AFSTUDEER
ONDERZOEK
LOONT VERDUURZAMING
Afstudeerscriptie naar de
marktperceptie op het effect
van verduurzaming binnen de
woningmarkt
I
Titel: Loont verduurzaming?
Ondertitel: Onderzoek naar de marktperceptie op het effect van verduurzaming binnen de woningmarkt Document: Afstudeerscriptie Plaats: Utrecht Versie: Herkansing Datum: 15 oktober 2018 Auteur
Naam: P.R. (Ralph) Dik
Studentennummer: 0896325
Opleiding: Vastgoed & Makelaardij
Telefoon: E-mail 1: E-mail 2:
Opdrachtgever
Bedrijf: Capital Value Taxaties B.V.
Bedrijfsbegeleider: D. (Danny) La Rose MSc MRICS RT
Functie: Taxateur
Adres: Maliebaan 85, Utrecht
Telefoon: E-mail:
Onderwijsinstelling
Onderwijsinstelling: Hogeschool Rotterdam
Instituut: Instituut voor de Gebouwde Omgeving
Adres: G.J. de Jonghweg 4-6, 3015 CG Rotterdam
Docentbegeleider: J.W.C. Dijkhuis
Telefoon: E-mail:
II
Managementsamenvatting
De afgelopen jaren is het belang van verduurzaming in alle sectoren van de vastgoedmarkt sterk toegenomen, zo ook binnen de woningmarkt. Dit is terug te zien in de doelstellingen, ambities en overwegingen van beleggers, ontwikkelaars, financiers en eindgebruikers. Bij partijen als woningcorporaties en institutionele beleggers neemt de verduurzaming een steeds belangrijkere rol in, in het opstellen van de portefeuillestrategie. Bij de verduurzaming lopen de partijen echter tegen veel vragen aan over de technologische ontwikkelingen, hoogte van de investering, ontwikkeling van de onderhoudskosten en het effect van verduurzaming op de marktwaarde. Onderzoek is daarom nodig, ook door de complexiteit en de snelle ontwikkelingen binnen het duurzaamheidsvraagstuk. Voor het beantwoorden van de verschillende vraagstukken zal gekeken worden naar de marktperceptie. De probleemstelling die binnen het onderzoek centraal staat is dan ook als volgt: “Wat is de markperceptie op het effect van verduurzaming binnen de woningmarkt, en hoe kan Capital Value deze toepassen bij de waardering van woningcomplexen?” Met de bovenstaande vragen komen deze partijen ook bij Capital Value Taxaties. Dit onderzoek mag een bijdrage leveren voor Capital Value Taxaties om antwoord en advies te geven aan zijn opdrachtgevers.
De keuze om te kijken naar de marktperceptie op het effect van verduurzaming kwam door de gebreken die bij eerdere onderzoeken naar het effect naar voren zijn gekomen. Bij eerdere onderzoeken is het effect onder andere geanalyseerd aan de hand van transacties. Echter is de transactiedatabase onvolledig en worden transactieprijzen sterk beïnvloed door overige factoren, zoals locatie, bouwjaar en oppervlakte. Hierdoor is het lastig te constateren wat het directe effect is van verduurzaming op de marktwaarde.
Bij het onderzoek is enkel gekeken naar de marktperceptie van institutionele beleggers en woningcorporaties, omdat deze partijen een groot aandeel hebben in de Nederlandse woningmarkt, bezig zijn met het verduurzamingsvraagstuk en kennis en inzicht hebben om een perceptie te geven. Daarnaast is verder niet ingegaan op de sociale meerwaarde van verduurzaming en de technische aspecten, die bij verduurzaming naar voren komen.
Uit verschillende onderzoeken is naar voren gekomen, dat de marktperceptie gemeten wordt bij het gebrek aan data en validiteit, spreiding van het onderzoeksgebied en diversiteit van het onroerend goed. Binnen dit vraagstuk is sprake van hetzelfde gebrek. In deze verschillende onderzoeken is hierdoor de marktperceptie gemeten aan de hand van factoren. Voor het meten van de marktperceptie van het effect van verduurzaming zijn daarom de volgende factoren opgesteld, namelijk: huurprijs, leegwaarde, bruto aanvangsrendement, kapitalisatiefactor en leegwaarde ratio. Deze factoren zijn aan de hand van een enquête gemeten onder institutionele beleggers en woningcorporaties. Naast de enquête zijn ook interviews afgenomen onder experts om de resultaten van de enquête toe te lichten en te valideren.
De afgelopen decennia zijn meerdere onderzoeken uitgevoerd naar het effect van duurzaamheid binnen de woningmarkt. De verschillende onderzoeken zijn sterk verdeeld over het effect van verduurzaming. Zo geven verschillende onderzoeken aan, dat er sprake is van een premie op verduurzaamde woningen. Terwijl andere onderzoeken wat terughoudender hier in zijn of juist het tegenovergestelde beweren. Verder bevestigen de onderzoeken dat de huidige data van de vastgoedtransacties onvolledig zijn door het ontbreken van de energie labels bij meer dan de helft van de transacties. Daarnaast is naar voren gekomen dat de factoren zoals bouwjaar, oppervlakte en locatie een grotere invloed hebben op de waarde dan het aspect duurzaamheid.
De verduurzaming binnen de woningmarkt wordt voornamelijk aangestuurd door internationale afspraken met betrekking tot de CO2-reductie. Bij deze reductie speelt de gebouwde omgeving een grote rol. Hiervoor zijn verschillende nationale afspraken en akkoorden opgesteld om dit te bevorderen. De overheid probeert de reductie binnen de gebouwde omgeving op gang te krijgen door druk uit te oefenen op de woningcorporaties. Dit door onder andere per 2020 een gemiddeld energielabel B te eisen voor de woningportefeuille. Ook financiers en fondsen stellen strengere eisen op het gebied van duurzaamheid bij het financieren binnen de woningmarkt. Dit heeft voornamelijk invloed op de drang tot verduurzaming bij institutionele en particulieren beleggers.
De overheid is met zijn huidige en toekomstig beleid te veel gefocust op het opwekken van hernieuwbare energie en de omschakeling naar aardgasloze woningen. Uit meerdere rapporten en interviews is gebleken dat de focus hiermee verkeerd ligt. Zo wordt te weinig aandacht gericht op het beperken van de energievraag.
III Bijkomend kunnen het huidige en toekomstige beleid een negatieve invloed hebben op de investeringen die
gedaan worden om te verduurzamen. De verwachting is dat de investeringen zullen stijgen, wat het investeren in verduurzaming mogelijk onrendabel maakt voor een eigenaar. De overheid en de maatschappij zijn verder te negatief gaan denken over het gebruik van aardgas. Dit mede door de situatie met gaswinning in Groningen en berichtgeving in de media. Hierdoor lijkt vergeten wat een schone fossiele brandstof aardgas is.
Binnen het onderzoek is gekozen om te kijken naar scenario’s. Dit omdat een scenario meer zegt dan een energielabel of verduurzamingsmogelijkheid. Voor de volgende scenario’s is binnen het onderzoek gekozen: Bijna energie neutraal gebouw (BENG), EPC=0 woning, Nul-op-de-meter-woning, Passief- en Actiefhuis. De scenario’s zijn geanalyseerd aan de hand van de drie stappen van de Trias Energetica: beperken energievraag, gebruik duurzame energie en efficiënt gebruik fossiele brandstoffen.
Uit deze analyse is gebleken dat een BENG-woning en een passief huis gefocust zijn op de reductie van de energievraag door isolatie van de schil. Daarnaast ligt de EPC-score hoger dan bij de andere scenario’s, doordat de focus niet gericht wordt op het opwekken van duurzame energie. Verder zijn de investeringen bij deze scenario’s laag en blijven de onderhoudskosten gelijk of dalen in sommige gevallen.
Bij een EPC=0- en NOM-woning ligt de focus op het opwekken van duurzame energie. In combinatie met de reductie van de energievraag komt de gemiddelde EPC-score uit op 0 of negatief. De vereiste investeringen liggen wel hoger ten opzichte van de scenario’s met een hogere EPC-score. Ook de onderhoudskosten stijgen. Dit komt door de dure installaties die gebruikt worden om te voldoen aan de eisen van het scenario. Een actief huis is gericht op het leveren van duurzaam opgewekte energie aan het elektriciteitsnet. Ook hier liggen de vereiste investeringen en onderhoudskosten hoger door het toepassen van dure installaties.
Op basis van de resultaten uit een enquête onder institutionele beleggers en woningcorporaties is een marktperceptie opgesteld. Onder de respondenten is duidelijk een positief effect zichtbaar van verduurzaming. De meerderheid van de respondenten heeft aangegeven, dat ten opzichte van een niet verduurzaamde woning bij een verduurzaamde woning sprake is van een lager bruto aanvangsrendement en een hogere huurprijs en leegwaarde.
Uit onderzoek is verder gebleken dat bij een lagere EPC-score geen sprake is van een positiever effect op de parameters. Zo geven de respondenten aan, niet te rekenen op een hogere huurprijs of leegwaarde. Enkel een kleine meerderheid geeft aan een lager bruto aanvangsrendement te verwachten. Verdere verduurzaming naar A++ (of beter) geeft hiermee geen effect op de parameters. Wel moet een kritische kanttekening geplaatst worden. Bij de stellingen was er sprake van een hoge non-respons op de vergelijkingen tussen de verschillende scenario’s. Daarnaast zijn de resultaten niet verder gevalideerd door interviews.
