B ELEID GEMEENTEN EN WONINGCORPORATIES

De gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem hebben samen met de woningcorporaties Land van Altena, Stichting Woonlinie en Woonservice Meander een gezamenlijke woonvisie opgesteld voor het Land van Heusden en Altena. De regionale woonvisie heeft tot doel om een woonklimaat te realiseren dat past bij de woon en leef ambities van alle (toekomstige) bewoners van het Land van Heusden en Altena en dient als basis voor een regionale woonagenda en prestatieafspraken (Hagen & van Eldonk, 2015).

In de woonvisie wordt de nadruk gelegd op het kwalitatieve en het kwantitatieve aanbod op de woningmarkt. Er wordt erkend dat er altijd verschil is tussen vraag en aanbod en dat dit verschil zowel kwantitatieve kenmerken (er zijn woningen teveel of te weinig) als kwalitatieve kenmerken (de woningen passen beter of minder goed bij de vraag, waardoor mensen wegtrekken of genoegen nemen met een mindere oplossing) heeft. Om de voorraad kwalitatief te laten aansluiten op de vraag wordt er gewerkt met vijf bouwstenen (Hagen & van Eldonk, 2015).

1. Mensen (menskracht, denkkracht, moraal)

De combinatie van normen/waarden, ondernemerschap, arbeidsmoraal en opleiding bepalen de woon-en leef ambities van de bevolking. Er wordt in de woonvisie gebruik gemaakt van een leefstijlmodel, waarin vier verschillende soorten leefstijlen worden onderscheiden. Er wordt geconstateerd dat de onderliggende drijfveren van de bevolking van Land van Heusden en Altena vooral groepsgericht en enigszins introvert gekleurd zijn. Het gaat hier om waarden als ontmoeting, verbondenheid, betrokkenheid, hulpvaardig, fatsoen, privacy, warmte, respect, verdraagzaamheid en presteren. In het Land van Heusden en Altena heeft men meer aandacht voor de gemeenschap, het geloof, het gezinsleven, ondernemerschap, het land en de ruimte.

2. Leefomgeving (natuur, historie, gemeenschap)

Voor deze bouwsteen wordt er onder gekeken naar ruimtelijke kenmerken van het land van Heusden en Altena. Het wordt gezien als een eiland dat aan de rand ligt van economisch krachtige gebieden met veel werkgelegenheid, voorzieningen en grote woonwijken. Op dat eiland liggen dorpen en kleine plaatsen waar een sterke onderlinge betrokkenheid is. En waarin de burger de gemeenschap zoekt waar hij/zij zich thuis voelt. Het Land van Heusden en Altena heeft het in zich om door veelkleurigheid op veel verschillende vlakken, zoals geloof, veel mogelijkheden te bieden aan mensen om zich thuis te voelen. De woonvisie beschrijft dat deze positie ook leidt tot een hoger niveau van zelfvoorzienendheid. Men lost de vraagstukken graag zelf op, binnen de eigen gemeenschap. Dit sluit heel goed aan op de participatiesamenleving, mits daar voldoende ruimte voor wordt geboden.

Ook wordt er beschreven dat in de toekomst de positionering van het Land van Heusden en Altena alleen maar krachtiger wordt. De nabij gelegen economische kerngebieden worden sterker en daarmee groeit ook de aantrekkingskracht van de gebieden die in die invloedsfeer liggen; waaronder het land van Heusden en Altena. De A27 wordt verbreed, waarmee de interactie met buiten verder zal toenemen. De steden worden stedelijker, maar ook in 2030 zou een groot deel van de bevolking niet in steden willen wonen, ook al is het voorzieningenniveau daar hoger. De steden zouden niet de sociale context, de geborgenheid, de kleinschaligheid, de relatie met de natuur en het landelijke leven bieden die het woongebied in het Land van Heusden en Altena wel te bieden heeft.

Daarbij wordt ook erkend dat het land van Heusden en Altena de ‘best of both worlds’ is. Het Land van Heusden en Altena ligt als gebied dicht bij hoogwaardige werkgelegenheidsconcentraties. Dus als men behoefte heeft aan de kwaliteiten die voor het wonen in het Land van Heusden en Altena aanwezig zijn, dan kan men zich hier nestelen zonder dat de werkfunctie in gevaar komt. Jongeren zijn groot geworden in een duurzame gemeenschap, waar gewoond, gewerkt, gerecreëerd kan worden en waar voldoende ruimte is geweest voor ontplooiing en ondernemerschap. Daarom zouden de jongeren die er zijn opgegroeid niet snel geneigd zijn het gebied te verlaten.

