Hoofdstuk 6: Een voorstel voor het juridisch vormgeven van de drijvende stad
6.3 Van der Plank: de introductie van drijvende percelen
§ 6.3.1 – Omschrijving van het voorstel
Van der Plank publiceert in 2015 haar voorstel waarbij zij pleit voor het introduceren van zogeheten ‘drijvende percelen’.117 Het doel van het voorstel is om drijvende platformen
juridisch volledig gelijk te stellen aan de grond. Volgens Van der Plank is dit voor de juridische vormgeving van de drijvende stad de meest ideale situatie. Door de gelijkstelling aan de grond zullen immers dezelfde juridische instrumenten ter beschikking staan als bij vastgoedprojecten op het vaste land.118
Gelijkstelling aan de grond zou volgens Van der Plank gerealiseerd kunnen worden door de drijvende platformen, die de basis vormen van de drijvende stad, als ‘percelen’ te registreren in de openbare registers.119 Hierdoor ontstaan ‘drijvende percelen’. De discussie kan echter opkomen of het drijvende platform door de registratie als perceel ook daadwerkelijk grond is. Om alle twijfels weg te nemen, stelt Van der Plank voor om aan artikel 3:3 BW een lid toe te voegen dat bepaalt dat een drijvend kadastraal perceel juridisch gelijkgesteld wordt aan grond.120
Het voordeel van het platform gelijkstellen aan grond, is het feit dat daarmee het onroerende karakter ingevolge artikel 3:3 lid 1 BW direct is gegeven. Doordat het platform onroerend is, ontstaat de mogelijkheid tot het vestigen van zakelijke beperkte rechten op het platform.121 Ook wordt het mogelijk om “een gedeelte van het platform in eigendom over te dragen”,
116 Zie § 4.2.2.
117 Van der Plank 2015, p. 665-666. 118 Van der Plank, Natrekking 2016, p. 92.
119 Dit geschiedt door een daartoe bestemde notariële akte. De vormgeving van die akte wordt door Van der
Plank omschreven in Van der Plank 2015, p. 666. Naar huidig recht valt zo’n akte reeds vorm te geven.
120 Van der Plank, Drijvend wonen 2016, p. 192. 121 Van der Plank, Natrekking 2016, p. 88.
33 aldus Van der Plank.122 Voor de individualisatie van het platform hoeft men dan ook niet de figuur van de splitsing in appartementsrechten te gebruiken. Daarnaast zijn alle wetsartikelen in het BW met betrekking tot de grond door dit voorstel van overeenkomstige toepassing op drijvende percelen. Wanneer een gebouw wordt gebouwd dat duurzaam verenigd is met het platform, zal dit gebouw worden aangemerkt als een onroerende zaak op basis van artikel 3:3 BW. Op grond van artikel 5:106 BW kan zo een gebouw met het daarbij behorende gedeelte van het platform worden gesplitst in appartementsrechten.123
De wens om het drijvende platform juridisch gelijk te stellen aan grond doet enkele praktische vragen rijzen met betrekking tot de kadastrale registratie hiervan. In beginsel kent onze
grondboekhouding enkel een kadastrale kaart met twee dimensies.124 Het drijvende perceel komt op de kadastrale kaart echter boven een aan een ander toebehorend waterperceel. Dit maakt een driedimensionale registratie noodzakelijk.125 Net zoals bij het voorstel van Ploeger,
zal dit daarom door de kadastrale wet- en regelgeving mogelijk moeten worden gemaakt. Zo zou de ligging van het platform bijvoorbeeld door middel van coördinaten ten opzichte van het onderliggende waterperceel in het Kadaster aangegeven kunnen worden. Mocht het platform zich echter verplaatsen dan zou de exacte locatie kunnen worden aangeduid door middel van GPS ofwel door coördinaten die het terrein aangeven waarbinnen het perceel zich beweegt.126
Nu het platform zich boven het waterperceel van een ander bevindt, is het naast de 3D- registratie ook nodig dat de gerechtigde tot het waterperceel toestaat dat het drijvende platform zich boven zijn waterperceel bevindt. Dit kan worden bewerkstelligd door bijvoorbeeld het vestigen van een erfdienstbaarheid.127
In haar voorstel stelt Van der Plank expliciet buiten twijfel dat een eventuele verplaatsing van het platform geen invloed heeft op de juridisch status ervan. Het drijvende kadastrale perceel is een zelfstandige onroerende zaak en daarmee voor zijn kwalificatie niet afhankelijk van de onderliggende waterbodem.128
122 Van der Plank, Drijvend wonen 2016, p. 192. 123 Van der Plank, Drijvend wonen 2016, p. 192. 124 Van der Plank, Natrekking 2016, p. 89. 125 Van der Plank 2015, p. 665.
