Er is 34 miljoen m² zorgvastgoed van de gewenste grootte (2.000-100.000 m²) in Nederland, zie tabel 1. Circa 37% van het zorgvastgoed valt buiten deze grootteklasse, bijvoorbeeld door kleine eerstelijnszorg en grote ziekenhuizen.Circa 22% van de voorraad zorgvastgoed is relatief nieuw met een bouwjaar van 2000 of later. Het Nederlandse vastgoed3 is hiervoor gebouw voor gebouw op basis van de voorgaande voorwaarden gesegmenteerd. Zie Van Elp & Konings (2015) voor een nadere toelichting.
Tabel 1: Zorgvastgoed naar segmenten, grootteklasse 2.000-100.000 m²
Metrage (1.000 m²) Aandeel in totaal segment (%) Cure - Eerstelijns 6.297 39 - Tweede-/derdelijns 6.285 62 - Privéklinieken 368 55 Care - Woonzorgvastgoed 14.251 87
- Vastgoed met zorgfunctie 5.386 95
- Maatschappelijke dienstverlening 1.637 32
- Privétehuizen 41 50
Totaal 34.266 63
Bron: BAG, EIB
Liefst 45% van het zorgvastgoed, van de gewenste grootteklasse, staat in de grotere steden (G4 en G32), zie tabel 2. In totaal gaat het dan nog altijd om 15 miljoen m² zorgvastgoed.
110
Tabel 2: Zorgvastgoed in grotere steden, grootteklasse 2.000-100.000 m²
Metrage (1.000 m²) Aandeel (%) G4 G32 G4 G32 Cure - Eerstelijns 1.452 1.788 23 29 - Tweede-/derdelijns 974 2.111 16 35 - Privéklinieken 135 131 37 36 Care - Woonzorgvastgoed 1.571 3.682 11 26
- Vastgoed met zorgfunctie 917 1.497 16 26
- Maatschappelijke dienstverlening 326 757 18 42
- Privétehuizen 23 7 56 16
Totaal 5.397 9.973 16 29
Bron: BAG, EIB
Investment grade zorgvastgoed matrix
Op basis van de beschikbare informatie over courantheid en gebruikerskenmerken zijn de onderscheiden segmenten in een kwadrantenmodel tentatief gepositioneerd, zie figuur 1. Per segment is tussen haken de verwachte groei van de voorraad in dat segment per jaar tot 2030 gegeven, mede op basis van Van Elp et al. (2012). De omvang van de bollen heeft geen betekenis. Het gaat hierbij om het algemene beeld, en niet om een precieze kwantitatieve positionering. Temeer afwegingen op objectniveau genuanceerder liggen. Bovendien is indicatief de richting van het perspectief per segment weergegeven met pijlen. Alle segmenten krijgen meer massa en worden zo couranter.
111
Figuur 1: Investment grade zorgvastgoed matrix, groeicijfers per jaar tot 2030
Kwadrant I: kredietwaardige instellingen in courant vastgoed = investment grade
Kwadrant II: kredietwaardige instellingen in incourant vastgoed = vraagteken
Kwadrant III: onrendabele instellingen in incourant vastgoed = niet investment grade
Kwadrant IV: onrendabele instellingen in courant vastgoed = vraagteken Bron: EIB
Vastgoed voor eerstelijns zorg heeft voldoende massa in de aantrekkelijke grootteklasse. Er is enige vrijheid om invulling te geven aan de bedrijfsvoering. Er zijn slimme combinaties met andere zorgverleners mogelijk. Cure wordt wel terughoudend aan de markt overgelaten. Meer marktwerking, en toenemende welvaart, zullen privéklinieken meer van profiteren. Een belangrijk deel van het eerstelijns zorgvastgoed staat buiten de grotere steden. Dit maakt privaat financieren lastiger. Het eerstelijns segment verschuift naar verwachting voorzichtig van vraagteken naar investment grade.
In de tweede- en derdelijns zorg worden vaak monofunctionele grote gebouwen
(ziekenhuizen) gebruikt. Er is massa in, maar het aantal individuele objecten is beperkt. De overheidsinvloed is groot. In het nieuwe zorgstelsel worden de kapitaallasten de komende
112
jaren ondergebracht in de tarieven via de normatieve huisvestingscomponent.
Zorginstellingen worden zo risicodragend voor hun vastgoed. Zo worden vastgoedbeslissingen zakelijker genomen. Hiermee zou het segment voorzichtig opschuiven van niet investment
grade naar een vraagteken.
Woonzorgvastgoed wordt gebruikt voor kwetsbare zorgcliënten, zoals dementerende en gehandicapten. Zorg moet op afroep beschikbaar zijn. Woonzorgvastgoed is relatief functiespecifiek door de specifieke inrichting voor deze groep (bredere gangen, extra veiligheidsmaatregelen). Op termijn komt waarschijnlijk onder druk van de wensen van vermogender gebruikers ruimte voor meer eigen betalingen. Rationalisatie van investeringen zal ook voor woonzorgvastgoed gelden. Vooral de bestaande voorraad is niet investment
grade. Op termijn is een beweging naar investment grade te voorzien, zeker voor wat betreft
nieuwbouw, omdat rekening gehouden wordt met transformatie.
