Hoofdstuk 6: Een voorstel voor het juridisch vormgeven van de drijvende stad
6.4 Aanvulling op het voorstel van Van der Plank
6.4.2 Beheer en onderhoud van het platform
Een kwestie die nog niet aan de orde is gekomen, maar in het kader van een volledige juridische vormgeving wel de aandacht verdient, is de vraag wie na de uitgifte van de percelen belast moet worden met het beheer en onderhoud van de drijvende platformen. Uit het in hoofdstuk 2 omschreven technische ontwerp blijkt immers dat de platformen periodiek onderhouden moeten worden, waarvoor tevens verplaatsing noodzakelijk zal zijn. Als de percelen op het platform echter aan verschillende partijen worden uitgegeven, zal het
onderhoud door al deze afzonderlijke partijen geschieden. Dit is niet wenselijk. Mede gezien de technische samenhang van het platform, zal het beheer en onderhoud mijns inziens door één partij moeten worden uitgevoerd. In de literatuur is voor een drijvend
appartementencomplex reeds voorgesteld het beheer en onderhoud door een Verenging van
134 Artikel 5:93 en 5:104 BW; Bartels, Sagaert, Tweehuysen & Vonck 2016, p. 305.
135 Artikel 5:60 BW; Mouthaan 2012 <www.vverecht.nl>; Pitlo/Reehuis & Heisterkamp 2012, p. 418. 136 Kamerstukken II 2002/35, 28218, p. 1-2.
37 Eigenaars te laten uitvoeren.137 Echter, bij een drijvende stad zullen de verschillende
splitsingen en onder-splitsingen teweegbrengen dat meerdere Verenigingen van Eigenaren ontstaan. Zoals zojuist omschreven, is het onderhouden van de drijvende stad door meerdere partijen niet wenselijk. Ik zou daarom willen bepleiten de overheid het beheer en onderhoud op zich te laten nemen. De overheid heeft reeds de wettelijke verplichting tot het onderhouden van wegen en de openbare ruimte, zo ook op het platform.138 Daarnaast lijkt mij het
onderhouden van een gehele stad eerder een publieke aangelegenheid, dan de taak van een privaatrechtelijk opgerichte Vereniging van Eigenaars.
De overheid zou dit kunnen bewerkstelligen door bij het uitgeven van de percelen de
verplichting op te leggen aan de verkrijgers om mee te werken aan de totstandkoming van een kwalitatieve verplichting. De kwalitatieve verplichting zal dan inhouden dat de verkrijger van het perceel moet dulden dat de overheid periodiek onderhoud en handelingen van beheer verricht aan het drijvende platform.139 De kwalitatieve verplichting wordt vastgelegd in een
notariële akte en heeft door de inschrijving in de openbare registers kwalitatieve werking, waardoor ook een rechtsopvolger of gebruiker van een perceel aan de verplichting gebonden zal zijn.
Paragraaf 6.5 – Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat de drijvende stad juridisch volledig kan worden vormgegeven middels het voorstel van Van der Plank. Van der Plank stelt voor om drijvende platformen – die voldoen aan bepaalde criteria - als ‘drijvende percelen’ te registeren in de openbare registers en daardoor gelijk te stellen aan de grond. Om dit te kunnen bewerkstelligen is het raadzaam om aan artikel 3:3 BW een lid toe te voegen. Ook dient een gebruiksrecht te worden afgesproken met de eigenaar van het onderliggende waterperceel, dit kan in de vorm van een erfdienstbaarheid.
Het voorstel van Van der Plank is op bepaalde punten door een eigen aanvulling nader uitgewerkt. Waarbij is bepaald dat de overheid, als eigenaar van het platform, de percelen uit dient te geven met publiekrechtelijke beperkingen ten aanzien van het gebruik van het
perceel. Daarnaast zal de overheid door het opstellen van een kwalitatieve verplichting met de verkrijgers de mogelijkheid krijgen het beheer en onderhoud van het drijvende platform op
137 Van Velten 2018, p. 191.
138 Artikel 15 Wegenwet; artikel 12.13 Omgevingswet.
38 zich te nemen.
