Nieuwe waardedragers van gebiedsontwikkeling

De initiatiefnemers tot gebiedsontwikkeling moeten zoeken naar nieuwe wegen. Gemeenten en marktpartijen gingen tot voor kort uit van een groeiagenda. Voor zover gemeenten zelf grond in handen hebben, zijn ze niet in staat de verwachte grondinkomsten te realiseren en kunnen daarmee niet bijdragen aan de leefomgeving (Smit & Janssen-Jansen, 2012). Financiële druk dwingt tot samenwerking.

Het innovatieprogramma Nederlandbovenwater (NLBW) noemt als meest kansrijke verdienmodellen voor gebiedsontwikkeling (Rooy, 2010):

beheer energieproductie garantiefonds gebiedsaandelen grondsaldering infrastructuur tijdelijke bestemmingen waterveiligheid zorg

Groot belang wordt vervolgens gegeven aan bouw, energiebesparing, erfpacht, functieflexibiliteit, mobiliteit, ondergrond, onderwijs, uitzichtrecht en waterheffingen. In deze sectoren en diensten kan worden gezocht naar partijen die mede willen investeren in de gebiedsontwikkeling.

Verder wordt ook belang gehecht aan bestemmingsheffing, cultuur, delfstoffenwinning, parkmanagement, recreatie, retail, sport, stadslandbouw, streekrekening en vereniging van eigenaren. Onderzoek naar een verdienmodel voor lokale energiebedrijven bij gebiedsontwikkeling (Post, 2011) resulteert in de conclusie dat energiebedrijven niet zijn geïnteresseerd in gebiedsontwikkeling. Het verdienmodel kan worden bevorderd door afzet van overcapaciteit tegen consumententarieven, duurzaamheidsbeleid van overheden, lage grondprijzen als inkoopwaarde en hogere vastgoedwaarde.

24

In Investeren in Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl (Ministerie van I & M, 2012) is een aantal handreikingen voor gebiedsontwikkeling geformuleerd. De Rijksoverheid adviseert te sturen op duurzaam rendement in plaats van (eenmalige) kortetermijnwinst. Dat kan bijvoorbeeld via het vroegtijdig verbinden van de opgaven aan het vastgoed en gebruik van stromen. Met stromen wordt gedoeld op de aanbieding van diensten en bouwen van installaties voor energie, communicatie, data, gebiedsmanagement, water en afval. Deze partijen kunnen van betekenis zijn voor gebiedsontwikkeling. Hierdoor ontstaan mogelijkheden voor kostenbesparing en verduurzaming. De zogenaamde stroompartijen zien steden als motor van welvaart, ontwikkeling en werkgelegenheid. Om de meerwaarde te bereiken is een bredere scope en een langetermijn benadering nodig, de samenleving moet betrokken zijn bij stadsontwikkeling en partijen moeten met vereende krachten en een gedeeld urgentiebesef werken aan gebiedsontwikkeling.

Onder ‘stroompartijen’ vallen tal van verschillende bedrijven. Bijvoorbeeld in de energiesector is er sprake van lokale duurzame energieoplossingen die productie en consumptie verbinden. Grote multinationals als Siemens en IBM werken aan visies waarin de stad als een samenhangend systeem wordt beschouwd met onderdelen als energievoorziening, waterhuishouding, mobiliteit, gezondheidszorg etc. Zij zoeken naar integratie van deze systemen en de benodigde informatiesystemen. De afvalbedrijven zijn meer en meer gericht op hergebruik van grondstoffen en kringlopen van producten. Gebiedsontwikkeling is voor hen interessant vanwege afvalproductie en scheiding van afval. Facilitymanagement is het beheer van ondersteunende diensten in een gebied. Door specialisatie kunnen bepaalde diensten beter en goedkoper worden geleverd.

Zoals eerder onder locatiesynergie is toegelicht moeten partijen vanuit gebruik, vastgoed en stromen bereid zijn investeringen te doen in de ontwikkelfase, die zij eerst in de gebruiksfase kunnen terugverdienen. De voorinvestering moet verdeeld worden tussen de verschillende partijen om de betrokkenheid en haalbaarheid te vergroten. Het plan moet waar mogelijk worden verdeeld in deelplannen, waaraan vitale coalities kunnen werken. Vervolgens kan ook gedacht worden aan coproductie en particulier opdrachtgeverschap. Dergelijke georganiseerde betrokkenen en particuliere opdrachtgevers zouden kunnen bestaan uit particuliere eigenaren en gebruikers. Het ministerie ziet deze partijen als nieuwe partners.

Het ministerie (Ministerie van I & M, 2012) pleit voor het starten van de gebiedsontwikkeling vanuit de huidige exploitatie. De exploitatie na realisatie van een gebiedsontwikkeling kan dan worden afgezet tegen de oorspronkelijke situatie. De afbakening van het gebied kan voortaan beter worden bepaald op basis van de exploitatie van stromen. Het eindbeeld van de ontwikkeling moet niet worden vastgelegd. Het is beter te spreken in termen van prestaties waaraan partijen zich willen verbinden. Gestandaardiseerde contracten en beperking van transactiekosten kunnen de haalbaarheid vergroten. In het verleden waren projectontwikkelaars en overheden de investeerders in de vastgoedontwikkeling van een gebied. In plaats van ontwikkelaars zullen vastgoedbeleggers een grotere rol gaan spelen (Ministerie van I & M, 2012). De vastgoedbeleggers zijn gericht op direct rendement via huurinkomsten én op een indirect rendement uit de meerwaarde bij verkoop. Vastgoedbeleggers zijn grofweg te verdelen in vier groepen:

institutionele beleggers vastgoedfondsen

particuliere beleggers, en woningbouwcorporaties

Deze groepen verschillen qua rendementseis, risicoprofiel en terugverdientijd. De verbinding met een gebiedsontwikkeling is altijd maatwerk. Vooraf kan al wel gesteld worden dat institutionele beleggers en vastgoedfondsen zijn gebonden aan afspraken over te behalen rendementen en de aard van beleggingsobjecten. Particulieren hebben doorgaans een meer ondernemende beleggingsstrategie waarbij emotionele factoren een grote rol spelen.

De bestaande en nieuwe gebruikers van vastgoed betalen vergoedingen en bepalen het imago van het gebied. De gebiedsontwikkeling kan het beste aansluiten bij de (bedrijfs)plannen van de gebruikers van het gebied. Dat geldt ook voor de tijdelijke gebruikers. Indien (potentiële) gebruikers in een vroeg stadium worden betrokken bij gebiedsontwikkeling, kan een maximale synergie worden behaald. Ook het ministerie (Ministerie van I & M, 2012) signaleert de laatste tijd meer collectieve

25

acties van bewoners. Deze gezamenlijke inspanningen zijn gericht op bijvoorbeeld buurthulp, energievoorziening en beheer van openbaar groen. Mensen doen dat met het oog op het langetermijn beheer van hun woonomgeving en ze nemen doorgaans genoegen met een laag rendement. Dergelijke initiatieven zouden een startpunt kunnen zijn voor gebiedsontwikkeling.

Waardedragers als waterveiligheid en zorg worden genoemd omdat hier een groeiende vraag ligt. De rijksoverheid investeert in waterveiligheid, waardoor er kansen kunnen ontstaan voor technische innovatie en gebiedsontwikkeling. Verder is er een toenemende vraag naar zorgvoorzieningen (zeker na decentralisatie van Rijkstaken op het gebied van zorg). De ontwikkeling van deze voorzieningen kan worden verbonden met opgaven voor gebiedsontwikkeling.

De bovengenoemde aandacht voor nieuwe waardedragers van gebiedsontwikkeling biedt zeker kansen voor samenwerkende particuliere eigenaren en gebruikers. Deze particuliere betrokkenen ervaren direct de verschil tussen de bestaande gebiedsexploitatie en de toekomstige exploitatie. Het onderkennen van niet alleen economische, maar ook maatschappelijke doelen sluit aan bij de drijfveren van burgers. De combinatie met andere functies biedt kansen voor verbinding op lokaal niveau en van onderaf.