In het volgende hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de deelvraag: “ Hoe maak je marktperceptie
meetbaar?”. Het antwoord vormt de basis voor de verdere aanpak naar het meten van de marktperceptie
op het effect van verduurzaming. De deelvraag wordt beantwoord door eerdere onderzoeken binnen de
vastgoedmarkt waarbij de marktperceptie is onderzocht te analyseren. Deze onderzoeken worden
geanalyseerd op aanpak en uitkomst. Hierna wordt bepaald hoe deze aanpak toegepast wordt bij het meten
van de marktperceptie op het effect van verduurzaming. Voor het beantwoorden van de deelvraag is
gebruik gemaakt van literatuuronderzoek.
In paragraaf 5.1 wordt eerst een definitie van marktperceptie gegeven. In paragraaf 5.2 wordt de keuze voor
het meten van de marktperceptie toegelicht. Vervolgens wordt in paragraaf 5.3 beschreven hoe
marktperceptie gemeten wordt. In paragraaf 5.4 wordt beschreven hoe de marktperceptie in dit onderzoek
gemeten wordt.
33
Hoofdstuk 5: Hoe maak je marktperceptie meetbaar?
5.1 Definitie van marktperceptie
De definitie van marktperceptie is afkomstig van de definitie van perceptie, welke als beste wordt omschreven in de Oxford Dictionary of English. Deze beschrijft perceptie als volgt:
The way in which something is regarded, understood, or interpreted (Oxford ODE, 1998)
De Nederlandse vertaling is als volgt: de manier waarop iets wordt beschouwd, begrepen of geïnterpreteerd. Een toevoeging vanuit de Cambridge Dictionary is, dat dit meestal gebeurd vanuit een grotere groep individuen. De volgende definitie kan dan ook aan marktperceptie gegeven worden: De manier waarop iets beschouwd, begrepen of geïnterpreteerd wordt door individuen die actief zijn in de markt, branche of sector. Bij de marktperceptie is het van belang, dat de individuen binnen de markt, sector of branche beschikken over de juiste kennis. Dit is belangrijk voor de validiteit en betrouwbaarheid.
5.2 Keuze voor de marktperceptie
Uit de analyse naar de huidige onderzoeken (hoofdstuk 2) is naar voren gekomen dat de onderzoekers te maken hadden met een onvolledige dataset van woningtransacties. De onvolledigheid kwam door het ontbreken van energielabels bij meer dan de helft van de transacties. Verder ontbreekt het in de data van de huidige onderzoeken aan voldoende details en informatie (Haring, 2018) (Brounen & Kok, 2011). Daarnaast is het meetbaar maken van duurzame elementen in een gebouw en het daarna identificeren van deze elementen in de verschillende gebouwen zeer ingewikkeld en divers (Lorenz & Lützkendorf, 2007).
Naast het tekort aan een volledige dataset wordt een onderzoek naar het effect van verduurzaming ook beïnvloed door overige factoren zoals:
• Krimp- of groeiregio;
• Vraag en aanbod;
• Staat van onderhoud;
• Situatie op de geldmarkt;
• Stedelijk of niet-stedelijk gebied;
• Huidige beleggingsmarkt (van Gool, 2013).
De afgelopen jaren zijn de bovenstaande factoren een steeds sterke rol gaan spelen. Dit is terug te zien in de stijgende transactieprijzen en beleggingsvolume. Verder is uit onderzoek van de NVM gebleken dat de afgelopen jaren de locatie, karakteristieke eigenschappen en het aantal kamers leidend waren in de afweging tot koop en de hoogte van transactieprijs (NVM, 2018).
Door het effect van verduurzaming te meten aan de hand van de marktperceptie, worden de bovenstaande problemen en factoren afgedekt. Bij het meten van de marktperceptie wordt niet gekeken naar woningtransacties. Hierdoor is geen sprake van invloed van een onvolledige dataset van de transacties. Verder worden de factoren die van invloed zijn op de meting van het effect beter afgebakend en geïdentificeerd. Dit kan gedaan worden door bij het meten van de marktperceptie naar een toelichting te vragen. Als laatste zorgt de meting aan de hand van de marktperceptie voor andere inzichten over het effect van verduurzaming dan de huidige onderzoeken.
