W ONINGMARKT IN W OUDRICHEM EN W ERKENDAM

5.2.1 K

Binnen de gemeente Woudrichem en Werkendam zijn de afgelopen jaren verschillende projecten van start gegaan en afgerond om het woningaanbod te vergroten. Tabel 5.1 laat de totaal gereed gemelde woningen zien voor beide gemeenten. Hierin is af te lezen dat het aantal nieuwe woningen in 2014 flink is gestegen. Deze stijging is te verklaren door verschillende projecten in de gemeente Woudrichem en Werkendam die in 2014 zijn afgerond.

TABEL 5.1: TOTAAL GEREEDGEMELDE WONINGEN IN DE GEMEENTE WERKENDAM EN WOUDRICHEM (STATLINE(E), 2015)

Onderwerpen Totaal gereed gemelde woningen

Gemeente Jaar Aantal

Werkendam 2012 10 2013 27 2014 231 Woudrichem 2012 27 2013 48 2014 124

Binnen deze projecten zijn ook veel starterswoningen gerealiseerd. Dit zijn in de meeste gevallen betaalbare eengezinswoningen. Een aantal van deze projecten zijn al afgerond en sommige de projecten moeten nog van start gaan of zijn nog in ontwikkeling. Deze focus op het realiseren van nieuwe woningen is afkomstig uit de oude woonvisies van de gemeenten. In het interview met Rianne de Graaf (bijlage 90), beleidsmedewerker binnen de gemeente Werkendam kwam naar voren dat de oude woonvisie gericht was op bouwen. “De oude

woonvisie ging echt in op aantallen, het bouwen van nieuwbouw, daar was die woonvisie erg op gericht. Vooral het toevoegen van woningen. En daarin stonden voor ons als gemeente redelijk harde afspraken, zoveel starterswoningen moeten worden toegevoegd in iedere kern en ook tot de woningcorporaties resulteerde dat in prestatieafspraken, dat iedere woningcorporaties in bepaalde kernen starterwoningen mocht realiseren of toevoegen.” (Graaf, 2015). Voor de projecten binnen de gemeente Werkendam en Woudrichem, zie bijlage 89

In de nieuwe woonvisie zal de focus meer liggen op de kwaliteit van woningen, in paragraaf 6.2 zal hier verder op in worden gegaan. In deze nieuwe woonvisie wordt ook verder in gegaan op de huidige situatie op de woningmarkt in de gemeente Werkendam en Woudrichem, ook dit zal beschreven worden in paragraaf 6.2. De projecten zijn in handen van verschillende ondernemende partijen. Hierdoor verschilt ook de aanpak van ieder project. Zo maakt de Woonlinie, één van de drie woningcorporaties in het onderzoeksgebied, in een aantal projecten gebruik van het concept woonmatch. Rianne de Graaf legt het principe uit van dit concept; “Het principe is dat ze een lap grond hebben en ze hebben een aantal die ze weg kunnen zetten. En dan gaan ze

aan de mensen vragen die geïnteresseerd zijn; waarin wil jij wonen. Is dit een tweekaper of een hoekwoning bijvoorbeeld. En zij proberen daarin een match te vinden. Zo van ja, welke mensen en wensen hebben we en wij gaan kijken of dat weggezet krijgen.” Margriet Gruiters (voor het interview zie bijlage 92), werkzaam bij de

woningcorporatie Woonlinie legt het woonmatch principe als volgt uit: “Daar gaat het om een basiswoning, die

eigenlijk vrij sober en doelmatig is en niet te groot qua maten is waardoor je een aantrekkelijke prijs voor starters en jonge gezinnen kunt vragen. Maar er zijn wel een hele hoop uitbreidingsmogelijkheden, zoals verlengen en verbreden. Waardoor ze ook voor andere doelgroepen geschikt worden.” Niet voor ieder project

is dit echter mogelijk. Op sommige plaatsen is het bestemmingsplan in zo een mate gedetailleerd dat er weinig mogelijkheid is voor flexibiliteit aldus Jan van Soest (2015). “Maar dat is ook de lering geweest vanuit de crisis

voor de gemeente, van je maak je bestemmingsplannen alsjeblieft niet te star, anders kan je je werk weer opnieuw gaan doen. Want op het moment dat je met een bestemmingsplan bezig bent weet je niet precies wat er over 5 jaar zal gaan spelen en wat er kan veranderen in wat er nodig is.” (Graaf, 2015). De projecten waar dit

wel is toegepast zijn Den Doorn in Almkerk en de Werkense Polder in Werkendam.

In de toekomst zullen de corporaties zich echter niet meer bezig houden met het realiseren van nieuwbouw van koopwoningen. Vanuit de nieuwe woningwet wordt aangegeven dat de corporaties zich moeten focussen op de huurmarkt. Woningcorporaties moeten zich dus vooral bezig houden met hun kerntaak: betaalbare woningen bouwen voor mensen met een smalle beurs (Rijksoverheid(B), 2015).

