Uit bovenstaande analyse spreekt dat meer grond om te bouwen wenselijk is. Een ruimere grondmarkt betekent niet dat zomaar overal gebouwd mag worden. Terecht wijzen Eichholtz en Lindenthal er op dat een “pleidooi voor ruimer grondbeleid geen pleidooi voor overname van Belgisch beleid” is. Zij pleiten ervoor “om de uitbreiding van het areaal aan woongrond te koppelen aan de planmatige manier waarop we in Nederland gewend zijn om woningen te bouwen. Er is geen principiële tegenstelling tussen een ruimer grondbeleid en geordenende landschapsinrichting.”90
Verschillende gerenommeerde onderzoekers en beleidsmakers hebben eerder voor een ruimer grondbeleid gepleit en voor wijzigingen aan de aanbod zijde van de woningmarkt. Het SEO Economische Onderzoek pleitte in het rapport Een nieuw
fun-dament voor minder scherpe restricties op bouwen in open gebied buiten de steden.
“Versoepeling van de grondmarkt zal - onder gelijkblijvende andere omstandigheden - leiden tot lagere grondprijzen, lagere woningprijzen, meer woningen en grotere kavels. Daar waar de beperkingen het meest knellen (met name de Randstad) lijkt versoepeling het meest gewenst.”91 Ook de economen van de Raad voor economische Adviseurs92 komen tot eenzelfde conclusie: “De wenselijkheid van een minder restric-tief ruimtelijk ordeningsbeleid spreekt voor zich: hierdoor komen meer bouwlocaties beschikbaar. Daardoor daalt de schaarstepremie in de prijs voor bouwgrond en kun-nen makkelijker betaalbare woningen worden gerealiseerd.”93
88 | Brief Minster van Financiën en Minister van VROM aan de Tweede Kamer van 14 novem-ber 2008 over Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf.
89 | De traditionele taak van Domeinen is het streven naar een optimale prijs voor af te stoten grond. Door de toevoeging van een ontwikkelpoot wordt ook geïnvesteerd. Het kabinet geeft de Gemeenschappelijk Grondbedrijf daarom de status van een financiële baten-lastendienst, waarvoor het Ministerie van Financiën verantwoordelijk wordt. 90 | Piet Eichholtz en Thies Lindenthal, ‘Behoefte en belemmeringen in de woningbouw:
een lange termijn perspectief’, in: Koninklijke Vereniging voor de Staathuishoudkunde, Agenda voor de woningmarkt, Preadviezen 2008, Amsterdam 2008, pp. 97-98.
91 | Zie Bert Hof, Carl Koopmans en Coen Teulings, Een nieuw fundament. Borging van publieke belangen op de woningmarkt, SEO Economisch Onderzoek, Amsterdam 2006, p. 70.
92 | Ten tijde van dit advies bestond de Raad van Economisch Adviseurs uit Willem Buiter, Sylvester Eijffinger, Kees Koedijk, Coen Teulings en Arjen van Witteloostuijn.
Het Planbureau voor de Leefbaarheid pleit eveneens voor een soepeler ruim-telijk ordeningsbeleid maar ziet vooral voordelen op de lange termijn. Op de korte termijn acht ze de effecten beperkt. Op de lange termijn “kan versoepeling van de bouwregelgevingen uitbreiding van de beschikbare bouwgrond ertoe leiden dat de nieuwbouwwoningen prijsgevoeliger worden. Huizenprijsstijgingen leiden dan sneller tot”nieuwbouw van woningen, en daarmee tot een afvlakking van de prijsstij-ging.” Ze voegt er aan toe dat het daarbij de moeite waard is “om bij de bepaling van de bouwlocaties rekening te houden met de signalen van relatieve schaarste, zoals die door de regionale koopprijsverschillen worden weergegeven. Immers: hoge hui-zenprijzen geven in de regel aan op welke plaatsen de woningmarkt krap is; ze geven daarmee informatie over gewenste bouwlocaties. In het recente verleden is geen rekening gehouden.”94 In de paragrafen hiervoor is aangegeven dat de groei van de economie, behalve in de Randstad, ook in de aangrenzende regio’s als Brabant en Gelderland hoog was alsmede in sommige elders in het land gelegen regionale centra.
Kortom, de sleutel om de woningmarkt uit het slot te halen ligt in de grond.
Conclusies en aanbevelingen
4.8
Er bestaat niet één woningmarkt in Nederland. In de midden van het land is er door bevolkingsgroei en migratie een tekort aan woningen, en in de randen van het land krimpt de bevolking waardoor een overschot aan woningen ontstaat. Dit vraagt om verschillende oplossingen.
Zet in op kwaliteit
In Nederland moeten nog ongeveer een miljoen woningen gebouwd worden om aan de woningbehoefte tot 2030 te voldoen. Dit biedt kansen om te bouwen met kwaliteit.De doelstelling uit de Nota Ruimte om 40% van de nieuwbouw in bestaand bebouwd gebied te realiseren verdient sterke relativering. Kwaliteit moet gaan boven aantallen. De burgers vragen om ruimtelijke kwaliteit.