Uit de enquête onder institutionele beleggers en woningcorporaties is naar voren gekomen dat zij hun woningportefeuille op dit moment verduurzamen door zowel renovatie, nieuwbouw en dispositie. Waarbij woningcorporaties ook hebben aangegeven te verduurzamen door woningen te slopen. Daarnaast is naar voren gekomen dat de verduurzaming een positief effect heeft op de verschillende paramaters. Bij de verduurzaming door renovatie kiezen beide partijen voornamelijk te verduurzamen tot energielabel A of B. Waarbij woningcorporaties zich de afgelopen jaren meer zijn gaan richten op verduurzaming tot een lagere EPC-score. Bij nieuwbouw wordt door beide partijen voornamelijk gekozen voor minimaal energielabel A of BENG. Daarnaast is duidelijk te zien dat bij nieuwbouw ook verder verduurzaamd wordt, door te kiezen voor het scenario EPC=0 of NOM-woning.
Capital Value Taxaties kan de geanalyseerde marktperceptie en overige uitkomsten op twee manieren implementeren. Als eerste door de marktperceptie en overige resultaten te publiceren in een publicatierapport. Hiermee wordt informatie verstrekt aan de opdrachtgevers, maar het laat ook zien dat Capital Value Taxaties zich bezig houdt met het actuele onderwerp van het effect van verduurzaming op de waarde. Daarnaast is een advies opgesteld hoe Capital Value Taxaties, per stap van het waarderingsproces, de resultaten kan toepassen. Het advies is voornamelijk gericht op het opnemen van duurzaamheidsaspecten bij de bezichtiging en waardering. Daarnaast wordt geadviseerd het onderzoek te gebruiken bij de waardering en mee te nemen in het maken van de marktanalyse en rapportage. Op basis van de GOTIK-methode kan geconcludeerd worden dat door het gestructureerde waarderingsproces en de kennis binnen de organisatie de aanpassingen haalbaar zijn.
IV
Voorwoord
Voor u ligt mijn afstudeerscriptie naar de marktperceptie van het effect op het effect van verduurzaming binnen de woningmarkt. Met deze scriptie sluit ik studie Vastgoed en Malelaardij aan de Hogeschool Rotterdam af. Toen ik vier jaar geleden begon aan de opleiding werd er gezegd dat in de sector geen brood te verdienen was. Dit heeft mij niet van weerhouden om aan de studie te beginnen. Vier jaar is de sector “booming” en ben ik klaar om tot deze sector toe te treden.
De afgelopen vier jaar is de studie voorbij gevlogen. Tijdens mijn studie heb ik veel kennis en ervaring opgedaan, in de diverse aspecten van de vastgoedmarkt. Daarnaast heb ik mij zelf met de minor ‘beleggen in vastgoed gespecialiseerd in de vastgoedbeleggingsmarkt. Ik heb mijn tijd op de opleiding als zeer fijn en inspirerend ervaren en wil met name het docenten team van de opleiding maar ook mijn mede studenten hiervoor bedanken.
De keuze voor het onderwerp is ontstaan na een lange zoektocht naar een onderwerp wat mij inspireerde, actueel is en waar nog veel vragen over zijn. Het effect van verduurzaming voldeed aan deze criteria. Met name de onwetendheid van de markt en de huidige onderzoeken naar het vraagstuk motiveerde mij om hier mee verder te gaan. Op dit pad kwam ik Capital Value Taxaties tegen die met de vraag zaten wat het effect is van verduurzaming binnen de woningmarkt.
In dit woord wil ik graag mijn dank uitspreken aan alle collega’s van Capital Value. Ik wil hen graag bedanken, niet alleen voor de mooie tijd, maar ook voor het meedenken aan het vraagstuk en het beantwoorden van vragen. Daarnaast ben ik blij dat ik mij carrière bij deze mooie organisatie mag beginnen. Ook dank aan alle respondenten die tijd vrij gemaakt hebben om mee te helpen aan dit onderzoek.
Verder wil ik ook een paar personen in het bijzonder bedanken. Als eerste wil ik Renu Jagernath bedanken voor de begeleiding vanuit de Hogeschool Rotterdam. Ik heb de samenwerking altijd als fijn ervaren en heb veel gehad aan de meerdere gespreken en haar kritische blik. Verder wil ik haar ook sterkte toe wensen de komende maanden met de omstandigheden rond haar zwangerschap. Daarnaast wil ik de heer Dijkhuis en de heer Schenk bedanken voor de begeleiding in de laatste weken.
Ook wil ik Danny La Rose bedanken voor de begeleiding vanuit Capital Value. Ik ben met name dankbaar voor de motivatie in de laatste weken. Verder wil ik mijn collega’s van de studentenkamer bedanken voor de gezellige tijd, hulp en de vele politieke en economische discussies.
Als laatste hoop ik dat mijn onderzoek Capital Value Taxaties en zijn opdrachtgevers meer inzicht geeft in de huidige verduurzaming en het effect binnen de woningmarkt. Zelf heb ik me door het onderzoek in ieder geval kunnen specialiseren in de verduurzaming binnen de woningmarkt.
Voor nu wens ik u veel leesplezier toe. Ralph Dik
V
Begrippenlijst
Bijna energie neutraal gebouw (BENG)
Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG) is per 2020 een verplichte eis voor de nieuwbouw. Hierbij zijn eisen opgesteld voor de energiebehoefte, primaire energieverbruik en hernieuwbare energie (RvO, 2016).
BREEAM-NL
BREEAM-NL is een beoordelingsmethode om de duurzaamheidprestatie van gebouwen te bepalen (BREEAM-NL, 2018).
Energielabel
Een energielabel wordt gebruikt om het energieverbruik van een product aan te geven in een letter. Deze wordt bij een woning bepaald aan de hand van een rekenmodel waarbij tien woningkenmerken gebruikt worden als input.
Energieprestatievergoeding (EPV)
De Energieprestatievergoeding (EPV) maakt het vanaf mei 2016 mogelijk om een vergoeding af te spreken tussen verhuurder en huurder voor de verbeterde energieprestatie (RvO, 2016)
EPC-score
De EPC-score geeft de energieprestatie van een woning of utiliteitsgebouw weer. Hoe lager de score hoe beter de energieprestaties. De EPC-score kan ook negatief zijn.
Bruto aanvangsrendement (BAR)
Het bruto aanvangsrendement wordt berekend door de theoretische huurinkomsten van een vastgoedobject te delen door de totale investeringskosten (Van Gool, 2013).
Institutionele beleggers
In Nederland zijn er circa 15 institutionele beleggers actief op de woningmarkt, dit zijn voornamelijk verzekeraars en pensioenfondsen. Institutionele beleggers hebben op dit moment circa 160.000 in bezit, waarvan 60% behoort tot de vrije huursector (Capital Value, 2018).
Huurprijs
De huurprijs is het bedrag dat door de huurder aan de verhuurder dient te worden betaald. In het onderzoek zal eruit gegaan worden van de kale huurprijs. Dit is het bedrag exclusief gas, water en licht of overige kosten.
Leegwaarde
De leegwaarde van een woning is de verkoopwaarde van een woning, vrij van gebruik en of huur.
Marktwaarde
De marktwaarde een object is de directe opbrengstwaarde of wel de opbrengst die het object bij rechtstreekse verkoop zou opleveren (Bunk, 2016).
Netto aanvangsrendement (NAR)
Het netto aanvangsrendement wordt berekend door de netto jaarhuur (bruto jaarhuur minus exploitatielasten) te delen door de totale investering (Van Gool, 2013).
Transactieprijs
De transactieprijs is de daadwerkelijke prijs die voor een object betaald is.
Woningcorporaties
Woningcorporaties hebben 2,3 miljoen huurwoningen in bezit, dit is 68% van de totale markt voor huurwoningen. Woningcorporaties zijn private organisaties zonder winstdoeleinde, met een maatschappelijke opdracht om te zorgen voor goede en betaalbare woningen. Totaal zijn er 299 woningcorporaties actief in Nederland (Capital Value, 2018).
