Postbus 22260 3003 DG ROTTERDAM
Datum 6 november 2020 Betreft Toezichtbrief 2020
Graadt van Roggenweg 500 Utrecht
Postbus 16191 2500 BD Den Haag www.ilent.nl Contactpersoon
Ons kenmerk H454432
Geacht bestuur,
Hierbij ontvangt u de toezichtbrief naar aanleiding van het door mij uitgevoerde onderzoek op basis van het gemeenschappelijk beoordelingskader Aw-WSW1. Gezamenlijk beoordelingskader
Bij het onderzoek op basis van het gezamenlijk beoordelingskader focust de Autoriteit woningcorporaties (Aw) zich op de governance van uw organisatie. Bij het onderdeel bedrijfsmodel maakt de Aw gebruik van de inzichten van
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In afstemming met WSW beoordeelt de Aw de financiële continuïteit van uw corporatie.
Integraal toezicht
De Aw houdt integraal toezicht. Dit betekent dat verschillende risicogebieden in onderlinge samenhang worden onderzocht. Rechtmatigheid en integriteit zijn geen onderdeel van het gemeenschappelijk beoordelingskader Aw-WSW, maar wel onderdeel van het integrale Aw toezicht. Als er bij uw corporatie sprake is van een risico in het kader van rechtmatigheid of integriteit, komt dit aan de orde in deze toezichtbrief.
In verband met de vereisten in de wet toetst de Aw daarnaast jaarlijks gericht op rechtmatigheid. Deze toets richt zich in ieder geval op de onderdelen passend toewijzen, staatssteun, huursom en WNT. Voor deze beoordeling wordt gebruik gemaakt van de gegevens van de verantwoordingsinformatie (dVi). De conclusies van deze rechtmatigheid beoordeling ontvangt u jaarlijks vóór 1 december in een aparte brief.
Risicogerichte aanpak
De risico-inschatting is medebepalend bij de planning en uitvoering van het onderzoek. Daarbij is nadrukkelijk het streven om jaarlijks voor elke corporatie een onderzoek op basis van het gezamenlijk beoordelingskader uit te voeren.
Na afronding van het onderzoek ontvangt u een toezichtbrief. Als op basis van het onderzoek wordt ingeschat dat het risico laag is, zal de inhoud van de
1 https://www.ilent.nl/documenten/publicaties/2018/11/12/gezamenlijk- beoordelingskader-aw-wsw
Ons kenmerk H454432
toezichtbrief beknopt zijn; de brief vermeldt dan dat er geen aanleiding is tot het verrichten van nader onderzoek.
Indien er sprake is van een (mogelijk) verhoogd risico, beperkt de brief zich tot die onderdelen waar een verhoogd risico is ingeschat of is gesignaleerd. Op deze onderdelen benoemt de brief dan vervolgafspraken, actiepunten,
aandachtspunten en/of interventies.
Basisonderzoek 2020
Ik heb voor uw corporatie een onderzoek uitgevoerd. Daarbij heb ik gebruik gemaakt van de volgende informatie:
dVi gegevens 2019 en jaarverslag 2019;
dPi gegevens 2019 en meerjarenbegroting 2020-2024;
Managementletter d.d. 28 november 2019;
Accountantsverslag d.d. 25 mei 2020;
Uitkomst visitatie, rapport d.d. d.d. 20 augustus 2019, en bestuurlijke reactie daarop;
Onderzoeksresultaten WSW en de brieven van het WSW van 17 januari 2020 en 19 juni 2020;
Voorgaande oordelen Aw (voor zover daar monitoring uit voortvloeit).
Verder heb ik op 3 februari 2020 samen met het WSW een gesprek met u gevoerd over de door u uitgevoerde scenarioanalyses op basis van de update van het herstelplan 6.0.
Conclusie
Op basis van het door mij uitgevoerde onderzoek signaleer ik een verhoogd risico op de volgende onderwerpen uit het gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW:
Financiële continuïteit (risico hoog);
Sturing en beheersing organisatie – beheerslasten niet-DAEB (risico midden).
In dit kader maak ik de volgende toezichtafspraken met u:
Ik kan mij vinden in de afspraken die het WSW met u gemaakt heeft in de brief van 19 juni 2020 en verzoek u over de opvolging hiervan te rapporteren in de kwartaalrapportages. Ik verzoek u mij ook in 2021 de
kwartaalrapportages en de specifieke zorgvastgoedrapportages toe te sturen;
Ik verzoek u bij het opstellen van uw nieuwe meerjarenbegroting (en update van het herstelplan) actief te sturen op verdere verbetering van uw
kasstromen en hierbij rekening te houden met de effecten van de Prinsjesdag maatregelen;
Op basis van de ingediende gegevens is er bij uw niet-DAEB bezit sprake van hoge beheerslasten. Ik verzoek u een nadere analyse uit te voeren op de oorzaken en mij hierover te informeren.
