De
overgang
van rechtswege van
het
kwalitatieve recht
,
De derde die wordt geconfronteerd met een kwalitatief recht waarvan hij het bestaan kende noch behoorde te kennen.
Masterscriptie - Universiteit van Amsterdam Student: Flora Burgers
Begeleider: mw. mr. Y.A. Bos Studiejaar: 2013/2014
Inhoudsopgave
Hoofdstuk 1 – Inleiding ... 3
1.1 Kwalitatieve verbintenissen ... 3
1.2 Registergoederen ... 4
1.3 Inschrijving in de openbare registers ... 5
Hoofdstuk 2 – De ratio achter de overgang van bedongen rechten ... 8
2.1 Betekenis en achtergrond ... 8
2.2 Artikel 6:251 BW ... 10
2.3 Rechtvaardiging ... 15
Hoofdstuk 3 - Kwalitatieve rechten in de rechtspraak ... 17
3.1 Leidende jurisprudentie ... 17
3.2 Misvattingen ... 21
Hoofdstuk 4 – Gevolgen van het ontbreken van een publicatievereiste ... 24
Hoofdstuk 5 - Conclusie ... 28
Hoofdstuk 1 – Inleiding
1.1 Kwalitatieve verbintenissen
Verbintenissen werken in beginsel alleen tussen partijen. In het verbintenissenrecht hebben we – anders dan in het goederenrecht – te maken met rechten die niet tegenover een ieder inroepbaar zijn, maar slechts tegenover de persoon met wie men in een verbintenisrechtelijke verhouding staat.1 Kwalitatieve rechten en kwalitatieve
verplichtingen vormen een uitzondering op dit uitgangspunt.2 Beiden zijn kwalitatieve verbintenissen die voortvloeien uit een overeenkomst.3 De benaming ‘kwalitatief recht’ of ‘kwalitatieve verplichting’, komt voort uit het feit dat het recht of de verplichting verbonden is aan de kwaliteit (hoedanigheid) van de rechthebbende op het goed met betrekking waartoe het recht of de verplichting geldt.4
In de literatuur bestaan verschillende opvattingen over wie als partij bij de overeenkomst valt aan te merken en wie als derde dient te worden beschouwd. De begrippen partij en derde zijn complementair aan elkaar. Partijen bij een overeenkomst zijn zij die de op rechtsgevolg gerichte wil door een verklaring hebben geopenbaard (artikel 6:217 BW). Koburg en Dijkshoorn omschrijven de visie van Hartkamp als volgt. Ieder die geen partij is geweest bij het sluiten van de overeenkomst dient volgens Hartkamp als derde te worden beschouwd.5 Vanuit deze optiek zijn zowel degenen die tot de overeenkomst toetreden als degenen die een van de partijen opvolgen onder algemene of bijzondere titel aan te merken als derden. Du Perron ziet dat anders. Volgens hem zijn diegenen die geen partij waren bij de overeenkomst, maar een van de partijen onder algemene of bijzondere titel in haar positie zijn opgevolgd niet als derden te beschouwen.6 Daarnaast beschouwt hij degene die tot de overeenkomst is toegetreden eveneens als partij en derhalve niet als derde. In de visie van du Perron kan iemand na het sluiten van de overeenkomst dus nog partij worden bij die overeenkomst. Hartkamp geeft mijns inziens de meest heldere
1 Brahn & Reehuis 2010, p. 2.
2 Asser/Hartkamp & Sieburg 2010 (6-III*), nr. 542. 3 Beversluis 2009, p. 8.
4 Brahn & Reehuis 2010, p. 34. 5 Koburg & Dijkshoorn 2012, p. 86. 6 Du Perron 1999, nr. 41.
afbakening tussen de begrippen partij en derde. In het verdere verloop van deze scriptie volg ik daarom de visie van Hartkamp.
Een kwalitatief recht is een recht dat in een zodanig verband staat met een bepaald goed, dat wanneer het betreffende goed wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar, het recht van rechtswege mee overgaat op die nieuwe eigenaar. Wanneer het goed van
rechthebbende verwisselt, volgt het recht dat goed, zonder dat een daarop gerichte rechtshandeling is vereist.7 De wettelijke bepaling die ziet op kwalitatieve rechten is te vinden in artikel 251 van Burgerlijk Wetboek 6 (hierna: ‘’artikel 6:251 BW’’).
Een kwalitatieve verplichting is een uit een overeenkomst voortvloeiende verplichting met betrekking tot een bepaald registergoed om iets te dulden of iets niet te doen die bij de verkoop van het goed mee over zal gaan op de nieuwe eigenaar (art. 6:252 BW). Registergoederen zijn goederen voor welker overdracht of vestiging inschrijving in daartoe bestemde openbare registers noodzakelijk is (artikel 3:10 BW). Bij een
kwalitatieve verplichting kan worden gedacht aan de afspraak tussen twee buren waarbij de een verplicht is zijn buurman over zijn erf te laten lopen. Voor het ontstaan van een kwalitatieve verplichting is een overeenkomst vereist waarin is bedongen dat de
verplichting overgaat op rechtsopvolgers onder bijzondere titel (artikel 6:252 lid 1 BW). De kwalitatieve verplichting is verbonden aan de kwaliteit van het registergoed.
Overeenkomstig het tweede lid van artikel 6:252 BW is voor de werking van een beding als bedoeld in het eerste lid vereist dat van de overeenkomst tussen partijen een notariële akte wordt opgemaakt, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers. Deze inschrijving is echter geen voorwaarde voor het ontstaan van de kwalitatieve verplichting, maar slechts van belang voor de derdenwerking.8
1.2 Registergoederen
Registergoederen worden in artikel 3:10 BW omschreven als ‘’goederen voor welke overdracht of vestiging inschrijving in daartoe bestemde openbare registers noodzakelijk is’’.Onroerende zaken zijn altijd registergoederen, maar ook sommige roerende zaken en
7 Asser/Hartkamp & Sieburg 2010 (6-III*), nr. 541.
8 Hof ’s-Hertogenbosch 25 februari 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:534, RN 2014/43.
diverse vermogensrechten behoren tot deze categorie.9 Rechtshandelingen en rechtsfeiten die van belang zijn voor de rechtstoestand van een registergoed dienen in de openbare registers te worden ingeschreven. Als gevolg van de inschrijving in het openbare register is de rechtstoestand van het registergoed voor derden kenbaar.10 Op grond van artikel 3:24 BW worden verkrijgers van registergoederen die ter goeder trouw zijn beschermd tegen onvolledigheid van de openbare registers. Het gaat dan om feiten die op grond van artikel 3:17 BW wel inschrijfbaar zijn, doch niet zijn ingeschreven.11
1.3 Inschrijving in de openbare registers
Zoals gezegd wordt de verkrijger van een goed onder bijzondere titel in deze scriptie als derde aangemerkt. De overgang van een kwalitatief recht op een verkrijger onder
bijzondere titel vindt van rechtswege plaats. Niet vereist is dat in de overeenkomst tussen de vervreemder en diens wederpartij is bedongen dat het recht overgaat op
rechtsopvolgers onder bijzondere titel. Inschrijving in de openbare registers is dan ook niet van belang voor de derdenwerking van het kwalitatieve recht.
In veel gevallen geschiedt de overgang van een kwalitatief recht naar ieders tevredenheid. Stel dat een consument bij een professionele verkoper een wasmachine heeft gekocht, waarbij de verkoper twee jaar garantie heeft verstrekt aan de consument. Wanneer deze consument de wasmachine binnen twee jaar aan een ander doorverkoopt heeft hij zelf geen baat meer bij deze garantie. De garantie wordt gezien als een kwalitatief recht in de zin van artikel 6:251 BW en gaat daarom van rechtswege mee over op de nieuwe
eigenaar van de wasmachine. De nieuwe eigenaar van de wasmachine is hierbij gebaat en het is de verkoper om het even wie zich op de rechten die voortkomen uit de garantie kan beroepen.
Ook wanneer het kwalitatieve recht betrekking heeft op een registergoed is – anders dus dan bij de kwalitatieve verplichting - inschrijving in de openbare registers geen vereiste voor derdenwerking. De verkrijger van een registergoed die wordt geconfronteerd met
9 Pitlo/Reehuis & Heisterkamp 2012, p. 6.
10 Stein, in: GS Vermogensrecht, commentaart op artikel 10 Boek 3 BW, aant. A
(online, laatst bijgewerkt op 1 maart 2013).
