Inzake: Van Bree - Van Dijk / Gemeente Asten
Zienswijzen n.a.v, uw brief d d, 12 september 2016 inzake "Asten Bedrijventerrein Florapark 2013"
Ref: M,2015,VanBree/M,2015,Van Dijk
Bij brieven van 12 september en 10 oktober jl, stelt u cliënten, Van Bree en Van Dijk, in de gelegenheid te reageren op het herstelbesluit van de raad van de gemeente Asten van 19 juli 2016. Voor uw
welwillendheid in deze zijn cliënten u zeer erkentelijk. Namens cliënten bericht ik u als volgt
Algemeen
De raad van de gemeente Asten heeft na uw tussenuitspraak een uitvoerig herstelbesluit genomen.
Cliënten zijn het niet eens met het herstelbesluit en handhaven al hun gronden van beroep. Cliënten maken graag gebruik van de gelegenheid om hun zienswijzen kenbaar te maken omtrent het
herstelbesluit
Dat het Florapark het paradepaardje van enkelen is, begrijpen cliënten. Zij willen hun ogen ook niet sluiten voor de werkelijkheid. Cliënten achten het wel teleurstellend dat de gemeente Asten de
werkelijkheid tegen beter weten in op een andere wijze interpreteert dan cliënten en deskundigen, zoals hierna zal blijken. Het bedrijventerrein moet er komen, zoveel is wel duidelijk. Vanuit het
transparantiebeginsel en het voorkomen van vooringenomenheid had het op de weg van de raad moeten liggen om een andere deskundige dan Stee Groep aan te wijzen om een aanvullende
Ladderonderbouwing op te stellen. Niets van dat alles. Ook Stee heeft de tweede kans aangegrepen en is op de ingeslagen weg doorgegaan om coQte que coüte een Ladderonderbouwing op te stellen die de
Terzii anders overeengekorrien is ieaere aarsprakelijkheid beperkt tot het bedrag dat m het desbetreffende gevai onder de beroepsaansprakeiijkheidsverzekering wordt litbetaald nnet inbegnp van het bedrag van het eigen risico.
toets van uw Afdeling doorstaat. Dat is te meer vreemd nu Stee, toen de Provincie Noord-Brabant opdrachtgever was, in 2015 heeft vastgesteld dat er meer dan voldoende ruimte beschikbaar is om ter plaatse aan de vraag te voldoen. Er wordt thans gegoocheld met cijfers, waarover hierna meer.
Cliënten zullen hierna puntsgewijs commentaar leveren op een aantal aspecten van het herstelbesluit Het gegeven dat cliënten niet ieder aspect van het herstelbesluit zullen becommentariëren, brengt niet met zich dat cliënten daarmee instemmen, integendeel. Cliënten handhaven op alle onderdelen hun gronden van beroep. Cliënten menen daarenboven dat niet is voldaan aan de opdracht die in de tussenuitspraak is gegeven.
Ladder
De raad heeft Stee Groep opdracht gegeven om haar eigen ladderonderbouwing te vervolmaken indachtig de tussenuitspraak van uw Afdeling Stee heeft op 5 juli 2016 een nieuw rapport
geproduceerd, welk rapport min of meer een op een (althans de conclusies) in de ladderonderbouwing van het bestemmingsplan is opgenomen Cliënten constateren daarin wederom evidente feitelijke en juridische onjuistheden met als gevolg dat van een deugdelijke Ladderonderbouwing nog immer geen
sprake is. Cliënten zijn evenwel bekend met de jurisprudentie van uw Afdeling daaromtrent en hebben een deskundige bij uitstek, BRO (Bureau voor Ruimtelijke Ordening) te Boxtel, verzocht om een onafhankelijke contrarapportage op te stellen en het rapport van Stee Groep van commentaar te voorzien BRO heeft op 21 oktober 2016 een contrarapportage opgesteld. Dat rapport wordt hierbij in het geding gebracht (PROD.1). In dat rapport wordt de ladderonderbouwing van commentaar voorzien.
BRO constateert dat de uitgevoerde Laddertoets incompleet is op de navolgende punten:
1. De vereiste regionale afstemming is niet uitgevoerd;
2. De wijze waarop de behoefte is bepaald, is incompleet;
3. De beoordeling of binnen bestaand stedelijk gebied binnen de relevante regio kan worden voorzien in de behoefte, is incompleet.
