Tineke Lupi
Analyse voormalige
zuivelfabriek, Oudega
Analyse voormalige
zuivelfabriek, Oudega
Analyse voormalige zuivelfabriek, Oudega
Mark Minkjan en Maaike Poppegaai
Den Haag, april 2015
Analyse voormalige zuivelfabriek, Oudega
Mark Minkjan en Maaike Poppegaai
3
4
Uitgave
Platform31 Den Haag, april 2015
Inhoudsopgave
Inleiding
1 Omgevingsanalyse voormalige 1.1 Lokale context
1.2 Regionale context 1.3 Zuivelfabriek De Hoop
2 Scenario: Coöperatie De Hoop 2.0
Inhoudsopgave
Omgevingsanalyse voormalige zuivelfabriek Oudega
Scenario: Coöperatie De Hoop 2.0
5
7
9 10 11 12
17
6
Inleiding
Medio 2014 startte Platform31 het experimentenprogramma wijk
experimentenprogramma bevat een stedelijke lijn en een plattelandslijn. Binnen de platt
de vraag centraal ‘hoe het economisch potentieel van ondernemers en de aanwezige economische kansenstructuur beter kan worden benut’. Daarbij is er in het bijzonder aandacht voor de positie die het erfgoed kan vervullen als kwalitatieve aa
Binnen de provincie Friesland zijn drie pilots aangewezen. Eén daarvan betreft zuivelfabriek De Hoop.
Deze in 1906 gebouwde zuivelfabriek staat in Oudega, gemeente Smallingerland. De fabriek ging in de jaren 60 dicht. Later deed het gebouw dienst als dorpshuis. Inmiddels is het pand ernstig verwaarloosd maar de eigenaar onderneemt geen stappen om daar iets aan te doen. Gelet op de ontwikkelvisie van gemeente en provincie, maar zeker ook gezien het enthousiasme o
ondernemers en de daaruit voortgekomen plannen en initiatieven, lijken er kansen voor herbestemming te zijn.
Om de verschillende plannen en initiatieven een stap verder te helpen, staat in deze rapportage eerst een beknopte omgevingsanalyse van de voormalige zuivelfabriek in Oudega centraal. Helder is dat de ontwikkeling van de havenkom van Oudega
ontwikkeling van het watergebied ten zuiden van Oudega niet los van elkaar kunnen w
Een nieuwe functie van de voormalige zuivelfabriek dient aantrekkelijk te zijn voor bezoekers maar ook in te spelen op de behoeften vanuit het dorp Oudega om zo voor lokale binding te zorgen.
Voortvloeiend uit de ambitie van lokale bewoners
krijgen in de ontwikkeling van de zuivelfabriek lijkt een scenario waarbij uitgegaan wordt van een coöperatieve samenwerkingsvorm het meest voor de hand te liggen. In deze rapportage wordt deze coöperatievorm zo concreet mogelijk geformuleerd zodat het de betrokkenen helder wordt langs welk pad - en hoe – de gewenste herbestemming voor de oude zuivelfabriek gerealiseerd kan worden.
Medio 2014 startte Platform31 het experimentenprogramma wijk- en dorpseconomie. Het
experimentenprogramma bevat een stedelijke lijn en een plattelandslijn. Binnen de plattelandslijn staat de vraag centraal ‘hoe het economisch potentieel van ondernemers en de aanwezige economische kansenstructuur beter kan worden benut’. Daarbij is er in het bijzonder aandacht voor de positie die het erfgoed kan vervullen als kwalitatieve aanjager voor gebiedsontwikkeling van regio’s.
Binnen de provincie Friesland zijn drie pilots aangewezen. Eén daarvan betreft zuivelfabriek De Hoop.
Deze in 1906 gebouwde zuivelfabriek staat in Oudega, gemeente Smallingerland. De fabriek ging in de dicht. Later deed het gebouw dienst als dorpshuis. Inmiddels is het pand ernstig verwaarloosd maar de eigenaar onderneemt geen stappen om daar iets aan te doen. Gelet op de ontwikkelvisie van gemeente en provincie, maar zeker ook gezien het enthousiasme onder lokale bewoners en
ondernemers en de daaruit voortgekomen plannen en initiatieven, lijken er kansen voor herbestemming
Om de verschillende plannen en initiatieven een stap verder te helpen, staat in deze rapportage eerst gsanalyse van de voormalige zuivelfabriek in Oudega centraal. Helder is dat de ontwikkeling van de havenkom van Oudega – waar de voormalige zuivelfabriek gelegen is - en de ontwikkeling van het watergebied ten zuiden van Oudega niet los van elkaar kunnen worden gezien.
Een nieuwe functie van de voormalige zuivelfabriek dient aantrekkelijk te zijn voor bezoekers maar ook in te spelen op de behoeften vanuit het dorp Oudega om zo voor lokale binding te zorgen.
Voortvloeiend uit de ambitie van lokale bewoners en ondernemers om bij te dragen en een plek te krijgen in de ontwikkeling van de zuivelfabriek lijkt een scenario waarbij uitgegaan wordt van een coöperatieve samenwerkingsvorm het meest voor de hand te liggen. In deze rapportage wordt deze
zo concreet mogelijk geformuleerd zodat het de betrokkenen helder wordt langs welk de gewenste herbestemming voor de oude zuivelfabriek gerealiseerd kan worden.
7 elandslijn staat
de vraag centraal ‘hoe het economisch potentieel van ondernemers en de aanwezige economische kansenstructuur beter kan worden benut’. Daarbij is er in het bijzonder aandacht voor de positie die het
Binnen de provincie Friesland zijn drie pilots aangewezen. Eén daarvan betreft zuivelfabriek De Hoop.
Deze in 1906 gebouwde zuivelfabriek staat in Oudega, gemeente Smallingerland. De fabriek ging in de dicht. Later deed het gebouw dienst als dorpshuis. Inmiddels is het pand ernstig verwaarloosd maar de eigenaar onderneemt geen stappen om daar iets aan te doen. Gelet op de ontwikkelvisie van
ondernemers en de daaruit voortgekomen plannen en initiatieven, lijken er kansen voor herbestemming
Om de verschillende plannen en initiatieven een stap verder te helpen, staat in deze rapportage eerst gsanalyse van de voormalige zuivelfabriek in Oudega centraal. Helder is dat de
en de orden gezien.
Een nieuwe functie van de voormalige zuivelfabriek dient aantrekkelijk te zijn voor bezoekers maar ook
en ondernemers om bij te dragen en een plek te krijgen in de ontwikkeling van de zuivelfabriek lijkt een scenario waarbij uitgegaan wordt van een coöperatieve samenwerkingsvorm het meest voor de hand te liggen. In deze rapportage wordt deze
zo concreet mogelijk geformuleerd zodat het de betrokkenen helder wordt langs welk de gewenste herbestemming voor de oude zuivelfabriek gerealiseerd kan worden.
8
1 Omgevingsanalyse zuivelfabriek
Bron: http://smg.photobucket.com/user/smallingerland/media/12
Om de juiste koers te kiezen voor de invulling van de voormalige los worden gezien van zijn context. Het dorp
waaraan een recente gebiedsvisie1 ten grondslag ligt. Het is de uitdaging om behoeftes en kansen op lokaal niveau te laten aansluiten bij grootschaligere regionale ontwikkelingen. Enerzijds gaat het om het blootleggen van deze lokale behoeftes,
strategieën. Voordat we inzoomen op de zuivelfabriek, zullen we eerst kort een omgevingsanalyse maken die naar de lokale en regionale context kijkt om vervolgens van hieruit de kansen voor het complex te kunnen beschrijven.
_________
1 Oudega aan het water – Gebiedsvisie: onderdeel van Drachten I Smallingerland oostelijke poort naar de Friese Meren. Gemeente Smallingerland, Provinsje Fryslân, 2012.
Omgevingsanalyse voormalige zuivelfabriek Oudega
obucket.com/user/smallingerland/media/12-09-01034-pho.jpg.html
voor de invulling van de voormalige zuivelfabriek in Oudega, kan deze niet Het dorp staat aan de vooravond van nieuwe ontwikkeling
ten grondslag ligt. Het is de uitdaging om behoeftes en kansen op sluiten bij grootschaligere regionale ontwikkelingen. Enerzijds gaat het om het en van deze lokale behoeftes, kansen en ambities, anderzijds om te profiteren van regionale strategieën. Voordat we inzoomen op de zuivelfabriek, zullen we eerst kort een omgevingsanalyse
die naar de lokale en regionale context kijkt om vervolgens van hieruit de kansen voor het
Gebiedsvisie: onderdeel van Drachten I Smallingerland oostelijke poort naar de Friese Gemeente Smallingerland, Provinsje Fryslân, 2012.
9
, kan deze niet ingen, ten grondslag ligt. Het is de uitdaging om behoeftes en kansen op sluiten bij grootschaligere regionale ontwikkelingen. Enerzijds gaat het om het
te profiteren van regionale strategieën. Voordat we inzoomen op de zuivelfabriek, zullen we eerst kort een omgevingsanalyse
die naar de lokale en regionale context kijkt om vervolgens van hieruit de kansen voor het
Gebiedsvisie: onderdeel van Drachten I Smallingerland oostelijke poort naar de Friese
10
1.1 Lokale context
Sociaaleconomische cijfers2
Met net geen 1700 inwoners is Oudega een kleine kern aan de oostkant van de Friesland. Statistisch gezien is het geen uitzonderlijk dorp en bovendien is het relatief stabiel
sociale en economische situatie en leefbaarheid zijn positief en wijzen niet op grote problematiek.