11 De Vrey 2006, p. 57.
een kwalitatief recht, rustend op dat registergoed, zal enkel voordeel hebben van dat recht.12 Wanneer hij de overgang van het kwalitatieve recht desondanks niet wenst kan hij het recht bovendien alsnog van de hand wijzen (artikel 6:251 lid 3 BW).
In deze scriptie staat de vraag centraal of de verkrijger van een registergoed die na de voltooiing van de koopovereenkomst wordt geconfronteerd met een kwalitatief recht dat rust op een registergoed van een ander - waarvan hij het bestaan niet kende en evenmin behoorde te kennen - gedupeerd kan worden door de automatische overgang. Hierbij kan worden gedacht aan de eigenaar van een woning die wordt geconfronteerd met een bouwbeperkingsbeding dat de voormalige eigenaar van de woning overeen was gekomen met de voormalige eigenaar van de aangrenzende woning.13 De huidige eigenaar van de aangrenzende woning deed een beroep op de kwalitatieve rechten die voortvloeiden uit het bouwbeperkingsbeding. Het beding was echter niet neergelegd in de openbare registers. Een verplichting tot nalaten voor de eigenaar van de woning die voortvloeit uit het bouwbeperkingsbeding staat mijns inziens op gespannen voet met het open karakter van het contractenrecht en daarmee met het beginsel van de relativiteit van de
overeenkomst. De relativiteit van de overeenkomst brengt met zich mee dat een
overeenkomst enkel gevolgen teweeg kan brengen tussen de contracterende partijen. Een overeenkomst kan de rechtspositie van een derde niet wijzigen.14 Het beginsel van de relativiteit van de overeenkomst vloeit voort uit het autonomiebeginsel. Het
autonomiebeginsel houdt een fundamentele waarde in: het zelfbeschikkingsrecht.15 Niemand kan voor een ander uitmaken wat die ander wel of niet moet doen. Dat bepaalt die ander immers zelf.16
In deze scriptie zal de betekenis en de reikwijdte van het kwalitatieve recht in de zin van artikel 6:251 BW onder de loep worden genomen. De overgang van rechtswege van kwalitatieve rechten die betrekking hebben op registergoederen zal centraal komen te staan. De nadruk zal worden gelegd op de keuze van de wetgever om inschrijving in de
12 Hijma e.a. 2013, p. 331.
13 HR 20 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV5555. 14 Koburg & Dijkshoorn 2012, p. 85.
15 Du Perron 1991, p. 849.
16 Koburg & Dijkshoorn 2012, p. 85.
openbare registers geen vereiste te laten zijn voor de overgang van kwalitatieve rechten die betrekking hebben op registergoederen. Na dit inleidende hoofdstuk zal het volgende hoofdstuk gewijd zijn aan de ratio achter de overgang van bedongen rechten. Vervolgens zal in het derde hoofdstuk de leidende rechtspraak met betrekking tot kwalitatieve rechten aan de orde worden gesteld. Hierna zullen enkele pijnpunten met betrekking tot
kwalitatieve rechten de revue passeren. De nadruk zal worden gelegd op de koper van een registergoed, die na de voltooiing van de koopovereenkomst met het bestaan van een kwalitatief recht dat rust op een registergoed van een ander wordt geconfronteerd. Er zal worden afgesloten met een conclusie waarin antwoord zal worden gegeven op de vraag naar de wenselijkheid van de invoering van een vereiste van inschrijving in de openbare registers voor de werking van een kwalitatief recht dat betrekking heeft op een
Hoofdstuk 2 – De ratio achter de overgang van bedongen
rechten
2.1 Betekenis en achtergrond
In dit hoofdstuk zal het kwalitatieve recht onder de loep worden genomen. Er zullen onder andere delen van de Parlementaire Geschiedenis van artikel 6:251 BW aan bod komen, om de ratio achter het artikel te achterhalen. Zoals gezegd vormen kwalitatieve rechten een uitzondering op het beginsel van de relativiteit van de overeenkomst17. De laatste paragraaf van dit hoofdstuk zal in het teken staan van welke rechtvaardiging voor deze uitzondering kan worden gevonden.
Allereerst zij opgemerkt dat de kwalitatieve verbintenis al bestond onder het oude recht. In het algemeen werd aangenomen dat artikel 1354 (oud) BW de mogelijkheid openliet van bedongen kwalitatieve rechten, maar dat de bepaling zich verzette tegen het
aannemen van kwalitatieve verplichtingen.18 In 1905 wees de Hoge Raad het arrest Blaauboer-Berlips19. Bij dit arrest heeft de Hoge Raad beslist dat het woord ‘bedingen’ in artikel 1354 niet ‘het zich verbinden’ omvatte. Door deze uitspraak gingen persoonlijke verplichtingen, bedongen door de eigenaar, niet meer over op opvolgende eigenaren onder bijzondere titel. Artikel 6:252 BW heeft aldus opnieuw de kwalitatieve verplichting in het leven geroepen. Het kwalitatieve recht bestond echter ook direct voorafgaand aan de invoering van het nieuwe Burgerlijk Wetboek in 1992.
Het eerste lid van artikel 6:251 BW luidt als volgt:
‘’Staat een uit een overeenkomst voortvloeiende, voor overgang vatbaar recht in een zodanig verband met een aan de schuldeiser toebehorend goed, dat hij bij dat recht slechts belang heeft, zolang hij het goed behoudt, dan gaat dat recht over op degene die dat goed onder bijzondere titel verkrijgt.’’
17 Van Oostrom-Streep 2013, §3.
18 Asser/Hartkamp & Sieburg 2010 (6-III*), nr. 542. 19 HR 3 maart 1905, W 8191 (Blaauboer/Berlips).
In de inleiding werd het voorbeeld aangehaald van een consument die bij een
professionele verkoper een wasmachine heeft gekocht. Het ging hierbij om een recht (de garantie) bedongen ten behoeve van een roerende zaak (de wasmachine). In de praktijk spelen ook kwalitatieve rechten die verband houden met onroerende zaken een grote rol. Ook kan een kwalitatief recht een recht betreffen dat ziet op een vermogensrecht, zoals een aandeel in een vennootschap of een pandbrief.20 Met betrekking tot vorderingen is artikel 6:251 BW niet van betekenis. Kwalitatieve rechten in de zin van artikel 6:251 BW die betrekking hebben op een vordering zullen immers steeds tevens nevenrechten in de zin van artikel 6:142 BW zijn. Hierdoor zullen deze rechten steeds op grond van artikel 6:142 BW overgaan op de verkrijger van de vordering.21
Een ander voorbeeld waarbij het leerstuk kwalitatieve rechten een rol speelt is het volgende. Stel dat een bakker (A) zijn bakkerij overdraagt aan een ander (B) en dat een non-concurrentiebeding deel uitmaakt van de koopovereenkomst. Er wordt afgesproken dat de vervreemder van de bakkerszaak (A) geen andere bakkerij zal openen binnen dezelfde gemeente als waar de overgedragen bakkerij is gevestigd. Na enkele jaren wordt de bakkerij door de voormalige verkrijger (B) opnieuw overgedragen aan een ander (C) en begint de oorspronkelijke vervreemder (A) toch een nieuwe bakkerij binnen dezelfde gemeente als waar de bakkerij waarvan bakker C nu eigenaar van is, is gevestigd. Kan bakker C nu een beroep doen op het non-concurrentiebeding dat tussen bakker A en bakker B was overeengekomen?
Dat kan op grond van het thans besproken artikel 6:251 BW. Het recht dat voortvloeit uit het non-concurrentiebeding is zodanig verbonden met de kwaliteit van eigenaar van de bakkerij dat het als kwalitatief recht mee overgaat op iedere nieuwe eigenaar van de bakkerij.22 De overgang op grond van artikel 6:251 BW laat overigens de
verweermiddelen van de schuldenaar onverlet. Dat bepaalt artikel 6:145 BW. Stel dat in het voorbeeld van de bakkerij, bakker A zich tegenover bakker B op een
20 Asser/Hartkamp & Sieburg 2010 (6-III*), nr. 543. 21 Hijma e.a. 2013, p. 332.
22 Brahn & Reehuis 2010, p. 34.
opschortingsrecht kon beroepen, dan kan hij dat ook in zijn verhouding tot bakker C.23
2.2 Artikel 6:251 BW
In het eerste lid van artikel 6:251 is een viertal vereisten voor overgang terug te vinden: Ten eerste moet er een zodanig verband tussen het recht en het goed bestaan, dat de schuldeiser slechts belang heeft bij het recht zolang hij het goed in zijn bezit heeft. Bij dit vereiste reist de vraag: hoe nauw moet het verband tussen het recht en het goed precies zijn?