Hoofdstuk 7
Conclusie
Drijvende steden worden steeds vaker genoemd als dé oplossing voor het toenemende ruimtetekort op het land als gevolg van de huidige klimaatveranderingen en de sterk groeiende wereldbevolking. Drijvende steden zijn opgebouwd uit diverse drijvende platformen, bestaande uit beton en piepschuim. De platformen zijn verankerd in de waterbodem, maar bewegen mee met de waterstand. Op de platformen kunnen meerdere huizen, kantoren, wegen en zelfs appartementencomplexen van wel vijftien verdiepingen worden gebouwd. Tegenwoordig is er dan ook voldoende kennis en techniek aanwezig om de drijvende steden te ontwikkelen. De vraag is daarom of het realiseren van de drijvende steden juridisch ook mogelijk is. In deze scriptie is derhalve onderzocht of onder het huidige
goederenrechtelijke regime een drijvende stad juridisch volledig valt vorm te geven.
Ter beantwoording van deze vraag is de drijvende stad allereerst in de huidige
goederenrechtelijke context geplaatst. Een primair onderscheid binnen het goederenrecht is de vraag of een zaak ‘roerend’ of ‘onroerend’ is. De kwalificatie van een zaak bepaalt welke goederenrechtelijke leerstukken op een zaak kunnen worden toegepast en daarmee wat de juridische mogelijkheden zijn. Naar aanleiding van een analyse van de huidige stand van de jurisprudentie blijkt dat de Hoge Raad drijvende objecten als roerende zaken beschouwt. Daarmee is gegeven dat de drijvende stad, opgebouwd uit drijvende platformen, voor alsnog als een roerende zaak kwalificeert.
39 Vervolgens rijst dan de vraag wat de invloed van deze kwalificatie is voor de juridische vormgeving van de drijvende stad. Om deze vraag te kunnen beantwoorden, zal eerst moeten worden gekeken naar welke vereisten nodig zijn voor een volledige juridische vormgeving. Welke goederenrechtelijke leerstukken zijn relevant voor de praktijk om een drijvende stad te kunnen realiseren? Uit het onderzoek in deze scriptie is gebleken dat voor een volledige juridische vormgeving aan een aantal goederenrechtelijke eisen dient te worden voldaan. Zo zal men allereerst de basis van de drijvende stad, het platform, in volle eigendom willen verkrijgen, onafhankelijk van het eigendomsrecht van de onderliggende waterbodem. De voorkeur wordt daarbij gegeven aan de overheid als eigenaar van het platform, zodat deze stukken ‘grond’ kan uitgeven aan verschillende partijen. Om echter geïndividualiseerde stukken ‘grond’ uit te kunnen geven, zal het platform eerst opgedeeld moeten worden. Uit dit onderzoek blijkt dat deze opdeling door middel van verkaveling dient te geschieden.
Vervolgens zullen de verkrijgers van een geïndividualiseerd deel van het platform ook verschillende goederenrechtelijke middelen ter beschikking willen hebben. Zo zal er de mogelijkheid moeten zijn tot het vestigen van een zekerheidsrecht, zijnde een recht van hypotheek of een ander beperkt recht. Daarnaast zal het splitsen van een
appartementencomplex in appartementsrechten juridisch mogelijk moeten zijn. Ook zullen de verkrijgers van een perceel op het platform toepassing willen geven aan het burenrecht en de figuur van mandeligheid. Als laatste zal het voor de juridische vormgeving mogelijk moeten zijn om, wegens de technische beperkingen van de drijvende stad, gebruiksbeperkingen te kunnen opleggen aan de verkrijgers van de percelen.
Na het opstellen van deze vereisten kan antwoord worden gegeven op de vraag of onder het huidige goederenrechtelijke regime een drijvende stad juridisch volledig kan worden
vormgegeven. Uit de resultaten van dit onderzoek is gebleken dat dit niet het geval is. Zo kan het drijvende platform, als roerende zaak, bijvoorbeeld niet worden verkaveld. Daarnaast vormt ook de vestiging van vrijwel elk zakelijk beperkt recht een onmogelijkheid op een roerende zaak.