Er wordt echter wel aangegeven dat het besef om deel uit te maken van het Land van Heusden en Altena onder de inwoners nog niet zo sterk ontwikkeld is. Maar dat wanneer de regio zich nadrukkelijker als interessante woon-, werk- en toeristische regio op de kaart gaat zetten, de beleving van een gezamenlijke identiteit verder zal toenemen.

Om die duidelijke en krachtige uitstraling naar buiten te behouden, moeten de expliciete kwaliteiten van de regio behouden en versterkt worden. Het betreft hier geen grootschalige uitbreiding, maar organische ontwikkeling, kleine aantallen, veel zelfbouw of samen met een groep, en veel differentiatie. In de interviews met de gemeente Woudrichem en Werkendam kwam naar voren dat de nadruk in het verleden voornamelijk lag op het bouwen van nieuwbouw. Er zijn in het verleden op meerdere plaatsen in de regio projecten opgezet, waarmee het woningaanbod is uitgebreid (zie hoofdstuk 5). “Dat beeld van bouwen, bouwen, bouwen is eigenlijk steeds meer gaan opschuiven. Het ging eerst enkel om kwantitatief, het aantal woningen. Maar we gaan steeds meer dat de kwantiteit niet meer de maatstaf is, maar de kwaliteit van de woningen, is die multi functioneel, is die levensloop bestendig, duurzaamheid?” (Soest, 2015). Hiermee geeft Jan van Soest, beleidsmedewerker binnen de gemeente Woudrichem, aan dat het woningaanbod niet meer versterkt zal worden doormiddel van nieuwbouw, maar dat het in de toekomst zal gaan om transformatie en herstructurering. Hierbij wees hij op de mogelijkheid voor burgers om zelf met initiatieven te komen, in het kader van burgerparticipatie (het volledige interview is opgenomen in bijlage 90).

3. Woningen (voorraad, bouwgrond, plancapaciteit)

In de woonvisie wordt benoemd dat de woningvoorraad in het land van Heusden en Altena er goed bij staat. Iedereen in het Land van Heusden en Altena kan goed en betaalbaar wonen. De leefbaarheid is hoog. Maar, zo wordt ook beschreven, de voorraad wijkt steeds meer af van de woningvraag. De woningvoorraad is gebouwd voor gezinnen en 90% van de woningvoorraad bestaat uit grondgebonden woningen en waar dit in het verleden het juiste aanbod was, strookt dit niet meer met de huidige vraag. In de toekomst zal bijvoorbeeld het aantal één en twee persoonshuishoudens stijgen (Graaf, 2015). Omdat een woning veel langer meegaat dan de wijzigingen in de bevolkingssamenstelling, is het sleutelen aan het bestaande vastgoed misschien wel de eerste oplossingsrichting om de voorraad beter op de vraag aan te laten sluiten volgens Hagen & van Eldonk (2015). Zo zullen er nu en in de toekomst huizen wordt gebouwd die mee gaat met de veranderingen in een huishouden. De nadruk zal liggen op de kwaliteit en de multifunctionaliteit van de woning. Deze woningen kunnen meerdere generaties mee (Soest, 2015).

Er is geen sprake van grote scheefheid (mensen die te duur of juist te goedkoop wonen, zie figuur 6.2), maar de vraag naar goedkope woningen neemt wel toe. Er wordt geconstateerd dat er een toenemende behoefte is aan kleinere en goedkopere (en wellicht tijdelijke) woningen. Ook daarvoor kan de bestaande voorraad een dienst bewijzen. Een grote woning van €750 huur is ook 3 kamers van €250,--huur. Deze transformatie kan niet overal, maar vast wel op diverse plekken in het Land van Heusden en Altena. Daarmee wordt de ruimte in de voorraad aan de onderkant vergroot, zonder dat het gepaard gaat met grote investeringen. De behoefte aan tijdelijke vormen van wonen neemt in de hele samenleving toe. Er wordt hier een voorbeeld gegeven van de leegstand in (voormalige) verzorgingshuizen, kantoren en maatschappelijk vastgoed. Dit kan mogelijkheden bieden om tegemoet te komen aan de woningvraag van kleinere huishoudens met beperkte kapitaalkracht. FIGUUR 6.2: VERDELING WONINGEN IN LAND VAN HEUSDEN EN ALTENA (CENDRIS, 2015; IN HAGEN & VAN ELDONK, 2015)