5.2.2 H

Om een beeld te krijgen van de huidige huurwoningenmarkt zijn de drie woningcorporaties benaderd; Woonlinie, Woonservice Meander en Woonstichting Land van Altena. Deze drie corporaties zijn aangesloten bij een overkoepelende organisatie; de Woongaard. Dit betekent dat de huurder zich kan inschrijven bij deze overkoepelende organisatie en daarmee het woningaanbod van niet alleen de drie organisaties maar ook van andere organisaties kan bekijken en hierop kan reageren. Ivo Brans (2015) (bijlage 92, werkzaam bij Woonservice Meander, verteld hierover: “Er is hierdoor een enorme schaalvergroting opgetreden. Wat wij daar

concreet van merken is een afname van de zoek tijd. Mensen vinden iets sneller een woning. Omdat het gebied waar ze terecht kunnen veel groter is.” Op de vraag of ze merken dat mensen sneller de keus maken om in een

andere woonplaats te gaan wonen zegt hij dat dat wel een voorzichtige conclusie is die je kunt trekken, er zijn alleen geen harde cijfers van. Want daar draait het systeem te kort voor, het draait pas een jaar. Ze merken zelf wel dat ze meer mensen krijgen vanuit Gorinchem, wat voor die tijd niet zo was. Want dan moesten de mensen uit Gorinchem zich in twee regio’s inschrijven. Ook hopen ze dat het aantal urgenties zal afnemen.

Kees Biesheuvel (voor het interview, zie bijlage 92), directeur van de Woonstichting Land van Altena vertelde over het onderscheid tussen de wachttijd en de zoek tijd als reactie op het mogelijke probleem van de starter op de huurmarkt. Hij geeft aan dat hij nauwelijks problemen ziet voor de starters die zich inschrijven. In het onderzoeksysteem worden twee dingen gemeten, de wachttijd en de zoek tijd. Iemand kan bijvoorbeeld al jaren zijn ingeschreven, maar dat betekent niet dat zijn of haar actieve zoek tijd net zo lang is. Nu het zoekgebied veel groter is zijn ook de kansen voor de starter groter.

Het aanbod op de huurwoningenmarkt is te eenzijdig; het bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen. Terwijl er juist een stijging van het één en twee persoonshuishoudens wordt verwacht (Graaf, 2015). Dit wordt tevens aangehaald in de nieuwe Regionale Woonvisie, zie paragraaf 6.2. Maar, zo stelt Kees Biesheuvel, er zijn daarentegen ook eengezinswoningen die geschikt zijn voor deze huishoudens. En ook de nieuwbouw eengezinswoningen blijven goed verkopen. Volgens Ivo Brans is er naast het grote aanbod van deze woningen ook nog steeds vraag naar deze woningen. De kleine (tijdelijke) woningen die Woonservice Meander in de voorraad heeft verhuren slechter. Volgens Ivo heeft het meer te maken met de mensen en de regio; “Ik denk

dat het te maken heeft met de structuur van deze regio en de mensen. En dat de mensen hier meer zoiets hebben van je moet een groot huis hebben met veel grond. Eengezinswoningen zijn we altijd zo kwijt. Ik denk ook dat het probleem meer zit in de betaalbaarheid van de woning in plaats van de grootte van de woning. Ik denk dat als ik hier een appartementencomplex zal bouwen, zoals ze bijvoorbeeld in Breda ook staan, die raken we aan de straatstenen niet kwijt. De kleine appartementjes die we hebben, verhuren we ook wel, maar het animo is een stuk minder.” Eengezinswoningen zijn er in overschot, maar dat is juist passend voor deze regio.

Woningcorporatie Woonlinie heeft echter starterswoningen in de voorraad en zien geen problemen in het verhuren daarvan. Ondanks dat het grootste gedeelte van hun voorraad ook uit eengezinswoningen bestaat hebben zij ook woningen van klein formaat die enkel geschikt zijn voor een of twee persoonshuishouden. Woonlinie richt zich heel specifiek op het labelen van woningen; “Bijvoorbeeld in Woudrichem een soort van

70tig jaren galerij flat idee, daar hebben we 7 woningen op de begane grond en 7 woningen op de 1^e verdieping, met van die oude plattegrondjes; aparte keuken, 1 slaapkamer en een balkonnetje. Daar woonde eerst senioren, maar zij hebben een plaats gekregen in het nieuwe woonzorg complex in Woudrichem. En die woningen zijn toen klaar gemaakt voor starters. De jongeren die voor het eerst de woningmarkt op komen. Er zit ook een andere huurprijs aan.” (Gruiters, 2015).

6. BELEIDSKADER

Van belang voor dit onderzoek is om duidelijk in kaart te brengen wat het huidige beleid is in de woningmarkt, in het bijzonder gericht op starters. Eerst zal er gekeken worden naar het nationale beleid, vervolgens zal er meer toegespitst worden op het beleid van de woningcorporaties en de gemeenten.