Teneinde onnodige herhaling te voorkomen dient het rapport van BRO als hier woordelijk herhaald en ingelast te worden beschouwd, zodat de opmerkingen en bevindingen van BRO als gronden van beroep hebben te gelden. In aanvulling daarop brengen cliënten nog kort het navolgende in.
BRO heeft gewezen op de in opdracht van de Provincie Noord-Brabant uitgevoerde onderzoeken. Die onderzoeken zijn op de website van de Provincie te raadplegen. Uit die onderzoeken blijkt dat in kwantitatieve zin sprake is van een overaanbod van bedrijventerreinen in Zuid-Oost Brabant. Grofweg gaat het om 475 hectare (PROD. 2). Deze terreinen dienen te worden gesaneerd en aan nieuwe plannen wordt geen medewerking verleend. Vanuit het provinciale beleid had de procedure voor het Florapark niet eens mogen worden opgestart, zo ook BRO. Daaraan is de raad van de gemeente Asten geheel onterecht en zonder enige motivering aan voorbij gegaan hetgeen bezwaarlijk als voldoende zorgvuldig kan worden gekwalificeerd.
BRO heeft eveneens gewezen op de kwaliteit van vraag en aanbod van de bedrijventerreinen. De kwalitatieve behoefte is in opdracht van de Provincie Noord-Brabant door nota bene Stee Groep onderzocht in het rapport Kwalitatief verdiepingsonderzoek bedrijventerreinen Noord-Brabant d.d. april 2015. Van dit rapport en de uitkomsten daarvan heb ik tijdens de zitting reeds melding gemaakt. In aanvulling op hetgeen BRO te dezer zake naar voren brengt is een van de conclusies van Stee in dit rapport;
"We raden af om op nieuwe terreinen nog kavels voor het MKB aan te bieden. Deze vraag kan in beginsel prima opgevangen worden binnen de bestaande voorraad ".
De doelgroep van het Florapark is het MKB. Het is significant dat de conclusies in het rapport van Stee van april 2015 door Stee thans kennelijk worden vergeten in haar onderhavige rapport ten behoeve van de ladderonderbouwing in het kader van het Florapark. Dat kan bezwaarlijk als voldoende zorgvuldig worden gekwalificeerd. Minder diplomatiek heeft te gelden dat simpelweg wordt gegoocheld met cijfers om er nog maar iets van te maken.
In aanvulling op hetgeen door BRO naar voren is gebracht, heeft nog te gelden dat thans in SRE-verband (Stedelijke Regio Eindhoven), wordt bezien op welke wijze kan worden voldaan aan de provinciale opdracht tot sanering van bedrijventerreinen. In het Bestuursconvenant Stedelijk Gebied Eindhoven is tussen Eindhoven en de diverse regiogemeenten, waaronder ook Asten, afgesproken om binnen het stedelijk gebied "te handelen als ware we één gemeente". Hiermee heeft de gemeente Asten aldus een deel van haar speelruimte beperkt door onderdeel te worden van het SRE-verband.
Aldus is de realisatie van een bedrijventerrein eveneens onderdeel geworden van een regionaal afwegingsproces Voor wat betreft bedrijfshuisvesting omvat deze intergemeentelijke samenwerking vervolgens een gezamenlijke aanpak om het geconstateerde overschot van circa 475 hectare aan bedrijventerreinen terug te brengen. Wat de allerlaatste stand van zaken hieromtrent is, weten cliënten niet. Het is evenwel buitengewoon merkwaardig dat hierover met geen woord wordt gesproken in de toelichting. De afspraken binnen SRE verband en het provinciale beleid verhouden zich niet met de werkwijze van de raad tot realisatie van het Florapark.
