De beleidsmatige benadering van de woningmarkt is tot op de dag van vandaag veelal gericht op kwantiteit, met name wat betreft de nieuwbouw. Ze zou echter veel meer gespitst moeten zijn op kwaliteit, duurzaamheid, flexibiliteit en maat-werk. Het laatste miljoen woningen dat er nog gebouwd gaat worden, dienen maximaal in te spelen op de nu aanwezige en te verwachten lacunes in de voorraad-opbouw. Daarbij gaat het om duurzame woningen, over woningen die aansluiten bij woonwensen en woningen die bestendig zijn voor verschillende levensfasen. Ook kwaliteit van de wijken is van groot belang. Het stedenbouwkundig ontwerp moet goed in elkaar steken en eraan bijdragen dat mensen in een veilige, goed bereikbare en aantrekkelijke omgeving wonen. De ruimtelijke kwaliteit is van grote waarde. Bij het ruimtelijke ordeningsbeleid moet, gegeven de beperkte ruimte, een goede balans gevonden worden tussen de woonbelangen van burgers, belangen van de andere functies, bijvoorbeeld de landbouw, en het belang van de meer collectieve ‘waarden’ als landschap en milieukwaliteit. Te vaak worden de woonbelangen van burgers ondergeschikt gemaakt aan de belangen van andere functies of collectieve belangen.
Meer vraaggericht werken op de woningmarkt, zou eraan bijdragen dat er voldoende woningen gebouwd worden die aansluiten bij de behoeften van mensen. Er wordt ten onrechte ingezet op woningen (vooral appartementen) waar mensen niet graag willen wonen, wat prijsopdrijvend werkt voor gewilde woningen.
Te veel wordt het woningmarktbeleid ook door een inkomenspolitieke bril bekeken, waardoor niet een goede werking van de markt centraal staat en de woningmarkt uiteindelijk is vastgelopen.
De lokale overheid moet er zijn voor haar burgers en de belangen van haar burgers voorop stellen. Het bouwen van woningen of het verkopen van grond mag niet bedoeld zijn om de begroting sluitend te krijgen. De lokale overheid moet een orde-lijk financieel beleid voeren en reserveren voor te voorziene lasten van onderhoud van de openbare ruimte en herstructurering. Extra voorzieningen moeten niet via de grondprijs eenzijdig op de kopers van nieuwbouwhuizen worden afgewenteld. Eerder dient het systeem van de residuele grondwaarde kritisch tegen het licht gehouden te worden.
Woningcorporaties zijn belangrijke spelers voor de maatschappij. Zij verhuren betaalbare woningen met voorrang aan lage inkomensgroepen, investeren in de leefomgeving, en kunnen vanwege hun woningvoorraad een bijdrage leveren in de herstructurering van wijken.
Vanwege de maatschappelijke en persoonlijke voordelen is stimulering van eigen-woningbezit door de overheid gewenst. Dit leidt tot een direct financieel belang van bewoners bij de woonomgeving en legt ook de verantwoordelijkheid voor het wonen meer daar waar hij primair hoort te liggen.
De overheid ondersteunt minder draagkrachtige huurders financieel (via huurtoeslag en huurregulering) zodat zij in staat zijn hun verantwoordelijkheid te nemen voor hun eigen passende huisvesting. Dit is een andere overweging dan de stimulering van het eigen woningbezit.
Huren en kopen dienen beide op hun eigen merites beoordeeld te worden. Eén woontoeslag voor zowel huur als koop, zoals voorgesteld door de VROM-raad is onge-wenst, omdat de huidige huurtoeslag en de fiscale behandeling van de eigen woning verschillende doelen nastreven, respectievelijk het waarborgen van het besteedbaar inkomen en het stimuleren van het eigenwoningbezit.
Woningcorporaties zijn belangrijke spelers voor de maatschappij. Zij verhuren betaal-bare woningen en kunnen vanwege hun positie in de wijken bijdragen aan herstruc-turering van wijken.
Probleemanalyse
7.3
De markt is verstoord…
Bovenstaande analyse van de woningmarkt laat zien dat de woningmarkt verstoord is. De markt werkt niet goed. Een prijsverandering heeft slechts een beperkt effect op de vraag en het aanbod. Het gevolg is dat vraag en aanbod niet goed op elkaar aansluiten. Er zijn te weinig woningen en er zijn de verkeerde woningen. Veel men-sen wonen in een woning die niet goed (meer) aansluit bij hun woonvoorkeuren. Starters kunnen zelfs helemaal geen koopwoning betalen.