VI
Inhoudhoudsopgave
Hoofdstuk 1: Projectomschrijving ... 1
1.1 Aanleiding en relevantie ... 2
1.2 Bedrijfsomschrijving ... 2
1.3 Afbakening ... 3
1.4 Doelstelling ... 3
1.5 Probleemstelling ... 3
1.6 Deelvragen ... 4
1.7 Eindproduct ... 4
1.8 Methoden en techniek ... 4
1.9 Betrouwbaarheid en Validiteit ... 6
Hoofdstuk 2: Huidige status onderzoeken ... 7
2.1 Huidige onderzoeken ... 8
2.2 Conclusie ... 12
Hoofdstuk 3: Beleid verduurzaming woningmarkt ... 14
3.1 Internationaal beleid ... 14
3.2 Nationaal beleid ... 15
3.3 Duurzaamheidseisen woningmarkt ... 18
3.3.1 Huidig beleid en eisen ... 18
3.3.2 Toekomstig beleid en eisen ... 18
3.4 Conclusie ... 20
Hoofdstuk 4: Scenario’s tot verduurzaming ... 22
4.1 Trias Energetica ... 22
4.2 Scenario’s ... 23
4.2.1 Bijna energie neutraal gebouw (BENG) ... 23
4.2.2 EPC=0 ... 24
4.2.3 Nul-op-de-meter-woning ... 24
4.2.4 Passiefhuis ... 25
4.2.5 Actiefhuis... 26
4.2.6 Sloop ... 27
4.2.7 Dispositie ... 27
4.3 Vereiste investering ... 27
4.4 Onderhoudskosten ... 29
4.5 Financiële voordelen ... 30
4.6 Conclusie ... 31
Hoofdstuk 5: Hoe maak je marktperceptie meetbaar? ... 32
5.1 Definitie van marktperceptie ... 33
5.2 Keuze voor de marktperceptie ... 33
5.3 Hoe meet je marktperceptie ... 34
5.4 Meten van de marktperceptie van verduurzaming... 34
VII
Hoofdstuk 6: De marktperceptie van verduurzaming ... 37
6.1 Respons enquête ... 38
6.2 Verduurzaming huidige woningportefeuilles ... 38
6.2.1 Renovatie ... 39
6.2.2 Nieuwbouw ... 41
6.2.3 Conclusie ... 42
6.3 Marktperceptie van verduurzaming ... 43
6.3.1 Woningcorporaties... 43
6.3.2 Institutionele beleggers ... 44
6.3.3 Algemene perceptie ... 45
6.4 Verschillen woningcorporaties en institutionele beleggers ... 45
6.5 Vergelijking met de theorie ... 47
Hoofdstuk 7: Implementatie en haalbaarheid ... 48
7.1 Publicatierapport ... 49
7.2 Waarderingsproces ... 49
7.3 Haalbaarheid ... 50
Hoofdstuk 8: Conclusie ... 51
Hoofdstuk 9: Aanbeveling ... 53
9.1 Interne aanbevelingen ... 54
9.2 Externe aanbevelingen... 54
9.3 Aanbeveling vervolgonderzoek ... 55
Hoofdstuk 10: Kritische noot ... 56
10.1 Onderzoeksmethode ... 57
10.2 Onderzoeksresultaten ... 57
10.3 Onderzoeker ... 57
VIII
Inleiding
De afgelopen jaren is het belang van duurzaamheid in alle sectoren van de vastgoedmarkt sterk toegenomen, zo ook binnen de woningmarkt. Dit is goed terug te zien in de doelstellingen en keuzes van beleggers, financiers en de eindgebruikers maar ook bij nieuwbouwprojecten en renovatie van bestaande woningen. Voorbeeld hiervan is het nieuwbouwproject de Valley in Amsterdam. Deze ontwikkeling heeft een BREEAM-NL Excellent certificaat en een energieprestatiecoëfficiënt van -0,30 (OVG Real Estate, 2018). Verder lopen momenteel een groot aantal renovatieprojecten op kleine en grote schaal uitgevoerd door woningcorporaties en institutionele beleggers. De doelstellingen en keuzes worden onder andere gestuurd door de gestelde doelen en regelgeving vanuit de overheid. Zo is vastgesteld in het energieakkoord dat kantoorobjecten per 2023 minimaal moeten beschikken over een energielabel-C. Verder worden nieuwe afspraken en doelstellingen opgesteld voor de gebouwde omgeving. Daarnaast had het kabinet de doelstelling om vanaf 2021 enkel nog aardgasvrije woningen te ontwikkelen. Ook wil ze 50.000 woningen per jaar gasvrij maken (Kabinetsformatie, 2017). Dit doel is binnen een halfjaar ingevoerd. Vanaf juli 2019 worden alle aanvragen met woningen op een gasaansluiting niet behandeld (Aedes, 2018). Dit geeft weer dat de verduurzaming binnen de woningmarkt sterk is toegenomen. Dit zijn slechts de eerste plannen om in 2050 7,6 miljoen woningen te hebben verduurzaamd. Om dit doel te halen moeten vanaf 2021 jaarlijks 200.000 woningen verduurzaamd worden (Het FD, 2017). De opgave waar de woningmarkt de komende jaren voor staat is hiermee gigantisch.
Capital Value (hierna: CV) heeft in hun laatste onderzoek naar de woningbeleggingsmarkt geconstateerd dat de woningcorporaties de komende jaren voor een grote uitdaging staan (Capital Value, 2018). Zij moeten hun woningbezit in een hoog tempo verduurzamen. In 2021 moeten de corporaties op een gemiddeld B-energielabel uitkomen binnen hun woningportefeuille. Hiervoor is een versnelling in het verduurzamen nodig. In 2050 moeten alle woningen van de corporaties CO2-neutraal zijn (Aedes, 2017).
De afgelopen jaren zijn meerdere onderzoeken uitgevoerd naar het effect van duurzaamheid binnen de vastgoedmarkt. Zoals een onderzoek naar het verband tussen duurzaamheid en de marktwaarde van onroerend goed, verhuurbaarheid en transactiesnelheid (Cox, 2017) (Brounen & Kok, 2011). Uit meerdere onderzoeken komt verder naar voren dat door het tekort aan data en specificatie van de verduurzaming, de impact van verduurzaming op de marktwaarde niet nauwkeurig gemeten en gekwantificeerd kan worden (Myers, 2007) (Lorenz & Lützkendorf, 2011). Verder zijn ook onderzoeken uitgevoerd binnen de woningmarkt specifiek gericht op het effect van investeren in duurzaamheid. De uitkomsten van deze onderzoeken zijn verschillend waarbij sommige onderzoeken een positief effect aantonen en andere onderzoeken concluderen dat geen sprake is van een effect (Calcasa, 2016) (Chegut, 2016). Ook de RCIS geeft aan dat er nog geen bewijs is dat duurzaamheid de waarde beïnvloed. Tot nu toe leveren de onderzoeken gericht op het effect van duurzaamheid niet het bewijs dat taxateurs nodig hebben (RCIS, 2017).
Dit onderzoek richt zich op het effect van verduurzaming binnen de woningmarkt door te kijken naar de marktperceptie van woningcorporaties en institutionele beleggers. De resultaten moeten Capital Value Taxaties (hierna: CVT) helpen bij het waarderen van verduurzaamde woningcomplexen, het bepalen van scenario’s en het geven van advies.
In hoofdstuk 1 wordt de projectomschrijving van het onderwerp geïntroduceerd middels een omschrijving van de opdrachtgever, de aanleiding, de afbakening, de probleemstelling, de deelvragen en de bepaalde methoden en technieken. In hoofdstuk 2 staan de huidige onderzoeken naar het effect van verduurzaming centraal. In hoofdstuk 3 worden de huidige beleidsstukken op het gebied van CO2-reductie en verduurzaming binnen de woningmarkt geanalyseerd. In hoofdstuk 4 komen de scenario’s tot verduurzaming binnen de woningmarkt aan bod. In hoofdstuk 5 wordt gekeken naar hoe de marktperceptie gemeten en toegepast kan worden. In hoofdstuk 6 wordt bepaald wat de marktperceptie is en wat de verschillen zijn in perceptie tussen woningcorporaties en institutionele beleggers. Ook wordt beschreven hoe deze partijen momenteel verduurzamen. In hoofdstuk 7 wordt de implementatie van het onderzoek en de haalbaarheid beschreven. De hoofstukken 8 tot 10 bevatten de conclusie van het onderzoek, aanbevelingen en een kritische noot.
Hoofdstuk 1: Projectomschrijving
In hoofdstuk 1 wordt in de projectomschrijving een samenvatting gegeven van de onderzoeksopzet. In de
projectomschrijving worden de aanleiding, doelstelling, probleemstelling, deelvragen, eindproduct,
onderzoeksmethodiek en betrouwbaarheid en validiteit behandeld.
2
Hoofdstuk 1: Projectomschrijving
1.1 Aanleiding en relevantie
Zoals in de inleiding is beschreven is het belang van duurzaamheid in alle sectoren van de vastgoedmarkt sterk toegenomen. Binnen de woningmarkt is dit terug te zien doordat de overheid, beleggers, woningcorporaties en projectontwikkelaar afspraken hebben gemaakt. Daarbij heeft de overheid strengere eisen voor de woningmarkt opgesteld (Aedes, 2018). Daarnaast kunnen financiers met het stellen van mogelijke strengere eisen ook zorgen voor meer vraag naar verduurzaamde woningen. Zo stellen pensioenfondsen hogere verwachtingen op het gebied van duurzaamheid bij institutionele beleggers. Daarnaast stellen sommige banken eisen dat een object een minimaal energielabel moet hebben om in aanmerking te komen voor financiering (EPA, 2017).
Recente onderzoeken die zijn gedaan naar de meerwaarde van verduurzaming, zijn uitgevoerd in verschillende segmenten en tonen diverse resultaten. Bijna alle onderzoeken stellen dat de impact van verduurzaming op de marktwaarde niet nauwkeurig gemeten en gekwantificeerd kan worden. Dit komt met name door het tekort aan data, invloed van overige factoren en specificatie van de verduurzaming.
