De actoren bij gebiedsontwikkeling

Sinds de economische crisis zijn de grondprijzen sterk gedaald. Het beleid is niet meer gericht op uitbreiding van locaties voor woningbouw, kantoren, winkels en bedrijven, maar op transformatie en herstructurering. De grondopbrengsten kunnen niet langer de gebiedsontwikkeling financieren. De waardestijging van het gebied (inclusief wat onder en boven de grond zit) en de groei van exploitatiemogelijkheden moeten gebiedsontwikkeling haalbaar maken. Het bovenstaande impliceert dat er ook nieuwe partijen betrokken worden bij gebiedsontwikkeling. Partijen die op korte termijn hun winst uit investeringen verdienen, maken plaats voor partijen die duurzamer verbonden zijn, zoals de partijen van de stromen, gebruikers en eigenaren.

De partijen die traditioneel betrokken kunnen zijn bij een stedelijke gebiedsontwikkeling zijn de overheid, projectontwikkelaars, eigenaren, financiers, huurders en pachters, inwoners en gebruikers en belangenorganisaties. Deze partijen kunnen nog steeds worden onderscheiden. De nieuwe waardedragers in gebiedsontwikkeling bepalen dat de actoren wel uit meer verschillende en/of andere sectoren komen én dat actoren zich anders tot elkaar kunnen verhouden. Vervolgens zijn de actoren vanuit de bestaande en nieuwe exploitaties in het gebied nauwer betrokken. Actoren zijn niet meer gedurende het hele proces betrokken, maar op onderdelen en in bepaalde fasen van het proces van gebiedsontwikkeling. In deze paragraaf worden de actoren beschreven en getypeerd, en tot slot wordt ingegaan op leiderschap.

In de vorige paragraaf zijn nieuwe waardedragers van gebiedsontwikkeling beschreven. Er is betoogd dat gebiedsontwikkeling niet langer op een korte termijn terugverdiend kan worden. Het duurzame rendement van investeringen kan de gebiedsontwikkeling nog wel succesvol maken. Hierbij is het van belang gebiedsontwikkeling te verbinden met vastgoed, gebruik en ‘stromen’. De business case van de gebiedsontwikkeling gaat dan over zowel de infrastructuur onder de grond, het gebruik van de grond als de vastgoedontwikkeling daarop. Bij de gebiedsontwikkeling moeten meer onderwerpen worden betrokken die bijdragen aan het rendement ervan, zoals de bouw, energiebesparing, erfpacht, functieflexibiliteit, mobiliteit, ondergrond, onderwijs, uitzichtrecht en waterheffingen. Het rendement van de gebiedsontwikkeling kan tevens worden versterkt door bestemmingsheffing, cultuur, delfstoffenwinning, recreatie, retail, sport, zorg, stadslandbouw en tijdelijke bestemmingen. Er zijn nieuwe instrumenten nodig zoals parkmanagement, een streekrekening en de rol van vereniging van eigenaren. Deze zaken zouden dan ook bij de haalbaarheid van gebiedsontwikkeling kunnen worden betrokken. Niet alle partijen kunnen daarbij worden verbonden aan en verleid door het eindbeeld van de gebiedsontwikkeling, maar zij kunnen wel worden verbonden aan bepaalde prestaties.

Het bovenstaande impliceert dat er nieuwe partijen betrokken worden bij gebiedsontwikkeling. Partijen die op korte termijn hun winst uit investeringen verdienen, worden opgevolgd door partijen die duurzamer verbonden zijn, zoals de partijen van de stromen, gebruikers en eigenaren.

In deze paragraaf wordt beschreven wat de rollen en belangen zijn van de actoren bij gebiedsontwikkeling in het licht van de economische crisis.

26

De Rijksoverheid trekt zich meer en meer terug. Gebiedsontwikkeling is vooral een zaak van de lokale en regionale overheid. De overheid is primair verantwoordelijk voor de openbare ruimte en voorzieningen. De overheid moet een grotere rol spelen bij gebiedsontwikkeling in tijden van economische crisis. Dat kan door bijdragen die de ruimtelijke kwaliteit verhogen, maar ook door de verbinding van maatschappelijke opgaven aan gebiedsontwikkeling, zoals (water)veiligheid, zorg, duurzaamheid, onderwijs, sport, recreatie, cultuur, stadslandbouw, mobiliteit en infrastructuur.

Voor de economische crisis had de overheid naast haar formeel ruimtelijk instrumentarium ook financiële middelen uit de grondexploitaties om gebiedsontwikkeling te bevorderen. Er werd in het verleden vaak gekozen voor actief grondbeleid, waarbij de gemeente de benodigde gronden voor herbestemming verwierf en ze na de gebiedsontwikkeling verkocht. Nu de grondprijzen zijn gedaald en de focus in de toekomst zal zijn gericht op binnenstedelijke gebieden, zijn de financiële middelen beperkt. Deze situatie zal een impuls geven aan samenwerking tussen overheid en andere actoren.

