Hoofdstuk 6: De marktperceptie van verduurzaming
6.3 Marktperceptie van verduurzaming
6.3.1 Woningcorporaties
De perceptie van woningcorporaties over het effect van verduurzaming op de verschillende parameters is over het algemeen positief. Voornamelijk zien de woningcorporaties een positief effect op de leegwaarde van een verduurzaamde woning. Hier hebben vrijwel alle respondenten aangegeven een hogere leegwaarde te verwachten ten opzichte van een niet-verduurzaamde woning.
Daarnaast geeft een meerderheid van 27 respondenten (60%) aan een hogere huurprijs te rekenen voor een verduurzaamde woning (figuur 6.9). De overige respondenten hebben aangegeven geen hogere huurprijs te rekenen, maar gebruik te maken van de EPV om zo de investering door te rekenen. Een hogere huurprijs is dus sterk afhankelijk van de maatregelen die genomen worden, waardoor gebruik gemaakt kan worden van de EPV in plaats van de huurprijs te verhogen.
Verder zien de woningcorporaties ook in het bruto aanvangsrendement een positief effect bij een verduurzaamde woning. Een grote meerderheid geeft aan een lager bruto aanvangsrendement te verwachten bij een verduurzaamde woning ten op zichtte van een niet-verduurzaamde woning. Wel moet opgemerkt worden dat de non-respons bij deze stelling hoog was. Uit een toelichting is dit voornamelijk te wijten aan de kennis en inzicht om het effect op de factor te bepalen. Ook met de hoge respons kan met duidelijkheid gezegd worden dat verduurzaming bijdraagt aan een lagere bruto aanvangsrendement.
Hogere Leegwaarde Hogere Huurprijs Lagere Bruto aanvangsrendement
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Eens Oneens Onbekend
Figuur 6.9: Perceptie verduurzaamde woning ten opzichte van een niet-verduurzaamde woning
Bij de overige stellingen over het effect tussen verschillende scenario’s is naar voren gekomen dat bij scenario’s met een lagere EPC-score geen sprake is van een positiever effect op de parameters. Zo geven de respondenten aan niet te rekenen op een hogere huurprijs bij woningen met een lagere EPC-score, zoals een EPC=0-woning en een actiefhuis. Daarnaast geeft de meerderheid ook aan geen hogere leegwaarde te zien bij woningen met een lagere EPC-score. Enkel bij de stellingen over het bruto aanvangsrendement geeft een kleine meerderheid een lagere bruto aanvangsrendement te verwachten bij een woning met een lagere EPC-score. De resultaten geven aanleiding te veronderstellen, dat het effect op de waarde bij verdere verduurzaming niet groter is als eerder door andere onderzoeken beargumenteerd.
Verder hebben de woningcorporaties een goed beeld van het effect op de onderhoudskosten. Hierbij is het grootste deel van de respondenten zich bewust, dat de onderhoudskosten van een verduurzaamde woning hoger zijn. Bij de overige stellingen tussen de verschillende scenario’s zijn de meningen wel verdeeld, hierbij is ook sprake van een hogere non-respons. Ondanks dit kan gezegd worden dat woningen met een lagere EPC-score volgens de respondenten hogere onderhoudskosten hebben.
44
6.3.2 Institutionele beleggers
Institutionele beleggers zien net als woningcorporaties een positief effect van verduurzaming. Dit blijkt uit de vergelijking van een verduurzaamde woning met een niet-verduurzaamde woning. Hierbij hebben alle respondenten aangegeven dat de huurprijs van een verduurzaamde woning hoger ligt en dat het bruto aanvangsrendement lager is. Enkel over de leegwaarde is de perceptie van de respondenten verdeeld, hier geeft een meerderheid aan dat de leegwaarde hoger ligt terwijl de overige respondenten hier anders tegen aankijken (figuur 6.10).
Hogere Leegwaarde Hogere Huurprijs Lagere Bruto aanvangsrendement
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Eens Oneens Onbekend
Figuur 6.10: Perceptie verduurzaamde woning ten opzichte van een niet-verduurzaamde woning
Door de hoge non-respons bij de overige stellingen en de kleine populatie kan over het effect van verdere verduurzaming geen uitspraak gedaan worden. De hoge non-respons is te verklaren door het gebrek aan kennis van de scenario’s. Zoals bij de algemene analyse is beschreven heeft het merendeel van de respondenten aangegeven niet bekend te zijn met de scenario’s passief en actiefhuis. Uit de resultaten van twee respondenten is verder geen duidelijk beeld geven over het effect van verschillende scenario’s.
Het volgende is door twee respondenten aangegeven bij de vergelijking van de parameters. De perceptie van de twee respondenten is, dat woningen met een lagere EPC-score een hogere huurprijs hebben. Uit de stellingen over de leegwaarde kan niet opgemaakt worden of een hogere leegwaarde verwacht wordt voor een woning met een lagere EPC-score. De respondenten zijn namelijk niet constant in het geven van een hogere leegwaarde aan scenario’s met een lage EPC-score. Het zelfde geldt voor de vragen over het effect op het bruto aanvangsrendement. Zo wordt bij de vergelijking tussen een EPC=0-woning en een BENG-woning geen lagere BAR toegerekend aan de EPC=0-woning. Terwijl de respondenten wel aangeven een lagere BAR toe te rekenen aan een NOM-woning ten opzichte van een EPC=0-woning.
De twee respondenten geven wel duidelijk aan een positief effect bij een NOM-woning ten opzichte van een EPC=0-woning te verwachten. Zo is de perceptie dat de leegwaarde en huurprijs hoger zijn en dat de BAR lager is ten opzichte van een EPC=0-woning.
Bij de stellingen over de onderhoudskosten hebben institutionele beleggers de perceptie, dat de onderhoudskosten van een verduurzaamde woning lager zijn ten opzichte van een niet-verduurzaamde woning. Verder kan door de hoge non-respons niet veel gezegd worden over de overige vergelijking van scenario’s. Enkel kan nog gezegd worden dat beleggers de perceptie hebben, dat de onderhoudskosten van een NOM-woning hoger zijn ten opzichte van een EPC=0-woning.
45
6.3.3 Algemene perceptie
Het volgende antwoord kan gegeven worden op de vraag wat de marktperceptie is op het effect van verduurzaming. Op basis van de resultaten van de enquête is duidelijk een positief effect zichtbaar van verduurzaming. De meerderheid van de respondenten geeft aan, dat ten opzichte van een niet-verduurzaamde woning bij een verduurzaamde woning sprake is van een lager bruto aanvangsrendement en hogere huurprijs en leegwaarde.
Ook is naar voren gekomen dat bij een lagere EPC-score geen sprake is van een positiever effect op de parameters. Zo geven de respondenten aan niet te rekenen op een hogere huurprijs of leegwaarde. Enkel een kleine meerderheid geeft aan een lager bruto aanvangsrendement te verwachten.
Wel moet een kritische kanttekening gemaakt worden over de laatst genoemde resultaat. Bij de stellingen was sprake van een hoge non-respons op de vergelijkingen tussen de verschillende scenario’s. Daarnaast geeft een kleine populatie van institutionele beleggers het tegenovergestelde aan en zijn de resultaten niet verder gevalideerd door interviews. Toch wordt het bovenstaande aangenomen met de kanttekening, dat de bevindingen verder gevalideerd moeten worden aan de hand van interviews.