Partijen die actief zijn op de woningmarkt laten door duurzame renovatie en nieuwbouw zien dat de wil er is om de woningmarkt te verduurzamen. Verduurzaming op grote schaal is mogelijk door de vele bouwkundige en technische mogelijkheden (Het FD, 2017).
Deze partijen lopen wel tegen vragen aan met betrekking tot de toekomstige technologische ontwikkelingen, daadwerkelijke investering, ontwikkeling van de onderhoudskosten en het effect van verduurzaming op de waarde. Deze vragen komen vooral naar voren bij de afweging om de woningportefeuille te verduurzamen. Beleggers en woningcorporaties stellen met name vragen over het effect op de kasstromen, leegwaarde en marktwaarde.
Met de bovenstaande vragen komen beleggers en woningcorporaties ook bij CVT. Zij hebben veel kennis op dit gebied maar merken dat dit niet toereikend is. CVT is daarom op zoek naar extra inzicht in de huidige verduurzaming en het effect op de waarde van verduurzaming binnen de woningmarkt. Het onderzoek richt zich op het beschrijven van de huidige verduurzaming en het effect van de verduurzaming op de waardering door de marktperceptie te analyseren. Er is voor gekozen om het effect te meten door te kijken naar de marktperceptie omdat onderzoeken aan de hand van transacties gebreken vertonen, zoals eerder vermeld. Door te kijken naar de marktperceptie van woningcorporaties en institutionele beleggers worden de huidige onderzoeken getest. Ook wordt hiermee een beeld gecreëerd hoe deze partijen tegen de verduurzaming aankijken en hoe zij ermee omgaan. CVT kan dit beeld gebruiken bij het waarderen en onderbouwen van taxaties. Daarnaast krijgen ze ook een beeld van de perceptie van hun opdrachtgevers over het onderwerp.
1.2 Bedrijfsomschrijving
Capital Value is een specialist en marktleider op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. Het bedrijf heeft twee specialismes: begeleiden bij de aan- en verkoopprocessen van woningcomplexen en -portefeuilles. Daarnaast voert zij woningbeleggingstaxaties uit. Zij werken voor beleggers, corporaties, banken, ontwikkelaars, overheids- en zorginstellingen (Capital Value, 2018).
3
1.3 Afbakening
Woningcorporaties en Institutionele beleggers
Bij het bepalen van de marktperceptie wordt enkel gekeken naar de marktperceptie onder institutionele beleggers en woningcorporaties. Hiervoor is gekozen omdat zij een groot aandeel hebben in de Nederlandse woningmarkt en de komende jaren hun portefeuilles op grote schaal verduurzamen. Daarnaast hebben zij veel kennis en inzicht over het onderwerp en de markt (Capital Value, 2018). De marktperceptie van de particuliere beleggers wordt niet gemeten. Zij hebben over het algemeen niet het inzicht en de kennis die woningcorporaties en institutionele beleggers wel hebben.
Sociale meerwaarde
Tijdens het onderzoek wordt niet ingegaan op de sociale meerwaarde van verduurzaming. Bij het verduurzamen is namelijk naast de mogelijke financiële meerwaarde sprake van een sociale meerwaarde (Lorenz & Lützkendorf, 2011). Deze sociale meerwaarde is vaak terug te zien in het woongemak en verbetering van de leefomgeving door het opknappen van de woningen. Omdat sociale meerwaarde lastig te meten en te definiëren is, wordt tijdens het onderzoek enkel gekeken naar de financiële meerwaarde.
Technische aspecten
Binnen het onderzoek worden meerdere technische aspecten benoemd die gebruikt worden voor het verduurzamen van woningen. Deze technische aspecten worden beknopt uitgelegd. Hiervoor is gekozen omdat het onderzoek anders te breed en technisch wordt.
1.4 Doelstelling
De doelstelling geeft weer wat dit onderzoek als eindresultaat moet opleveren. De doelstelling is gebaseerd op de probleemstelling en deelvragen. De doelstelling van het onderzoek is als volgt geformuleerd:
Het inzichtelijk maken van de marktperceptie op het effect van verduurzaming binnen de woningmarkt, om deze daarna toepasbaar te maken voor de waardering van
woningcomplexen.
1.5 Probleemstelling
Er wordt een kwalitatief en kwantitatief onderzoek uitgevoerd naar de markperceptie van verduurzaming binnen de woningmarkt. Voor het onderzoek is de volgende probleemstelling geformuleerd:
Wat is de markperceptie op het effect van verduurzaming binnen de woningmarkt, en hoe kan Capital Value deze toepassen bij de waardering van woningcomplexen?
4
1.6 Deelvragen
De onderstaande deelvragen moeten eraan bijdragen een antwoord te geven op de hoofdvraag. Hierbij moet door middel van het beantwoorden van de deelvragen een beeld gegeven worden van de eisen, scenario’s tot verduurzaming en het meten van marktperceptie om hierna de marktperceptie te kunnen meten en de hoofdvraag te beantwoorden. Hiervoor zijn de volgende deelvragen opgesteld:
1. Wat is de huidige status van de onderzoeken naar het effect van verduurzaming binnen de woningmarkt?
2. Wat zijn de verduurzamingseisen binnen de woningmarkt?
3. Wat zijn de verschillende scenario’s voor verduurzaming binnen de woningmarkt?
4. Wat doen verschillende partijen op dit moment op het gebied van verduurzaming en waar loopt men tegen aan?
5. Hoe maak je marktperceptie meetbaar?
6. Wat is de marktperceptie van institutionele beleggers en woningcorporaties op het effect van verduurzaming?
7. Wat zijn de voornaamste verschillen in de marktperceptie tussen institutionele beleggers en woningcorporaties?
8. Waar moet Capital Value Taxaties rekening mee houden bij het waarderen van verduurzaamde woningcomplexen?
1.7 Eindproduct
Om CVT inzicht te geven hoe de marktperceptie toegepast kan worden bij het waarderen en het bepalen van scenario’s worden de volgende producten opgeleverd: een adviesrapport en een publicatierapport. Het adviesrapport geeft CVT inzicht in de verschillende verduurzamingsmogelijkheden en de marktperceptie over verduurzaming. In het adviesrapport wordt de marktperceptie uit het onderzoek en de huidige verduurzaming in de markt gedeeld. Het publicatierapport kan met haar klanten gedeeld worden om hen inzicht te geven in het effect van verduurzaming.
1.8 Methoden en techniek
Wat is de huidige status van het onderzoek naar het effect van verduurzaming binnen de woningmarkt?
Het antwoord op de deelvraag moet inzicht geven in de huidige status en resultaten van de onderzoeken. Verder moet ook naar voren komen waar eerdere onderzoeken tegen aanlopen of in gebreke zijn gebleven. Binnen de deelvraag worden verschillende onderzoeken naar het effect van duurzaamheid in de vastgoedmarkt geanalyseerd op de resultaten en de opzet van het onderzoek. Daarnaast wordt ook een kritische mening gegeven door de onderzoeker over de wijze van onderzoeken en gepresenteerde resultaten. De onderzoeken worden verzameld aan de hand van deskresearch.
Waarom vindt verduurzaming plaats binnen de woningmarkt en welke eisen zijn hiervoor opgesteld?
Met het beantwoorden van deze deelvraag wordt inzicht gegeven waarom institutionele beleggers en woningcorporaties aan het verduurzamen zijn. Verder worden de huidige en toekomstige eisen van de overheid inzichtelijk gemaakt. De deelvraag wordt beantwoord door verschillende akkoorden, agenda’s en afspraken over de energietransitie en het klimaat te analyseren. Bij de analyse is zowel naar internationale als nationale afspraken gekeken. Ook wordt gebruik gemaakt van deskresearch naar de beleidsstukken van de Rijksoverheid en Europese Unie. Verder geven de interviews met Eric Houtman (Interconcept) en Jasper Blanken (BAM Wonen) aanvulling op het beantwoorden van de deelvraag.
Wat zijn de verschillende scenario’s voor verduurzaming binnen de woningmarkt?
Het beantwoorden van de deelvraag moet inzicht geven hoe de woningmarkt zich kan verduurzamen. Verder wordt ook een beeld gegeven van de vereiste investering, ontwikkeling van de onderhoudskosten en financiële voordelen. Daarnaast worden de scenario’s gebruikt in de verdere analyse naar de marktperceptie. De deelvraag wordt beantwoord door de scenario’s te beoordelen aan de hand van de trias energetica. Voor het beantwoorden wordt gebruik gemaakt van deskresearch naar de verschillende scenario’s. Verder geven de interviews met Eric Houtman (Interconcept) en Jasper Blanken (BAM Wonen) aanvulling op de verschillende scenario’s.
5
Hoe maak je marktperceptie meetbaar?