Om de drijvende stad toch juridisch te kunnen vormgeven, is gekeken naar een mogelijkheid tot het aanpassen van het huidige wettelijke regime. Hiervoor zijn twee in de literatuur
aanwezige voorstellen geanalyseerd. Uit deze analyse blijkt het voorstel van Van der Plank te voldoen aan alle opgestelde vereisten voor een volledige juridische vormgeving. In haar voorstel worden de drijvende platformen gelijkgesteld aan grond, door deze als ‘drijvende percelen’ in te schrijven in de openbare registers. Van der Plank besteed in haar voorstel echter niet aan alle in dit onderzoek opgestelde vereisten aandacht. Zo vindt men in het
40 voorstel bijvoorbeeld niets terug over het feit dat bij de uitgifte van percelen
gebruiksbeperkingen moeten worden opgelegd aan de verkrijgers. Ik heb daarom een aanvulling gegeven op het voorstel van Van der Plank, waardoor de juridische vormgeving van de drijvende stad volledig wordt uitgewerkt. Ik heb hierbij de aanbeveling gedaan om de gebruiksbeperking te laten opleggen door de overheid in de vorm van een publiekrechtelijke beperking. Hierdoor kunnen de percelen in volle eigendom worden uitgegeven, waardoor er privaatrechtelijk geen beperkingen aanwezig zijn. Daarnaast lijkt het mijns inziens raadzaam om voor een volledige vormgeving ook aandacht te besteden aan een regeling voor het onderhoud en beheer van het platform. Het lijkt mij wenselijk de overheid het beheer en onderhoud op zich te laten nemen. Dit kan worden bewerkstelligd door met de verkrijgers van de percelen een kwalitatieve verplichting op te stellen.
Literatuurlijst
Bartels, Sagaert, Tweehuysen & Vonck 2016
S.E. Bartels, V. Sagaert, V. Tweehuysen & F.J. Vonck, ‘Erfpacht en opstal (titels 7 en 8). If it ain’t broke, don’t fix it’, in: L.C.A. Verstappen (red.), Boek 5 BW van de toekomst
(preadviezen KNB), Den Haag: Sdu 2016, p. 297-349.
Blue21 2017
Blue21, ‘World’s first floating city to be developed in French Polynesia’, Blue 21 2017, Blue21.nl.
Bossema-de Greef & Versteeg 2012
P.H. Bossema-de Greef & R.J. Versteeg, ‘Waterwoningen een on(t)roerende ontwikkeling?’, TFZI 2012/04, p. 112-117.
Brandes 2016
E. Brandes, ‘De drijvende stad als duurzaam Hollands exportproduct’, Duurzaam Bedrijfsleven 10 mei 2016, Duurzaambedrijfsleven.nl.
Delta 2008
Delta, ‘Wie wil waterwonen?’, Journalistic platform TU Delft 2008, Delta.tudelft.nl.
DeltaSync 2013
‘Deltasync. Seasteading implementation plan. Final report’, DeltaSync, 2013.
EDVG 2017
EDVG, ‘Sneller dan verwacht: in 2020 is de eerste drijvende stad er’, Nieuwsblad 15 november 2017, Nieuwsblad.be.
Fackeldey 2013
41
Heyman & Bartels 2012
H.W. Heyman & S.E. Bartels, Vastgoedtransacties. Koop, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2012.
IPCC Sea Level Change 2016
‘Chapter 13. Sea Level Change’, Intergovernmental Panel on Climate Change (IPCC), 2016.
Ko 2015
K.K.M. Ko, ‘Realising a floating city. A feasibility study of the construction of a floating city’, TU Delft 2015.
Kortmann & Tweehuysen 2017
S.C.J.J. Kortmann & V. Tweehuysen, ‘Kan een drijvende woning in appartementen worden gesplitst?’, WPNR 2017/7150, p. 484-485.
Kunst en cultuur 2019
Kunst en cultuur, ‘Het Azteekse rijk’, Kunst en cultuur 2019, Kunst-en-cultuur.infonu.nl.
Memorandum of Understanding French Polynesia - The Seasteading Institute 2017
French Polynesia & The Seasteading Institute, Memorandum of Understanding, San Francis- co: 13 januari 2017.
Mes 2014
A.J. Mes, ‘Driedimensionaal eigendom’, WPNR 2014/7043, p. 1189-1199.
Mes, Ploeger & Janssen 2016
A.J. Mes, H.D. Ploeger & B.A.M. Janssen, ‘Eigendom van onroerende zaken, met name natrekking (titels 1 en 3). Flexibele eigendomsverhoudingen in het vastgoedrecht’, in: L.C.A. Verstappen (red.), Boek 5 BW van de toekomst (preadviezen KNB), Den Haag: Sdu 2016, p. 145-217.
Mouthaan 2012
B.C. Mouthaan, ‘Het opstalrecht en erfpachtrecht als instrumenten voor meervoudig ruimtegebruik’, VvERecht 2012, VvERecht.nl.