BRO wijst erop dat er in de regio nog voldoende plaats beschikbaar is om aan de onderhavige behoefte te voorzien, zo ook Stee Groep zelf in haar rapport van april 2015. BRO wijst er tevens op dat in de ladderonderbouwing slechts rekening is gehouden met de regio Asten, Someren en Deurne. Stee merkt op dat het Florapark is gericht op lokale bedrijvigheid en dat daarmee een gebied binnen een straal van 5 km moet worden begrepen. Dat is op zichzelf merkwaardig nu eerder werd gesteld dat het
marktgebied een straal van 10 tot 15 km betreft. Wat daarvan ook zij, het is dan significant dat enkel naar Deurne wordt gekeken en niet ook naar bijvoorbeeld Helmond. Het BZOB (Bedrijventerrein Zuidoost Brabant) ligt eveneens in die cirkel en op dat terrein is nog heel veel ruimte beschikbaar (10,7 ha ), zoals reeds eerder in de beroepen en ter zitting is geadstrueerd zijdens cliënten. Door Stee en de raad is enkel Deurne betrokken onder verwijzing naar de tussenuitspraak van uw Afdeling, Eehter, uw Afdeling heeft in de tussenuitspraak, anders dan de raad kennelijk heeft begrepen, niet overwogen dat voor de actuele regionale behoefte nog enkel maar aanvullend naar Deurne behoeft te worden
gekeken. Uw Afdeling heeft te dien aanzien opgemerkt dat de raad onvoldoende draagkrachtig heeft gemotiveerd waarom slechts gekeken hoeft te worden naar Asten en Someren en niet ook naar Deurne, Uw Afdeling heeft daarenboven o.a. overwogen dat de raad niet draagkrachtig heeft geformuleerd dat het plan voldoet aan de actuele regionale behoefte Daarmee is aldus niet aangegeven dat enkel nog naar Deurne hoeft te worden gekeken en niet ook naar bijvoorbeeld Helmond dat overigens binnen dezelfde straal van 5 km is gelegen. Door dat niet te doen is wederom niet voldaan aan de afbakening van de juiste markt/regio. De onderbouwing door Stee is op dat punt ook innerlijk tegenstrijdig Afgezien daarvan blijven cliënten zieh op het standpunt stellen dat onder de regio toch minimaal een gebied met een straal van 1-0 tot 15 km moet worden begrepen, althans niet valt in te zien dat niet een dergelijk gebied moet worden beschouwd.
N U N C
A d v o c a t e nBRO heeft gewezen op het feit dat de wijze waarop de behoefte is bepaald, incompleet is. Ik verwijs daar kortheidshalve naar Cliënten weten inmiddels dat een aantal grotere bedrijven die interesse hadden voor een kavel op het Florapark zijn afgehaakt (PROD. 3). Cliënten vermoeden dat een aantal van deze bedrijven ook reserveringsovereenkomsten met de gemeente hadden gesloten. Uit diverse krantenberichten blijkt dat P&P Projects, Jansen Staalbouw en Kemie zich hadden ingeschreven voor het Florapark, maar nu allemaal naar elders verhuizen. Cliënten weten evenwel niet zeker of deze bedrijven reserveringsovereenkomsten hadden getekend. Als dat wel het geval is, dan worden de door Stee opgenomen cijfers te rooskleurig geformuleerd. Immers alsdan is fors minder dan 5,3 hectare geborgd. Er ontstaat dan ten aanzien van de ladderonderbouwing de facto een hele nieuwe situatie, waarmee geen rekening is gehouden. Dat kan dan bezwaarlijk als voldoende draagkrachtig
gemotiveerd worden gekwalificeerd. Dit nog afgezien van het feit dat in de kern met
reserveringsovereenkomsten de behoefte in de zin van de ladderonderbouwing niet kan worden onderbouwd. Overigens blijkt met het voorgaande wel van de verhuisbereidheld van "echte" Astense bedrijven. De raad rept in de toelichting steeds dat de "echte" Astense bedrijven niet bereid zijn om naar elders te verhuizen Gebleken is dat de markt zichzelf reguleert en dat Astense bedrijven wel verhuizen naar dichtbij gelegen geschikte locaties. Daarmee is overigens de werking van de ladder in optima forma aangetoond.