In de parlementaire geschiedenis wordt hierover het volgende gezegd:
‘’Het ontwerp (…) tracht een nauwkeuriger omschrijving te geven van het vereiste verband tussen recht en goed. Nodig is dat de schuldeiser bij het vorderingsrecht slechts belang heeft, zolang hij het goed behoudt. (…). Het spreekt vanzelf dat men de vraag, of na de overgang van het goed de oorspronkelijke crediteur belang bij zijn vorderingsrecht behoudt, lettende op de praktische betekenis van dat recht, naar redelijkheid moet beantwoorden; het is dus niet zo dat ieder overblijvend belang, hoe
gering ook, voldoende is om de toepasselijkheid van dit artikel uit te sluiten.’’24
De vraag of er sprake is van het vereiste verband tussen recht en goed moet dus naar redelijkheid worden beoordeeld en daarbij moet worden gelet op de praktische betekenis van het recht. Voor een kwalitatief recht is in beginsel vereist dat de schuldeiser slechts belang heeft bij het recht zolang hij het goed behoudt, maar niet elk (gering) belang bij behoud van het recht sluit de toepasselijkheid van artikel 6:251 BW uit.
De Hoge Raad heeft zich in een uitspraak van 13 juli 2007 uitgelaten over de vraag naar het vereiste verband tussen recht en goed als bedoeld in artikel 6:251 lid 1 BW.25 Het ging in deze zaak om de vraag of de eigenaren van vakantiebungalows in het
recreatiepark Scheldeveste verplicht waren om een parkbijdrage ter zake van de
exploitatie van gemeenschappelijke voorzieningen te voldoen aan de nieuwe eigenaar van
23 Hijma e.a. 2013, p. 332.
24 Van Zeben & du Pon 1981, p. 927-928. 25 HR 13 juli 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA5796.
de gemeenschappelijke voorzieningen. Aanvankelijk was de beheerder van het park de eigenaar van de gemeenschappelijke voorzieningen, maar hij had de eigendom
overgedragen aan een andere vennootschap. Bij de overdracht van deze
gemeenschappelijke voorzieningen werd de eigenaren van de bungalows medegedeeld dat de nieuwe eigenaar vanaf toen gerechtigd was om de parkbijdrage te innen. De bungaloweigenaren stemde hier echter niet allemaal mee in.
De Hoge Raad stond voor de vraag of het recht om een parkbijdrage te innen kon worden beschouwd als een kwalitatief recht in de zin van artikel 6:251 BW. Staat een dergelijk recht in een zodanig verband met de eigendom van de gemeenschappelijke voorzieningen dat de eigenaar van de gemeenschappelijke voorzieningen slechts belang heeft bij dat recht, zolang hij de gemeenschappelijke voorzieningen behoudt? Zowel de rechtbank als het Hof waren van oordeel dat het recht op voldoening van de parkbijdrage moest worden beschouwd als een kwalitatief recht in de zin van artikel 6:251 BW en derhalve met de overdracht van de gemeenschappelijke voorzieningen op de nieuwe eigenaar was overgegaan. Het Hof overwoog hiertoe als volgt:
‘’6. Blijkens het bepaalde in de akte d.d. 5 juli 1996 houdende algemene voorwaarden bestemd voor de koop-/aannemingsovereenkomst strekt de parkbijdrage ter
vergoeding van diensten bestaande in enerzijds het onderhoud van – onder meer – toegangswegen, waterpartijen en overige voorzieningen, en anderzijds het verschaffen van toegang tot het zwembad.
(…)
8. Ingevolge art. 6:251 lid 1 BW is voor overgang van rechtswege vereist dat het recht op voldoening van de parkbijdrage in een zodanig verband staat met een aan Bij de Vaate toebehorend goed, dat zij bij dat recht slechts belang heeft zolang zij het goed behoudt. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of aan dit vereiste is voldaan.
Zoals hiervoor sub 6 is vastgesteld, strekt de parkbijdrage ter vergoeding van diensten welke worden verleend met betrekking tot - kort gezegd - de gemeenschappelijke voorzieningen. Tussen partijen is niet in geschil dat de gehoudenheid tot het verlenen
van die diensten rust op de eigenaar van die gemeenschappelijke voorzieningen. Hieruit volgt dat het belang van de eigenaar van de gemeenschappelijke
voorzieningen bij het recht op de parkbijdrage verloren gaat zodra de eigendom van
die gemeenschappelijke voorzieningen op een derde overgaat. (…)’’ 26
De Hoge Raad casseerde echter en beantwoordde de vraag of er sprake was van een kwalitatief recht ontkennend. Volgens de Hoge Raad waren de exploitatie en de eigendom van de voorzieningen niet onlosmakelijk met elkaar verbonden, en behoefden zij dan ook niet in een hand te zijn. De Hoge Raad achtte het vereiste verband tussen recht en goed als bedoeld in artikel 6:251 BW daarom niet aanwezig en beschouwde het recht om de parkbijdrage te innen aldus niet als kwalitatief recht. De nieuwe eigenaar van de gemeenschappelijke voorzieningen was dan ook niet gerechtigd om de parkbijdrage te innen. De ‘’weigerachtige’’ bungaloweigenaren werden in het gelijk gesteld.27
Hoewel de rechtbank en het Hof stelden dat er wel degelijk sprake was van een zodanig verband tussen het recht op voldoening van de parkbijdrage en de gemeenschappelijke voorzieningen als vereist in artikel 6:251 BW, oordeelde de Hoge Raad dat dat niet het geval was. Het vereiste van een zodanig verband blijkt dus niet voor elke rechter zonneklaar.
Naast het vereiste verband tussen recht en goed moet het recht voortvloeien uit een overeenkomst. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat onder rechten die
voortvloeien uit een overeenkomst niet enkel bedongen rechten moeten worden verstaan. Ook eventuele rechten die ontstaan als gevolg van niet-nakoming van de overeenkomst kunnen op grond van artikel 6:251 BW overgaan op een verkrijger onder bijzondere titel, tenzij de vervreemder ook na de overgang van het goed belang bij zijn rechten wegens niet-nakoming door de wederpartij behoudt. Hierbij kan worden gedacht aan het recht op vergoeding van door de vervreemder geleden schade.28 In dergelijke gevallen is er geen sprake van het vereiste verband tussen recht en goed en kan er om die reden geen sprake zijn van een kwalitatief recht als bedoeld in artikel 6:251 BW.