34
5.3 Hoe meet je marktperceptie
Binnen de vastgoedsector zijn meerdere onderzoeken gedaan waarbij de marktperceptie is gemeten. Bij de verschillende onderzoeken was het ontbreken van data, validiteit, specificaties ’s object, spreiding van het onderzoeksgebied en diversiteit van het onroerend goed, de reden om te kijken naar de marktperceptie (Bhattacharya-Mis, & Lamond, 2015; Lamb, 2010).
Als voorbeeld doet één van de onderzoeken waar de marktperceptie is gemeten, onderzoek naar de overstromingsrisico’s en het effect op de waarde van vastgoed. De onderzoekers liepen tegen de bovengenoemde problemen aan. Het onderzoek werd gedaan in twee diverse en gespreide gebieden aan de kust van Engeland. Hierbij werd onderzoek gedaan naar de invloed van overstromingen op de waarde van commercieel onroerend goed en wat de verschillen zijn binnen sectoren, risiconiveaus en ervaringen met overstromingen. De reden dat de onderzoekers kozen voor het meten van de marktperceptie was met name de diversiteit gebruikers, eigenaren, gebied en onroerend goed (Bhattacharya-Mis, & Lamond, 2015).
De marktperceptie wordt in de onderzoeken gemeten door factoren op te stellen die invloed hebben op de veranderingen binnen de markt. Deze factoren worden in een enquête gesteld aan respondenten binnen het onderzoeksgebied. In het voorbeeldonderzoek zijn drie verschillende secties opgesteld; de perceptie op het risico van overstroming, de impact van een overstroming en de ervaring met overstromingen. Binnen de secties werden factoren opgesteld binnen verschillende thema’s op het gebied van risico’s, overstromingen en vastgoed (Bhattacharya-Mis, & Lamond, 2015 ; Camba-Méndez, & Serwa, 2016).
Om de validiteit te garanderen hebben de onderzoekers ook de perceptie van meerdere vastgoedexperts gemeten. Deze perceptie hebben ze toen afgezet tegen de perceptie van de vastgoedeigenaren in het gebied. Hiermee konden de onderzoekers sterk afwijkende percepties in kaart brengen en een uitspraak doen over de kennis van de vastgoed eigenaren in overstromingsgebieden (Bhattacharya-Mis, & Lamond, 2015).
In het onderzoek naar het effect van verduurzaming komen dezelfde problemen naar voren als in de bovenstaande onderzoeken. Zo is er geen valide data, omdat sprake is van onvolledige data, verduurzaming lastig gekwantificeerd wordt en de transacties beïnvloed worden door overige factoren (Haring, 2018) (Brounen & Kok, 2011). Daarnaast spreken we over een divers en gespreid vastgoed, waarbij bijna geen woning, gebied of specificatie van verduurzaming hetzelfde is.
5.4 Meten van de marktperceptie van verduurzaming
Het meten van de marktperceptie van verduurzaming wordt voornamelijk uitgevoerd op basis van de onderzoeken naar de marktperceptie van Bhattacharya-Mis en Lamond (2015) en Roel Lamb (2010). Beide onderzoeken hebben de marktperceptie door middel van een enquête onder respondenten gemeten. De uitkomst is daarna voorgelegd bij experts om de perceptie te valideren. De marktperceptie op het effect van verduurzaming wordt door een enquête onder woningcorporaties en institutionele beleggers gemeten. De resultaten worden aan de hand van interviews met woningcorporaties en institutionele beleggers gevalideerd en aangevuld.