… wat leidt tot vervreemding
Door dit alles is er een zekere vervreemding ontstaan. De overheid richt zich te veel op aantallen en te weinig op kwaliteit van woningen. Partijen staan ver van elkaar af. Bouwers bouwen niet de huizen waar hun afnemers naar op zoek zijn, maar die ze vanwege de schaarste toch maar afnemen. Kern van het probleem is dat er niet van onderop wordt gedacht, vanuit wat mensen wensen, maar van bovenaf wordt gepland, vanuit een eigen ratio die niet meer lijkt aan te sluiten bij wat de mensen willen. Dit leidt tot vervreemding. Dit rapport bepleit dat mensen meer dan nu de ruimte krijgen om te wonen zoals ze graag willen en meer mogelijkheden krijgen daarmee hun eigen leven vorm te geven en verantwoordelijkheid te nemen voor hun eigen huisvesting.
Oorzaak is een kwantitatieve en kwalitatieve mismatch
Vraag en aanbod sluiten niet goed bij elkaar aan. Er is een kwantitatieve en kwali-tatieve mismatch. Kern van het probleem is dat er niet van onderop wordt gedacht, vanuit wat mensen wensen, maar van bovenaf wordt gepland, vanuit een eigen ratio die niet meer aansluit bij wat de mensen willen.
Aanbevelingen voor een betere aansluiting van vraag en aanbod
In dit rapport is het uitgangspunt: Bouwen voor mensen. Bij wonen gaat het om mensen. We vinden het van groot belang dat bij het woonbeleid de woonwensen een nadrukkelijker rol spelen. Mensen moeten meer dan nu de ruimte krijgen om te wonen passend bij hun wensen en mogelijkheden.
Een manier om de kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod te verminde-–
ren is om mensen de ruimte te bieden om mee te denken en te doen over hun woningen en woonomgeving. Dit versterkt de betrokkenheid, de sociale cohesie en voormindert de mismatch tussen bewonerswensen en het aanbod.
Ga primair uit van de woonwensen van burger. Houd daarmee rekening in de bouwplannen (ruimere woningen, meer grondgebonden woningen, meer buiten-ruimte en bergbuiten-ruimte). Benut de mogelijkheden die de grondexploitatiewet biedt
om af te dwingen dat ook een bepaald percentage eigen bouw door (groepen) burgers en sociale koopwoningen gerealiseerd worden.
Rekening houden met de woonwensen van mensen kan door: Burgers te betrekken bij vormgeving van woningplannen. •
Burgers uit te nodigen om te komen met creatieve ideeën voor hergebruik •
van panden en plekken (soms ook welstandsvrij).
(Toekomstige) bewoners betrekken bij de ontwikkeling van hun woning en •
buurt. Benut hun kennis en betrokkenheid.
Ondersteun actief particuliere initiatieven, onder andere door reservering van •
grond en het bestemmen van locaties voor particulier opdrachtgeverschap. De laatste miljoen woningen die de komende decennia in Nederland worden –
gebouwd moeten we met zorg bouwen. Idealiter zijn ze niet te klein, gebouwd op een ruime kavel, met hoogwaardige architectuur en duurzaam.
Bouw toekomstbestendig. Bouw zo dat volgende generaties ook nog graag •
in de woning, buurt en wijk willen wonen. Bouw daarom niet te klein en op ruime kavels.
Duurzame, energiezuinige woningen hebben de toekomst. –
Maak bestaande woningen duurzamer: energiezuiniger en minder milieube-•
lastend. Corporaties kunnen hierbij een belangrijke rol spelen.
Benut het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten voor •
leningen die bedoeld zijn om te investeren in verbetering van de ener-giezuinigheid van de woning, met name voor maatschappelijk gebonden eigendom.
De vergrijzing leidt tot een andere woningvraag, maar niet tot vraag naar –
kleinere woningen. Ook veel medioren, mensen tussen 55 en 75 jaar, wonen het liefst op de grond.
Vergroting van het aantal woningen voor ouderen is mogelijk door het opplussen –
van bestaande woningen en door inbreidingslocaties die in herstructurerings-gebieden beschikbaar komen deels te bestemmen voor het bouwen van voor senioren geschikte woningen. Ook liggen er in de huursector mogelijkheden om van tweekamerappartementen driekamerappartementen te maken.