26 Gerechtshof ’s-Gravenhage 27 september 2005, zaaknr. C06/035. 27 Dutmer 2011, p. 2.
28 Van Zeben & du Pon 1981, p. 933.
Een derde vereiste voor overgang is dat het moet gaan om een voor overgang vatbaar recht. Wanneer is er sprake van een recht dat vatbaar is voor overgang van rechtswege als bedoeld in artikel 6:251 BW? De Hoge Raad stelt dat aan het vereiste dat het recht
vatbaar is voor overgang niet is voldaan wanneer ofwel de aard van het recht zich tegen de overgang verzet (bijvoorbeeld omdat de persoon van de schuldenaar een
doorslaggevende rol speelt) ofwel overgang is uitgesloten door een beding tussen de
schuldeiser en zijn wederpartij.29
Blijkens de parlementaire geschiedenis zijn rechten bijvoorbeeld niet voor overgang vatbaar, wanneer zij niet overdraagbaar zijn (zie artikel 3:83 BW). Bij dergelijke rechten kan worden gedacht aan het recht op de bedongen arbeid uit een arbeidsovereenkomst of het recht van de huurder op het gebruik van het gehuurde goed. In dergelijke gevallen is wel contractsoverneming in de zin van artikel 6:159 BW mogelijk, maar daartoe is de medewerking van de wederpartij vereist.30
Bovendien geldt dat enkel diegenen die een goed onder bijzondere titel verkrijgen
aanspraak kunnen maken op eventuele kwalitatieve rechten. Verkrijging onder bijzondere titel betreft simpelweg elke vorm van verkrijging die niet onder algemene titel is
geschied. In artikel 3:80 lid 2 BW zijn de gevallen van verkrijging onder algemene titel neergelegd.Overigens hebben verkrijgers onder algemene titel een bijzondere bepaling als artikel 6:251 BW niet nodig omdat zij ingevolge artikel 6:249 BW in beginsel aanspraak kunnen maken op alle rechten uit de oorspronkelijke overeenkomst. Een voorbeeld van verkrijging onder bijzondere titel is overdracht (zie artikel 3:80 lid 3 BW). Tot slot nog enkele opmerkingen over de overige leden van artikel 6:251 BW. Het tweede lid van artikel 6:251 BW heeft betrekking op de verplichting tot het verrichten van een tegenprestatie die gepaard gaat met het kwalitatieve recht. Zo’n verplichting tot het verrichten van een tegenprestatie gaat eveneens mee over op de verkrijger van het goed. Hierbij kan worden gedacht aan de situatie dat de vervreemder van een flatgebouw een jaarabonnement had bij de glazenwasser. De glazenwasser reinigt wekelijks de ramen van het flatgebouw, waar tegenover de vervreemder maandelijks een bepaald bedrag aan de
29 HR 6 april 2012, ECLI:NL:PHR:2012:BV6727. 30 Van Zeben & du Pon 1981, p. 932-933.
glazenwasser betaalde. Uiteraard gaan niet alleen de rechten uit het abonnement over op de verkrijger van het flatgebouw, maar ook de betalingsplicht.31 Voor het geval dat de wederpartij als eerste moet presteren – en daardoor het risico loopt dat de rechtsopvolger van zijn kant niet zal nakomen – blijft de vervreemder hoofdelijk aansprakelijk voor de verschuldigde tegenprestatie.32
Het derde en vierde lid van artikel 6:251 BW komen tegemoet aan het beginsel van de relativiteit van de overeenkomst. Uit het derde lid blijkt dat de verkrijger – zowel voor als na de verkrijging van het goed - de mogelijkheid heeft om de overgang van het
kwalitatieve recht van de hand te wijzen. Hiervoor is nodig dat hij een verklaring richt tot de wederpartij bij de overeenkomst dat hij de overgang van het recht niet aanvaardt. Een reden voor de verkrijger om de overgang van een kwalitatief recht niet te wensen kan bijvoorbeeld zijn gelegen in het feit dat het betreffende recht gepaard gaat met een tegenprestatie als bedoeld in lid 2 van artikel 6:251 BW. Artikel 6:250 BW verklaart artikel 6:251 lid 3 BW van dwingend recht. Partijen kunnen de mogelijkheid voor de verkrijger om de overgang af te wijzen niet uitsluiten.33 De wederpartij die in
onzekerheid verkeert over of de verkrijger de overgang van het recht aanvaardt, kan de verkrijger een redelijke termijn stellen. Indien de verkrijger nalaat om de wederpartij binnen deze termijn mede te delen dat hij het recht niet aanvaardt, verliest hij de bevoegdheid om de overgang van de hand te wijzen.34
In de literatuur bestaat de opvatting dat het kwalitatieve recht vanwege het derde lid van artikel 6:251 BW geen echte uitzondering vormt op het beginsel van de relativiteit van de overeenkomst. De overeenkomst tussen de vervreemder en de wederpartij kan immers niet aan de verkrijger worden opgedrongen. Aan de andere kant geldt dat de verkrijger als derde van rechtswege gebonden is aan de overeenkomst. Hoewel hij de mogelijkheid heeft om het kwalitatieve recht niet te aanvaarden, is er in beginsel sprake van gebondenheid van de derde aan de overeenkomst.35 Vast staat in ieder geval dat de
31 Cahen 2004, p. 30. 32 Du Perron 1999, p. 243. 33 Loth 2009, p. 58.
34 Asser/Hartkamp & Sieburg 2010 (6-III*), nr. 546. 35 Koburg & Dijkshoorn 2012, p. 88.
werking van het eerste lid van artikel 6:251 BW wordt verzacht door het derde lid. Het vierde lid van artikel 6:251 BW bepaalt dat uit de rechtshandeling waarbij het goed wordt overgedragen, kan voortvloeien dat geen overgang plaatsvindt. Artikel 6:251 lid 4 BW betreft een tamelijk abstracte formulering. Gelukkig zorgt de Parlementaire
Geschiedenis voor meer duidelijkheid:
‘’(…) Bovendien erkent het vierde lid dat de overgang ook kan worden uitgesloten bij de rechtshandeling waarbij het goed wordt overgedragen. Zowel degene die levert als degene die ontvangt, kunnen bij de rechtshandeling verklaren dat zij de overgang van verbintenissen krachtens dit artikel niet wensen. Mocht de wederpartij niet bereid zijn dit voorbehoud te aanvaarden, dan kan de rechtshandeling bij gebreke van
wilsovereenstemming niet tot stand komen.’’36
Wanneer ofwel de verkrijger ofwel de vervreemder van het goed bij de overeenkomst verklaart de overgang van het kwalitatieve recht niet te wensen, vindt deze overgang dus simpelweg niet plaats.
2.3 Rechtvaardiging
In het algemeen wordt aangenomen dat kwalitatieve rechten een wettelijke uitzondering vormen op het beginsel van de relativiteit van de overeenkomst, oftewel het uitgangspunt dat een overeenkomst in beginsel noch ten bate van derden rechten in het leven roept, noch ten laste van derden verplichtingen doet ontstaan.37 Het beginsel van de relativiteit van de overeenkomst was expliciet vastgelegd in artikel 1351 (oud) en artikel 1376 (oud). De wetgever heeft ervoor gekozen om het beginsel niet uitdrukkelijk te codificeren in het huidige Burgerlijk Wetboek.38 Volgens Koburg en Dijkshoorn is deze keuze onder meer gemaakt omdat het beginsel in de literatuur en de rechtspraak zou zijn gerelativeerd en omdat wettelijke uitzonderingen op het beginsel in aantal zouden toenemen. De
relativiteit van de overeenkomst ligt volgens hen nog wel ten grondslag aan ons
contractenrecht. Zoals gezegd staat het beginsel niet op zichzelf, maar vloeit het voort uit
36 Van Zeben & du Pon 1981, p. 929. 37 Du Perron 1999, p. 9.
38 Koburg & Dijkshoorn 2012, p. 85.
het beginsel van de autonomie van personen. Partijautonomie staat voorop in het contractenrecht.
In de literatuur wordt de rechtvaardiging voor de overgang van bedongen rechten op een rechtsopvolger onder bijzondere titel gevonden in het voorkomen van
ongerechtvaardigde verrijking van de schuldenaar.39 Als artikel 6:251 BW niet zou bestaan zou zich immers - wanneer er geen afzonderlijke overdracht van het recht zou hebben plaatsgevonden - een situatie kunnen voordoen waarin zowel de vervreemder als de verkrijger van het goed geen nakoming zou kunnen vorderen van een bepaald recht. De vervreemder zou hiertoe niet in staat zijn omdat hij daarbij geen belang zou hebben (artikel 3:303 BW) en de verkrijger evenmin omdat hij geen schuldeiser zou zijn.40 Weliswaar bestaat er onder omstandigheden de mogelijkheid voor de vervreemder en de verkrijger om het recht te cederen, maar dit kan gemakkelijk worden vergeten. Bovendien zou bij een cessie de overgang van een eventuele verplichting tot het verrichten van een tegenprestatie niet zijn geregeld. Indien een recht voldoet aan de genoemde vereisten van artikel 6:251 BW is er aldus sprake van een kwalitatief recht, dat – van rechtswege – mee overgaat op degene die het goed in kwestie onder bijzondere titel verkrijgt.41
Daarnaast dient in dit verband te worden gewezen op de wijze waarop door het derde en het vierde lid van artikel 6:251 BW tegemoet wordt gekomen aan het beginsel van de relativiteit van de overeenkomst, en daarmee aan het autonomiebeginsel. Zoals gezegd kan een overeenkomst tussen een vervreemder en diens wederpartij niet aan de verkrijger van een goed worden opgedrongen.42
39 Van Oostrom-Streep 2013, §3. 40 Van Zeben & du Pon 1981, p. 932. 41 Van Oostrom-Streep 2013, §3. 42 Du Perron 1999, p. 243-244.