Ondanks een relatief grote lage-inkomensgroep dat er relatief weinig mensen tusse
jongvolwassenen het dorp verlaten. Pos
Groei
Het dorp krimpt niet of nauwelijks. Sinds 1999 is
jaar zo’n 2 procent (33 personen) geslonken. In woningbouw heeft Oudega de laagste groeicijfers van de hele gemeente Smallingerland. Ook kent het dorp het laagste percentage woningzoekenden.
Voorzieningen
Oudega heeft een beperkt voorzieningenaanbod, wat overigens niet opvallend is
inwonersaantal. De basisvoorzieningen die bij een dorp van dergelijke omvang passen zijn aanwezig (boodschappen, basisscholen, horeca, sportverenigingen, zorgfuncties, etc.). Het enige p
laag wordt gescoord3 in waarderingscijfers van bewoners is openbaar vervoer (met het cijfer 2,2 de laagste score voor openbaar vervoer in de gemeente)
centrum (MFC)4 moet ook in ogenschouw worden gen
de mogelijke invullingen voor de zuivelfabriek enigszins beperkt, alhoewel het MFC specifieke functies huisvest (onder meer een gymzaal, ruimte voor jeugdsoos, muziek, toneel en een huisartsenpraktijk).
Bovendien ligt het MFC verder van het centrum van Oudega, waardoor de twee locaties minder in elkaars vaarwater liggen.
Samenleving
In de gebiedsvisie wordt Oudega een actief dorp uit het aantal activiteiten dat er plaatsvindt
Dorpsbelangen Oudega tot ontwikkeling gekomen, zij het een in aangepaste versie van het voorstel dat voortkwam uit een bewonersinitiatief. Daarnaast is er een actieve ondernemersvereniging, die
meedenkt over, en op verschillende punten alternatieven biedt voor, de gebiedsvisie die is opgesteld door gemeente en provincie.
Toekomstige ontwikkeling Oudega
Oudega verkeert niet in een penibele situatie; het dorp kent geen urgente problemen als sterke hoge werkloosheid. Toch, zoals gemeente en provincie ook in de ontwikkelingsvisie vaststellen, kan niets doen tot achteruitgang leiden. Het dorp groeit nu niet en wanneer bijvoorbeeld andere plaatsen een grotere aantrekkingskracht hebben kan het b
de bedrijvigheid en de werkgelegenheid onder druk
_________
Met net geen 1700 inwoners is Oudega een kleine kern aan de oostkant van de Friesland. Statistisch t geen uitzonderlijk dorp en bovendien is het relatief stabiel. Data met betrekking tot sociale en economische situatie en leefbaarheid zijn positief en wijzen niet op grote problematiek.
inkomensgroep, is er geen hoge werkloosheid. Een aandachtspunt is dat er relatief weinig mensen tussen de leeftijd 18 en 34 in het dorp wonen, wat erop duidt dat veel jongvolwassenen het dorp verlaten. Positief is een grote aanwas (veel kinderen tot 12 jaar).
Het dorp krimpt niet of nauwelijks. Sinds 1999 is het bevolkingsaantal stabiel, al is het in de laatste drie (33 personen) geslonken. In woningbouw heeft Oudega de laagste groeicijfers van de hele gemeente Smallingerland. Ook kent het dorp het laagste percentage woningzoekenden.
ieningenaanbod, wat overigens niet opvallend is gezien het bescheiden inwonersaantal. De basisvoorzieningen die bij een dorp van dergelijke omvang passen zijn aanwezig (boodschappen, basisscholen, horeca, sportverenigingen, zorgfuncties, etc.). Het enige punt waarop in waarderingscijfers van bewoners is openbaar vervoer (met het cijfer 2,2 de penbaar vervoer in de gemeente). De realisatie van een nieuw multifunctioneel moet ook in ogenschouw worden genomen. Deze bevat ook dorpsvoorzieningen, wat de mogelijke invullingen voor de zuivelfabriek enigszins beperkt, alhoewel het MFC specifieke functies huisvest (onder meer een gymzaal, ruimte voor jeugdsoos, muziek, toneel en een huisartsenpraktijk).
n ligt het MFC verder van het centrum van Oudega, waardoor de twee locaties minder in
Oudega een actief dorp genoemd met een hechte gemeenschap, wat ook blijkt er plaatsvindt5. Ook het MFC is op uitdrukkelijk verzoek van
Dorpsbelangen Oudega tot ontwikkeling gekomen, zij het een in aangepaste versie van het voorstel dat voortkwam uit een bewonersinitiatief. Daarnaast is er een actieve ondernemersvereniging, die
eedenkt over, en op verschillende punten alternatieven biedt voor, de gebiedsvisie die is opgesteld
Toekomstige ontwikkeling Oudega
Oudega verkeert niet in een penibele situatie; het dorp kent geen urgente problemen als sterke hoge werkloosheid. Toch, zoals gemeente en provincie ook in de ontwikkelingsvisie vaststellen, kan niets doen tot achteruitgang leiden. Het dorp groeit nu niet en wanneer bijvoorbeeld andere plaatsen een grotere aantrekkingskracht hebben kan het bewonersaantal afnemen, wat het voorzieningenniveau,
werkgelegenheid onder druk zet.
Met net geen 1700 inwoners is Oudega een kleine kern aan de oostkant van de Friesland. Statistisch met betrekking tot de sociale en economische situatie en leefbaarheid zijn positief en wijzen niet op grote problematiek.
, is er geen hoge werkloosheid. Een aandachtspunt is n de leeftijd 18 en 34 in het dorp wonen, wat erop duidt dat veel
tief is een grote aanwas (veel kinderen tot 12 jaar).
in de laatste drie (33 personen) geslonken. In woningbouw heeft Oudega de laagste groeicijfers van de hele gemeente Smallingerland. Ook kent het dorp het laagste percentage woningzoekenden.
gezien het bescheiden inwonersaantal. De basisvoorzieningen die bij een dorp van dergelijke omvang passen zijn aanwezig
unt waarop in waarderingscijfers van bewoners is openbaar vervoer (met het cijfer 2,2 de
De realisatie van een nieuw multifunctioneel omen. Deze bevat ook dorpsvoorzieningen, wat de mogelijke invullingen voor de zuivelfabriek enigszins beperkt, alhoewel het MFC specifieke functies huisvest (onder meer een gymzaal, ruimte voor jeugdsoos, muziek, toneel en een huisartsenpraktijk).
n ligt het MFC verder van het centrum van Oudega, waardoor de twee locaties minder in
genoemd met een hechte gemeenschap, wat ook blijkt
Dorpsbelangen Oudega tot ontwikkeling gekomen, zij het een in aangepaste versie van het voorstel dat voortkwam uit een bewonersinitiatief. Daarnaast is er een actieve ondernemersvereniging, die
eedenkt over, en op verschillende punten alternatieven biedt voor, de gebiedsvisie die is opgesteld
Oudega verkeert niet in een penibele situatie; het dorp kent geen urgente problemen als sterke krimp of hoge werkloosheid. Toch, zoals gemeente en provincie ook in de ontwikkelingsvisie vaststellen, kan niets doen tot achteruitgang leiden. Het dorp groeit nu niet en wanneer bijvoorbeeld andere plaatsen
ewonersaantal afnemen, wat het voorzieningenniveau,
Mede hierom is te begrijpen dat de ontwikkeling van Oudega wordt meegenomen in een groter water natuur-, en tourismeproject, om mogelijke neergang
Zoals kort geschetst zijn er geen nijpende problemen in de situatie van Oudega. Er hoeft dus minder te worden gekeken naar het oplossen van bestaande kwesties waardoor de nadruk kan komen te liggen op het benutten van de potentie van Oudega in de
plannen wordt nu kort ingegaan.
1.2 Regionale context
Mede ingegeven door het Europese Interreg IVC
Smallingerland en de provincie Fryslân een ontwikkelingsvisie opgesteld voor het gebied ten westen van Drachten, waarin Oudega centraal ligt. Hierin ligt de nadruk op het verduurzamen van het watergebied en natuur, maar naast investeringen in natuurlijke omstandigheden wordt hierbin
ingezet op toeristische en recreatieve voorzieningen die verband houden met het water. In het plan ligt een nadrukkelijke focus op het waterfront van Oudega. Het dorp zou beter moeten worden aangesloten op Nationaal Park de Alde Feanen, de Friese M
het plan is de aanleg van een nieuw meer, net ten zuiden van Oudega.
naar verwachting voor een grotere behoefte aan voorzieningen dergelijke). Deze voorzieningen moeten
de haven nieuw leven kan worden ingeblazen en zo h
bedrijvigheid en levendigheid zich concentreren. In het havengebied bevindt zi
Hoop, ooit een brandpunt van economische bedrijvigheid en levendigheid in het dorp, tegenwoordig een leegstaand en vervallen gebouw dat doet terugdenken aan betere tijden.
voorgestelde ontwikkelingen kan er een nieuw mome
fabrieksgebouw (dat ook nog geruime tijd dienst heeft gedaan als bank
de nieuwe visie heeft de zuivelfabriek dan ook een belangrijke plek, zoals het ooit al (als coöperatie) een centrale functie in Oudega en haar ommeland vervulde.
