Actoren binnenstad

Zoals in de vorige paragraaf al is opgemerkt, zijn in een binnenstad diverse actoren actief. Deze actoren leveren een wezenlijke bijdrage aan het functioneren van een binnenstad als winkelhart. Er zijn vier verschillende actoren die de toekomst van de detailhandel in een binnenstad bepalen (Boekema et al., 1996, p. 17). De vier actoren hebben alle hun eigen belangen c.q. doelen in een binnenstad. Deze vier actoren zijn ook van elkaar afhankelijk om te kunnen functioneren in een binnenstad. De actoren spelen een rol bij de filialisering van binnensteden. Hierna worden deze rollen omschreven, zodat inzichtelijk wordt gemaakt dat filialisering van binnensteden niet door één actor (filiaalbedrijven) mede wordt bepaald.

33 Consumenten Overheid Voorwaarden- scheppende actoren Publieksgerichte bedrijven Binnenstad

Figuur 3: Actoren binnenstad (bron: Boekema et al., 1996, p. 18, eigen bewerking) Consumenten

Iedereen kan gezien worden als consument. Een consument besteedt een gedeelte van zijn budget aan de aankoop van goederen en diensten in een binnenstad (Boekema et al., 1996, p. 19).

Consumenten gaan in een binnenstad winkelen om diverse redenen: voor het aanbod, de verschillende winkelmilieus, de drukte, de sfeer of voor de historie (Boekema et al., 1996, p. 19). Zonder consumenten zijn er geen winkels in binnensteden. Consumenten bepalen als het ware zelf wat voor een soort winkels (filialen of zelfstandige ondernemers) zich vestigen in een binnenstad. Als een filiaalbedrijf of zelfstandige ondernemer geen producten kan verkopen in een binnenstad omdat de vraag er niet naar is, zal deze ondernemer zich daar niet vestigen (Neven, interview, 27 april 2011). Consumenten spelen een belangrijke rol bij de filialisering van binnensteden, omdat filiaalbedrijven kwalitatief hoogwaardige producten kunnen aanbieden tegen een lage prijs, dit in tegenstelling tot zelfstandige ondernemers (Van de Wiel, 1993). Hierdoor is er vanuit het oogpunt van consumenten vraag naar winkels die deze producten tegen een lage prijs kunnen aanbieden. En omdat hiernaar vraag is, vestigen filiaalbedrijven zich in binnensteden waar de passantenstromen het hoogst zijn, de A1-winkelstraten. Op deze locaties hebben filiaalbedrijven een hoog

omzetpotentieel (Neles, 1996, p. 212).

Filialisering heeft voor consumenten zowel een positief als negatief effect. De doelgerichte consument, de consument die specifiek voor een bepaald product naar de binnenstad gaat (Evers et al., 2005, pp. 21-22), ervaart filialisering als prettig, omdat deze formule voor hem/haar bekend voor komt. Hij/zij weet bij welke winkel het betreffende product verkocht wordt. Consumenten die voor de gezelligheid een binnenstad bezoeken, ervaren filialisering van binnensteden als onprettig. Het kopen van een product heeft niet de voorkeur, maar de beleving van een binnenstad is voor deze consumenten het belangrijkste (Evers et al., 2005, pp. 21-22). Dit komt omdat voor hun de

binnensteden op elkaar lijken en er, op het eerste gezicht, geen onderscheid meer is tussen diverse binnensteden (Neles, 1996, p. 214). Voor deze doelgerichte consument kunnen binnensteden zich alleen nog maar onderscheiden door bepaalde historische en architectonische bezienswaardigheden, en niet meer door het unieke, speciale aanbod van zelfstandige ondernemers.

Publieksgerichte bedrijven

Onder publieksgerichte bedrijven worden de winkels in een binnenstad verstaan. Winkels zijn er in verschillende soorten en maten. Dit heeft te maken met de vraag van consumenten waar de soort winkels op inspeelt. De soort winkels die in een binnenstad gevestigd is, is als volgt:

 Zelfstandige ondernemer: een zelfstandige ondernemer is een ondernemer die niet in loondienst is, maar eigen baas is. Een zelfstandige ondernemer kan daarnaast wel of geen personeel in dienst hebben (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2009, p. 7).

34

 Filiaalbedrijf: is een detailhandelsonderneming met zeven of meer eigen winkels (Locatus, 2011).

 Warenhuis: is een winkel waarin minimaal vijf hoofdbranchegroepen5 zijn vertegenwoordigd (Bolt & Kerklaan, 1989, p. 98).

Het consumentengedrag bepaalt welke soort winkels zich in een stad vestigt. Dit heeft, zoals eerder aangegeven, te maken met de vraag van consumenten naar bepaalde producten. Wel is met de opkomst van de warenhuizen, begin twintigste eeuw, de vestigingslocatie steeds belangrijker geworden (Evers et al., 2005). De vestigingslocatie werd in die tijd al als een bedrijfsstrategie van het warenhuis gezien. Ondernemers kiezen bij de vestigingslocatie expliciet voor goede locaties (A1, A2) omdat hier de passantenstromen het hoogst zijn, of voor de nabijheid van andere winkels of omdat het pand geschikt is voor hun bedrijfsvoering (Boekema et al., 1996, p. 19). Het gevolg hiervan is dat filiaalbedrijven zorgen voor een dusdanige vestigingsdruk op A1 en A2-winkelgebieden, dat de huurprijs stijgt en deze niet meer opgebracht kan worden door zelfstandige ondernemers (Neles, 1996). Niet alleen het consumentengedrag bepaalt welke soort winkels zich vestigt in een

binnenstad, ook economische redenen kunnen hier invloed op uitoefenen (Bolt & Kerklaan, 1989, p. 52, Evers et al., 2005, p. 34).