Hoofdstuk 3 - Kwalitatieve rechten in de rechtspraak
3.1 Leidende jurisprudentie
Het kwalitatieve recht betreft een rechtsfiguur waarover geregeld verwarring ontstaat. Ook rechters blijken de vereisten voor een kwalitatief recht niet altijd in de vingers te hebben. Zo heeft de Hoge Raad in tamelijk recente zaken misvattingen van lagere
rechters recht moeten zetten, om onwaarheden met betrekking tot kwalitatieve rechten de wereld uit te helpen. Dit hoofdstuk zal geheel gewijd zijn aan de leidende jurisprudentie omtrent kwalitatieve rechten.
In een uitspraak van 6 april 2012 heeft de Hoge Raad de werking van het kwalitatieve recht verduidelijkt.43 De casus betrof een Tennisvereniging die voornemens was om lichtmasten te plaatsen op vier tennisbanen. De Tennisvereniging had hiertoe een
bouwvergunning verkregen. Tegen deze bouwvergunning waren de eisers in deze zaak – die in de buurt van de tennisbanen woonden - in beroep gekomen bij de bestuursrechter, doch zonder resultaat. Vandaar dat ze een kort geding hadden aangespannen met als doel een verbod voor de Tennisbaan te bewerkstelligen om de extra lichtmasten te plaatsen op de vier nog onverlichte tennisbanen. Er waren verschillende eisers in deze zaak. De eisers sub 1 en sub 2 hadden in 2005 een woning nabij de Tennisbaan gekocht en geleverd gekregen. De eiser sub 3 woonde in 1982 reeds achter de Tennisvereniging. In 1982 had de Tennisvereniging een overeenkomst gesloten met de toenmalige omwonenden, waaronder dus eiser sub 3 en de rechtsvoorganger van eisers sub 1 en sub 2. De
Tennisvereniging had zich bij deze overeenkomst verbonden met de verplichting om geen lichtmasten te plaatsen bij de vier tennisbanen in kwestie. De vraag die centraal stond in deze zaak was of de Tennisbaan twintig jaar na dato aan deze verplichting kon worden gehouden. Volgens het Hof diende deze vraag ontkennend te worden beantwoord:
‘’Mede gelet op het voorgaande betoogt de Tennisvereniging naar het oordeel van het
43 HR 6 april 2012, ECLI:NL:PHR:2012:BV6727.
Hof terecht dat alleen de omwonenden die in 1982 bij de afspraken als wederpartij van de Tennisvereniging betrokken waren, aan die afspraken rechten kunnen ontlenen. Voor zover die afspraken al als een kwalitatief recht te kenschetsen aanspraak van de wederpartijen van de Tennisvereniging kunnen worden beschouwd, geven alleen de door de Tennisvereniging bij de memorie van grieven overlegde brieven van 7 mei 1982 aan H. en V. (…) er blijk van dat de geadresseerden de afspraken mede ten behoeve van hun rechtsopvolgers onder bijzondere titel hebben bedongen. Alleen in voormelde brieven is de adressering mede gericht aan de ‘toekomstige bewoner’. Nu van een dergelijk beding voor wat betreft A. niet blijkt, beroept de Tennisvereniging zich naar het voorlopig oordeel van het hof terecht op het ontbreken van een uit de
afspraken van 1982 voortvloeiende verbintenis van haar jegens C. en F.’’44
Het Hof stelde zich aldus op het standpunt dat van overgang van het recht van de rechtsvoorganger op eisers sub 1 en sub 2 als opvolgend eigenaar geen sprake kon zijn omdat niet was gebleken dat de rechtsvoorganger dat recht mede had bedongen ten behoeve van zijn rechtsopvolgers onder bijzondere titel.
De Hoge Raad casseerde:
‘’Het Hof heeft in het midden gelaten of sprake is van een kwalitatief recht en heeft geoordeeld dat van een overgang van het recht van [betrokkene 1] op [eiser 1] en [eiseres 2] geen sprake kan zijn omdat niet is gebleken dat [betrokkene 1] dat recht mede heeft bedongen ten behoeve van zijn rechtsopvolgers onder bijzondere titel. Het oordeel van het hof geeft blijkt van een onjuiste rechtsopvatting, aangezien art. 6:251
niet de eis stelt dat de rechtsvoorganger een zodanig beding heeft gemaakt (…).’’45
De Hoge Raad benadrukte aldus dat het voor het bestaan van een kwalitatief recht niet vereist is dat het kwalitatieve karakter ervan expliciet wordt bedongen.
Op 20 april 2012 heeft de Hoge Raad opnieuw een uitspraak gedaan die betrekking heeft op de reikwijdte van het kwalitatieve recht. De casus kwam in de inleiding al kort aan de orde. Bij de verkoop van het pand aan de Molendijk 23 zijn tussen de koper en de
44 Gerechtshof ’s-Herthogenbosch 10 augustus 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BQ2732. 45 HR 6 april 2012, ECLI:NL:PHR:2012:BV6727.
verkoper een aantal bouwbeperkingen bedongen. Deze bouwbeperkingen zullen in het vervolg worden aangeduid als het bouwbeperkingsbeding. De verkoper van het pand was de eigenaar en tevens de bewoner van het pand Molendijk 25, wat direct grensde aan het pand Molendijk 23. Een aantal jaren nadat hij Molendijk 23 had verkocht, verkocht hij ook Molendijk 25, ditmaal aan zijn dochter. De koper van Molendijk 23 heeft het pand verkocht en geleverd aan zijn zoon. Deze zoon wilde een verdieping op het pand gaan bouwen. De dochter van de verkoper en haar echtgenoot stelden zich op het standpunt dat de voorgenomen verbouwing van de zoon in strijd was met het bouwbeperkingsbeding dat was overeengekomen in de koopovereenkomst tussen hun ouders. Volgens hen vloeiden uit het bouwbeperkingsbeding kwalitatieve rechten voort in de zin van artikel 6:251 BW. Zij vorderden dan ook een verklaring voor recht dat de aanvankelijk eigenaar van het pand aan de Molendijk 23 – die het bouwbeperkingsbeding overeen was
gekomen - aansprakelijk was voor de schade die zou ontstaan bij de niet-naleving van het bouwbeperkingsbeding.
Het Hof stelde – anders dan de Rechtbank – dat uit het bouwbeperkingsbeding geen afspraak tot het vestigen van een kwalitatief recht ten aanzien van het pand aan de Molendijk 25 viel af te leiden. Daarnaast stelde het Hof zich op het standpunt dat de voormalig eigenaar na de verkoop van het pand aan de Molendijk 23 niet aansprakelijk was gebleven voor de bouwbeperking, omdat hij deze verplichting slechts op zich zou hebben genomen voor zolang hij eigenaar was van het pand:
‘’Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat hiermee bedoeld is een voormalig eigenaar nog aan deze persoonlijke bouwbeperking te binden, ook ingeval hij het niet meer (rechtstreeks) in zijn macht heeft de betreffende
bouwbeperking na te leven. Op deze gestelde wanprestatie valt dus evenmin aansprakelijkheid te baseren.
