Hoe is het te verklaren dat er een kwantitatieve en kwalitatieve mismatch is op de woningmarkt? Hoe werkt de woningmarkt op dit punt?
Er is een gebrek aan voldoende woningen. Starters voelen dit het sterkst. Als –
er alleen een kwalitatieve mismatch zou zijn, zou dit zichtbaar moeten worden 26 | Zie NVB, NVB Thermometer Koopwoningen Voorjaar 2008, Voorburg 2008.
in stijgende prijzen van woningen waar een gebrek aan is, en daling van de prijzen van woningen waar er voldoende van zijn. Dit is echter niet het geval. De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren over de hele linie gestegen. Wel is zijn de huizenprijzen in de Randstad - waar veel mensen vanwege hun werk willen wonen - harder zijn gestegen dan in de rest van het land. Medio 2008 lijkt aan de stijging van de huizenprijzen een einde te zijn gekomen.
Wanneer er te weinig woningen zijn, zouden er mensen op straat moeten staan. –
Toch heeft iedereen een plek om te wonen. Dit laat zich verklaren doordat starters die geen woning kunnen vinden, genoegen nemen met een minder alternatief. Jongeren blijven na hun 18e langer thuis bij hun ouders wonen. Eenmaal op een kamer blijven studenten na hun afstuderen langer op hun kamer zitten voordat ze doorstromen. Alleen al in Utrecht is er een tekort van 1.600 studentenkamers.27 Gevolg is dat (particuliere) verhuurders teveel huur kunnen vragen en mensen dit ‘noodgedwongen’ accepteren. De vraag naar woningen is kennelijk niet een gegeven, maar reageert op het (schaarse) aanbod. De vraag laat zich indrukken als een handharmonica, niet alleen kwalitatief, maar dus ook kwantitatief.
Het gevolg van het niet aansluiten van het woningaanbod bij de wensen van –
ouderen is dat de doorstroming stagneert. De eengezinswoningen komen niet vrij voor nieuwe generaties en de nieuwbouwappartementen blijven onverkocht of onverhuurd. In de praktijk blijven ouderen die wonen in een ruime eengezins-woning met tuin, daar wonen. Ze verhuizen niet naar een senioreneengezins-woning met twee kamers in een wijk zonder voorzieningen. Ouderen blijven ook zitten van-wege de huursprong die ze moeten maken bij een verhuizing naar een passend appartement.
Hoewel er dus landelijk gezien een gebrek aan woningen is, is er ook gebrek aan –
de juiste woningen. De benadering van de woningmarkt is veelal kwantitatief. Ze zou echter veel meer gespitst moeten zijn op kwaliteit.
De mismatch doet zich ook lokaal voor. In Amsterdam bijvoorbeeld is een gebrek –
aan betaalbare koopwoningen, omdat het merendeel van de woningen verhuurd wordt.
Waarom worden de doelstellingen voor het aantal nieuwbouwwoningen niet gerealiseerd?
Burgers/omwonenden willen veelal geen nieuwbouw. Ze verzetten zich tegen –
nieuwe woningen bij hen in de buurt.28
Bouwen vergt bestuurlijk sterke wethouders. Nieuwe bouwlocaties kunnen –
ingaan tegen belangen van burgers, en dus kiezers. Middelen voor herstructu-rering kunnen niet worden besteed aan andere belangrijke zaken. Afzien van 27 | StudentenMonitor 2007. Monitor onzelfstandige woonruimte Utrecht, Utrecht 2007.
nieuwbouw kan worden verantwoord met het argument dat wordt geluisterd naar de burger. Bovendien duur het langer dan een bestuursperiode voordat de woningen er uiteindelijk staan. De wethouder weet niet of hij er dan nog zit, en nog steeds dezelfde portefeuille heeft.
Nieuwbouwontwikkeling vraagt om expertise van de zijde van de gemeente, –
maar die is er vaak niet. Goede ambtenaren kunnen makkelijk overstappen naar projectontwikkelaars en adviesbureaus. Kwaliteit en kwantiteit staan daardoor bij de ambtenarij onder druk. Bij kleinere gemeenten speelt dit probleem extra.29
Bij Vinexlocaties speelde dit punt minder, omdat men vanwege de omvang voor de duur van het project een apart projectbureau kon oprichten. Voor (kleine) gemeenten kan bundeling van expertise een oplossing bieden.
