Gevolgen stijgende winkelhuurprijzen

In de vorige paragraaf is beschreven welke factoren invloed hebben op de totstandkoming en de hoogte van winkelhuurprijzen. Daarnaast is de gemiddelde winkelhuurprijs van A1-locaties in vijftien binnensteden geanalyseerd. Doordat de winkelvastgoedmarkt imperfect is (zie paragraaf 3.1) kan de gemiddelde winkelhuurprijs per binnenstad verschillen (Schütte et al., 2002, Van der Krabben, 2009). Het gevolg hiervan is, dat alleen filiaalbedrijven deze huurprijzen op A-locaties kunnen opbrengen. Zelfstandige ondernemers zijn hierdoor genoodzaakt de winkel te vestigen in kwalitatief ‘mindere’ winkelstraten. Hierdoor bestaat het A-straatbeeld voornamelijk uit filiaalbedrijven (Neles, 1996). In deze paragraaf wordt beschreven wat de gevolgen zijn van deze stijgende winkelhuurprijzen voor actoren op de winkelvastgoedmarkt.

Zelfstandige ondernemers die het winkelpand in eigendom hebben

Voor zelfstandige ondernemers die hun winkelpand in eigendom hebben is er in eerste instantie in het algemeen niets aan de hand. Voor zelfstandige ondernemers die een winkelpand in eigendom hebben in het A-winkelgebied is het echter een ander verhaal. Dit komt doordat filiaalbedrijven zich willen vestigen in A-winkelstraten aangezien hier in potentie de hoogste omzet behaald kan worden (Van de Wiel, 1993). Een zelfstandige ondernemer die een winkelpand in eigendom heeft op een A- locatie, wordt door filiaalbedrijven onder druk gezet. Het is lucratief om het winkelpand te verhuren of te verkopen aan een filiaalbedrijf of aan een institutionele belegger (Van de Wiel, 1993, Neles, 1996).

70 Particuliere beleggers

Voor particuliere beleggers hebben stijgende winkelhuurprijzen wél gevolgen. Doordat huurprijzen een indicator zijn voor de waarde van het winkelpand (Haringsma, 2011) zal door de stijgende huurprijzen een hogere aanschafwaarde voor het winkelpand betaald moeten worden. Daar staat tegenover dat het direct (huurinkomsten) en indirect (stijging vastgoedwaarde) rendement hoger is (Schütte et al., 2002, Van der Krabben, 2009).

Filiaalbedrijven met winkelpanden in eigendom

Terwijl in eerste instantie filiaalbedrijven zich aanvankelijk volledig richtten op hun ‘core business’ en daarom alleen winkelpanden op A-locaties huurden (Boekema, et al., 1998, Schütte et al., 2002) gaan bepaalde filiaalbedrijven (zoals De Bijenkorf, Cool Cat et cetera) steeds meer zelf winkelpanden in eigendom verwerven op A-locaties (Neles, 1996, Boekema et al., 1998). Deze filiaalbedrijven hebben ingezien dat door de alsmaar stijgende winkelhuurprijzen (voornamelijk in binnensteden met meer dan 100.000 inwoners) het goedkoper is om een winkelpand op een A-locatie in eigendom te verwerven. Hierdoor zijn deze bedrijven gevrijwaard van toekomstige huurstijgingen en verzekerd van een goede locatie (Van de Wiel, 1993, Neles, 1996).

Institutionele beleggers

Net als voor particuliere beleggers hebben de stijgende winkelhuurprijzen voor institutionele beleggers voor- en nadelen. Het voordeel is dat door de stijgende huurinkomsten het direct en indirect rendement stijgt. Het nadeel is dat bij verwerving van winkelpanden de aanschafkosten hoger zijn. De huurprijs is een afgeleide van de waarde van het winkelpand (Haringsma, 2011). Projectontwikkelaars

Projectontwikkelaars ondervinden geen gevolgen van de stijgende winkelhuurprijzen.

Projectontwikkelaars betalen door de stijgende huurprijzen hogere verwervingskosten voor het winkelvastgoed. Deze hogere verwervingskosten berekent de ontwikkelaar door aan de institutionele belegger die het nieuwe winkelvastgoed afneemt. Per saldo verdient een ontwikkelaar door de stijgende winkelhuurprijzen niet méér aan de verkoop van winkelvastgoed.

Makelaars

Omdat makelaars, net als projectontwikkelaars, geen winkelvastgoed in eigendom hebben, is de stijgende winkelhuurprijs niet van invloed op een makelaar. Wel zullen makelaars filiaalbedrijven moeten adviseren over de gevolgen van stijgende huurprijzen. Het filiaalbedrijf kan bijvoorbeeld geadviseerd worden over te gaan tot het verwerven van winkelvastgoed omdat dat op den duur goedkoper is dan huren.

