Aw veronderstelt allereerst dat de sector na de uitvoering van de investeringsvoornemens tot en met 2021, een vergelijkbaar programma uitvoert tussen 2022 en 2026. Dat betekent dat er tussen 2022 en 2026 dus ook weer verkoop van bestaand bezit plaats vindt en dat een deel van de investeringen tussen 2022 en 2026 wordt gefinancierd met de opbrengsten uit verkoop.
Daarnaast zijn er tussen 2022 en 2026 ook weer positieve exploitatiekasstromen in de sector, en kan ook daarmee een deel van de investeringen na 2022 gefinancierd worden. Aw signaleert dat er vervolgens nog financiële ruimte over is (in de sector als geheel) en laat zien dat die benut zou kunnen worden voor maximaal 30% meer nieuwbouw en verbetering tussen 2019 en 2026, samen met huurmatiging vanaf 2022.
WSW brengt in beeld dat de sector als geheel – bovenop het investeringsprogramma voor de periode 2017 tot en met 2021 zoals ingerekend in de dPi 2016 – nog € 9,4 miljard aan
investeringen zou moeten realiseren die nodig zijn om in 2021 op gemiddeld energielabel B uit te komen voor de DAEB-woningen. WSW signaleert tevens dat de sector vervolgens nog maximaal € 4,2 miljard extra zou kunnen investeren in duurzaamheid. In totaal is dit maximaal
€ 13,6 miljard aan duurzaamheidsinvesteringen bovenop de investeringsvoornemens van de corporaties tussen 2017 en 2021.
Anders dan de AW houdt WSW in zijn programma expliciet rekening met het feit dat er een beperking zit op de hoeveelheid geborgde financiering die corporaties kunnen aantrekken in verband met de afspraken over risicobereidheid met de achtervangers van WSW. Daarnaast zijn duurzaamheidsinvesteringen financieel minder rendabel dan nieuwbouwinvesteringen en ook dat beperkt de financiële investeringsruimte.
b. Beperkingen geborgde financiering
Zoals aangegeven houdt WSW rekening met de beperkingen die er vanwege de afspraken met de achtervangers zijn over de hoeveelheid geborgde financiering die corporaties kunnen aantrekken. Deze beperkingen betreffen de macro-economische uitgangspunten en het risicokapitaal:
i. Macro-economische uitgangspunten
WSW gaat in zijn scenario uit van een macro-economische stresssituatie. Op basis van de afspraken die WSW met de achtervangers heeft, is het voor WSW noodzakelijk om hier inzicht in te geven. Gezien de huidige hoogconjunctuur1 is dit extra van belang. WSW hanteert hiertoe het economische scenario dat Europese banken door moeten rekenen van de ECB2.
Aw daarentegen
gaat in het gevoeligheidsscenario ‘Kwaliteit en duurzaamheid’ uit van relatief gunstige economische omstandigheden die overeenkomen met de in september 2017 gepubliceerde sectorparameters. Wel heeft de Aw daarnaast ook de effecten van economische verslechtering verkend en wel met het separate gevoeligheidsscenario ‘Hoge bouwkostenstijging’. Anders dan bij het gevoeligheidsscenario ‘Kwaliteit en Duurzaamheid’, is het onder de condities van het gevoeligheidsscenario ‘Hoge bouwkostenstijging’ niet mogelijk om de 30% extra investeringen in nieuwbouw en verbetering te realiseren.Overigens worden de sectorparameters jaarlijks in overleg met WSW geactualiseerd en gepubliceerd. Corporaties gebruiken deze parameters bij het opstellen van hun
begrotingen. Bij de actualisatie van de sectorparameters wordt aangesloten op de verwachtingen van onder meer het CPB ten tijde van de actualisatie.
ii. Risicokapitaal
Corporaties kunnen geborgde financiering aantrekken zolang WSW voldoet aan de afspraken over risicobereidheid met de achtervangers. Wanneer er meer geborgde financiering wordt aangetrokken, daalt het inbare kapitaal en stijgt het vereiste kapitaal.
Wanneer het inbare
kapitaal niet meer hoger is dan het vereiste
kapitaal, kan WSW geen1 Zie https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/conjunctuurklok en
https://www.cpb.nl/persbericht/decemberraming-2017-hoogconjunctuur-en-expansieve-begroting.
2 Zie https://www.eba.europa.eu/risk-analysis-and-data/eu-wide-stress-testing.
geborgde financiering meer verstrekken. Deze methodiek is in het rapport van WSW verder beschreven. Er is minder ruimte voor aanvullende investeringen in de sector naarmate corporaties meer investeren of de (macro-economische) omstandigheden verslechteren
. In het scenario van WSW is rekening gehouden met de afspraken over het risicokapitaal.
De Aw houdt in zijn meerjarenverkenning geen rekening met de ontwikkeling van het risicokapitaal.
c. Individuele corporaties en effecten scheiding DAEB-niet-DAEB
AW en WSW hebben beide in beeld gebracht wat de mogelijkheden zijn voor de sector als geheel.
Hun uitgangspunten verschillen hierbij.
Aanvullend hierop heeft WSW bezien in hoeverre individuele corporaties borging kunnen krijgen voor financiering. WSW heeft zijn analyse in tegenstelling tot de Aw opgebouwd vanuit
corporatieniveau. Het feit dat de rentedekkingsgraad (ICR) of LTV op sectorniveau nog voldoen wil namelijk niet zeggen dat ook alle corporaties individueel aan deze normen voldoen. Daarnaast houdt WSW in tegenstelling tot de Aw ook rekening met begrenzing van corporaties op de overige financiële ratio’s, zoals afgesproken met de achtervangers. Op basis daarvan is in de analyse van WSW bezien in hoeverre individuele corporaties op basis van de huidige informatie wel of niet borging zullen kunnen krijgen voor de financiering die ze nodig hebben om de extra
verbeterinvesteringen te kunnen uitvoeren ten einde in 2021 gemiddeld label B te behalen.
Daarnaast gaat WSW er in tegenstelling tot de Aw vanuit dat corporaties die in bijzonder beheer zijn geen aanvullende investeringen kunnen doen.
De Aw heeft ervoor gekozen om – aanvullend op de analyse op sectorniveau - aandacht te besteden aan het effect van de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB op de financiële ruimte voor beide takken. De Aw onderkent verder dat individuele corporaties beperkt kunnen zijn in
mogelijkheden maar heeft het effect van deze beperkingen niet onderzocht in de
meerjarenverkenning. De analyse van de Aw is ook niet gericht of iedere corporatie in 2021 gemiddeld label B kan bereiken.