Nabije plaatsen
Oudega is gesitueerd tussen Drachten (oosten) en Earnewâld (westen). D breed regionaal voorzieningenaanbod.
voorzieningen. De omgeving van Earnewâld
kant kan dit worden gezien als concurrentie, maar uit de visie ‘Oudega aan het Water’ blijkt dat nieuwe functies in Oudega complementair zouden moeten zijn
druk op de westkant van De Alde Feanen
functies tussen Earnewâld (bezoekerscentrum De Alde Feanen, natuur) en Oudega (duurzame vormen van watersport- en verblijfsrecreatie, zoals elektrisch varen, vrijetijdsvoorzieningen en een camping), zodat deze elkaar aanvullen.
Samenvatting: lokaal en regionaal
De ontwikkeling van de havenkom van Oudega en de ontwikkeling van het watergebied ten zuiden van Oudega kunnen niet los van elkaar worden gezien. Oudega ligt niet meteen aan een doorgaande waterroute, waardoor vaarverkeer na de komst van het ‘nieuwe water’ niet zomaar en masse aanlegt in de haven van het dorp.
Mede hierom is te begrijpen dat de ontwikkeling van Oudega wordt meegenomen in een groter water , en tourismeproject, om mogelijke neergang te voorkomen en nieuwe dynamiek te genereren
Zoals kort geschetst zijn er geen nijpende problemen in de situatie van Oudega. Er hoeft dus minder te lossen van bestaande kwesties waardoor de nadruk kan komen te liggen utten van de potentie van Oudega in de voorgestelde bredere ontwikkelingen. Op die
Mede ingegeven door het Europese Interreg IVC-project ‘Sigma for Water’ is door gemeente ie Fryslân een ontwikkelingsvisie opgesteld voor het gebied ten westen van Drachten, waarin Oudega centraal ligt. Hierin ligt de nadruk op het verduurzamen van het watergebied en natuur, maar naast investeringen in natuurlijke omstandigheden wordt hierbinnen ook ingezet op toeristische en recreatieve voorzieningen die verband houden met het water. In het plan ligt een nadrukkelijke focus op het waterfront van Oudega. Het dorp zou beter moeten worden aangesloten op Nationaal Park de Alde Feanen, de Friese Meren en De Noardlike Fryske Wâlden. Onderdeel van het plan is de aanleg van een nieuw meer, net ten zuiden van Oudega. Deze ontwikkelingen zorgen
tere behoefte aan voorzieningen (toerisme, recreatie, horeca, wonen en ). Deze voorzieningen moeten vooral een plek krijgen rond de havenkom van Oudega, zodat de haven nieuw leven kan worden ingeblazen en zo het ankerpunt van Oudega kan worden waar bedrijvigheid en levendigheid zich concentreren. In het havengebied bevindt zich zuivelfabriek De
economische bedrijvigheid en levendigheid in het dorp, tegenwoordig een leegstaand en vervallen gebouw dat doet terugdenken aan betere tijden. Echter, bij de voorgestelde ontwikkelingen kan er een nieuw momentum ontstaan voor het voormalige
ruime tijd dienst heeft gedaan als bank- en verenigingsgebouw).
de nieuwe visie heeft de zuivelfabriek dan ook een belangrijke plek, zoals het ooit al (als coöperatie) tie in Oudega en haar ommeland vervulde.
Oudega is gesitueerd tussen Drachten (oosten) en Earnewâld (westen). Drachten is een stad met een al voorzieningenaanbod. Het is goed hiermee rekening te houden bij het ontwikkelen van
Earnewâld kent al functies gericht op recreatie en natuur. Aan de ene kant kan dit worden gezien als concurrentie, maar uit de visie ‘Oudega aan het Water’ blijkt dat nieuwe functies in Oudega complementair zouden moeten zijn aan die in Earnewâld, en dat het bovendien de
Alde Feanen kan verlichten. Er wordt daarom ingezet op een spreiding van (bezoekerscentrum De Alde Feanen, natuur) en Oudega (duurzame vormen en verblijfsrecreatie, zoals elektrisch varen, vrijetijdsvoorzieningen en een camping),
Samenvatting: lokaal en regionaal
De ontwikkeling van de havenkom van Oudega en de ontwikkeling van het watergebied ten zuiden van a kunnen niet los van elkaar worden gezien. Oudega ligt niet meteen aan een doorgaande waterroute, waardoor vaarverkeer na de komst van het ‘nieuwe water’ niet zomaar en masse aanlegt in
11 Mede hierom is te begrijpen dat de ontwikkeling van Oudega wordt meegenomen in een groter water-,
genereren.
Zoals kort geschetst zijn er geen nijpende problemen in de situatie van Oudega. Er hoeft dus minder te lossen van bestaande kwesties waardoor de nadruk kan komen te liggen
. Op die
ie Fryslân een ontwikkelingsvisie opgesteld voor het gebied ten westen van Drachten, waarin Oudega centraal ligt. Hierin ligt de nadruk op het verduurzamen van het
nen ook ingezet op toeristische en recreatieve voorzieningen die verband houden met het water. In het plan ligt een nadrukkelijke focus op het waterfront van Oudega. Het dorp zou beter moeten worden aangesloten
lden. Onderdeel van zorgen (toerisme, recreatie, horeca, wonen en
havenkom van Oudega, zodat waar ch zuivelfabriek De economische bedrijvigheid en levendigheid in het dorp, tegenwoordig
en verenigingsgebouw). Binnen de nieuwe visie heeft de zuivelfabriek dan ook een belangrijke plek, zoals het ooit al (als coöperatie)
rachten is een stad met een ij het ontwikkelen van kent al functies gericht op recreatie en natuur. Aan de ene kant kan dit worden gezien als concurrentie, maar uit de visie ‘Oudega aan het Water’ blijkt dat nieuwe
, en dat het bovendien de kan verlichten. Er wordt daarom ingezet op een spreiding van (bezoekerscentrum De Alde Feanen, natuur) en Oudega (duurzame vormen en verblijfsrecreatie, zoals elektrisch varen, vrijetijdsvoorzieningen en een camping),
De ontwikkeling van de havenkom van Oudega en de ontwikkeling van het watergebied ten zuiden van a kunnen niet los van elkaar worden gezien. Oudega ligt niet meteen aan een doorgaande waterroute, waardoor vaarverkeer na de komst van het ‘nieuwe water’ niet zomaar en masse aanlegt in
12
Hiervoor zijn trekpleisters nodig: verblijfsv
et cetera. Deze voorzieningen kunnen alleen bestaan bij de gratie van meer drukte op het water.
Grote investeringen brengen uiteraard ook risico’s met zich mee. Wat als de verwachte toestroom het water lager uitvalt dan verwacht? Te grote ambities kunnen tegenvallers met zich meebrengen als zich onverwachte ontwikkelingen voordoen. Daarom is het verstandig om de plannen flexibel te laten zijn, zodat ze kunnen meegroeien met de vraag
het watergebied wordt ontwikkeld en recreanten en toeristen Oudega aandoen. Uiteraard moeten voor dat laatste wel voorzieningen aanwezig zijn, dus er
gebiedsvisie wordt uitgevoerd om Oudega aantrekkelijk genoeg te maken voor bezoekers
is het belangrijk om de aanpak van het havenfront en de zuivelfabriek te laten aansluiten op behoeften vanuit het dorp, om ook te zorgen voor lokale binding.
De voormalige zuivelfabriek kan hierin een centrale rol vervullen. Het is een karakteristiek gebouw dat, al dan niet officieel, als erfgoed kan worden beschouwd voor Oudega, zeker omdat het gedurende de afgelopen eeuw een prominente rol heeft vervuld in het do
het complex te hergebruiken en opnieuw een baken voor sociale en economische activiteit te laten zijn.
Nu de context van de voormalige zuivelfabriek ontwikkelingen voor de regio – kort is geschetst, uitdagingen van de zuivelfabriek.
1.3 Zuivelfabriek De Hoop
Hiervoor zijn trekpleisters nodig: verblijfsvoorzieningen, recreatiemogelijkheden, technische faciliteiten, cetera. Deze voorzieningen kunnen alleen bestaan bij de gratie van meer drukte op het water.
Grote investeringen brengen uiteraard ook risico’s met zich mee. Wat als de verwachte toestroom het water lager uitvalt dan verwacht? Te grote ambities kunnen tegenvallers met zich meebrengen als zich onverwachte ontwikkelingen voordoen. Daarom is het verstandig om de plannen flexibel te laten zijn, zodat ze kunnen meegroeien met de vraag – zowel vanuit het dorp als vanuit de regio, wanneer het watergebied wordt ontwikkeld en recreanten en toeristen Oudega aandoen. Uiteraard moeten voor dat laatste wel voorzieningen aanwezig zijn, dus er zijn wel investeringen nodig wanneer blijkt dat de
sie wordt uitgevoerd om Oudega aantrekkelijk genoeg te maken voor bezoekers. Tegelijkertijd is het belangrijk om de aanpak van het havenfront en de zuivelfabriek te laten aansluiten op behoeften vanuit het dorp, om ook te zorgen voor lokale binding.
oormalige zuivelfabriek kan hierin een centrale rol vervullen. Het is een karakteristiek gebouw dat, al dan niet officieel, als erfgoed kan worden beschouwd voor Oudega, zeker omdat het gedurende de afgelopen eeuw een prominente rol heeft vervuld in het dorp. Er zijn voldoende aanknopingspunten om het complex te hergebruiken en opnieuw een baken voor sociale en economische activiteit te laten zijn.
