Ontwikkelingen

Naast de bovenstaand knelpunten in de ontwikkeling, zal het proces tot realisatie ook worden beïnvloed door maatschappelijke ontwikkelingen in de omgeving. Deze kunnen dermate van invloed zijn dat ambities in de ontwikkeling en exploitatie van MMV moeten worden bijgesteld. Een vijftal ontwikkelingen kunnen van belang worden geacht.

Verschuiving van uitleglocaties naar transformatiegebieden

In het begin van de jaren 90 was locatieontwikkeling vooral gericht op uitleglocaties zoals de VINEX-gebieden. Vaak ging het hierbij om grootschalige locatie aan de rand van grote steden, gekenmerkt door omvangrijke nieuwbouw. Voor projectontwikkelaars, waaronder woningcorporaties, was het relatief eenvoudig om in deze gebieden aan projectontwikkeling te doen. De ontsluitingskosten waren beperkt, de aankoop van gronden goedkoop. Bovendien had men op beperkte schaal te maken met eigenaren die moesten worden uitgekocht en/of aan wie een alternatieve huisvesting moest worden aangeboden. Inmiddels behoort dit tot het verleden. De afgelopen jaren is het accent steeds meer komen te liggen op bebouwde gebieden. Dit is het gevolg van een nationaal verstedelijkingsbeleid van het Rijk dat eind jaren 80 is ingezet en momenteel vorm krijgt via een tweetal sporen: 1. bundeling van verstedelijking en 2. bouwen binnen bestaand gebied. Wat betreft het eerste spoor zijn in de Nota Ruimte nationale bundelinggebieden aangewezen die door provincie worden uitgewerkt. Doel hiervan is om verstedelijking gelijkmatig over Nederland te verdelen. Het tweede spoor houdt in dat ten minste 40% van de uitbreiding in de woningvoorraad in bestaand bebouwd gebied dient te worden ontwikkeld. Vooral dit laatste beleidsvoornemen maakt projectontwikkeling niet eenvoudig. Immers bebouwde gebieden

zijn vaak herstructurerings- of transformatielocaties die gepaard gaan met hoge sanerings- en ontsluitingskosten, dure grondverwerving, complexe eigendomsverhoudingen en grote belangentegenstellingen. Het onderhandelingsproces wordt hierdoor steeds ingewikkelder en daardoor neemt het besluitvormingsproces steeds meer tijd in beslag. Als gevolg hiervan lopen de proceskosten en de rentelasten op. Bovendien is het beleid erop gericht om meerdere functies met elkaar te combineren, waardoor extra kosten ontstaan. (Vromraad, 2009). Vanuit deze optiek is de laatste jaren steeds meer aandacht voor meervoudig ruimtegebruik waaronder multifunctioneel maatschappelijk vastgoed.

Afnemende rijksinvesteringen

Het Rijk was tot enkele jaren geleden een drijvende (financiële) kracht achter de verstedelijkingsopgave. Men had de beschikking over de nodige financiële middelen om hieraan sturing te geven. Echter de omvang van deze subsidies wordt verminderd of wordt in heroverweging genomen. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV), Besluit Locatie gebonden Subsidies (BLS) en het Fonds Economische Structuurversterking (FES). Dergelijke subsidies zullen op termijn steeds verder teruglopen. Onder het huidige kabinet wordt het ISV- budget in 2015 afgeschaft en in 2011 geldt dit ook voor het BLS-budget (Kei-centrum, 2010). Ook blijkt uit onderzoek van ABF-research voor de middellange termijn een gat te ontstaat tussen beschikbare middelen en de concrete beleidsambities van het Rijk. Op basis van de door ABF uitgevoerde inventarisatie en een doorrekening, zullen naar verwachting ook tekorten ontstaan voor stedelijke vernieuwing en stimulering van nieuwbouw (ABF-research, 2008: 7-8). De uitvoering van vastgoed- en gebiedsontwikkeling komt hierdoor in toenemende mate onder druk te staan en daarmee ook de ontwikkeling van MMV.

