Bepalen behoefte

In het rapport Kwalitatief verdiepingsonderzoek bedrijventerreinen Brabant, provincie Noord-Brabant (Stee Groep, april 2015) is geconcludeerd dat er in de regio Zuidoost geen behoefte is aan nieuwe locaties voor MKB-bedrijvigheid (kleinschalige logistiek, kleinschalige industrie en bouwbedrij-ven). In de Laddertoets Florapark Asten (Stee Groep, 5 juli 2016) worden voor de lokale situatie in As-ten conclusies getrokken die haaks staan op de constateringen in de provinciale behoefteonderzoeken.

^ Binnen de regio is de "Regionale programmeririg Zuidoost-Brabant (Samenwerkingsverband Regio Eindhoven / Provincie Noord-Brabant)" die juni 2013 is vastgesteld vigerend.

In de Laddertoets is een vraagraming opgesteld voor de komende tien jaar voor de regio Asten, Deur-ne en Someren. Bij deze vraagraming zijn de volgende vraagtekens te plaatsen:

• Is de juiste regio afgebakend? In de Laddertoets wordt opgemerkt dat het Florapark gericht is op de behoefte van lokale bedrijvigheid. Uit de Laddertoets blijkt dat 'lokaal' moet worden opgevat als een gebied binnen een straal van circa vijf kilometer. Dit gebied is weergegeven in figuur 2.

Figuur 2 Gebied binnen 5 km rond Florapark, Asten

y> \

Delen van de gemeente Asten, Someren en Deurne behoren tot de regio, In figuur 2 is te zien dat ook Bedrijventerrein Zuidoost Brabant in de gemeente Helmond behoort tot het 5-km-gebied. Het is daarom wenselijk dat het beschikbare aanbod in de gemeente Helmond c.q. dit bedrijventerrein meegenomen wordt in de vraag-/aanbodraming in de Laddertoets. In het kwalitatief verdiepingson-derzoek wordt namelijk gesteld dat de ruimtevraag van MKB-bedrijvigheid prima opgevangen kan worden binnen de bestaande voorraad - in het bijzonder op terreinen tegen/in het stedelijk weefsel, zoals bedrijventerrein Zuidoost Brabant in Helmond. Vooral omdat het herontwikkelen van grote panden en kavels - bijvoorbeeld op gunstig gelegen vrijvallende industriële plekken - naar kleinere eenheden markttechnisch en financieel interessant is en nieuw marktperspectief biedt voor deze bestaande terreinen, zoals Bedrijventerrein Zuidoost Brabant en de bestaande bedrijventerreinen in de gemeente Asten, Deurne en Someren.

Geeft de gehanteerde BLM-methode een goed beeld van de behoefte aan bedrijventerreinen in een regio? De Bedrijfslocatiemonitor ("BLM") is een modelsysteem voor de langetermijnramingen van de regionale vraag naar bedrijventerreinen. Het Planbureau voor de Leefomgeving ("PBL")

heeft in 2012 de BLM methode onderzocht op bruikbaarheid in vraagramingen^. Door het PBL is een afname van de voorspellende waarde van de BLM voorzien, omdat de ruimtelijk-economische structuur in de komende decennia gaat veranderen. In de komende decennia krijgt Nederland waarschijnlijk te maken met een krimp van de bevolking, de beroepsbevolking en de werkgelegen-heid. De ruimtevraag op bedrijventerreinen zal afnemen, omdat daar niet alleen de krimp maar ook de verdienstelijking van de economie de grondvraag afremt. Ook in de regio rond Asten is de ver-dienstelijking van de economie te merken, omdat er vooral kleinschalige bedrijfsruimten zijn afge-nomen die vooral gehuurd zijn (zie tabel 3). Bijna de helft is onderdeel van een bedrijfsverzamel-gebouw of iets dergelijks. Dit geeft de bedrijven flexibiliteit om in te kunnen spelen op de verande-ringen in de economie.

Tabel 3 Kenmerken bedrijfsruimten die in afgelopen periode zijn verhuurd/verkocht (Funda in Business, oktober 2016)

huur/koop oppervlak bebouwing

gehuurd 28 > 1.000 m" 5

gekocht 11 < 1,000 m= 34

Al deze veranderingen zullen effect hebben op het aanbod van grond, de grondprijzen en op de aantrekkingskracht van locaties. Het PBL verwacht dat voorspelmodellen die alleen voortbouwen op historische empirische patronen waarschijnlijk niet goed in staat zullen zijn om zulke verande-ringen betrouwbaar te voorspellen. Dat geldt ook voor de ruimtevraag op bedrijventerreinen.

Uit de Laddertoets is niet te herleiden dat met de verwachte veranderingen in de economie reke-ning is gehouden in het kader van de behoefteraming. Dit terwijl de provinciale behoefteramingen reeds binnen korte termijn - na 2020 - een afname van de behoefte aan bedrijventerreinen in de regio Zuidoost Brabant voorspellen. Deze afname geldt vooral voor de beoogde doelgroep van het Florapark: het MKB. Als rekening zou zijn gehouden met de verwachte verandering van de ruimte-lijk-economische structuur zou de vraagraming in de Laddertoets naar verwachting lager uitkomen.

In de Laddertoets wordt de behoefte verder kwalitatief onderbouwd aan de hand van de concrete be-drijfsvoering en vestigingseisen van de bedrijven die een reserveringsovereenkomst hebben afgeslo-ten.

• Op dit moment is de uitgifte van netto ca. 5,3 ha van de totaal netto 7,3 ha uitgeefbare grond opge-nomen in reserveringsovereenkomsten.

• Zoals vermeld in de Laddertoets, is het in het kader van de ladder onvoldoende dat er reeds bedrij-ven hebben ingetekend. Wat wel van belang is dat bekeken wordt of deze bedrijbedrij-ven niet elders te faciliteren zijn op bestaande terreinen of op de huidige locatie (zie ook volgende paragraaf van de-ze notitie). Dede-ze toets heeft in het kader van de Laddertoets niet plaatsgevonden.

• Verder is het van belang dat de helft van de vraag op basis van de reserveringsovereenkomsten afkomstig is van bedrijven die verplaatsen binnen de regio. Het leegstandseffeet van deze verhuis-bewegingen op de leegstand in de regio is op hoofdlijnen beschreven. Weliswaar wordt in de Lad-dertoets geconstateerd dat de leegstand gemiddeld genomen niet hoger is dan frictieleegstand, maar lokaal kunnen er grote effecten optreden. Hierdoor kan de leegstand op bepaalde terrei-nen/locaties onaanvaardbaar groot worden, hetgeen onaanvaardbaar kan zijn voor het woon-, leef-en ondernemersklimaat. Omdat bij de opstellers van de Laddertoets bekleef-end is welke bedrijvleef-en verplaatsen, had dit aspect nauwkeurig beoordeeld kunnen worden.

^ Bedrijven en terreinen: de voorspelling van het werkgelegenheidsaandeel op bedrijventerreinen (Planbureau voor de Leefom-geving, 2012)