Gevolgen filialisering

Zoals in de vorige paragraaf omschreven, zijn A1-, A2- en deels B1-winkelstraten gefilialiseerd. Deze filialisatie heeft zich midden jaren tachtig ingezet en doorgezet tot de gefilialiseerde winkelstraten van tegenwoordig. Natuurlijk heeft filialisering ook positieve effecten voor een binnenstad. Consumenten ervaren in een bepaalde mate herkenbaarheid van winkels, door uniforme reclame- uitstralingen van filiaalbedrijven (Neles, 1996). Gemeenten willen graag bepaalde filiaalbedrijven in hun binnenstad hebben omdat dit consumenten aantrekt van buiten de regio (Neles, 1996). Hierdoor proberen gemeenten telkens weer vernieuwend te zijn door samen met projectontwikkelaars

nieuwe binnenstedelijke ontwikkelingen te realiseren (Spierings, 2002). Filialisering heeft niet alleen tot positieve ontwikkelingen geleid in een binnenstad. Eén van de meest in het oog springende gevolgen van filialisering, is het verdwijnen van unieke, lokale, zelfstandige ondernemers uit het A1-, A2- en deels B1-winkelstraatbeeld. De toename van het aantal filiaalbedrijven op A1- en A2-

winkellocaties heeft gezorgd voor vestigingsdruk op deze locaties (Neles, 1996). In deze paragraaf worden de gevolgen van de filialisering van binnensteden omschreven. Het gaat hierbij niet alleen om de gevolgen voor de zelfstandige ondernemers, maar ook voor andere actoren die belang hebben bij een binnenstad, van zelfstandige ondernemers tot gemeenten.

Zelfstandige ondernemers

Zelfstandige ondernemers zijn niet tot nauwelijks meer te vinden in A-winkelgebieden in bijna alle geanalyseerde winkelgebieden, uitzonderingen daar gelaten. Dit heeft te maken met de opkomst van filiaalbedrijven midden jaren tachtig, begin jaren negentig (Bolt & Kerklaan, 1989, Evers et al., 2005). Dit komt doordat filiaalbedrijven zich daar willen vestigen waar de consumentenstromen het hoogst zijn (A-winkelstraten) omdat daar, logischerwijs, de potentiële omzet voor winkels het hoogst is (Van de Wiel, 1993). Doordat winkelvastgoed schaars is (Van der Krabben, 2009) en de vestigingsdruk van

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Filialiseringsgraad 1984-1991 en 2005 - 2011 A-winkelstraten

Totaal aantal winkels

Filialiseringsgraad binnensteden van gemeenten met minder dan 50.000 inwoners

Filialiseringsgraad binnensteden van gemeenten met tussen de 50.000 en 100.000 inwoners Filialiseringsgraad binnensteden van gemeenten met meer dan 100.000 inwoners

54

filiaalbedrijven op A-winkellocaties hoog is, wordt de winkelhuurprijs opgedreven, aldus Neles (1996). Zelfstandige ondernemers kunnen deze winkelhuurprijs niet meer opbrengen en zijn gedwongen om naar ‘mindere’ locaties te verhuizen in B2- en C-winkelstraten (Neles, 1996). De zelfstandige ondernemers die hun winkelpand in eigendom hebben in A-winkelstraten, realiseren zich dat hun pand dusdanig in waarde is gestegen dat ze het gaan verkopen of verhuren aan

filiaalbedrijven (Neles, 1996, p. 214, Kolsteren & Welten, interview, 2 mei 2011, Neven, interview, 27 april 2011). Doordat ook de huurprijs op deze locaties is gestegen, wordt het voor zelfstandige ondernemers steeds moeilijker om zich te vestigen in het A-winkelgebied en neemt de filialisering in deze winkelstraten alleen maar toe (Neles, 1996).

Vastgoedeigenaren

Door de huurprijsontwikkelingen op A-locaties zijn vastgoedobjecten op deze locaties interessant geworden voor particuliere en institutionele beleggers (Van de Wiel, 1993). Winkelpanden hebben namelijk een hoog bruto rendement en zijn waardevast, ook verwerven steeds meer filiaalbedrijven zelf winkelvastgoed op A-locaties om in de toekomst verzekerd te zijn van een goede locatie en om zich te vrijwaren van toekomstige huurstijgingen (Neles, 1996). Het gevolg hiervan is dat ‘partijen van buitenaf’ niet meer aan het belang van een binnenstad denken, maar uit zijn op een waardestijging van hun winkelpanden om winst te behalen (Neles, 1996, p. 215). Vastgoedeigenaren zijn tevreden over de filialisering van winkelstraten. Een vastgoedeigenaar wil zelf liever het winkelpand verhuren aan een filiaalbedrijf omdat dit zekerheid geeft voor de toekomst en het winkelpand daardoor in waarde stijgt (Neles, 1996, Kolsteren & Welten, interview, 2 mei 2011, Neven, interview, 27 april 2011).