Vastgoed met zorgfunctie, veelal verzorgingshuizen, heeft het moeilijk. Voorheen was voor een grote groep ouderen de zogeheten woon- en verblijfscomponent onderdeel van de AWBZ. Inmiddels zijn de minst intensieve indicaties afgeschaft en in 2016 volgt nog een groep die dan geen recht meer heeft op een pakket inclusief wonen en verblijf (BZK, 2014). Verzorgingshuizen die voorheen wonen en zorg als pakket leverden, zien nu ouderen een andere huisvestingskeuze maken. Het bestaande vastgoed is hier niet op ingesteld. De uitgangssituatie past daarmee in het hart van het kwadrantenmodel en met enige groei gedreven door de vergrijzing is de verwachting dat dit segment meer investment grade wordt. Privéklinieken en -tehuizen zijn vanuit de kenmerken van de zorgverlener aantrekkelijk als belegging: kleinere overheidsinvloed, eigen betalingen dominant, en gunstige schaal. In het buitenland wordt hier ook voorkeur aan gegeven. Het perspectief is gunstig; een hoge groei van beide segmenten is plausibel. Toenemende welvaart en ontwikkelingen richting meer marktwerking hebben hoge groeicijfers voor privéklinieken en -tehuizen tot gevolg. Zo verschuiven privéklinieken en -tehuizen op termijn van een vraagteken naar investment grade.
Rendement op Nederlands zorgvastgoed
Vervolgens is door MSCI onderzoek gedaan om zicht te krijgen op de historische rendementen van zorgvastgoed in Nederland en buiten Nederland. De eerste vraag is: wat zijn de behaalde rendementen op het Nederlandse zorgvastgoed en hoe verhouden zich deze rendementen met de rendementen op andere beleggingscategorieën van Nederlands vastgoed? Hiervoor is een database opgebouwd met zorgvastgoed, conform de eerdere segmentering. In tabel 3 staat hoe deze verzameling objecten is verdeeld over de segmenten.4
113
Tabel 3: Samenstelling verzameling zorgvastgoed in rapport naar segment
Aantal objecten Kapitaalswaarde in miljoenen Cure Eerstelijns 25 40,1
Tweedelijns, Derdelijns, Privéklinieken & Gemengd 5 61,2
Care
Woonzorgvastgoed 21 89,9
Vastgoed met zorgfunctie 41 195,1
Maatschappelijke dienstverlening 1 0,1
Privétehuizen & Gemengd 50 262,8
Gemengd & Onbekend 35 171,2
Overig niet-Zorgvastgoed 0 0.0
Alle segmenten 178 820,4
Bron IPD
Het rendement op vastgoed (totaal rendement) bestaat uit twee componenten: - het directe rendement, dat de netto inkomsten weergeeft als een percentage van de
waarde;
- het indirecte rendement, dat de waardeverandering (gecorrigeerd voor (des- )investeringen) uitdrukt als een percentage van de waarde.
In figuur 2 staan het totaal, direct en indirect rendement voor zowel de cure als de care over de periode 2003–2013 naast elkaar. Zowel cure als care tonen een stabiel direct rendement over deze periode. Het totaal rendement op zorgvastgoed wordt de laatste jaren wel gedrukt door het negatieve indirecte rendement vanaf 2008.
114
Figuur 2: Totaal, direct en indirect Nederlands zorgvastgoed 2003-2013
Cure
Care
Bron: MSCI/IPD indices
Om een beeld te krijgen hoe deze rendementen zich verhouden tot de vastgoed rendementen in Nederland wordt in figuur 3 het totaal rendement van deze verzameling zorgvastgoed vergeleken met de IPD Nederlandse jaar vastgoedindex. In de periode 2003 tot en met 2012 blijken de rendementen van zowel het care als het cure vastgoed de index redelijk te volgen,
-15,0 -10,0 -5,0 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
t ot aal ren dem en t direct ren dem en t in di rect ren dem en t
-15,0 -10,0 -5,0 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
115
met als opvallende uitzondering het jaar 2013 waar het totaal rendement van het care vastgoed een stuk lager ligt dan de benchmark. De reden hiervoor is dat een groot deel van het care vastgoed in deze verzameling bestaat uit traditionele, door de AWBZ gefinancierde verzorgingshuizen. De recente ontwikkelingen in de AWBZ veroorzaken leegloop en sluiting van bestaande verzorgingstehuizen omdat ze hiervoor niet geschikt zijn.
Figuur 3: Direct en totaal rendement Nederlands zorgvastgoed care en cure afgezet tegen Nederlandse vastgoed index, 2003-2013
Direct
Totaal
Bron: MSCI/IPD indices
0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Cure Car e Neder lan dse vast goedin dex
-10,0 -5,0 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013