Geconstateerd is dat er behoefte is en gaat ontstaan aan andere woonvormen die de populatie van de toekomst beter gaan bedienen. “Het aantal één en twee persoon huishoudens zal heel sterk stijgen, naast het

grotere aandeel van ouderen, vergrijzing. Daar zal je een op maat gesneden woningvoorraad of althans kernvoorraad voor moeten hebben” (Soest, 2015). Met de woonvisie wordt daar op ingespeeld, deze groep zal

dus niet altijd op zoek zijn naar een eengezinswoning, er zal daarom een meer passend aanbod moeten komen. En in dit aanbod zal ook mogelijk iedere starter betere kansen krijgen op de woningmarkt. Maar zo benoemt Jan van Soest; “In het verleden waren er startersprojecten, waarin in ieder geval belangrijke taak lag om met

name de jongeren binnen de kern vast te houden. Nu is het meer is het meer het vraagstuk van of de woningvoorraad aansluit op de toekomstige ontwikkelingen.” De nadruk zal dus ook gelegd worden op

woningen die kwalitatief beter zijn en die geschikt zijn voor meerdere generaties. 4. Communicatie en informatie

Goede communicatie met de bevolking is essentieel. En deze communicatie moet niet bevoogdend zijn, maar wel heel informatief en verbredend. In de woonvisie wordt benoemd dat de bevolking bij het beleid betrokken moet worden en ze zouden moeten kunnen meedenken over de mogelijkheden om hun huis aan te passen, over locaties en nieuwe woonvormen. Een recent voorbeeld hier van is de nieuwe woonwijk Den Doorn in het dorp Almkerk, gerealiseerd door de woningcorporatie Woolinie. Kopers kunnen hierbij zelf de vorm en maat van hun nieuwbouwwoning bepalen (Gruiters, 2015).

De woonvisie vraagt om de innovatie en creativiteit van de burger. Jan van Soest (2015) benoemt in het interview het concept van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). In paragraaf 6.3.2 zal hier verder op in worden gegaan. Hierin zou de starter zelf op zoek kunnen gaan naar mogelijke locaties voor huisvesting. Maar hier volgt het punt van communicatie. De vraag is of de jongvolwassenen weten dat dit binnen de mogelijkheden ligt en zo ja, hoe zouden zij een dergelijk project aan moeten pakken. Het is van groot belang dat de jongeren weten dat de gemeente een dergelijk idee ondersteunt en hierbij zou willen helpen. Procedures kunnen hierin langdradig en ontmoedigend zijn, een optimale ondersteuning vanuit de gemeente is hierbij daarom belangrijk.

5. Investeringspotentieel (bewoners, bedrijven, corporaties, beleggers, overheid)

Er kan met de investeringen van verschillende partijen meer bereikt worden wanneer ze op elkaar aansluiten. Een corporatie die investeert in duurzaamheid voor woningen voor lagere inkomensgroepen kan deze bijvoorbeeld betalen uit de verkoop van woningen voor starters, die zelf investeren in een hogere toekomstwaarde van de woning. Ze zullen daartoe meer geneigd zijn, wanneer de uitgangspositie van die woning goed is (duurzaam) en de buurt (woonomgeving) ook goed op orde. Investeringen in de woonomgeving lokken dus investeringen van particulieren uit.

Beleggers zijn nog niet veel gezien in het Land van Heusden en Altena, maar volgens Hagen & van Eldonk (2015) is er geen reden dat deze interesse niet zou kunnen toenemen, want er is immers een duidelijke vraag. De financieringsmogelijkheden in de koopsector nemen af en ouderen (maar ook jongeren met een tijdelijk contract) vinden kopen minder aantrekkelijk. Het juiste product (grondgebonden) op de juiste plek moet investeringen en vervolgens doorstroming mogelijk maken (Hagen & van Eldonk, 2015).

Vanuit deze bouwstenen zijn er doelstellingen opgesteld, zie bijlage 93. Er zal onder andere rekening gehouden met een toename van kleinere huishoudens. Dit betekent dat er ook gebouwd zal gaan worden voor de één persoonshuishoudens, waar de starter onder valt. En niet alleen het soort woningen is hierin van belang, ook de betaalbaarheid wordt belangrijker. Iedere potentiële bewoner van de regio krijgt de ruimte. Hoe deze doelen het beste bereikt kunnen worden wordt uiteen gezet in een handelingsperspectief, zie bijlage 94. Dit zal uiteindelijk ook de basis vormen voor de prestatieafspraken tussen de gemeente en woningcorporaties. Deze afspraken zijn nog niet vastgesteld.

Ook is onder andere naar aanleiding van deze nieuwe regionale woonvisie gekozen om de verschillende woningcorporaties te interviewen. Op de vraag of er al iets meer gezegd kon worden over de nieuwe rol van de woningcorporatie kon Kees Biesheuvel (2015), directeur van de Woonstichting Land van Altena nog geen concreet antwoord geven. Wel is duidelijk dat het opzetten van nieuwe projecten niet meer mogelijk zal zijn voor woningcorporaties. Zij zullen zich blijven focussen op een beschikbare huurmarkt en ook daarin zorgen voor duurzame woningen.