Uit de voorbeeld onderzoeken is naar voren gekomen, dat bij het meten van de marktperceptie factoren opgesteld worden die de perceptie kunnen meten. Daarnaast is het volgens de onderzoeken en onderzoeksmethodologie van belang dat deze factoren ook meetbaar zijn onder de respondenten. Hiermee wordt vooral gericht dat de factoren aansluiten op de kennis van de respondenten en dat de factoren gemakkelijk te meten zijn in een kwantitatief of kwalitatief onderzoek.
Bij het meten van het effect van verduurzaming zijn meerdere factoren gevonden die de perceptie van het effect van verduurzaming kunnen waarnemen. Deze factoren zijn onder de respondenten goed meetbaar en kunnen later ook goed gebruikt worden bij het waarderen en het geven van advies. De factoren worden als meetbaar geacht, omdat de respondenten hier dagelijks mee werken, bekend zijn en kennis hebben over de factoren. Het gaat hierbij om de volgende factoren: Huurprijs, Leegwaarde, Bruto aanvangsrendement vrij op naam (v.o.n.) Kapitalisatiefactor kosten koper (k.k.) en leegwaarde ratio. De factoren zijn bepaald aan de hand van gebruikte factoren voor het taxeren van woningen en op basis van factoren die veel voorkomen binnen de vastgoedmarkt (van Gool, 2013).
35
Huurprijs
De factor huurprijs is opgenomen als meetbare factor, omdat voor het taxeren van onroerend goed deze factor een belangrijke waarde is. Bij het taxeren van onroerend goed worden de inkomsten, die voornamelijk afkomstig zijn van de huurinkomsten, contant gemaakt tegen de gehanteerde disconteringsvoet (van Gool, 2013).
Verder is de huurprijs opgenomen als meetbare factor, omdat meerdere onderzoeken en experts aangeven dat de huurprijs van verduurzaamd onroerend goed hoger is ten opzichte van niet-verduurzaamd onroerend goed. Deze stijging van de huurprijs is onder andere naar voren gekomen in een onderzoek naar het effect van verduurzaming op de huurprijs van kantoren, waarbij de conclusie was dat een beter energielabel zorgde voor een hogere huurprijs (Cox, 2017). Daarnaast schijft NVM dat ook sprake is van een huurstijging na verduurzaming binnen de woningmarkt. Enkel geven zij aan dat deze stijging afkomstig kan zijn van overlappende factoren zoals bouwjaar, locatie en oppervlakte (NVM Business, 2017). Door de huurprijs als factor op te nemen kan dit verder onderzocht worden.
Leegwaarde
De leegwaarde is opgenomen, omdat deze factor gebruikt wordt bij het bepalen van de waarde. Bij het waarderen van woningen wordt ook gekeken naar de leegwaarde van de woning. De leegwaarde van de woning wordt comparatief bepaald door te kijken naar de gemiddelde leegwaarde van verschillende vergelijkbare referenties.
Bruto aanvangsrendement v.o.n.
Het bruto aanvangsrendement (BAR) v.o.n. wordt vaak gebruikt onder woningcorporaties, institutionele en particulieren beleggers voor een eerste oordeel van de waarde. Deze waarde geeft een de partijen een snelle indicatie. Door de bruto-jaarhuur van het eerste jaar te delen door het bruto aanvangsrendement wordt een indicatie van de waarde gegeven. Bij het bepalen van de waarde volgens de BAR-methode wordt geen rekening gehouden met de exploitatiekosten en looptijd (van Gool, 2013). Bij het meten van de marktperceptie wordt de BAR v.o.n. gebruikt als meetbare factor. Dit omdat de parameter bekend is bij de respondenten en algemeen gebruikt wordt.
Kapitalisatiefactor k.k.
De kapitalisatiefactor k.k. wordt door taxateurs en beleggers bij het waarderen van onroerend goed vaak gebruikt, ook bij CVT. Bij de kapitalisatiefactor k.k. wordt gekeken hoe groot de jaarlijkse theoretische huur is ten opzichte van de getaxeerde waarde, dit wordt uitgedrukt in een factor. Daarnaast wordt deze parameter gebruikt door de respondenten.