Nu de context van de voormalige zuivelfabriek – de karakteristieken van Oudega en de geplande kort is geschetst, wordt ingezoomd op de situatie, kansen en
Zuivelfabriek De Hoop
en, technische faciliteiten, cetera. Deze voorzieningen kunnen alleen bestaan bij de gratie van meer drukte op het water.
Grote investeringen brengen uiteraard ook risico’s met zich mee. Wat als de verwachte toestroom via het water lager uitvalt dan verwacht? Te grote ambities kunnen tegenvallers met zich meebrengen als zich onverwachte ontwikkelingen voordoen. Daarom is het verstandig om de plannen flexibel te laten
vanuit het dorp als vanuit de regio, wanneer het watergebied wordt ontwikkeld en recreanten en toeristen Oudega aandoen. Uiteraard moeten voor
wanneer blijkt dat de . Tegelijkertijd is het belangrijk om de aanpak van het havenfront en de zuivelfabriek te laten aansluiten op behoeften
oormalige zuivelfabriek kan hierin een centrale rol vervullen. Het is een karakteristiek gebouw dat, al dan niet officieel, als erfgoed kan worden beschouwd voor Oudega, zeker omdat het gedurende de
rp. Er zijn voldoende aanknopingspunten om het complex te hergebruiken en opnieuw een baken voor sociale en economische activiteit te laten zijn.
de karakteristieken van Oudega en de geplande wordt ingezoomd op de situatie, kansen en
De zuivelfabriek bij de havenkom van
boterfabriek, terwijl het oudst nog bestaande bouwdeel uit 1928 stamt belangrijk hoofdstuk uit de geschiedenis
zuivelfabriek - het middelpunt vormde van sociaaleconomische dynamiek: een plek van bedrijvigheid en levendigheid. Breder gezien is het ook exemplarisch voor Friesland: van de ruim 130 zuivelfabrieken die de provincie rijk was zijn er nog maar zo’n twintig over.
Door de tijd hebben verschillende verbouwingen plaatsgevonden, meestal ingegeven door
modernisering van de fabriek en later om het gebouw gebruiksklaar te maken voor de nieuwe functies Zo is de Rabobank in het kantoorgedeelte
verenigingsgebouw in de late jaren 60 en later
Door de vele functieveranderingen en daarmee gepaard gaande verbouwingen mengelmoes van bouwvormen en bouwstijlen, zonder eenduid
monumentenstatus in de weg8, maar het gefragmenteerde architectonische geheel kan wel als uniek en prikkelend worden gezien aangezien het de veranderlijke geschiedenis van het gebouw zichtbaar maakt ‘in de stenen’. Verschillende partijen zien voornamelijk
functionalistische uit geel baksteen opgetrokken blokvormige gebouw aan de westkant, als een negatief esthetisch punt van het gebouw
gezet dat architectuur uit de jaren 60 momenteel breeduit wordt geherwaardeerd. Meer en meer mensen gaan modernisme en aanverwante bouwstijlen (opnieuw) waarderen. Het verkrijgt een steeds breder gedragen cultuurhistorische waarde doo
de afgelopen decennia schaarste is ontstaan nadat veel gebouwen uit de jaren 60 alweer zijn gesloopt.
Nu is dit specifieke deelgebouw van de zuivelfabriek niet van uitzonderlijk ontwerp of met bijzon afwerking, maar de geleidelijke herwaardering van
worden gehouden bij een besluit over het al dan niet slopen van dit gedeelte. De vraag die betrokken partijen zouden moeten stellen is
de aanbouw uit de jaren 60 nu wordt gesloopt?
_________
6 De Graaf, W.M. (2013) Inspectierapport nr. 13
7 Bloemhof, D., A. van der Broek, A. Duyfjes (2013) Herbestemming Industrieel Erfgoed Fryslan.
8 idem
De zuivelfabriek bij de havenkom van Oudega is rond 1906 gebouwd6 aan een reeds bestaande boterfabriek, terwijl het oudst nog bestaande bouwdeel uit 1928 stamt7. Het complex beschrijft belangrijk hoofdstuk uit de geschiedenis van Oudega, waarin het gebouw - een coöperatieve
het middelpunt vormde van sociaaleconomische dynamiek: een plek van bedrijvigheid en levendigheid. Breder gezien is het ook exemplarisch voor Friesland: van de ruim 130 zuivelfabrieken die de provincie rijk was zijn er nog maar zo’n twintig over.
e tijd hebben verschillende verbouwingen plaatsgevonden, meestal ingegeven door
modernisering van de fabriek en later om het gebouw gebruiksklaar te maken voor de nieuwe functies Rabobank in het kantoorgedeelte getrokken en is de en is de fabrieksruimte omgebouwd verenigingsgebouw in de late jaren 60 en later tot onder meer cultureel centrum.
Door de vele functieveranderingen en daarmee gepaard gaande verbouwingen, is het complex nu een mengelmoes van bouwvormen en bouwstijlen, zonder eenduidig karakter. Dit staat een eventuele
, maar het gefragmenteerde architectonische geheel kan wel als uniek en prikkelend worden gezien aangezien het de veranderlijke geschiedenis van het gebouw zichtbaar
chillende partijen zien voornamelijk het jongste deel aan de noordzijde, het functionalistische uit geel baksteen opgetrokken blokvormige gebouw evenals de nog jongere ‘garage’
aan de westkant, als een negatief esthetisch punt van het gebouw. Hierbij kan de kanttekening worden gezet dat architectuur uit de jaren 60 momenteel breeduit wordt geherwaardeerd. Meer en meer mensen gaan modernisme en aanverwante bouwstijlen (opnieuw) waarderen. Het verkrijgt een steeds breder gedragen cultuurhistorische waarde doordat het simpelweg ‘ouder wordt’, maar ook doordat er in de afgelopen decennia schaarste is ontstaan nadat veel gebouwen uit de jaren 60 alweer zijn gesloopt.
Nu is dit specifieke deelgebouw van de zuivelfabriek niet van uitzonderlijk ontwerp of met bijzon afwerking, maar de geleidelijke herwaardering van dit soort rationele architectuur kan in gedachten worden gehouden bij een besluit over het al dan niet slopen van dit gedeelte. De vraag die de betrokken partijen zouden moeten stellen is: zouden we het over tien of twintig jaar jammer vinden als
wordt gesloopt?
Inspectierapport nr. 13-0801. V.M. zuivelfabriek te Oudega (Sm.) Engwiersum.
Bloemhof, D., A. van der Broek, A. Duyfjes (2013) Verkenning Zuivelfabriek Oudega (Sm.) Projectbureau ing Industrieel Erfgoed Fryslan.
13 aan een reeds bestaande
complex beschrijft een
het middelpunt vormde van sociaaleconomische dynamiek: een plek van bedrijvigheid en levendigheid. Breder gezien is het ook exemplarisch voor Friesland: van de ruim 130 zuivelfabrieken
modernisering van de fabriek en later om het gebouw gebruiksklaar te maken voor de nieuwe functies.
omgebouwd tot
is het complex nu een ig karakter. Dit staat een eventuele , maar het gefragmenteerde architectonische geheel kan wel als uniek en prikkelend worden gezien aangezien het de veranderlijke geschiedenis van het gebouw zichtbaar het jongste deel aan de noordzijde, het evenals de nog jongere ‘garage’
e kanttekening worden gezet dat architectuur uit de jaren 60 momenteel breeduit wordt geherwaardeerd. Meer en meer mensen gaan modernisme en aanverwante bouwstijlen (opnieuw) waarderen. Het verkrijgt een steeds
rdat het simpelweg ‘ouder wordt’, maar ook doordat er in de afgelopen decennia schaarste is ontstaan nadat veel gebouwen uit de jaren 60 alweer zijn gesloopt.
Nu is dit specifieke deelgebouw van de zuivelfabriek niet van uitzonderlijk ontwerp of met bijzondere rationele architectuur kan in gedachten
de t over tien of twintig jaar jammer vinden als
Projectbureau
14
Aangezicht van de zuidkant van de voormalige zuivelfabriek.
De partijen die de historische waarde en bouwkundige staat van het gebouw hebben onderzocht (Projectbureau herbestemming Industrieel Erfgoed Fryslan en W.M. de Graaf Bouwinspecties) zijn niet bijzonder onder de indruk. De fysieke staat van het gebouw is in veel opzichten niet al te best.
Metselwerk, constructies, daken, kozijnen, ramen en deuren zouden m
projectbureau en bouwinspecteur adviseren om de binnenkant volledig te strippen.
