Naast de reguliere woonzorgcomplexen ontstaan er in Nederland ook steeds meer particuliere woonzorgcomplexen. Momenteel zijn er circa 175 locaties waar bewoners tussen de € 1.500 en € 5.500 per maand aan huisvestingslasten betalen. Deze bewoners zijn bereid deze relatief hoge huren te betalen omdat ze in een unieke, luxe omgeving verblijven en er een hoge mate van voorzieningen in het complex aanwezig is. Daarnaast wordt er goede intensieve zorg geleverd die qua aandacht en tijd hoogwaardiger is dan in een regulier verzorgingshuis. Doordat de doelgroep vermogende ouderen de komende jaren in Nederland aanzienlijk gaat stijgen en de basiszorg in verband met de oplopende kosten en het groeiende aantal zorgbehoevenden vermoedelijk verder zal worden ingeperkt, zal de groei van het particuliere woonzorgsegment ook de komende jaren nog aanzienlijk aanhouden.
Bij het waarderen van dit type vastgoed is ook de exploitatie van essentieel belang. De huren die betaald worden, zijn vaak relatief hoog gelet op andere functies. Indien het concept aansluit op de vraag vanuit de markt en een succesvolle exploitatie draait kunnen ze echter vaak wel gedragen worden vanuit de bedrijfsexploitatie. De kosten om deze locaties volledig geschikt te maken voor de betreffende functie zijn vaak relatief hoog, hetgeen zich tevens vertaald in een relatief hoge huursom.
Bepalen marktwaarde
Om de marktwaarde te bepalen kan gebruik worden gemaakt van de huurwaarde-
kapitalisatiemethodiek en de DCF-methodiek. Deze eerstgenoemde kunnen we toepassen bij complexen waar de exploitatie nog een zeer lange periode op een vergelijkbare manier door zal gaan. De DCF-methodiek biedt de mogelijkheden om de toekomstige exploitatie van het complex omtrent bijvoorbeeld aantal jaren exploitatie, bezettingsgraden, renovaties
enzovoort te prognosticeren. Daarnaast kan er in deze methodiek rekening worden gehouden met het feit dat de exploitatie over een bepaalde termijn wordt beëindigd.
Indien je weet dat het complex over bijvoorbeeld zes jaar verlaten gaat worden door de zorgexploitant en een nieuwe zorgaanbieder dit complex niet gaat huren is het bij een huurwaarde-kapitalisatiemethodiek lastig om het rendement correct in te schatten omdat er geen sprake is van onbeperkte mogelijkheid tot het ontvangen van huurinkomsten. Bij de discounted cash flow-methode kan in dat geval de toekomstige exploitatie (en huurinkomsten van bijvoorbeeld zes jaar) inzichtelijk worden gemaakt. In het jaar erna kan worden gerekend met het opvolgende scenario van het vastgoed (grootschalige renovatie/grondwaarde minus sloopkosten/transformatie).
7
Taxatie van ziekenhuizen
Een ziekenhuis is een gebouw dat is ingericht voor behandeling, onderzoek en verpleging van zieken. In een polikliniek vindt medische consultatie en/of behandeling plaats van niet bedlegerige patiënten, hier vinden dus geen overnachtingen plaats. Een zelfstandig behandelcentrum (ZBC) is een samenwerkingsverband tussen ten minste twee medische specialisten die (deels) verzekerde zorg leveren. Afhankelijk van de type behandeling vinden
97
hier wel of geen overnachtingen plaats. Particuliere klinieken (privéklinieken) leveren vaak alleen niet-verzekerde zorg.
Het taxeren van een ziekenhuis, ZBC of kliniek kan door middel van verschillende
taxatiemethodieken. Het vastgoed is vaak erg specifiek en enkel voor de huidige functie te gebruiken. ZBC’s en klinieken zijn in sommige gevallen te transformeren naar andere functies, alleen zijn de aanwezige installaties dan vaak niet of minder efficiënt in te zetten. Hierdoor kan er kapitaalvernietiging plaatsvinden. In de praktijk is het dan ook niet snel technisch en/of financieel aantrekkelijk om tot alternatieve aanwending over te gaan. Van welke
taxatiemethodiek gebruik wordt gemaakt is mede afhankelijk van het doel van de taxatie en het te hanteren waardebegrip.