Ik verzoek u verder om aandacht te besteden aan de aanbevelingen van de accountant inzake de volledigheid van uw overzicht van de belangrijkste risico’s en de frauderisicoanalyse. Ik verzoek u tevens om mij de managementletter 2020 toe te sturen zodra deze beschikbaar is.
Ons kenmerk H454432
Om mijn beeld over de werking van de governance bij de SOR te actualiseren ben ik verder voornemens om in 2021 een governance inspectie uit te voeren. Ik zal hierover op een later moment afspraken met u maken.
Onderstaand ga ik nader in op mijn bevindingen.
Monitoring eerdere toezichtafspraken
In mijn toezichtbrief van 3 december 2019 heb ik de volgende toezichtafspraken met u gemaakt:
Ik verzoek u mij in 2020 de kwartaalrapportages en de specifieke zorgvastgoedrapportages toe te sturen;
Ik verzoek u mij de managementletter 2019 toe te sturen zodra deze beschikbaar is;
Ik verzoek u mij een afschrift van de door het WSW gevraagde analyse inzake de bedrijfslasten toe te sturen.
U heeft mij in het afgelopen jaar adequaat geïnformeerd over deze punten. Zie inzake het onderwerp bedrijfslasten verder op in deze brief ook de passage onder het kopje “beheerslasten niet-DAEB”.
Financiële continuïteit en discontinuïteit
SOR staat sinds 17 november 2014 onder verscherpt toezicht. De belangrijkste redenen hiervoor zijn het niet voldoen aan de financiële ratio’s en risico’s vanuit zorgvastgoed. Bij het onderdeel financiële continuïteit is de financiële positie van uw corporatie beoordeeld. Ik heb onderzocht of uw corporatie op basis van haar financiële positie in staat is om haar bezit in stand te houden en haar
maatschappelijke opgave uit te voeren. Conform de afspraken vanuit het gezamenlijk beoordelingskader Aw-WSW heb ik mij daarbij gebaseerd op de beoordeling zoals uitgevoerd door het WSW en de daarbij behorende brieven van het WSW van 17 januari 2020 en 19 juni 2020. In de brief van 19 juni 2020 geeft het WSW aan:
“Met SOR zijn in 2015 afspraken gemaakt over financieel herstel. WSW constateert dat SOR hier sinds 2015 uitvoering aan geeft en conform de vigerende dPi/MJB in 2021 aan de continuïteitsnormen en in 2023 aan de
dekkingsratio uit het in 2015 geldende normenkader zou voldoen. Daarmee volgt u voor wat betreft de afspraken uit 2015 het afgesproken herstelpad.
Op basis van het nieuwe normenkader constateren wij dat SOR conform uw dPi2019 enkelvoudig per ultimo 2019 voor het eerst aan alle continuïteitsratio's voldoet. Uw herstelplan lijkt met betrekking tot deze ratio's daarmee tot uitvoering te zijn gebracht op het niveau van de Tl.
Voor de administratief gescheiden takken geldt een eigen normenkader. De DAEB tak voldoet nog langjarig niet aan de ratio's, de niet-DAEB tak voldoet wel ruim.
De DAEB tak heeft een te zware schuldenlast om op korte termijn te kunnen voldoen en laat een langzaam en kwetsbaar herstel zien. Op Tl niveau wordt dit gecompenseerd door een financieel gezonde niet-DAEB tak, echter zal de DAEB- tak uiteindelijk zelfstandig levensvatbaar moeten zijn.
De leningenportefeuille van SOR is zeer langlopend, met een gemiddeld hoge rentecoupon, dit vertaalt zich bij de huidige rentecurves in een hoge marktwaarde van de leningen. Hierdoor voldoen de nieuwe dekkingsratio's van SOR, op niveau
Ons kenmerk H454432
van de Tl en de DAEB-tak, nog niet aan de gestelde normen en behoren deze tot de meest zorgwekkende van de sector. Het verbeteren van deze ratio's heeft voor ons absolute prioriteit, waarbij wij opmerken dat dit echter niet de continuïteit van de Tl in gevaar mag brengen. Zolang deze nieuwe dekkingsratio's niet voldoen blijft de status van bijzonder beheer gehandhaafd”.
Ik deel de conclusie van het WSW dat er de afgelopen jaren goede voortgang is geboekt met het financieel herstel. Het feit dat de SOR enkelvoudig per ultimo 2019 voor het eerst aan alle continuïteitsratio’s voldoet is daarbij een mooie mijlpaal.