Overigens geeft het feit dat de voormalige zuivelfabriek niet als monument is aangemerkt wel minder beperkingen ten aanzien van de mogelijke inv
Lokale inbedding
De ontwikkeling van de gebiedsvisie
gezonde herbestemming van de zuivelfabriek. Zonder verhoogde recreatieve en toeristische activiteit in en rond Oudega zijn investeringen in het complex risicovol. Tegelijkertijd is ontwikkeling van het havengebied van het dorp belangrijk voor het aantrekken van
zonder het andere te kunnen bestaan. Desalniettemin kan een havenkom - alleen gericht op bezoekers van buitenaf
verwachte drukte lager uitvalt. Daarom is het van belang om in de herontwikkeling van het complex Aangezicht van de zuidkant van de voormalige zuivelfabriek.
De partijen die de historische waarde en bouwkundige staat van het gebouw hebben onderzocht bureau herbestemming Industrieel Erfgoed Fryslan en W.M. de Graaf Bouwinspecties) zijn niet bijzonder onder de indruk. De fysieke staat van het gebouw is in veel opzichten niet al te best.
Metselwerk, constructies, daken, kozijnen, ramen en deuren zouden moeten worden hersteld en projectbureau en bouwinspecteur adviseren om de binnenkant volledig te strippen.
Overigens geeft het feit dat de voormalige zuivelfabriek niet als monument is aangemerkt wel minder beperkingen ten aanzien van de mogelijke invullingen van het gebouw.
De ontwikkeling van de gebiedsvisie Oudega aan het Water is belangrijk - zo niet essentiëel
gezonde herbestemming van de zuivelfabriek. Zonder verhoogde recreatieve en toeristische activiteit in Oudega zijn investeringen in het complex risicovol. Tegelijkertijd is ontwikkeling van het havengebied van het dorp belangrijk voor het aantrekken van toeristen en recreanten. Het ene zonder het andere te kunnen bestaan. Desalniettemin kan een monofunctionele inrichting van de
alleen gericht op bezoekers van buitenaf - risico’s met zich meebrengen wanneer de verwachte drukte lager uitvalt. Daarom is het van belang om in de herontwikkeling van het complex De partijen die de historische waarde en bouwkundige staat van het gebouw hebben onderzocht
bureau herbestemming Industrieel Erfgoed Fryslan en W.M. de Graaf Bouwinspecties) zijn niet bijzonder onder de indruk. De fysieke staat van het gebouw is in veel opzichten niet al te best.
oeten worden hersteld en het
Overigens geeft het feit dat de voormalige zuivelfabriek niet als monument is aangemerkt wel minder
zo niet essentiëel - voor een gezonde herbestemming van de zuivelfabriek. Zonder verhoogde recreatieve en toeristische activiteit in
Oudega zijn investeringen in het complex risicovol. Tegelijkertijd is ontwikkeling van het toeristen en recreanten. Het ene lijkt niet
monofunctionele inrichting van de risico’s met zich meebrengen wanneer de verwachte drukte lager uitvalt. Daarom is het van belang om in de herontwikkeling van het complex
de zuivelfabriek, waaronder horeca-activiteiten
interesse om in coöperatieve vorm de ontwikkeling van het complex vorm te geven, waarbij verschillende ondernemers en andere belanghebbenden wi
exploiteren en van invulling te voorzien. Hierbij zijn Dorpsbelang Oudega, Ondernemersvereniging Oudega en andere betrokkenen zeer positief over het gezamenlijk ontwikkelen van de plek. De ambitie hierbij is om commerciële functies, horeca, kantoorruimte en woonfuncties te combineren. Ook
‘onzichtbaar ondernemerschap’, oftewel ondernemers die nu nog vanuit huis werken, zouden hierin een plek kunnen krijgen. Gezien het aanwezige lokale ondernemerschap en de ambities met betr
de zuivelfabriek ligt het voor de hand om in eerste instantie deze partijen te betrekken in de totstandkoming van een nieuw leven voor het gebouw
Financiële situatie
Uiteraard is de gewenste ontwikkeling van de voormalige zuivelfabriek gebonde uitdagingen. Wat de invulling ook gaat zijn, er zullen grondige
verbouwingswerkzaamheden nodig zijn. Volgens ramingen zullen deze tussen
€ 1.393.000 uitvallen9.
Ook is het complex nog in eigendom van Credo Planontwikkeling uit Oosterbeek, wat een obstakel kan vormen. De ontwikkelaar heeft waarschijnlijk een puur financieel belang bij het vastgoedeigendom.
Momenteel is de waarde van het vastgoed geraamd
hoogte is van de gebiedsontwikkeling en de ambities voor de zuivelfabriek, des te onwaarschijn is dat zij het gebouw afwaarderen, voor een lager bedrag van de hand willen doen, of bereid zijn gunstige voorwaarden te scheppen voor verhuur. Een mogelijke zet van de gemeente zou aankoop van het vastgoed kunnen zijn, aangezien zo de randvoorw
kunnen worden gehouden en omdat de gemeente groot belang heeft bij de ontwikkeling van de havenkom als nieuw hart van Oudega. Indien voor deze optie wordt gekozen, zou dit zo snel mogelijk in gang moeten worden gezet, om waardevermeerdering (hogere aankoopkosten) voor te zijn (of zelfs een lager aankoopbedrag te bewerkstelligen), duidelijkheid te verschaffen over verdere mogelijkheden en lokale coalities voor hergebruik en vorm te kunnen geven.
Indien de lokale betrokkenheid bij de herontwikkeling inderdaad groot is, kan ook worden gekeken naar alternatieven om renovatiekosten zo laag mogelijk te houden. In plaats van het
werk, kan ook veel worden gedaan door en met lokale partijen, die we natura (of als bedrijfsinvestering, ingeval van geïnteresseerde ondernemers)
herontwikkeling wanneer zij het belang van deze opgave voor Oudega inzien en belang kunnen hebben bij faciliteiten in het gebouw (en daar eventueel voordelig gebruik van kunnen maken als
tegenprestatie).
Verschillende belanghebbenden wensen sloop van
Oudega tussen de zuivelfabriek en haven. Ook hier zitten enkele haken en ogen aan, aa gebouw nog verhuurbaar is tot en met 2020 en een
verwijdering nog aanzienlijke kosten met zich mee kan brengen.
_________
9 Bloemhof, D., A. van der Broek, A. Duyfjes (2013) Herbestemming Industrieel Erfgoed Fryslan.
activiteiten en eventueel een supermarktfunctie. Ook is er de interesse om in coöperatieve vorm de ontwikkeling van het complex vorm te geven, waarbij verschillende ondernemers en andere belanghebbenden willen samenwerken om het gebouw te exploiteren en van invulling te voorzien. Hierbij zijn Dorpsbelang Oudega, Ondernemersvereniging Oudega en andere betrokkenen zeer positief over het gezamenlijk ontwikkelen van de plek. De ambitie
functies, horeca, kantoorruimte en woonfuncties te combineren. Ook
ondernemerschap’, oftewel ondernemers die nu nog vanuit huis werken, zouden hierin een plek kunnen krijgen. Gezien het aanwezige lokale ondernemerschap en de ambities met betrekking tot de zuivelfabriek ligt het voor de hand om in eerste instantie deze partijen te betrekken in de
totstandkoming van een nieuw leven voor het gebouw.
Uiteraard is de gewenste ontwikkeling van de voormalige zuivelfabriek gebonden aan financiële uitdagingen. Wat de invulling ook gaat zijn, er zullen grondige renovatie- en
verbouwingswerkzaamheden nodig zijn. Volgens ramingen zullen deze tussen € 329.000 en
Ook is het complex nog in eigendom van Credo Planontwikkeling uit Oosterbeek, wat een obstakel kan waarschijnlijk een puur financieel belang bij het vastgoedeigendom.
waarde van het vastgoed geraamd op (minstens) € 350.000. Hoe meer Credo op de hoogte is van de gebiedsontwikkeling en de ambities voor de zuivelfabriek, des te onwaarschijn is dat zij het gebouw afwaarderen, voor een lager bedrag van de hand willen doen, of bereid zijn gunstige voorwaarden te scheppen voor verhuur. Een mogelijke zet van de gemeente zou aankoop van het vastgoed kunnen zijn, aangezien zo de randvoorwaarden voor herontwikkeling meer in de hand kunnen worden gehouden en omdat de gemeente groot belang heeft bij de ontwikkeling van de havenkom als nieuw hart van Oudega. Indien voor deze optie wordt gekozen, zou dit zo snel mogelijk in
ezet, om waardevermeerdering (hogere aankoopkosten) voor te zijn (of zelfs een lager aankoopbedrag te bewerkstelligen), duidelijkheid te verschaffen over verdere mogelijkheden en lokale coalities voor hergebruik en vorm te kunnen geven.
etrokkenheid bij de herontwikkeling inderdaad groot is, kan ook worden gekeken naar alternatieven om renovatiekosten zo laag mogelijk te houden. In plaats van het volledig uitbesteden van werk, kan ook veel worden gedaan door en met lokale partijen, die wellicht bereid zijn gedeeltelijk in
(of als bedrijfsinvestering, ingeval van geïnteresseerde ondernemers) bij te dragen aan de herontwikkeling wanneer zij het belang van deze opgave voor Oudega inzien en belang kunnen hebben
ebouw (en daar eventueel voordelig gebruik van kunnen maken als
wensen sloop van het blauwe gebouw van stichting Jeugdsoos Oudega tussen de zuivelfabriek en haven. Ook hier zitten enkele haken en ogen aan, aangezien het gebouw nog verhuurbaar is tot en met 2020 en een boekwaarde heeft van € 150.000, waardoor de verwijdering nog aanzienlijke kosten met zich mee kan brengen.
