopwaarts sloopt haar woningen aan de Rozenstraat 1a t/m 15.
Bergopwaarts ontwikkelt en realiseert op de vrijkomende locatie voor eigen rekening en risico een woningbouwprogramma van minimaal 16 en maximaal 18 grondgebonden woningen in de sociale sfeer met een maximaal huurprijsniveau passend binnen de huurtoeslaggrens (de huurtoeslaggrens bedraagt per 01-01-2011: € 650 per woning per maand).
Verbeteren en sloop/nieuwbouw woningen
Locatie Brede Maatschappelijke Voorziening, de Beiaard
De kosten voor de ontwikkeling van de Brede Maatschappelijke Voorziening en de herontwikkeling van de locatie de Beiaard zijn in de grondexploitatie van
bergopwaarts@BOW opgenomen. Binnen het exploitatie gebied ligt grond van de gemeente met voor de gemeente een grondopbrengst van € 334.430,-
Locatie Deken van Houtschool
Voor de herontwikkeling van deze locatie heeft bergopwaarts@BOW een grondbod gedaan van € 750.000,-. Van deze locatie moet nog een taxatie worden gemaakt om te toetsen of deze bieding minimaal aan de taxatiewaarde voldoet. De kosten voor het bouw- en woonrijp maken worden door bergopwaarts@BOW gedragen.
Locatie Anjerstraat-Rozenstraat
Na de sloop van de 15 panden zal er een herinrichting van het gebied plaats vinden. De gemeente heeft binnen het te herontwikkelen gebied grondeigendom. Binnen dit
ontwikkelgebied zal grondruil plaatsvinden zonder verrekening uitgaande van een
gelijkblijvend grondeigendom. De kosten voor mogelijke sanering zijn voor rekening van de huidige grondeigenaar. Van de gemeentelijke grondeigendommen is niet bekend of er verontreinigingen aanwezig zijn. De kosten voor bouw- en woonrijp maken van het gebied zijn voor rekening van bergopwaarts@BOW.
Herinrichting openbare ruimte
Financiering van de herinrichting van de openbare ruimte kan vanuit drie budgetten worden gefinancierd:
1. Rioolfonds € 2.160.000,-
2. Wegenfonds € 200.000,-
3. Opbrengst verkoop grond Deken van Houtschool € 750.000,-
Totaal beschikbaar € 3.110.000,-
De drie eerder genoemde scenario’s zijn doorgerekend op basis van het huidige prijspeil 1. Vervangen riolering, herinrichting openbare ruimte, extra parkeerhavens,
verbeteren/vernieuwen groenstructuur
2. Vervangen riolering en herinrichting openbare ruimte
3. Aanleg extra parkeerplaatsen, verbeteren/vernieuwen groenstructuur, verlichting op niveau NPR, speelvoorzieningen opwaarderen (vervanging riolering verschuiven naar 2020)
Kosten Budget Saldo
Optie 1 € 4.700.000,- € 3.110.000,- € 1.590.000,- (- Optie 2 € 4.500.000,- € 3.110.000,- € 1.390.000,- (- Optie 3 € 400.000,- € 400.000,- € 0,-
Financieel resumé
Prognose huuropbrengst BMV
Verhuur BMV Structureel
Verhuur vaste gebruikers (m2 x huurprijs) 36.063,00
Verhuur horeca 31.860,00
Verhuur verenigingen 72.660,00
Verhuur school 107.680,00
Totale huuropbrengst 248.263,00
Bieding BOW in relatie tot de huuropbrengst
Bieding BOW 330.000,00
Huuropbrengst 248.263,00
Tekort 81.737,00
Mogelijke dekkingsmiddelen en bijkomende kosten bij verschillende scenario’s
BMV Bloemenwijk
DvH huidige
locatie
DvH Lienderweg/
Ceresstraat
Totaal 101.505,00 -17.248,00 -5.243,00
Mogelijke dekkingsmiddelen (+) en bijkomende kosten (-) structureel
scenario 1
scenario 2 optie 1 optie 2
Financiële consequenties bij verschillende scenario’s
BMV Bloemenwijk
DvH huidige
locatie
DvH Lienderweg/
Ceresstraat
Bieding BOW 330.000,00
Huuropbrengst 248.263,00
Inzet mogelijke dekkingsmiddelen 101.505,00
Saldo 19.768,00 -17.248,00 -5.243,00
Totaal financieel overzicht scenario 1
scenario 2 optie 1 optie 2
Realisatie huuropbrengst horeca en verenigingen (inclusief beheer en exploitatie) Om bovenstaande huuropbrengst te realiseren, moet een taakstelling gerealiseerd worden door de verenigingen.
Taakstellende opbrengst JN en KBO
realisatie door huuropbrengst verenigingen 72.660,00
realisatie horeca 31.860,00
aanvullende realisatie horecaopbrengst (taakstelling, inclusief bijdrage beheer en exploitatie)
14.941,87 *
incidentele huuropbrengst 9.654,13
totaal te realiseren door Jong Nederland en
KBO 129.116,00
* de kosten voor beheer en exploitatie bedragen € 51,= per m2, de bijdrage van de gemeente in beheer en exploitatie bedraagt € 23.650,=
(€ 25,= per m2) (in de begroting is structureel een bedrag van € 25.000,= opgenomen)
- Bieding op hoofdlijnen BMV Bloemenwijk Woningbouwvereniging Bergopwaarts d.d. 24 januari 2011.
- Financieel resumé Haalbaarheidsbeoordeling BMV Bloemenwijk (vertrouwelijk) - Stedebouwkundig ontwerp BMV en ORO op locatie oost.
dict : PBa type : coll : Bijgaand treft u aan:
Voor u ligt ter inzage:
