Theoretische adviezen voor woningmarkt

De laatste jaren zijn er een groot aantal adviezen voor een betere marktwerking in de woningmarkt uitgebracht door onder andere de S.E.R., VROM-Raad en het Planbureau voor de Leefomgeving. Dit onderzoek volgt de redenering van Priemus (2000). Die is gebaseerd op wetenschappelijke ideeën met een basis die dicht ligt bij de ideeën van de institutionele economie.

Op de ouderenwoningmarkt is het streven ouderen zo veel mogelijk te bieden wat zij vragen. Ouderen worden van vele kanten geïnformeerd, kunnen kwaliteit en maatwerk eisen en maken hun eigen keuzes. Zoals gezegd neemt zowel op de koopwoningmarkt als de huurwoningmarkt het dienstverlenend karakter van de aanbieders toe. Consumentenbescherming wordt belangrijker. Dit gold al geruime tijd voor huurders maar ook de eigenwoningbezitter krijgt een vorm in wettelijk consumentenbescherming (Priemus, 2000).

In een verslechterde economie, zoals in 2011 of als de hypotheekrente zou oplopen gaat er eerder vraaguitval optreden. Marktpartijen zullen hierop reageren door zekerheden aan te bieden als consumenten daaraan behoefte hebben. Door de overheid gesteunde achtervangconstructies als de Nationale Hypotheek Garantie, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting passen goed in de voorwaarden van een optimale marktwerking op een ontspannen woningmarkt (Priemus, 2000). Als er een vragersmarkt ontstaat, is het van belang na te gaan in welke segmenten overschotten bestaan of dreigen te ontstaan en in welke segmenten nog tekorten voorkomen. De stijgende vraag naar ouderenwoningen en de daardoor ontstane tekorten in dit segment is hét voorbeeld.

De kunst van een match op vraag en aanbod gaat om het identificeren van de veranderende diversiteit op de woningmarkt. Als er over het hele aanbod vraagoverschotten zijn of dreigen, is er alle aanleiding om een instrumentarium van volkshuisvestingsbeleid te ontwikkelen, dat deels bestaat uit vertrouwde componenten (stedelijke vernieuwing, garantiestructuur koop en huur, huurbescherming), maar deels ook uit nu (nog) niet vertoonde instrumenten, bijvoorbeeld vrije huurprijsvorming, een

subjectieve woontoeslag in koop- en huursector, een sectorneutraal

volkshuisvestingsbeleid, afschaffing van de overdrachtsbelasting en consumentenbescherming in de koopsector (Priemus, 2000).

Een belangrijke publieke functie blijft het verschaffen van actuele en betrouwbare informatie over ontwikkelingen op de woningmarkt. Een eerste zorg voor de overheid in dergelijke situaties is dat er betrouwbare en actuele informatie over de woningmarkt beschikbaar komt: periodiek woningbehoeftenonderzoek, marktinformatie over diverse segmenten van het woningaanbod en monitoring van verkoop en verhuur van woningen.

53

Uiteindelijk moet het leiden tot een betrouwbaar woningwaardestelsel met Individuele woonlastenondersteuning (woonvouchers) voor zowel huur als koop. De overdrachtsbelasting wordt afgeschaft en er komen regels voor nieuwbouw die minimale milieukwaliteit als voorwaarde stelt op het gebied van bijvoorbeeld duurzaamheid, maar ook aanpassing aan woningen naar wensen van ouderen. Vanuit de overheid zullen er geen subsidies worden verstrekt ter bevordering van huizenbouw en is er wel maximale huurverhoging ter bescherming van de zittende huurder maar, geen algemene minimale en maximale huur.

De lokale casus van hoofdstuk vier, leent zich niet voor de net theoretisch behandelde vooral landelijke aanpassingen van de woningmarkt. De situatie waarin de perfecte markt vergeleken wordt met de markt in de praktijk, waar overleg en informatie geld kosten is vrijwel niet mogelijk. Ook moet niet het mythische van de perfecte staat vergeleken worden met de actuele politieke praktijk. Uitgaan van de huidige situatie en gebruik maken van de kennis om op de huidige lokale markt met de daaraan verbonden omstandigheden in te grijpen, ligt daarmee voor de hand.