Overheid

Deze groep actoren bestaat uit drie lagen, namelijk: het rijk, de provincie en de gemeente. Deze drie bestuurslagen hebben, alle afzonderlijk, beleid ontwikkeld met betrekking tot de binnenstad en de detailhandel. Het beleid dat het rijk ontwikkeld heeft, is abstract van aard en voornamelijk

kaderstellend voor provincie en gemeente. Binnen dit kader kan een provincie en gemeente eigen beleid ontwikkelen. Het provinciale beleid bestaat voornamelijk uit instrumentarium waarmee het gemeentelijk beleid getoetst kan worden. Door deze werkwijze van de overheid bestaat er een drietrapsmodel waarbij het rijksbeleid doorwerkt in het gemeentelijk beleid (Boekema et al., 1996, p. 19). Gemeenten hebben instrumentarium tot hun beschikking om de detailhandel in binnensteden te sturen. Dit instrumentarium is het bestemmingsplan (Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Milieubeheer, 2011). Daarnaast werkt ook de Nota Ruimte (beleid rijksoverheid) door tot op gemeentelijk niveau (De Gucht, 2008). Gemeenten zijn namelijk verplicht om

detailhandelsvisies voor hun grondgebied op te stellen (Droogh Trommelen en Partners, 2007). Het juridisch instrumentarium en het detailhandelsbeleid worden in paragraaf 2.3 beschreven.

Zoals Neles (1996, p. 214) in haar artikel stelt, hebben gemeenten een dubbel gevoel over filialisering van binnensteden. Aan de ene kant zorgen filiaalbedrijven voor aantrekkingskracht van consumenten uit andere regio’s, van de andere kant verliest de binnenstad haar identiteit en wordt de positie van de zelfstandige ondernemer bedreigd. Filialisering is een trend die ook mede

afhankelijk is van het consumentengedrag en de conjuntuurgevoeligheid van zelfstandige ondernemers waar gemeenten niet veel invloed op kunnen uitoefenen: het principe van vrije marktwerking (Kolsteren & Welten, interview, 2 mei 2011).

Voorwaardenscheppende actoren

Onder voorwaardenscheppende actoren worden vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars en makelaars verstaan. Deze partijen zijn de laatste decennia steeds belangrijker geworden voor het functioneren van een binnenstad (Boekema et al., 1996, p. 20). Sinds de opkomst van internationale filiaalbedrijven eind jaren tachtig (Bolt & Kerklaan, 1989, Evers et al, 2005), is de locatie waar deze bedrijven zich willen vestigen steeds belangrijker geworden. Filiaalbedrijven willen zich het liefst vestigen op A1-locaties omdat hier het omzetpotentieel het hoogst is. Dit heeft tot gevolg dat winkelpanden op A1-locaties schaars zijn en daardoor de huurprijs stijgt, waardoor zelfstandige ondernemers deze huurprijs vaak niet meer kunnen opbrengen en genoodzaakt zijn hun

5

35

bedrijfsvoering elders (B-, C-locaties) voort te zetten (Neles, 1996, Van der Krabben, 2009, Kolsteren & Welten, interview, 2 mei 2011). In hoofdstuk drie wordt aandacht besteed aan de ontwikkeling van de winkelhuurprijzen.

Tot slot spelen de laatste decennia projectontwikkelaars een steeds belangrijkere rol bij het (stedelijk) vernieuwen van binnensteden. Dit heeft onder andere te maken met het feit dat het huidig winkelvastgoed verouderd is of omdat het huidig vastgoed economisch gezien afgeschreven is en daarom wordt vervangen. Projectontwikkelaars ontwikkelen, in samenwerking met gemeenten, nieuwe winkelcentra (Neven, interview, 27 april 2011). Deze nieuwe winkelcentra zijn in eigendom van institutionele beleggers. Beleggers willen graag dat filiaalbedrijven zich vestigen in het nieuwe winkelcentrum, omdat filiaalbedrijven zekerheid bieden met betrekking tot de huuropbrengsten. Daarnaast gaan ook steeds meer particuliere vastgoedeigenaren voor zekerheid met betrekking tot de invulling van hun winkelpand. Ook zij willen het liefst dat hun vastgoed verhuurd wordt aan een filiaalbedrijf omdat dit ook resulteert in een hogere boekwaarde van het vastgoed (Van de Wiel, 1993, Kolsteren & Welten, interview, 2 mei 2011).

Actoren profiteren van filialisering

Zoals uit bovenstaande blijkt, zijn alle actoren op de een of andere manier betrokken bij de

filialisering van binnensteden. Dit komt onder andere omdat de consument het zelf wil, gemeenten graag filiaalbedrijven hebben voor de aantrekkingskracht van hun stad en filiaalbedrijven voor vastgoedeigenaren zekerheid bieden. Filialisering is een trend waar iedere actor van profiteert (Kolsteren & Welten, interview, 2 mei 2011).