14. Nu [appellant] contractueel niet verplicht was om deze persoonlijke verplichting “door te geven” – er was geen sprake van een kettingbeding – kan hij evenmin op deze grond aansprakelijk worden gehouden. De gevorderde verklaring voor recht, die kennelijk uitgaat van aansprakelijkheid van [appellant] ook ingeval een derde de bouwbeperking niet in acht neemt, gaat veel te ver en is op deze grond evenmin
toewijsbaar.’’46
Ook hier casseerde de Hoge Raad en oordeelde dat het antwoord op de vraag of uit het bouwbeperkingsbeding rechten zijn voortgevloeid die als kwalitatieve rechten van rechtswege zijn overgegaan op de dochter als verkrijgster van het pand Molendijk 25 onder bijzondere titel, afhankelijk is van de vraag of die rechten voor overgang vatbaar waren en in een zodanig verband stonden met het aan de verkoper toebehorende pand Molendijk 25 dat deze slechts belang bij die rechten zou houden zolang hij het pand zou behouden:
‘’Het antwoord op de vraag of uit de hiervoor in 3.1 onder (i) en (ii) geciteerde bedingen rechten zijn voortgevloeid die als kwalitatieve rechten op de voet van art. 6:251 lid 1 BW van rechtswege zijn overgegaan op [eiseres 1] als verkrijgster onder bijzondere titel van het pand [a-straat 1], hangt daarvan af of die rechten voor overgang vatbaar waren en in een zodanig verband stonden met het aan [betrokkene 1] toebehorende pand [a-straat 1] dat deze slechts belang bij die rechten zou houden
zolang hij dat pand zou behouden.’’47
De Hoge Raad benadrukte voorts dat kwalitatieve rechten als bedoeld in artikel 6:251 BW ook kunnen ontstaan, zonder dat de contractspartijen aan de zijde van de debiteur een kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 BW in het leven roepen. Onjuist was dus de stellingname van het Hof dat een kwalitatief recht niet zou kunnen bestaan zonder een daar tegenover staande kwalitatieve verplichting. Daarnaast geldt dat voor de totstandkoming van een kwalitatief recht evenmin is vereist dat partijen expliciet in hun overeenkomst bepalen dat de rechten als kwalitatieve rechten zullen overgaan op verkrijgers onder bijzondere titel en kan een kwalitatief recht ook ontstaan zonder inschrijving daarvan in de openbare registers:
‘’Anders dan het hof kennelijk tot uitgangspunt nam, kunnen kwalitatieve rechten als in art. 6:251 geregeld ook ontstaan zonder dat de overeenkomende partijen aan de zijde van de debiteur een kwalitatieve verplichting (als bedoeld in art. 6:252 BW) in
46 Gerechtshof ’s-Gravenhage 29 maart 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BP9844. 47 HR 20 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV5555.
het leven roepen, zonder dat de partijen in hun overeenkomst bepalen dat de rechten als kwalitatieve rechten zullen overgaan op verkrijgers onder bijzondere titel en ook
zonder dat die rechten in de openbare registers openbaar worden ingeschreven.’’48
De eigenaar van het pand aan de Molendijk 23 werd aldus geconfronteerd met
kwalitatieve rechten van de eigenaar van het pand aan de Molendijk 25, waarvan hij het bestaan voorafgaand aan het aangaan van de koopovereenkomst – met betrekking tot het pand aan de Molendijk 23 - niet behoefde te kennen.
Ten aanzien van de werking van het kwalitatieve recht geldt geen enkel
publicatievereiste. De vraag die in deze scriptie centraal staat is of de derde die
geconfronteerd wordt met een dergelijk recht hiervan de dupe kan worden. De rechten die voortvloeiden uit het bouwbeperkingsbeding kwamen toe aan de opvolgende eigenaar van het pand aan de Molendijk 25. Geenszins staat echter vast dat deze rechten konden worden afgedwongen tegenover de opvolgende eigenaar van het pand aan de Molendijk 23. Het kwalitatieve recht bleef echter bestaan, terwijl de eigenaar van het pand aan de Molendijk 23 was gewisseld. Dat was overigens ook de koers die de rechtbank Rotterdam in deze zaak uiteenzette. De rechtbank oordeelde immers dat - nu het ging om een
kwalitatief recht - aan de eigenaren van het pand aan de Molendijk 25 een beroep op het bouwbeperkingsbeding toekwam en dat de overdracht door de eigenaar van het pand aan de Molendijk 23 aan zijn zoon hem niet ontsloeg van de persoonlijke verplichtingen die hij in de koop- en leveringsakte was aangegaan. Op die grond wees de rechtbank de vordering toe.49
3.2 Misvattingen
In de hiervoor besproken uitspraak die betrekking heeft op de Tennisvereniging oordeelde het Hof Den Bosch dat een kwalitatief recht niet kan bestaan, zonder dat het kwalitatieve karakter van het recht expliciet door de contractspartijen is bedongen. Zoals gezegd verkondigde het Hof Den Haag dezelfde misvatting in de uitspraak die ziet op het bouwbeperkingsbeding. De Hoge Raad heeft in bovengenoemde zaken iedereen weer op
48 HR 20 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV5555.
49 Rechtbank Rotterdam 1 april 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BI0620.
scherp gezet door te benoemen dat artikel 6:251 BW de eis dat de rechtsvoorganger dat recht mede heeft bedongen ten behoeve van zijn rechtsopvolgers onder bijzondere titel in het geheel niet stelt.
In de uitspraak die betrekking heeft op het bouwbeperkingsbeding stelde het Hof Den Haag zich bovendien op het standpunt dat voor het bestaan van een kwalitatief recht een daar tegenover staande kwalitatieve verplichting is vereist. Gelet op zowel de tekst als de parlementaire geschiedenis van artikel 6:252 BW, dat ziet op kwalitatieve verplichtingen, is dat zeer opmerkelijk. Artikel 6:252 BW zorgt ervoor dat een tussen partijen
overeengekomen verplichting om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van een registergoed kan overgaan op een derde, een eventuele nieuwe eigenaar. Voor het ontstaan van een kwalitatieve verplichting is echter wel vereist dat de partijen het kwalitatieve karakter van de verplichting expliciet hebben bedongen. Het eerste lid van artikel 6:252 BW luidt immers als volgt.
‘’Bij een overeenkomst kan worden bedongen dat de verplichting van een der partijen om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van een haar toebehorend registergoed, zal overgaan op degenen die het goed onder bijzondere titel zullen verkrijgen, en dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen.’’
In deze bepaling zijn verschillende vereisten te vinden voor het bestaan van een kwalitatieve verplichting.
Ten eerste moet het gaan om een verplichting van een der partijen om iets te dulden of niet te doen. Hieruit blijkt dat een actieve verplichting, een verplichting om iets wèl te doen, nooit de vorm kan aannemen van een kwalitatieve verplichting. De reden hiervoor is terug te vinden in de parlementaire geschiedenis van het artikel:
‘’(…) Alleen verplichtingen om iets te dulden of niet te doen kunnen krachtens het onderhavige artikel tot kwalitatieve verplichtingen worden gemaakt. Het verbinden van andere verplichtingen aan het recht op een goed dient niet te worden
verplichtingen niet op een nieuwe vorm van horigheid gaan gelijken.’’50
Ook staat in artikel 6:252 lid 1 BW dat het moet gaan om een verplichting ten aanzien van registergoederen (artikel 3:10 BW).
Zoals gezegd verbindt het tweede lid van artikel 6:252 BW een tweetal formele vereisten aan de werking van een kwalitatieve verplichting:
‘’Voor de werking van het in lid 1 bedoelde beding is vereist dat van de overeenkomst tussen partijen een notariële akte wordt opgemaakt, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers. Degene jegens wie de verplichting bestaat, waarop het beding betrekking heeft, moet in de akte ter zake van de inschrijving woonplaats kiezen in Nederland.’’
Uit artikel 6:250 BW blijkt bovendien dat deze bepaling van dwingend recht is.