Voor vastgoedeigenaren heeft filialisering van binnensteden meer voordelen dan nadelen. Alleen vastgoedeigenaren van winkelpanden op ‘mindere’ locaties (B2- en C-winkelstraten) hebben, doordat er weinig tot geen filiaalbedrijven zijn gevestigd (zie paragraaf 2.4), minder zekerheid over hun huurinkomsten. Dit komt doordat zelfstandige ondernemers gevoeliger zijn voor

conjunctuurschommelingen en eerder failliet kunnen gaan als het economisch gezien minder gaat, zoals midden jaren tachtig (Bolt & Kerklaan, 1989). Vastgoedeigenaren van winkelpanden op B2- en C-locaties hebben dus minder zekerheid omdat er meer kans is op leegstand van hun vastgoed dan vastgoedeigenaren van winkelpanden op A- en B1-locaties.

Gemeenten

Gemeenten hinken op twee gedachten wat betreft de filialisering van binnensteden. Zij voelen zich enerzijds verplicht om stedelijke vernieuwingen samen met projectontwikkelaars te realiseren, om op deze manier nieuwe filiaalbedrijven aan te trekken. Op deze manier probeert een gemeente het winkelend publiek binnen haar grenzen vast te houden en een ruim aanbod is dan gunstig

(Karsemeijer, Franses, & Van de Velden, 2007). Ook concurreren gemeenten met elkaar om consumenten uit andere regio’s aan te trekken (Spierings, 2002).

Aan de andere kant realiseren gemeenten zich dat door filialisering zelfstandige

ondernemers steeds meer uit het A-straatbeeld verdwijnen en het voor hun steeds moeilijker wordt om te overleven in binnensteden (A-locaties) die grotendeels gedomineerd worden door

filiaalbedrijven (Neles, 1996). Gemeenten weten dit en proberen er ook iets aan te doen (zoals Groningen, Maastricht en Nijmegen). De maatregelen die deze gemeenten invoeren zijn er echter niet zozeer op gericht om filialisering tegen te gaan maar meer om verpauperde winkelstraten (meestal C-locaties) een beter aanzien te geven. Gemeenten zitten wat betreft de filialisering in een spagaat, maar laten de markt zijn werk doen en proberen door subsidieregelingen zelfstandige ondernemers enigszins te helpen.

Consumenten

Tot slot worden de gevolgen voor de consument aangegeven. Consumenten vinden het prettig dat bepaalde filiaalbedrijven aanwezig zijn in binnensteden. Het voelt vertrouwd (Neles, 1996).

55

Consumenten willen zelf ook filiaalbedrijven, omdat deze bedrijven producten goedkoper kunnen aanbieden dan zelfstandige ondernemers. Dit komt doordat filiaalbedrijven over schaalvoordelen beschikken die zelfstandige ondernemers niet hebben (Kolsteren & Welten, interview, 2 mei 2011, Neven, interview, 27 april 2011). Consumenten vinden het daarnaast prettig dat ze veel

keuzemogelijkheden hebben (Karsemeijer et al., 2007). De consument bepaalt als het ware zelf wat voor soort winkels aanwezig zijn in een binnenstad. Alleen voor consumenten die iets willen beleven in een binnenstad, heeft filialisering van binnensteden gevolgen (Neles, 1996). Deze consumenten zien overal dezelfde winkels en moeten steeds verder zoeken naar die unieke speciaalzaken van zelfstandige ondernemers. Zij worden niet meer verrast door de aanwezigheid van speciaalzaken, enkel nog maar door architectonische bezienswaardigheden. De ervaring van filialisatie van een binnenstad voor consumenten heeft voornamelijk te maken met het doel waarvoor deze consumenten naar de binnenstad gaan. Daarom kunnen de gevolgen van filialisering voor consumenten zowel positief als negatief geïnterpreteerd worden.

2.6

Resumé

Dit hoofdstuk heeft inzichtelijk gemaakt hoe de Nederlandse detailhandel zich heeft ontwikkeld tot de detailhandel in binnensteden van tegenwoordig. Van oudsher zijn er winkels in een binnenstad gevestigd en dit zal ook zo blijven. Wel is het soort winkels dat zich in een binnenstad vestigt, vanaf begin jaren tachtig tot tegenwoordig sterk veranderd. Binnensteden worden overgenomen door filiaalbedrijven en deze filiaalbedrijven willen zich in elke binnenstad van Nederland vestigen. In bepaalde binnensteden gaat dit proces sneller dan in andere binnensteden. Geconcludeerd kan worden dat zelfstandige ondernemers steeds meer uit het A1-, A2- en B1-straatbeeld verdwijnen. Ten opzichte van het onderzoek van Van de Wiel (1993) is in dit onderzoek ook de filialiseringsgraad van B- en C-winkelstraten geanalyseerd en de winkelvloeroppervlakte die deze bedrijven innemen in desbetreffende winkelstraten. Hierdoor wordt een relevante bijdrage geleverd aan het vergroten van de kennis over de filialisering van Nederlandse binnensteden.

Voor wat betreft de actoren die in een binnenstad actief zijn, heeft filialisering meer voor- dan nadelen. Alleen zelfstandige ondernemers, sommige vastgoedeigenaren en consumenten (ligt aan doel van het bezoek aan een binnenstad) ondervinden de gevolgen van filialisering. Wat betreft de vastgoedeigenaren gaat het volgende hoofdstuk (hoofdstuk drie) hier verder op in. In hoofdstuk drie worden de vastgoedeigenaren in een binnenstad geanalyseerd en wordt gekeken naar de gevolgen van filialisering voor de winkelhuurprijzen. Zijn deze net zo hard gestegen als het aantal filiaalbedrijven of valt de stijging van de huurprijzen enigszins mee?

57