Inzetten op kwaliteit betekent:
Duurzaamheid en toekomstbestendig bouwen
Bouw duurzaam en toekomstbestendig –
Aandacht voor duurzaam wonen, zowel bij bestaande woningen als nieuwe –
woningen blijft geboden
Bouw aantrekkelijke wijken voor toekomstige generaties. –
94 | Ruimtelijk Planbureau, Gusta Renes, Mark Thissen en Arno Segeren, De betaalbaarheid van koopwoningen en de rol van ruimtelijk beleid, Den Haag 2006.
De druk op de Randstad verminderen door aan alternatieven te werken
Verdichting van de Randstad lijkt een oplossing te zijn voor de woningbehoefte, –
maar dit biedt alleen een oplossing voor de kwantiteit. Kwaliteit van de woon-omgeving, de mismatch met woonwensen van mensen en de maatschappelijke baten lijken hier niet in mee te zijn genomen.
Concentreer het woningbeleid niet alleen op de Randstad, maar werk aan alter-–
natieven. Zorg voor goede infrastructuur naar andere delen van het land, zodat deze gebieden beter bereikbaar worden. De aangrenzende regio’s kunnen de druk op de Randstad niet opheffen maar wel verminderen. Benut daarom de kansen in gebieden die net buiten de Randstad liggen. Economisch doen deze regio’s het minstens zo goed.
Versterking van de stad en verhoging van de stedelijke kwaliteit
Wees zuinig op het spaarzame groen in de stad. Laat mensen naast wonen en –
werken ook kunnen recreëren en leven in de stad. Benut in (te) dichtbebouwde gebieden mogelijkheden die zich voordoen om groen of blauw toe te voegen. Dit kan worden betaald uit opbrengsten uit onroerend goed van de gemeenten bin-nen de bebouwde gebieden.
Wees selectief bij verdichting in stedelijke omgevingen. Verdichting moet bijdra-–
gen aan de stedelijke kwaliteit en niet omwille van de kwantiteit plaatsvinden. Binnenstedelijk bouwen moet als belangrijkste doelstelling hebben: kwaliteit toevoegen en een ander woningsegment toevoegen (kwantiteit is daaraan verre ondergeschikt). Leg daarom de nadruk bij bouwen in de stad minder op aantallen.
Bouw in stedelijk gebied niet vooral appartementen, maar zeker ook –
grondgebonden woningen. Minder dicht bouwen verlicht bovendien de parkeerproblematiek.
Herstructureer in onbruik geraakte industrie- en havengebieden en stimuleer in –
de stad meervoudig ruimtegebruik. Stimuleer terugkeer van werkgelegenheid naar de steden.
Ontwikkel meer (kleine) woningbouwlocaties aan de stadsrand. –
Weeg de maatschappelijke baten van nieuwbouw (betere benutting bestaande –
voorzieningen; openbaar vervoer) in en rondom de bestaande bebouwde gebie-den af tegen de nadelen die er ook steeds meer zijn (congestie in de stad, fijnstof, mismatch met woonwensen van mensen).
Organische groei van steden en dorpen, met oog voor kwaliteit
Laat dorpen en steden meer organisch groeien, met oog voor kwaliteit. –
Woningbouwprogramma’s moeten gebaseerd worden op de woonwensen van –
Benutting van de diversiteit aan bouwlocaties
Wijs meer bouwlocaties aan, om de schaarste te verminderen. Let daarbij op –
diversiteit van de locaties. Wijs zowel grote als kleine locaties aan zonder daarbij te veel te versnipperen.
Bij grote plannen moeten niet alle plekken vol worden gepland. Een deel van de –
grond zou leeg moeten worden gelaten om later bestemd te worden. Plannen krijgen zo meer flexibiliteit.
Voldoende plancapaciteit voorkomt dat bij vertraging minder gunstige locaties –
ontwikkeld moeten worden.
Werk met eenvoudige planstructuren. –
Voeren van regie
Bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen is regionale afstemming nodig, met –
de provincie in rol van regisseur. Regie voorkomt dat gemeenten elkaar beconcur-reren met goedkope grond en dient zuinig ruimtegebruik te bevorderen.
Regie is nodig vanwege de schaal van de welvaartseffecten en het niveau waar ze –
neerslaan.
Lokaal moet consensus worden gezocht over de inrichting van het gebied en de –
woningbouw.
Particulier opdrachtgeverschap is van wezenlijk belang voor de vitaliteit van de –
stad.
Gebruik als gemeenten de mogelijkheden die de Grondexploitatiewet biedt om –
bij ontwikkelaars af te dwingen dat ook een bepaald percentage eigen bouw door (groepen) burgers, en sociale koopwoningen gerealiseerd wordt (variatie).
Financiering
Wees zeer terughoudend met subsidies. Investeringen voor integrale gebieds-–
ontwikkeling vragen om een meerjarig investeringsprogramma, net als bij infrastructuur.
Het Rijk kan in plaats van te subsidiëren, risicodragend participeren in de ontwik-–
keling van een locatie en dus meedelen in de winst of het verlies.
Gemeenten moeten een transparant grondbeleid voeren. Aannames omtrent de –
grondprijzen en aanwendingen van de grondopbrengsten dienen geëxpliciteerd te worden.
Tekorten op de grondexploitatie komen ten laste van de algemene dienst van de –