Het antwoord op de deelvraag vormt de basis voor de verdere aanpak om de marktperceptie op het effect van verduurzaming te kunnen meten. In het antwoord op de deelvraag wordt ook de methode en technieken voor het verzamelen van de data om verdere deelvragen te beantwoorden opgenomen. De deelvraag wordt beantwoord door eerdere onderzoeken binnen de vastgoedmarkt waarbij de marktperceptie is onderzocht te analyseren. Deze onderzoeken worden geanalyseerd op aanpak en uitkomst. Hierna wordt gekeken hoe deze aanpak toegepast kan worden op het meten van de marktperceptie op het effect van verduurzaming. Voor het beantwoorden van de deelvraag is gebruik gemaakt van literatuuronderzoek.
Wat doen institutionele beleggers en woningcorporaties op dit moment op het gebied van verduurzaming? Wat is de marktperceptie van institutionele beleggers en woningcorporaties op het effect van verduurzaming? Wat zijn de voornaamste verschillen in marktperceptie tussen institutionele beleggers en woningcorporaties?
De bovenstaande deelvragen worden beantwoord aan de hand van de methode voortkomend uit de voorgaande deelvraag. Het beantwoorden van de deelvragen geeft inzicht in hoe woningcorporaties en institutionele beleggers denken over het effect van verduurzaming en wat de verschillen zijn tussen de perceptie van de twee partijen. Verder wordt beschreven wat de twee partijen momenteel doen op het gebied van verduurzaming binnen hun woningportefeuille. Naast het beantwoorden van deelvragen worden de uitkomsten vergeleken met de theorie.
Waar moet Capital Value Taxaties rekening mee houden bij het waarderen van verduurzaamde woningcomplexen?
Het antwoord op de deelvraag is het uiteindelijke eindproduct van het onderzoek. Het antwoord op de deelvraag moet inzicht geven hoe CVT het onderzoek kan implementeren. Met de implementatie kan CVT zijn opdrachtgevers beter adviseren en zijn waarderingen van verduurzaamde woningen beter uitvoeren en onderbouwen. De deelvraag wordt beantwoord aan de hand van de onderzochte marktperceptie en resultaten voortkomend uit de overige deelvragen.
6
1.9 Betrouwbaarheid en Validiteit
Om de betrouwbaarheid te waarborgen zijn verschillende maatregelen opgesteld. Deze zijn verdeeld in kwalitatief en kwantitatief. De maatregelen zijn opgesteld om toevallige fouten bij metingen of interpretatie te voorkomen (Baarda, 2012).
Kwalitatief
• Beoordeling van literatuur op schrijver, instituut/organisatie, jaar en context;
• Beoordeling interview kandidaat op achtergrond, werkzaamheden, organisatie en publicaties;
• Bij het afnemen van interviews worden de factoren: omgeving, onderzoeker, onderwerp en instrument geanalyseerd op welke wijze zij de dataverzameling kunnen beïnvloeden;
• Bij dataverzameling door interviews worden voornamelijk brancheorganisaties geselecteerd, zij vertegenwoordigen namelijk een grote doelgroep van de stakeholders.
Kwantitatief
• De respondenten worden geselecteerd op organisatie, werkveld en expertise;
• Bij het afnemen van de enquêtes worden de factoren: omgeving, onderzoeker, onderwerp en instrument geanalyseerd op welke wijze zij de data verzameling kunnen beïnvloeden;
• Bij de resultaten wordt gekeken naar de homogeniteit van de antwoorden om de betrouwbaarheid te vergroten;
• De uitkomsten van de kwalitatieve dataverzameling worden voorgelegd aan experts, waarbij wordt geanalyseerd of de resultaten overeenkomen met de visie van de experts.
Om de validiteit van het onderzoek te garanderen wordt tijdens het onderzoek gekeken naar de opgestelde methode. Dit om te bepalen of de uitvoering nog gericht is op het doel van het onderzoek.
Om verder de validiteit te waarborgen worden gebruikte bronnen bij het kwantitatief onderzoek gecontroleerd op de validiteit van de gebruikte data en bronnen. Door deze controle kan vastgesteld worden of de schrijver van het stuk zich bezig heeft gehouden met de validiteit van zijn onderzoek.
Bij het uitvoeren van het kwalitatief onderzoek wordt geen standpunt ingenomen dat het onderzoek kan sturen. Verder wordt beschreven wat het doel is van het uitvoeren van kwalitatief onderzoek zodat gecontroleerd kan worden of de kwalitatieve meting valide is (Baarda, 2012).
Daarnaast wordt de validiteit gewaarborgd door de resultaten van de enquêtes te bespreken met een expertgroep. Zowel de verzamelde data als de analyses worden besproken met experts uit het werkveld. Het doel hiervan is om sterk afwijkende percepties in kaart te brengen en een uitspraak te doen over de validiteit van het onderzoek.
7
Hoofdstuk 2: Huidige status onderzoeken
In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de deelvraag wat huidige onderzoeken zeggen over het effect
van verduurzaming binnen de woningmarkt. Met het beantwoorden van deze deelvraag wordt inzicht
verkregen in de resultaten van de huidige onderzoeken. Verder komen de gebreken en problemen van deze
onderzoeken naar voren.
Om de deelvraag te beantwoorden worden verschillende onderzoeken naar het effect van duurzaamheid in
de vastgoedmarkt geanalyseerd op de resultaten en de opzet van het onderzoek. Ook wordt een kritische
mening gegeven door de onderzoeker over de wijze van onderzoeken en gepresenteerde resultaten. De
onderzoeken zijn verzameld aan de hand van deskresearch met de termen: woningmarkt, verduurzaming,
duurzaamheid, perceptie, marktwaarde en effect.
Hoofdstuk 2: Huidige status onderzoeken
2.1 Huidige onderzoeken
Lorenz & Lützkendorf (2007-heden)
Lorenz & Lützkendorf doen al decennia onderzoek naar de verhouding tussen duurzaamheid en de waarde van vastgoed. Over een looptijd van ongeveer vijftien jaar hebben zij artikelen gepubliceerd die ingaan op het effect van verduurzaming maar ook hoe een taxateur en de RCIS1 in moet spelen op duurzaamheid bij de waardering. In een onderzoek uit 2007 is op basis van een hedonische prijsanalyse2 aangetoond dat tijdens een neergang van de markt de prijs van kwalitatief betere en duurzame appartementen stabieler is dan bij concurrerende objecten in de directe omgeving. Deze concurrerende objecten zijn minder duurzaam en kwalitatief slechter. Daarnaast is ook naar voren gekomen dat destijds de beschrijving en transacties van de objecten in de database veel tekortkomingen kenden. Zo is duidelijk geworden dat de duurzaamheidsaspecten en kwaliteit vaak niet vermeld worden. Hierbij was dan ook de aanbeveling om de database verder aan te vullen met meer informatie over de duurzaamheidsaspecten van het object (Lorenz, Trück, & Lützkendorf, 2007).
In 2011 hebben de twee onderzoekers een uitgebreid onderzoek gedaan naar het effect van duurzaamheid. In het onderzoek hebben ze een overzicht gemaakt van de verschillende publicaties over het onderwerp. Ook is gekeken naar de rol van belangrijke variabelen bij de waardering en het analyseren van tekortkomingen bij het beoordelen van duurzaamheidsaspecten en het opnemen van deze aspecten bij de waardering.
De uitkomst van het onderzoek is dat veranderingen nodig zijn in het proces voor het verzamelen, verwerken en presenteren van objectinformatie. In het proces moet volgens de onderzoekers meer vermeld worden over de staat, kwaliteit en duurzaamheidsmaatregelen van het object. Dit maakt het mogelijk om betere analyses uit te voeren naar het effect van factoren op de waarde van vastgoed. Kijkend naar duurzaamheid in de onderzoeken is duidelijk geworden dat de informatie en input van duurzaamheidsmaatregelen bij de waardering verbeterd moeten worden. Ook wordt aanbevolen een apart hoofdstuk over duurzaamheid op te nemen bij de waardering (Lorenz & Lützkendorf, 2011).
Brounen & Kok (2011)
Brounen & Kok voerden in 2011 een onderzoek uit naar het effect van de woningkwaliteit en het energielabel op de waarde van een woning. Hierbij is gekeken naar de relatie tussen de transactieprijs en het energielabel van de woning in de periode van 2008-2009. Naar voren is gekomen dat van de 177.000 verkochte woningen maar 32.000 beschikten over een energielabel (20%). Een conclusie van de onderzoekers was dan ook, dat de opname van het energielabel na de invoering zeer matig was. Door de overige transacties met energielabel, te corrigeren met factoren, zoals locatie en type woning, is geconcludeerd dat sprake was van een premie3 op de transactieprijs bij objecten met een energielabel A, B en C. Daarnaast was sprake van een discount bij de woningen met een energielabel E, F of G (tabel 2.1) (Brounen & Kok, 2011).
Energielabel Effect op de transactieprijs
A 10,2% B 5,6% C 2,2% E -0,5% F -2,5% G -5,1%
Tabel 2.1: Effect op de transactieprijs (Finance Ideas, 2017)
1 Royal Institution of Chartered Surveyors is de toonaangevende instantie voor kwalificaties en normen op het gebied van grond, eigendom, infrastructuur en constructie (RCIS, 2018)
2 Waarderingsmethode waarmee de betalingsbereidheid voor verschillende effecten vastgesteld wordt (MKBA, 2018)
9 Met een gemiddelde transactieprijs van €231.000 in de periode van 2008 tot 2009, komt dit uit op een premie
van €23.500 voor een object met een energielabel A. Voor objecten met een laag energielabel kan dit als gevolg hebben dat de transactieprijs een maximale discount van €12.000 heeft (Finance Ideas, 2017). Zij concluderen dat geen totaalbeeld kan worden gegeven van het effect van het energielabel op de transactieprijs. Dit komt door het tekort aan de opname en de onvolledige database (Brounen & Kok, 2011).