Projectontwikkelaars:

Nu de financiering van gebiedsontwikkeling meer gevonden moet worden in de vernieuwing van de exploitatie van gebieden, is er minder ruimte voor projectontwikkelaars die op korte termijn hun rendement willen halen. Door de beperkte mogelijkheden voor winst via gebiedsontwikkeling zal er grote aandacht zijn voor innovatie in de bouw en functieflexibiliteit. De betrokkenheid van projectontwikkelaars concentreert zich vooral in de haalbaarheidsfase en realisatiefase. Zij kunnen zich vanuit hun expertise meer ontwikkelen tot procesmanagers of adviseurs in opdracht van initiatiefnemers tot gebiedsontwikkeling.

Eigenaren (niet zijnde bewoners en gebruikers)

Eigenaren gaan een grotere rol spelen bij gebiedsontwikkeling. Zij hebben belang bij de waardevermeerdering en exploitatiemogelijkheden van hun eigendom. Deze waardevermeerdering kan worden gerealiseerd via energiebesparing, nieuwe exploitatiemogelijkheden, combinaties van functies en tijdelijke bestemmingen. Om gebiedsontwikkeling haalbaar te maken, zullen betrokkenen nieuwe constructies bedenken in combinatie met erfpacht en loskoppeling van eigendom en gebruik van grond, respectievelijk het eigendom van ‘onder en boven de grond’.

In bestaande gebieden wordt gebiedsontwikkeling bemoeilijkt door versnippering van eigendom van grond. Er zullen nieuwe wettelijke kaders worden gezocht voor stedelijke herverkaveling en verenigingen van eigenaren.

Eigenaren hebben belang in het hele proces van gebiedsontwikkeling. Hun betrokkenheid is groot in alle fasen van de gebiedsontwikkeling. In combinatie met de verschuiving naar kleinschalige ontwikkelingen is er in de toekomst meer ruimte voor initiatieven van particuliere eigenaren.

Financiers:

De behoefte aan kortetermijn financiering zal verminderen ten gunste van langetermijn financiering. De toekomstige exploitatie moet immers de voordelen gaan opleveren. Verzekeringsmaatschappijen en beleggers zullen naar verwachting weer gaan investeren als de economie weer aantrekt.

De mogelijkheden tot gebiedsontwikkeling worden vergroot via alternatieve financieringsbronnen. Nieuwe verdienmodellen worden gezien in beheer, energieproductie, delfstofwinning, garantiefonds, gebiedsaandelen, grondsaldering, infrastructuur, tijdelijke bestemmingen, waterveiligheid en zorg. De overheid kan wat betreft belasting denken aan uitzichtrecht, waterheffing en bestemmingsheffing. Particuliere partijen kunnen rendement realiseren via aantrekkelijke exploitatiemogelijkheden van de gebiedsontwikkeling na de transformatie. In de agrarische sector zijn ervaringen opgedaan met het loskoppelen van eigendom en gebruiksmogelijkheden.

Tevens kunnen financiers met hun kennis een belangrijke rol spelen in slimme combinaties van investering, eigendom en exploitatie zoals parkmanagement en tijdelijke bestemmingen.

Financiers zijn met name betrokken in de haalbaarheidsfase en toekomstige exploitatie, en afhankelijk van bestaand eigendom ook in de huidige exploitatie en de initiatieffase.

Bewoners en gebruikers:

Bewoners en gebruikers zijn vaak ook eigenaren van vastgoed en grond. Met de uitgangspunten van ‘gebiedsontwikkeling 3.0’, waarbij de toekomstige exploitatie van het gebied wordt meegenomen, is hun inbreng en betrokkenheid groot. Overheden gebruiken participatieladders, waarbij ze de betrokkenheid bij een project onderscheiden naar: meeweten, meedenken, meewerken en meebeslissen. Gebiedsontwikkeling omvat het huidige en toekomstige gebruik en zal zich in de

27

toekomst meer richten op herstructurering en transformatie van stedelijk gebied in plaats van uitleg. De betrokkenheid van bewoners en gebruikers zal dan op de participatieladder verschuiven naar meewerken en meebeslissen. Bewoner-eigenaren zullen vaker in de positie komen van meebeslissen. Omdat gebiedsontwikkeling de individuele eigendommen overstijgt, wordt gezocht naar georganiseerde samenwerking. Dat kan bijvoorbeeld via verenigingen van eigenaren, belangengroeperingen of coöperaties.

Via betrokkenheid bij de huidige en toekomstige exploitatie zullen bewoners en gebruikers meer betrokken raken bij de initiatieffase en haalbaarheidsfase van gebiedsontwikkeling. De toekomst van gebiedsontwikkeling biedt meer kansen voor particuliere eigenaren, bewoners en gebruikers om een grotere rol te nemen bij gebiedsontwikkeling.