Pitlo/Reehuis & Heisterkamp 2012
W.H.M. Reehuis & A.H.T. Heisterkamp (red.), Pitlo. Het Nederlands burgerlijk recht. Deel 3. Goederenrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2012.
Plank, van der, 2011
P.J. van der Plank, ‘Havenkranen onroerend? Over het verschil tussen rijden en drijven’, NTBR 2011/27, p. 202-206.
Plank, van der, 2015
P.J. van der Plank, ‘De introductie van drijvende percelen’, WPNR 2015/7071, p. 662-666.
Plank, van der, Natrekking 2016
42
Plank, van der, Drijvend wonen 2016
P.J. van der Plank, ‘Een eerste stap naar drijvend wonen op grotere schaal’, MvV 2016/0708, p. 190-193.
Ploeger 2003
H.D. Ploeger, ‘Grond en grenzen; erven en percelen’, in: J. de Jong, H.D. Ploeger, A.A. van Velten & J.A. Zevenbergen, Naar een meer positief stelsel van grondboekhouding?
(Preadviezen voor de Vereniging voor Burgerlijk Recht), Deventer: Wolters Kluwer 2003, p. 65-83.
Ploeger 2010
H.D. Ploeger, ‘De onroerende woonboot’, JBN 2010/02, p. 3-5.
Ploeger 2011
H.D. Ploeger, ‘Woonark in het algemeen roerend’, FBN 2011/23, p. 10-12.
Quest 2019
Quest, ‘Kan Nederland een zeespiegelstijging van vele meters aan?’, Quest, Quest.nl.
Rotmans 2008
J. Rotmans, ‘De drijvende stad. Benutten van een zee van ruimte’, Stichting Urgenda, 2008.
Seasteading 2019
Seasteading, ‘The Floating Island Project: French Polynesia’, Seasteading 2019, Seasteading.org.
Stoter & Meijer 2016
J. Stoter & R. Meijer, ‘Nieuw: 3D visualisatie van eigendomsrechten’, TU Delft 2016, Tudelft.nl.
Straaten, van, 2010
J.C. van Straaten, annotatie bij HR 15 januari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9136, BNB 2010/80.
Straaten, van, 2012
J.C. van Straaten, annotatie bij HR 9 maart 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV8198, BNB 2012/155.
The Floating City Project 2014
‘The Floating City Project’, The Seasteading Institute 2014.
United Nations World Population Prospects 2017
‘World Population Prospects: The 2017 Revision, Key Findings and Advance Tables’, United Nations, Department of Economic and Social Affairs, 2017.
Velten, van, 2018
A.A. van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, Deventer: Wolters Kluwer 2018.
Verheul & Verstijlen 2016
43 van eigendomsverkrijging (titels 1 en 2). Een pleidooi voor meer continuïteit in het
goederenrecht’, in: L.C.A. Verstappen (red.), Boek 5 BW van de toekomst (preadviezen KNB), Den Haag: Sdu 2016, p. 65-144.
Verstappen 2017
L.C.A. Verstappen, ‘Kan een drijvende woning in appartementen worden gesplitst?’, WPNR 2017/7150, p. 404-405.
Waterstudio 2015
Waterstudio, ‘The floating dutchman’, Waterstudio 12 december 2015, Waterstudio.nl.
Wouters 2017
A.H.H. Wouters, ‘De toekomst van drijvend wonen: hoe te voorkomen dat de wal het schip keert?’, WPNR 2017/7170, p. 898-904.
Jurisprudentie
HR 22 juli 1988, NJ 1989/257 (woonboot te Wilnis).
HR 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478 (Portacabin Terneuzen, Ontvanger/Rabo Terneuzen).
Hof 's-Gravenhage 3 april 2001, ECLI:NL:GHSGR:2001:AS4164.
HR 20 september 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE7857, m.nt. Van Leijenhorst (Drijvende steigers van een jachthaven).
HR 15 januari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9136, m.nt. J.C. van Straaten (Woonark).
HR 24 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO3644 (Mobiele Havenkraan II).
Hof 's-Hertogenbosch 30 december 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BQ0443.
Hof Den Haag 1 februari 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BP3089.
HR 16 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT1536, m.nt. J.P. Kruimel.
HR 9 maart 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV8198, m.nt. J.C. van Straaten (Marina).