Bloemhof, D., A. van der Broek, A. Duyfjes (2013) Verkenning Zuivelfabriek Oudega (Sm.) Projectbureau Herbestemming Industrieel Erfgoed Fryslan.
15 . Ook is er de
llen samenwerken om het gebouw te exploiteren en van invulling te voorzien. Hierbij zijn Dorpsbelang Oudega, Ondernemersvereniging Oudega en andere betrokkenen zeer positief over het gezamenlijk ontwikkelen van de plek. De ambitie
functies, horeca, kantoorruimte en woonfuncties te combineren. Ook
ondernemerschap’, oftewel ondernemers die nu nog vanuit huis werken, zouden hierin een ekking tot
n aan financiële
Ook is het complex nog in eigendom van Credo Planontwikkeling uit Oosterbeek, wat een obstakel kan waarschijnlijk een puur financieel belang bij het vastgoedeigendom.
meer Credo op de hoogte is van de gebiedsontwikkeling en de ambities voor de zuivelfabriek, des te onwaarschijnlijker het is dat zij het gebouw afwaarderen, voor een lager bedrag van de hand willen doen, of bereid zijn gunstige voorwaarden te scheppen voor verhuur. Een mogelijke zet van de gemeente zou aankoop van
aarden voor herontwikkeling meer in de hand kunnen worden gehouden en omdat de gemeente groot belang heeft bij de ontwikkeling van de havenkom als nieuw hart van Oudega. Indien voor deze optie wordt gekozen, zou dit zo snel mogelijk in
ezet, om waardevermeerdering (hogere aankoopkosten) voor te zijn (of zelfs een lager aankoopbedrag te bewerkstelligen), duidelijkheid te verschaffen over verdere mogelijkheden
etrokkenheid bij de herontwikkeling inderdaad groot is, kan ook worden gekeken naar uitbesteden van llicht bereid zijn gedeeltelijk in
bij te dragen aan de herontwikkeling wanneer zij het belang van deze opgave voor Oudega inzien en belang kunnen hebben
stichting Jeugdsoos ngezien het 150.000, waardoor de
Projectbureau
16
Om de kosten van de gebiedsontwikkeling in eerste instantie te drukken, kan het zinvol z
als langetermijnambitie te handhaven en het pand eventueel (voorlopig) te betrekken in de plannen middels een (tijdelijke) invulling, in overleg met de eige
Om de kosten van de gebiedsontwikkeling in eerste instantie te drukken, kan het zinvol zijn om de sloop als langetermijnambitie te handhaven en het pand eventueel (voorlopig) te betrekken in de plannen middels een (tijdelijke) invulling, in overleg met de eigenaar (Schavast BV uit Hasselt).
ijn om de sloop als langetermijnambitie te handhaven en het pand eventueel (voorlopig) te betrekken in de plannen
2 Scenario: Coöperatie De Hoop 2.0
Oudega kent een betrokken samenleving. Dit kan van grote waarde zijn
zuivelfabriek. Partijen als Ondernemersvereniging MIVERO, Dorpsbelang Aldegea en Watersportvereniging Oudega hebben belang bij een gezonde ontwikkeling van de havenkom.
ook uit het document10 dat werd ontwikkeld door de ondernemersvereniging als reactie op de ontwikkelvisie van gemeente en provincie.
heeft ook kanttekeningen geformuleerd.
belangenvertegenwoordiging uit het dorp te betrekken
bredere plannen voor het watergebied rond Oudega. Ook gemeente en provincie hebben interesse bij een slimme ontwikkeling van de voormalige zuivelfabriek die aansluit op de ontwikkelvisie.
Voortvloeiend uit de ambitie van lokale ondernemers en bewoners om bij te dragen en een plek te krijgen in de ontwikkeling van de zuivelfabriek
Het oprichten van een coöperatie is meer dan nostalgie naar de oorspronkelijke bedrijf zuivelfabriek De Hoop. Destijds, begin twintigste eeuw
investeringen samen dragen als reactie op de
en controle te creëren. Anno 2015 worden coöperatiemodellen vaker
samenwerkingsverbanden voor bijvoorbeeld energie en gebiedsontwikkeling. Ook wordt met vergelijkbare vormen als bewonersbedrijven en
zou een coöperatieve samenwerkingsvorm ook een mogelijkheid kunnen zijn bij voldoende draagkracht onder ondernemers en bewoners, waarbij ‘gedeeld eigenbelang’
Ook zou het een meer verkapte vorm van coöperatie kunnen zijn, waarbij één partij gemeente, het voortouw neemt maar waarbinnen
ontwikkeling van het gebouw. Daarbij kunnen delen van het complex worden verhuurd te afhankelijk zijn van bijvoorbeeld de investering in het pand
een publieke functie wordt vervuld, hoezeer de functies aansluiten bij de gebiedsvisie,
Een mogelijkheid binnen de laatstgenoe gebouw stap voor stap gebeurt, in plaats van
keer transformeert naar een eindbeeld. Op deze manier kan de ontwikkeling flexibel en wendbaarder plaatsvinden. Uiteraard vergt dit evenwel basisinvesteringen in de constructie van het gebouw en essentiële faciliteiten en systemen, maar hierbij kan worden
vervolgens verschillende delen van het gebouw worden ontwikk
gebruikers of exploitanten). Op deze manier zou de uitkomst een economisch duurzamer project kunnen zijn dat beter aansluit op vraag en aanbod,
gebied ten zuiden van Oudega vorm krijgt. Het is ook denkbaar dat niet alle delen van het gebouw worden hergebruikt, of pas na enkele jaren.
In dit scenario is het gewenst te redeneren waar ligt de energie en de ondernemerskracht
_________
10 Aan het Water & (HER)Bestemming “De Hoop”. Verslag commissie “De HOOP aan het WATER”
11 http://www.cooperatie.nl/sites/default/files/NCR_Coopera
Scenario: Coöperatie De Hoop 2.0
een betrokken samenleving. Dit kan van grote waarde zijn bij de herontwikkeling van de zuivelfabriek. Partijen als Ondernemersvereniging MIVERO, Dorpsbelang Aldegea en
Watersportvereniging Oudega hebben belang bij een gezonde ontwikkeling van de havenkom.
dat werd ontwikkeld door de ondernemersvereniging als reactie op de ontwikkelvisie van gemeente en provincie. De ondernemersvereniging onderschrijft de plannen, maar heeft ook kanttekeningen geformuleerd. Het lijkt niet meer dan logisch om deze denkkracht en
belangenvertegenwoordiging uit het dorp te betrekken bij de ontwikkelingen van het havengebied en de bredere plannen voor het watergebied rond Oudega. Ook gemeente en provincie hebben interesse bij
ng van de voormalige zuivelfabriek die aansluit op de ontwikkelvisie.
Voortvloeiend uit de ambitie van lokale ondernemers en bewoners om bij te dragen en een plek te krijgen in de ontwikkeling van de zuivelfabriek, zou een coöperatievorm een uitkomst kunnen bieden.
Het oprichten van een coöperatie is meer dan nostalgie naar de oorspronkelijke bedrijfsvorm van begin twintigste eeuw, gingen boeren uit de omgeving grote
als reactie op de beperkte individuele slagkracht, om meer mogelijkheden . Anno 2015 worden coöperatiemodellen vaker toegepast, vooral in lokale samenwerkingsverbanden voor bijvoorbeeld energie en gebiedsontwikkeling. Ook wordt met
sbedrijven en community enterprises geëxperimenteerd. In Oudega zou een coöperatieve samenwerkingsvorm ook een mogelijkheid kunnen zijn bij voldoende draagkracht onder ondernemers en bewoners, waarbij ‘gedeeld eigenbelang’11 de drijfveer is.
en meer verkapte vorm van coöperatie kunnen zijn, waarbij één partij, bijvoorbeeld de maar waarbinnen de betrokkenen streven naar gezamenlijke
ontwikkeling van het gebouw. Daarbij kunnen delen van het complex worden verhuurd tegen prijzen die afhankelijk zijn van bijvoorbeeld de investering in het pand door de toekomstige huurder, in hoeverre
hoezeer de functies aansluiten bij de gebiedsvisie, et cetera.