Kwalitatieve rechten en kwalitatieve verplichtingen zijn aldus twee compleet gescheiden rechtsfiguren. Een kwalitatief recht behoeft niet expliciet te worden bedongen en
evenmin is voor de werking van een kwalitatief recht vereist dat partijen zich bewust zijn van het kwalitatieve karakter ervan. Daarnaast geldt dat aan een beding waarbij een kwalitatieve verplichting in het leven wordt geroepen pas werking toekomt, wanneer van de overeenkomst tussen partijen een notariële akte wordt opgemaakt, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers. Voor de inschrijving geldt de kwalitatieve verplichting slechts tussen partijen.51
Ook is het vereiste dat er sprake moet zijn van een zodanig verband tussen recht en goed dat de schuldeiser slechts belang heeft bij het recht zolang hij het goed behoudt (artikel 6:251 lid 1 BW), enkel van betekenis voor kwalitatieve rechten en geen
bestaansvoorwaarde voor de kwalitatieve verplichting.52In artikel 6:252 BW wordt een dergelijk verband immers niet genoemd en uit de jurisprudentie noch uit de parlementaire geschiedenis valt af te leiden dat zo’n verband desondanks vereist is voor het ontstaan van een kwalitatieve verplichting. Wellicht heeft de misleidende terminologie gezorgd
50 Van Zeben & du Pon 1981, p. 936. 51 Cahen 2004, nr. 15.
52 Valk 2012, p. 597.
voor verwarring bij de hoven. De termen recht en verplichting doen immers vermoeden dat ze elkaars spiegelbeeld zijn.53
Zoals gezegd komt de benaming ‘kwalitatief recht’ of ‘kwalitatieve verplichting’, echter voort uit het feit dat het recht of de verplichting verbonden is aan de kwaliteit
(hoedanigheid) van de rechthebbende op het goed met betrekking waartoe het recht of de verplichting geldt.54 Hoewel de twee rechtsfiguren beiden kwalitatief zijn, zijn ze dus niet onlosmakelijk met elkaar verbonden. Dat de Hoge Raad in haar uitspraak van 20 april 2012 casseerde mag dan ook geen verbazing wekken.55
53 Valk 2012, p. 597.
54 Brahn & Reehuis 2010, p. 34.
55 HR 20 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV5555.
Hoofdstuk 4 – Gevolgen van het ontbreken van een
publicatievereiste
In de literatuur wordt de rechtsfiguur van kwalitatieve rechten bestempeld als een bepaald niet eenvoudig leerstuk. Zo stelt Kikkert dat het criterium van artikel 6:251 BW niet altijd gemakkelijk toepasbaar is, doordat het van de omstandigheden van het geval afhangt of er sprake is van een kwalitatief recht.56Hij illustreert zijn stellingname aan de hand van een recente uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw van 7 oktober 2013 (nr 32.939). In deze zaak stond de vraag centraal of de koper van grond ten behoeve van de bouw van een appartementencomplex de aannemer, die opdracht had gekregen voor de bouw van de verkoper, kon aanspreken voor gebreken.
Een kwalitatief recht ontstaat niet doordat een daartoe strekkend beding is
overeengekomen, maar ontstaat van rechtswege. Enkel van belang is of aan de vereisten van artikel 6:251 BW is voldaan. Nu de verkoper in de bovengenoemde zaak na de overdracht van de grond geen belang meer had bij de nakoming van de
aannemingsovereenkomst, was dat het geval. Hieruit volgde echter niet dat alle rechten van de verkoper op de aannemer waren overgegaan op de koper van de grond. Per vordering en van geval tot geval dient bekeken te worden of er sprake is van een zodanig verband tussen het recht en het goed, als bedoeld in artikel 6:251 BW, dat het recht overgaat op de rechtsopvolger onder bijzondere titel.57
Zoals reeds gezegd blijkt uit de memorie van toelichting dat de vraag of er sprake is van een zodanig verband tussen het recht en het goed naar redelijkheid moet worden
beoordeeld en dat daarbij moet worden gelet op de praktische betekenis van het recht. Voor een kwalitatief recht is in beginsel vereist dat de schuldeiser slechts belang heeft bij het recht zolang hij het goed in zijn bezit heeft, maar niet elk (gering) belang bij behoud van het recht sluit de toepasselijkheid van artikel 6:251 BW uit, zo blijkt uit de
parlementaire geschiedenis.58 De parlementaire geschiedenis biedt verder weinig houvast
56 Kikkert 2014, p. 8. 57 Kikkert 2014, p. 10.
58 Van Zeben & du Pon 1981, p. 927-928.
op dit punt. Slechts enkele voorbeelden passeren de revue. Zo blijkt bijvoorbeeld dat de rechten die voortvloeien uit een door de eigenaar van een onderneming bedongen concurrentiebeding in principe het vereiste verband met de onderneming zullen hebben. De mogelijkheid dat de schuldeiser nog ooit een gelijksoortige onderneming zou kunnen beginnen is irrelevant. Van rechten op prestaties die ook los van de onderneming een zekere waarde vertegenwoordigen, kan echter moeilijk worden volgehouden dat de schuldeiser bij de overgang van de onderneming ieder belang bij het behoud van die rechten is verloren. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het recht op betaling van de koopprijs van voor de overdracht verkochte en geleverde producten. Dergelijke rechten hebben in beginsel dan ook niet het vereiste verband met de onderneming,
waardoor zij niet kunnen worden beschouwd als kwalitatieve rechten in de zin van artikel 6:251 BW, die van rechtswege mee overgaan op een nieuwe eigenaar van de
onderneming.59 Hoe nauw het vereiste verband precies moet zijn is echter niet in alle gevallen op voorhand duidelijk.
De overige vereisten van artikel 6:251 lid 1 BW – het vereiste dat het goed voor overgang vatbaar moet zijn, het vereiste dat het recht moet voortvloeien uit een overeenkomst en het vereiste dat het goed onder bijzondere titel dient te worden verkregen – zullen in de regel minder problemen opleveren. Zoals gezegd is een goed in beginsel voor overgang vatbaar.Een recht is echter niet voor overgang vatbaar indien ofwel de wet of de aard van het recht zich daartegen verzet (zie artikel 3:83 lid 1 BW) ofwel overgang is uitgesloten krachtens een beding tussen de schuldeiser en de schuldenaar. Blijkens de parlementaire geschiedenis moet niet al te snel worden aangenomen dat de aard van het recht zich tegen overgang verzet. Ook het vereiste dat het goed onder bijzondere titel moet worden
gekregen is mijns inziens voldoende helder en objectief bepaalbaar nu verkrijging onder bijzondere titel simpelweg elke vorm van verkrijging betreft die niet onder algemene titel is geschied en in artikel 3:80 lid 2 BW de gevallen van verkrijging onder algemene titel zijn neergelegd.
Ook Cahen wijst erop dat bij de meeste rechten die met een goed zijn verbonden, niet zo
59 Van Zeben & du Pon 1981, p. 932-933.
direct valt te zien of ze van rechtswege mee overgaan.60 Steeds moeten de
omstandigheden waaronder het goed overgaat uitsluitsel geven. Hij illustreert zijn
stellingname aan de hand van een voorbeeld dat betrekking heeft op een rijpaard. Stel dat P voor verzorging en onderdak zijn rijpaard tegen een jaarlijks bedrag bij stalhouder Q heeft staan. Er valt niet op voorhand te stellen of op het moment dat hij zijn rijpaard verkoopt het recht op verzorging en onderdak van het paard mee over zal gaan op de nieuwe eigenaar van het paard. In het geval dat P ophoudt met de ruitersport, zal hij geen belang meer hebben bij het recht. Als hij het paard heeft verkocht om vervolgens een nieuw paard te kopen zal hij echter belang hebben bij het recht op verzorging en onderdak ten behoeve van zijn nieuwe paard. Bij de vraag of een recht kwalitatief zal overgaan kan men dus niet enkel bij het recht zelf te rade gaan. Telkens moeten de omstandigheden waaronder het goed wordt overgedragen in aanmerking worden genomen.
Doordat het kwalitatieve karakter van het recht niet expliciet behoeft te worden bedongen en evenmin voor de werking van een kwalitatief recht vereist is dat partijen zich bewust zijn van het kwalitatieve karakter ervan, ontstaat er geregeld verwarring over de vraag of er sprake is van een kwalitatief recht. Desalniettemin ben ik van mening dat de
rechtsfiguur niet strijdig is met het autonomiebeginsel. Een derde kan immers niet tegen zijn wil gebonden worden aan een kwalitatief recht. Zoals gezegd kan een kwalitatief recht ingevolge lid 3 van artikel 6:251 BW niet worden opgedrongen aan de verkrijger van een goed onder bijzondere titel. Daarnaast bestaat er geen aanleiding om te
veronderstellen dat een kwalitatief recht kan worden afgedwongen tegenover een opvolgend wederpartij. De gedaagde in de uitspraak met betrekking tot het
bouwbeperkingsbeding betreft immers de aanvankelijke eigenaar van het pand aan de Molendijk 23 en niet diens zoon.61 De aanvankelijke eigenaar van het pand aan de Molendijk 23 – die het bouwbeperkingsbeding overeen was gekomen - was aansprakelijk voor de schade die zou ontstaan bij de niet-naleving van het
bouwbeperkingsbeding. De opvolgend eigenaar behoefde als derde dan ook niets te vrezen. Wellicht zou de dochter als eigenaar van het pand aan de Molendijk 25 een
60 Cahen 2004, p.26.
61 HR 20 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV5555.
beroep op ongerechtvaardigde verrijking kunnen doen jegens de zoon als eigenaar van het pand aan de Molendijk 23, als bedoeld in artikel 6:212 BW. Nu de aanvankelijke eigenaren het bouwbeperkingsbeding niet hadden neergelegd in een kettingbeding heeft de zoon de woning immers gekregen zonder de verplichtingen die voortvloeiden uit het bouwbeperkingsbeding. En dat terwijl er aan de kant van de eigenaar van het pand aan de Molendrijk 25 wel degelijk een recht bestond op naleving van het
bouwbeperkingsbeding. Op grond van artikel 6:212 BW geldt dat hij die
ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander verplicht is voor zover redelijk diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. Dat neemt echter niet weg dat het de aanvankelijke eigenaar van de Molendrijk 23 is die in de eerste plaats dient te worden aangesproken voor de schade als gevolg van de niet-naleving van het
bouwbeperkingsbeding. Hij is immers de overeenkomst aangegaan waarvan het bouwbeperkingsbeding onderdeel uitmaakt.
