Markttheorie voor verklaren winkelhuurprijzen

In de voorgaande paragrafen is beschreven of aan de hand van een locatietheorie, de filialisering van A-winkelstraten verklaard kan worden. Naast het theoretisch aspect blijken ook andere factoren een rol te hebben gespeeld c.q. te spelen bij de toename van het aantal filiaalbedrijven in A-

winkelstraten. Deze bedrijven hebben daarnaast ook gezorgd voor vestigingsdruk op A-locaties (Neles, 1996) en voor de omstandigheid dat winkelhuurprijzen op deze locaties geleidelijk zijn gestegen (zie hoofdstuk drie). In deze paragraaf wordt aan de hand van een markttheorie verklaard hoe winkelhuurprijzen tot stand komen en waardoor deze stijgen (of dalen). Ook worden andere oorzaken over de totstandkoming van winkelhuurprijzen en stijging (of daling) hiervan beschreven. Markttheorie en winkelhuren

Voor het verklaren van de totstandkoming van winkelhuurprijzen en het stijgen (of dalen) hiervan wordt gebruik gemaakt van een markttheorie. Er is niet één markttheorie, maar er zijn verschillende markttheorieën. De verschillende markttheorieën zijn een resultaat van een lang

79

ontwikkelingsproces in de economische wetenschap. Deze verschillende markttheorieën zijn sterk beïnvloed door sociaal-economische omstandigheden in de tijd en de daarin heersende politiek- economische opinies (De Clercq, 2006). Het ‘klassieke denken’ in de periode 1779 – 1871 wordt gezien als het ontstaan van de markttheorie. Bekende vertegenwoordigers van deze klassieke

markttheorie zijn Adam Smith en David Ricardo (De Clercq, 2006). Uit het ‘klassieke denken’ zijn in de loop der jaren diverse stromingen ontstaan, die onder andere te maken hadden met de in die tijd sociaal-economische omstandigheden en politiek-economische opvattingen. Deze vier stromingen zijn: de neoklassieke stroming, de historisch-institutionalistische stroming, het marxisme en de keynesiaanse macro-economie (De Clercq, 2006). Binnen deze verschillende stromingen zijn verschillende markttheorieën en varianten hierop ontwikkeld.

In het kader van dit onderzoek worden deze theorieën niet nader toegelicht, alleen de klassieke markttheorie van Smith wordt nader toegelicht om de totstandkoming en de stijging (of daling) van winkelhuurprijzen te verklaren. Deze theorie wordt nader toegelicht omdat het inzichtelijk maakt op welke manier ‘een prijs’ (in dit geval de winkelhuurprijs) tot stand komt en waardoor deze ‘prijzen’ kunnen stijgen of dalen.

De theorie van Smith valt onder de analytische variant van evenwichtstheorieën (Wolfson, in Van der Post, 2004). Het uitgangspunt van deze theorie is dat vrije concurrentie op markten de meest efficiënte opbrengsten garandeert, vrije markten reguleren zichzelf (Van der Post, 2004). Maar geldt dit ook voor de winkelvastgoedmarkt? De winkelvastgoedmarkt is een markt die bestaat uit vragers (filiaalbedrijven en zelfstandige ondernemers) en aanbieders (particuliere en institutionele beleggers) (Schütte et al., 2002, Van der Krabben, 2009). De marktprijs (is winkelhuur) wordt bepaald door vraag en aanbod. Omdat de winkelvastgoedmarkt een imperfecte markt is (zie paragraaf 3.1) stelt de overheid regels aan deze markt. Deze regels hebben gevolgen voor de winkelhuurprijzen (Van der Krabben, 2009).

Evenwichtstheorie van Smith

Het principe van de evenwichtstheorie van Smith houdt in dat vrije concurrentie op een ‘markt’ de meest efficiënte opbrengsten genereert. Dit principe geldt niet voor de winkelvastgoedmarkt omdat de overheid (lees: gemeente) een aantal regels heeft opgesteld, waaronder regels in het

bestemmingsplan (zie paragraaf 2.3). De evenwichtstheorie zoals Smith deze heeft omschreven, is als volgt (Van der Post, 2004, p.15): elke markt reguleert zelf een evenwicht, waarbij de vraag gelijk is aan het aanbod. De prijs toont een relatieve schaarsteverhouding aan: een hoge prijs schrikt consumenten af en zal de vraag naar het product doen afremmen. Producenten kunnen bij deze hoge prijs echter besluiten tot extra productie, zolang de productiekosten lager liggen dan de verkoopprijs. Door de uitbreiding van de productie komt een groter aanbod tot stand. Ten gevolge daarvan zal de prijs zakken, zodat uiteindelijk een (nieuwe) evenwichtsprijs wordt bereikt. Het ‘prijsmechanisme’ wordt geregeld door vraag, aanbod en prijsvorming. In onderstaande afbeelding wordt dit ‘prijsmechanisme’ verduidelijkt.