Gemeenten

Net als projectontwikkelaars en makelaars hebben gemeenten qua kerntaak geen winkelvastgoed in eigendom. Van de ene kant zijn gemeenten deels verantwoordelijk voor stijgende winkelhuurprijzen. Zij stellen namelijk regels vast inzake de locaties waar wél en locaties waar geen winkelvastgoed gerealiseerd mag worden. Hierdoor ontstaat schaarste op de winkelvastgoedmarkt (Van der Krabben, 2009). Dit leidt tot hogere winkelhuurprijzen tijdens een hoogconjunctuur (Jones Lang LaSalle, 2010). Van de andere kant hebben gemeenten ook baat bij stijgende winkelhuurprijzen. De waarde van het vastgoed neemt bij stijgende winkelhuurprijzen toe (Haringsma, 2011) en dat leidt tot hogere WOZ-inkomsten voor gemeenten (Geenen, Leurs, Kooij Van Rijswijk & Van de Ven, interview, 21 april 2011). Daarnaast realiseren gemeenten zich dat zelfstandige ondernemers door de stijgende winkelhuurprijzen geen winkelpand kunnen huren in A-winkelstraten (Neles, 1996). Gemeenten zitten hiermee in hun maag, maar kunnen niet ingrijpen omdat dit het principe is van vrije marktwerking (Kolsteren & Welten, interview, 2 mei 2011).

71

3.5

Resumé

In dit hoofdstuk stond de ontwikkeling van de winkelhuurprijzen op A1-locaties in Nederlandse binnensteden centraal. Uit de beschrijving van de vastgoedmarkt is gebleken dat deze markt

imperfect is. Hierdoor komt de prijs voor het product ‘winkelvastgoed’ niet tot stand via het principe van het prijsmechanisme (Schütte et al., 2002, Van der Krabben, 2009). Als in een ‘perfecte’ markt de vraag hoger ligt dan het aanbod, dan stijgt de prijs van het aanbod en neemt de vraag af. Is de vraag lager dan het aanbod dan daalt de prijs van het aanbod waardoor de vraag toeneemt (Schütte et al., 2002). Op de winkelvastgoedmarkt is dit niet het geval. Aangezien winkelvastgoed schaars is (Van der Krabben, 2009) en daar in een hoogconjunctuur veel vraag naar is, stijgt de winkelhuurprijs. In een laagconjunctuur is minder vraag naar winkelvastgoed en stagneert of daalt de winkelhuurprijs (Jones Lang LaSalle, 2010), met uitzondering van in binnensteden van gemeenten met meer dan 100.000 inwoners.

Een aantal factoren bepaalt de hoogte en totstandkoming van winkelhuurprijzen in een binnenstad. Deze factoren zijn (Haringsma, 2002, 2009): functionele factoren (omvang van het winkelaanbod, aantal inwoners in een gemeente et cetera) en niet-functionele factoren (zoals de belevingswaarde en economische recessie). Deze factoren hebben meer invloed op de

winkelhuurprijzen dan de aanwezigheid van filiaalbedrijven of winkels van grote omvang (meer dan 500 m²) (Haringsma, 2011). Uit de analyse is gebleken dat het aantal filiaalbedrijven fluctueert in A1- winkelstraten, maar dat de winkelhuurprijzen geleidelijk zijn gestegen. In kleine binnensteden stagneert of daalt de winkelhuurprijs terwijl het aantal filiaalbedrijven toeneemt. Alleen in binnensteden met meer dan 100.000 inwoners neemt het aantal filiaalbedrijven toe en stijgen de winkelhuurprijzen.

Tot slot hebben actoren een voor- of nadeel bij stijgende winkelhuurprijzen. Vooral zelfstandige ondernemers met winkelvastgoed in eigendom op A-locaties overwegen uit financieel oogpunt het winkelpand te verkopen of te verhuren aan filiaalbedrijven. Ook gemeenten profiteren van stijgende huurprijzen omdat deze leiden tot meer WOZ-inkomsten. Voor beleggers hebben stijgende winkelhuurprijzen zowel een voor- als een nadeel. Het voordeel is: meer inkomsten uit direct en indirect rendement. Het nadeel is: hogere verwervingskosten van winkelvastgoed.

Daarnaast is door de stijgende winkelhuurprijzen een aantal filiaalbedrijven zelf winkelvastgoed gaan verwerven om zodoende gevrijwaard te blijven van huurstijgingen en verzekerd te zijn van een goede locatie (Neles, 1996). Alleen projectontwikkelaars en makelaars ondervinden geen hinder van

stijgende winkelhuurprijzen.

Dit hoofdstuk en hoofdstuk twee heeft de ontwikkeling van de winkelhuurprijzen en filiaalbedrijven in Nederlandse binnensteden in kaart gebracht. Het volgende hoofdstuk (vier) gaat over de theoretische verklaring van deze ontwikkelingen. Kunnen deze ontwikkelingen aan de hand van een locatietheorie en/of andere theorieën verklaard worden?

73