Een mogelijkheid binnen de laatstgenoemde constructie kan ook zijn dat de ontwikkeling van het plaats van een allesomvattend bouwproject die het gebouw in een keer transformeert naar een eindbeeld. Op deze manier kan de ontwikkeling flexibel en wendbaarder
atsvinden. Uiteraard vergt dit evenwel basisinvesteringen in de constructie van het gebouw en essentiële faciliteiten en systemen, maar hierbij kan worden ingezet op een minimale situatie waarbij vervolgens verschillende delen van het gebouw worden ontwikkeld en ingevuld (door afzonderlijke gebruikers of exploitanten). Op deze manier zou de uitkomst een economisch duurzamer project
er aansluit op vraag en aanbod, al naar gelang de gebiedsontwikkeling van het orm krijgt. Het is ook denkbaar dat niet alle delen van het gebouw worden hergebruikt, of pas na enkele jaren.
te redeneren vanuit de kracht van het dorp: welke mensen wonen hier, waar ligt de energie en de ondernemerskracht, wat zijn de behoeftes en waar liggen kansen? Een
Aan het Water & (HER)Bestemming “De Hoop”. Verslag commissie “De HOOP aan het WATER”. 20 oktober 2014 http://www.cooperatie.nl/sites/default/files/NCR_Cooperatief_ondernemen_van%20jou_voor_jou.pdf
17
Scenario: Coöperatie De Hoop 2.0
de herontwikkeling van de
Watersportvereniging Oudega hebben belang bij een gezonde ontwikkeling van de havenkom. Dit blijkt dat werd ontwikkeld door de ondernemersvereniging als reactie op de
De ondernemersvereniging onderschrijft de plannen, maar er dan logisch om deze denkkracht en
de ontwikkelingen van het havengebied en de bredere plannen voor het watergebied rond Oudega. Ook gemeente en provincie hebben interesse bij
Voortvloeiend uit de ambitie van lokale ondernemers en bewoners om bij te dragen en een plek te en bieden.
svorm van
mogelijkheden , vooral in lokale
xperimenteerd. In Oudega zou een coöperatieve samenwerkingsvorm ook een mogelijkheid kunnen zijn bij voldoende draagkracht
bijvoorbeeld de
gen prijzen die , in hoeverre et cetera.
dat de ontwikkeling van het die het gebouw in een keer transformeert naar een eindbeeld. Op deze manier kan de ontwikkeling flexibel en wendbaarder
atsvinden. Uiteraard vergt dit evenwel basisinvesteringen in de constructie van het gebouw en een minimale situatie waarbij eld en ingevuld (door afzonderlijke gebruikers of exploitanten). Op deze manier zou de uitkomst een economisch duurzamer project
naar gelang de gebiedsontwikkeling van het orm krijgt. Het is ook denkbaar dat niet alle delen van het gebouw
vanuit de kracht van het dorp: welke mensen wonen hier, , wat zijn de behoeftes en waar liggen kansen? Een
. 20 oktober 2014
18
coöperatieve vorm vraagt om een samenspel van actieve groepen, personen en bedrijven uit het dorp en de omgeving, die elkaar inspireren en samen bouwen aan een lokale ambitie die een
dorpsoverstijgend bereik kan hebben. Hierbij is cruciaal dat de betrokkenen transparant zijn over hun belangen, zij deze kunnen bundelen
onderdelen van de ontwikkeling.
Wanneer de betrokken partijen voor deze weg economie en de samenleving van Oudega. Het op de grootschalige gebiedsontwikkeling
projectplanning. Het is het beste ‘steen voor steen’
kans in een blok aan het been. De voormalige melkfabriek moet niet het startpunt zijn waarvoor allerlei functies worden bedacht. Belangrijk is juist het herkennen en facilitere
de kansen die zich aandienen. Dit kan betekenen dat i
gebruik komt en er gaandeweg meer invulling en dynamiek ontstaat.
Dit vergt uiteraard lef en een flexibele houding. Kl schuilt in te grote, rigide ambities.
verstandig een eindvisie voor over
zo gaandeweg aanhaken. Op die manier is de kans op een gezonde, duurzame ontwikkeling van een dorpsbedrijf het grootst.
Kosten en financiering
In het geval van een gezamenlijke en/of geleidelijke ontwikkeling van het complex zouden
of eenheden min of meer casco kunnen worden opgeleverd met minimale afwerking (wat bovendien in lijn is met hedendaagse smaak) zodat verhuurders of ‘deelontwikkelaars’ hier vervolgens hun eigen draai aan kunnen geven.
Hierbij moet wel worden nagegaan wat de
‘werkzame’ staat te krijgen. Een eerste raming hiervan is
uitvallen wanneer minimumeisen naar beneden worden bijgesteld of bijvoorbeeld voor sloopwerkzaamheden vrijwillige inzet
ingezet. Hiermee hangt ook samen dat de benodigde exploitatieopbrengsten om het project levensvatbaar te laten zijn zo laag mogelijk worden gehouden. Op die manier ontstaat er de m ruimte voor ontwikkeling, ondernem
zonder winstoogmerk.
Het project kan ook gedeeltelijk worden begeleid of gefinancierd door fondsen. Wanneer een deel van de herbestemming bijvoorbeeld ee
heeft, kan een organisatie als Stichting DOEN of het Oranje Fonds geïnteresseerd zijn om
ontwikkelingen te ondersteunen. Partijen als LSA (en BewonersBedrijven, dat onder LSA valt) kunnen advies, begeleiding en ondersteuning bieden wanneer de experimentele vorm van een
‘bewonersbedrijf’ wordt gebruikt. Tegelijkertijd kunnen gemeente en provincie de ontwikkeling laten aansluiten bij regionale strategieën.
coöperatieve vorm vraagt om een samenspel van actieve groepen, personen en bedrijven uit het dorp en de omgeving, die elkaar inspireren en samen bouwen aan een lokale ambitie die een
ik kan hebben. Hierbij is cruciaal dat de betrokkenen transparant zijn over hun zij deze kunnen bundelen in een plan voor de plek en wie verantwoordelijk is voor welke
voor deze weg kiezen, kan het project zich sterk wortelen in de economie en de samenleving van Oudega. Het project kan zo tegelijkertijd profiteren van een inhaken op de grootschalige gebiedsontwikkeling, maar de partijen moeten waken voor top-down
‘steen voor steen’ te bouwen, zodat het pand niet verandert van een kans in een blok aan het been. De voormalige melkfabriek moet niet het startpunt zijn waarvoor allerlei functies worden bedacht. Belangrijk is juist het herkennen en faciliteren van krachten vanuit het dorp en
ienen. Dit kan betekenen dat in eerste instantie een klein deel van het pand en er gaandeweg meer invulling en dynamiek ontstaat.
Dit vergt uiteraard lef en een flexibele houding. Klein beginnen is soms het lastigst, maar het gevaar schuilt in te grote, rigide ambities. Ondanks dat het schetsen van een horizon nuttig is, is het niet
over vijf of vijftien jaar op te stellen. Andere partijen of individuen aanhaken. Op die manier is de kans op een gezonde, duurzame ontwikkeling van een
In het geval van een gezamenlijke en/of geleidelijke ontwikkeling van het complex zouden basisruimtes eenheden min of meer casco kunnen worden opgeleverd met minimale afwerking (wat bovendien in lijn is met hedendaagse smaak) zodat verhuurders of ‘deelontwikkelaars’ hier vervolgens hun eigen
Hierbij moet wel worden nagegaan wat de absolute minimuminvestering is om het gebouw in
. Een eerste raming hiervan is € 329.000, maar wellicht kan dit een stuk lager uitvallen wanneer minimumeisen naar beneden worden bijgesteld of bijvoorbeeld voor
inzet uit het dorp of van toekomstige gebruikers/huurders wordt Hiermee hangt ook samen dat de benodigde exploitatieopbrengsten om het project levensvatbaar te laten zijn zo laag mogelijk worden gehouden. Op die manier ontstaat er de m ruimte voor ontwikkeling, ondernemingen, experiment en het bieden van maatschappelijke functies
Het project kan ook gedeeltelijk worden begeleid of gefinancierd door fondsen. Wanneer een deel van de herbestemming bijvoorbeeld een duurzaam of sociaal (samenleving, bewonersparticipatie) karakter heeft, kan een organisatie als Stichting DOEN of het Oranje Fonds geïnteresseerd zijn om
ontwikkelingen te ondersteunen. Partijen als LSA (en BewonersBedrijven, dat onder LSA valt) kunnen dvies, begeleiding en ondersteuning bieden wanneer de experimentele vorm van een
‘bewonersbedrijf’ wordt gebruikt. Tegelijkertijd kunnen gemeente en provincie de ontwikkeling laten aansluiten bij regionale strategieën.
coöperatieve vorm vraagt om een samenspel van actieve groepen, personen en bedrijven uit het dorp
ik kan hebben. Hierbij is cruciaal dat de betrokkenen transparant zijn over hun in een plan voor de plek en wie verantwoordelijk is voor welke
, kan het project zich sterk wortelen in de tegelijkertijd profiteren van een inhaken
zodat het pand niet verandert van een kans in een blok aan het been. De voormalige melkfabriek moet niet het startpunt zijn waarvoor allerlei
n van krachten vanuit het dorp en n eerste instantie een klein deel van het pand in
ein beginnen is soms het lastigst, maar het gevaar is het niet ndere partijen of individuen kunnen aanhaken. Op die manier is de kans op een gezonde, duurzame ontwikkeling van een
basisruimtes eenheden min of meer casco kunnen worden opgeleverd met minimale afwerking (wat bovendien in lijn is met hedendaagse smaak) zodat verhuurders of ‘deelontwikkelaars’ hier vervolgens hun eigen
absolute minimuminvestering is om het gebouw in
329.000, maar wellicht kan dit een stuk lager
uit het dorp of van toekomstige gebruikers/huurders wordt Hiermee hangt ook samen dat de benodigde exploitatieopbrengsten om het project levensvatbaar te laten zijn zo laag mogelijk worden gehouden. Op die manier ontstaat er de meeste
, experiment en het bieden van maatschappelijke functies
Het project kan ook gedeeltelijk worden begeleid of gefinancierd door fondsen. Wanneer een deel van n duurzaam of sociaal (samenleving, bewonersparticipatie) karakter heeft, kan een organisatie als Stichting DOEN of het Oranje Fonds geïnteresseerd zijn om
ontwikkelingen te ondersteunen. Partijen als LSA (en BewonersBedrijven, dat onder LSA valt) kunnen
‘bewonersbedrijf’ wordt gebruikt. Tegelijkertijd kunnen gemeente en provincie de ontwikkeling laten
Daarbij gaat het zeker over een investering van enkele tonnen (uitgaande van een renovatieschatting van € 329.000 en een geschat aankoopbedrag van
uitvallen). Verder kunnen lokale ondernemers of potentiële bewoners investeringen natura - maken in de deelontwikkeling en kunnen fondsen worden aangevr aspecten van het project.