De woonwensen gedurende de levensloop veranderen. Deels kunnen levens-–
loopbestendige huizen hierin voorzien. Dat zijn woningen die makkelijk anders ingericht kunnen worden, zodat men ook op latere leeftijd nog in de woning kan wonen. Maar meer nog is er van belang dat de woningen multifunctioneel zijn. Multifunctionele woningen zijn woningen die zowel voor ouderen als gezinnen
aantrekkelijk zijn. Die meerdere functies kunnen vervullen. De eisen ten aanzien van de oppervlakte en de inhoud van de woning nemen gedurende de levensloop niet af. Wel is het gebruik van de ruimte(s) anders.
Versnelling van de bouw
Bouwen duurt steeds langer. Verkorting van de doorlooptijd is nodig. – Kortere en eenvoudigere procedures
Het is zeer wenselijk dat bouw- en ontwikkeltijden verkort worden. Daarvoor is het allereerst nodig dat de overheid de wettelijke termijnen bij beroep en bezwaar aanhoudt en niet overschrijdt. Bestuurders zouden hier meer op moeten sturen.
In de tweede plaats zou ook vanuit juridische optiek nog eens goed moeten worden gekeken waar in de wetgeving verbeteringen mogelijk zijn. Winst valt te behalen in het besluitvormingsproces. Zowel de bestuurlijke besluitvorming als de beroepsmogelijkheden moeten juridisch nog eens tegen het licht wor-den gehouwor-den. Ook de invloed van Europese regelgeving moet daarbij worwor-den betrokken.
– Bewust teveel bouwlocaties plannen
Gemeenten schatten de potentiële woningproductie systematisch te hoog in. Ze houden er onvoldoende rekening mee dat een deel van de plannen uiteindelijk niet gerealiseerd zal worden vanwege uitval van plannen en stagnatie in de plan-vorming. Gemeenten en provincies zouden daarom meer bouwlocaties moeten aanwijzen dan ze lijken nodig te hebben, zodat het uiteindelijk resultaat is wat ze beogen. opdat het resultaat is wat ze beogen.
Grondmarkt
7.4
Er bestaat niet één woningmarkt in Nederland. In de midden van het land is er door bevolkingsgroei en migratie een tekort aan woningen, en in de randen van het land krimpt de bevolking waardoor een overschot aan woningen ontstaat. Dit vraagt om verschillende oplossingen.
Zet in op kwaliteit
In Nederland moeten nog ongeveer een miljoen woningen gebouwd worden om aan de woningbehoefte tot 2030 te voldoen. Dit biedt kansen om te bouwen met kwaliteit.De doelstelling uit de Nota Ruimte om 40% van de nieuwbouw in bestaand bebouwd gebied te realiseren verdient sterke relativering. Kwaliteit moet gaan boven aantallen. De burgers vragen om ruimtelijke kwaliteit.
Duurzaamheid en toekomstbestendig bouwen
Bouw duurzaam en toekomstbestendig –
Aandacht voor duurzaam wonen, zowel bij bestaande woningen als nieuwe –
woningen blijft geboden
Bouw aantrekkelijke wijken voor toekomstige generaties. –
De druk op de Randstad verminderen door aan alternatieven te werken
Verdichting van de Randstad lijkt een oplossing te zijn voor de woningbehoefte, –
maar dit biedt alleen een oplossing voor de kwantiteit. Kwaliteit van de woon-omgeving, de mismatch met woonwensen van mensen en de maatschappelijke baten lijken hier niet in mee te zijn genomen.
Concentreer het woningbeleid niet alleen op de Randstad, maar werk aan alter-–
natieven. Zorg voor goede infrastructuur naar andere delen van het land, zodat deze gebieden beter bereikbaar worden. De aangrenzende regio’s kunnen de druk op de Randstad niet opheffen maar wel verminderen. Benut daarom de kansen in gebieden die net buiten de Randstad liggen. Economisch doen deze regio’s het minstens zo goed.
Versterking van de stad en verhoging van de stedelijke kwaliteit
Wees zuinig op het spaarzame groen in de stad. Laat mensen naast wonen en –
werken ook kunnen recreëren en leven in de stad. Benut in (te) dichtbebouwde gebieden mogelijkheden die zich voordoen om groen of blauw toe te voegen. Dit kan worden betaald uit opbrengsten uit onroerend goed van de gemeenten bin-nen de bebouwde gebieden.