Gelet op het voorgaande blijven cliënten op het standpunt staan dat niet is voldaan aan de ladderonderbouwing voor wat betreft de eerste trede
Ten aanzien van trede 2 heeft BRO gewezen op het feit dat binnen de regio voldoende ruimte beschikbaar is om in de vraag te voorzien. Reeds op het BZOB-terrein te Helmond (binnen een straal van 5 km) is nog 10,7 ha beschikbaar, hetgeen de vraag ruimschoots overschrijdt. BRO geeft aan dat nog niet eens is gekeken naar intensiverings- of herstructureringsmogelijkheden van bestaande bedrijventerreinen binnen een straal van 5 km. BRO wijst eveneens op de vaststelling door Stee dat in de gemeente Someren en Deurne nog 9,93 ha. beschikbaar is. Zonder enige dragende motivering wordt dan vervolgens door Stee, en overgenomen door de raad, aangegeven dat een aantal kavels
"waarschijnlijk" niet geschikt is. De opgenomen motivering is evenwel te summier en overigens niet correct. Zoals door BRO wordt opgemerkt (en eerder door Stee, april 2015, ook is geconstateerd) kent het MKB een veelheid aan verschijningsvormen en is een groter deel dan de behoefte op beschikbare locaties in de regio te voorzien (zie ook hiervoor en productie 3). Ook door Stee wordt in de
ladderonderbouwing verder geen aandacht meer geschonken aan herstruetureringsmogelijkheden ter plaatse.
BRO heeft er verder nog op gewezen dat de bestaande leegstand niet is meegenomen in de Laddertoets ter beoordeling van de actuele regionale behoefte. Ook dat is onzorgvuldig. Cliënten hebben er op gewezen dat een bestemmingsplan geen leegstand mag bevorderen. De raad overweegt dat het bestemmingsplan niet leidt tot onaanvaardbare leegstand. Enige inhoudelijke motivering daartoe ontbreekt wederom. Dat klemt te meer nu een aantal grote ondernemingen uit Asten vertrekt (zie productie 3). Die ruimte komt op korte termijn leeg te staan Ook daarmee is geen rekening gehouden. Het bestreden besluit blijft op deze punten onzorgvuldig voorbereid en onvoldoende draagkrachtig gemotiveerd.
Dan zijn er nog een aantal adhesieverklaringen van de gemeente Someren, Deurne en ondernemers als bijlage bij de toelichting opgenomen teneinde, zo begrijpen cliënten, de ladder verder dicht te timmeren. De brieven hebben naar de mening van cliënten evenwel een averechts effect. De gemeente Deurne geeft aan dat er nog 9,93 ha beschikbaar is, maar geeft daarenboven aan dat er ook nog eens
N U N C A d v o c a t e n
5,3 ha beschikbaar is op het industrieterrein Willige Laagt Dat laatste terrein is in de gehele
Ladderonderbouwing niet meegenomen. Dat de gemeente Deurne in gesprek is met een bedrijf voor een kavel van 8.000 m2 doet daaraan geheel niet af Er is dus in de gemeente Deurne fors meer beschikbaar dan waarmee rekening is gehouden. De ladderonderbouwing is ook op dat punt onvolledig.
Uit de brief van de gemeente Someren blijkt dat er nog direct 2,3 ha beschikbaar is. Er is dan geen rekening gehouden met herstruetureringsmogelijkheden.
Uit de adhesieverklaring van een aantal ondernemers blijkt dat zij zieh graag willen vestigen op het Florapark, Dat mag zo zijn, maar doet op geen enkele wijze afbreuk aan de stellingen van cliënten. Op geen enkele wijze valt in te zien dat deze ondernemers niet opgevangen kunnen worden binnen bestaand stedelijk gebied, te meer niet nu in een straal van 5 km ruim 20 ha. beschikbaar is, waarbij nog niet eens is toegekomen aan reële herstructurering. Afgezien van het voorgaande heeft te gelden dat bij een meer correcte invulling van het marktgebied (een straal van 10-15 km volgens Stee zelf) nog meer hectaren aan bedrijventerrein beschikbaar zijn, waarmee in het geheel geen rekening is
gehouden.
Cliënten blijven van mening dat de aanvullende ladderonderbouwing evenmin voldoet aan trede 2 van de ladder Resumerend blijven cliënten van mening dat het vaststellingsbesluit in strijd blijft met het bepaalde in artikel 3,1,6, Brojo artikel 3.1 Wro.