Chegut, Eichholtz & Holtermans (2016)
Op basis van het onderzoek van Brounen & Kok is in 2016 onderzoek gedaan naar het effect van een energielabel en de kwaliteit van de woning op de transactieprijs van corporatiewoningen. Het onderzoek is gebaseerd op 17.835 transacties van corporatiewoningen in de periode van 2003 tot en met 2013. Ook is naar voren gekomen dat de database van de woningmarkt onvolledig is. Van de transacties binnen deze periode had 42% een energielabel. Door gebruik te maken van een hedonische prijsanalyse is de impact van de energieprestaties van de woning op de transactieprijs geanalyseerd. De analyse toonde een premie op de transactieprijs aan voor de woningen met een energielabel A en B ten opzichte van een woning met een energielabel C. Voor een woning met energielabel A of beter is sprake van een premie ter hoogte van 6,3%. Dit komt neer op €9.700,-. Bij een woning met een energielabel B was sprake van een premie van 2,0%. Dit is meer dan €3.000,- (Andrea Chegut, 2016).
Buruma, Brounen & Kok (2017)
Voor het effect op waarde bij woningen met een label A+ of hoger is nog weinig data beschikbaar. Brounen en Kok concluderen dat het effect op de waarde non-linear is. Dit non-lineare verband toont aan dat het waarde- effect van energielabel C naar B beperkter is dan het effect op de waarde bij de stap van label-B naar A. Dit verband heeft aanleiding gegeven te veronderstellen dat het effect op de waarde van label A naar A++ of beter, groter is dan het effect van energielabel B naar A. Doordat momenteel niet genoeg transacties beschikbaar zijn en de database onvolledig is, is dit effect nog niet aangetoond (Finance Ideas, 2017).
Calcasa (2016)
In Calcasa’s eerste kwartaalbericht van 2016 publiceerden zij de resultaten van het effect van een energielabel. Hierbij zijn de gemiddelde transactieprijzen per vierkante meter naar woningtype en bouwjaar per regio geanalyseerd. De uitkomst was een licht aflopende gemiddelde vierkante meter prijs, met uitzondering van de westelijke gebieden. Daarbij concludeerden zij dat bij 26% van de woningen geen energielabel was afgegeven. Dit is in lijn met een eerder gepubliceerd rapport van de Rekenkamer. Zij concludeerden dat het vernieuwde systeem van labels onbetrouwbaar is en dat er sprake is van een beperkt effect op de waarde (Calcasa, 2016). Het nieuwe systeem is onbetrouwbaar doordat de woningen op minder punten geanalyseerd worden, niet bezichtigd worden en enkel op basis van foto’s beoordeeld worden (Algemene Rekenkamer, 2016).
Figuur 2.1: Gemiddelde transactieprijs in 2015 per energielabel per regio (Calcasa, 2016)
Uit het onderzoek blijkt dat slechts een gering effect aangetoond kan worden van het energielabel op de waarde van een woning. Hiervan is voornamelijk sprake in het westen van het land waar de Randstad onder valt. Zoals in figuur 2.1 is weergegeven zijn de gemiddelde vierkante meterprijzen per energielabel bijna gelijk aan elkaar.
10 De transactieprijs van zowel een woning met een A-label als met een G-label bedroeg gemiddeld meer dan €2000
per m2. In de regio West hadden enkel de woningen met een energielabel C een sterke afwijking. Hier is een verschil in prijs van ongeveer €150,-. Het effect van een beter energielabel is enkel zichtbaar in de regio’s Noord- en Zuid-Nederland. In de regio Zuid is tussen het energielabel F en A een verschil van €400,- en tussen C en A een verschil van €200,-. De regio Noord is in grote mate gelijk aan de regio Zuid alleen is het effect zichtbaar vanaf energielabel D. Het effect in de regio Oost is gelijk aan die van het westen waarbij enkel sprake is van een effect bij een energielabel hoger dan C (Calcasa, 2016).
Olaussen (2017)
Een ander onderzoek, van de Noorse professor Olaussen van de Norwegian University of Science and Technology, toont aan dat het bewijs voor een premie door een beter energielabel niet overtuigend is en deels tegenstrijdig. In het onderzoek zijn de transacties van de Noorse woningmarkt geanalyseerd, deze analyse reproduceerde een positief effect en een premie voor betere energielabels, zoals in eerdere onderzoeken ook aangetoond werd. Echter door de resultaten te controleren op onder andere het effect van de introductie van een verplicht energiecertificeringssysteem werd geen bewijs gevonden voor een premie op de transactieprijs. De onderzoeker sluit af door te concluderen dat energielabels geen effect hebben op de transactieprijs en trekt de resultaten van het onderzoek van Brounen en Kok in twijfel (Olaussen, 2017).
Murphy (2013)
Murphy heeft onderzoek gedaan naar de invloed van een Energieprestatiecertificaat (EPC) bij de bouw, aankoop en huur van gebouwen. De EPC is door de richtlijn energieprestatie van gebouwen ingevoerd als eis bij de bouw, verkoop en verhuur van woningen binnen de lidstaten van de EU. Deze eis is sinds 2008 binnen de lidstaten van kracht. In het onderzoek is gekeken naar de mogelijke impact van de invoering van de EPC op basis van onderzoek naar de beoordeling van de EPC in verschillende Europese landen. Het onderzoek is aan de hand van een enquête afgenomen onder twee verschillende populaties in Nederland, waarvan de ene de EPC ontving tijdens de vastgoedtransactie en de andere niet.
De resultaten van het onderzoek tonen aan dat de impact van de EPC zeer beperkt is. In het onderzoek komt naar voren dat de EPC met name een zwakke invloed heeft bij de aankoop van een object. Het doel van de EPC om de energie-efficiëntie van de bestaande voorraad te stimuleren wordt in het onderzoek betwijfeld. Daarnaast is bewezen dat de verwachte energiebesparing bij de bestaande woningen na de invoering van de EPC achterblijft. Om deze verwachte energiebesparing te behalen moet meer voorlichting gegeven worden over de EPC aan de huishoudens (Murphy, 2013).
Haring (2018)
Het meest recente onderzoek naar het effect van duurzaamheid is de relatie tussen duurzaamheid en de economische waarde van nieuwe woningen en grondwaarden. Het onderzoek is uitgevoerd aan de hand van de vastgoeddatabase van de NVM, waarbij de transacties van Q3 en Q4 2017 zijn onderzocht door middel van een hedonische prijsanalyse en aangevuld met interviews met experts. De resultaten van de analyse laten zien dat een positief effect op de waarde ontstaat door duurzaamheid. In het onderzoek is aangetoond dat een stap van label B naar A zorgt voor een waardestijging van 9% en van C naar B zelfs voor 13%. Uit de hedonische prijsanalyse is ook gebleken dat factoren als de grootte van de woning, locatie en bouwjaar de grootste invloed hebben op de waardebepaling van een woning.
Verder wordt enkel gekeken naar de transactieprijs per woning en niet naar de transactieprijs per vierkante meter. Wanneer gekeken wordt naar de transactieprijs per m2 is een ander effect zichtbaar. In figuur 2.2 is dit weergegeven. Hier wordt per energielabel aangegeven of de transactieprijs per m2 hoger of lager ligt dan de overige energielabels. Als voorbeeld ligt de gemiddelde transactieprijs per m2 van een woning met energielabel- A 12% hoger in vergelijking met een energielabel-C (Haring, 2018).
Door te kijken naar de transactieprijs per m2 is duidelijk te zien dat het effect van een energielabel kleiner is. Zo ligt deze prijs bij een label A 4,6% hoger ten opzichte van een label B en 12% in vergelijking met label C. Verder is duidelijk te zien dat de meest slechte energielabels (D-G) een premie hebben op de energielabels B en C en er maar een kleine discount is van 2% op een woning met energielabel A. De onderzoeker koppelt dit effect aan de locatie van de woningen, bouwjaar en oppervlakte. Daarnaast is duidelijk dat voor woningen met een label C ten opzichte van de overige labels een discount gerekend wordt (Haring, 2018).
11 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% -5,00% -10,00% -15,00% A B C D-G
Figuur 2.2: Premie of discount transactieprijs per vierkante meter bij energielabels (H2 2017) (eigen bewerking) (Haring, 2018)
Daarnaast is net als in voorgaande onderzoeken vastgesteld dat de beschikbare data van de transacties onvolledig is. Zo ontbrak bij ongeveer 60% van de 77.000 transactie in de periode de energielabels. De onvolledigheid van de database is met name te wijten aan makelaars die bij het invullen van de transacties dit niet volledig invullen terwijl alle transacties wel beschikken over een energielabel. Daarnaast is sprake van een tekort aan transacties van verduurzaamde woningen met een energielabel hoger dan A (figuur 2.3). Dit kan het gevolg zijn van weinig transacties in de markt. Ook kan dit toegerekend worden aan de onvolledigheid van makelaars die geen onderscheid maken tussen de verschillende A labels.