Wees selectief bij verdichting in stedelijke omgevingen. Verdichting moet bijdra-–
gen aan de stedelijke kwaliteit en niet omwille van de kwantiteit plaatsvinden. Binnenstedelijk bouwen moet als belangrijkste doelstelling hebben: kwaliteit toevoegen en een ander woningsegment toevoegen (kwantiteit is daaraan verre ondergeschikt). Leg daarom de nadruk bij bouwen in de stad minder op aantallen.
Bouw in stedelijk gebied niet vooral appartementen, maar zeker ook –
grondgebonden woningen. Minder dicht bouwen verlicht bovendien de parkeerproblematiek.
Herstructureer in onbruik geraakte industrie- en havengebieden en stimuleer in –
de stad meervoudig ruimtegebruik. Stimuleer terugkeer van werkgelegenheid naar de steden.
Ontwikkel meer (kleine) woningbouwlocaties aan de stadsrand. –
Weeg de maatschappelijke baten van nieuwbouw (betere benutting bestaande –
voorzieningen; openbaar vervoer) in en rondom de bestaande bebouwde gebie-den af tegen de nadelen die er ook steeds meer zijn (congestie in de stad, fijnstof, mismatch met woonwensen van mensen).
Organische groei van steden en dorpen, met oog voor kwaliteit
Laat dorpen en steden meer organisch groeien, met oog voor kwaliteit. –
Woningbouwprogramma’s moeten gebaseerd worden op de woonwensen van –
mensen en op de waarde van de woningen in de toekomst (duurzaamheid).
Benutting van de diversiteit aan bouwlocaties
Wijs meer bouwlocaties aan, om de schaarste te verminderen. Let daarbij op –
diversiteit van de locaties. Wijs zowel grote als kleine locaties aan zonder daarbij te veel te versnipperen.
Bij grote plannen moeten niet alle plekken vol worden gepland. Een deel van de –
grond zou leeg moeten worden gelaten om later bestemd te worden. Plannen krijgen zo meer flexibiliteit.
Voldoende plancapaciteit voorkomt dat bij vertraging minder gunstige locaties –
ontwikkeld moeten worden.
Werk met eenvoudige planstructuren. –
Voeren van regie
Bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen is regionale afstemming nodig, met –
de provincie in rol van regisseur. Regie voorkomt dat gemeenten elkaar beconcur-reren met goedkope grond en dient zuinig ruimtegebruik te bevorderen.
Regie is nodig vanwege de schaal van de welvaartseffecten en het niveau waar ze –
neerslaan.
Lokaal moet consensus worden gezocht over de inrichting van het gebied en de –
woningbouw.
Particulier opdrachtgeverschap is van wezenlijk belang voor de vitaliteit van de –
stad.
Gebruik als gemeenten de mogelijkheden die de Grondexploitatiewet biedt om –
bij ontwikkelaars af te dwingen dat ook een bepaald percentage eigen bouw door (groepen) burgers, en sociale koopwoningen gerealiseerd wordt (variatie).
Financiering
Wees zeer terughoudend met subsidies. Investeringen voor integrale gebieds-–
ontwikkeling vragen om een meerjarig investeringsprogramma, net als bij infrastructuur.
Het Rijk kan in plaats van te subsidiëren, risicodragend participeren in de ontwik-–
keling van een locatie en dus meedelen in de winst of het verlies.
Gemeenten moeten een transparant grondbeleid voeren. Aannames omtrent de –
grondprijzen en aanwendingen van de grondopbrengsten dienen geëxpliciteerd te worden.
Tekorten op de grondexploitatie komen ten laste van de algemene dienst van de –
Koopmarkt
7.5
De politieke discussie rond de woningmarkt spitst zich toe op de hypotheekrenteaf-trek. Hoewel zeker niet onbelangrijk, is de aftrek niet de oorzaak van de verstorin-gen op de woningmarkt. Geleidelijk afschaffen of verminderen van de aftrek draagt daarom niet bij aan het beter werken van de woningmarkt. Op de korte termijn kunnen de gevolgen zelfs negatief zijn. Ook vanuit budgettair oogpunt en vanuit de behandeling van huren ten op zichte van kopen zijn er geen argumenten om de fiscale behandeling van de eigen woning ter discussie te stellen. Er is dus geen aan-leiding de fiscale behandeling van de eigen woning ten principale aan te passen.