Prijs

Vraag

Figuur 26:Evenwichtstheorie van Smith (bron: Van der Post, 2004, eigen bewerking) Evenwichtsprijs

80

De hierboven genoemde theorie (Smith) geldt voor een vrije markt zonder overheidsingrepen. Echter, de winkelvastgoedmarkt is geen vrije markt omdat de overheid hier allerlei regels aan heeft verbonden. Zo wordt in het bestemmingsplan bepaald waar wel en geen detailhandel mag worden gevestigd (Van Buuren et al., 2010). Hierdoor kan bij meer vraag dan aanbod, schaarste op de winkelvastgoedmarkt ontstaan. Omdat het moeilijk is nieuw vastgoed toe te voegen aan de bestaande voorraad (bestemmingsplan) en het moeilijk is het huidige aanbod uit te breiden, is winkelvastgoed schaars (Van der Krabben, 2009). Op de winkelvastgoedmarkt gaat het principe van bovengenoemd prijsmechanisme niet op. Bij meer vraag dan aanbod kan het huidig aanbod

producenten (projectontwikkelaars) niet worden aangepast, omdat uitbreiden of toevoegen van nieuw winkelvastgoed gebonden is aan overheidsregels. Hierdoor zal bij meer vraag dan aanbod de huurprijs stijgen. De wet van de ‘sterkste’ is dan van toepassing. Zoals Bolt in zijn artikel beschrijft (2004, p. 10) zullen ondernemers uit verschillende branches strijden om de beste locaties (A-locaties) omdat hier de hoogste passantenstromen zijn en dus in potentie de hoogste omzet gerealiseerd kan worden (Van de Wiel, 1993). Bij meer vraag dan aanbod zal hierdoor de huurprijs geleidelijk stijgen. Ondernemers die de hoogste huurprijzen kunnen betalen (de ‘sterkste’) weten via het

‘prijsmechanisme’ beslag te leggen op deze (gewilde) winkelpanden op A-locaties. Filiaalbedrijven en winkelhuren

Op basis van de locatietheorie van Myrdal kan geconcludeerd worden dat filiaalbedrijven andere filiaalbedrijven aantrekken. Deze bedrijven vestigen zich op de beste locaties (A-locaties) in een binnenstad. Hierdoor ontstaat schaarste aan goede vestigingslocaties en dit leidt tot hogere huurprijzen. Door het streven van filiaalbedrijven naar winkelpanden op een goede locatie, kunnen zelfstandige ondernemers de huurprijsstijging steeds slechter bijbenen. Deze ondernemers worden ‘gedwongen’ te verhuizen naar een andere locatie of te stoppen met hun bedrijfsvoering (Neles, 1996, Bolt, 2004, Van der Post, 2004).

Met de evenwichtstheorie wordt verklaard hoe winkelhuurprijzen stijgen door de

vestigingsdruk van filiaalbedrijven. De opgedreven winkelhuurprijzen komen tot stand ten gevolge van het feit dat vanuit filiaalbedrijven vraag is naar winkelpanden op A-locaties (theorie van Myrdal) terwijl het aanbod niet aanwezig is. De vestigingsdruk van filiaalbedrijven (Neles, 1996) heeft geleid tot een geleidelijke stijging van de winkelhuurprijzen. Naast vraag en aanbod spelen ook andere factoren een rol die van invloed zijn op de hoogte en de totstandkoming van winkelhuurprijzen (Haringsma, 2011). Deze factoren worden hierna toegelicht.

Overige factoren totstandkoming winkelhuurprijzen

Huurprijzen komen tot stand via vraag en aanbod en onderhandeling (Haringsma, 2011). Echter, steeds meer andere factoren spelen een rol bij de bepaling van de winkelhuurprijs. Doordat de winkelvastgoedmarkt een heterogene markt is, verschillen de winkelhuurprijzen per binnenstad (Van der Krabben, 2009). Behalve vraag en aanbod speelt daarbij ook het huidig winkelaanbod en het aantal inwoners in een gemeente een rol. Naast deze objectieve factoren speelt tegenwoordig ook een aantal subjectieve factoren (beleving) een rol bij de hoogte en totstandkoming van