Net als bij bijvoorbeeld woonzorg is ook in een ziekenhuis, ZBC of kliniek de exploitatie bepalend voor de huur die de instelling kan betalen. Daarnaast zijn sommige ziekenhuizen geclusterd gebouwd waardoor ook het bepalen van de huurwaarde geclusterd kan plaatsvinden. Indien een marktconforme huurwaarde bepaald kan worden, kan vervolgens worden overgegaan op de kapitalisatiemethodiek. Een andere methodiek voor waardering is de gecorrigeerde vervangingswaarde. Hierbij worden de nieuwbouwkosten gecorrigeerd voor de technische en functionele veroudering van het complex.
Bepalen huurwaarde
Alle mogelijke behandelingen die plaatsvinden in een ziekenhuis of ZBC zijn benoemd in type Diagnose Behandelcombinaties (DBC’s). Diagnostiek is de methode of techniek om een ziekte of probleem te kunnen vaststellen. De DBC is de unieke code en de declarabele prestatie die het totale traject van de diagnose die de zorgverlener stelt tot en met de behandeling die eruit volgt omvat. Het deel dat in de DBC bestemd is voor het betalen van je
huisvestingslasten is niet inzichtelijk. Omdat er geen inzicht te verkrijgen is in de inkomsten voor huisvesting die een ziekenhuis of ZBC krijgt vanuit de geleverde zorg, dient aansluiting te worden gezocht met een andere exploitatiegedreven parameter.
Op basis van diverse onderzoeken en ervaringscijfers van diverse gerenommeerde accountants, taxateurs en bedrijfskundigen, blijkt dat een gemiddeld ziekenhuis circa 6 tot 12% van haar EBITDA kan afdragen aan jaarlijkse huurlasten. EBITDA staat voor Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation, of in het Nederlands: winst voor aftrek van interest, belastingen, afschrijvingen op activa en afschrijvingen op leningen en goodwill. Hierbij is 6% voor het ziekenhuis waar het vastgoed het minst bijdraagt aan een goede exploitatie en de kwaliteit te wensen over laat. De 12% van de EBITDA is voor het ziekenhuis dat in prima staat verkeerd en waarbij het vastgoed volledig bijdraagt aan het succes van het ziekenhuis. Meer uitleg over de EBITDA-methodiek is terug te vinden in het hoofdstuk 15 over business valuation in dit boek.
Geclusterde metrages
Door het College Bouw Zorginstellingen is in het verleden de ‘schillenmethodiek’ opgesteld voor de afweging bij investeringsbeslissingen. Deze methode verdeelt de functies in het
98
ziekenhuis in aan de hand van de specifieke gebouweisen in vier huisvestingstypologieën, schillen genaamd. Ieder deel van het ziekenhuis is aan een huisvestingstypologie toe te wijzen. De eerste schil, de hot floor, omvat de hoogtechnologische, kapitaalintensieve functies die specifiek zijn voor het ziekenhuis. De tweede schil, het hotel, omvat de functies die ingezet worden voor het verblijven van de patiënten. Het vastgoed horende bij de derde schil, het kantoor, wordt ingezet voor het houden van spreekuur en het verrichten van eenvoudige onderzoeken en behandelingen. Logischerwijs zitten hier ook de kantoorvoorzieningen, zoals stafaccommodatie, administratie en beheer. In de vierde functie, de fabriek, zitten alle medische ondersteunende en faciliterende functies gehuisvest.
Door aan iedere schil een eigen marktconforme huurwaarde te hangen, die bepaalt is op basis van referenties en dus het bedrag omvat waarvoor je deze schil (eventueel in- of exclusief transformatie naar een voor de hand liggende andere functie) zou kunnen verhuren, ontstaat er een huurwaarde.
Bepalen marktwaarde
Zoals hiervoor is toegelicht kan de waarde van een ziekenhuis, kliniek of ZBC op verschillende manieren bepaald worden. Indien de huurwaarde bepaald kan worden kan door middel van de huurwaarde-kapitalisatiemethodiek en/of de DCF-methodiek tot een marktwaarde worden gekomen. Deze laatstgenoemde biedt de meeste mogelijkheden om de toekomstige
exploitatie (en dus de huurwaarde) van het complex omtrent bijvoorbeeld aantal jaren exploitatie, renovaties enzovoort te prognosticeren. Daarnaast kan er in deze methodiek rekening worden gehouden met het feit dat de exploitatie over een bepaalde termijn wordt beëindigd of dat er grootschalig wordt gerenoveerd.