In algemene zin kan worden gesteld dat verlaging van het tarief in de inkom-stenbelasting het (budgettaire) belang van de hypotheekrente vermindert. Bij een vlak tarief in de inkomstenbelasting kan iedereen de rente tegen eenzelfde percen-tage aftrekken. Dit leidt tot een heldere systematiek, waardoor de hypotheekrente-aftrek het karakter krijgt van een heffingskorting. Bovendien zal een meer gelijke heffing op inkomen en vermogen bevorderen dat arbitrage tussen eigen en vreemd vermogen wordt voorkomen.
De overdrachtsbelasting is wel een remmende factor op de woningmarkt en op de verhuismobiliteit, en dient in het kader van vereenvoudiging van het fiscale stelsel te worden meegenomen. Om een en ander in samenhang te bezien is het Wetenschappelijk Instituut voor het CDA voornemens om in 2009 een studie te ver-richten waarin deze voorstellen nader zullen worden uitgewerkt.
Huurmarkt
7.6
Corporaties als maatschappelijke ondernemingen
Corporaties moeten echte maatschappelijke ondernemingen kunnen worden op basis van een nieuwe wet maatschappelijke ondernemingen. Om toegelaten te worden moeten ze:
non-profit zijn en zich richten naar hun maatschappelijke missie –
werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting. –
een deelnemersraad inrichten vanwege de inbedding in de samenleving en ver-–
antwoording afleggen aan lokale belanghebbenden.
De kern van het externe toezicht is dat gewaarborgd is dat bewoners die vanwege hun inkomen zijn aangewezen op de woningcorporaties met voorrang een woning toegewezen krijgen en het maatschappelijk gebonden kapitaal voor het doel word aangewend. De overheidsachtervang bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) blijft bestaan. De woningwet wordt aangepast en het Besluit Beheer Soci-ale Huursector moet worden vervangen door een nieuw systeem van toezicht. Wat geborgd moet worden in een nieuw systeem van toezicht is (1) de huisvesting van burgers die anders een te groot deel van hun inkomen aan kale huur moeten
besteden, (2) aanwending van het vermogen in het belang van volkshuisvesting en (3) achtervang door de overheid van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw WSW, waardoor corporaties goedkoper kunnen lenen.
Het financiële toezicht wordt ondergebracht bij het op te richten toezichtor-gaan maatschappelijk ondernemingen, die ook het toezicht op maatschappelijke ondernemingen in de zorg en het onderwijs gaat houden. De volkshuisvestings inspectietaken van VROM gaan over naar de gemeenten en maken deel uit van het gemeentelijk woningtoezicht.
Bij de vennootschapsbelasting op winst van corporaties blijft de dotatie aan de voorziening voor vervangende nieuwbouw onbelast.
Dichten kloof huur-koop
De overheid reguleert de prijzen op de huurmarkt te strak. Mede daardoor is er een kloof ontstaan tussen huren en kopen. De kloof tussen huur en koop is ongewenst en moet worden verminderd. Een aantal oorzaken moeten worden bestreden met gerichte maatregelen:
– Huurdifferentiatie.
Het is van belang dat er een betere relatie ontstaat tussen de huur en de kwali-teit van de woning. Daarvoor is het nodig dat de huren in het gereguleerde deel jaarlijks meer mogen stijgen dan de inflatie.
Het ‘per definitie’ inflatievolgend huurbeleid van dit kabinet draagt bij aan het verder vergroten van de kloof tussen huren en kopen. Om de kloof te dichten en de generiek laag geprijsde sociale huurvoorraad in prijs te kunnen differen-tiëren zullen de huren gemiddeld meer moeten mogen stijgen dan de inflatie. Een stijging van huurprijs van een woning met een à anderhalf procent biedt verhuurders en corporaties de mogelijkheid om passende huren te vragen, ook aan huurders zonder huurtoeslag.
– In het woningwaarderingsstelsel moet de WOZ-waarde voor 20 procent gaan
meetellen.
In het puntensysteem heeft een identieke woning evenveel punten, ongeacht de plek van de woning. Hierdoor wordt geen recht gedaan aan andere factoren die de (huur)waarde van een woning bepalen. Door rekening te houden met de WOZ-waarde verbetert de prijs/kwaliteit-verhouding en is de vergelijkbaarheid met een koopwoning beter. Zo kan meer recht worden gedaan aan de (gewildheid van de ) locatie, wat verhuurders stimuleert te investeren op meer gewilde locaties. Om te beginnen zou de WOZ-waarde voor 20% de maximale huurprijs kunnen bepalen.
– Meer verkoop van huurwoningen door corporaties.
huurwo-ningen. Verkoop van huurwoningen is in bepaalde woningmarkten wenselijk om