Het kwalitatieve recht gaat weliswaar van rechtswege mee over op de opvolgende eigenaar van het desbetreffende goed, maar kan dus niet worden afgedwongen tegenover een opvolgend wederpartij. Hierdoor kan een derde niet daadwerkelijk gedupeerd worden door de overgang van een kwalitief recht van rechtswege. In het licht van het arrest van 3 maart 1905 inzake Blaauboer tegen Berlips kan worden geoordeeld dat de afbakening tussen het goederenrecht en het verbintenissenrecht nog steeds overeind staat. In dit arrest heeft de Hoge Raad immers geoordeeld dat een derde niet kan worden gebonden zonder diens toestemming.62 Mijns inziens is dan ook niet vereist dat de wetgever voor wat betreft registergoederen voor de werking van een kwalitatief recht – net als voor de werking van een kwalitatieve verplichting - het vereiste van een notariële akte gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers zou stellen. Niet noodzakelijk is dat er een einde komt aan de overgang van rechtswege van kwalitatieve rechten die betrekking hebben op registergoederen. Strijdigheid met het autonomiebeginsel doet zich immers niet voor nu een derde niet tegen zijn wil of zonder wetenschap gebonden kan worden.63
62 HR 3 maart 1905, W 8191 (Blaauboer/Berlips). 63 Koburg & Dijkshoorn 2012, p. 88.
Hoofdstuk 5 - Conclusie
Zoals reeds aan de orde kwam in het vorige hoofdstuk, is het leerstuk van de kwalitatieve rechten ook voor de rechter niet altijd eenvoudig toepasbaar. Mijns inziens ligt het
pijnpunt met name bij het vereiste verband tussen recht en goed. Per vordering en van geval tot geval dient bekeken te worden of er sprake is van een zodanig verband tussen het recht en het goed, als bedoeld in artikel 6:251 BW, dat het recht overgaat op de rechtsopvolger onder bijzondere titel. Telkens moeten de omstandigheden waaronder het goed wordt overgedragen in aanmerking worden genomen. Of er sprake is van een zodanig verband tussen het recht en het goed dat de schuldeiser slechts belang heeft bij het goed zolang hij het goed behoudt is niet altijd eenvoudig vast stellen en de
parlementaire geschiedenis biedt hiertoe slechts in beperkte mate handvaten. De vraag of er sprake is van een zodanig verband dient te worden beantwoord naar redelijkheid, gelet op de praktische betekenis van het recht. En het is niet zo dat ieder overblijvend belang, hoe gering ook, voldoende is om de toepasselijkheid van artikel 6:251 BW uit te sluiten. Hoe nauw het vereiste verband precies moet zijn is niet in alle gevallen op voorhand duidelijk. Het leerstuk van de kwalitatieve rechten betreft een schimmig rechtsfiguur. Een derde kan echter niet worden gedupeerd door deze schimmigheid. De verkrijger van een goed onder bijzondere titel kan de overgang van het kwalitatieve recht
overeenkomstig artikel 6:251 lid 3 BW van de hand wijzen. Daarnaast bestaat er geen aanleiding om te veronderstellen dat een opvolgend wederpartij van rechtswege kan worden gebonden aan een kwalitatief recht. De wetgever heeft er voor gekozen om inschrijving in de openbare registers geen vereiste te laten zijn voor de werking van het kwalitatieve recht. Voor de werking van een kwalitatieve verplichting – die enkel kan bestaan met betrekking tot een registergoed – is een notariële akte gevolgd door een inschrijving daarvan in de openbare registers wel vereist. Mijns inziens is het feit dat dit publicatievereiste niet geldt voor kwalitatieve rechten die betrekking hebben op
registergoederen niet problematisch. Van strijdigheid met het autonomiebeginsel is geen sprake nu een derde niet tegen zijn wil of zonder wetenschap gebonden kan worden aan een overeenkomst.
Aangehaalde Literatuur
Asser-Hartkamp & Sieburgh 2010 (6-III*)
A.S. Hartkamp & C.H. Sieburgh, Mr. C. Assers handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht. 6. Verbintenissenrecht. Deel III. Algemeen overeenkomstenrecht, Deventer: Kluwer 2010.
Beversluis 2009
J.R. Beversluis, Enige aspecten van de kwalitatieve verbintenis, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2009.
Brahn & Reehuis 2010
O.K. Brahn & W.H.M. Reehuis, Zwaartepunten van het vermogensrecht, Deventer: Kluwer
2010.
Cahen 2004
J.L.P. Cahen, Overeenkomst en derden, Deventer: Kluwer 2004.
Du Perron 1991
C.E. du Perron, ‘Hadden wij dan iets afgesproken? Ik ken u niet’, Ars Aequi 1991, p. 848-858.
Du Perron 1999
contractswerking, Deventer: Kluwer 1999.
Dutmer 2011
E.M. Dutmer, ‘Juridische instrumenten bij parkbeheer’, Vastgoedrecht 2011, afl. 1, p. 1-4.
Hijma e.a. 2013
J. Hijma e.a., Rechtshandeling en overeenkomst, Deventer: Kluwer 2013.
Loth 2009
M.A. Loth, Dwingend en aanvullend recht (Mon. BW A19), Deventer: Kluwer 2009.
Pitlo/Reehuis & Heisterkamp 2012
W.H.M. Reehuis & A.H.T. Heisterkamp, Goederenrecht, Deventer: Kluwer 2012.
Van Oostrom-Streep 2013
N.C. van Oostrom-Streep, ‘Kwalitatieve rechten uit de schaduw’, WPNR 2013, afl. 6986, p. 656-663.
Kikkert 2014
A.N. Kikkert, ‘Kwalitatieve rechten, ook in de bouw (RvA 7 oktober 2013, nr. 32.939)’, JutD 2014, afl. 3, p. 8-10.
Koburg & Dijkshoorn 2012
A.P. Koburg & W. Dijkshoorn, ‘Uit een overeenkomst vloeien (geen) verbintenissen voort voor derden. Over de relativiteit van het relativiteitsbeginsel en de praktische betekenis hiervan’, MvV 2012, afl. 4, p. 85-94.
Stein, GS Vermogensrecht
P.A. Stein, ‘Groene Serie Vermogensrecht, A Kernoverzicht bij: Burgerlijk Wetboek 3, Artikel 10 [Registergoederen]’, Deventer: Kluwer 2011 (losbladig en online).
Valk 2012
J. Valk, ‘Kwalitatieve rechten, kwalitatieve verplichtingen’, Ars Aequi 2012, afl. 9, p. 597.
De Vrey 2006
L.A. de Vrey, ‘Publiekrechtelijke beperkingen en (het ontbreken van) derdenbescherming’, WPNR 2006, p. 57-68.
Van Zeben & du Pon 1981
C.J. van Zeben & J.W. du Pon, Parlementaire geschiedenis van het Nieuwe Burgerlijk Wetboek: parlementaire stukken systematisch gerangschikt en van noten voorzien Boek 6 Algemeen gedeelte van het verbintenissenrecht, Deventer: Kluwer 1981.