Gemeentelijke bezuinigingen

Gemeenten worden daarnaast in toenemende mate geconfronteerd met grootschalige bezuinigingen. Teruglopende inkomsten uit belastingen, grondexploitaties en een verminderde bijdrage uit het gemeentefonds zorgen ervoor dat het beperken van kosten een belangrijk onderdeel vormt op de gemeentelijke agenda. Omdat een groot deel van het vrij besteedbare budget vastzit aan gemeentelijk vastgoed, is het ook niet verrassend dat dit als belangrijkste bezuinigingspost wordt gezien. Dit beeld wordt bevestigd door de Barometer maatschappelijk vastgoed (2009). Vooral middelgrote gemeentes met meer dan 50.000 inwoners zien doelmatigheid als belangrijkste reden om de vastgoedorganisatie te (re)organiseren. Hoe groter de gemeentelijke vastgoedportefeuille, hoe groter de noodzaak wordt gevoeld tot een efficiëntere bedrijfsvoering. Maatschappelijk vastgoed vormt een onderdeel van deze portefeuille. Daarmee kan zij bepaalde beleidsdoelen bereiken zoals een verbetering van het sportklimaat of de leefbaarheid. Veranderingen in het maatschappelijke vastgoedbeleid raken daarmee de kwaliteit van de gemeentelijk dienstverlening. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om scholen en wijkvoorzieningen. Door bezuinigingen komt de financiering van maatschappelijk vastgoed onder druk te staan en daarmee tevens de ontwikkeling van MMV (Schönau & Marrewijk, 2010).

Onzekerheid investeringen woningcorporaties

Naast de gemeente is ook de corporatie een belangrijke speler in het veld van maatschappelijk vastgoed. Afhankelijk van haar taakopvatting kiest een corporatie voor een meer of minder nadrukkelijke rol in de ontwikkeling en exploitatie van maatschappelijk vastgoed. Het versterken van de positie van wijken en dorpen

en het maatschappelijk rendement gelden daarbij als voornaamste reden om te investeren in maatschappelijk vastgoed. Hoewel de corporaties over aanzienlijke vermogens beschikken en de waarborging via het waarborgfonds Sociale Woningbouw wordt verzekerd, is de inzetbaarheid hiervan een probleem. Dit wordt grotendeels veroorzaakt door de stagnerende woningverkoop. Als gevolg hiervan bestaat er onder woningcorporaties grote onzekerheid. Corporaties gaan daarom steeds meer accenten leggen op efficiëntie en effectiviteit en worden de ambities voor maatschappelijk vastgoed naar beneden bijgesteld. De betrokkenheid van corporaties voor multifunctioneel maatschappelijk vastgoed komt hiermee op de tocht te staan. (Schönau & Marrewijk, 2010). Bovendien werden corporaties in de afgelopen jaren geconfronteerd met twijfels vanuit de Europese Commissie over het Nederlandse corporatiebestel. Hierdoor was men terughoudend in het initiëren van maatschappelijk vastgoed projecten. Daarbij rees de vraag of staatssteun als concurrentieverstorend kon worden gezien. Immers het EU-verdrag verbiedt om ondernemingen selectief economische voordelen te leveren. Echter met de tijdelijke regeling, genaamd Diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen (DEAB) is hier meer duidelijkheid in gekomen. Woningcorporaties mogen nu voortaan investeringen in maatschappelijk vastgoed doen mits deze een wijkgerichte en maatschappelijke functie hebben. Ook wordt men verplicht het voordeel dat zij ontvangen uit staatsteun door te berekenen ten gunste van de gebruikers, bijvoorbeeld in een lagere huur of lager kostenvergoeding. Tot slot is een limitatieve lijst opgenomen van categorieën van maatschappelijk vastgoed die behoren tot het DEAB en dus in aanmerking komen voor staatssteun (Aedes, 2011).

Demografische ontwikkelingen

Tot slot krijgen veel gemeenten te maken met demografische ontwikkelingen. Steeds meer gemeenten en regio‟s worden de komende jaren geconfronteerd met een afname van het aantal inwoners, huishoudens en een potentiële beroepsbevolking. Zo voorspelt het CPB (2010) op grond van de meest recente bevolkingprognoses tot 2040, dat meer dan een derde van alle gemeenten te maken krijgt met een krimp van de bevolking en een tiende van de gemeenten krijgt bovendien te maken t met een afname van het aantal huishoudens. In bijna alle gemeenten neemt de potentiële beroepsbevolking af. De regio Betuwe heeft op dit moment al met krimp te maken en zal naar verwachting moeten rekenen op t een krimp van tussen de vijftien en twintig procent in de periode 2008-2040. Met de ontwikkeling en exploitatie van een MMV kan antwoord worden gegeven op een toenemende vergrijzing en ontgroening. Echter volgens De Vugt & Boer (2010) schuilen in deze veronderstelling ook gevaren. Volgens hen draagt het dalende bevolkingsaantal er ook toe bij dat voorzieningen steeds minder goed aansluiten op de bevolkingssamenstelling. Deze ontwikkeling zet veel gemeenten tot nadenken over de positionering van maatschappelijk vastgoed.