Lichtreclames
Aan de hand van de beroepen en het gestelde ter zitting heeft de raad artikel 4.2.3 aangepast en opgenomen dat lichtreclames uitsluitend zijn toegestaan indien is voldaan aan het beeldkwaliteitsplan Op zich zou dit prima zijn, ware het niet dat ten aanzien van lichtreclames geen specifiek beleid is opgenomen. De planbepaling blijft te onbepaalbaar en aldus in strijd met de rechtszekerheid.
Zichtwal en bouwhoogte
De raad heeft artikel 4,5.1 onder b aangepast. De zichtwal met aanplant is nu beter geborgd dan voorheen. Eehter, het blijft een doekje voor het bloeden Immers, instandhouding van de haag van minimaal 2 meter, zo is de ervaring, blijft problematisch. Cliënten zullen vermoedelijk gedoemd zijn handhavingsverzoeken te blijven indienen. In het planschaderecht worden dergelijke borgingen niet voor niets niet meegeteld in de berekeningen Afgezien van de mate van borging blijft overeind dat een zichtwal van 2 m met daarop een haag van 2 m toch niet kan dienen als een voldoende afscherming van bebouwing van 12 m en voldoende landschappelijke inpassing. Te meer niet nu rondom Primasta is voorzien in een zichtwal van 4 m (en daarbovenop beplanting). Dit blijft onbegrijpelijk. Ook de aangepaste planbepaling blijft in strijd met de goede ruimtelijke ordening. Te meer nu de raad de bouwhoogtes in het plan niet heeft aangepast. Ter plaatse is bebouwing van 8 respectievelijk 12 m mogelijk, welke hoogte nog met 10% kan worden verhoogd. Een geringere bouwhoogte van 6 respectievelijk 8 m doet veel meer recht aan de belangen van cliënten en aan de landschappelijk inpassing die thans volkomen illusoir is Het is onbegrijpelijk waarom de maximale bouwhoogtes niet naar beneden zijn bijgesteld. De stelling van de gemeente dat zuinig met ruimte moet worden
omgegaan, kan bezwaarlijk als voldoende valide worden beschouwd (over zuinig ruimtegebruik maar helemaal niets meer te zeggen in relatie tot de laddertoets) Er zijn zeer veel bedrijfsterreinen, met name daar waar het MKB betreft, die een maximale bouwhoogte kennen van 6 m. Enerzijds om tegemoet te komen aan de belangen van bijvoorbeeld omwonenden en anderzijds omdat MKB veelal
geen hogere bouwhoogte nodig heeft. Er is dus op ieder bedrijventerrein maatwerk nodig. Door te verwijzen naar overige bedrijventerreinen in de gemeente is geen maatwerk verricht. De motivering van de raad blijft te dezer zake onvoldoende.
Flexibiliteit
De raad houdt vast aan de wijzigingsbevoegdheid van artikel 4,7,1 onder toevoeging van sub e. Deze toevoeging is evenwel op voorhand illusoir De Verordening Ruimte is helder Slechts bouwpercelen tot 5.000 m2 zijn toegestaan. De planbepaling is in strijd met het provinciale beleid. Opname van deze wijzigingsbevoegdheid leidt tot rechtsonzekerheid.
Calamiteitenpad
De raad heeft artikel 5.1 onder b aangepast. Dat biedt iets meer zekerheid, in die zin dat slechts een ealamiteitenpad kan worden aangelegd dat voor openbaar verkeer is afgesloten. Echter, het blijft
mogelijk om in het gehele bestemmingsvlak wegen aan te leggen. Dat kan niet de bedoeling zijn, nu dit afbreuk doet aan de parkin richting (groene afscheiding tussen woningen en bebouwing). De planregels blijven ook na aanpassing te onbegrensd.
Conclusie
Cliënten blijven van mening dat het bestreden besluit, ook na aanpassing, in strijd met de wet is genomen en in ernstige mate in strijd komt met de goede ruimtelijke ordening. Cliënten verwijzen nogmaals naar de gronden van beroep en de aanvullende reactie van 4 februari 2016 met betrekking tot de wijziging in verband met de geureontour.
Inmiddels verblijft, in afwachting van uw berichten, hoogachtend.
M. Brüll
advocaat/gemachtigde Bijlagen: als genoemd