Afsluiting hoofdstuk twee

Met suggesties als minder regels en meer ruimte voor wonen en natuur wat moet leiden tot een verbeterde marktwerking in de ruimtelijke ordening en woningmarkt, begon dit hoofdstuk. Maar belangrijker is het antwoord op de deelvraag:

Welke theoretische verklaringen zijn er voor het niet overeenkomen van vraag en aanbod op markten en welke ingrepen kunnen volgens deze theorieën de marktwerking verbeteren?

De omslag van een aanbodmarkt naar een vraagmarkt is de kern van door velen gesuggereerde verandering op de woningmarkt. Een dergelijke lastige omslag is niet gemakkelijk te realiseren. De overheid heeft drie instrumenten om de marktwerking te beïnvloeden: regulering, stimulering en structurering. Met alle drie de instrumenten is een veranderende marktwerking mogelijk. Door structurering is het mogelijk nieuwe spelregels op te stellen die het speelveld van particulieren bepalen en is het mogelijk de verantwoordelijkheid van de gevolgen van de vergrijzing te delen met particulieren. De Nederlandse cultuur in de planologie is er één waarbij de overheid erg betrokken is als één van de spelers op de markt. Een gevolg is dat particuliere partijen zich minder verantwoordelijk voelen voor de maatschappelijke problemen. Met andere woorden de huidige Nederlanderse woningmarkt is herkenbaarder als een meer Pigouviaanse markt in plaats van een Coasiaanse markt, waarbij een balans van eigendomsrechten ervoor zorgt dat de externaliteiten van een markt verdwijnen wanneer eigendomsrechten duidelijk en eenduidig interpreteerbaar zijn voor de spelers op de markt.

Aan een volkomen markt hangen voorwaarden. Voorwaarden die ervoor zorgen dat er geen externaliteiten op de markt zijn. De voorwaarden zijn:

• Er is sprake van perfecte informatie bij zowel producenten als consumenten; • Er is perfecte mobiliteit van consumenten, producten en productiefactoren; • Er zijn geen transactiekosten en geen vertragingen;

54

invloed heeft op de reactie van andere aanbieders;

• Er is zodanige concurrentie tussen vragers dat een individuele vrager geen invloed heeft op de reactie van andere vragen.

Wanneer deze voorwaarden niet van toepassing zijn, leidt dit tot externaliteiten. Op de woningmarkt en ouderenwoningmarkt is dit het geval. De woningmarkt heeft ook specifieke eigenschappen ten opzichte van andere markten. De lange bestaansduur, de onmisbaarheid in combinatie met de hoge prijs van de woning, de bijzondere functie van de woning en de fixatie aan plaats, kenmerken de markt. De markt veranderen tot een volkomen markt lijkt hierdoor een lastige dan wel onmogelijke opgave. De omstandigheden waarin de huidige markt werkt verbeteren is wel degelijk een optie. Enkele opties ter verbetering zijn: vertrouwd woningwaardestelsel, individuele woonlastenondersteuning zowel voor huur als koop (woonvouchers), afschaffing overdrachtsbelasting, hogere milieukwaliteit bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid, en aanpassingen voor ouderen. Daarentegen geen subsidies voor de ontwikkeling van woningen en geen minimale en maximale huren.

Ook de beïnvloeding van woonservicegebieden op de ouderenwoningmarkt bevordert de werking van de ouderenwoningmarkt. Het biedt extra diensten aan, die de mogelijkheid vergroot ouderen langer thuis dan wel in de wijk blijven wonen. De realisatie en investeringen tot de realisatie kan vanuit het sociaal programma perspectief als tegemoetkoming van huurderselectie gezien worden. Maar evenals een particulier perspectief wanneer ‘de markt’ erom vraagt en financieel wil bijdragen aan de totstandkoming en behoud van de ‘extra’ diensten.

De informatie over marktwerking en de eigenschappen van de ouderenwoningmarkt leiden in het volgende hoofdstuk tot hypotheses over de marktwerking op de ouderenwoningmarkt en de invloed van de woonservicegebieden die vervolgens getoetst gaan worden in een casus.

55

3 Hypotheses