10000 8000 6000 4000 2000 0 A+++ A++ A+ A B C D E F G
Figuur 2.3: Aantal woningtransacties in H2 2017 per energielabel (eigen bewerking) (Haring, 2018)
Haring concludeert dat een positief effect zichtbaar is van duurzame maatregelen op basis van de hogere transactie prijzen voor een label A en B woning. Hij geeft aan dat dit effect sterk beïnvloed wordt door overige factoren zoals, bouwjaar en oppervlakte. Dit is zichtbaar bij de discount die gerekend wordt voor een woning met C-label en een premie voor woningen met een slecht energielabel (D-G). De verwachting van Haring is wel dat ‘niet’-duurzame woningen in waarde dalen door de massale ontwikkeling van duurzame woningen en betere marketing. Verder is de verwachting dat de kosten voor het verduurzamen van een woning de komende jaren dalen door massaproductie en innovaties (Haring, 2018).
12
2.2 Conclusie
In dit hoofdstuk zijn de huidige onderzoeken naar het effect van verduurzaming geanalyseerd. De resultaten van de geanalyseerde onderzoeken zijn hieronder weergegeven.
Onderzoek Resultaat
David Lorenz & Thomas Lützkendorf
(2007-Heden) Gebleken is dat meer aandacht nodig is voor duurzaamheidaspecten bij het verzamelen, verwerken en presenteren van objectinformatie. Prijs van duurzame
woningen stabieler bij neergang van de markt.
Dirk Brounen & Nils Kok (2011) Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat sprake is van een premie op de transactieprijs bij objecten met een energielabel A, B en C. Daarnaast was er sprake van een discount bij de woningen met een energielabel E, F of G.
Andrea Chegut (2016) Onderzoek toont een premie aan op de transactieprijs voor woningen met een energielabel A en B ten opzichte van woningen met een energielabel C. Wel is de premie lager ten opzichte van eerder onderzoek uitgevoerd door Brounen en Kok in 2011.
Jan Martijn Buruma (2017) Beargumenteerd wordt dat het effect van duurzaamheid non- linear is. Verondersteld wordt dat het effect op de waarde van label A naar A++ of beter, groter is dan het effect van
energielabel B naar A.
Calcasa (2016) Het onderzoek toont aan dat slechts een gering effect aangetoond kan worden van het energielabel op de waarde van een woning.
Jon Olaf Olaussen (2017) Het onderzoek trekt van Brounen en Kok in twijfel door dat het onderzoek niet goed rekening gehouden heeft met overige factoren zoals de verplichte invoering van de EPC.
Lorraine Murphy (2013) De resultaten van het onderzoek tonen aan dat de impact van de EPC zeer beperkt is. Daarnaast wordt aangetoond dat de verwachte energiebesparing bij de bestaande woningen na de invoering van de EPC achterblijft.
Tobias Haring (2018) Haring toont aan de hand van transacties aan dat sprake is van een premie op woningen met een label A en B ten opzichte van een Label C. Daarnaast is opmerkelijk dat geen sprake is van een premie op niet-duurzame woningen (D-G). Dit komt voornamelijk door de invloed van overige factoren zoals bouwjaar, locatie en oppervlakte van de woning.
Tabel 2.2: Samenvatting resultaten onderzoeken naar het effect van verduurzaming
De verschillende onderzoeken zijn sterk verdeeld over het effect van verduurzaming. Verschillende onderzoeken concluderen dat sprake is van een premie bij verduurzaamde woningen. Terwijl andere onderzoeken hier wat terughoudender in zijn of juist het tegenovergestelde beweren.
Naast de bovenstaande resultaten geven alle onderzoeken aan dat de huidige data van de vastgoedtransacties onvolledig is door het ontbreken van de energielabels bij meer dan de helft van de transacties. Daarnaast geven verschillende onderzoeken ook aan dat ook sprake is van een tekort aan transacties van duurzame woningen met een energielabel hoger dan A-label. Dit is ook één van de redenen dat binnen het huidige onderzoek naar de marktperceptie gekeken wordt. Verder concluderen een paar onderzoeken dat het effect van duurzaamheid op de waarde niet specifiek gemeten kan worden door de invloed van overige factoren zoals bouwjaar, oppervlakte en locatie.
13
Hoofdstuk 3: Beleid verduurzaming woningmarkt
In het volgende hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de deelvraag waarom verduurzaming binnen de
woningmarkt plaatsvindt en welke eisen hiervoor zijn opgesteld. De vraag binnen dit hoofdstuk wordt
beantwoord worden beleidsstukken over de energietransitie en het klimaat te analyseren. Bij de analyse
wordt zowel gekeken naar internationale als nationale afspraken. Met het beantwoorden van deze
deelvraag wordt inzicht gegeven waarom institutionele beleggers en woningcorporaties aan het
verduurzamen zijn. Verder wordt de huidige en toekomstige eisen van de overheid inzichtelijk gemaakt.
Voor het beantwoorden van de deelvraag is gebruik gemaakt van deskresearch naar de beleidsstukken van
de Rijksoverheid en EU. Verder geven de interviews met Eric Houtman (Interconcept) en Jasper Blanken
(BAM Wonen) aanvulling op het beantwoorden van de deelvraag.
In paragraaf 3.1 wordt het internationaal beleid op het gebied van klimaat en verduurzaming geanalyseerd.
Vervolgens wordt in paragraaf 3.2 het nationaal beleid. Verder wordt in paragraaf 3.3 gekeken naar de
huidige en toekomstige eisen die van invloed zijn op de verduurzaming van de woningmarkt.
Hoofdstuk 3: Beleid verduurzaming woningmarkt
3.1 Internationaal beleid
Klimaatakkoord ParijsDe klimaatverandering heeft een grote impact op de maatschappij, natuur en leefomgeving. 195 landen spraken in Parijs af dat de temperatuur maximaal twee graden mag toenemen (EZ, 2016). De onderstaande punten zijn hierin afgesproken:
• Het akkoord treedt pas in werking als het bekrachtigd wordt door minstens 55 staten die minimaal verantwoordelijk zijn voor 55% van de CO2-uitstoot;
• Er zo snel mogelijk een einde gemaakt wordt aan de stijging van de uitstoot van broeikasgassen;
• Dat halverwege de eeuw een evenwicht moet zijn tussen de uitstoot van broeikasgassen en het vermogen van de natuur om ze op te nemen;
• Dat de wereldwijde stijging van de temperatuur in 2050 beperkt moet zijn tot 2°C. Verder wordt gestreefd om deze stijging met 2°C te verlagen tot 1,5°C;
• Om de vijf jaar wordt het klimaatbeleid van alle landen geëvalueerd. De eerste evaluatie is in 2023;
• Landen moeten iedere vijf jaar aangeven of zij de nationale klimaat bijdrage verhogen, met als eerste keer in 2020;
• Ontwikkelde landen4 moeten elk jaar $100 miljard beschikbaar stellen om ontwikkelingslanden te helpen hun uitstoot te verminderen (Europa Nu , 2016).
Om de bovenstaande doelen en afspraken te behalen moet de uitstoot van broeikasgassen drastisch omlaag. Onder andere door de energietransitie welke inspanningen vraagt van bedrijven, overheden en burgers, met de daarbij horende kosten. Daarnaast biedt de energietransitie ook kansen voor de samenleving en economie, voorbeelden van de kansen zijn extra bedrijvigheid, werkgelegenheid, technologische ontwikkelingen en verbetering van de leefomgeving.
Europese kaders
De randvoorwaarden voor het energiebeleid in Nederland worden voor een groot deel bepaald door de Europese kaders die opgesteld zijn na het ondertekenen van het Klimaatakkoord van Parijs. De EU streeft naar een CO2- reductie van 80 tot 95% in 2050 (EZ, 2016).
De EU-lidstaten zijn om dit doel te bereiken een nieuw klimaat- en energieraamwerk voor 2030 overeengekomen, deze overeenkomst bevatte de volgende EU-brede doelen:
• Ten minste 40% broeikasgasemissiereductie ten opzichte van 1990;
• Minimaal 27% hernieuwbare energie;
• Minimaal 27% energie-efficiëntie, wat kan stijgen tot 30% na evaluatie (PBL, 2017).
Om aan het raamwerk invulling te geven, heeft de Europese Commissie voorstellen gedaan voor de herziening van verschillende richtlijnen, namelijk:
• Emissions Trading System (ETS): terugdringen van uitstoot binnen de industrie;
• Renewable Energy Directive (RED): bevorderen van opwekking uit hernieuwbare energie;
• Energy Efficiency Directive (EED): gericht op het energiegebruik en energiebesparing.
Daarnaast is de Effort Sharing Decision (ESD) als opvolger opgesteld voor de Effort Sharing Regulation (ESR). Deze richtlijnen hebben als doel om te zorgen voor CO2-reductie en het bevorderen van hernieuwbare energie en energiebesparing (PBL, 2017). De opgestelde richtlijnen zijn in bijlage IV verder uitgewerkt.