126 Van der Plank, Drijvend wonen 2016, p. 192. 127 Van der Plank, Drijvend wonen 2016, p. 191-192.
128 Bovendien wordt voorgesteld om het perceel in het Kadaster weer te geven op basis van de exacte locatie,
34 Niet elke drijvende opstal kan volgens Van der Plank worden geregistreerd als ‘drijvend perceel’. Hiervoor dient het drijvende object aan een aantal criteria te voldoen. Zo zal het platform in ieder geval meerdere gebouwen dienen te dragen. Het is derhalve niet de bedoeling dat elke betonnen bak van een woonark als kadastraal perceel geregistreerd kan worden. Daarnaast vormt het uitgangspunt van het kadastrale stelsel dat de grond
onveranderlijk is. Daarom zullen de platformen die worden ingeschreven zodanig moeten zijn gebouwd, dat ze geschikt zijn om zeer lang mee te gaan. Indien een drijvend platform niet aan de voor registratie gestelde voorwaarden voldoet, of zolang het platform nog niet kadastraal geregistreerd is, blijft het een roerende zaak.129
§ 6.3.2 – Evaluatie van het voorstel
Doordat Van der Plank in haar voorstel het drijvende platform gelijkstelt aan grond, is het grootste bezwaar tegen het voorstel van Ploeger hier afwezig. Het platform kan
geïndividualiseerd worden door middel van verkaveling en daardoor in delen worden uitgegeven aan bijvoorbeeld de toekomstige bewoners. Bovendien kwalificeert het platform door de gelijkstelling aan grond als een onroerende zaak, wat maakt dat op het platform en dus ook op de geïndividualiseerde delen van het platform alle zakelijke beperkte rechten kunnen worden gevestigd. Daarnaast kan ook toepassing worden gegeven aan het burenrecht en de figuur van mandeligheid. Tevens zal een (geïndividualiseerd) appartementencomplex op het platform als onroerende zaak kwalificeren en daardoor gesplitst kunnen worden in appartementsrechten.
Verder maakt dit voorstel het mogelijk om de drijvende percelen in volle eigendom te verkrijgen, los van het eigendomsrecht van de waterbodem. Ook in dit voorstel wordt
namelijk een vorm van ‘volume-eigendom’ geïntroduceerd. Om deze percelen in het Kadaster te registeren zal echter gebruik moeten worden gemaakt van een 3D-registratie. Toen Van der Plank haar voorstel introduceerde, was de ontwikkeling hiervoor nog in gang. Thans is het driedimensionaal weergeven en registreren van percelen echter mogelijk. In maart 2016 is voor het eerst een driedimensionale visualisering (van het nieuwe station van Delft)
ingeschreven in het Kadaster.130 En hoewel het voorstel hier zelf niets over vermeldt, kan ook worden voldaan aan het vereiste om de overheid, voordat het platform in delen wordt
129 Van der Plank, Drijvend wonen 2016, p. 192. 130 Stoter & Meijer 2016 <www.tudelft.nl>.
35 uitgegeven, eigenaar te maken.131
Nu het mogelijk is het platform in delen uit te geven, kan tevens worden voldaan aan het laatste vereiste uit hoofdstuk 4: het opleggen van beperkingen aan het gebruik door de rechthebbende van een perceel. Al met al kan daarom worden geconcludeerd dat het voorstel van Van der Plank een volledige juridische vormgeving op basis van de vereisten uit
hoofdstuk 4 mogelijk maakt. Hier valt echter wel een kanttekening bij te maken. Want hoewel het voorstel kan voldoen aan alle goederenrechtelijke eisen uit hoofdstuk 4, zijn niet al deze vereisten door Van der Plank uitgewerkt. Zojuist is al aangegeven dat Van der Plank in haar voorstel geen aandacht heeft besteed aan het feit wie er vóór de uitgifte eigenaar moet zijn van het drijvende platform en hoe dit kan worden gerealiseerd.132 Ditzelfde geldt voor het zojuist genoemde laatste vereiste uit hoofdstuk 4: de gebruiksbeperking. Hoe dit vereiste kan worden vormgegeven binnen het voorstel van Van der Plank dient nader uitgewerkt te worden. Hieronder zal daarom een aanvulling volgen op het voorstel van Van der Plank.