In de tweede helft van de jaren negentig is de ontwikkeling van nieuwe wonin-–
gen door corporaties teruggevallen. De corporaties als motor van nieuwbouw-ontwikkeling is daardoor afgeslagen en komt nu weer langzaam op gang, maar is nog niet op het niveau van de jaren negentig. Het duurt een tijd voordat de ervaring weer is opgebouwd. Corporaties hebben vooral een rol bij moeilijker te ontwikkelen gebieden, zoals in de stad. Bij grotere locaties, als die bij de Vinex, lag dat anders en konden projectontwikkelaars die rol op zich nemen.
Bij provinciale structuurplannen wordt van te voren onvoldoende onderkend –
dat in de praktijk gemiddeld 30 tot 40 procent van de locaties afvalt, om allerlei redenen.
De doorlooptijden van planontwikkeling en bouw worden steeds langer. Op dit –
laatste punt wordt wat uitgebreider ingegaan.
Langere doorlooptijden en stagnatie
De doorlooptijd van een gemiddeld woningproject totdat de bouw kan starten is de afgelopen decennia dramatisch toegenomen. In 1970 kon een woning in 2,5 jaar ontwikkeld worden. Tien jaar later was dat al 4 jaar. Weer tien jaar later 4,5 jaar. En weer tien jaar later in 2000 duurde het 6 jaar voordat de bouw kon starten. De verwachting is dat dit verder toeneemt.30
Ook de tijd vanaf het verlenen van een bouwvergunning totdat de woning afgebouwd is, neemt toe.31 De gemiddelde doorlooptijd32 was in 1995 nog 14 maan-den. In 2007 was dit opgelopen tot 22 maanmaan-den. Hoe groter het project, hoe langer de doorlooptijden. Opvallend is dat 1995 groter projecten niet langer duurden dan kleinere.
29 | VROM-raad, Tijd voor keuzes. Perspectief op een woningmarkt in balans, Den Haag 2007, p. 95.
30 | NVB, Thermometer koopwoningen, voorjaar 2008, p. 15.
31 | CBS Webmagazine, 8 september 2008, ‘Minder woningen binnen twee jaar gereed’. 32 | De doorlooptijd van een nieuwbouwwoning is de tijd die verstrijkt tussen het verlenen
van een bouwvergunning en het gereedkomen van de woning. De bouwtijd is dus een onderdeel van de doorlooptijd.
Door de langere doorlooptijden moet meer rente worden betaald over de investering in de grond. De rentecomponent in de prijs van een nieuwbouwwoning toe. Verkorting van de doorlooptijd zal derhalve leiden tot een daling van de totale ontwikkelkosten en dus de prijs van de woningen. Ook voor gemeenten hebben kortere procedures voordelen omdat minder kosten worden gemaakt voor het eigen ambtelijke apparaat.
Waardoor stagneert de bouw van nieuwe woningen?
Procedures zijn complex en duren lang. Er is behoefte aan vereenvoudiging en –
verkorting en handhaving van de officiële termijnen.
Plannen zelf (inpassing in omgeving) zijn complex, vergen veel afstemming met –
heel veel belanghebbenden en hun achterbannen De bestuurscultuur bij gemeenten is ingewikkeld –
Noodzakelijke aanbestedingen vergen gewenning, en lukken niet altijd, met als –
gevolg veel vertraging
Er is krapte op de arbeidsmarkt bij bouwbedrijven. –
eigenbouw
3.6
Een manier om de kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod te verminderen is om mensen zelf hun woning te laten bouwen.
Particulier opdrachtgeverschap
Ooit was het de bedoeling om in de periode 2005-2010 een derde van alle nieuwe woningen in Nederland in particulier opdrachtschap te realiseren. Dat is bij lange na niet gehaald in de meer verstedelijkte gebieden, waar de beleidsdoelstelling met name voor gold. In heel Nederland wordt gemiddeld slechts één op de acht wonin-gen wordt door een particulier gebouwd. Dertien jaar geleden was dat nog bijna een op de vijf.