Tijdpad
Om een lage aankoopprijs van het gebouw te bewerkstelligen lijkt een snelle aankoop gewenst, voordat de eigenaar meer inzicht krijgt in de ambities of kansen voor de plek en daarmee de potentiële waarde ziet stijgen.
De verdere ontwikkeling moet in eerste instantie plaatsvinden vanuit lokale ambitie en geïnteresseerde ondernemers. Zoals gezegd kunnen
of volgend jaar kunnen worden gezet.
dus einddatum) kan een organische ontwikkeling juist in de weg zitten. Bovendien bestaat er de afhankelijkheid van de uitvoering van de gebiedsvisie, die van invloed is op de verwachte vraag e mogelijke functies voor de zuivelfabriek. Daardoor zijn ook korte lijnen met gemeente en provincie belangrijk.
Risico’s
Een risico bij een coöperatieve ontwikkeling is dat de bereidheid om ‘in te stappen’ minder groot is wanneer dit daadwerkelijk wordt vastgelegd. Daarom is het zaak om na te gaan in hoeverre geïnteresseerden echt willen bijdragen. Zoals gezegd hoeven er
deel van de zuivelfabriek dat wordt ingevuld, kan ook.
Wie doet wat?
De term ‘coöperatie’ zegt al dat het gaat om het bundelen van krachten van meerdere
belanghebbenden. Idealiter wordt het project breed gedragen onder bewoners en ondernemers en kunnen zij sterk bijdragen aan de ontwikkeli
een faciliterende rol spelen waarbinnen lokale energie tot uitdrukking komt. Zij moet ook de aansluiting van de ontwikkeling van de zuivelfabriek op de bredere gebiedsvisie orkestreren. Gemeente
Smallingerland kan ook een beslissende rol spelen in het creëren van een gunstige uitgangspositie, door bij te dragen aan de aankoop en het ‘gereedmaken voor gezamenlijke ontwikkeling’ van de zuivelfabriek. De specifieke taakverdeling hangt
bewoners om een belangrijke functie op zich te nemen in de herbestemming van het gebouw en daarbij evengoed ondernemersrisico’s aan te gaan.
Welke functies?
Het gebouw kan vele functies gaan huisvesten, van wonen en bedr
voorzieningen. Voor dit scenario wordt hiervoor nu met opzet niet geprobeerd de meest optimale, leukste of meest vernieuwende samenstelling uiteen
coöperatieve vorm voort moet komen uit
energie het aanbod van voorzieningen dat hieruit kan voortkomen, moet uiteraard ook worden ingespeeld op de veranderende vraag (in het bijzonder wanneer de gebiedsvisie wordt ontwikkeld).
Daarbij gaat het zeker over een investering van enkele tonnen (uitgaande van een renovatieschatting 9.000 en een geschat aankoopbedrag van € 350.000, die ons inziens beide lager kunnen uitvallen). Verder kunnen lokale ondernemers of potentiële bewoners investeringen - financieel of in
maken in de deelontwikkeling en kunnen fondsen worden aangevraagd voor bepaalde
Om een lage aankoopprijs van het gebouw te bewerkstelligen lijkt een snelle aankoop gewenst, voordat de eigenaar meer inzicht krijgt in de ambities of kansen voor de plek en daarmee de potentiële waarde
De verdere ontwikkeling moet in eerste instantie plaatsvinden vanuit lokale ambitie en geïnteresseerde unnen zij beginnen, waardoor de eerste stappen al in de loop van dit jaar of volgend jaar kunnen worden gezet. Vervolgens kan het geheel vorm krijgen, maar een eindvisie (en dus einddatum) kan een organische ontwikkeling juist in de weg zitten. Bovendien bestaat er de afhankelijkheid van de uitvoering van de gebiedsvisie, die van invloed is op de verwachte vraag e mogelijke functies voor de zuivelfabriek. Daardoor zijn ook korte lijnen met gemeente en provincie
Een risico bij een coöperatieve ontwikkeling is dat de bereidheid om ‘in te stappen’ minder groot is rdt vastgelegd. Daarom is het zaak om na te gaan in hoeverre
geïnteresseerden echt willen bijdragen. Zoals gezegd hoeven er, zowel in het aantal deelnemers als het deel van de zuivelfabriek dat wordt ingevuld, niet meteen twintig partijen mee te doen. Klein beginnen
De term ‘coöperatie’ zegt al dat het gaat om het bundelen van krachten van meerdere
belanghebbenden. Idealiter wordt het project breed gedragen onder bewoners en ondernemers en kunnen zij sterk bijdragen aan de ontwikkeling. De gemeente, die ook ambitieus en welwillend is, kan een faciliterende rol spelen waarbinnen lokale energie tot uitdrukking komt. Zij moet ook de aansluiting van de ontwikkeling van de zuivelfabriek op de bredere gebiedsvisie orkestreren. Gemeente
lingerland kan ook een beslissende rol spelen in het creëren van een gunstige uitgangspositie, door bij te dragen aan de aankoop en het ‘gereedmaken voor gezamenlijke ontwikkeling’ van de zuivelfabriek. De specifieke taakverdeling hangt verder af van de aspiraties van lokale ondernemers en bewoners om een belangrijke functie op zich te nemen in de herbestemming van het gebouw en daarbij evengoed ondernemersrisico’s aan te gaan.
Het gebouw kan vele functies gaan huisvesten, van wonen en bedrijvigheid tot maatschappelijke voorzieningen. Voor dit scenario wordt hiervoor nu met opzet niet geprobeerd de meest optimale, leukste of meest vernieuwende samenstelling uiteen te zetten, simpelweg omdat die voor een coöperatieve vorm voort moet komen uit ambities van partijen en individuen die instappen. Naast de energie het aanbod van voorzieningen dat hieruit kan voortkomen, moet uiteraard ook worden ingespeeld op de veranderende vraag (in het bijzonder wanneer de gebiedsvisie wordt ontwikkeld).
19 Daarbij gaat het zeker over een investering van enkele tonnen (uitgaande van een renovatieschatting
€ 350.000, die ons inziens beide lager kunnen financieel of in aagd voor bepaalde
Om een lage aankoopprijs van het gebouw te bewerkstelligen lijkt een snelle aankoop gewenst, voordat de eigenaar meer inzicht krijgt in de ambities of kansen voor de plek en daarmee de potentiële waarde
De verdere ontwikkeling moet in eerste instantie plaatsvinden vanuit lokale ambitie en geïnteresseerde nnen, waardoor de eerste stappen al in de loop van dit jaar Vervolgens kan het geheel vorm krijgen, maar een eindvisie (en dus einddatum) kan een organische ontwikkeling juist in de weg zitten. Bovendien bestaat er de afhankelijkheid van de uitvoering van de gebiedsvisie, die van invloed is op de verwachte vraag en dus mogelijke functies voor de zuivelfabriek. Daardoor zijn ook korte lijnen met gemeente en provincie
Een risico bij een coöperatieve ontwikkeling is dat de bereidheid om ‘in te stappen’ minder groot is
zowel in het aantal deelnemers als het n beginnen
belanghebbenden. Idealiter wordt het project breed gedragen onder bewoners en ondernemers en ng. De gemeente, die ook ambitieus en welwillend is, kan een faciliterende rol spelen waarbinnen lokale energie tot uitdrukking komt. Zij moet ook de aansluiting
lingerland kan ook een beslissende rol spelen in het creëren van een gunstige uitgangspositie, door bij te dragen aan de aankoop en het ‘gereedmaken voor gezamenlijke ontwikkeling’ van de
piraties van lokale ondernemers en bewoners om een belangrijke functie op zich te nemen in de herbestemming van het gebouw en daarbij
ijvigheid tot maatschappelijke voorzieningen. Voor dit scenario wordt hiervoor nu met opzet niet geprobeerd de meest optimale,
, simpelweg omdat die voor een ambities van partijen en individuen die instappen. Naast de energie het aanbod van voorzieningen dat hieruit kan voortkomen, moet uiteraard ook worden ingespeeld op de veranderende vraag (in het bijzonder wanneer de gebiedsvisie wordt ontwikkeld).