Daarnaast kan een ziekenhuis gewaardeerd worden door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze methodiek wordt tevens toegepast bij het waarderen van een ziekenhuis voor de WOZ-waarde. Meer toelichting over deze waarderingsmethodiek voor onder andere ziekenhuizen is terug te vinden in de ‘Taxatiewijzer en kengetallen’, opgesteld door de Vereniging Nederlandse Gemeenten, en in TLV1 9). Hierbij dient expliciet rekening gehouden te worden met de grote hoeveelheid installaties die in een ziekenhuis en met name in de hot floor, aanwezig zijn.
Samenvatting
De totale voorraad van maatschappelijk vastgoed in Nederland is enorm: de voorraad van maatschappelijk vastgoed met 98 miljoen m2 is goed te vergelijken met de Nederlandse kantorenvoorraad en de Nederlandse vastgoedvoorraad van de detailhandel samen. Alleen al de 381 woningcorporaties verhuren 2,4 miljoen huurwoningen.
Gemeentelijk vastgoed wordt onderscheiden in drie categorieën: commercieel vastgoed, vastgoed voor eigen gemeentelijke organisatie en maatschappelijk vastgoed voor
maatschappelijk doeleinden. Gemeenten zijn sinds het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) verplicht om hun vastgoed tegen kostprijs op te nemen in hun boekhouding. Dit dan minus de jaarlijkse afschrijvingen.
99
Zorgvastgoed in Nederland is een segment dat volop in ontwikkeling is. Gewijzigd
overheidsbeleid zorgt ervoor dat zorginstellingen zelf verantwoordelijk zijn geworden voor hun huisvestingskosten. Mede hierdoor gaat vastgoed een steeds belangrijkere rol spelen binnen de bedrijfsvoering van zorgexploitanten. Zorgvastgoed omvat gebouwen met zeer uiteenlopende functies en karakteristieken. Hieronder vallen onder andere
gezondheidscentra, klinieken, woonzorgcentra en ziekenhuizen. In de zorgsector wordt een belangrijk onderscheid gemaakt tussen de sectoren ‘cure’ (genezing) en ‘care’ (verzorging). Om zorgvastgoed op de juiste manier te kunnen taxeren dient de taxateur op de hoogte te zijn van de wet- en regelgeving, trends en ontwikkelingen binnen de zorgsector en de
samenleving. De (zorg)exploitatie bepaalt de inkomsten die door de zorgexploitant worden ontvangen vanuit bijvoorbeeld het pgb, de Wmo, de Wlz of de eigen bijdragen van de cliënten. Een deel van deze inkomsten kunnen door de zorgexploitant worden aangewend voor de huisvestingslasten voor het specifieke gebouw of haar vastgoedportefeuille. Net als bij bijvoorbeeld benzinestations, hotels en vakantieparken is het vastgoed hierdoor het faciliterende omhulsel waarin de exploitatie gevoerd wordt. Afhankelijk van het succes van de exploitatie en de mogelijkheden van de zorgexploitatie van het complex, neemt de waarde van het object toe of af. De waarde van zorgvastgoed wordt dus grotendeels bepaald door de zorgexploitatie die in het complex gevoerd wordt of gevoerd kan worden.
In de markt voor zorgvastgoed zijn nog weinig openbare referentietransacties te vinden. Dit komt omdat in het verleden veel zorgvastgoed in eigendom bleef van de woningcorporatie of de zorginstelling. Door veranderende marktomstandigheden komt er momenteel meer beleggingsaanbod beschikbaar. Daarnaast zijn er steeds meer beleggers die zorgvastgoed als kansrijke beleggingscategorie bestempelen. Er wordt dan ook verwacht dat het aantal transacties binnen de zorgvastgoedsector de komende jaren verder zal toenemen.
Dit artikel is een deel van het hoofdstuk 13 Maatschappelijk Vastgoed uit Taxatieleer 2 (Veuger, J 2015) onder redactie van T.M. Berkhout en P.C. van Arnhem. Uitgeverij Noordhoff. isbn 978 9001 832803