Leegwaarde ratio
De leegwaarde ratio, ook wel de huur-/leegwaarde verhouding is een belangrijke variabele voor beleggers binnen de woningmarkt. De leegwaarde ratio geeft de verhouding weer van de marktwaarde in verhuurde staat ten opzichte van de marktwaarde vrij van verhuur en gebruik weer (ten Have, 2003).
Bij het meten van de marktperceptie worden de bovenstaande factoren in de enquête en interviews niet gekwantificeerd. Dit heeft te maken met de volgende redenen. Ten eerste is het lastig om in een enquête de perceptie te kwantificeren. Dit is lastig, omdat hiervoor veel informatie gegeven moet worden wat leidt tot lastige vragen. Dit alles maakt een enquête lang en gecompliceerd wat nadelige gevolgen heeft op de respons van de enquête. Wanneer een enquête lang en gecompliceerd is worden vragen niet ingevuld of wordt de enquête beëindigd (Braada, 2012).
Als tweede heeft het kwantificeren invloed op de validiteit van de gekwantificeerde perceptie. Door de lastige en gecompliceerde vragen en mogelijk gebrek aan kennis en inzicht over het onderwerp kunnen toe leiden dat de gemeten perceptie niet valide is. Het is verder lastig om door middel van een enquête de kennis van de respondent te beoordelen en deze af te zetten tegen hun gegeven perceptie. Ook door middel van interviews zijn de factoren lastig kwantificeerbaar. Dit komt door de zelfde reden van veel informatie en respondenten beschikken hier vaak niet over een direct antwoord.
36
5.5 Conclusie
Op de deelvraag hoe maak je marktperceptie meetbaar kan het volgende gezegd worden. De volgende definitie is voor marktperceptie opgesteld: De manier waarop iets beschouwd, begrepen of geïnterpreteerd wordt door individuen die actief zijn in de markt, branche of sector.
Bij het onderzoek naar het effect van verduurzaming zijn de volgende redenen gekozen om de marktperceptie te meten. Als eerste hebben onderzoekers van eerdere onderzoeken te maken met een onvolledige dataset van woningtransacties. Verder ontbreekt het in de data van de huidige onderzoeken aan voldoende details en informatie. Naast het tekort aan een volledige dataset, wordt een onderzoek naar het effect van verduurzaming ook beïnvloed door overige factoren die het meten van het effect van verduurzaming beïnvloeden. Dit zijn factoren als locatie, karakteristieke eigenschappen, aantal kamers, situatie op de geldmarkt en krimp of groei regio. Door het effect van verduurzaming te meten aan de hand van de marktperceptie, worden de bovenstaande problemen en factoren afgedekt. Verder zorgt de meting aan de hand van de marktperceptie voor een andere inzicht over het effect van verduurzaming dan de huidige onderzoeken.
Uit analyse naar verschillende onderzoeken is duidelijk geworden dat de marktperceptie gemeten wordt door het ontbreken van data, validiteit, specificaties ’s object, spreiding van het onderzoeksgebied en diversiteit van het onroerend goed. In het onderzoek naar het effect van verduurzaming komen dezelfde problemen naar voren. De marktperceptie is in de verschillende onderzoeken gemeten door middel van een enquête. Voor het meten van de perceptie worden verschillende factoren opgesteld om de marktperceptie meetbaar te maken. Om de validiteit te garanderen hebben de onderzoekers de marktperceptie afkomstig van de enquête gevalideerd door interviews met meerdere vastgoedexperts.
De marktperceptie op het effect van verduurzaming wordt door een enquête onder woningcorporaties en institutionele beleggers gemeten. De resultaten worden aan de hand van interviews met woningcorporaties en institutionele beleggers gevalideerd en aangevuld. De volgende factoren zijn voor de meting opgesteld: huurprijs, leegwaarde, bruto aanvangsrendement v.o.n., Kapitalisatiefactor k.k. en leegwaarde ratio. Verdere uitwerking van de aanpak voor het meten van de marktperceptie en de enquête zijn opgenomen in bijlage VII en volgend.
37