4 Landen met hoge graad van industrialisatie, hoge levensstandaarden, welvaart en technologisch ver zijn ontwikkeld.
15
3.2 Nationaal beleid
Zoals eerder is aangehaald zorgt het Europese beleid voor de randvoorwaarden waar het nationaal beleid minimaal aan moet voldoen. Samenvattend richt het Europese beleid zich op een lineaire transitie richting 2050. Figuur 3.1 laat zien dat het huidige Europese en nationale beleid niet tot een geleidelijke transitie leidt, maar juist een forse versnelling vraagt in het tempo van emissiereductie na 2030. Deze versnelling is enkel al nodig bij een reductie van 80% in 2050. Indien de ambities binnen de EU verhoogd worden naar 95% vraagt dit om een nog sterkere emissiereductie vanaf 2030 (PBL, 2017). Indien het huidige nationaal beleid ongewijzigd blijft, bedraagt de reductie in 2030 in Nederland 24% (NEV, 2016).
Figuur 3.1: Ontwikkeling energetische emissies in Nederland (PBL, 2017)
Het Europees beleid is door de Nederlandse regering in verschillende beleidsstukken uitgewerkt. Hierbij gaat het om de volgende beleidsstukken; de energieagenda, het energieakkoord en het regeerakkoord.
Energieagenda
De energieagenda is de eerste aanzet tot een transitiepad voor de verschillende sectoren. De opgestelde transitiepaden zorgen ervoor dat de doelstelling van een CO2-reductie van 80% inzichtelijk blijft. De transitiepaden vormen geen route naar het voor 2050 gestelde doel door de ontwikkelingen in de komende jaren.
De energieagenda moet burgers, bedrijven, overheidsinstellingen en investeerders informeren en zekerheid bieden zodat zij voorbereidingen en beslissingen kunnen treffen op het gebied van de energietransitie. Verder vormt de energieagenda de basis voor het overheidsbeleid voor de nodige innovatie en investeringen die gedaan moeten worden. (EZ, 2016).
In de energieagenda zijn voor de verschillende categorieën transitiepaden opgesteld. De transitiepaden brengen per sector het volgende in beeld:
• Doelstellingen voor de CO2-reductie;
• Maatregelen en instrumenten die nodig zijn om de doelstelling te behalen;
• Technologische innovaties en maatschappelijke veranderingen die nodig zijn om de doelstelling te behalen;
• Gevolgen voor de omgeving en samenwerking (EZ, 2018).
De gebouwde omgeving valt onder de categorie ‘lage termperatuurwarmte’ omdat in vergelijking met de industrie de gebouwde omgeving een lagere warmtebehoefte heeft. In deze categorie wordt ingezet op verregaande reductie van de warmtevraag. Deze ambitie moet vervuld worden door energiebesparing en de vermindering van aardgas gebruik. Daarnaast verbreedt en continueert het kabinet de stimulering voor de energiebesparing door voorlichting, subsidies, goedkope leningen en het uitrollen van innovaties (PBL, 2016).
16
Regeerakkoord
De verduurzaming van het huidige regeringsakkoord zijn opgesteld op basis van het Klimaatakkoord van Parijs en de Europese kaders. Het huidige kabinet heeft ervoor gekozen om de ambities voor de CO2-reductie te verhogen naar 49% in 2030 ten opzichte van 1990, wat vele malen hoger is dan de gestelde ambities van de EU van 40%.
De internationale strategie van het huidig kabinet is voornamelijk gericht op het aanscherpen en behalen van de Europees opgestelde doelstellingen voor de CO2-reductie. Indien het aanscherpen van de doelstellingen niet haalbaar zijn wil het huidige kabinet met andere Noordwest-Europese landen onderling de doelstellingen aanscherpen.
Voor de nationale strategie wordt een klimaat- en energieakkoord opgesteld met als uitgangspunt de doelstelling van 49% reductie in 2030. De hoofdlijnen van de verschillende akkoorden worden vastgelegd in een speciale Klimaatwet. Het klimaat- en energieakkoord moet de zekerheid geven voor het behalen van de lange termijn doelstellingen en met het creëren van een platform voor overleg en innovatie. Om de reductiedoelstelling te behalen moet totaal 56 Megaton koolstofdioxide gereduceerd worden. In de onderstaande tabel is een indicatie weergeven van de verdeling voor de reductie in verschillende sectoren en maatregelen. Het grootste aandeel van de reductie vindt plaats in de industrie, omdat hier doormiddel van afvang en opslag van koolstofdioxide de grootste besparingen mogelijk zijn. Binnen de gebouwde omgeving moet totaal 7 Megaton aan CO2 gereduceerd worden (Kabinetsformatie, 2017).
Sector Reductie in
2030 (Mton) Maatregelen
Industrie 1 Recycling
3 Procesefficiency
18 Afvang en opslag koolstofdioxide
Transport 1,5 Schonere vervoersmiddelen
2 Biobrandstoffen
Gebouwde omgeving 3 Optimalisatie energiegebruik kantoren 2 Verduurzamen woningmarkt
2 Zuiniger nieuwbouw Elektriciteit 1 Zuiniger verlichting
12 Sluiten kolencentrales
2 Afvang en opslag koolstofdioxide in AVI’s 4 Extra wind op zee
1 Extra zonne-energie Landgebruik en landbouw 1,5 Slimmer landgebruik
1 Minder methaanuitstoot 1 Kas als energiebron
Totaal 56
Tabel 3.1: Indicatie verdeling reductieopgave (Kabinetsformatie, 2017)
In het regeerakkoord zijn plannen opgenomen voor de financiering van de klimaat en energietransitie, daarbij is een budget van €4 miljard per jaar beschikbaar. €300 Miljoen wordt per jaar vrijgemaakt voor het uitvoeren van proefprojecten om de expertise op het gebied te vergroten en wordt €100 miljoen vrijgemaakt voor de korting op de verhuurderheffing. Het grootste budget is vrijgemaakt voor de SDE+-middelen, namelijk €3,2 miljard. SDE+ staat voor Stimuleringsregeling Duurzame Energieproductie en is voornamelijk gericht om de kosten van duurzame energieproductie te verlagen (Kabinetsformatie, 2017). De regeling is gericht op het financieel ondersteunen van initiatieven op het gebied van zonne-energie, bio-energie, windenergie en aardwarmte (Rijksoverheid, 2018).
17 Ook heeft het huidige kabinet concrete maatregelen opgenomen om de doelstelling van de reductie in 2030 te
behalen. De volgende maatregelen en verwachtingen zijn opgenomen in het regeerakkoord:
• De stimuleringsregeling voor duurzame energieproductie (SDE+) wordt financieel vergroot;
• Aanpassing van de energiebelasting op gas en elektriciteit;
• De kolencentrales worden uiterlijk in 2030 gesloten;
• De subsidiëring van bijstook biomassa in kolencentrales wordt na 2024 stopgezet;
• Invoer kilometerheffing voor vrachtverkeer;
• Vergroten van het aanbod van kavels voor windenergie op zee;
• De subsidieregeling voor energiebesparing bij sportverenigingen wordt verlengd;
• De aansluitplicht van gas wordt vervangen door een warmterecht.
Verder is door het huidige kabinet apart gekeken naar de verduurzaming in de gebouwde omgeving, hiervoor zijn plannen en maatregelen opgenomen in het kabinetsakkoord. Het huidige kabinet wil samen met de decentrale overheden, woningcorporaties, beleggers en netwerkbedrijven een beleidsprogramma opstellen voor de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Een eerste stap hiervoor is het opstellen van beleid op provinciaal niveau.
Het beleid vanuit de overheid voor de gebouwde omgeving kan opgesplitst worden in beleid voor de bestaande bouw en nieuwbouw. Hierin is onderscheid gemaakt omdat de aanpak voor het verduurzamen tussen deze twee aspecten verschilt, daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan hardere eisen qua duurzaamheid voor nieuwbouw aangezien deze makkelijker gehaald worden. De volgende maatregelen zijn voor de bestaande bouw opgesteld:
• Vermindering van de warmtevraag binnen de gebouwde omgeving;
• Per 2020 moeten 30.000 tot 50.000 bestaande woningen per jaar gasvrij gemaakt worden;
• Per 2020 moeten 200.000 woningen per jaar verduurzaamd worden;
• Een innovatieprogramma gericht op vernieuwing en verbetering van producten en diensten moet de kosten van de verduurzaming binnen de gebouwde omgeving reduceren;
• Op het moment dat gasnetten aan vervanging toe zijn, wordt in overleg tussen het netbedrijf en de gemeenten gekeken hoe er in de energievraag kan worden voorzien.
Voor de nieuwbouw zijn andere maatregelen en verwachtingen opgesteld die de reductie van uitstoot binnen de gebouwde omgeving moeten bevorderen:
• Nieuwbouw projecten worden per 2020 niet meer aangesloten op het gasnetwerk;
• De energieprestatie-eisen (EPC) voor nieuwbouw worden verder aangescherpt.
De bovenstaande maatregelen en verwachtingen zijn de uitgangspunten voor de komende jaren. Op deze uitgangspunten worden verdere beleidsstukken en regelgeving gebaseerd (Kabinetsformatie, 2017).