Tegelijkertijd voldoet de DAEB-tak naar uw inschatting pas in 2030 aan alle continuïteitsratio’s en voldoen de discontinuïteitsratio’s zowel voor de DAEB-tak als op enkelvoudig niveau nog meerjarig niet aan het nieuwe normenkader. Het risicoprofiel op het onderdeel financiële continuïteit uit het gezamenlijk
beoordelingskader van Aw en WSW blijft daarmee hoog.
In de brief van 19 juni 2020 heeft het WSW onder meer de volgende afspraken met u gemaakt:
Dat de SOR leningen vervroegd aflost indien de bank daaraan meewerkt, dit de dekkingsratio's verbetert en de continuïteitsratio's op termijn blijven voldoen;
Het analyseren bij welke marktrente aflossen van een of meerdere ABN Amro leningen mogelijk interessant wordt vanuit perspectief van de dekkingsratio's, waarbij de continuïteitsratio's op termijn blijven voldoen;
Dat u in uw investeringsbesluiten het effect op uw financiële ratio’s zichtbaar maakt van het niet investeren, object verkopen en aflossen en van het niet investeren en het uitgespaarde investeringsbedrag aflossen;
Dat de SOR bij een mutatie in kaart brengt wat voor de ratio's tot de meest gunstige uitkomst leidt: doorgaande intramurale verhuring of verhuur als zelfstandige eenheden.
Ik kan mij vinden in deze afspraken en verzoek u over de opvolging hiervan te rapporteren in de kwartaalrapportages. Ik verzoek u mij ook in 2021 de
kwartaalrapportages en de specifieke zorgvastgoedrapportages toe te sturen. Ik verzoek u verder bij het opstellen van uw nieuwe meerjarenbegroting (en update van het herstelplan) actief te sturen op verdere verbetering van uw kasstromen en hierbij rekening te houden met de effecten van de Prinsjesdag maatregelen. U heeft ons medegedeeld dat deze maatregelen onderdeel zijn van de
meerjarenbegroting 2021 en volgend. Wij zullen dit bij de reguliere beoordeling van uw dPi toetsen. De omvang van uw leningenportefeuille leidt er ook toe dat u op dit moment niet voldoet aan de bepalingen in artikel 21c lid 2 van de
Woningwet (wettelijke dekkingsratio). Dit betekent dat u geen nieuwe leningen mag afsluiten tot u weer voldoet aan het 50%-criterium.
Sturing en beheersing organisatie Risicomanagement
In het gezamenlijk beoordelingskader hebben Aw en WSW het belang van integraal risicomanagement onderstreept. Integraal risicomanagement heeft als doel dat de corporatie haar strategische, tactische en operationele risico’s
identificeert, de risicobereidheid bepaalt en vervolgens maatregelen neemt om de risico’s te mitigeren. De accountant concludeert in de managementletter van 28 november 2019 dat het integraal risicomanagement bij de SOR al een redelijke mate van volwassenheid kent, maar heeft daarbij nog wel de volgende
aanbeveling:
Ons kenmerk H454432
“Wij constateren dat risico’s die wij in onze risicoanalyse hebben opgenomen niet allemaal tot uitdrukking komen in uw overzicht van de belangrijkste risico’s.
Bijvoorbeeld rondom fiscale risico’s en risico’s rondom vastgoedfraude (zoals gunning van opdrachten) achten wij het belang zodanig dat deze in onze optiek in uw risicoanalyse tot uitdrukking zou kunnen komen”.
Verder doet de accountant de aanbeveling om een expliciete frauderisicoanalyse uit te voeren. Ik verzoek u om aandacht te besteden aan deze aanbevelingen van de accountant. Ik verzoek u verder om mij de managementletter 2020 toe te sturen zodra deze beschikbaar is.
Beheerslasten niet-DAEB
Op basis van de ingediende gegevens is er bij uw niet-DAEB bezit sprake van hoge beheerslasten. Ik verzoek u een nadere analyse uit te voeren op de oorzaken en mij hierover te informeren.
Tot slot
Ik verzoek u deze brief te delen met uw Raad van Commissarissen. Tevens verzoek ik u de voor uw organisatie relevante stakeholders over de inhoud van deze toezichtbrief te informeren. Tot slot wijs ik u er nog op dat de Aw deze toezichtbrief publiceert op haar website.
Voor nadere informatie kunt u contact met mij opnemen.
Hoogachtend,
DE COÖRDINEREND/SPECIALISTISCH INSPECTEUR ILT/AUTORITEIT WONINGCORPORATIES,