Waarom particulier opdrachtgeverschap? Het is een middel voor gemeenten om iets te doen aan locale situaties als gebrek aan betaalbaar aanbod voor starters of ouderen, aantrekken van huishoudens met hogere inkomens en het vrijmaken van goedkope huurwoningen doordat huurder uitgenodigd worden zelf te gaan bouwen. Het versterkt ook de sociale structuren in een dorp of stad. Kern is dat er maatwerk kan worden geleverd. Sterker nog, dat de regie bij ontwikkeling en bouw bij de beta-ler en gebruiker komt te liggen, zodat deze zijn wensen optimaal kan realiseren, voor minder geld. Particulieren kopen zelf de bouwgrond en ontwerpen zelf de woning en bepalen wie hem gaat bouwen.33
Rot-Sommige gemeenten maken van particulier opdrachtgeverschap een speerpunt bij hun woningbouwbeleid. De gemeente Helmond bijvoorbeeld geeft in haar nieuw-bouwwijk Brandevoort op grote schaal particulier kavels uit. Een andere illustratie is Almere. Sinds 2006 worden jaarlijks worden 1000 vrije kavels uitgegeven onder het motto ‘mensen maken de stad’.34
Dit zijn toe te juichen ontwikkelingen omdat de woonwensen van mensen het vertrekpunt vormen. Het vergroot de betrokkenheid van mensen bij hun omgeving en versterkt de sociale cohesie in een buurt.
Figuur 7: (collectief) particulier opdrachtschap als percentage nieuwbouw
19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% BRON: CBS STATLINE.
Collectief particulier bouwen
Bij het collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) is de invloed, zeggenschap en betrokkenheid/verantwoordelijkheid van de woonconsument vele malen groter/ intensiever/structureler. Het mede-opdrachtgeverschap is vooral een (marketing) poging van ontwikkelaars om ogenschijnlijk meer consumentgericht te bouwen (maar wel op hun voorwaarden). CPO is consumentgestuurd ontwikkelen en bouwen in plaats van consumentgericht.
Bij collectief particulier bouwen zijn toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever voor hun eigen nieuwbouwproject. Ideeën van bewoners bepalen de bouw en inrichting van de omgeving. Bewoners worden betrokken bij hun buurt en hoe die eruit moet gaan zien. Er is sprake van consumentgestuurde ontwikke-ling. Vaak nemen bewoners hierdoor ook verantwoordelijkheid voor het beheer van hun woonomgeving. Bij collectief particulier opdrachtgeverschap is de invloed en zeggenschap groot. Het gaat gepaard met een hoge mate van betrokkenheid en ver-antwoordelijkheid van de woonconsument. Vanaf 15 à 20 woningen is het rendabel 34 | Zie www.ikbouwmijnhuisinalmere.nl.
om samen te bouwen. Dan zijn korting op bouwmaterialen mogelijk en kunnen de (lagere) bijkomende kosten over voldoende woningen worden verdeeld.35
Mede-opdrachtgeverschap
Het komt ook voor dat de toekomstige bewoners intensief bij de nieuwbouw wor-den betrokken door projectontwikkelaars en woningcorporaties. Dit wordt mede-opdrachtgeverschap genoemd. Almere bouwt op deze wijze vijf woontoren in het Homeruskwartier. Mede-opdrachtgeverschap is een consument gerichte wijze van bouwen.
Een meer geïnstitutionaliseerde vorm van mede-opdrachtgeverschap is ontwik-keling van woningen op basis van een plan van eisen opgesteld door een consu-mentenorganisatie. Die geeft op haar beurt de woningen een soort keurmerk mee, waarmee ze aangeeft de woningen gebouwd zijn rekeninghoudend met de eisen van een specifieke doelgroep. Voor de projectontwikkelaar is het aantrekkelijke dat de woningen snel zijn af te zetten omdat ze aansluiten bij de wensen van de doelgroep waarvoor ze gebouwd zijn. Ook kan gelijk met de ontwikkeling worden begonnen en hoeven de woningen niet vooraf verkocht te zijn. Dit scheelt rentekosten voor de grond die men in bezit heeft. Het labellen van de woning voorkomt dat woningen moeilijk verkoopbaar zijn.