winkelhuurprijzen (Haringsma, 2011). Deze belevingsfactoren zijn: de aanwezigheid van bepaalde binnenstedelijke elementen (een warenhuis, speciaalzaken, daghoreca, parkeergarage et cetera), een mooie schone omgeving om te verblijven of speciale attractieve evenementen die consumenten verleiden tot een bezoek aan de binnenstad (bijvoorbeeld een kerstmarkt) (Haringsma, 2011). Ook economische recessies spelen een rol bij de hoogte van winkelhuurprijzen (Haringsma, 2011). De ontwikkeling van huurprijzen tijdens en na een economische recessie is verschillend. Bij kleine binnensteden stagneren of dalen de winkelhuurprijzen, terwijl bij grotere binnensteden de winkelhuurprijzen stijgen (zie ook paragraaf 3.3) (Haringsma, 2011). Het tot stand komen en de hoogte van winkelhuurprijzen wordt niet alleen gebaseerd op basis van vraag en aanbod (prijsmechanisme) maar op ook andere factoren.

81

4.4

Resumé

In hoofdstuk twee en drie stond het beschrijven van het Nederlands winkelaanbod en de

ontwikkeling van de winkelhuurprijzen centraal. Deze beschrijvingen zijn gebaseerd op vermoedens uit artikelen (Neles, 1996, Spierings & Van Houtum, 2006, Van Houtum, 2010) waarin de indruk wordt gewekt dat Nederlandse binnensteden zijn gefilialiseerd en dat dit de oorzaak is van de stijgende winkelhuurprijzen. Om deze vermoedens te kunnen analyseren is zowel de ontwikkeling van het Nederlands winkelaanbod beschreven als de ontwikkeling van de winkelhuurprijzen. Het winkelaanbod en de ontwikkeling van de winkelhuurprijzen is aan de hand van vijftien binnensteden geanalyseerd. Uit deze analyses is een aantal (tussentijdse) conclusies voortgekomen dat in dit hoofdstuk is verklaard aan de hand van diverse theorieën en andere factoren. De theoretische verklaring heeft te maken met het doel van dit onderzoek. Het onderzoeksdoel is theoretisch exploratief: op basis van vermoedens met betrekking tot een bepaald fenomeen (filialisering) wordt dit fenomeen beschreven en aan de hand daarvan wordt dit verklaard door middel van theorieën.

Aan de hand van de locatietheorie van Myrdal kan verklaard worden waarom filiaalbedrijven zich vestigen op A-locaties. Dit heeft te maken met het feit dat reeds gevestigde filiaalbedrijven andere filiaalbedrijven aantrekken. Deze bedrijven zorgen voor vestigingsdruk op A-locaties en door schaarste van het winkelvastgoed is de winkelhuurprijs geleidelijk gestegen. Alleen filiaalbedrijven kunnen deze huurprijs opbrengen (Atzema et al., 2002, Bolt, 2004, Bolt, in Van der Post, 2004). Naast de verklaring aan de hand van deze theorie hebben ook andere factoren een rol gespeeld bij de filialisering van A-winkelstraten. Deze factoren kunnen toegeschreven worden aan het beleid van de overheid, de economische ontwikkelingen en de marktwerking.

Tot slot is ook de totstandkoming en stijging van winkelhuurprijzen aan de hand van de evenwichtstheorie van Smith beschreven. De toename van het aantal filiaalbedrijven op A-locaties heeft aldaar gezorgd voor een vestigingsdruk, waardoor winkelhuurprijzen geleidelijk zijn gestegen (zie paragraaf 3.3). De vestigingsdruk op A-locaties zorgt voor meer vraag dan aanbod. Op basis van het prijsmechanisme zal bij meer vraag dan aanbod de huurprijs stijgen. Aan de hand van de

evenwichtstheorie en de locatietheorie van Myrdal kan worden verklaard waarom winkelhuurprijzen op A-locaties hoger zijn dan op andere locaties (B- en C-locaties). Naast het prijsmechanisme en de locatietheorie speelt ook een aantal andere factoren een rol bij de totstandkoming van

winkelhuurprijzen. Deze factoren verschillen per binnenstad en kunnen toegeschreven worden aan de lokale winkelmarkt, de beleving van de binnenstad door consumenten en de economische recessies. Al deze factoren zijn van invloed op de hoogte en stijging van winkelhuurprijzen. Het is moeilijk om de winkelvastgoedmarkt te koppelen aan een theorie, omdat diverse factoren een rol spelen op deze markt. Een theorie is een statisch geheel dat niet met alle factoren rekening kan houden (Van der Post, 2004).

83